华润置地--2010年12月商业租赁法律知识分享(51页） .ppt

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1、商业租赁合同法律知识分享,客户服务部2010年12月15日,目录,一、商业租赁的概念 二、商业租赁合同的特点 三、商业租赁合同的订立 四、商业租赁合同的一般效力 五、商业租赁合同的特殊效力 六、商业租赁之租赁期限 七、商业租赁之交付标准 八、商业租赁之装修标准 九、商业租赁之房屋修缮 十、商业租赁之租金拖欠 十一、商业租赁之提前退租 十二、商业租赁之转租 十三、商业租赁之续租十四、商业租赁之终止,一、商业租赁的概念,根据中华人民共和国城市房地产管理法第53条的规定：“房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。”承租人租赁房屋的用途：作为居住、

2、办公、生产、仓储、销售、提供服务等的场所。商业租赁是商铺、写字楼等房屋的所有人作为出租人将其房屋出租给承租人作办公、营业等经营用途，承租人向出租人支付租金的行为。,二、商业租赁合同的特点,1、商业租赁合同是转让房屋或商铺使用权、收益权的合同；2、商业租赁合同为双务合同；3、商业租赁合同为诺成合同；4、租赁合同兼具债权和物权特征。（房屋承租人的优先购买权源自租赁合同的物权特征）,三、商业租赁合同的订立,（一）租赁合同的当事人订立租赁合同的双方，即出租人和承租人；（二）房屋租赁合同的主要条款1、当事人姓名或者名称及住所；2、房屋的座落、面积、装修及设施状况；3、租赁用途；4、租赁期限；,三、商业租

3、赁合同的订立,（二）房屋租赁合同的主要条款5、租金及交付方式；6、房屋修缮责任；7、转租的约定；8、变更和解除合同的条件,擅自解除合同的违约责任；9、当事人约定的其它条款。（三）租赁合同的形式：租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。,四、商业租赁合同的一般效力,（一）出租人的权利义务1、交付房屋或商铺并在租赁期间保持房屋或商铺使其符合约定用途；2、维修房屋的义务；3、租赁房屋的瑕疵担保义务；【房屋或商铺危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该房屋或商铺存在问题，承租人仍然可以随时解除合同。】4、租赁房屋的权利瑕疵担保义务。【因第三人主张权

4、利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。】,四、商业租赁合同的一般效力,（二）承租人的权利义务1、依约定用途使用租赁房屋或商铺的义务；2、妥善维护房屋或商铺的义务；【承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。】3、支付租金的义务；【按约定时间、金额支付】4、不得随意转租的义务；5、返还房屋或商铺的义务。【租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。】,五、商业租赁合同的特殊效力,（一）房屋承租人的优先购买权【概念】所谓承租人的优先购买权是指当出租人转让房屋时，承租人在

5、同等条件下，依法享有优先于其他人而购买该房屋的权利。【法规链接】合同法第230条：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试行）118条：出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。（存在例外情形）,五、商业租赁合同的特殊效力,（一）房屋承租人的优先购买权【案例】2002年3月26日，甲公司作为一楼房的所有人授权其下属单位物业公司与蒋某签订商业用房租赁合同，协议约定：物业公

6、司将该楼一层东侧大厅建筑面积430平方米房屋出租给蒋某，租赁期限自2002年4月1日起至2011年3月31日终止。合同签订后，物业公司将合同约定的房屋交付给了蒋某，蒋某实际入住并经营百货商店。2003年9月5日，甲公司将该楼（建筑面积为7836.50平方米，土地面积为3434.34平方米）出售给乙公司，房屋总价款为18 900 000元。后双方依法办理了房屋产权过户手续，乙公司分别于2003年9月29日、10月24日依法取得了国有土地使用证、房屋所有权证。,五、商业租赁合同的特殊效力,（一）房屋承租人的优先购买权。【案例】2003年11月24日，物业公司鉴于该房产的部分房屋已被出租的实际情况，

7、向百货商店发出了“关于变更商业房屋租赁合同主体的函”，告知该楼的产权所有人已变更成乙公司，承租户应尽早与乙公司重新签订商业房屋租赁合同，新的商业房屋租赁合同将不改变原有主要商业条款。原告蒋某得知房屋整体售出的情况后，认为所有权人出售承租人承租的房屋时，应当通知承租人，承租人享有优先购买权，甲公司与乙公司之间的商品房买卖侵犯了承租人的优先购买权。遂起诉至法院，要求确认甲公司与乙公司之间的商品房买卖协议无效。蒋某有优先购买权吗？甲、乙之间的商品房买卖协议有效吗？,五、商业租赁合同的特殊效力,（一）房屋承租人的优先购买权。【法院判决】一审法院经审理认为，原告蒋某承租的是该楼的一小部分，面积约为430

8、平方米，该430平方米为蒋某租赁权的客体，现该楼系整体转让，故出租部分与转让部分不属于同一标的物，蒋某对整体转让的楼房不享有优先购买权。蒋某要求认定被告甲公司与被告乙公司签订的商品房买卖合同无效的诉讼请求，依据不足。据此判决驳回了原告蒋某的诉讼请求。宣判后，蒋某不服，坚持认为其有优先购买权，要求撤销原判。二审期间，经调解，蒋某撤回上诉。,五、商业租赁合同的特殊效力,（二）租赁权的物权化-买卖不破租赁【概念】买卖不破租赁，即在租赁关系存续期间，即使出租人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。具体解释为租赁房

9、屋所有权发生转移的场合，承租人对于该房屋的使用权，不会因为该房屋的买卖而受影响，买受人仍应当继续履行原租赁合同的规定，此时租赁权的效力大于买卖双方的转让效力，只有当租赁期限到期时，买受人方才可以行使完整所有权。,五、商业租赁合同的特殊效力,（二）租赁权的物权化-买卖不破租赁【法规链接】合同法第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”；城市房屋租赁管理办法第11条规定：“租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定”；最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试行）第119条第二款规定：“私有房屋在租赁期内，因

10、买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效”。,五、商业租赁合同的特殊效力,（二）租赁权的物权化-买卖不破租赁【案例】2000年1月15日，刘某与供贸公司签订了一份房屋租赁合同，合同约定：该公司将其所有的门面房一间租赁给刘某经营，年租金为8000元，支付期限为每年1月20日前，租赁期限为3年。合同签订后，刘某按约向该公司支付了租金。2001年2月，供贸公司由于资金紧缺，决定将该门面房出卖，并向社会发出拍卖公告。同年5月齐某以15万元人民币的价格将此房买下，双方签订了购房合同，并到房管部门办理了产权登记手续。齐某将房买下后，打算自己在该店面经营，遂要求刘某尽快搬出，

11、遭到拒绝，齐某遂以刘某侵犯其所有权为由向法院起诉，要求刘某立即从该店面搬出，并赔偿其损失。,五、商业租赁合同的特殊效力,（二）租赁权的物权化-买卖不破租赁【法院判决】法院经审理认为，刘某与供贸公司签订的房屋租赁合同合法有效，作为承租人的刘某依合同约定取得了房屋的租赁权。法律规定租赁物在租赁期间发生所有权变动的，并不影响租赁合同的效力。据此，承租人刘某仍享有租赁该房屋的权利，并未侵犯齐某的房屋所有权，遂判决驳回了齐某的诉讼请求。对于门面房的新主人齐某而言，仍要受到原房屋租赁合同的制约，其对房屋的使用权仍受到一定的限制，必须等到房屋租赁期满后，才可要求刘某搬出。,六、商业租赁之租赁期限,【概念】租

12、赁期限即承租人对租赁房屋或商铺享有合法占有、使用、收益权利的期间。1、最长租赁期限为二十年。合同法第二百一十四条明确规定：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。2、租赁期限不明的处理。根据合同法第232条，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，可以协议补充，如果仍然无法确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。,七、商业租赁之交付标准,交付标准包括商铺或房屋的装修、设施、设备等情况，需要在商业租赁合同中加以约定。商业项目最初营业阶段基本上对商铺的

13、交付状态约定较为明确，因为是第一批租户，我们交付的都是毛坯状态。但是经过几年的经营，商铺多次更换租户后，就容易出现因前一租户的装修、修缮、分隔店铺的保留等问题引起的纠纷。【案例】2007年6月某日凌晨，深圳万象城1楼新店K&C刚装修完不久就发生了空调水管接口爆裂的现象，因事发凌晨，店铺大量泡水。事发后，物业公司未能及时联系到租户，为控制漏水对店铺、货品的影响，物业公司破门而入，并对现场进行拍照。,七、商业租赁之交付标准,【案例】K&C及委托保险公司认为，爆裂的空调属于上一家的租户撤场时遗留下来的设备，物业公司与K&C交接时也有列明此项，K&C在装修时继续使用此机器，虽根据店铺自身设计对空调的安

14、装进行了移位，但设备由物业公司交接给K&C，产权归物业公司所有，物业公司也有义务对机器进行定期的维修和检测，事故赔偿也应有物业公司负责。K&C自身委托的保险公司就此次损失赔偿了30多万，并因此获得了向华润物业代为追偿的权利，后经多次协商，华润物业的保险公司赔偿了70%。,七、商业租赁之交付标准,【经验教训】如何防范此种风险，在合同谈判中，以及签订的租赁合同中需写明商铺的交付视为毛坯状态交付。具体如下：“甲乙双方在此确认，该商铺应视为甲方以毛坯或空壳状态交付。商铺内全部装修、设施及设备、不视为由甲方所提供。租赁期间内，如乙方因使用前述装修、设施或设备而造成任何不便或损失，均应由乙方自行承担后果。

15、如因乙方使用前述装修、设施或设备而造成甲方任何损失，乙方应予以相应赔偿。,八、商业租赁之装修标准,鉴于商业运营的特殊性，为保持我司商业项目的整体形象及安全，必须对租户的装修行为进行控制。在租赁合同中需要约定：“该商铺内（包括商铺之墙体及其外立面）之建筑、装修及有关机电工程、所有室内设计图、效果图、平面间隔、机械及电力需求，以及各装修物料之挑选，事先报甲方会审；乙方应按照甲方会审图纸的意见进行装修工程。”实际商业谈判中可能遇到的问题是租户对此存在异议，因为像万象城等商业项目引进的都是一些国际大品牌，其对全球所有门店均有统一的装修标准。,八、商业租赁之装修标准,如何解决这一问题呢？我司可以要求租户

16、必须通过我司的消防等安全审核，约定商户（承租人）对该商铺的设计和装修有权遵循乙方统一的店铺标准，但设计方案必须与我司商业项目（万象城、华润中心）的整体风格保持和谐。同时承诺对于合理的、并且响应租户品牌整体形象和全球专卖店统一装修风格而进行的装修、分隔、修建、安装设备或改建，甲方会尽量采纳。,九、商业租赁之房屋修缮,在房屋或商铺的使用过程中，如果发生管道、房屋漏水等问题由谁来维修的问题需要在前期合同中加以明确。如果租赁合同中未明确规定，按照合同法第220条处理：“出租人应当履行租赁物的维修义务(当事人另有约定的除外)。承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的

17、，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”,九、商业租赁之房屋修缮,【案例】海星公司与华轻公司租赁纠纷 1998年8月27日上海海星供销商业有限公司与上海华轻投资开发有限公司(以下分别简称“海星公司”及“华轻公司”)签订溢发商城租赁协议书一份。约定：由海星公司将溢发商城租赁给华轻公司依法经营以轻纺为主的商品；租赁期限为10年(自1998年9月1日起至2008年8月31日止)；租金前3年每年为2，000，000元；租金结算方式，每年分2次结算，每半年结算1次，先付后用；华轻公司不得拖欠租金，拖欠超过10天至30天的，加计拖欠额的10

18、赔偿，依此类推；商城的房屋由海星公司办理保险，并负责房屋的正常维修；华轻公司拖欠租金累计3个月以上的，除赔偿海星公司违约金外，海星公司有权终止合同，收回房屋。,九、商业租赁之房屋修缮,【案例】海星公司与华轻公司租赁纠纷 合同签订后，海星公司按约向华轻公司提供了上述商城，华轻公司于1999年6月1日，仅交付租金人民币250，000元，余款750，000元至今未付。海星公司经催讨未果，故诉来法院要求解除与华轻公司签订的溢发商城租赁协议书，由华轻公司给付拖欠租金并偿付违约金。华轻公司反诉，要求海星公司赔偿装修费损失费、赔偿因漏水给他人造成违约的赔偿金，赔偿因漏水而赔偿他人的损失费，赔偿漏水而无法出租

19、的经济损失。,九、商业租赁之房屋修缮,【法院判决】华轻公司与海星公司签订的溢发商城租赁协议书，是双方真实意思表示，符合法律规定，对签约双方均有约束力。华轻公司未及时支付房屋租金，应承担由此而产生的民事责任，海星公司要求依约解除双方的租赁协议并要求华轻公司支付租金，应予支持。但由于海星公司未按约及时维修所出租的房屋，故对华轻公司欠租的违约金可以减免。又由于海星公司违约未及时修复出租的房屋致使该房屋发生漏水，造成华轻公司转租他人的损失，对此海星公司应承担赔偿损失的民事责任。故对华轻公司要求海星公司承担因漏水给华轻公司造成的直接损失及间接损失，应予支持。,九、商业租赁之房屋修缮,【案例】甲将其所有的

20、房屋出租给乙，双方口头约定租金为每年5万元，乙可以一直承租该房屋，直至乙去世。房屋出租后的第二年，乙为了经营酒店，经甲同意，对该房屋进行了装修，共花费6万元。一天晚上，一失控的汽车撞到该房屋，致使其临街的玻璃墙毁损，肇事司机驾车逃逸，乙要求甲维修，甲拒绝，乙便自行花费1万元予以维修。现甲乙发生纠纷，均欲解除合同，但就如何解除意见不一。乙对玻璃墙的维修及其费用应如何处理？,十、商业租赁之租金拖欠问题,租户拖欠租金情形：租金到期未支付、迟延支付和逾期不支付。【法规链接】合同法第227条：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解

21、除合同。【案例】2001年10月25日，黄坤与佛山市顺德区新乐从家具城有限公司签订了一份租赁合同，约定由黄坤向新乐从家具城公司租赁顺德市乐从镇沿江路24号顺联世纪家私城(北区)十座首层7A南号的铺位，租赁面积70.74平方米，每月租金707元、管理费177元，如原告未能如期全额支付相关费用，则每逾期一天，按当月总费用额的5加收滞纳金。,十、商业租赁之租金拖欠问题,【案例】2002年8月15日，双方又签订了一份租赁补充协议，约定原告每月向被告缴交租金的同时缴交广告宣传、设备维修、物业修缮等的费用2122元，每逾期一天缴交，按当月总费用额的5加收滞纳金。在上述合同履行期间，因原告逾期缴纳有关费用，

22、被告于2002年4月25日向原告收取了滞纳金598元，于2002年9月7日收取了滞纳金192元，2003年11月1日收取了滞纳金244元，合计1034元。后黄坤认为新乐从家具城公司收取滞纳金的数额不当，多次向新乐从家具城公司要求退回多收的部分，但被拒绝。黄坤遂提起诉讼，称该合同是家具城公司预先拟订好，并利用自己的地位优势要求上诉人按其安排先交保证金，然后签名，写日期，打手指模等程序就订立完了，根本没有给对方争取平等权利的机会。并称该租赁合同是格式合同，应当无效。,十、商业租赁之租金拖欠问题,【法院判决】双方自愿签订租赁合同及补充协议，合同已有效成立，双方均应按照合同约定各自履行义务。至于黄坤所

23、称双方签订的合同中关于滞纳金的条款属于显失公平的格式条款，法院认为，该条款约定原告逾期缴纳有关费用则须支付滞纳金，既是促使原告及时履行义务的一种手段，也是被告防止因原告违约造成自己经济损失而采取的一种合理的保护措施，对双方均无不公平之处，且并无证据证明该条款具备法定的格式条款无效的情形。因而该条款为原、被告签订的有效合同中的有效条款，则原告逾期缴纳有关费用，被告按照合同约定向原告收取滞纳金，其做法并无不妥。因此，法院判决驳回黄坤的诉讼请求。,十一、提前退租问题,在商业租赁合同中通常都会对提前退租问题约定违约责任：任何一方中途无故终止或不履行合同时，违约方向守约方支付多少违约金，给守约方造成经济

24、、财产损失的，违约方应承担相应赔偿责任。但是在商户承租经营的过程可能会发生我司想要提前解除租赁合同的情形，比如商铺经营混乱、不服从管理，影响到整个商业中心的形象和秩序，可能会引起其他商户的不满和投诉，为了维护我司的利益，需要提前解除与其签订的租赁合同。,十一、提前退租问题,【案例】万象城酒吧案例租户经营管理不善、比较混乱解约谈判租户拒绝退租强制清场（断水断电、强制搬离）引发纠纷 赔偿损失如果在前期的租赁合同中谈判中，约定了承租人经营不善，或者不服从我司的管理，破坏了整个商业中心的营业秩序或者达不到商业中心的经营业绩要求，我司有权提前解除租赁合同，我司有强制清场权，同时断水、断电，这样更有利于在

25、以上情况发生时我司握有主动权。,十二、商业租赁之转租,1、房屋转租的概念：是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。2、转租的效力。转租合同生效后，转租人享有并承担转租合同规定的出租人的权利和义务，并且应当履行原租赁合同规定的承租人的义务。转租之后，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当向出租人赔偿损失。3、转租合同的从属性。转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之相应的变更、解除或者终止。,十二、商业租赁之转租,4、如何认定未经出租人同意的转租行为的有效性。在商业租赁的实践中，转租合同是否有效还得看主租赁合同的是否有关于转租的明确约定，分情况加

26、以认定，并非绝对无效。【案例】案例一：租赁合同没有对转租问题租出约定案例。案例二：租赁合同明确约定未经出租人同意不得转租案例。,十二、商业租赁之转租,案例一：租赁合同没有对转租问题租出约定案例2006年6月7日李某将自己的一间店面房租给了王某开服装店，双方简单的约定了租期为四年，自2006年6月7日起至2010年6月6日止，租金每年3万元，每年的6月7日付清一年的租金，其他事项没约定。后因生意不景气，2007年7月23日在李某不知情的情况下，王某与张某签订了一份房屋租赁合同，王某将承租的店面转租给了张某使用，双方约定：张某租用王某店面房一间，租期自 2007年7月23日起至2010年6月6日止

27、，租金10万元，租金订立协议时一次性付清，租期结束店面自然收回，并约定未经王某同意张某不能转租。,十二、商业租赁之转租,案例一：租赁合同没有对转租问题租出约定案例2008年11月，张某的因生意一直亏损，便找到王某协商解除租赁合同并要求退回余下的租金，王某不同意。张某无奈，遂以王某转租店面未经房主李某同意，王某无权出租房屋，且房屋租赁合同未到房产管理部门办理登记备案，其与王某签订的合同无效向法院起诉，请求法院确认其与王某房屋租赁合同无效，并要求王某退还已支付租金10万元。王某的转租行为有效吗？,十二、商业租赁之转租,案例一：租赁合同没有对转租问题租出约定案例【分析】订立租赁合同转移的是租赁物的占

28、有、使用和收益权，承租人取得租赁物的目的也是为了使用、收益，所以在当事人没有特别约定的情况下，承租人依租赁合同取得租赁物后，有使用和收益的权利，出租人不得进行不当干涉。所以承租人进行转租，是取得收益的一种方法，也是在租赁合同目的范围内应有的权利，不应该加以否定。只有出租人与承租人已经明确约定承租期内承租人不能转租时，承租人对租赁物进行转租，违反了诚实信用原则，本质上为恶意，属违约行为，才属于无权处分行为，出租人不予追认，转租合同才为无效合同。王某与张某订立的店面转租合同，没有违反我国法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，依法应予保护。,十二、商业租赁之转租,案例二：租赁合同明确约定未经出租

29、人同意不得转租案例。2007年10月31日，刘会娥与郑州市技师学院房屋租赁部（下称租赁部）签订房屋租赁合同一份，双方约定有以下内容：租赁部同意将校图书实验楼底层房屋（建筑面积共计86平方米），出租给刘会娥作为餐厅使用，自2007年11月1日起至2009年10月31日止，刘会娥每月向租赁部缴纳租金3800元；签订合同时，刘会娥向租赁部交纳5000元作为履约保证金，合同期满后，刘会娥在向租赁部交清租金及其他费用迁出后，租赁部将履约保证金退给被告。若刘会娥违约造成租赁部经济损失，租赁部有权从履约保证金中扣除；刘会娥未经租赁部事先书面同意，不得把出租房的任何部分转租或分租给第三者。,十二、商业租赁之转

30、租,案例二：租赁合同明确约定未经出租人同意不得转租案例。合同签订后，双方均按照约定履行自己的义务。2008年2月，刘会娥在所租房屋处张贴转让房屋告示，欲将该房屋转让，袁义良看到告示后表示愿意承租该房屋，经过协商，双方商定转让价格为5万元。2008年3月13日，刘会娥给袁义良出具收条一份，载明：今收到转店费肆万伍仟伍佰元整（45500元），下欠肆仟伍佰元整（4500元）。同日，租赁部给袁义良出具收据一份，载明：今收到瞬达热水器伍仟元整（5000元），系付押金。同日，租赁部收刘会娥房租及水电费13049.9元，其中房租9246元，电费3612.60元，卫生费191.30元，其中冲5000元押金。在

31、租赁部收取袁义良5000元押金后，袁义良开始对涉案房屋原有装修进行拆除。,十二、商业租赁之转租,案例二：租赁合同明确约定未经出租人同意不得转租案例。2008年3月17日，租赁部向袁义良发出通知一份，载明：经确认，刘会娥无权转让我单位门面房，你在我单位门面房的装修行为应立即停止。袁义良在接到通知后，即停止对涉案房屋的装修并以刘会娥无转让房屋的权利，其未能实际使用涉案房屋为由起诉要求刘会娥返还转让费45500元。刘会娥的转租行为有效吗？,十二、商业租赁之转租,案例二：租赁合同明确约定未经出租人同意不得转租案例。【法院判决】刘会娥与租赁部于2007年10月31日签订的房屋租赁合同中明确约定，被告未经

32、该租赁部事先书面同意，不得把出租房屋的任何部分转让或分租给第三者；虽刘会娥辩称其与原告及租赁部口头协商达成一致意见，修改了上述租赁合同中的相关内容，租赁部同意将涉案房屋转租给原告，但这仅是刘会娥的单方陈述，并未提交足够充分的证据予以证明，故法院对刘会娥称租赁部同意其转租房屋的辩解意见不予采信。刘会娥明确知道其不是涉案房屋的所有权人，没有转让、转租涉案房屋的权利，但仍然将涉案房屋转让给袁义良，并收取了原告转让费45500元，应视为刘会娥作为无处分权的人处分了他人财产，且没有得到权利人的追认。故刘、袁之间关于涉案房屋租赁转让的合同无效，刘应将收取的45500元转让费返还袁义良。,十三、商业租赁之续

33、租,实践中，续租存在以下两种情形：1、承租人提出续租，出租人同意，双方达成续租的协议。城市房屋租赁管理办法第11条规定：房屋租赁期限届满，租赁合同终止。承租人需要继续租用的，应当在租赁期限届满前个月提出，并经出租人同意，重新签订租赁合同。注：这一条款的有关承租人提出续租的时间规定可能会产生歧义，是在租赁期满前三个月内提出都可以，还是必须在离租赁期届满还有3个月之前提出？在商业租赁合同谈判中需要加以明确表述。,十三、商业租赁之续租,2、承租人没有提出续租但继续使用租赁物，出租人没有异议的。根据合同法第236条，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。在不定期租赁下，当事人可

34、以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。,十四、商业租赁之终止,租赁期限届满，双方没有达成续租协议，原租赁合同终止，承租人需向出租人返还并腾空房屋或商铺。【法规链接】合同法第235条：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。【案例】2004年8月13日，兴成公司作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的廖刚签订成都兴成物业发展有限公司房屋租赁合同，合同约定：甲方将位于成都市双安东巷2号附27、28、29号的房屋出租给廖刚使用，租赁期限为1年，自2004年8月11日至2005年8月10日止，月租金1500元。,十四、商业租

35、赁之终止,【案例】该合同约定“租赁期满时，乙方如需继续租赁房屋，必须在承租期满前一个月书面向甲方申请续租，同等条件下享有优先续租权，租金届时议定。如不续租，乙方应在租赁期满后全面退出。”合同签订后，双方均履行了各自的权利义务至2005年8月10日。租赁合同期限届满后，兴成公司要求廖刚返还房屋，廖刚拒不返还，仍占用兴成公司的出租房屋。为此，兴成公司诉至法院，请求依法判决：1、确认房屋租赁合同已经终止；2、廖刚返还兴成公司出租房屋；3、廖刚赔偿兴成公司经济损失（按每天租金153.64元计至廖刚返还房屋时止）；4、廖刚支付兴成公司违约金4500元。,十四、商业租赁之终止,【法院判决】原审判决认为，双

36、方签订的合同是双方当事人真实意思的表示，不违反国家法律、法规的强制性规定，是有效合同。双方按合同约定已全面履行了各自合同义务，至2005年8月10日，该合同因期限届满已经自然终止。廖刚应按合同约定将出租房屋返还给兴成公司。其拒不返还继续使用房屋已没有合法依据，且已经给兴成公司造成了租金损失。因此，兴成公司诉请确认双方合同已终止和要求廖刚返还房屋及赔偿经济损失的请求法院予以支持，但其经济损失应参照双方原租赁合同租金标准从2005年8月11日起算至廖刚返还房屋时止。,十四、商业租赁之终止,【法院判决】由于双方在合同存续期限内均全面履行了合同义务，不存在任何违约行为，加之自2005年8月10日双方的

37、租赁合同因期限届满而自然终止，双方不再存在合同关系，故兴成公司要求廖刚按原租赁合同约定支付违约金的请求不能成立，法院不予支持。法院判决：确认双方的租赁合同于2005年8月10日因租赁期限届满而终止；廖刚于判决生效之日起10日内，将房屋腾退返还给兴成公司；廖刚于判决生效之日起10日内，赔偿兴成公司经济损失（从2005年8月11日起按每月租金1 500元计算至廖刚实际返还房屋时止；驳回兴成公司的其他诉讼请求；案件受理费250元，其他诉讼费125元，共计375元，由廖刚负担。,十四、商业租赁之终止,【案例】一审宣判后，廖刚不服提起上诉称，兴成公司周经理等人向廖刚承诺，租赁合同虽是一年一签，但可以长期

38、续签不会改变，让廖刚放心承租，他们会给方便，将来保证商家有钱赚。当时所承租的房屋门前是一片荒地，无住户、无商家，治安形势不好，根本没有商气，廖刚承租后对房屋进行了投资，现在该地段商业口岸已逐步形成。兴成公司不讲诚信，单方终止合同违背相关法律的规定，请求驳回兴成公司的全部诉讼请求。,十四、商业租赁之终止,【案例】二审法院查明的事实与原审认定一致并认为，按照合同的约定，兴成公司与廖刚约定的租赁期限为一年，即2004年8月11日至2005年8月10日，廖刚如需继续租赁房屋，必须在承租期满前一个月书面向出租方申请续租。由于廖刚无证据证明其提交了书面申请要求续租房屋，亦无充分的证据证明兴成公司承诺过廖刚可以一直租用房屋，故根据中华人民共和国合同法第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”的规定，在租赁期限届满后，廖刚应将房屋返还给兴成公司，其拒不返还并继续使用房屋已没有合法依据，兴成公司要求廖刚腾退房屋的理由正当合法。驳回上诉，维持原判。,十五、互动交流,大家对商业租赁还有什么问题以及对的内容有什么疑问的可以提出来，大家一起交流探讨。,THANKS,