格力地产3月珠海市格力海岸项目区域市场调研报告83p.ppt

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1、发展部2011年3月,格力海岸项目区域市场调研报告,唐家湾镇区域现状及规划调研,Part 1,唐家湾现状,区位优势明显,地处珠江口西岸，东临伶仃洋，西面、西北面的凤凰山、大南山巍峨险峻，一路向东，形成唐家半岛。,唐家湾现状,概况,金 鼎,唐 家,淇 澳,唐家湾镇位于珠海市的北部，京珠高速公路、粤西沿海高速公路的起点处，由唐家、金鼎和淇澳三部分组成，面积130平方公里，总人口约10万，其中户籍人口2.9万。,依托金鼎科技工业园而形成的片区，居民多数以外来务工人员为主。,以历史文化资源丰富著称的古镇，居民多数以本地人为主。,以“白石街”及“红树林湿地”闻名的岛屿，目前引入了美国国际学校和北大附属学

2、校打造教育产业平台。,唐家湾现状,干线密布 交通便捷,粤,西,沿,海,高,速,京,珠,高,速,港,湾,大,道,情,侣,北,路,金,凤,路,深,中,大,桥,（规划中）,金,唐,路,（建设中）,至斗门,至上冲,至广州,至香洲,至深圳,广珠轻轨,珠海北站,轻轨隧道,公路隧道（建设中）,凤凰山,唐家湾现状,山海资源丰富高端楼盘云集,售罄,在售,在建,远大美域,金景豪苑,旭日湾,龙腾湾,凤凰山一号,蔚蓝堡,翠湖高尔夫山庄,格力海岸,后环居住片,海怡湾畔,金鼎中心居住区,唐家市场商业区,唐家湾现状,唐家老镇仍保持着80年代面貌,房屋经历岁月侵蚀已变得破败不堪,城镇低矮密集与临近海景楼盘相比显得格格不入,唐

3、家湾现状,唐家配套资源,唐家湾现状,唐家配套资源,唐家中学,北师大附中,唐家小学,金鼎中学,唐家湾现状,大学园区,金鼎科技工业园,唐家第一工业区,后环填海区,前环填海区,现时以教育和信息产业为依托,信息产业园,唐家湾现状,金鼎科技工业园,金鼎科技工业园,金鼎科技工业园位于粤西沿海高速的南面，紧邻金鼎中心区，总占地面积189.05万平米(一期用地104.53万平米,二期用地20万平米,三期用地64.52万平米)；园区内绝大部分项目都是投资规模大、产品关联性强、创税创汇大的企业，包括了医药、电子、五金、制衣、粉末冶金、电气设备、休闲器材等技术产业；一期用地已完成招商工作，基础设施配套已完成，引进项

4、目32家。二期用地正在开发建设和招商引资。三期用地正在做开发和招商前的准备工作。,唐家湾现状,信息产业园,信息产业园位于港湾大道以南，与大学园区地理上紧密相依、相互交错，功能上相互影响、互为促进，规划面积为10万平方公里，是唐家湾科技创新海岸七大分区之一；目前已有托普、爱立信、清华科技园、哈工大集团等知名企业在此设立研发中心或产学研基地，企业博士后工作站已经开始运作；2001年8月，国家计委、信息产业部把南方软件园为基础的科技创新海岸一带被联合认定为十一个国家软件产业基地之一。,唐家湾现状,大学园区,唐家湾大学园区位于港湾大道以南，与科技创新海岸相互依托。该区从1999年创建至今已先后入驻中山

5、大学北京师范大学北京理工大学哈尔滨工业大学等多所知名学府，现有园区占地面积达10.3平方公里，在校师生约80000人，总体规模已超过珠海高校规模的50%。,唐家湾现状,唐家第一工业区,唐家第一工业区是唐家镇工业的发源地，历经数十载的沉淀，已积累了包括珠海造船厂裕华聚酯等多家区域知名企业。然而该区所属的后环片区被新出的“唐家发展纲要”规划为滨海科技新城，则现有的工业企业面临转移搬迁；目前大部分的企业已经撤离出该区，因此干道两旁被遗下大量空置厂房，只有部分以“裕华聚酯”为主的这样一些企业因与唐家湾政府就搬迁补偿以及异地选址等相关问题产生分歧，至今仍在该区继续维持生产。,唐家湾现状,后环填海区,后环

6、土地平整工程，被珠海市政府列为“保增长，定格局”的重点工程之一，该工程总投资约6.3亿元，分为吹填砂和覆土，总填土平整面积约4.75平方公里，项目分4个部分进行，填土深度达68米；项目进度：该工程于2009年7月立项，同年11月份开工，原计划在2010年内完工，由珠海城建集团负责施工，工程完工后可提供5平方公里的建设用地；项目现状：但目前该工程仍在进行，完工时间尚不能确定。,后环片区填海工程完工时间拖延，施工进度缓慢,后环填海区,唐家湾现状,目前淇澳大桥北侧的北围东片已完成吹填平整工程2.8平方公里，港珠澳大桥岛隧工程规划借用此地0.085平方公里面积作为项目部驻地，该驻地预计于2011年6月

7、30日竣工。,前环填海区,唐家湾现状,重点工程现状总结,后环片区填海区目前仍在施工，原计划定于2010年内完成，但根据其实际施工进度，近期内无法完工其上的旧村庄，工厂，军事驻地等用地还未进行拆迁或改造，尤其裕华聚酯工厂，是目前唐家湾地区较大的一处污染源，对周边住宅项目影响很大，关于该厂的搬迁事宜一直未有实质性进展。岛隧工程项目部也需要在后环片区占地至港珠澳大桥完工，这一些列不确定因素都会阻碍淇澳大桥北侧北围东片的“后环规划”进度。情侣北路石坑山片区，已有金山，巨人，蓝湾智岛等项目启动，但目前只有蓝湾智岛项目正在推进，金山，巨人等项目至今未有任何推进迹象。周边的公园，教育和市政配套（包括排污设施

8、，煤气管道，电力设施等）还未开始建设。,唐家湾现状,项目周边虽规划完善，但各工程的施工进度缓慢，政府的支持力度和执行力成为区域热点形成的重要影响因素。,唐家湾规划,根据珠江三角洲地区改革发展规划纲要(2008-2020年，珠海市政府于2009年12月提出唐家湾作为珠海东部板块的重点地区，将建设成为环境优美、适宜居住和创业的现代化科教新城。,目标：打造唐家现代化科教新城,唐家湾规划,目标：打造唐家现代化科教新城,唐家湾空间规划结构可概括为“一心、一岛、两轴、三片”：,“一心”滨海城市核心；“一岛”淇澳生态绿岛；“两轴”情侣北路，港湾大道；“三片”综合服务片区，高新技术产业片区，休闲旅游片区。,其

9、中北部与中部定位为经济谋划区，南部定位为高端海景住宅区。,一岛,休闲旅游片区,综合服务片区,高新技术产业片区,唐家湾规划,唐家新城布局为八个城市组团，项目所在位置为唐家核心片区组团,目标：打造唐家现代化科教新城,唐家湾规划,根据城市发展需要，珠海市唐家湾地区分区规划调整(2008-2020)已提到将通过填海增加城市建设面积22平方公里，项目所在区域基本为填海范围。,目标：打造唐家现代化科教新城,包括项目及周边区域均为填海工程，填海区规划建设成为未来区域发展亮点,唐家湾规划,后环片区规划,后环片区,规划中的滨海科技新城于港湾大道北侧，规划面积16.91平方公里，囊括了现时的唐家第一工业区以及后环

10、填海区，其中可建设用地面积为14.38平方公里；定位：该地规划建设成为唐家湾地区集商务休闲、文化、娱乐、大型商业、主题旅游功能为主的“城市核心”地区；未来的唐家后环片区，将成为珠海重要的科技创新和文化创意基地，并建成区域性的滨海居住、商业娱乐和康体休闲中心。,后环片区规划功能齐全未来配套完善,唐家湾规划,根据珠海市出台的情侣北路(南段)控制性详细规划，该区域的规划发展目标为：集总部经济、商务办公、会议会展、旅游度假和高尚居住于一体，生态环境优美，全天候活力的海滨新城区，控制人口规模为4.5万人；石坑山总部经济区分为总部经济区和高尚生活区两部分；总部经济区的建设将会促进其高尚生活区的配套建设，该

11、生活区居住将会聚集总部企业的中高层管理人员。加上其优美的石坑山景、唐家湾海景，从而使得其将成为唐家湾最高尚的生活区。,凭借资源和配套，石坑山区域将是唐家湾最高尚的生活区,情侣北路(南段）规划,唐家湾规划,格力海岸周边规划,格力海岸左侧为规划中的体育公园，右侧为规划中的区域商业中心；北向规划为居住用地，南向为生态休闲公园、酒店、会展中心等；目前总部经济区已入驻的项目有巨人集团南方研发基地，金山软件园，高新区总部基地项目“蓝湾智岛”也已动工。,项目周边规划以市政配套为主，其次总部经济区引进高新产业，为项目带来潜在高端客户,唐家湾规划,总部经济区重点项目简介,地址：唐家湾石坑山 面积：9.6万平方米

12、 投资金额：拟投资10亿元 建设周期：计划3到5年内投入使用定位：用作总部基地和中心研发基地，主要研发软件产业，并将努力拓展海外业务中心、培训中心、客服中心等其它业务领域预期目标：预计软件园建成后，未来3年，金山公司年产值预计将达到10多亿元，随着生产规模的扩大，员工人数也将增加到5000人项目现状：2009年12月28日，项目启动奠基，目前进行市政道路建设，项目自身进度缓慢,金山软件园,唐家湾规划,地址：情侣北路南段填海区 面积：21万平方米 投资金额：10亿元 建设周期：未定 定位：南方总部暨南方研发基地 预期目标：这一地块的研发基地建成后，可容纳2000名研发人员项目现状：2009年12

13、月1日，项目举办奠基仪式，目前建设基本停滞，进度缓慢,总部经济区重点项目简介,巨人集团南方研发基地,唐家湾规划,地址：唐家湾石坑山 面积：占地面积为222870平方米 建筑面积约33万平方米投资金额：约20亿元 建设周期：计划五年内建成投入使用定位：为新概念总部基地，强调在总部基地的规划、建设、招商、经营等方面由始至终贯彻新理念、新思维，以创新的思路与模式将商务办公、展示交流、科技研发、服务配套等功能很好地融合为一体，成为国内极具影响力的生态型、创新型、智慧型新概念总部基地签约项目情况：目前已有6家企业签订了项目投资协议，投资总额17亿元。另外，还有21个项目动工、投产，总投资额55亿元。其中

14、，近期已动工或拟动工项目14个，投资总额近23亿元项目现状：2011年3月7日28个项目签约动工投产,总部经济区重点项目简介,蓝湾智岛,唐家湾规划,小结,以往唐家湾作为历史文化古镇被规划为珠三角西岸重要的功能节点以及滨海生活中心。但随着高新区和唐家湾区镇合一以及珠三角规划纲要的出台，这两年珠海市对新区的定位也有所变化。目前规划主要从产业出发，着力“以产业建新城，围绕企业创环境”，重视片区整个功能定位与分区；格力海岸所在的石坑山片区，随着几个大产业项目的入驻，总部经济基地已初具规模，虽然目前相应的市政配套还没有完善，但相信随着重大项目的推进，存在的问题会得到政府重视和妥善解决，该区域将会成为城市

15、高档住宅、高知人群的聚居地；从珠海楼市格局来说，唐家湾拥有较高的起点，和巨大的发展潜力，将会成为珠海楼市发展重要的组成部分。,唐家湾镇区域市场调研,Part 2,目录,一、区域概况二、房地产市场1、土地市场2、住宅市场三、未来竞争预测,唐家湾区域市场,片区概述,唐家湾镇由唐家、金鼎和淇澳三部分组成；兼具自然山海风光、历史人文积淀和广阔发展前景的区域；拥有着珠海市最丰厚的历史文化资源、最先进的科教资源和最良好的生态资源，是珠海市近期重点发展的地区之一。,后环片区填海进度缓慢，加之周边“旧村”改造以及“裕华聚酯”等工业厂房的搬迁补偿问题，为该区“滨海科技新城”规划的进展制造了多重障碍；前环片区已有

16、金山，巨人，蓝湾智岛等项目启动，但目前只有蓝湾智岛项目正在推进，金山，巨人等项目至今未有任何推进迹象。周边的公园，教育和市政配套（包括排污设施，煤气管道，电力设施等）还未开始建设，尽管目前相应的市政配套还没有完善，但随着几个大产业项目的入驻总部经济基地，存在的问题会得到政府重视和妥善解决，该区域将会成为城市高档住宅、高知人群的聚居地。,后环规划多阻碍 前环发展将提速,唐家湾区域市场,片区概述,后环填海仍在施工,前环轮廓清晰可见,目录,一、区域概况二、房地产市场1、土地市场2、住宅市场三、未来竞争预测,唐家湾区域市场,一级市场,城区饱和，唐家湾成为土地储备的开发的热点区域之一。随着珠海城市建设的

17、快速发展，珠海市区内的建设用地已越来越少，珠海房地产业发展的重心外移，拥有丰富土地储备的唐家湾将是未来开发热点之一；近期供应住宅用地少，以总部基地或酒店用地为主。住宅用地自09年底格力海岸项目后至今还未有新地推出，近期大浪湾推出一宗酒店用地，被香格里拉竞得，规划建设五星级酒店；未来开发集中在前环和后环区域。目前唐家湾大片未开发地块主要集中在前环（情侣北路南段）填海区和未来的后环填海区两大区域。,金鼎,淇澳,唐家湾区域市场,售罄,在售,在建,远大美域,金景豪苑,旭日湾,龙腾湾,凤凰山一号,华发蔚蓝堡,翠湖高尔夫山庄,格力海岸,海怡湾畔,金鼎中心居住区,唐家市场商业区,住宅市场,中海银海湾,初级市

18、场,自然村分布“广而散”,初级市场,唐家湾地区农村现状,外来人口明显多于本地人口；多数村落收入以土地房屋租赁为主,目前，唐家湾地区可建设用地为25平方公里，分布着13个行政村和34个自然村，涉及的农村集体用地共有174块，总面积为6.04平方公里，占总建筑用地的24%，这些地块以点状块状或成片等多种形式“镶嵌”在城市建设用地中（1平方公里=1000000平方米）；13个村共居住了约75000人，其中户籍人口21000人，仅占28%；外来暂住人口约64000人，占了72%。外来人口主要是学生以及附近工业园区的职工，人口流动性较强。从年龄构成看，60岁以上的人口占14.8%（60岁人口超过10%为

19、进入老龄社会），而北沙村60岁以上人口甚至达到了28%。“未富先老”现象突出；尽管各村都成立了股份制有限责任公司，但村集体收入并不高，以村集体的物业出租村土地出租及村办企业为主，而民的收入主要收入来自自建房屋出租，农业生产的效益已较低。,初级市场,用地构成及建设情况,现有的6.04平方公里的村集体建设用地中旧村用地比例较大，为4.4平方公里，占集体建设用地的72.9%；从建设情况看，已建设用地约为5.4平方公里，占集体总建设用地的89.4%。其中，旧村用地已基本建完，生产留用地是村集体收入的主要来源，大部分也已开发，并以工业厂房的出租为主；未建的土地中以生活留用地为主；13个村总建筑面积约为2

20、11.2万平方米，大部分为单家独院式住宅，高度大都为2-3层，部分加建至4-5层，为周边工厂职工提供廉价的住房。整体的开发强度较低，单个地块的建筑密度大，部分在20%以下，容积率不到1，临时建筑及新建建筑量大，但整体建筑质量较低。,传统生产用地转为租赁市场；生活用地多为独院式兼以出租为主,初级市场,部分自然村实景图,从调查分析情况看，唐家湾旧村主要面临以下几个问题：,初级市场,用地构成及建设情况,农村集体土地占地区建设用地面积的比例大，不便于土地的统一开发与建设；农村组织结构复杂，带来了体制上的障碍；村民居住仍呈半自然散居状态，不便于公共设施的配套；城市化质量不高。,初级市场,唐家湾“三旧”改

21、造正式启动,“旧村”改造几乎涵盖唐家湾地区所有自然村,初级市场,唐家湾“三旧”改造具体内容,根据规划，唐家湾地区“三旧”改造用地总面积601.26公顷，改造项目共71个。其中，旧城镇改造项目1个，改造面积为3.67公顷；旧工业厂房改造项目15个，改造面积为57.81公顷；旧村改造项目55个，改造面积为539.78公顷（1公顷=10000平米）；改造用地主要分布在金鼎中心区、金鼎工业园、唐家，用地类别主要为居住用地和工业用地，面积分别为418.26公顷和58.20公顷，所占比例分别为69.56%和9.68%，居住用地占到7成左右；改造将以“原地重建、原地整治、整体搬迁、就近整合”为主要方式，同时

22、公共服务设施规划也被列入其范畴，包括学校、福利院、文化室、综合体育活动中心、综合医院等。,初级市场,改造项目为居住用途 面积高达70%,初级市场,涉及“旧村”改造用地高达90%,初级市场,“旧村”改造可以选择3种模式,新涌,洲仔,水湾头,长沙,围基,南村,白石,兰埔,柠溪,南坑,夏美,镜新街,梅花,夏湾,婆石,水拥坑,官村,吉大,联安,北岭,华子石,北山,红山,山场,夏村,南溪,新村,大姑乸,前山村（B区）,初级市场,珠海主城区“城中村”分布,初级市场,珠海主城区“旧村”改造始于2000年,起因：2000年4月14日，一场特大暴雨袭来，26个城中村无一例外，全部受淹，造成2人死亡，直接经济损失

23、达1.4亿元。珠海市委、市政府痛下决心：改造城中旧村，建设文明社区；范围：需要改造的26个城中旧村，全部位于香洲区。总占地面积约300万平方米，需动迁人口近20万。珠海市从2000年6月开始策划城中村改造工作，计划用3年多的时间集中力量全部完成；模式:在进行城中村改造过程中，珠海市政府没有直接投资入一分钱，而是巧用市场之手，通过定原则、定规划、给政策，引入竞争机制，吸引房地产商投资旧村改造。珠海市对房地产开发商最主要的优惠政策是“拆一免二至三”，即根据旧村的区位、拆迁量，每拆1平方米的房屋，可免交2-3平方米建筑面积的地价，并免减相应的报建等费用，确保开发商获得25%以上的合理利润。开发商的开

24、发总量中，1/3用于旧村民回迁，另外2/3作商品房经营。,初级市场,珠海主城区“城中村”改造简介,初级市场,珠海主城区“城中村”改造简介,初级市场,珠海主城区“城中村”改造简介,初级市场,珠海主城区“城中村”改造简介,初级市场,珠海主城区“旧村”改造阻力大,坎坷走过10余年 珠海主城区“旧村”改造依就没有完美收场,珠海市委、市政府曾宣称用3年时间将26个“城中村”一举改建成实现智能化管理、用户宽带入网等公共设施配套的现代化文明小区。然而转眼已过10余年，尚有部分只开发到一半就无人管理(如兰埔村)，甚至还有未启动项目（如银坑村）；从改造完毕的城中村居委会获悉，改造最长时间可达6年(梅花村)，最短

25、时间也约有2年(长沙村)。而未完成城改的城中村，如吉大村(只开发了一块，另两块地至今无开发商介入)、红山村，何时完成更是个未知数；究其未完成村改的原因，主要可归结为以下两点：,开发商与村民之间就赔偿金以及回迁面积存在异议城中村私建加建现象严重,初级市场,唐家湾“旧村”改造之路艰辛漫长,借鉴主城区“经验”唐家湾“旧村”改造或将引入开发商参与,唐家湾（高新区）关于“旧村”改造项目或将采用开发商政府村集体三方结合开发的模式；“旧村”一直被视为“三旧”改造中的烫手山芋，然而涉及唐家湾地区改造的“旧村”面积竟高达90%，这对于吸引开发商来说，确实是一大挑战；通过近一周的走访，不难发现：“违建潮”这一曾经

26、出现在主城区“城中村”改造中的一幕，已在唐家湾“旧村”中重现，可预见唐家湾“旧村”改造之路必当困难重重。,正圆花园,华盛豪园,海洋花园,唐家乐园,倚海苑,旭日湾花园,金泰园,龙腾湾山庄,海怡湾畔,远大美域,海悦居,中级市场,楼盘多分布于情侣北路沿线,以二手房市场放盘量（商品房）排名前十的楼盘为依据,中级市场,主要楼盘简介,唐家乐园,海悦居,倚海苑,华盛豪园,60007000元/,中级市场,楼龄超过8年的楼盘 价格差异小,海怡湾畔,旭日湾花园,远大美域,龙腾湾山庄,900012000元/（不含洋房&别墅）,中级市场,规模大品种多的小区 价格差异大,中级市场,为唐家湾地区主要房源市场,唐家湾的中级

27、市场可分为两种类型：,区域型-以唐家镇商业圈而辐射开的小区（如唐家乐园华盛豪园等），特点是规模小楼龄普遍超过8年配套设施近价格差异小；社区型-建筑面积超过15万平米的大型社区（如海怡湾畔远大美域等），特点是规模大品种多房源较新景观优质仍有后期开发配套设施较远价格浮动大。,中级市场房源多分布于“三旧”周边 依靠唐家镇商贸圈予以而生,区域性,社区型,凤凰山一号,中海银海湾,聚龙溪山庄,翠湖高尔夫山庄,豪宅市场,多数以山海资源 稀缺别墅为卖点,豪宅市场,聚龙溪山庄,占地面积：35000建筑面积：18000容积率：0.5绿化率：60%装修标准：毛坯推出时间：1999年二手均价（07年）：16500元/

28、二手均价（现时）：38136元/开发商：唐家文化娱乐公司,特点：其临海位置较佳，有超过180度的观海面，总体规划错落有致。目前有一定的居住率，人气较高，花园面积较大。社区内环境尚可，但价格稍高。,豪宅市场,凤凰山一号,占地面积：91000建筑面积：91000容积率：1.0绿化率：60.86装修标准：毛坯产品组合：一期为独栋及联排别墅 二期为叠拼别墅及高层 三期为跨界别墅当期主推：235245MV跨界别墅 均价：30000元/230260传统复式 起价：17000元/开发商：绿景地产,特点：其三面环山、一面向海，占尽自然资源 优势。规划上将一线海景、自然山体、原生山泉、原生林木四大资源在设计中充

29、分加以利用，营造不同空间，豪华双套房设计，山景、海景套房各一，可以满足住房者的不同需求。,豪宅市场,中海银海湾,占地面积：107863建筑面积：232095容积率：2.15绿化率：35%装修标准：6500元/产品组合：一期为联排别墅（99套）二期为高层（578套）当期主推：300430的别墅价格：1100万2000万/套开发商：中海地产,特点：其位于珠海临海高尚住宅片区内；拥有“三面环山,南面面海”的一线稀缺海景资源，是中海地产在珠海开发的首个顶级豪宅项目。低密度产品（联排、双拼）面积300至450平方米；高层住宅主要是由200平方米以上大面积住宅和复式产品组成。,唐家湾区域市场,房地产市场特

30、征,以海景度假产品为主，主力为120-180平的3、4房,唐家湾区域市场,房地产市场特征,品牌地产公司高起点开发全面提升片区建设水平 唐家楼市具有高起点的特点，大学园区、高科技企业园区的蓬勃建设给唐家的房地产市场带来了发展的契机，在房地产发展的初期就有和黄这样的大型企业进驻，主力开发高品质的花园式精美洋房，项目极大的吸引了港澳等地客户，其开发带动了片区的建设水平；超大规模楼盘唱主角 目前区域在售和在建楼盘规模普遍较大，其中海怡湾畔建筑面积超过40万平方米，远大美域项目建筑面积超过35万平方米，华发蔚蓝堡建筑面积近40万平，我司格力海岸项目建面近90万平，唐家湾住宅市场已经进入大盘供应时代；,唐

31、家湾区域市场,房地产市场特征,楼盘定位多是度假休闲型 唐家湾处于“离城不离市”的空间状态，“入则幽静，出则繁华”，是居住在城市里的“世外桃源”。在整体规划定位的影响下，住宅项目容积率普遍较低，发展商发挥地块独到自然环境优势，均以开发低密度、休闲度假健康住宅为卖点，这尤其符合港澳人士的置业需求；大面积单位独领风骚 从在售的项目分析，各楼盘主推的产品供应户型基本均为三房、四房及以上，中小户型较少在该片区出现。三房面积集中于120-150平方米之间；四房及以上面积集中于150-240平方米之间，其更采用了中空客厅，超大露台，跃式、复式、错层交错混合使用等户型的创新，并增加了储物间，工人房等功能空间；

32、,唐家湾区域市场,房地产市场特征,片区楼价直追市中心中高档楼盘价格 由于该片区自然景观资源丰富，其内楼盘走的均是中高档路线。从最初的海怡湾畔开始，高档次高素质楼盘一个接一个陆续开发面市，完善生活配套吸引高档客户的关注，目前区域售价与市中心新开楼盘价位相差不大；,唐家湾区域市场,房地产市场特征,港澳客户及多次置业者为主 由于片区楼盘档次较高，面积较大，首次置业者对此片区产品考虑较少。客户主要以港澳客户休闲度假或者退休养老等多次置业者为主：1、在内地居住环境比较差，生活指数高，一些内地特别是北方退休人士因珠海气候温暖、空气清新、环境优美以及消费水平比较低，会选择在此置业养老；2、随着珠海和港澳的往

33、来越来越密切，许多人假期时来珠海休闲度假，故这部分人会考虑在珠海购房，用于度假用途，由于唐家诸多旅游景点且自然风光秀丽，会选择在此置业；3、一大批个人财富积累较多、事业稳定、家庭和谐的私营业主和政府高官为了给家里的妻儿父母一种生活享受；4、片区的大学园区和高新科技园区的高收入者为了保证生活的质量，会选择在此置业。,目录,一、区域概况二、房地产市场1、土地市场2、住宅市场三、未来竞争预测,竞争对手界定标准：均价超过2万元/平的项目。主要分布：项目所在的唐家区域、沿海/河金边线、主城核心区域,竞争项目分布,S1地块,S3地块,重点竞争项目,华发蔚蓝堡,S2地块,卖点：区域前景+社区+品牌+资源,重

34、点竞争项目,华发蔚蓝堡,占地面积：24.4万平米总建筑面积：31.8万平米容积率：1.3总户数：2230户建筑类型：64栋多层洋房、29栋11层的小高层及13栋18层的高层建筑风格：西班牙小镇风格,产品类型：2+1两房、三房、3+1三房及顶楼复式、一层跃式等多种户型，面积为89-317,卖点：社区+小区配套+区域前景,重点竞争项目,远大美域四期,项目进度：一期别墅已在售，高层预计2011年中可推出；别墅均价：5万-7万卖点：山居与海居双重体验；中海打造高品质楼盘，产品品质+户型创新；超高层明星产品。,占地面积：10.7万平米总建筑面积：26.9万平米容积率：2.5,卖点：山海景资源+创新产品+

35、中海品牌,重点竞争项目,中海银海湾高层,占地面积；171842.2平建筑面积：493998.97平建筑类型：A区2栋公寓和商业，B区23栋11-31层住宅，C区6栋18-31层住宅销售时间：预计2011年5-8月,卖点：社区+品牌+资源,重点竞争项目,华发新城6期,项目进度：地基工程基本完成。卖点：珠海地标性综合体，打造高品质楼盘，产品品质+户型创新；超高层明星产品；推出时间：预计2012年中。,占地面积：4.2万平米总建筑面积：21万平米容积率：5,卖点：地段+海景澳门景+综合体+仁恒品牌,仁恒滨海中心,重点竞争项目,卖点：城市核心区位+产品+学区+本土品牌”,二期产品预测,进度：主体工程8

36、层左右。推售时间：预计2011年中项目优势：主城区区位，成熟居住环境；园林景观与住宅最大化结合；特色商业，特色商务；户型设计注重舒适度提升；学区。,五洲花城2期,项目指标,占地面积：16.53万平米总建筑面积：66.1万平米容积率：4,重点竞争项目,卖点：品牌+社区及产品+沃尔玛+幼儿园,项目进度：一期2、9栋在售，户型为145-170平米3-4房；二期已同步启动蓄客，预计于2011年中将推出。二期已引进美国伊顿慧智双语幼儿园目前均价：13000元/平（毛坯）,招商花园城2期,一期户型参考：,重点竞争项目,总建筑面积：25.3万平米二期总户数：2100户容积率：2,卖点：资源+社区+品牌,中信

37、红树湾2期,重点竞争项目,占地面积：27万平方米总建筑面积：80万平方米，2期约18万平米容积率：2.2,2期,二期规划：由4栋高层（32层）、1栋超高层（44层）和约60套别墅。2期产品：公寓/40-50平，2房/80平左右，3房、4房/125-180,250平以上的别墅目前一期价格：2.2万-2.5万/平,卖点：区域前景+学区+山景资源+品牌,项目位置：梅华西路北侧、三台石路东侧。项目四至：西北面为红门楼公园，西面是空地，南面是空地，东面也是空地建筑类型：4栋19层、6栋17层、6栋32层、2栋28层、2栋29层的高层以及10栋小高层组成。,华发云湖翠谷,占地面积：9.5万平米建筑面积：2

38、6万平米容积率：2.773总户数：1640户,重点竞争项目,户型配比：,一期：35-52平米的公寓二期：2房/80-95平米，3房/109-144平米，4房/160-170平米三期：2房/80-85平米，3房/109-144平米四期：2房/89-95平米，3房/119-144平米，4房/160-240平米，5房260-460平米,前山卡都海俊,重点竞争项目,总占地：223584总建面：1049757住宅可售面积：44.3万平方米总售套数：4063,回迁房区建面：328740.4,商品房区建面：721017,未来与海岸可能存在竞争的高端项目供应约330万平，主要产品为2房/80-108,3房120-150,4房160-279,5房或楼王单位238-300平。,未来五年珠海豪宅项目统计,Thanks for Watching,谢谢观看,