重庆商务市场解析及未来供求趋势研判.ppt

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1、1,2011年度重庆商务市场解析及后期供求预判【领域机构市场研发中心】2011年9月版,3,1、本报告将根据重庆各商务项目所处区域位置，将商务产品划分为核心商圈写字楼、CBD区写字楼、成熟区写字楼及成长区产业园/总部基地四类；2、由于解放碑区域兼具核心商圈和CBD两大功能，而本报告将解放碑写字楼划分为核心商圈写字楼；3、本报告所涉及重庆写字楼历年供求价信息来源于重庆市房管所、重庆网上房地产及领域机构市场研发中心数据库；4、本报告所涉及重庆在售项目基本信息主要来源于领域机构市场研发中心数据库及现场采集所得；5、本报告涉及2011年下半年-2015年重庆写字楼潜在供应信息主要来源于重庆市土地交易中

2、心及领域机构市场研发中心数据库；6、本报告涉将通过企业递增法及城市对比法对2011年下半年-2015年重庆写字楼需求市场进行预判（本部分需求仅代表终端使用客群需求，不包含投资性需求）；,声明,4,5,重庆主流写字楼产品类别特性划分,6,重庆主流写字楼面积价格特性划分,7,成长区产业园/总部基地按写字楼类型细分,8,备注：解放碑兼具CBD及传统商圈功能，而本报告将把解放碑列入核心商圈商务区。,重庆商务市场发展情况,9,图：2011年1-8月重庆主城商务产品供需价走势图：,数据来源：重庆市房协、重庆网上房地产、领域机构市场研发中心,2011年1-8月，重庆写字楼成交量约40万方，供应量约45万方，

3、供略大于求，受金融政策影响，商业贷款难度加大，间接影响商务需求市场，但对比住宅市场来看，商务市场明显优于住宅市场。,1-8月，写字楼价格呈稳中略升趋势，建面均价14739元/平方米，较2010年全年上涨13.9%。,备注：2011年上半年商品房均价较2010年上涨9.8%,重庆商务市场发展情况,10,图：2004-2010年重庆主城商务产品供需价走势图：,数据来源：重庆市房协、重庆网上房地产、领域机构市场研发中心,2008年以前，重庆商务产品供需关系主要为“供大于求”，2009年开始，供需关系发生变化，呈现“供不应求”态势，重庆城市价值的日渐彰显，商务市场也逐渐发力。,从价格上显示，重庆商务产

4、品价格逐年递增，其中2009后表现尤为突出，价格年增幅约32.22%。,备注：2010年协信中心、富力海洋国际及长江国际等高端写字楼拉高整体市场均价。,重庆商务市场发展情况,11,南方ARC,联合国际,英利IFC,国汇中心,金开协信中心,龙湖时代天街,合桂纵贯线,上海城,主城在售写字楼项目11个，主要集中于解放碑、龙头寺以及南坪板块，其中5A甲级写字楼仅英利IFC、国汇中心及威斯汀酒店3个项目。,威斯汀,观音桥COSMO,新科国际广场,重庆在售商务产品情况,12,目前在售写字楼划分方式主要以单层8-12户为主，划分面积区间为130-460平米为主，销售方式分零和半层销售为主，整层销售占比较小。

5、其中热销面积区间为150-300平米。,重庆在售商务产品情况,需求,供应,重庆未来写字楼市场的供需关系到底如何？,预判,eBiz Service&Solutions,供应量,2011（下半年）-2015年重庆主城写字楼供需预判,本部分我们将从已知项目/已成交土地两方面对2011-2015年重庆主城写字楼潜在供应产品量进行供应量预判；,15,渝北区129.98万方,北部新区73.62万方,江北区302.32万方,九龙坡区24.4万方,巴南区29万方,南岸区141万方,大渡口32万方,沙坪坝区35万方,渝中区206.1万方,重庆已知项目及地块 写字楼潜在供应分布,16,写字楼按行政区域划分,图：2

6、011年下半年-2015年主城各区写字楼潜在供应情况：,数据来源：重庆网上房地产、重庆土地交易中心、领域机构市场研发中心,2011-2015年主城写字楼供应主要集中于两江新区，两江新区潜在供应量占据主城供应量的半壁河山，而渝中区解放碑及大坪组团写字楼的集中面市也将加剧渝中区写字楼未来放量。,17,备注：1、CBD区写字楼主要为江北嘴及弹子石CBD区域，不含解放碑；2、解放碑写字楼则归纳为核心商圈写字楼类；,图：2011-2015年主城写字楼潜在供应量按产品类型划分图：,四种产品写字楼未来4.5年内潜在供应量均超过200万方，其中成熟区写字楼和CBD区写字楼占市场主力。,写字楼按产品类型划分,数

7、据来源：重庆网上房地产、重庆土地交易中心、领域机构市场研发中心,2011年下半年写字楼放量约38万方，2012年主城写字楼放量将成倍增加，年度供应量约205万方，2013年写字楼放量将达到峰值，年度供应量约310万方。,图：2011-2015年主城写字楼潜在供应量按产品类型划分图：,写字楼按面市时间划分,数据来源：重庆网上房地产、重庆土地交易中心、领域机构市场研发中心,19,备注：以上数据为领域机构趋势研判。,（2011.8-2015年）4.5年=973.42万方,2011（下半年）-2015年重庆主城写字楼供应量预判,供应量,20,21,22,23,24,25,26,27,eBiz Serv

8、ice&Solutions,需求量,2011（下半年）-2015年重庆主城写字楼需求预判,本报告将以两种需求预判方法对重庆未来写字楼需求进行预判即企业递增法和城市对比法；,截至2010年年底，重庆有3200万人口，企业总数为20万个，而浙江人口4000多万，企业数80万方，上海2000万人口，企业数达60万个；所以重庆十二五规划商务发展战略目标为，到2015年，重庆企业数量要增长到50万个。而当前企业总数仅20万个，这意味着未来4年，重庆企业数量将增加30万个，其中包含有15万个微型企业和15万个大中小企业。,“大企业强国，小企业富民，企业数量多或少，决定着这个地区经济的好或坏”,企业递增法,

9、领域机构通过2011年重庆市统计年鉴及政府相关部门统计，当前重庆主城9区与31区县企业总数比值为5：5；,2011-2015年主城写字楼需求研判,企业递增法,数据说明：单个企业所需写字楼面积250平米为当前重庆写字楼项目主力面积,需求量,（2011【下半年】-2015年）4.5年=1425万方,企业递增法,32,城市对比法（GDP增长法）,数据说明：以上信息来自政府官方网站、上海市统计年鉴、重庆市统计年鉴、领域机构市场研发中心数据库,33,2003年上海GDP值约6694亿元，约等于2009年重庆GDP值，通过8年发展时间，上海GDP增长至16872亿元，同时8年时间内写字楼需求量约1262.

10、47万方；同理，重庆2009年GDP值约6529亿元，而根据重庆十二五规划，到2015年重庆GDP值将超过15000亿元，根据上海经济法则，重庆GDP值从6529亿元增长至15000亿元，写字楼需求量也将达到1300万方；而2009、2010年重庆写字楼需求量已完成103.36万方，则2011-2015年，写字楼需求量保守估计还将有1200万方。,城市对比法（GDP增长法）,34,重庆商务市场需求预判结论,企业递增法,城市对比法,1425万方,1200万方,通过以上两种得出，重庆2011年（下半年）-2015年写字楼需求量均超过1000万方；最后将两种方法求平均值得出，2011年（下半年）-2

11、015年重庆写字楼需求量将达 1313万方,“商务产品需求旺盛”，2011-2015年重庆写字楼潜在需求量约1313万方；年均需求量约292万方,“商务产品供供应量巨大”，2011年下半年至2015年主城写字楼放量约973.42万方，重庆商务市场将进入快速通道，年均供应约216万方,“商务市场呈安全、稳健、供需两旺发展态势”，通过对重庆2011-2015年写字楼供需市场预判，但从2012-2013年写字楼市场放量过于迅猛，短期内将形成供应“井喷”，从而造成写字楼市场短期内产生“供过于求”现象长期求略大于供 短期供过于求,供应,需求,重庆商务市场供需预判结论,高端写字楼供应及大型企业入渝变化趋势

12、：随着一次次政策催化，一批批国内外大型企业进驻后，将带动重庆高端写字楼的放量。,1997年,2002年,2007年,2015年,直辖,加入WTO,314总体部署定位为长江上游经济中心,1990年,房地产开发热潮,参数,高,低,第一波开发热潮,第二波开发热潮,第三波开发热潮,成为长江上游经济中心,2020年,中国第四城,高端写字楼供应体量变化趋势,大型企业入渝变化趋势,企业先进驻，写字楼稍晚供应,随着长江上游经济中心的建立，将在未来一段时间内吸引大量大型企业进驻重庆。,重庆商务市场研究结论商务地产 一路向好,1,37,随着重庆商务市场的逐步崛起，商务产品因其地段及所在区域属性也逐渐细分，其中重庆

13、商务产品以核心商圈写字楼、CBD区写字楼、成熟区写字楼及成长区产业园/总部基地“四分天下”核心商圈写字楼主要分布于各传统商业中心，高端集群型主要分布于解放碑、江北嘴、以及观音桥等核心区域，总部基地则主要分布于郊区成长型区域,2,重庆商务市场研究结论商务格局 四分天下,38,四种商务产品的产品配置有所区分，核心商圈及CBD区写字楼主要针对新兴行业和现代服务业，客户群最为高端，办公环境和配套最佳，成熟型区域写字楼针对传统行业客户，配置较为低端，总部基地针对人数众多的大型企业，以自购为主，规模优势明显，但位置、配套等欠佳。,3,重庆商务市场研究结论配置分明 各有优劣,39,至2009年起，因城市价值

14、的暴发性增长，重庆市主城写字楼市场迎来新增及换代（普通写字楼向甲级写字楼转变）两大需求供需两旺的市场特性。预计2011年下半年-2015年，写字楼市场供应约973万方，而需求约1313万方，市场将形成“求略大于供”现象。但由于2012-2013年写字楼市场放量过于迅猛，约515万方，短期内将形成供应“井喷”，从而造成写字楼市场短期内产生“供过于求”现象,4,重庆商务市场研究结论供需两旺 求略大于供,供应：973万方,需求：1313万方,40,2009年开始重庆主城写字楼市场供不应求，两年时间写字楼价格涨幅约30%，随着重庆城市价值的日渐彰显，大量外来企业涌进重庆，未来重庆写字楼供需将继续加大，

15、同时价格也仍具上涨空间。重庆整体市场写字楼建面均价将在2011年突破16000元/，2012年内则有望突破18000元/，其中核心商圈及CBD区甲级写字楼整体均价将在2012年突破25000元/大关。,重庆商务市场研究结论价格增速 稳中有涨,5,41,2011-2015年，商务办公新增需求及改善性需求的首选地直指两江新区之城市功能版块区，即江北城CBD、龙头寺-新牌坊商务带、北部新区EBD、北部新区金山商务圈，北部新区礼嘉组团，空港新城等。这些地区地域空间限制小，待开发土地大，是主城扩张的主要带，也是提升城市形象的示范区。,重庆商务市场研究结论两江新区 置业首选,6,42,核心地段主流甲级写字

16、楼的终端使用客户需求主力面积段为建面150-300平米内，金融类企业使用面积将更大，甚至超过500平米；从购买客户分析，甲级写字楼的投资客比例大于自用客，投资的户型段为建面150-300平米，且150-300平米的去化速度远快于建面400平米以上户型的去化速度；同时，本地客户购买整层为自用办公，异地客户购买整层的多为投资，且将会以分零方式出租。,重庆商务市场研究结论主力需求 150-300平米,7,43,重庆长江上游金融中心和两江新区的带动，吸引大批高端企业入驻，自住需求将瓜分未来约60%的份额，投资主战场主要集中在成熟区域写字楼。其中高端甲级5A写字间及差异化、特色性、增值潜力大的写字间物业

17、将成为他们的首选。渝中解放碑等核心商圈将持续保持其顶级高端写字楼集群形象的头衔、吸附对地段、硬件配置及形象要求较高的金融行业、外资企业、智能型企业、商贸行业等企业需求；CBD打造金融中心和新兴服务业；成熟区为中小企业孵化地；成长区产业园/总部基地具有产业聚集效应。,重庆商务市场研究结论投资为主 自用为辅,8,44,写字楼特性说明：写字间的面积购置需求与总价间有密不可分的关系度，在写字间单层面积设定及套型段划分的原则上，以单套总价控制为原则综合考量。写字间的单套面积段的划分与写字间柱网及筒体及过道有密切联系，原则上应结合上表所列面积段按柱距规整划分。同时充分考量单套写字间之间的自由组合性。写字楼典型市场除个案外（如线外、金融街），整层以上购买比例能达到60-100%外，市场上其他写字间整层以上购买比例仅能占到20-30%。主流写字楼面积段大小的划分比较，如上表所列，即：核心商圈写字楼CBD区写字楼成熟区写字楼成长区产业园/总部基地。主流甲级写字楼的单套面积不宜划分太大，原则上不超过300，由于总价控制原则和预售制度的规定，小单套可组合购买成为大套型。而大单套不能拆分为小套型出售。面积段划分只能考量由小变大的单向组合性。,45,46,THANKS,