联排别墅专题研究.ppt
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1、,联排别墅 专题研究,联排别墅的定义和特征,定义 又称TOWNHOUSE,有天有地,每户独门独院,设有1至2个车位,还有地下室。它是由几幢小于三层的单户别墅并联组成的联排或住宅,一排二至四层联结在一起,每几个单元共用外墙,有统一的平面设计和独立的门户。特征 比较注重项目选址,尽量余地、余绿、余水,交通相对比较方便。价位在同类别墅产品中较低,为中产阶级中上层人士及新贵阶层度身定造。户型设计丰富而前卫,有特色。,TOWNHOUSE与联排别墅,联排别墅只是TOWNHOUSE比较常见的一种产品形式,TOWNHOUSE 的正确译法应该为城区住宅。因为TOWN的正确译法应该是叫城,国外的市中心就叫做DOW
2、NTOWN,如果是一个大学城也叫做UNIVERSITYTOWN,所以,TOWN只是区别与CITY,是指城而不是指大的城市,本身并不意味着郊区城镇。在欧洲原始意义上的TOWNHOUSE是指在城区联排而建的市民城区住宅,这种住宅均是沿街的,由于沿街面的限制,所以都在基地上表现为大进深小面宽,层数一般在3层至5层,而立面式样则体现为新旧混杂,各式各样。,开发别墅类产品所需具备的条件,区位,市场对这一大的区域环境认可度,是否适合开发别墅;交通条件。不止是空间距离的远近,而是时间的概念。项目也许很远,但是紧邻高速,可能开车二十多分钟即可到达;而与此相反,有些地方在地图上看来距离很近,但交通很成问题,往返
3、反而需要耗费更多时间。这种条件就不适合别墅的开发。自然资源,拥有真山真水的环境优势。项目没有真山真水的周边环境,就得人工堆砌假山、开挖河流,甚至开发高尔夫球场或果岭来弥补自然资源的匮乏。因借资源,包括文化、商业、旅游等设施资源。例如项目靠近名校、大型超市以及其它旅游购物场所、城市配套设施资源等。,联排别墅的优缺点,双拼别墅本质上来说就是两个联排别墅对拼,而联排别墅一般是46个组合,因此双拼别墅的采光面为三面,而联排别墅只有端头户型的采光为三面,当中户型均为两面,独栋别墅是四面采光,因此联排别墅的采光性不如独栋和双拼在身份及地位的象征上,联排别墅略逊一筹纯经济型别墅区虽然容积率较低,但由于间距较
4、小,造成社区的公共休闲空间受到限制,大部分仅限于自身花园内活动,休闲、健身需求难以得到全面满足。总体来说,联排别墅在别墅类产品中属于性价比较高的产品,一般的经济型联排占地较小,且有多种组合方式,比较容易出容积率联排别墅的单价会略低,而总面积也会较小些,因此总价会比较便宜叠加别墅一般都是两层一户,虽然是独立入户,单始终都是在一个单元内,而且一般为45层,比较没有别墅的感觉,而联排别墅在一个竖向上均为一户,独门独院、私密性较强占地面积和舒适程度的折中,优 点,缺 点,联排别墅户型演变和发展,联排别墅趋向独栋,经济别墅附加值升级,低总价精简别墅,“侧花园”拉远联排距离,层数降低 北京龙湖香醍漫步“L
5、”形院墅联排上海新浦江城“凹”形内庭联排,二层完全分离南京仙林翠谷 地下空间放大,面宽扩大上海大华圣地维拉 大面积联排,总体布局与独栋别墅相似成都置信芙蓉青城,兼顾舒适与大气,赠送面积大上海金地格林世界 外部景观引入室内上海万科燕南园 内庭院升级重庆协信TOWN城“双主卧”概念,功能细分深圳振兴城,公寓的面积,别墅的形态,布局紧凑石家庄卓达太阳城,一层,二层,花园层,侧花园拉远联排距离,类独栋联排面积:建筑面积290平方米,与独栋类似;形态:两层,两户之间布置“侧花园”,减少户与户之间干扰,三面采光通风,向独栋靠拢;品质:地面抬高,阳光地下室,下沉花园,形成独栋的花园式风格;舒适度:四卧朝南,
6、顶层主卧,功能布局合理;,侧花园,侧花园,”L“形院墅,围和更大的庭院空间 两层,建筑面积204平方米;”L”形住宅布局内部独享私家花园,两户对拼,凹形建筑围和形成更大的庭院空间。“L”形建筑布局增大南向临街面,利于日照通风,更多空间享受庭院风景;两户间仅车库相连。,一层,二层,在传统带有单独庭院的双拼以庭院相连,打通庭院隔墙即可形成一个具有较大庭院的类独栋别墅。,卧室,卧室,主卧,客厅,餐厅,“凹”形建筑布局改变组团形态,二层完全分离 两层,总建筑面积约260平方米,“凹”型布局,中间围和56平方米庭院;大进深内庭,两个南向采光面;一层仅一个卫生间相连,二层完全独立,更有独栋的感觉。,改变建
7、筑形态组织组团,纵向变横向,面宽扩大,阳光地下室建筑面积250平方米左右,总体布局与独栋别墅相似;拉大总面宽,总面宽15米以上,减少进深,改变传统联排纵深长的形态;阳光地下室,布局起居室、活动室、视听室、工人房等;南向采光面大,客厅、起居室、主卧、客卧、活动室均南向;南露台面积大,布置活动场地;顶层仅露台,活动空间。,地下室,一层,二层,三层,总体布局类似独栋别墅,地下层,一层,二层,形态:面积大,建筑面积464平方米,两层;一层客厅双向流线设计;“L”形布局,南北独享私家花园,南向采光面大,客厅餐厅,主卧客厅均朝南。舒适度:二层设采天棚,一层室内采光更充足;双车位;阳光地下室(活动房、工人房
8、、储藏室、洗衣房);所有卧室带卫生间带花园;景观性:地下室下沉花园、一层南北私家花园、二层每个卧室带一个观景露台。,下沉花园,下沉花园采光井,下,上,采光天棚,一层,经济型别墅,日益增大的附加值建筑面积205平方米,经济型联排别墅;赠送:半地下室,车库,储藏,洗衣房,工人房功能俱全;一层前后私家花园、二层三层观景露台。大气:餐厅和北入口位于一层夹层,客厅挑空,(玄关挑空);舒适:两个朝南开间,客厅三卧南向,三层主卧+卫生间+书房/衣帽间+观景露台。,内庭院的布置试图解决联排别墅进深较大产生的采光通风问题,并在居住空间内营造人与自然交流的过渡空间。,室外景观引入室内,内庭院布置 餐厅中庭透光采光
9、,错层分隔客厅餐厅;二层内庭空中花园,避免过高产生的压抑感;三间卧室既有露台景观又有内庭景观。,一层,二层,三层,内庭院,内庭院,餐厅采光井,内庭院布局的演变,顶层活动空间建筑面积250平方米左右;主要居住功能布置于二层,三层仅为露台和活动室;传统的内庭院后置或前移,避免了围和的“筒状空间”,呈半开放式,节省交通空间,餐厅、客厅、卧室等主要功能房均围绕庭院布局,增加景观性;北面入户花园和下沉庭院、南面私家花园、户内内庭院,二层三层观景露台,立体景观。,地下室,一层,二层,三层,半开放内庭,内庭上空,餐厅,客厅,主卧,卧室,下沉庭院,下沉庭院,双主卧,舒适度更高建筑面积226平方米;二层、三层各
10、设一个主卧,形成“双主卧”格局;功能细分,起居室和家庭室分离,工人流线和主人流线分离。,一层,二层,三层,半地下层,次主卧,主卧,起居室,家庭室,面积更小,由“经济”变“精简”建筑面积比“经济型联排”更小,甚至只有110平方米;布局紧凑,功能合理,110平方米两室两厅;二层,采用户外停车;保证客厅和主卧南向;采用”L”形布局。,一层,二层建筑面积110平方米,一层,二层建筑面积165平方米,联排别墅的变迁时间,早期阶段,最早的联排别墅主要以城乡结合部的经济型别墅为主,规模小、价格低、产品还不够成熟,其主打卖点是其新颖的生活方式。代表作品:深圳四季花城、中海怡翠山庄、水榭花都,现阶段,目前联排产
11、品已向高环境质量低密度发展,向别墅品质靠拢。具体在于加大面宽,降低层数,功能布局类似独栋别墅。这一类可以被称为独联体,有些产品每户之间侧墙已连接很少或不连接。平面形状往往表现为“L”形、“凹”字形等。针对的是高档次的消费者。代表作品:北京龙湖香醍漫步、上海新浦江城、南京仙林翠谷,中期阶段,以成熟地段、城市人文自然景观及大规模社区为依托的高素质产品大量涌现,联排别墅产品迅速成熟,并赢得市场认可。这说明联排对配套、交通等条件的依赖性比较强。这个时期的产品是三层为主、前后花园、部分带带地下室的经济型联排别墅,小面宽、大进深、配有室内车库,一般面积在200平米左右,容易控制总价,其主要卖点是性价比。代
12、表作品:金地格林世界、复地北桥城、丽水馨庭,联排别墅户型的的地域差异,北京,深圳,上海,成渝,“类独栋”产品/中高端定位/面积大,面宽大,起居室活动室等活动区域面积大/地下空间利用/视听室功能的增加/两层/注重社区内部景观环境营造,山海景观/注重社区周边自然景观/大型纯联排社区少,有“独栋”情结/喜好邻水而建/250-300平方米/进深相对较长/功能区域独立性强,经济型联排,中端客户为主/180-240平方米/半地下室紧俏/内庭院/功能紧凑/三卧南向/控制进深,面宽7米以上/注重总价/注重邻里交往空间,山地别墅/户型面积适中/顶层阁楼/“瘦身低端”产品走俏,150-200平方米/中高端“类独栋
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