中原_深圳龙坂片区2010-1012年房地产市场供应预研_94PPT(1).ppt
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1、龙坂片区2010-1012年房地产市场供应预研,二级市场技术发展中心,目录,PART1-龙坂片区概述,PART2-龙坂片区交通布局,PART3-龙坂片区房地产市场发展史,PART4-龙坂片区房地产市场未来供应,PART5-龙坂片区未来市场格局预研,经济发展概况,规划提升,区域界定,人口变化,区域界定:龙坂片区并非官方划定区域,而是地产人对于龙华和坂田片区这两个相近的,都以梅林关作为进出特主要通道的片区的合称。包括、龙华、民治、大浪、坂田四个街道办。,西起:羊台山南邻:南平快速,与福田接壤东至:清平高速北到:机荷高速,龙华:是宝安区的东部重镇,目前龙华片区包括了龙华、民治、大浪三个街道办,按政府
2、新规划又定义成5个组团,总面积92.69平方公里。,坂田:即龙岗区坂田街道办,据最新的深圳城市规划,又分为三个组团,总面积28.51平方公里,建成区面积17.75平方公里,岗头片区,雪象片区,坂田片区,区域界定小结,龙坂片区作为中部组团的核心,地理位置得天独厚,各个组团功能划分清晰明确,并形成与福田中心区的互补态势,与福田有机的组合,将是龙坂片区发展的巨大契机。,目录,PART1-龙坂片区概述,PART2-龙坂片区交通布局,PART3-龙坂片区房地产市场发展史,PART4-龙坂片区房地产市场未来供应,PART5-龙坂片区未来市场格局预研,经济发展概况,规划提升,区域界定,人口变化,政府着眼于将
3、龙坂片区打造为城市的另外一个新中心,其中,中部综合组团规划、龙华新城、二线拓展区的预先发展将极大提升龙坂片区的综合实力,加快区域发展进程。,中部综合组团规划:深圳城市副中心地位的确立,龙坂片区在该组团中处于最有利位置。,特区综合功能区,龙华先进工业功能区,龙华坂田商贸生活功能区,华为富士康高新工业功能区,中部综合组团包括宝安区的龙华、观澜和龙岗区的布吉坂雪岗。组团的功能定位为市中心区的配套综合服务区。根据组团城市结构的特点和产业发展需要,在龙坂一带形成四个功能明晰的分区,集中有限的城市建设投资进行较高水平重点开发,迅速启动城市发展空间引导城市空间结构和功能结构的合理发展,该功能区属于旧城更新类
4、型。应该通过强化旧区功能、挖掘建成区空间潜力,获得发展空间,与新区拓展同步考虑,远景发展功能区为基本建成或土地正在清理、平整,可建设用地条件成熟、,属于整合完善类型。,应该通过对组团内用地、道路的规划整合,改善局部环境,完善公共设施、市政设施,进一步加强项目的引入和建设,龙华新城:高于城市次中心定位,未来龙华新城不仅是深圳的城市次中心,而是深圳的核心居住区。,片区的城市发展目标是:建设具有特色与竞争力的城市地区,形成充满活力,并具有良好城市形象的新城市副都心。,福田后花园,深圳后花园,城市次中心,都市副都心,龙华新城核心区明确定为以深圳北站为中心形成市级综合客运交通枢纽,以交通、商业服务与居住
5、生活配套为主要功能的具有特色与竞争力的城市副中心。,二线拓展区:深圳新兴豪宅区,完善的配套,高规格的规划,深圳未来城市高尚住宅的关键组成部分。,二线拓展区定位为深圳市中心区配套服务的高尚生活居住服务基地和部分文化、体育、教育设施的配套区。主要职能是为特区服务的高标准居住地,疏散特区内居住人口;对龙华乃至中部组团具有示范和辐射作用的居住地;深圳市中心区的延伸和配套发展区。,片区规划提升小结,超前的高规格规划,未来功能完善的整体配套,一旦全部予以兑现,片区将会展现出超强的实力,成为深圳最具价值的城市核心居住区域之一。,目录,PART1-龙坂片区概述,PART2-龙坂片区交通布局,PART3-龙坂片
6、区房地产市场发展史,PART4-龙坂片区房地产市场未来供应,PART5-龙坂片区未来市场格局预研,经济发展概况,规划提升,区域界定,人口变化,龙坂片区目前以高科技产业,制造业为主,2008年片区GDP超过1600亿,占深圳的08年GDP的21%,未来经济将以高端高科技、高端服务业为主,经济有望实现更大的飞跃。,2008年深圳各核心区域GDP,单位:亿,数据来源:统计年鉴,龙坂片区GDP超过福田、罗湖,在龙坂片区的高科技企业较多,而且,大多是这些企业的总部及研发生产基地,并非只是生产工厂,能为片区贡献巨大的GDP值;这些企业所带来的管理层人员、科研人员及其他的员工,拥有较高的经济实力,能为片区的
7、房地产市场提供强劲的支撑力。,高科技企业带来的管理层人员、科研人员及其他的员工,拥有较高的经济实力,能为片区的房地产市场提供强劲的支撑力。,片区经济发展小结,龙坂片区的经济实力强大,众多的高科技企业基地的存在,为目前的经济提供了有力的支持;而随着政府对片区经济发展的引导,片区总体经济的转型,高科技导向型综合基地的建设,总部和研发力量的加强,更是区域经济实现再次腾飞的关键。龙坂,将会成为深圳的高科技企业高度密集的核心区域。,目录,PART1-龙坂片区概述,PART2-龙坂片区交通布局,PART3-龙坂片区房地产市场发展史,PART4-龙坂片区房地产市场未来供应,PART5-龙坂片区未来市场格局预
8、研,经济发展概况,规划提升,区域界定,人口变化,自身产业调整带来的人口结构变化:产业调整使得高素质人才聚集,低收入者外流。,员工素质,收入水平,低级技术工人,企业管理者、白领、专业技术人员,素质较低,素质较高,基本都受过高等教育,收入低,消费能力低,收入较高,有较强的消费能力,龙坂片区的企业基本是大型基地,而随着深圳的产业调整,众多的工厂外迁,在龙坂片区只留下总部和研发基地。,生产基地,员工主体,企业总部、研发基地,“挤出效应”:外来影响带来的人口结构变化:-得益于城市化进程和关内土地开发接近尾声,南山、福田和罗湖客户呈现向关外区域置业趋势,东部沿海高尚,住宅区,东部沿海高尚,住宅区,龙华片区
9、,龙坂片区,龙岗中心城,龙岗中心城,宝安中心区,宝安中心区,罗湖客户,罗湖客户,福田客户,福田客户,南山客户,南山客户,2005,年,年,客户流向,客户流向,龙坂片区的巨大地理优势,使得它既是接纳福田外流客户的最佳区域,同时也能依靠自身的规划和其他优势来抢夺罗湖和南山的客户,“羊群效应”:外来影响带来的人口结构变化:,-作为深圳规划最完善,交通最便利的片区之一,中心区的财富人群大量移居龙坂,龙坂豪宅片区开始形成,而周边片区的财富人群也会跟随性的向龙坂片区聚集,共建龙坂高尚生活圈。,高收入者,高收入者,高尚生活圈,高收入者,高收入者,高尚生活区,人口结构变化小结:通过片区自身的产业升级,能使片区
10、居民的层次得到提成,而通过成熟片区的挤出效应,为龙坂片区带来大量的高尚人群,再吸引周边片区的高收入者,从而形成一个真正的高尚生活圈。,中心区的中层财富人群中心区的白领阶层,中高收入者成为片区的主要居民高素质者成为片区的主要居民,企业管理层技术人员,周边片区的财富人群,龙坂片区的高规划,高科技导向型经济综合基地的建设,进驻企业以高科技企业为主,同时伴随着龙坂片区的整体居住人群层次的变化,将会使得居住人口的逐步高学历、高收入化,使得片区的经济发展充满了动力,龙坂的房地产市场也能得到非常有利的支撑。,片区人口演变优势总结,目录,PART2-龙坂片区交通布局,PART1-龙坂片区概述,PART3-龙坂
11、片区房地产市场发展史,PART4-龙坂片区房地产市场未来供应,PART5-龙坂片区未来市场格局预研,未来交通,交通现状,龙坂片区目前与市区相连主要通过梅林关、福龙路、南平快速和清平高速,其中梅林关作为主要的连接通道,目前交通压力较大,吉华路,目录,PART2-龙坂片区交通布局,PART1-龙坂片区概述,PART3-龙坂片区房地产市场发展史,PART4-龙坂片区房地产市场未来供应,PART5-龙坂片区未来市场格局预研,未来交通,交通现状,龙坂片区未来的公路规划:开通多条新干道,龙坂与福田、罗湖、南山将会实现真正的无缝连接,福田方向,西丽方向,南山方向,福田方向,罗湖及龙岗方向,宝安方向,观澜及东
12、莞方向,龙岗方向,新区大道,留仙大道,五和大道,规划及在建道路状态,轨道交通规划:副中心升级必备条件,轨道交通将区域迅速盘活,使得龙坂片区成为真正意义上的城市中心,区域内有地铁4号线、5号线、6号线和深圳新客站,共计地铁站点14个,其中上塘、红山、深圳北站为双地铁交汇站点,深圳新客站为3条地铁线路同时交汇站点。,地铁4号线:贯穿福田中心区、龙华新城和龙华老城区。龙华与福田共建15分钟生活圈。,4号线二期工程08年已开始施工,预计2010年可建成投入使用。4号线在龙华共设10个站,民乐站、白石龙站、龙华火车站、红山站、龙塘站均位于龙华新城内。而龙胜站、龙华中心站、清湖站位于龙华老城区目前发车时间
13、约10分钟一班,只需不到30分钟,即可从清湖到达福田口岸,龙华老城区,龙华新城,关口生活圈,大浪生活圈,15分钟,地铁5号线:5号线西起南山前海湾,东到罗湖大剧院,其中龙坂片区设有龙华火车站、民治站、五和、坂田和大埔站,共计5个站,可30分钟内达到罗湖和南山,龙华火车站,五和,民治,坂田,大埔,黄贝岭,蛇口,坂田生活圈,龙华新城,地铁6号线,6号线从深圳机场引出,连接福永、沙井、松岗、公明、光明、石岩、龙华,并连接1号线、4号线和5号线,采用城市铁路制式,全线长约51.8公里。6号线在龙华设有5个站点,其中龙华新城有红山站和龙华火车站两个站点。但6号线属于远期规划,尚未开始动工。,大浪生活圈,
14、龙华新城,快速公交系统:深圳将会开快速公交系统(BRT),其中的2号线连接上步南和清湖,在龙坂片区共设梅林检查站、坂田站、清湖三站,让客户从龙坂到达华强北商业区只需20分钟。,快速公交与地铁在清湖、梅林关、莲花路、与4号线交汇,在坂田与5号线交汇、而在科技馆与1号线相接。弥补了龙华老城区北部、坂田南片区缺乏地铁的缺点。与地铁一期,组成了整个龙坂片区的快速交通网络,龙华老城区,坂田生活圈,关口生活圈,深圳新客站:最便捷,最高效的交通枢纽中心。衔接京广深港客运专线、杭福深客运专线及广深港高速铁路,并与轨道4、5、6号线接驳,预计到2020年的年旅客发送能力将达到4450万人次,堪称全国之首。,新客
15、站将成为构建珠三角1小时交通圈的重要节点,同时预计深圳到北京时间将由20小时下降到10小时左右,新客站同时还具备兼具口岸功能,前往香港的旅客人不离站即可办理过境手续,届时无论是来自珠三角,还是全国其他地区的旅客都将以此作为始发地、目的地,深圳新客站的巨大产业影响力:北京到深圳,上海到深圳两条高速铁路的交汇点。在龙华,必然对区域的物流业影响很大。而深圳市的“一横八纵”的市政道路规划使区域的地理位置更加突出,区域将成为深圳市的交通枢纽,对区域的物流业、商业、酒店业、房地产业都会带来重大的影响。,片区交通前景小结,龙坂片区既有通往全国的新客站、又有地铁4、5、6号线,不管是从路网的完善程度,还是从通
16、往各区的便利程度来看,都是在深圳的关外地区首屈一指的,如此便利的交通条件,对片区的经济发展和房地产市场的发展,都将成为最为重大的支撑力,宝安,南山,龙岗,罗湖,福田,街道,片区内部主干道,片区对外联系要道,地铁线路,PART3-龙坂房地产市场历发展史,PART1-龙坂片区概述,PART2-龙坂片区交通布局,PART4-龙坂片区房地产市场未来供应,PART5-龙坂片区未来市场格局预研,市场现状,历史解读,龙坂把发展房地产作为支柱产业而加以大力发展,随着龙华目前各项配套措施的发展与逐渐成熟,龙华的房地产住宅业最近几年来发展势头非常火热。,发展提升期2002年至2007年,发育成长期1999年至20
17、01年,代表性项目:天景山庄、石化新村、滢水山庄特性:量小,价低、品质低,产品单一客户:本地工厂企业主片区交通:仅通过梅林和布龙路与市区连通,萌芽起步期1999年之前,品牌发展期 2008年开至今,代表性项目:美丽365、锦绣江南、书香门第、世纪春城、日出印象、香水郡、圣莫丽斯、星河丹堤、金地梅陇镇特性:呈现以中档精品为主,高端和低端产品为辅的结构客户:关内客户成为主体片区交通:2005年清平高速、2006年南坪快速开通,代表性项目:万科四季花城、美丽家园、风和日丽特性:建筑类型以多层为主,别墅和小高层为补充;规模以中小楼盘为主,存在个别大项目客户:关内客户开始出现片区交通:仅通过梅林和布龙路
18、与市区连通,代表性项目:上塘道、溪山、龙岸、金域华府、水榭山特性:高端项目成为主流,户型较大客户:福田中心区客户成为购房主力片区交通:2007年12月21日,福龙路开通,可不经梅林关直接抵达福田,区域进驻发展商的演变之路:在06年以前,龙坂片区的开发商基本是本地原著开发商,只有万科一个知名大开发商有项目在售,2005年开始,金地、金光华等众多知名发展商进驻,区域楼盘品质开始提升,2009年之后,将有更多知名发展商陆续拉开序幕。楼盘品质将有更大的飞跃。,龙坂房地产市场的先驱者:万科,从1999年开始,作为第一个品牌发展商在耕耘龙坂片区,坚持品质化原则,带领着龙坂片区的房地产市场一路向前。也使得整
19、个区域的综合居住吸引力大大提升。,万科第五园2:开发时间:2004至今,建筑面积:63万,龙坂片区历史供应情况:龙坂片区新房供应量从历年起伏较大,今年到目前为止,已经突破了历史的最高水平,03年和08年是两个低谷期,而05年和09年是低估后的急速反弹龙坂片区的房地产市场走势并不稳定,但是,可以看到,其供应量高峰一般出现在房地产景气程度到达高峰期前。,龙坂片区历年价格变动:龙坂片区的新盘价格相对平稳,价格从01年开始慢慢上升,06年到07年处于了一个急速上升期,而07年到现在则又是平稳发展。,龙坂片区房地产价格走势,2005年以前,龙华片区的均价在2800元4800元每平方米之间,稳中有升,03
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