北京通州区房地产前期市场调研报告95p.ppt

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1、北京通州区房地产前期市场调研报告,决战“通州”,本次报告是对北京市通州区房地产市场的调查与研究，是对项目策划和决策的基础，从宏观（地理位置、政治社会、经济因素、产业规划与布局）和微观（周边产品分析、剖析价格组合、广告策略和销售执行）对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对项目进行研究与预测，为决策者了解房地产市场的变动趋势，制定公司营业计划，拟订经营策略提供参考与建议。,前言,目录,第一章 通州在北京的地位及通州区概况第二章 近期国家有关楼市的政策面分析第三章 北京市房地产市场分析第四章 通州区房地产市场分析第五章 通州区房地产市场个案调研,第一章 通州在北京的地位及通州区概况

2、,1、地域方面,五环路是北京市第一条环城高速公路，2003年11月全线通车。北京六环路全长187.6公里，2009年9月12日实现全线贯通。未来北京的快速发展特别是房地产发展将集中表现在五环与六环之间。可以说五环六环之间大有所为。通州区、大兴区、顺义区紧邻北京市中心，六环路穿越其间，地理位置更加优越，必然是北京中长期发展方向。,2、人口方面,除市中心区：东城区、西城区、崇文区、宣武区、朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区8区人口密度较大，这里将此八区称为“城八区”，都在5000人/平方公里以上，通州区、大兴区、顺义区、昌平区4区人口密度也在700人/平方公里以上，通州区、大兴区人口密度过1000人

3、/平方公里，其中，通州区为最，达1146人/平方公里。也就是说城八区人口密度皆较大，其他的行政区则小很多，意味着北京中心城区人口问题依然突出，仍需向外疏散。而疏散的主要方向将是通州区、大兴区等。,3、地理位置,通州区位于北京市东南部，京杭大运河北端。西临朝阳区、大兴县，北与顺义区接壤，东隔潮白河与河北省三河市、大厂回族自治县、香河县相连，南和天津市武清区、河北省廊坊市交界。,4、历史沿革,通州区历史悠久，早在新石器时期，境域内就有人类活动。金天德三年（1151 年），于县置通州，取“漕运通济”之义命名。通州历为京东交通要道，漕运、仓储重地。商贾行旅，水陆进京必经此地，促进了通州经济的繁荣和兴旺

4、。享有“一京（北京）、二卫（天津）、三通州”之称。1997 年4 月29 日，国务院批准撤销通县，设立通州区。区人民政府驻通州镇。,5、行政区划,通州区辖4个街道、2个地区、8个镇、1个乡：中仓街道、新华街道、北苑街道、玉桥街道、永顺地区、梨园地区、宋庄镇、张家湾镇、漷县镇、马驹桥镇、西集镇、台湖镇、永乐店镇、潞城镇、于家务回族乡。区人民政府驻新华街道。,6、战略位置,通州以“通”得名，交通十分便捷。京通快速路、朝阳路、朝阳北路、八通轻轨和即将通车的两广路延长线等五条通道把通州和北京市区连为一体；京通快速路贯通了东西长安街；京津塘高速公路和京津公路分别直达天津新港及天津市；京哈高速公路经联接东

5、北全境；京沈高速穿河北志低沈阳；六环路贯通北京市；通顺路直达首都国际机场；京承铁路、京秦电气化铁路、在通州城内交汇。在建的京沪高速铁路、京津城际铁路也横穿通州而过。,7、产业状况,北京通州区产业结构不尽合理，产业的集中度和关联度不高，主导产业和支柱产业不够突出，支柱产业为批发零售业、房地产业、商务服务业及交通运输。自2007年起，文化创意产业已占GDP比值10.6%。通州新城规划的功能定位是北京市重点发展的新城之一，面向区域可持续发展的综合服务新城，北京参与环渤海区域合作发展的重要基地，发展目标是区域服务中心、文化产业基地、滨水宜居新城。未来通州区产业规划把大力发展高端商务、文化创意和现代物流

6、三大产业列为构建区域服务中心的基础。,运河城市段核心功能板块 地处通州新城中心位置，是规划的通州新城区的中心和环渤海区域服务中心。规划面积25.8 平方公里，由世界文化交流中心、滨河演艺走廊、媒体广场、探梦中心和金融城等项目组成。项目建成后将成为集行政办公中心、金融贸易、文化、会展、旅游度假、商业服务、生态居住为一体的区域中心。龙头项目是“运河城市段”。商务园总部经济板块 地处通州新城西北部的温榆河畔，拥有北京仅存的、区位最好的、最大的700公顷生态商务白地。利用长安街延长线和紧临首都国际机场12公里的区位和商务优势，发展与CBD功能互补的低密度、园林式、高科技、商务总部聚集区。龙头项目是“通

7、州商务园”。主题休闲功能板块 地处新城西南部，六环以内，京沈高速以北地区。利用专业服务产业聚集优势和地处京津冀交通要塞的便利条件，规划建设高科技与娱乐相结合、服务于东北亚区域、具有国际现代水平的“环球影城”主题公园。以主题公园为支撑形成影视文化、娱乐休闲、专业会展为内容的商务娱乐新区。龙头项目是“国际会展中心”。医疗康体功能板块 位于京哈高速公路以北，六环路以东地区，规划建设高水平的医疗城。借助大型医疗产业化项目带动，发展集医学研究、康体服务、职业培训为一体的现代化康体医疗服务业。龙头项目是“哈佛中美医疗中心”。,通州规划建设九大经济板块：,八通线楼宇经济板块 以八通轻轨为纽带，连接瑞都国际、

8、长城国际等商务节点向东南部发展至轻轨土桥站。该区域主要发展商务办公、贸易流通等楼宇经济。目前，八通线已形成上百个居民社区、数十个高级写字楼群。龙头项目是“瑞都国际写字楼”、“世纪星城商务写字楼”。长安街东延长线新华大街商贸流通经济板块 东起北苑，沿长安街东延长线新华大街向东扩展，西至东关大桥。该区域是通州传统商业步行街，规划通过升级改造形成高端百货、国际品牌专卖店、五星级酒店、写字楼等高端商务业态。龙头项目是“北苑商务区”。中国宋庄文化创意板块 以宋庄镇小堡画家村为中心，北至规划一路，南至京哈高速路，东至东部发展带联络线，西至东六环路，占地面积近12平方公里。依托北京市十大文化创意产业基地之一

9、的“宋庄当代艺术产业与卡通产业集聚区”，形成艺术品创作、展示、交易、会展、艺术教育、学术交流于一体的现代文化艺术产业园。龙头项目是“宋庄当代艺术产业与卡通产业集聚区”。京津塘产业带高端工业总部板块 沿京津塘高速公路一、二号线和京津城际快速铁路沿线，连接亦庄、中关村科技园区光机电基地、中关村科技园区金桥科技产业基地、通州物流基地等高新技术产业发展带，充分发挥政策区位和产业优势，建设高端产业和总部经济聚集区。龙头项目为“北京图书出版发行中心”、“北京创展家居示范园”、“联东U谷、“新华联科技园”、“北京方和正圆科技孵化器”。行政服务功能板块 在运河东大街两侧地区规划行政办公、综合服务功能区。建设行

10、政服务中心、标志性市民休闲文化设施，合理布局学校、档案馆等公共服务及商业配套等现代城市功能设施。,8、规划方面,根据北京城市总体规划（2004-2020），规划：在北京市域范围内，构建“两轴两带多中心”的城市空间结构。（1）两轴：指沿长安街的东西轴和传统中轴线的南北轴。（2）两带：指包括通州、顺义、亦庄、怀柔、密云、平谷的“东部发展带”和包括大兴、房山、昌平、延庆、门头沟的“西部发展带”。（3）多中心：指在市域范围内建设多个服务全国、面向世界的城市职能中心，提高城市的核心功能和综合竞争力，包括中关村高科技园区核心区、奥林匹克中心区、中央商务区（CBD）、海淀山后地区科技创新中心、顺义现代制造业

11、基地、通州综合服务中心、亦庄高新技术产业发展中心和石景山综合服务中心等。在“两轴两带多中心”城市空间结构的基础上，形成中心城新城镇的市域城镇结构。（1）中心城是北京政治、文化等核心职能和重要经济功能集中体现的地区。（2）新城是在原有卫星城基础上，承担疏解中心城人口和功能、集聚新的产业，带动区域发展的规模化城市地区，具有相对独立性。（3）镇是建制镇的简称，是推动北京城镇化的重要组成部分，包括重点镇和一般镇。,城市规划,通州新城规划建设：依据北京城市总体规划（2004-2020），北京市发布了通州新城规划2005-2020。通州发展定位：北京重点发展的新城之一，是面向区域的可持续发展的综合服务新城

12、，也是北京参与环渤海区域合作发展的重要基地。通州发展目标：区域服务中心、文化产业基地、滨水宜居新城 城乡空间结构：一城、两轴、三点、四镇 一城：承接中心城功能疏解与新增职能的通州新城城区。两轴：沿长安街延长线连接北京主城和通州新城的城市空间拓展轴；以运河为纽带向东南方向延伸的城市经济发展轴 三点：宋庄、潞城、张家湾地区是通州新城发展的重要组成部分，通州新城新增功能的重要区域和城乡一体化的重要节点。要建设成为三大城市功能聚集区。四镇：漷县、台湖、西集、永乐店四镇与通州新城相互呼应，是通州新城发展的重要经济支撑，是承接农村人口向城镇转移、解决劳动力就业及资源节约的重要区域。要集聚形成四大产业发展组

13、团。,宋庄镇：通州新城与空港联系的纽带，休闲服务业和临空产业基地。潞城镇：通州新城城市空间和职能拓展区，未来新城行政中心。张家湾镇：集约型都市工业区、古城文化旅游区、新农村建设试点镇。台湖镇：通州新城南部的生态旅游小镇，亦庄新城和通州新城连接的重要纽带。马驹桥镇：京津城镇带的重要节点，北京重要的陆路口岸。西集镇：通州新城重点发展的产业聚集区。漷县镇：东部发展带的重点镇，北京市小城镇建设示范镇。永乐店镇：京津城镇带的重要节点，通州新城面向环渤海、联系京津冀的门户。于家务乡：北京市重点发展的民族工业区。,城乡产业规划,一河两翼：通州新城以运河为魂，水绿相映，绿廊镶嵌，突出以运河为纽带的城市形象及文

14、化内涵；运河西岸改造提升旧城，运河东岸聚集城市新增功能，新城旧城比翼互动、协同发展。南拓东进：南部以通州外环路、京塘公路为界，东部以六环路为界，向外拓展，与亦庄新城、国际空港联动，形成新的发展空间。组团发展：以六环路、京哈高速路、通州外环路及京塘公路为分界线，在空间上形成六大功能组团。新城用地发展方向：通州新城城市用地主要向东、向南方向发展。,新城空间结构,“一河两翼，南拓东进，组团发展”,铁路：新北京东站 公路：中心城交通：京沈高速公路；京通快速路、通朝大街；朝阳路、朝阳北路、潞苑北大街。顺义交通：六环路；通顺路、东部发展带联络线；张采路延长线。亦庄交通：六环路；通马路、东部发展带联络线。廊

15、坊交通：京哈高速路、京沈高速公路；京榆旧线、运河大街、通香路。轨道：由两条联系中心城的地铁线路M1线（含M1支线）和M6线（含M6支线），一条联系东部发展带各新城的市郊铁路S6线共同组成。,综合交通规划,第二章 近期国家有关楼市的政策面分析,今年的楼市大致可以分为三个阶段：第一个阶段是调控前，即从年初到“国十条”的出台，这段期间楼市仍处于上升期，城市近郊受到了需求的热捧；第二个阶段是一次调控，即从4月底“国十条”出台到9月底“国5条”的出台，这段期间楼市的关键字是博弈，下行预期已经出现但并不稳固；第三个阶段是二次调控，即9月底至今，这段期间调控和下行预期得到了显著强化，行业开始进入“以价换量”

16、的时代。从土地市场来看，在调控前，北京市月均推出93万平米经营性用地，主要集中在丰台、大兴、房山等区域；开发商拿地踊跃，溢价成交十分普遍，最高溢价甚至高达700%以上。一次调控期间，月均供应规模降至42万平方米；调控使开发商的增长预期发生动摇，溢价成交的用地大幅减少；远郊区县的经营性用地出让遇冷，流标屡现。二次调控以来，由于供地规模与年度计划相去甚远，城市远郊的用地开始大规模入市，朝阳、通州等核心区也推出大量优质地块；然而，随着货币环境的收紧，开发商拿地日趋谨慎，即使是以往受到热捧的大望京等区域，土地市场也遭遇到了冷遇，远郊区县的土地交易堪忧。从后市来看，土地供应的持续放量以及开发商拿地热情的

17、消退，将进一步拉低土地的价格水平，继而对高企的房价产生冲击。一旦进入新的加息周期，调控的“政策叠加效应”将使开发商在第四季度加紧推盘以回笼资金在调控从紧的政策环境下，最近各地楼市成交量呈现低位波动态势。楼市信贷环境的紧缩，国家多部门相继加大对房企融资渠道的监管和审查力度，同时，政府在年末来临之际对保障房建设的加力推动，房企资金链进一步被收紧。业内人士预计，一旦进入新的加息周期，房地产调控的“政策叠加效应”将使开发商在第四季度加紧推盘以回笼资金，房价或可出现区域性下调。,“楼市信贷环境的紧缩，房企资金链进一步被收紧。”,各地楼市低位波动,根据数据显示，9个重要城市新房市场成交量环比微增3%。一线

18、城市中，京穗两城市成交下降一至三成，沪深两城市环比增幅均在15%左右；二线城市成交则大多维持在一至二成波动状态。11月份截至20日，北京市商品住宅期房、现房累计成交7546套、77.55万平方米，环比10月同期分别大增47.84%、29.40%。其数字反映出北京商品住宅成交套数实现环比翻倍，但是这主要是保障性住房项目集中签约所致。该机构副总经理高姗分析，因为保障性住房全部是期房，而且面积偏小。扣除保障性住房，11月中上旬北京市期房、现房商品住宅实际签约量仅为4877套、54.90万平方米，环比10月同期分别减少14.09%、11.15%。11月中上旬商品住宅成交均价为20468元/平方米，环比

19、每平方米上涨658元，涨幅仅为3.32%；实际对商品房的需求环比锐减。,房企融资被逐步收紧,11月19日央行再次宣布上调存款储备金率，央行的货币政策定调已经由适度宽松转向稳健。面对年末中、农、工、建四大银行全年信贷额度已经用尽停止新增开发贷款，年底前开发商大规模融资几无可能性。不少开发商期待再挺上两三个月争取拿到下一年度的贷款。然而日前已有消息，明年全年新增贷款规模缩减将成定局。此时资金链已经拉紧，对“钱袋子”最关心的房地产商已经不如此前那般悠闲了，而这些政策对中小开发商影响最大。根据数据显示，今年房地产领域利用外资同比增加约50%，明显高于其他领域利用外资增幅。尽管在国内开发商面临融资难困境

20、之际，对海外融资的相关政策和措施尚未严格执行。但最近主管部门重申2006年颁布的对境外个人、机构购买房产的限制规定，这应该是对国外热钱投机内地楼市作出的防范，这意味对海外热钱的收紧也已经在中央的视线中，楼市“限外”可能成为下一步政策的着眼点。,市场预期发生改变,在房地产资金来源全面收紧的情况下，一旦再进入加息周期，其产生的“政策叠加效应”从今年第四季度将会比较明显的反映出来。中央货币政策由适度宽松转向稳健的基调，意味房企融资在未来一段时间将持续处于困境。最近，开发商已经开始调整预期，加紧推盘以回笼资金。从北京的情况看，由于新政策规定，12月1日起新增预售项目将实行严格的预售资金监管，预售资金将

21、只能用于工程建设，这使得最近准备开盘的项目纷纷提前取得预售证，部分原来准备12月开盘的项目也已经提前到11月中下旬开盘。截至11月20日，北京预售项目及预售公示项目合计已经达到了28个，相比8-10月三月同期合计的26个还要多2个预售项目。合计预售面积达到了74.3万平方米，远超过前两月总和。有机构预计，11月全月预售的项目将超过9月份的40个，成为年内最高。根据统计数据显示，12月北京市计划开盘项目有20个，其中纯新盘6个，12月开发商的计划推盘量相对有限，但出现了城八区项目加快推盘的新趋势。,楼市买方“格局”也在悄然变化,目前，北京购房意愿最强烈的异地在京购房者已明显入市。自4月份宏观调控

22、以来，由于受到“非京籍人员在京贷款购房需提供一年以上缴税凭证”的限制，5、6两个月份，异地购房者在京购房比例出现了直线下滑。但是随着市场对政策的逐渐消化，异地在京购房者比例在近期出现大幅回升。其比例已经占到全体购房者的5成，与新政调控前基本持平。而目前全市全款购房者的比例达到了55.3%。“929”新政以来，颁布“限购令”最严厉的深圳市场无论是客源量还是成交量最近均快速增加。上周新增客源量已回升至“929”前最高水平，成交量基本恢复至8月中旬水平。据分析，买家认为房价并未因调控得以明显下降，预期落空。CPI的攀升及对未来房价预期的不确定性使很多人开始躁动，在没有更好的投资渠道下，部分购房者开始

23、从观望状态走出。一些一线城市的人开始进入没有限购政策的城市或房价相对低廉的三线城市投资购房，保值、跑赢CPI是眼下不少异地购房者出手的直接动因。,政策作用区域性调价,最近，中国人民大学经济学院发布中国宏观经济分析与预测报告称，2010年中国GDP增速预计为10.1%；2011年上半年中国房地产行业资金链将出现严重问题，价格将出现接近20%的下滑，这一预测引发社会各界的关注。相比2006年及2008年的楼市调控，今年9月底开始的二次调控虽然最为严厉但是效果依然不明显。由于2009年来楼价的暴涨，使得大部分开发商的资金压力短期不会太大。目前大多数还是处在比较安全的经营状态，远未达到资金链断裂的危险

24、边缘。北京房地产交易管理网统计也表明，北京城商品房在调控后仍旧涨价，真正降价的开发商并不多见。今后的房价在调控政策作用下区域性变化或更为明显。如北京通州楼市今年3月过度透支新城规划利好，使得房价从1.5万上涨到了2.5万。而通州现在实际项目的库存超过北京库存量的20%。所以通州最近出现阴跌。,新一轮的调控归因于流动性泛滥下愈演愈烈的通货膨胀增值保值的需求集中在楼市释放，房价飞速飙升，大量的刚性需求逐渐被“清理”出市场，商品房已经成为了投资客的“赌具”，已经威胁到社会安全和稳定。在这种背景下，以遏制房价快速上涨为目的的楼市调控已经演变成一项政治任务，调控的力度和广度空前，且动用了限购、限贷等强力

25、的行政干预。整个房地产行业也在调控重拳打击下，发生着一系列的变化和调整。从新房市场来看，调控前，投资需求旺盛，推动市场交易和价格的持续上涨。一次调控前期，受限购、房贷紧缩政策的影响，投资需求快速撤离市场，刚性需求和改善需求陷入观望导致市场成交量持续下滑，5月至8月月均成交量不足50万平米；开发商因资金链尚充裕，仍然保持高调，仅有少量开发项目以打折促销方式变相降价，因此价格下调幅度不明显；调控后期出现投资回流导致成交量大幅反弹进而引发二次调控。进入二次调控后，随着市场需求的再度观望，成交量开始下滑，而随着调控的深化，开发商资金链压力逐步加大，导致其加速推盘和低价入市。从后市来看，受年底市场供应量

26、的增加和成交量持续下滑的影响，开发商必将迫于资金链压力而不得不降价销售，进一步拉低市场价格，年底的价格战不可避免。,百信观点：,“纵观2010年的楼市调控，核心是降价，对于这项政治性任务，政府必将坚定的执行下去。如果年底市场调控效果不明显，或还将催生第三轮调控，开发商资金及市场环境或将进一步收紧。”,第二章 北京市房地产市场分析,1、宏观经济环境分析,10月份，全市规模以上工业增加值同比增长16.4%，比上月提高6.8个百分点。1-10月，工业增加值比上年同期增长15.4%，增幅比1-3季度提高0.2个百分点。重点行业中的交通运输设备制造业、通用设备制造业、医药制造业分别增长22.7%、22.

27、2%和10.1%，增幅分别比1-3季度提高0.5个、0.5个和1.2个百分点。通信设备、计算机及其他电子设备制造业受外需恢复缓慢影响，增速连续6个月回落，1-10月增长20.2%，增幅低于1-3季度1.5个百分点。1-10月，实现出口交货值1342.9亿元，增长11.4%，增幅比1-3季度回落1.4个百分点，已连续5个月回落。,1）工业生产增势加快,2）投资增速继续回升,1-10月，全市完成全社会固定资产投资4350.6亿元，比上年同期增长11.6%，增幅比1-3季度提高5个百分点。其中，完成基础设施投资962.8亿元，同比下降14.6%，降幅比1-3季度缩小5.2个百分点。完成房地产开发投资

28、2402.9亿元，增长21.2%，增幅比1-3季度提高4.8个百分点。第一产业完成投资33.3亿元，下降33%，降幅比1-3季度缩小1.6个百分点；第二产业完成投资374.2亿元，增长29.7%，增幅比1-3季度提高16.9个百分点，其中工业投资371.2亿元，增长30.8%，增幅比1-3季度提高15.8个百分点，主要是石化新材料、汽车、热电厂、电子等大项目带动；第三产业（含房地产开发）完成投资3943.1亿元，增长10.7%，增幅提高4个百分点。国有内资单位完成投资1485.6亿元，下降26.5%；非国有内资单位完成投资2580.8亿元，增长68.2%；外商及港澳台单位完成投资284.2亿元

29、，下降17.5%。,3）消费品市场保持活跃 1-10月，全市实现社会消费品零售额5043.6亿元，增长16.5%，增幅比1-3季度提高0.2个百分点。其中，吃、穿类商品零售额分别增长12.9%和16.7%，用、烧类零售额分别增长16.9%和26.8%。1-10月，全市共销售机动车104.5万辆，同比增长14.6%，增幅比1-3季度提高2.4个百分点。其中新车65.6万辆，增长19.7%，增幅提高1.9个百分点；旧车38.9万辆，增长6.8%，增幅提高2.8个百分点。4）旅游市场发展较好 1-10月，接待入境游客416.3万人次，比上年同期增长21.3%，增幅比1-3季度回落0.8个百分点。其中

30、，接待外国游客358.8万人次，增长25.8%；接待港澳台胞57.4万人次，下降0.7%。1-10月，全市198家A级及主要旅游区（点）共接待游客1.5亿人次，同比增长12.3%，增幅比1-3季度提高0.7个百分点。,5）消费、生产价格月度同比涨幅均出现较快上扬 1-10月，居民消费价格比上年同期上涨2%，涨幅高于1-3季度0.2个百分点；其中低收入层消费价格上涨3.6%，涨幅高于1-3季度0.3个百分点。1-10月，工业品出厂价格比上年同期上涨2.3%，涨幅与1-3季度持平。1-10月，原材料、燃料、动力购进价格比上年同期上涨11%，涨幅比1-3季度回落0.5个百分点。6）城乡居民收入稳步增

31、加 1-10月，城镇居民人均可支配收入24308元，比上年同期增长8.9%，扣除价格因素，实际增长6.8%。工资性收入和转移性收入分别增长10.7%和4.3%，共拉动总收入增长8.4个百分点。城镇居民人均消费性支出16505元，增长11.5%。农村居民人均现金收入13128元，比上年同期增长11.8%，扣除价格因素，实际增长9.6%。其中，工资性收入和财产性收入分别增长12.1%和29.4%，合计拉动现金收入增长9.3个百分点。农民人均生活消费支出8214元，增长9.9%。,2、房地产市场情况,1）房地产开发投资完成情况,1-10月北京全市完成房地产开发投资2402.9亿元，比上年同期增长21

32、.2%，环比前三季度扩大近5个百分点。其中，住宅完成投资1181.5亿元，增长79.6%，环比前三季度扩大1个百分点。1-10月房地产投资增速扩大5个百分点，但住宅投资增速只扩大1个百分点，房地产投资增速的扩大主要来源于商业地产或写字楼。前三季度，全市完成房地产开发投资2065.2亿元，比上年同期增长16.4%，增幅比1-8月回落0.4个百分点。其中，住宅完成投资1049.7亿元，增长78.6%；写字楼完成投资201.6亿元，增长83.1%；商业及服务业等经营性用房完成投资201.6亿元，增长45.2%。房地产开发投资中，土地购置费用为966.2亿元，增长1.7倍，占全市房地产投资比重为46.

33、8%。,2）土地市场情况,1-10月土地成交量总计203宗，合计土地面积是2013.85万平方米，其中建设用地面积是1400.35万平方米；实现了土地出让收入990.68亿元，已经超去年全年收入总额。今年全年土地收入将突破千亿元已成定局。,住宅用地供应进展较快，政策性住房用地供应计划基本完成。19月，全市住宅用地供应1811公顷，完成计划72%，较2009年同期增长81%。其中，保障性住房用地供应1263公顷。完成计划指标（1250公顷）的101%。廉租房及公租房用地供应55公顷，完成计划的110%，经济适用住房用地供应164公顷，完成计划的82%，限价商品房用地供应182公顷，完成计划的10

34、1%，定向安置房用地供应862公顷，完成计划的105%。廉租房及公租房、限价商品房、定向安置房供地已提前完成计划任务。商服用地供应节奏加快，为扩大内需、提升经济总量奠定基础。19月，全市商服用地供应290公顷，完成全年计划的97%，较2009年同期增长45%。基础设施和产业用地供应基本与2009年同期持平。19月，全市基础设施用地供应1875公顷，工业仓储及其他产业用地供应603公顷，分别完成计划的82%和55%。严控楼堂馆所等行政办公用地供应，保障科技、教育、文化、卫生、体育等民生工程用地。19月，全市科教文卫体和行政办公用地供应92公顷，较2009年同期下降53%。,4）房地产市场供给情况

35、,新开工面积增速略有扩大。1-10月，全市商品房新开工面积为2049.4万平方米，比上年同期增长50.9%，比前三季度扩大0.26个百分点。其中，住宅新开工面积为1438万平方米，增长69.7%，比前三季度缩小1.23个百分点。商品房新开工面积和住宅新开工面积维持在较高增速，说明开发企业目前投资热情较高。如果开发企业不调整开盘计划，目前较高的新开工面积有望在明年年初形成实际供应，将在一定程度上缓解北京市场供不应求的状况。,3）房地产开发企业项目资金到位情况,1-10月，房地产开发项目本年到位资金4601.6亿元，比上年同期增长1.3%。其中，金融贷款为1268亿元，同比下降32.8%;自筹资金

36、为1416.8亿元，增长1.1倍;定金及预收款为1167.1亿元，下降4%。开发资金来源同比由负转正。开发企业资金来源停止了同比下滑，10月份实现回升，其中主要是开发贷款环比1-9月降幅缩小6.39个百分点，使得开发企业资金情况有所改善。,本年度新建商品房供给量大幅增加，各类房地产供应量有增有减。北京市统计局统计数据显示，110月，全市商品房竣工面积为1465.6万平方米，比上年同期增长5.4%。其中，住宅竣工面积为930.6万平方米，增长2.7%；写字楼为127.7万平方米，下降10.1%；商业及服务业等经营性用房为193.7万平方米，增长42.6%。商品住宅占据商品房供应市场的主导。数据显

37、示第三季度北京市商品房总供应面积为2960330平方米。其中商品住宅供应面积为2637626平方米，占总供应面积的89%，总计供应25106套；办公楼供应面积为255036平方米，占总供应面积的8.6%；商业等经营性用房供应面积为67669平方米，仅占总供应面积的2.4%。第三季度北京市普通住宅供应量占据商品住宅供应量的首要位置，酒店式公寓供应量超过别墅供应量。数据显示，北京市第三季度商品住宅供应面积为2,637,626平方米，总供应套数为25106套，其中普通住宅供应面积为2,169,332平方米，占总体的82.2，酒店式公寓供应面积为346,887平方米，占总体的13.2%，而别墅的供应量

38、最少，为121407平方米，仅占总体的4.6%。第三季度各类房型供给中二房、三房供给面积最大。数据显示，2010年第三季度北京市各类房型商品住宅总供给面积为2,628,760平方米，其中二房供给面积为991326平方米，占总供给面积的37.7%，紧随其后的是三房，供给面积为945813平方米，占总供给面积的36.0%，其余的不到30%的供给房型分别为复式、一房、独栋、四房、联排、叠加。,5）房地产市场销售情况,根据数据显示，第三季度朝阳、大兴、房山、昌平四区商品住宅成交量最大,房屋销售面积年内下降已成定局。1-10月，全市新建商品房销售面积为1169.7万平方米，比上年同期下降33.4%。其中

39、，住宅销售面积为847.8万平方米，下降40.8%；写字楼为155.4万平方米，下降11.4%；商业及服务业等经营性用房为109.5万平方米，增长5.4%。10月当月，全国房屋销售环比下降11.2%，而北京能够实现环比增长的成绩难能可贵，同比4.2%的增长更是实现了“扭亏为盈”，改变了销售面积同比连续7个月为负的局面。但目前2010年仅剩2个月，北京市商品房销售实现同比下降已成定局，重点布局北京的开发企业今年受调控影响较大。,6）房地产市场销售价格情况,根据数据显示，第三季度北京市各房型住宅市场上二房成交面积为945172平方米，占比34.58%；三房成交面积798942平方米，占比29.23

40、%。这两类房型占据了市场总成交面积的70%。,销售价格环比、同比增速下降。10月份，全市房屋销售价格同比上涨11.1%，涨幅比9月回落0.3个百分点，同比涨幅连续6个月回落；环比价格微升0.1%，涨幅比上月回落0.1个百分点。政府调控再次对购房行为产生影响。,7）市场成交价格分析,根据北京市统计局公布的数据显示，10月份，全市房屋销售价格同比上涨11.1%，涨幅比9月回落0.3个百分点，同比涨幅连续6个月回落；环比价格微升0.1%,涨幅比上月回落0.1个百分点。分结构看：,新建商品住宅销售价格与二手房价格同比均上涨 与上年10月份相比，全市新建住宅销售价格上涨17.5%，涨幅比上月回落0.7个

41、百分点。其中，纯商品住宅上涨19.3%，比上月回落0.7个百分点；经济适用房和限价房上涨2.5%，比上月回落0.6个百分点。全市二手住宅交易价格同比上涨5%，比上月扩大0.2个百分点。普通住宅与其他住宅上涨最快 分房屋类型看，新建住宅中普通住宅类销售均价为19054元/m2,同比上涨23.2%，比上月回落0.8个百分点；公寓销售均价为21056元/m2，别墅销售均价为25395元/m2，公寓、别墅类住宅同比上涨8.8%，比上月回落0.5个百分点；其他住宅类上涨18.2%，比上月回落0.7个百分点。北京全市商品住宅期房平均售价均过万 据北京市统计局的数据显示，2010年1-7月份，四环路以内住宅

42、期房均价达到34074元/平方米，四至五环路为20452元/平方米，五至六环路为15403元/平方米，六环路以外为10864元/平方米。第三季度各房型商品住宅接近2万 据数据显示，第三季度全市各房型商品住宅成交均价为19967元/平方米，其中四房的均价已超过3万。,百信观点：,2010年前三季度房地产业趋于稳定，北京市统计局最新数据显示，2010年第三季度北京市房地产业的增加值为602.7亿元，增速为-24.3%。前三季度现房销售面积仅为234.8万平方米，同比增长-39%，期房销售面积仅为763.9%，同比增长-36.8%。房地产空置面积为1347.9万平方米，同比增长1.7%。其中各类型的

43、销售面积与上年同期相比也出现了负增长。,“二次调控的影响正在日益加深，购房需求被大大抑制。”,第三章 通州区房地产市场分析,1、宏观环境分析,总体：1-10月，通州区经济增速放缓，但运行质量不断提高，全区经济保持平稳增长。工业生产、销售稳步增长，增幅扩大；全社会固定资产投资增速放缓；社会消费品市场流通规模扩大，消费亮点突出；财政税收保持较快增长；金融信贷较上月有所扩大；城乡居民收入保持增长。,1）工业：工业生产、销售稳步增长，增幅扩大,1-10月，全区规模以上工业累计实现工业总产值459.7亿元，同比增长29.3%，增幅比1-9月扩大了0.8个百分点。累计实现销售产值453.8亿元，同比增长2

44、9.3%，环比1-9月增长12.3%。,2）全社会固定资产投资保持较快增长，但增幅回落,1-10月，全区完成全社会固定资产投资273.8亿元，同比增长20.4%，较1-9月增速放慢0.7个百分点，较1-8月增速放慢19.5个百分点。2010年前十个月各月累计增速与2009年相比，呈反向走势。自4月份开始，2010年全社会固定资产投资增速逐月回落。,3）消费品市场流通规模扩大，消费亮点突出,1-10月，通州区社会消费品零售额153.7亿元，同比增长13.1%，增幅较1-9月微升0.7个百分点。消费品市场流通规模不断扩大，市场销售总体趋旺。其中，限额以上批发零售业零售额101.3亿元，同比增长18

45、.7%，占全区社会消费品零售额的65.9%，是全区消费品市场健康稳步发展的动力。,4）财税、金融信贷、实际外资情况,（1）财政税收较快增长，增速放缓 1-10月，全区地方财政收入111.6亿元，同比增长186.1%，比1-9月增速回落38.3个百分点。其中，一般预算收入29.2亿元,同比增长28.7%，较1-9月增速回落5.5个百分点。1-10月，各项税收总额94.4亿元，同比增长30.3%，较1-9月增幅下降4.7个百分点。（2）存贷款规模继续扩大 截至10月底，全区各项人民币存款余额突破千亿元大关，达1024.4亿元，同比增长22.7%，增速较9月末增加0.6个百分点。（3）实际利用外资微

46、升 1-10月，通州区实际利用外资0.8亿美元，较去年同期增长1.8%。新增三资企业个数32个，而去年同期新增三资企业数是22个。,5）城乡居民收入稳步增长,城镇及农村住户调查资料显示，通州区城乡居民收入保持稳步增长。1-10月，城镇居民家庭人均总收入23059.5元，同比增长9.4%；人均可支配收入20368.6元，同比增长9.4%。从构成看，四项收入全面增长。工资性收入同比增长12.1%；经营收入同比增长9.1%;财产性收入同比增长5.2%；转移性收入同比增长3.7%。1-10月,农民人均现金收入11850.6元，同比增长15.8。其中，工资性收入5594.6，同比增长17.7%。农民现金

47、收入快速增长主要由工资性收入带动，工资性收入对农民总体增收贡献率达到52.9%。,从全区主要经济指标看，尽管随着财政刺激政策的逐渐退出，全社会固定资产投资增速放缓，但经济整体保持平稳向前的良好运行态势。投资放缓从长远来看，有利于经济结构的风格转换，保持生产、消费、投资之间的合理平衡，更有利于今后全区经济发展的质量。另外，随着消费旺季的到来及国内经济的稳步复苏，尽管物价指数居高不下，但由于全国、全市、全区经济稳步向前发展的方向不可逆转以及企业的内生力量不断增强，加上国家随后可能采取的控制物价措施的出台，可以预计通州区第四季度经济将保持平稳运行。,百信观点：,2、房地产市场情况,1）房地产开发投资

48、保持增长，增幅收窄,1-10月，全区房地产投资205.3亿元，占全社会固定资产投资的七成以上，同比增长36.3%。增幅收窄，较1-9月回落1.9个百分点。,2）房地产开复工、新开工、竣工面积三增长,1-10月，房地产开复工面积为701.6万平方米，同比增长22.3%。其中，住宅开复工面积552.7万平方米，同比增长27.7%。1-10月，房地产新开工面积163.1万平方米，同比增长86.2%。其中，普通住房新开工104.9万平方米，同比增长60.2%。随着办公楼、商业经营用房和其他用房的增加，通州区房地产供应也开始朝多元化发展。1-10月，房地产竣工面积为65.2万平方米，同比增长27.6%。

49、,3）销售面积、销售额降幅继续扩大,受国家房地产政策调控的影响，通州区销售面积、销售额全部下行。1-10月，全区商品房销售面积93.3万平方米，较去年同期下降47.6%，降幅比1-9月扩大1.2个百分点;商品房销售额135.1亿元，同比下降6.5%，降幅较1-9月扩大3.3个百分点。商品房销售面积、销售额同比降幅尽管继续扩大，但环比增幅仍保持正增长。,4）竣工面积增加以及销售市场低迷，待售面积增幅较大,根据数据显示,第三季度通州地区的成交比例处在整个北京市中下游水平。,1-10月，通州区待售面积88.2万平方米，同比增长22.8%。其中，住宅31.7万平方米，同比增长32.6%。,5）房地产企

50、业资金较为充裕,1-10月，通州区房地产企业本年到位资金659.8亿元，较去年同期增长89.2%。其中，金融贷款187.9亿元，同比增长104%；自筹资金99.2亿元，同比增长113.2%。,百信观点：,通州作为距离首都最近、最大的卫星城；又因其靠近CBD商圈，又被称为“CBD的后花园”。在业内曾不被看好的物业品质普遍提升，众开发商充分利用临近CBD的优势，开发以白领阶层为主要客户群的中高档住宅，这些项目中涌现了一批高品质、大规模的生活社区，在整个北京市的房地产市场中拥有了相当不俗的表现。由于房地产企业资金较为充裕，房地产价格博弈仍将持续。但随着金融、税费、交易环节限购等政策的持续作用，将会抑