长沙岳麓区地块市场分析报告98P.ppt

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1、长沙岳麓区地块市场分析报告,三远集团,2011年,2,目 录,一、土地市场二、房地产市场三、个案分析四、滨江新城五、项目地块,三远长沙地块市场分析,3,一、土地市场,4,一、土地市场,1、2011年1-6月份长沙土地市场运行状况综述,长沙上半年土地成交连续较为低迷，住宅用地受政策影响较大,一、土地市场,2、2011年1-6月份长沙土地供应情况,2011年1-6月供应土地29宗（后续内容均不含工业用地），供应总面积77.33万，同比下跌34.12%；其中，2011年6月无商住用地成交。新年2-5月份，每月土地供应保持着一种稳定的走势，每月2宗。但土地供应面积呈现一种稳步上涨状 态，5月达14.6

2、8万。6月份供应更是达到22.48万，下半年土地放量将呈现上涨状态。,注：6月土地供应数据未在该图呈现,一、土地市场,3、2011年1-6月份长沙商住用地成交情况（市内五区）,注：6月份无商住用地出让，未统计进去,2011年16月市内五区商住用地共成交14宗土地（岳麓区有3宗），成交土地宗地面积57.19万平米，成交 面积同比下降24.39%。主要是受2010年以来的政策调控和土地的稀缺性影响，市场整体供应成交较少。按目前的成交面积上扬走势来看，预计未来一段时间长沙土地市场将有所回暖。2011年1-6月市内五区商住用地成交均价为534.7万元/亩，岳麓区商住用地成交均价为398.4万元/亩。,

3、7,一、土地市场,4、2011年1-6月份岳麓区土地市场成交盘点,8,一、土地市场,5、2011年1-6月份长沙土地政策一览,上半年长沙土地政策频出,9,一、土地市场,长沙7月土地市场大河西再唱主角 商住用地再战,6、市场动态,月底，洋湖垸湿地公园一期正式开园，这也让更多的目光聚焦洋湖垸，此前，洋湖垸挂牌成交的土地中，中海地产拍下的三宗土地，土地成交单价达到459.18万元/亩；而此次挂牌的土地中，商住用地的起始价格均在500万元/亩以上。而一宗金融用地的起始单价也在700万元/亩以上，高于今年年初洋湖垸一宗商业写字楼用地的625万元/亩的成交价格。按照政府的规划，今年大河西先导区计划出让经营

4、性用地将控制在3000亩以内，而今年重点推介的12个招商项目预计出让土地近千亩,滨江新城、洋湖垸、梅溪湖三大重点片区作为大河西建设的重点区域，也是大河西土地市场中供应量最集中的片区。,10,一、土地市场,7、土地市场总结,土地政策,土地成交,土地行情,土地供应,土地市场,1-6月份商住用地供应面积为77.33平米，同比下降34.12%。按用途来看，上半年供应的29宗土地，14宗为商住用地，15宗为工业用地。,1-6月份商住用地成交面积为57.19平米，同比下降24.39%；市内五区商住用地成交均价为534.7万元/亩，其中岳麓区的成交为398.4万元/亩；按用途来看，14宗成交的商住用地中有：

5、5宗纯住宅用地，6宗商住混合用地，1宗商业、写字楼用地，2宗纯住宅用地。,湖南省土地出让金的5%要用于保障性住房建设；长沙:土地闲置两年未动工将无偿收回；长沙市土地管理委员会:加强土地精细化管理。,2011年1-6月份成交14宗商住用地以商业和商住混合用地为主，受政策对住宅的强力调控影响，纯商业用地市场发展迅速提升；在上半年土地成交连续较为低迷的情况下，七月份大河西再唱主角，迎来7幅商住用地放量，起始价均在500万元/亩。,11,二、房地产市场,12,二、房地产市场,1、2011年上半年长沙商品房供应情况,09-11年5月长沙市内五区新建商品房及住宅供应量(单位：万方),1、2011年1-5月

6、长沙内五区新建商品房、住宅累计供应量依次为443.21万方、412.25万方，同比10年同期下跌21.86%、20.90%；环比下跌40.48%，39.42%。总体来看，在售项目推货量少，市场新增项目较少，与去年年底多盘齐上市，成 交火爆的局面形成鲜明对比。此外，上调存款准备金率、信贷、房地产调控政策频出，开发商观市之变，谨慎推盘。2、据统计，历史上已经取得预售许可证但是未进行网签的量大约为200万方左右。2011年上半年的住宅网签成交量为约497 万方，住宅供应为507万方左右，半年实际新增供应量仅300余万方。2010年11月至今年5月内五区商品房住宅新开工量达 682万方，将陆续成为下半

7、年的供应量。,注：6月份商品房供应数据未统计进去,13,二、房地产市场,2、2011年上半年长沙各区域供应情况,根据百合田市场部最新统计的各区域2011上半年开盘情况，开盘项目总共有153家，占目前在售项目的近60%，其中，岳麓区和雨花区老盘新开的数量占据绝对多数的显著位置。上半年长沙市场纯新楼盘数量如雨后春笋般面市，总数高达51个之多，且开盘时间主要集中在4-6月份。,岳麓区和雨花区老盘新开为供应主力,14,二、房地产市场,3、2011年上半年长沙商品房成交情况,09-11年5月长沙五区新建商品房及住宅成交情况(单位：万方),1、2011年上半年长沙市内五区新建商品住宅成交41396套 同比

8、跌34.87%。2、2011年上半年，内五区新建商品房成交量同比、环比双双下跌。2011年上半年，在多重政策叠加影响 下，市场依旧坚挺，成交量维稳。目前，长沙市商品房价格依然处于洼地、需求旺盛，成交量将在平 稳中增长。,15,二、房地产市场,4、2011年上半年长沙住房供销比分析,09-11年6月新建商品房、住宅供销比：2011年，新建商品房、住宅供销比均小于1，市场处于供不应求状态，近5个月以来，供销比呈上涨走势，供应陆续放量，满足客户购房需求。,09年-至今内五区新建商品房、住宅供销比,2011年上半年全市商品房供销比为0.89，商品住宅供销比为0.90；其中长沙市内五区商品房供销比为0.

9、78，商品住宅供销比为0.80，表明长沙市区依然存在市场空间。2009年-2011年6月共30个月中，新建商品房及其住宅供销比大于1的月份有8个，分别是2009年4月、9月、10月，2010年2月、4月、8月、9月、10月，大多为“金九银十”供应、成交活跃期，大量房源集中放量。其中，有4个月的供销比小于0.5，分别是2009年2月、8月，2010年3月，2011年2月，均为传统春节或成交淡季，供应放缓，供应增长速度慢于成交增长速度。2011上半年，新建商品房、住宅供销比均小于1，市场处于供不应求状态，近5个月以来，供销比呈上涨走势，供应陆续放量，满足客户购房需求。,16,二、房地产市场,5、2

10、011年上半年长沙成交产品结构分析,上半年长沙内五区成交产品结构分析：60-90平米户型依然是内五区成交的首要户型，144平米以上房源累计供销比逐月减少，供不应求充分凸显。,2011年1-5月，长沙市内五区新建商品房住宅供应套均面积为112.86平米，同比缩小1.46%。从供销比来看，长沙五区整体呈现供不应求的态势；1-5月份60-90平米户型备案销售量占比28.09%，表明1-5月该套型为长沙五区成交首要户型，这与市场判断不谋而合。小户型房需求巨大，刚性需求、投资需求等均瞄准小户型，很多初入社会的年轻人也对小户型青睐有加，因此销售异常火爆。从套型结构来看，60以下、144以上套型供销比低于0

11、.70，供销差距较为明显；60-90套型是上半年供销的主力套型。除90-120面积段套型供销比为1.07：1以外，其他各面积段套型均出现供小于求的情形。从跟踪的数据来看，144平米以上的户型供求比逐月减少（1月0.65，2月0.11，3月1.4，4月0.77，5月0.23），表明该套型供不应求，去化增加速度快于供应增加速度。限购令对大户型成交量的影响充分凸显。,表：2011年上半年（6月份未计入）长沙市内五区各类产品供销情况,17,二、房地产市场,6、市场存量分析,市场存量小结：供销差距依旧较小。岳麓区新建商品房存量仍居首位。,表：08年1月-11年5月长沙内五区商品房、住宅存量情况,1、08

12、年1月至11年5月，长沙内五区新建商品房累计供应量4178.51万方，销售量4057.35万方。其中住宅累计供应达3734.77万方，销售量3710.21万方，整体看属于供销平衡。2、08年1月至11年5月，商品房和住宅存量分别为121.16万平米、24.56万平米。按照统计周期内月均去化速度，商品房、住宅 存量仅需1.22个月及0.27个月完全消化（商品房月均去化98.96万方，住宅90.49万方）。3、目前，岳麓区新建商品房依旧供过于求，存量居首位，天心区存量居末位。,18,二、房地产市场,7、长沙市内五区新建商品住宅均价走势,1、2011年上半年，长沙市内五区新建商品住宅销售价格呈缓慢上

13、涨态势。2、上半年长沙市内五区新建纯商品住宅网签均价为6300元/左右；其中，开福区和芙蓉区的成交均价高于五区 平均水平。天心区、雨花区、岳麓区低于平均水平（岳麓区处于第二低位）。与1-5月相比，雨花区、岳麓区、芙蓉区、天心区1-6月成交均价均有上涨，开福区成交均价有所下跌。3、近期开盘项目成交均价达到7000元/平米以上楼盘近20个。保利国际广场连续两个月开盘，成交均价达到13000 元/平米。,19,二、房地产市场,8、2011上半年长沙市房价涨幅分析（1）,开福区：紧连城市最繁华地段，且加上伍家岭商圈强大的经济辐射作用，以及中南地区最大的金霞医药物流中心的推动，开福区枢纽地位逐步凸显；天

14、心区：天心区一直是长沙市的商业老城区，三产业占GDP比重达64.3%。本区亮点（商业）云集，人口密度很大；雨花区：在长株潭一体化的大规划下，雨花区代表着其发展方向。随着省政府的南迁、武广高铁和城际轻轨的定点建设、以及“3+5”城市群的规划；岳麓区：划江而治，湘江西岸尽属岳麓区，辖区宽广。不可复制的浓厚学术氛围，以及即将开通的过江隧道和地铁线路；芙蓉区：作为长沙最繁华的黄金地段，芙蓉区的楼市最成熟，也最昂贵，火车站商圈、人民路板块的商业价值更是毋庸置疑。,20,二、房地产市场,8、2011上半年长沙市住宅价格涨幅分析（2）,数据显示：长沙最繁华的芙蓉区，房价上涨最多，上半年上涨近千元，单价上万元

15、大盘也是最多的。紧随其后的是经开和雨花两个区。最值得一提的是经开区，年初的报价仅为4260元/，是六区中最低的。经开区属于限购之外，起价又低，上涨潜力相反却是最大的。在这场半年的“涨幅比试”中，天心涨幅居中，岳麓、开福两个区较为稳定。,2011年6月，长沙普通商品房对外报价的均价突破6600元/，涨价的楼盘数量近九成。其中，芙蓉区6月报价最高，为8746元/，其次是开福、雨花、天心三个区。单价上万的楼盘明显增多，达到14家。限贷、限购等调控政策对长沙楼市的影响很小。相反，地铁、高铁等交通建设催升了沿线的楼盘房价。,21,二、房地产市场,8、2011上半年长沙市住宅价格涨幅分析（3）,岳麓区房价

16、：不骄不躁，在稳步中上升 岳麓区2011年上半年的楼市均价为5681元/，平均每月上涨78元/。整体涨幅为9%，与天心区一起，并列长沙六区涨幅第四位，涨幅稳定划江而治，湘江两岸尽属岳麓区，辖区宽广。按本区人数统计，人均占地达到886，环境优良十分适合居家。然而，也因地属山林地带，公交线路少，道路绕山而行，过湘江仅有三座过江大桥，在生活配套上略显欠缺，因此楼市均价一直稳定在5600元/。但是，岳麓区不可复制的浓厚学术氛围，以及即将开通的过江隧道和地铁线路，在不久的将来一定会为岳麓区的楼市带来大幅的升值空间。,22,二、房地产市场,9、岳麓区临江及部分典型在售项目：,一线江景或临江项目因景观资源丰

17、富，售价已突破7000元/，目前最高单价达8500元/（毛坯）；从户型来看，产品线均较为丰富，以中小户型的两三房和160 以上的大户型为主；营销手段多样化，主要有：打折优惠、办卡认购优惠、送物业费、送精装修、独享教育资源等。,离本案较近的楼盘,23,二、房地产市场,10、长沙房地产总结,供应情况：上半年长沙市内五区新建商品房累计507万左右，供应量同比、环比依旧双双大幅下跌，但整体看，属于供销平衡。市内五区在售项目余量以及在建半年内将售的体量达880万（长沙住宅月均去化90.49万，按此计算月需10个月才能消化完毕）；各区中仍然以岳麓区、雨花区为供应大区，但是从政策层面来看，开发商受制约较为严

18、重，推盘速度大大放缓，因此，预计难以再出现供应井喷的局面。；从本案所处区域看，岳麓区未来预计供应量居五区之首，约165万，占比24%，未来直接竞争大。成交情况：2011年上半年长沙市内五区新建商品住宅成交41396套 同比跌34.87%；2011年上半年长沙市内五区新建纯商品住宅网签均价为6300元/左右，销售价格呈缓慢上涨态势；数据分析：2011上半年，长沙新建商品房、住宅供销比均小于1（全市为0.9左右，五区为0.8左右），市场处于供不应求状态；2011年上半年，长沙市内五区新建商品房住宅供应套均面积为112.86，同比缩小1.46%，套均面积趋小化；60-90户型依然是上半年长沙市内五区

19、成交的首要户型，144以上房源累计供销比逐月减少，供不应求充分凸显，表明限购令对大户型成交量的影响充分凸显。对本项目而言，走高端路线（大户型豪宅）则可规避限购风险。,24,三、个案分析,三、个案分析,个案：北辰三角洲,1、项目基本情况,项目地址：开福区湘江北路三段1200号（新河三角洲）开发商：长沙北辰房地产开发有限公司 项目方位：二至三环 物业类型：综合体 装修情况:毛坯 容积率：4.1 绿化率：50%总占地面积：约1177亩 总建筑面积537万，其中：架空平台上总建筑面积380万；住宅 300 万 公建 80 万，其中：酒店 20 万；办公 20 万 公寓 16 万；商业 24 万 架空平

20、台下总建筑面积157万,与本案遥江相望，位于本案的正对面,2、项目规划简介,1号地区：图书馆、博物馆、音乐厅，已经确定建设，目前正处于方案设计阶段,2号地区：沿湘江商务办公、酒店区。高度不超过50米的建筑群,8号地区：住宅区,9号地区：住宅区,3号地区：高层、超高层建筑群，商务办公、酒店功能，新河三角洲区域的核心,10号地区：中小学,4号地区：沿江绿化区,1,6号地区：街区商业，针对居住区居民,7号地区：街区商业，针对居住区居民,2,8,3,10,9,4,7,6,5,5号地区：旅游码头,11,11号地区：绿廊,注：包括住宅、写字楼、酒店和商业设施等。,个案：北辰三角洲,3、户型配比情况,户型配

21、比（2010年10月开盘户型配比）,户型配比（2011年5月28日开盘户型配比）,个案：北辰三角洲,4、产品配置情况（1）,个案：北辰三角洲,新技术提升住宅舒适度,4、产品配置情况（2）,个案：北辰三角洲,新材料提升产品档次及品质,5、合作团队（1）,美国捷得,美国RTKL,规划建筑设计：美国JERDE 主要作品：1984年洛杉矶奥运会、东京六本木新城、拉斯维加斯百乐吉酒店赌场、圣地亚哥的荷顿广场、日本博多运河城、荷兰鹿特丹市的Beursplein中心步行商业街、盐湖城大道商业区、大阪难波公园酒店写字楼设计：美国RTKL 主要作品：格特维购物娱乐中心、大阪钻石城、西班牙波纳尔商业中心、北京新东

22、安商场、中国电影博物馆、上海北外滩地区规划设计、北京国际展览体育中心规划设计、上海科技馆、北京世界金融中心。,个案：北辰三角洲,高起点、高规划 聘请美国知名规划设计公司,5、合作团队（2）,香港MVA,英国GVA,凯达环球,交通顾问：香港MVA 城市总体规划、土地使用、旧城改造与发展项目主要作品：北京商务中心区、上海浦东新区、天津海河走廊、广州流花火车站南沙港区、深圳布吉火车站盐田港区、顺德新城中心区、惠州大亚湾、宁波新城中心区。商业顾问：英国GVA 主要作品：中国电子集团的中国电子大厦项目（北京）、中铁集团的国际商业大道项目（北京）、中铁建总部酒店项目（北京）、Lippo力宝公司的乐宾百货项

23、目（天津）、宁波日报报业集团的宁波书城项目 住宅顾问：香港凯达环球 主要作品：北京CBD财富中心，北京金宝街励骏皇宫大酒店、上海浦东嘉里中心、北京东三环富力城大型居住及综合发展项目等。,个案：北辰三角洲,知名顾问公司加盟，助力项目物业管理服务,5、合作团队（3）,北辰三角洲样板房设计梁志天,香港十大顶尖设计师之一，拥有香港大学建筑学学士，城市规划硕士多个显赫学历，积累了丰富的设计经验。,个案：北辰三角洲,大师级样板房凸显项目高端品质,6、销售分析,推货情况2010-10-15 推出团购、内部认购5、8、3号栋奇数层共481套。2010-10-17 推出对外开盘4、7和上次推出的3号栋的奇数层，

24、共543套。2010-12-24 推出观天下90套房源。2011-05-28 推E5区4#、7#栋，共388套房源。,销售情况 2010-10-15 推出团购、内部认购5、8、3号栋奇数层共481套，成交近400套。2010-10-17 推出对外开盘4、7和上次推出的3号栋的奇数层，共543套，成交450套，其中3号栋的西南端 江景房受欢迎。4号栋正南向南北通透户型短时间内售罄。开盘当日到场约1300人左右。开盘为摇号选房，10人一组，共有90组进行选房。两次一共推出948套，共成交850套。销售率为90%。2010-12-24 推出观天下90套房源，其面积区间为170-190平米四房产品，成

25、交60套。2011-05-28 推E5区4#、7#栋，共388套房源，当天销售300套。,价格及优惠情况 VIP存五万优惠一次性98折，按揭99折。开盘额外再优惠1个点。整体销售均价7200元/平米。3号栋最低价7427，最高价8369元/平米.7号栋最低价6425元/平米，最高价7177元/平米.4号栋最低价6674元/平米，最高价7858元/平米。12月24日成交均价为9200元/，其最高成交面价为11000元/平米，其优惠折扣为一次性98折、按揭99折。2011年5月28日开盘成交均价为：4#折后均价为7300元/平米：，7#折后均价为：7800元/平米，优惠折扣为：VIP客户预交2万，

26、开盘优惠一个点。约定时间内签约99折优惠。,个案：北辰三角洲,7、客户分析,客户类型：以投资型户为主，自居客户比较少；客户来源：主要是长沙本地客户，其中雨花区、天心区、和芙蓉区客户占较大比例；湘潭、株洲等周边城市客户也占一定的比例，外省客户也有少量，主要用于投资；客户年龄：主要为中年人，年龄段在30-45岁之间；客户职业：个体工商户为主；客户关注点：两江交汇之处，“地王”地段，未来升值前景巨大。实力大盘，人文氛围及自身配套比较完善全市一线江景奢侈大盘，两个中心”，长沙城市规划的经济副中心和文化中心。北辰三角洲，从幼儿园、小学直至中学，引进国内一流名园、名校，连成一条中国目前屈指可数的九年义务教

27、育链，传承一个家族的血统和未来。,个案：北辰三角洲,8、小结,项目目前销售均价为：8500元/项目位于新河三角洲，为长沙城市规划的经济副中心和文化中心，“两馆一厅”所在地。片区未来发展潜力大。项目毗邻湘江和浏阳河，景观资源优势明显。规划配套丰富，商业，学校一应俱全。推出户型面积从小到大，客户选择面广。实际价格较先前推广价略低，价格较合理。交通较通达，毗邻未来地铁1号线。开发商为国内知名品牌，实力较佳。,个案：北辰三角洲,三、个案分析,个案：保利国际广场,1、项目基本情况,项目地址：天心区书院路9号开 发 商：长沙南湖广场置业有限公司项目区位：南湖新城板块 营销中心：滨江豪宅体验中心（湖南大剧院

28、29F）物业类型：城市综合体 装修情况：毛坯占地面积：120亩 建筑面积：80万平方米容 积 率：6.0 绿 化 率：51%,2、项目规划简介,公寓：1栋公寓，面积区间为4580平米，弧形规划，可享270度绝版江景资源；住宅：8栋住宅，面积区间为125558平米超高层住宅（含少量复式）写字楼：为本案最大亮点，235.5米超高层，城市天际。西南向江景尽揽，一线江景办公环境，绝无仅有。商业：一线临江4层商业，借势沿江风光帯，可打造沿江风光帯风情商业街。酒店：江景顶级酒店、升级CBD核心生活，全面提高商务升级需要。,注：包括住宅、写字楼、酒店、公寓和商业。,个案：保利国际广场,3、户型配比情况,5月

29、28日所推A2#户型配比,4月30日所推A1#户型配比,个案：保利国际广场,3、项目亮点（1）,长沙首创业主专属层地下车库及智能停车引导系统。项目设置三层地下车库，将使用其中一层作为业主专属层车库；三层地下车库采用业主和非业主分离设计，业主专属停车区独立分离，且装置智能停车引导系统，目前在长沙可以说是史无前例，做到真正的豪宅生活区的高安全、私密化、人性化。,顶级精装会所式双大堂及长沙首创大堂私人管家保利采用超五星级双大堂设计，且配置长沙首创大堂私人管家服务，传递豪门新视点。大堂装修呈现高贵、奢华的品质，强调半开放式的空间利用，融入户外景观，以延伸整体视觉和气势。,个案：保利国际广场,利用两个“

30、首创”突出项目第一品质力,3、项目亮点（2）,定制滨江豪宅顶级园林 50%绿化率超50%的园林景观绿化率创长沙中心豪宅园林新标准和新历史，寸土寸金的滨江中心地王，一半让给超大皇家级园林。园林整体抬高于道路平面，以高度区隔平庸与高贵，彰显高台阔府、豪门深院的气度。,全干挂石材豪宅立面保利长沙首创通体全干挂石材豪宅立面设计，其干挂石材可以有效地避免传统湿贴外墙砖出现的空鼓、开裂、脱落等现象，全面提高建筑物安全性和耐久性；可以完全避免传统墙面砖出现的泛白、白色等现象，保持立面清洁美观。,个案：保利国际广场,高绿化率与高品质外立面凸显豪宅气息,3、项目亮点（3）,长沙首个瞰江无边界天际泳池天际泳池，湘

31、江的全景观泳池，将引创长沙滨江豪宅；足不出社区，即可享受亲水之乐,长沙首个星空直升机停机坪保利首推长沙首个直升机停机坪，以国际化的标准，提供世界级一流的配套服务；,个案：保利国际广场,创造卖点来增加项目的权贵特质,4、产品配置情况（1）,个案：保利国际广场,新材料凸显产品档次及环保特性,4、产品配置情况（2）,个案：保利国际广场,高端物管服务及职能配套营造豪宅气质,4、产品配置情况（3）,个案：保利国际广场,新材料提升产品档次及品质,4、产品配置情况（4）,个案：保利国际广场,高端装修配置体现项目的豪宅地位,5、销售分析,推货情况2011-4-30 项目新盘首推A1栋住宅，其产品为130-17

32、2的三房88套，166-195的四房132套，共220套。2011-5-28 对外开盘推出A2栋住宅，其产品为130-140三房88套,159四房44套，共132套。,销售情况2011-4-30项目新盘首推A1栋共220套，成交,212套，三房售罄，四房售124套。2011-5-28老盘新推A2栋共132套房源，成交64套，销售率为48%。,价格及优惠情况新盘首推成交均价为13000-14000元/，其优惠折扣为：VIP金卡10万抵20万；一次性98折，按揭无优惠；7天内签约99折；5月28日开盘成交均价为13800元/，其优惠折扣为：VIP金卡10万抵20万；一次性98折;；开盘优惠98折,

33、个案：保利国际广场,6、客户分析,客户类型：该项目客户购买用途以自住居多，其主要原因为看重项目一个宜居性，且比例占到50%以上；客户来源：客户以长沙本地客户为主占80%，主要为天心区，雨花区，芙蓉区；另外地客户邵阳，郴州、衡阳、常德等占16%，外省客户占4%；保利国际广场购买客户群中有20%的客户为保利阆峰云墅业主；客户年龄：30-50岁之间的客户为主；客户职业（行业）：购买客户以从事银行、金融业居多，其次为企业私营业主。,个案：保利国际广场,7、小结,目前项目销售均价为：14000元/保利国际广场，坐落于南湖新城的核心，区位优势明显，升值潜力大；规划上强调资源的整合，很好的体现出山、水、洲、

34、城的理念，既保证了岳麓山在视觉上和心理上完整的天际轮廓线，也使规划中的建筑与自然山体相结合，塑造出了优美动感的沿江城市天际线；品质高端，住宅部分无论规划，设计、工艺等各种细节，都是由国际知名设计团队进行打造。,个案：保利国际广场,三、个案分析,个案：万达公馆,1、项目基本情况,项目地址：开福区五一大道与湘江中路交汇处西北角开 发 商：长沙开福万达广场投资有限公司物业公司：大连万达物业管理有限公司长沙分公司 产 品：26万平方的商业与五星级酒店、写字楼，江景高层住宅物业类型：城市综合体资源情况：绝版城市核心地段、一线江景 装修情况：精装修占地面积：12.2万平建筑面积：104万平绿 化 率：8%

35、,通过密集推广，开福万达广场已在长沙奠定了较大影响力，开福万达广场以其市中心核心位置和较大规模，将是滨江即将绽放的一颗明星。精装修、核心地段、品牌、大型城市综合体、江景资源等成为其最为核心的卖点。,2、万达公馆首开楼栋情况,个案：万达公馆,三、万达广场,3、万达公馆交房标准（1）,万达公馆装修设计公司,担纲万达公馆装修设计的公司为：加拿大戴维装修设计公司（David Chang Design Associates International Ltd.）。加拿大戴维设计公司是一家实力雄厚的国际性装修设计公司，五年内在中国市场版块的总设计面积超过50万平米，成为中国最具影响力外籍华裔室内建筑设计工

36、程公司力之一。,3、万达公馆交房标准（2）,个案：万达公馆,万达公馆样板房装修标准:装修报价6000元/，实际成本约3000元/,3、万达公馆交房标准（3）,个案：万达公馆,万达A户型公馆样板间,万达公馆走遍世界，甄选英国棕、霞红、进口绿钻、黑金花、帝王金、西班牙米黄、云石片、黄金玉8种名贵石材，应用于豪宅的内外打造。拼花西班牙皇室专用石材贴金马赛克中厅配贴金马赛克拼花，墙面选用西班牙米黄石流露庄重奢华。吊顶金箔贴面、巨型水晶灯中国大饭店使用金箔贴面吊顶，凡尔赛宫都普遍运用水晶大吊灯，在万达公馆一览无余。,3、万达公馆交房标准（4）,个案：万达公馆,采用奢华欧式古典风格，金碧辉煌；,电梯入户，

37、主佣电梯分离,主佣电梯分离、单独的保姆房带卫浴间，彰显主人尊贵地位。,奢华客厅,欧式风格的卧室,主佣卫浴分开,3、万达公馆交房标准（5）,个案：万达公馆,万达B户型公馆样板间,3、万达公馆交房标准（6）,个案：万达公馆,选用多种国际顶级精装品牌，例如100%原装进口的意大利卡门GARDESA，还是卫浴界的先锋领航者汉 斯格雅、200年历史的德国杜拉维特、橱柜界“奢侈品”MITON橱柜、极品厨房电器的标志SMEG以及拥 有世界最先进的技术的上海三菱电梯等；,杜拉维特卫浴,Smeg厨房电器,纯手工贴金黄金马赛克入户大堂，金碧辉煌；依玛地暖节能环保的代表；意大利定制卡门，气派、庄重；豪华男女双主卧套

38、房设计，彰显主人尊贵身份。,男女主人双更衣间,意大利卡门,贴金石材大堂,4、万达公馆近期动态,个案：万达公馆,万达目前首期商铺抢购一空，首发B区（内外）街铺除约1/3部分自持外，其他16000平左右商铺均已抢购售罄，单价为5万左右，买家多为地缘客、广深、邵阳、外地返湘客等渠道；,万达公馆项目近期动态：1、前期办理银卡客户，出示50万财力证明，开盘可享受4万元优惠；2、现在直接办理金卡，同样出示50万财力证明，可享受两万元总价优惠；3、万达公馆样板房重展时间为6月底；4、该项目开盘时间暂定于今年9月开卖，项目预计销售均价为：15000元/；,5、小结,个案：万达公馆,万达广场坐落于城市核心地段，

39、占据一线江景资源；开发商实力：万达，作为中国最具代表的商业地产开发企业，经历十余年，开发项目遍布全中国。其独特的商业运营模式在各地的成功为其品牌的成功建立打下了良好的基础；项目集高档购物中心、娱乐中心、高级酒店、商务酒店、时尚步行街、甲级写字楼等多种功能于一体的第三代城市综合体。它将全方位满足长沙市民衣、食、住、行等各方面的生活需求，在为人们提供“一站式”便利消费的同时，也极大提升了长沙市的商务档次和居住品质。,三、个案分析,个案：世茂铂翠湾,1、项目基本情况,项目地址：岳麓大河西先导区湘江与岳麓大道汇处开 发 商：长沙世茂房地产有限公司项目区位：市府片区 营销中心：江景售楼部物业类型：城市综

40、合体 装修情况：毛坯占地面积：15.6万 建筑面积：55.5万 容 积 率：3.5 绿 化 率：45%,个案：世茂铂翠湾,2、项目规划及配套,区位：世茂铂翠湾位于大河西先导区滨江新城最核心的位置，项目东至潇湘大道，南临岳麓大道，西靠银杉路，北边是安居路。规划：由20栋高档住宅、超五星级酒店、社区商业街、无星级会所和幼儿园组成，是河西第一个集商业、住宅、五星级酒店、精品公寓于一体的国际化城市综合体。配套：娱乐（渔人码头、施家港水上乐园）、购物（裕湘纱厂、奥克斯商业广场、生活超市),个案：世茂铂翠湾,3、项目交通,交通：世茂铂翠湾交通可谓是四通八达，光公交线路就有10余条，无论是到长沙的东西南北站

41、还是到火车站都有直达公交车；再加上福元路大桥预计2012年3月通车，处在项目南段的过江隧道预计今年9月就会通车；目前已经动工在建的城际轻轨滨江新城站点也就在我们项目旁边，乘坐轻轨到株洲湘潭仅20分钟左右，通过和地铁换乘，到达长沙市每个地方的时间都大大缩短。项目的西边，沿着岳麓大道2分钟车程就到了长沙市政府。,本案地块，紧邻世茂铂翠湾,4、销售配套,江景样板房售楼处庄重气派，内部装修高档，宽敞明亮，显示出了名邸应有的售楼部。,园林景观聘请一流的园林设计师实地规划，专门为世茂.铂翠湾量身打造，设计从“生态景观”理念出发，将景观级别化，并将景观与建筑的风格遥相呼应。,样板房与园林展现项目高端气息,个

42、案：世茂铂翠湾,5、世茂铂翠湾近期动态,长沙世茂铂翠湾目前首期商铺销售状况良好，首发191套商场铺及餐饮铺销售108套，折后均价：1F 1.6万-4.9万，2F 1.9万-4.6万，3F 1.3万-1.7万，4F 1.1万-1.7万。住宅目前售价未对外公布，预计可达1万/以上。,世茂铂翠湾项目近期动态：1、长沙世茂铂翠湾项目江景售楼部对外开放，一期商业2011年6月18日开盘；2、优惠措施：VIP10万可享受9.7折优惠；一次性付款额外9.5折优惠；三天内签约可享受9.7折优惠；3、一期住宅 2011 年 10月左右开盘。入住时间：商业2012年12月，住宅2013年6月。,个案：世茂铂翠湾,

43、68,四、滨江新城,69,四、滨江新城,1、开发大背景（1）,长株潭城市群概况 长株潭城市群位于湖南省东北部，包括长沙、株洲、湘潭三市，面积2.8万平方公里，是湖南省经济发展的核心增长极。,长株潭城市群是湖南省经济发展的核心增长极，也是我国京广经济带、泛珠三角经济区、长江经济带的接合部，区位和交通条件优越。2008年，长株潭城市群人口2885.25万，实现GDP4565.31亿元，比上年增长14.5%，占全省经济比重为40.9%。长株潭是全国第一个自觉推进区域经济一体化发展的区域，通过推进一体化，形成区域优势互补、相互促进、共同发展的格局。根据规划，至2020年，长株潭地区将建成以长沙公路主枢

44、纽、长沙主枢纽港、黄花空港和株洲铁路枢纽为中心，由公路、铁路、水运、航空等多种运输方式构成的综合交通运输系统。,70,四、滨江新城,1、开发大背景（2）,中部崛起战略与“两型社会”建设 2007年12月，经国务院同意，国家发改委正式下文批准长株潭城市群为“全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革试验区”,2006年4月，中央启动中部崛起战略，确立4大城市群作为“中部崛起”的重点，长株潭城市群首次被提升到国家层面。促进中部地区崛起是国家重要发展战略，着力增强中部地区的自主创新能力、提升产业结构、转变增长方式、加强生态建设和环境保护、促进社会和谐，将中部地区建设成全国重要的粮食生产基地、能源

45、原材料基地、高技术产业及现代装备制造基地和综合交通运输枢纽。,中部崛起战略,“两型社会”具体为全国资源节约型和环境友好型社会，旨在探索新型工业化、新型城市化发展之路，以此破解当前我国经济社会发展与资源、环境的矛盾日益尖锐等诸多深层次的体制机制障碍，通过综合配套改革来实现体制机制的整体创新。中部地区作为国家重要的能源产出地区，资源消耗和环境污染问题尤为突出。国家在中部的改革试验区提出“两型社会”建设目标，正是一种具有全局意义的战略考虑。,“两型社会”建设,71,四、滨江新城,2、先导区成立背景,先导区成立背景 为响应长株潭城市群被批准为全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革实验区。200

46、8年1月，长沙市决定在河西的大片区域建设“两型社会”综合配套改革试验区的先导区。,为了支持和推动长沙大河西先导区的建设，长沙市委市政府于2008年5月16日成立了长沙大河西先导区建设领导小组，由湖南省委常委、长沙市委书记陈润儿担任领导小组组长，长沙市委副书记、市长张剑飞担任第一副组长。,同时，根据长沙市委、市政府“打造先导区，建设大河西”的决定，为了加强对长沙大河西先导区建设的领导，遵循“统分结合，共同建设，共同发展，共同受益”的总原则，长沙市委、市政府决定成立中共长沙大河西先导区工作委员会、长沙大河西先导区管委会。2008年4月21日，长沙市大河西先导区建设整体方案及产业发展规划、金融创新方

47、案、能源资源节约方案、环境保护实施方案、统筹城乡发展方案、国土资源管理改革方案6个子方案正式出台，明确了大河西先导区建设的战略目标、规划蓝图、建设步骤等具体问题。,72,四、滨江新城,3、先导区概况,先导区概况 先导区总用地1200平方公里，是全国“资源节约型与环境友好型社会”综合配套改革试点先导突破区。,先导区概况,先导区总用地1200平方公里，核心区用地范围为湘江以西，黄桥大道以东，北至黄金大道与岳麓区区界，南至含浦镇与坪塘，包括岳麓区、含浦镇、坪塘镇、雷锋镇的用地范围，核心区用地面积总计约570平方公里。,先导区目标定位,全国“资源节约型与环境友好型社会”综合配套改革试点先导突破区长株潭

48、城市群战略整合核心承载区长沙市先进制造业与现代特色服务业核集聚区,先导区产业功能区布局,先导区是长株潭和长沙市的重要组成部分,先导区规划的总体功能构架为:“一核、四区、三带”。“一核”是由市政府行政中心区、滨江新城构成的区域核心;“四区”指现代服务区、现代装备制造和高新产业区、科教文化产业区、都市农业与农产品精加工区;“三带”指金洲配套产业带、岳麓山人文生态旅游产业带、西岸创新创意产业带。,73,四、滨江新城,4、先导区建设目标,先导区建设目标 先导区规划于2012年完成发展起步，2020年以前实现快速发展，至2030年基本建设完成。,两型社会示范区,单位地区生产总值综合能耗跻身于全国省会城市

49、先进行列。,高新产业集聚区,科技进步对经济增长的贡献率达70%以上，高新技术产业总产值达4000亿元以上。,生态宜居新城区,建成区面积达200平方公里，常住人口150万人左右。,城乡统筹样板区,城乡居民人均可支配收入分别达60000元和40000元以上。,支撑发展增长极,先导区核心区实现地区生产总值达3000亿元，地方财政收入达300亿元。,2020年发展目标,发展步骤,起步阶段：20082012核心区骨架基本拉开，起步区主体功能区基本形成,快速发展阶段：20132020综合实力全面提升，核心区主体功能区基本形成,成熟发展阶段：20212030基本实现现代化，带动辐射能力显著增强，先导区基本建

50、成,74,四、滨江新城,5、滨江新城项目概况（1）,项目区位 滨江新城片区位于长沙市区湘江西侧，大河西先导区启动区的核心区。,与长沙市区主要区域距离,四、滨江新城,5、滨江新城项目概况（2）,项目概况 滨江新城片区地块呈南北狭长形，东临湘江风光带，西至银杉路，北达北二环线，南到潇湘嘴，规划区面积6.7平方公里。,项目基础经济指标综合容积率：1.5净开发容积率：3.7净开发用地面积：228万(3425.84亩)总建面积：850万,湘江,北津城遗址城墙,三汊矶大桥,四、滨江新城,5、滨江新城项目概况（3）,交通状况 滨江新城规划有“三纵九横”道路网络及三个地铁站点；项目外部通过三条过江道路与河东实