广东某市房地产市场调研报告1.ppt

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1、清远市房地产市场调研报告（草稿）开发中心2010年4月23日,二、清远市在售别墅最新信息,一、清远市房地产市场宏观分析,三、清远市一江两岸大户型洋房,五、市场购买力分析与总结,四、清远市土地和规划信息,清远市房地产宏观数据分析,1,3、社会消费品零售总额,4、固定资产及房地产开发投资,1、总表,2、GDP与人均GDP,4、商品房及住宅销售面积,4、商品房销售额及成交均价,数据来源：清远市统计局,GDP与人均GDP,近年来，GDP绝对值是逐年增长的，但是增长速度成到U型，人均GDP和GDP的趋势基本相似，根据国际经验，清远市仍处于高速发展期。,清远市GDP从2005年的315亿增长到2009年的

2、855亿，近2.5倍GDP的增长速度在2007年达到最大，然后逐年趋缓人均GDP从2005年的9104元增长到2009年的22600，近2.5倍左右人均GDP增长速度2007年31%是最大的，然后逐年趋缓,数据来源：清远市统计局,社会消费品零售总额,社会零售品的消费总额的数据显示清远市居民消费水平大大增加，购买逐渐增强，生活水平提高较快。,社会消费品零售总额从2005年的129.8亿增长到2009年308.4亿元，增加到两倍多。其增长速度，在2006年达到小高峰，在2008年达到最高峰，2009年有所回缓。,数据来源：清远市统计局,固定资产投资和房地产开发投资,近年来政府或国家基础设施项目较多

3、，房地产开发投资空间比较大。,固定资产投资逐年增长的，增长速度从2007年开始减慢，至2009年减幅最大房地产开发投资在2008年之前都是增长的，2009年降为90亿。房地产开发投资额在固定资产投资的占有比例2009年最小，政府的基础建设项目较多。,商品房销售面积及住宅销售面积,2008年受金融危机大趋势影响，商品房及住宅销售面积极度受挫，但2009年受国家宏观调控影响迅速回升。,商品房销售面积2007年之前是逐年增长，2008年是拐点，销售面积大幅度下降2009年迅速回升，绝对值超过2007年。住宅销售面积趋势与商品房销售面积基本相同。,商品房销售额及成交均价,2008年商品房销售额出项异常

4、值，2009年迅速回升，成家均价逐年增长，有持续增长趋势。,商品房销售额从2005年的19.73亿增长到2009年的98亿元，增加了四倍左右，2008年时拐点，为36.7亿元。成交均价是逐年增长的，从2005年的1701元/m2增长到2009年3403元/m2。5年之内价格翻了一番。,数据来源：清远市统计局,清远在售别墅最新信息,2,3、银盏板块,4、山前大道板块,1、清新县板块,2、清城区板块,清远几大板块,清新县板块,新城区板块,银盏板块,山前大道板块,恒大金碧天下瑞龙湾御峰广硕上城新亚棕榈园伯爵园,学院别墅伯爵园,上河国际清远沁园狮子湖公馆,美林湖国际社区碧桂园假日半岛南航碧花园金碧御水

5、山庄元邦山清水秀广州桃花源勤天一品树,清新县板块,广硕上城,御峰,瑞龙湾,恒大金碧天下,新亚棕榈园,恒大金碧天下：君临山水,恒大金碧天下：君临山水（续）,君临山水，这种产品设计，定位理念在南京，昆明，天津，武汉，成都都有复制。该项目到清远市政府40分钟左右，30公里。两个小时到白云机场。有建筑面积约35000铂金五星级酒店、建筑面积约逾万平米会议中心、建筑面积约9000饮食中心、建筑面积约15000运动中心、建筑面积约3000健康中心、建筑面积约8000娱乐中心和建筑面积约4300商业中心等航母级配套。内有运动场地，但无规划高尔夫球场（档次降低了）。三期规划。一期售罄，二期一部分在售，三期未建

6、。今年年底交楼。2009年1月份第一期开盘，2010年4月18日推出二期。均价涨了30%，成长性好。代理销售是合富辉煌。目前在售的是二期的一部分。产品是叫独连（两个独栋车库相连），双拼，联排。独联，284m2、309 m2、333 m2、364 m2、433 m2（6套）、542（6套）,目前主要推出的是前三者，而且湖边的产品已售完（13000元/m2）,非湖边还有，6800元/m2。双拼，5500元/m2,186m2、190 m2、226 m2、229 m2、252 m2、268 m2。联排，4500元/m2,193 m2、196 m2、255 m2、233 m2。,御峰花园独栋联排及洋房，

7、售完别墅二手12000元/m2,高尚别墅（清新生态园）独栋,2003年开盘已售完二手均价13000元/m2,新亚棕榈园独栋、双拼和联排及洋房，估计7月份开售均价一万左右,广硕上城别墅联排，在售均价7000元/m2,清新县别墅区,依托笔架山旅游度假区，离清新县中心和清城区近。无高尔夫场，俱乐部，星级酒店配套，占地面积较小。,清和大道,环城路,广硕-上城别墅,广硕上城,位于清和大道，没有环城路上的别墅资源，只能说是闹市中的一个非洋房社区。专门制作了一个项目推广网站。,新亚棕榈园,正在建设，7月份左右开卖，别墅估计均价为1万左右。独栋 434m2,419m2；双拼301 m2、310 m2、269

8、m2；联排269 m2、262m2。,瑞龙湾,清城区板块,奥园学院别墅,伯爵园,奥园-学院别墅,目前属于二期认筹阶段。一期已售完，5月份二期100套左右（40套精装修）开盘.,伯爵园,清城区和项目两处售楼部，一个在项目，一个在清城区。目前在售一期（2009年10月开盘），100套左右，巴塞阳光，今年10月交楼。规划有二期，和三期。只有独栋、双拼。独栋，386m2只有三套了，均价11000元/m2。680m2的已售完，均价18000元/m2。双拼均价8300元/m2，还有8套。,银盏板块,上河国际,清远沁园,狮子湖公馆,上河国际,规划为日常居住和度假的城中别墅双拼和联排广清高速银盏出口，五分钟广

9、清轻轨银盏出口附近,清新沁园,位于广清高速横荷出口正在建，2010年10月份左右开盘，推1000m2的独栋。,2009年10月份开盘，大面积户型(451m2、545 m2、561 m2、825 m2)，都是独栋，均价20000元/m2,湖边均价25000元/m2。第二期今年5月份或十月份推出，有小面积(300m2)。项目策划由中国策划大师王志纲担任总规及详规由美国易道公司主笔酒店由美国WATG公司设计、由喜来登管理高尔夫灯光球场改造由美国JACOBSON设计、Troon Golf 管理物业管理由第一太平戴维斯公司管理。,狮子湖公馆（颐杰鸿泰狮子湖）,强强联合,富贵显赫,超大规模,“珠三角最美别

10、墅珠三角最具魅力经典别墅2009年广州最具投资价值别墅”,首座月球主题球场首座阿拉伯主题酒店世界级会议休闲天堂主题化温泉养生中心通江达海（人工河至北江，后经过佛山水系，最后由广州南沙出海）的游艇码头,五大亮点共同构筑全球高端政商交流的休闲平台,山前大道板块,碧桂园假日半岛,美林湖国际社区,南航碧花园,金碧御水山庄,元邦山清水秀,广州桃花源,勤天一品树院,碧桂园假日半岛-珑湾二期,美林湖国际社区:“加州岛C区”及“金色溪谷”,南航碧花园,金碧御水山庄,元邦山清水秀,广州桃花源,勤天一品树院,一线江景大户型洋房,3,1、在售楼盘位置分布图,2、在建将售楼盘位置分布,3、楼盘详情,御景湖畔紧临笔架河

11、160 m2,4700元/m2200 m2,5300元m2,北江北岸&一线江景房&大面积户型,加州花园别墅售罄还有洋房，无江景,御水龙庭 184-190m2均价6200元/m2,金碧湾花园 配套全少量半江景房均价6000元/m2,阳光嘉园 能望江户型少量，均价5500元/m2前面楼王将阻挡其江景,锦江豪苑 一线江景房售罄今年7月份推出非江景房新产品开发商同阳光嘉园,北江北岸&一线江景房&大面积户型,在建新楼盘一线江景未启售价格未知围墙有宣传广告,汇景名居尾盘，剩少量185m2的是4400元/m2218m2的是5400元/m2,凯旋花园在售第三期半江景190m2均价4700元/m2,帝景豪园16

12、7m2和205m2 一线江景5200元/m2,金海湾豪庭剩一套江景别墅300m2,686万无江景房售,金信蓝湾豪庭一线江景楼王面积244m2大户型洋房12层为7500元/m2,金逸雅居一线江景房2010年7月份左右推出,非江景房售4100元/m2,北江南岸&一线江景房&大面积户型,北江南岸&一线江景房&大面积户型,北江北岸&一线江景房&大面积户型&详情,阳光嘉园：宣传手段非一线江景，前面有一款地王，叫凯景，正在开建，可能会上万，但是目前能望江的大户型181m2是5600-5700元每平方米，168m2是4500-4800元每平方米，其他的均价是4500。目前能望江的是没有几套了。锦江豪苑：一线

13、江景房没有了，以后一期将在2010年7月份左右推出，但都不是江景房了，它与阳光嘉园都是一个开发商-清远市樵顺房地产开发有限公司。2008年的时候一线江景都7000元了。金碧湾花园：157m2，95万，单价6050元/m2,17楼；220m2,半江景，130万，23楼，单价5909元。配套设施齐全。加州花园：里有别墅，已经售完，还有洋房。御水龙庭：184-190m2,6500元每平方米 御景湖畔：2年楼龄，只有6层和24层等楼层有大户型，160m2,4700元每平方米，200m2,5300元每平方米。,北江南岸&一线江景房&大面积户型&详情,汇景名居：07年开盘的，只有23层-27层，少量的户型

14、，185m2的是4400元每平方米。218m2的户型是5400平方米。凤城世家：几个尾盘，209m2的复式，4800元每平方米。东方巴黎：主打190m2的4100元每平方米，小面积的反而单价贵些。凯旋花园：190m2的4700元每平方米，每层向上加50元左右。目前是第三期。帝景豪园：一线江景，5200元，每平方米。有167和205m2的房子。金海湾豪庭：开发周期很长，里面的别墅已完，只有一套江景别墅，300m2,686万，23000元一方。洋房现售的大面积为四方两厅两卫，4800元每平方米。金信蓝湾豪庭：该楼盘定位高端，是清远市一线江景房的楼王，面积至少为244m2的大户型洋房。12层位750

15、0元每平方米，向上每层家80-100元左右单价。2008年开卖的楼盘。中间有捂盘行为。代理公司是经纬物业。金逸雅居：一线江景房，2010年7月份左右推出，目前推出的产品，在一线江景房后面，均价4100元/m2。规划有一个星级酒店。,部分规划和市场信息,4,3、规划板块三,4、规划板块四,1、规划板块一,2、规划板块二,先锋路,清远大桥,北江大桥,未来一线江景洋房最佳区域,桥北大道两边正在开挖人工湖飞来湖1000亩，环湖规划为高档住宅区，目前只有美林宏景新城。洋房均价3800元/m2,有少量的复式4700元/m2。清新县均价2500-3000元,500亩,100亩,江口互通至飞来镇沿江片区，规划

16、为高档住宅区，,汕湛高速,广乐高速,京广铁路,武广高铁,广清高速,佛清从高速,清新县政府可能签到到禾云镇，现在的清新县可能成为未来清远市区的一个区。,听到的风声大胆的想法,市场购买力分析总结,5,二手中介阳光嘉园投资客占60%；清城区外来购房人群占40%；2007年深圳投资客多；本地现有在售楼盘项目约30多个；120-130方建筑面积受当地市场欢迎，三房带套间最佳，50-80方建筑面积受投资客欢迎；奥园双拼别墅与联排别墅单边位投资性较好；租金回报：108平米装修配齐家电，月租2300-2500元；间接渠道信息清城区本地购房主力人群为公务员、国有企事业单位；清城区当地工厂企业少，打工机会少，本地

17、一般居民多经营菜场、养殖场和鱼塘，或从事个体户；本地单位员工收入水平约2000元/月，服务员、售货员收入约700元/月；清城区石角镇、龙塘镇从事铜回收和垃圾回收的私营老板老板多，经济较洲心镇、横荷镇富裕；清城区房地产市场广州、深圳投资客占50%，城区本地客约占1/3到1/2；村民多在本村自建房多，征地后较少迁移至城区，流动性较低。分析与结论别墅市场：以奥园项目为参考，当地别墅产品购买人群从地域分布而言，清远本地客较多，包括清远当地官员和周边街镇私人老板（石角镇和龙塘镇），外地客作为补充，但后者比重不断增强；就购买动机来看，由于片区目前生活配套尚不成熟，自住较为不便，购房人群多以投资为主，因此200平米左右的小面积别墅较受欢迎；洋房市场：从客户区域来看，清城区目前洋房购房人群当中，外地客约占4成左右，其中以广州客居多，此外也有佛山、深圳及东莞客；本地主力购房人群多为政府公务员和企事业单位员工，收入约2000元/月，住房公积金约2000元/月左右，一般城乡居民购房能力有限，农村居民较少于城区置业；120-130平米建筑面积的三房带套间产品受市场欢迎，90平米以上的小户型市场供应量较少。,