恒基精品-苏州别墅市场专题研究报告(3).ppt

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1、,苏州别墅市场专题研究报告,别墅市场发展篇,别墅市场发展历程 别墅承载的价值体系 别墅市场产品分类 别墅市场的产品演变 别墅市场的客群演变,别墅市场发展历程,第一阶段：,别墅市场的起步阶段（1994年-1998年）,特征表现：开发的别墅项目以高档外销别墅为主，主要有金阊区的白莲花园、高新区的御花园和太湖湖畔山庄。,第二阶段：,经济型别墅占主流（1998年-2000年）,特征表现：从1998年起，苏州出现了以TOWNHOUSE为主流的新别墅形态，如独墅苑、美墅缘、国贸莱茵花园，其间也开始出现大量的独立别墅如美之国，基本上是属于经济型别墅。,第三阶段：,高档别墅步入市场（2000年-2004年）,

2、特征表现：始于2000年初，自然生态豪宅开始出现，到2003年，以风景为主要卖点的苏州别墅就其分布之势，已经形成“一木”即木渎，靠近灵隐山、天平山附近；“二湖”即太湖及其周边地区；“三园”即工业园区金鸡湖畔的格局。,第四阶段：,品牌开发、产品创新时代（2004年开始至今）,特征表现：从2004年开始，伴随外来的品牌房地产开发商的到来，一些有着鲜明个性、注重人性化设计和高品质的别墅产品依次出现，并且取得不俗的市场业绩，如中海御湖熙岸、苏州庭院、万科中粮本岸等项目，受到苏州市场的追捧。,别墅承载的价值体系,价值评判的平衡点：“适销对路”，也是别墅价值评判的标准，所谓“适销对路”必须满足的两个条件：

3、一、“人群适合”；二、“产品适合”。别墅是从生活开始的，这是别墅价值判断的基础。人们选择别墅生活就是选择一种不同于公寓和普通住宅的空间生活方式。,因此别墅价值的考量因素有：别墅的居住价值，别墅的投资价值，别墅未来预期升值空间价值三部分组成。,按建筑形式分：,独栋别墅：独门独院住宅。联排别墅：几幢低于三层的单户别墅并联组成 的联排住宅。双拼别墅：由两个单元拼联而成。叠加别墅：多层复式住宅上下叠加而成，一般为 四层带阁楼。,按产品形态及容积率分：,顶级别墅：整体规模不会太大，容积率在0.2以下，建筑面积通常在800 平方米以上，层数为1层或2层，景观资源优越。普通别墅：容积率在0.2-0.34之间

4、，建筑面积在400-500平方米左右，层 数为1-3层，同样需要相当的环境资源。经济型别墅：别墅平民化的标志，包括小独栋、双拼、联排别墅，共同 特点是每户有天有地。独栋：容积率0.4左右，建筑面积300平方米左右，层数2-3层。双拼：容积率0.4-0.5，建筑面积300平方米左右，层数2-3层。联排：容积率0.5-0.7，建筑面积200-300平方米，层数2-3层。类别墅（亚别墅）：也称叠拼别墅，显著特征为每户不能同时有天有地。一般为两户叠加而成，容积率0.7-1，3层或5层，面积200-300平方米，居住 品质更接近于花园洋房。,按建筑风格分：,建筑特色：建筑的形态上具有很多不对称的设计，弥

5、漫阳光下的浪漫激情（尤其是西班牙风格的建筑，采用了很多圆弧形结构，包括墙体、护栏、门窗框架）；稍大些的房子都有一个环绕的庭院或天井，形成一个围合式的群落（尤其是大量连接室内与外界的长廊、天井等“灰空间”的运用，将室内与室外融为一体，是地中海式风格建筑最重要的一笔）；在细节的处理上特别的细腻精巧，又贴近自然的脉动，使其拥有永恒的生命力（在西班牙建筑中，经常广泛运用螺旋形结构配件，包括阳台、窗间柱子多用螺旋形铸铁花饰）,地中海风格,有西班牙式、意大利式、希腊式、法式之分,尼盛西城,中金玫瑰湾,英伦风格,建筑特色：住宅的坡屋顶坡度较陡，窗户的尺寸一般都比较小，主要建筑结构墙体为混凝土砌块，屋顶为木构

6、架，外墙材料多为红砖石材及涂料等，屋顶以石板瓦为主，承重结构为混凝土砌块。,君地上郡,中惠爱丁堡,美式风格,建筑特色：北美风格实际上是一种混合风格,不象欧洲的建筑风格是一步步逐渐发展演变而来的，它在同一时期接受了许多种成熟的建筑风格，相互之间又有融合和影响。具有注重建筑细节、有古典情怀、外观简洁大方，融合多种风情于一体的特点。,三江尊园,德式风格,建筑特色：最明显的特点就是简约、美观、大气，品质感优越；线条，色调，建筑气质，都表现出了简约、硬朗、粗匡的气质，非常吸引人。它对人的活动空间非常注重，无论是建筑物的外部，还是建筑物的内部，都通过有层次的空间营造来满足人的需要。同时追求工业设计的工艺高

7、度甚至是艺术高度，对精确、尺寸性的到位有极高的要求。,得邑,太湖天阙,传统中式风格,建筑特色：北京的四合院与苏州园林宅院是别墅中化的两大融合表征。集中表现在整体建筑色彩感觉沉稳、大气、宁静，大量采用北京的传统灰与国际流行的高级灰，既具中国内涵，又具时尚感。建筑布局上注重南北朝向，更注重围合的院落，或引入中式庭院生活理念，再现深藏中国人心中的最高生活境界。粉墙、黛瓦、飞檐、障壁、院落等传统中式元素运用较多，为了适应现代人的生活进行了部分改进，景观营造传统私家园林氛围。,福园,福园景观,现代中式风格,建筑特色：不仅在文脉上与中国传统建筑一脉相承，而且更重要的体现在对传统建筑的发展和变化上：既很好的

8、保持了传统建筑的精髓，又有效的融合了现代建筑元素与现代设计因素，改变了传统建筑的功能使用，给予重新定位。融入部分中式元素，如粉墙、黛瓦、院落等，更多的借鉴西方的居住理念，注重居住空间的舒适性与创新，景观上也只是借鉴私家园林的亭、台、楼、阁等部分元素，更具现代气息。,水墨江南,万科中粮本岸,现代主义风格,建筑特色：现代主义风格在形式特征上多表现为平屋顶、不对称的布局、大面积的玻璃、光洁的白墙面，简单的檐部处理、宽敞的露台等。大气、简洁是对现代主义风格的简要概括。,依云水岸,香溪琴谷,星岛仁恒,按消费需求分：,居家生活型别墅 是指把别墅作为第一居所需求。主要针对经济实力雄厚的成功人士，有些为开 发

9、商按照客户要求建造。度假型别墅 也就是两套房，一套在市区，一套在郊区，5天在市区，2天在郊区。出租型别墅 此种类型在北京、上海等经济发达地区较多，主要出租给具有高额住房补贴的 外国公司的高级主管或外企员工。会所型别墅 是指公司购买面积较大的独栋别墅作为公司会所，主要注重娱乐功能的布置。,旅游型别墅 是指在旅游风景区或度假区建造的带有经营性质的别墅，国外较多。许多专业 的旅游投资公司从事这种开发，业主只需买下这座别墅的时段使用权，即可在 之指定时间享受在此居住的待遇。办公型别墅 一般是一个大公司把一栋别墅买下来自用，既有了花园式的办公环境，又有了 高级管理人员的寓所。在上海市区不少老洋房就被一些

10、大公司作为办公之用。投资型别墅 别墅作为房地产的高档产品，如果选择得当，具有很高的投资价值，因此也成 为部分投资人士的首选。,按消费需求分：,可以停放私家车的独门独院,模仿或照搬照抄西式别墅各类风格,加入中式元素的中西合璧别墅,因地制宜具有本土区域性特征的别墅,从别墅的商品化进程可以看出：别墅市场的建筑话语权正在被唤醒，中国别墅的自我意识、本土意识、民族文化意识正在增强。别墅越来越意识到时代性、社会性、地域性对于别墅发展的意义。,从别墅的市场化进程看：经济的发展催生了财富阶层的壮大和消费能力的提升，人们的需求呈现出多元化趋势，别墅市场形成各种风格款式、不同层次档次、错落高、中、低端的各类等级的

11、别墅应声入市。表现出别墅以市场为导向的市场意识、客户意识、市场定位意识正在增强。别墅越来越意识到错位经营，走细分市场，走个性化特色品牌之路对于赢得市场的意义。,从别墅的文化意识看：别墅已经从单纯满足于追求别墅的外在风格款式向生活内涵营造，别墅社区的人文环境定位探索。表现在别墅市场，生活方式的主张，选择别墅就是选择一种生活方式，选择别墅就是融入一种生活环境和人文环境的语境越来越明晰。别墅越来越意识到人文环境的定位与营造，别墅生活的品味、品级、品质细节的“软环境”对于形成不同的别墅生活环境和精神空间的重要性。,苏州市区已经进入郊区化的快速发展期,城市发展进程规律,苏州所处阶段,郊区化发展规律,当一

12、个城市或地区的城市化水平达到70%及人均GDP超过3000美元时，郊区化进入快速发展阶段。,2007年苏州市区人均GDP突破12500美元，城市化率为66左右,郊区化的发展阶段,城市发展进程规律,苏州所处阶段,房行东方房地产专业交流平台http:/,郊区化的三个阶段及典型案例,郊区化的发展阶段,我国的郊区化发展进程的特点：主动式郊区化初级阶段比被动式郊区化先出现；两者并行存在现象,受价格影响程度递减,对附加值敏感度递增,客户群演变特征：外销向内销转变，自住向度假需求过渡，并且呈现郊区化的发展模 式，“以本地客源为主，外地客源为辅”已经成为苏州别墅市场的 主流诉求,别墅需求主流化,客群逐步本土化

13、,1997年之前，持有外国护照的客户占到70，其中港、澳、台客户约占50，以自住和投资客户为主；东南亚、欧美等客户20左右，多数为机构客户1997年以后，别墅的购买群体逐步本土化，国内客户已经占到自用型客户的80，并且有持续增长的潜力,别墅客户群层面扩大，从少数人彰显身份的专属品走向追求引领居住时尚的生活方式,国民经济的持续稳定增长使中产阶级的规模不断壮大价格适中的亚别墅以及小独栋等产品的出现使中产阶级的别墅梦成为可能,别墅市场现状篇,当前经济形势及政策环境 别墅市场分布格局 各板块市场特征概括 别墅市场供求分析 别墅市场价格分析 别墅市场客群分析 别墅市场SP活动分析,当前经济形势：2008

14、年前五个月的CPI指数均在7.1-8.7%之间，物价上涨，全 球性通货膨胀。土地政策：2006年停止别墅类用地供应；2007年国土资源部39号令，付清全款 方可领取国有建设用地使用权证。金融政策：央行多次提高存款准备金率，目前存款准备金率已达历史新高17.5%；央行多次上调存贷款基准利率，目前一年期存款利率为4.14%，一年期贷款利率 为7.47%；多套房贷提高首付比例，贷款利率上浮一个百分点（9.27新政）。财税政策：调整房产转让税（以五年为限），实行土地增值税清算制度（四级累 进税率）。,调控效果：投资性需求大量推出市场，市场观望情绪浓厚，广州、深圳等个别城市 房价开始下跌。大的市场环境下

15、，别墅市场也受到较大的影响，销售速 度缓慢，但从长远来看，随着别墅产品的日益稀缺，别墅市场形势良好。,六大热点板块/三大新兴板块,注：红色代表热点板块 蓝色代表新兴板块,区域市场供应分析,数据截至日期：2008.5.28,从总体来看，目前整体供应量充足：目前苏州别墅市场联排和独栋产品的供应量为2399套，其中联排1780套，独栋619套。且75来自近两年推出的楼盘，各区域老盘逐渐退出市场，供应量减少。吴中区别墅供应占据主导：吴中区凭借辽阔的土地及优美的自然环境，在别墅市场中起主导地位，其供应量占比39.7%，相城区紧随其后，占比为27.2%。从产品类型来看，市场供应主要倾向于联排产品：除吴中区

16、以外，其他各区域联排产品的供应量都远远大于独栋产品的供应；吴中区的独栋产品供应和联排产品相当，独栋产品主要集中在太湖板块，其山水豪宅支撑了整个吴中独栋市场。,各面积区间供应分布,数据截至日期：2008.5.28,联排的产品面积区间分布基本呈“橄榄型”。250300、300350平米的中等户型是主力供应。独栋产品供应随面积的增大呈阶梯型增加。400以上的豪华户型为主力供应。联排别墅的面积集中在350平米以下，并以250300平米居多，主力面积在280平米左右，占比32.9%。独栋别墅面积集中在400平米以上。300平米以下的“小独栋”产品不是市场主流，一定程度上反映了市场对产品的需求。,区域市场

17、销售分析,受整个房产形势影响，成交量严重萎缩。2006年，苏州别墅市场总去化量为2480套，月均成交206.7套；2007年苏州别墅 市场总成交面积约99万，合计约3300套，月均成交275套。2008年6月苏州市别墅市场共成交94套，较往年同期有很大下降。其中联排产品 成交71套，独栋产品成交23套，可以看出联排产品比较受市场欢迎，当然与人 们的经济实力是息息相关的。成交区域以吴中区和园区为主，这与别墅产品的区域供应也是相吻合的，可供 选择的产品多，成交量相应也大。,各面积区间销售分析,整个苏州别墅产品中联排自住经济型产品仍是市场热点 联排别墅中250-300、300-350两个面积段产品去

18、化情况较好，2008年 6月总共分别去化掉18套、29套，分别占联排产品总体去化量的25.4%和 40.8%。400以上的豪华独栋产品受政策影响较小。独栋别墅中400以上户型去化情况较好，2008年6月份共去化19套，占整 体去化量的82.6%。目前独栋产品政府已经停止审批，产品的稀缺性决定 了产 品的价值，客 户也看到了该种产品未来的价值所在，凭借雄厚的经济实力进行生活的享受。300-350的户型产品去化出现了负值 有两种情况可以解释这一现象，一是有部分楼盘退房，一是开发商将之前 保留的房源推出，从5套的数量来看，应该是开发商拿出保留房源进行销售。,联排产品价格分析,数据为0表明该板块无该产

19、品类型存在,从上图可以看出，澄湖板块联排产品出现了空白点。联排别墅产品的价格高点出现在古城区板块和双湖板块，地段的稀缺性 使得古城区板块的价格领先于苏州，双湖板块凭借其优越的湖景资源和 园区良好的规划和发展前景，价格紧随古城区板块之后。春申湖板块由于起步较晚，发展时间不长，目前在苏州处于价格的低谷，相信随着该板块交通的日渐完善，定将迅速发展起来，赶超阳澄湖板块。其他各板块距离市中心的距离相当，发展时间也差不多，其联排产品多 为经济型、居住型别墅，价格差别不大，均在11000元/左右，这也反 映了目前联排别墅市场的整体行情。,独栋产品价格分析,数据为0表明该板块无该产品类型存在,双湖板块目前在售

20、的只有联排产品，中海御湖熙岸有部分独栋产品，目前尚未 推出，水墨江南有零星几栋超大面积的独栋，也已售出。独栋产品的价格高点仍然是古城区板块，价格低点是春申湖板块，在产品价格 方面地段依然占据着主导地位。其他各板块的独栋产品价格基本上在14000-18000元/之间。其中澄湖板块全部为独栋产品，太湖板块独栋产品居多，凭借其区位优势和优 美的自然环境，苏州的度假型产品主要集中于这两个板块。,各板块价格对比,古城区板块,双湖板块,青剑湖板块,阳澄湖板块、太湖板块、石湖板块,澄湖板块,春申湖湖板块,根据其自身占有的资源和市场接受度，各板块产品价格出现以上差别；其中青剑湖板块发展时间不长，是其赠送地下室

21、的销售策略提高了该板块的单价；太湖、阳澄湖、石湖板块价格相当，各有千秋，难分高下。,木渎板块,客户区域：各板块别墅的客户群主要以项目周边为主，进而扩散到 项目所在行政区及苏州古城区，澄湖、太湖板块度假型 客户较多，会有部分上海、浙江等外地客户。客户职业：多为私营企业主及企业高管，部分项目公务员占有较大 的比例。家庭构成：别墅客户的年龄更加趋于年轻化，30-50岁为主，多为 三口之家，部分会有老人一起。置业目的：除澄湖和太湖板块客户购房以度假为主外，其他板块以自 住为主。置业特征：自住型别墅主要看重生活、工作的便利性，度假型别墅主 要看重其优美的自然环境。客户关注：客户普遍对价格最为关注，其次为

22、产品、户型，老人比较 关注社区景观。,近期别墅市场活动一览,恒基观点：在目前户外、报纸广告、电视广告等推广方式费用日渐增加，而媒体效果却 有限的情况下，SP活动自然成了一种费用合理，效果明显的推广方式，同时 也表现了开发商对业主的无限关怀。项目形象期，多以“与项目相关的各种论坛，获得某项房产界的奖项，媒体对 开发项目体验游览”等活动来宣传造势，加深项目在市场上的印象，提高开发 商品牌及项目知名度。项目销售期，多针对目标客户进行“高尔夫邀请赛”、“客户答谢 酒会”等活动 维系老客户，利用口碑行销积累新客户。样板间开放期，对配合车展及试乘试驾吸引新老客户前来参观，积累客户，聚集人气。,区域板块特征

23、篇,古城区板块 木渎板块 太湖板块 石湖板块 澄湖板块 双湖板块 青剑湖板块 阳澄湖板块 春申湖板块,别墅楼盘分布图,江南人家,拙政东园,庭园,留园,姑苏人家,观前庭院,MOMA美墅,桃坞小筑,兰亭苑,桃坞巷,金帝城市别墅,注：红色字为在售项目 黑色字为售完项目,平门府,古城区在售别墅楼盘列表,板块特征：土地的稀缺性使得古城区板块的楼盘体量都不大，土地 的人文底蕴赋予各楼盘浓郁的中国风情，与现代生活相 结合营造大家风范。建筑风格：传统中式配套环境：观前和石路商业圈交通条件：苏州环线、沪宁高速、人民路价格因素：联排产品价格在14000-25000元/，独栋的价格已突破 30000元/，直逼500

24、00元/客源情况：苏州本地私营业主对老城区有很深的归属感，他们是市 场的主力客源。来自于上海、港台和海外华人等客户，非常喜欢苏州的深厚文化底蕴。发展趋势：随着土地的稀缺，该板块别墅的价值将日益凸显，升值 潜力较大。,项目概况：,开发商：苏州庭园房屋开发有限公司建筑设计：浙江南方建筑勘察有限公司产品形态：联排建筑面积：8万总户数：256户主力价格：联排2000025000元/主力面积区间：联排209-278,开发次序：,项目首次开盘为2005年9月，当时均价为12000元/平方米，之后根据工程进度分批次推出，每批次推出30套左右，2008年推出项目的最后两批，分别为第十批和第十一批。第十批于20

25、08年1月推出，推出30余套，第十一批于2008年6月15日推出，推出40余套，主力户型为200-260平方米，目前均价为20000-25300元/平方米。,第十批,第十一批,建筑设计：,项目建筑风格为传统中式，粉墙黛瓦，采用多进式院落住宅布局。其最大特色是巷弄规划，它东西为“巷”，南北为“弄”，重现了苏州古城风貌的空间肌理，两条一纵一横的水陆并行的街道形成对苏州双棋盘格局的隐喻。,户型设计：,项目多为两层设计，通过前庭、中庭、后院、天井等景观空间，以不同的大小尺度，营造浓郁的苏式庭园氛围。采用借景、对景、框景等造景技法，营造一个多层次的立体绿色空间。于两户之间设置一个公共的活动空间，为现代人

26、的交流与沟通提供方便。,客户分析：,客户区域：苏州本地为主，少量的上海、港台等客户职业：企业私营企业主为主，公务员占有很大比例置业目的：改善居住环境、以自住为主要置业目的置业特征：对古城区的生活有着美好的向往和喜好，有很深的归属感，喜欢其深厚的历史人文底蕴。,木渎楼盘分布图,注：红色字为在售项目 黑色字为售完项目,木渎板块在售别墅楼盘列表,板块特征：是较早发展起来的别墅聚集区域，主要依托天平山及 灵岩山的山景资源，区域发展成熟。建筑风格：风格较多，早期以欧美风格为主，近期出现中式及现 代风格。配套环境：木渎镇商业区交通条件：竹园路、苏福路、金山路、未来轻轨1号线主力户型：主力面积控制合理，联排

27、别墅在200平米左右价格因素：联排及双拼的均价基本在12000元/平米左右，独栋均 价在15000-20000元/平米左右客源情况：客源基本以新区及市区的外企高管、私企老板为主发展趋势：区域以良好的山景资源为依托，随着轻轨1号线的站 点设置，区域将进一步的发展成熟。,典型个案分析,项目概况：,姑苏桃花源,开发商：江苏吴中地产集团有限公司建筑设计：上海东方建筑设计研究院景观设计：英国GFS&上海贻贝景观产品形态：联排、双拼建筑面积：19万总户数：1089户主力价格：联排1100012000元/双拼1100013000元/主力面积区间：联排310、双拼350,典型个案分析,开发次序：,一期07年4

28、月开盘，推出约200套，主力面积170平米，总价约250399万（不含地下室）。二期07年10月开盘，推出约400套，分批次推出，联排别墅主力面积210+100平米，总价约350370万（含地下室），双拼别墅主力面积350平米，总价400450万（含地下室）。,姑苏桃花源,典型个案分析,建筑设计：,中式风格，主力面积为175-220平米，每套宅院均附有70-100平米的阳光地下室及下沉式庭院，由前庭、天井、后院和露台共同组成四度空间。,姑苏桃花源,典型个案分析,景观设计：,以南北中心轴线贯穿的绿化水系及庭院组团植物构成的生态景观，运用了中国传统造园的隔、抑、曲手法，采用5重递进的景观设计，创造

29、了步移景异的效果，同时首创了六合一的合院别墅，营造苏式别墅生活意境。,姑苏桃花源,典型个案分析,户型设计：,姑苏桃花源,户型面积控制合理，户型采用前庭、后院、中庭的设计，紧凑实用，功能分区明显。,典型个案分析,客户分析：,姑苏桃花源,客户区域：木渎周边区域客户为主，其他区域为辅客户职业：大型企业的高层管理者及私营企业主置业目的：改善居住环境、度假兼投资置业特征：追求生活品质，注重生态环境，钟爱中式产品,太湖楼盘分布图,西山恬园,翠峰山庄,太湖胥香园,中信太湖城,温泉1858,福园,东山景园,东山会,太湖板块在售别墅楼盘列表,板块特征：依靠太湖风景区，早期的别墅产品一般为超大面积的 度假型 豪宅

30、，当前的产品度假型别墅在中等面积发展，产品在出现 双拼别墅和联排别墅，范围从西山发 展到东山，并逐步向 太湖边上的胥口镇发展。建筑风格：中式、苏式、欧式产品配套环境：太湖、西山、东山、胥口原有生活配套，山水资源丰富。交通条件：太湖大道、绕城高速等主力户型：面积区间两极化较明显，超大户型与经济型户型共存价格因素：联排均价基本在1100013000元/平米，独栋均价在 18000元/平米左右客源情况：客源基本以吴中区私企老板为主，其次为市区度假型客群，再次为上海等外地投资兼度假客户。发展趋势：环太湖区域别墅市场日趋成熟，别墅市场前景看好。,典型个案分析,项目概况：,西山恬园,开发商：苏州市天能房地

31、产有限公司产品形态：独栋建筑面积：1.5万总户数：60户主力价格：约500万/栋；主力面积区间：450600,典型个案分析,建筑设计：,西山恬园,西山恬园，纯苏中园林别墅，除了大山大水的大气，更有以淡雅相尚的秀气。连绵的中式院落，布局自由，亭榭廊槛，宛转其间，清新洒脱，将中国园林的精巧灵秀、虚实掩映、移步换景等特色融于一体，创造出人与自然，与水、石最亲近的接触。,典型个案分析,户型设计：,西山恬园,典型个案分析,客户分析：,西山恬园,客户区域：苏州地区约60%，上海、浙江等外地客户约40%。（其中该项目一、二期投资性客户较多，三期由于近期国家宏观经济政策 调整，自住型客户增多。）客户职业：以私

32、营业主为主，少量在华投资台商。置业目的：多为度假兼养老型客户，辅以少量投资性客客户。,典型个案分析,中信太湖城,开发商：苏州中信投资有限公司产品形态：独栋、双拼、联排建筑面积：76万规划设计：整个社区以水系为组团，糅合现代中式建筑风 格与苏州园林的精华，以太湖为原点，向外伸 展，用商业水街和文化水街两条主轴，由近及 远，有机串联起论坛广场、文化论坛、度假宾 馆、商务区、酒店公寓区。主力价格：独栋约600万/栋；双拼500万/栋；联排300万/栋主力面积区间：300420,典型个案分析,中信太湖城,建筑设计：,从经济型别墅到独栋别墅，都带有苏式园林的风范，并兼有“两进三院”的传统家族布局。整个社

33、区以水为灵魂，糅合现代中式建筑风格，萃取苏州园林的精华，以太湖为原点，向外伸展，用商业水街和文化水街两条主轴。,典型个案分析,中信太湖城,户型设计：,入户挑高空间，并纳用大型玄关设计；下沉式客厅，层层递进中式布局；二层三室全主卧设计；别具一个的屋顶设计，凸显中式建筑特色，更为一层庭院花园提供了一个遮阳避雨的小空间。,典型个案分析,中信太湖城,客户分析：,客户区域：苏州本地与深圳、上海等外地客户为主。客户职业：以私营业主与投资型客户为主。置业目的：多为度假型客户，辅以少量投资性客客户。,石湖别墅项目分布图,行政中心,水岸清华,石湖华城,现代园墅,石湖板块在售别墅楼盘列表,板块特征：石湖板块的崛起

34、始于2004年，当时吴中地产以“石 湖之韵”项目首先进军石湖板块，该板块发展至今已 具备较好的居住环境。建筑风格：产品建筑风格以中式为主，其中“锦和加州”则以地 中海建筑风格吸引了不少眼球。配套环境：城市副中心、石湖、小石湖、森林公园、上方山等。交通条件：越湖路（吴中大道）、友新高架、轻轨4号线（待建）主力户型：主力面积控制合理，联排别墅在200250平米左右价格因素：联排的均价基本在11000元/平米左右，独栋均价在 1300016000元/平米左右。客源情况：客源基本以吴中区及市区的私企老板为主发展趋势：区域以得天独厚的吴中山水资源，已于打造宜居型片区。,典型个案分析,项目概况：,项目位于

35、,现代园墅,开发商：苏州上投置业有限公司产品形态：独栋、联排、叠加建筑面积：28万平米规划设计风格：该项目为新亚洲主义自然别墅，体量较大，但小区内并无中央景观带，而景观则主要依靠项目西侧的小石湖景观带，项目以兵营式排布为主。主力价格：1、独栋：约400万/栋；2、联排：900012000元/平米主力面积区间：1、独栋：400600平米 2、联排：300380,典型个案分析,建筑设计：,现代园墅,该项目设计采用了新亚洲主义的建筑风格，它是一种中西文化与古今文化相结合，主要特点有：特色内庭（部分别墅）；采用大量木格栅和条窗；水泥瓦斜坡屋顶；采光天井；地下室；局部石材等几个方面，进一步突出临水而立的

36、自然美墅和国际现代的高尚气质。,典型个案分析,户型设计：,现代园墅,地下一层,地上一层,地上二层,地上三层,该户型采用全明户型，一层大尺度开放式厨房，可以直达私家花园，餐厅与厨房个字独立，并巧妙连接，客卧设大景观窗；二层大面积露台，南北双卧设计；三层独立主卧，私密性较好，储存空间较大，特色阳光书房连接大露台。,典型个案分析,推广分析：,现代园墅,打出“新亚洲主义自然院墅”的产品定位，提出“苏州首席纯别墅湾岸生活”主题口号，在推广上主要着力于小石湖景观和项目本身产品，以较高的性价比来吸引客户，也取得了不菲的销售业绩。,澄湖楼盘分布图,紫园高尔夫,澄湖水岸,天邻湖景,澄湖水岸,澄湖板块在售别墅楼盘

37、列表,板块特征：地处苏州东南部，紧靠苏州市工业园区，距上海虹桥 国际机场50公里，北靠昆山18公里。北有甪直南有周 庄，配有高尔夫球场。建筑风格：国际化的欧美风格配套环境：澄湖、三阳高尔夫球场、甪直景区等交通条件：东方大道、新机场路、苏州绕城高速、苏沪高速主力户型：面积设置较大，280350平米的独栋户型为主价格因素：独栋套面积约300 400万/套客源情况：客源主要有上海度假型客户、苏州本地度假兼养老型 客户，以及部分外籍人士及少量的投资客。发展趋势：随着澄湖、和甪直区域的整体规划发展，将成为一个 具有较完备生活配套的居住区域。,典型个案分析,天邻湖景,开发商：苏州久阳房地产开发有限公司产品

38、形态：独栋建筑面积：5.4万平米总户数：180套建筑风格：南加州主力价格：约350万/栋；主力面积区间：独栋：300400平米,典型个案分析,天邻湖景,总体规划：,典型个案分析,天邻湖景,建筑设计：,天邻湖景为南加州典型风格，纯小独栋设计，融合了托斯卡纳和普罗旺斯风格，既传承地中海建筑华贵、细腻、艺术、经典的气质，又体现了加州建筑简约、洒脱阳光、向上的现代个性。,典型个案分析,天邻湖景,户型设计：,五房五厅设计，客厅与家庭室分设，主卧与书房兼容，南北露台，超大入口门廊设计；室内半错层灵动布置，人性化功能区隔，空间使用率较高；下沉式庭院设计，解决地下空间采光通风；中式庭院设计，现代空间围绕内庭院

39、展开。,地下一层,地上一层,地上二层,典型个案分析,天邻湖景,户型配比：,典型个案分析,天邻湖景,推盘节奏：,客户分析：,客户区域：上海客户为主，辅以在甪直经商台湾籍人士。客户职业：私营业主、企业高层领导阶层及其他的高薪阶层置业目的：多为度假兼养老型客户，辅以少量投资性客客户。,别墅楼盘分布图,中海御湖熙岸,星岛仁恒,水墨江南,水云居,巴黎印象,德邑,玫瑰湾,伊顿小镇,本岸,注：红色字为在售项目 黑色字为售完项目,双湖板块在售别墅楼盘列表,板块特征：相对成熟的城市湖泊居住区，全国知名开发商的精 心之作，产品各具特色（全部为联排产品），并具有 一定的代表性。建筑风格：风格较多，地中海、现代中式、

40、现代简约风格并存配套环境：金鸡湖、独墅湖、园区CBD中心、高尔夫球场交通条件：沪宁高速、机场路、独墅湖隧道主力户型：以联排产品为主，联排主力面积在230-290，双拼或独栋在350以上。价格因素：联排价格主要在15000-20000元/客源情况：客源基本以园区外企高管、私企老板为主，其次为市 区私企老板，以及部分外籍人士及少量的投资客。发展趋势：金鸡湖区域的开发日渐成熟，独墅湖区域具有较大的 开发空间，新一代的精品将会在这里出现。,项目概况：,开发商：万科中粮（苏州）置业有限公司建筑设计：北京标准营造景观设计：日本和计画产品形态：联排别墅占地面积：15万建筑面积：12万总户数：300户主力价格

41、：联排19000元/主力面积：联排：236-286其二期产品将于8月份推出，为电梯入户的创新类别墅产品。,建筑设计：,本岸是万科原创别墅第四代创新作品，现代中式建筑风格，首创别墅社区组团地库，很好的实现了人车分流，车库内部配有组团绿化，使业主能够在车库内自由呼吸新鲜空气。前庭、中庭、后院两进三院建筑结构，实现了全朝南居住空间设计，保证了充足的通风和采光。由墙体围成的会所涵盖有多功能厅、室内游泳池等功能，也是项目的一大亮点。,户型设计：,前庭、中庭、后院三个庭院的设计，既拥有了更多的接触阳光的空间，又解决了长进深造成的通风问题，使得每个房间都能够户户朝南，其独特的户型表现形式，在市场上也是首创，

42、让客户更加深入的了解项目。,客户分析：,客户区域：苏州本地为主，约占70%，本地以园区为主，少量市区、新区客户，上海等外省市客户也占有相当的比例，约30%左右。客户职业：企业私营企业主为主，约占50%左右，其次为园区中高层管理人员，约占50%。置业目的：改善居住环境、以自住为主要置业目的置业特征：喜爱现代中式建筑，看中万科的品牌，在园区工作或看好园区金鸡 湖区域的发展，追求生活品质。,青剑湖楼盘分布图,注：红色字为在售项目 黑色字为售完项目,青剑湖板块在售别墅楼盘列表,板块特征：起步较晚的新兴区域，但是发展迅速，园区后花园的 位置是其发展的主要原因，青剑湖周边良好的生态景 观吸引了较多高档项目

43、的进驻。建筑风格：国际化的欧美风格配套环境：未来青剑湖商业区、园区的商业配套交通条件：星湖街、现代大道、312国道主力户型：面积设置偏大，250平米为主力面积价格因素：联排均价基本在1100012500元/平米，独栋均价在 12000-20000元/平米之间客源情况：客源基本以园区外企高管、私企老板为主，其次为市 区私企老板，以及部分外籍人士及少量的投资客。发展趋势：随着青剑湖区域的整体规划发展，将形成一个高档的 居住片区，未来将有大量的新盘上市，必将进一步带 动区域的发展成熟。,典型个案分析,项目概况：,芭堤兰湾,开发商：苏州旭辉置业有限公司产品形态：联排、独栋别墅占地面积：8万建筑面积：5

44、万总户数：227户主力价格：联排10000元/独栋：20000元/主力面积：联排：195-208 独栋：244-272,典型个案分析,建筑设计：,芭堤兰湾,建筑风格为西班牙圣芭芭拉风情，运用“组院围合式”布局，每栋联排别墅都有整体地下停车场，开辟了下沉式庭院。,典型个案分析,景观设计：,芭堤兰湾,采用20世纪美国平原风格景观设计理念，将水系、生态与景观自然散落在社区中，布置了大型绿化、水景、儿童乐园的中央景观带，同时在项目两侧规划了800米的湖滨小道。,典型个案分析,户型设计：,芭堤兰湾,户型多采用两层带地下室设计，面积控制合理，联排户型面积在190210平米，独栋户型面积在250290平米，

45、紧凑实用，是区域同类型别墅中面积最小的。,典型个案分析,芭堤兰湾,客户分析：,客户区域：主要为园区客户，其他区域客户数量较少客户职业：园区大型企业的高层管理者及部分私营企业主置业目的：改善居住环境置业特征：追求生活品质，向往异域风情，关注区域开发进程，对周边配 套较为关注,别墅楼盘分布图,中惠爱丁堡,阳澄领岛别墅,天亚水景城,招商依云水岸,中兴高尔夫别墅,行政中心,三江尊园,朗悦湾,湖畔明珠,注：红色字为在售项目 黑色字为售完项目,德鑫丽晶星河,阳澄湖板块别墅楼盘列表,板块特征：项目主要沿东白塘和和阳澄湖分布，且靠近相城中心区，多种产品类型并存的综合性项目较多。建筑风格：现代、英式、美式、地中

46、海多种风格并存配套环境：阳澄湖、相城体育中心会展中心、四星级酒店等完善配套交通条件：京沪高铁、沪宁高速、绕城高速、相城大道主力户型：联排主要为偏小经济型户型，面积主要在220-300之间，独栋300多的经济户型于500以上的豪华户型并存价格因素：由于该板块分布区域较大，价格差距也较大，联排产品价格 在7500-13000元/之间，独栋产品在9500-18000元/之间。客源情况：相城区占50%，市区占25%，少量园区及投资客，客源的 职业以私营业主和外企高级管理人员为主 发展趋势：目前相城板块迅速崛起，必然带来阳澄湖区域的迅速发 展，招商、合景大的开发商进入也会带来该区域产品品 质的迅速提高，

47、,项目概况：,开发商：招商局地产（苏州）有限公司建筑设计：RMJM（罗麦庄马香港）园林设计：泛亚国际产品形态：联排、叠加别墅建筑面积：19万总户数：1078户主力价格：联排13000元/主力面积：联排：230320,开发次序：,一期,二期,三期,项目一期于2005年开盘，共推出221套，户型面积为联排230-320，单价为7000-8000元/，总价在160-250万。项目二期于2007年初开盘，共推出222套，户型面积为联排230-320，叠加180，单价为11000-14000元/，总价在190-450万。项目三期预计将于7月底开盘，共333套。,建筑设计：,整体为现代简约建筑风格，项目特

48、色：一宅数院（前花园、后花园、中庭花园、下层花园、平台花园），最大12米超大面宽，7.5米开间客厅，通过下沉式花园的设计，将阳光引入地下，满足了地下室的充分采光。,户型设计：,底层平面图,顶层平面图,设计有南花园、北花园、中庭、下沉式花园、平台花园多个庭院，主卧创意设计了“一步阳台”，由于地下室及顶层观景房的层高都控制在2.2米以下，使得这些房间都属于赠送面积，客户拥有超值享受。,推广分析：,项目推广上除了户外、报广、网络、短信等常规推广方式外，最大的特点就是围绕招商地产“家在情在”的企业文化，不定期的针对业主组织一些SP活动，例如“冬季滋补与中华养生”名家大讲坛，招商局童子军参观苏州农林大世

49、界等活动，充分体现了招商地产对业主的全方位的关爱，维系好了广大老客户，也带来了大量的新客户，促进了项目的销售，值得借鉴。充分挖掘项目特色，把握客户心里，提出“买到的想象的”推广策略，运用超大的赠送面积吸引客户。,客户分析：,客户区域：相城区和园区客户为主，其他区域客户数量较少客户职业：私营企业主及园区大型企业的高层管理者居多置业目的：改善居住环境，以自住为主置业特征：追求生活品质，看重招商地产的品牌，看好阳澄湖区域的发展，看重该项 目超值的赠送面积。,别墅楼盘分布图,建邦唯园,半岛名墅,春申湖板块别墅楼盘列表,板块特征：项目主要沿春申湖分布，属于各板块中发展最晚的一个板 块，价格也位于各板块的

50、低点。建筑风格：现代中式、欧式配套环境：春申湖、荷塘月色公园、春申湖大酒店交通条件：京沪高铁、沪宁高速、苏虞张公路、春秋路主力户型：联排主要为偏小经济型户型，面积主要在210-250之间，独栋为300以下的经济型独栋价格因素：该板块目前价格较低，联排6000-8000元/，独栋8000 元/左右。客源情况：主要是黄埭镇、黄桥镇当地客户，少量市区客户；以自住为主要置业目的，同时兼有投资意愿发展趋势：目前相城板块迅速崛起，随着人民路、广济路、齐门 北大街的打通，板块价值将日益凸显。,开发商：苏州建邦置业有限公司产品形态：联排、双拼、独栋别墅建筑面积：7.4万总户数：294户主力价格：联排8500元