安阳九鼎理想城阶段营销策略报告58P.ppt
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1、九鼎.理想城阶段营销策略报告,知己知彼,百战不殆,第一部分 知彼 第二部分 知己第三部分 筹划,第一部分 天下大势(整体态势、区域态势、竞争态势),安阳市位于河南省最北部,地处晋、冀、豫三省交汇处,为华北地区经济圈的中心城市,为豫北大门,辐射周边多个地区,区位优越。安阳2009年总人口为安阳为544.57万,为三线城市和中小城市。从用地面积看,市区面积543.6平方公里,市区人口104万,建成区面积95平方公里。从社会经济实力看,全市实现生产总值1106亿元,增长12.2%。安阳市位于安阳北部中心位置,辐射整个安阳地区。,安阳位于中原要地,位于河北、山西、河南三省交界,辐射范围广,区位优越。,
2、地理位置,安阳在全国中的位置,安阳在华北区的位置,安阳市,安阳城市定位为豫北区域中心城市,将加快城市建设发展速度和提高城市发展水平,增强城市吸引力。,城市规划城市定位,围绕建设豫北区域性中心城市这一战略目标,要着力构建一个基地、四个中心,立足豫北地区,逐步在晋、冀、鲁、豫周边城市群乃至环渤海经济圈城市群中显现后发优势和比较优势,提高安阳的影响力、吸引力、辐射力和带动力,在郑州、石家庄两市之间形成崛起之势。,城市定位,一个基地:以冶金、电子、装备制造业为主的新型工业基地四个中心:交通物流中心、教育科研中心、文化旅游中心、商务信息中心,安阳城市规划城市向东发展,未来东部将迎来新的发展机遇。,城市规
3、划总体规划,城市规划区范围为市区行政辖区,总面积543.6平方公里。规划期末到2020年,城市发展目标为经济繁荣、三产发达、生态良好、秀美宜居的豫北区域性中心强市。规划确定城市规划确定城市职能为世界文化遗产地,中国优秀旅游城市,河南省以现代制造业为基础的新型工业基地,豫北地区的商务信息中心、交通物流中心、教育科研中心和文化旅游中心。性质为国家历史文化名城,豫北区域性中心城市。规划期末城市规模:中心城区城市人口150万人,城市建设用地为149.9平方公里。规划期内城市主要向南向东发展,适当向西延伸。中心城区内部确定12个居住片区,公共设施由文峰大道东西方向轴线,中华路和永明路南北方向轴线构成“十
4、字型”空间布局;城市绿地系统形成“两脉、双环、线网、多园”的空间格局。城市远景规划按照“突出东部、提升北部、优化西部、协调南部”的原则,发展为“一心双城三组团”的城市结构,中心城区内人口规模预测发展为220-240万人,城市建设用地控制在240260平方公里。,经济总量,安阳经济持续快速增长,GDP总量和人均水平均持续上涨,但GDP增速有下降的趋势,经济发展方式亟需调整。,2005-2009年安阳GDP总量(亿元)及增长率情况,2005-2009年安阳人均GDP(元)情况,2005-2009年安阳GDP总量持续上升,增长率先升后降,但整体还位于较高水平,超过国家GDP平均增长水平。2005-2
5、009年安阳人均GDP持续上升,2009年受金融危机和国家整体经济处于恢复期的影响,人均GDP增长较少,整体上上涨速度较快。,产业结构,安阳加大发展“工业振兴工程”,工业得到快速发展,继续巩固其作为河南重要工业基地地位,未来产业结构将更加优化。,2005-2009年安阳三大产业产值情况(亿元),安阳的三大产业结构情况可以看出,一产的比重呈合理的不断下降的趋势,是社会生产力的必然趋势,符合市场经济规律的。安阳市积极推进“工业振兴工程”,工业得以蓬勃发展。第二产业的增加值占全市生产总值的比重逐年上升。二产的发展和壮大必然带动三产的持续发展繁荣,而三产的投资回报率一般较大于二产,在保持各产业平衡投入
6、的基础上,第三产业产值比重开始缓慢回升。,城市总结,城市规划,历史人文,基础建设,产业发展,安阳位于中原腹地,辐射整个华北地区,区位优越。,安阳城市功能定位明确,未来重点向东发展,东部将引来巨大发展机遇。,安阳为国家历史文化名城,拥有诸多历史文化资源,人文气息浓厚。,安阳基础建设较完善,城市发展动力强。,安阳是河南重要工业基地,支柱产业较多,经济发展基础扎实、动力十足。,安阳区位优越、底蕴深厚、产业发展和基础建设迅速,随着城市规划向东发展,项目区域将迎来巨大发展机遇。,房地产市场发展历程,安阳房地产发展经历了三个阶段,目前进入快速发展阶段,房地产日益成为安阳经济发展的重要推动力。,孕育萌芽阶段
7、(1978年-1987年),探索发展阶段(1988年-1997年),快速发展壮大阶段(1998年至今),2008年末开发企业数量已经达到179家,年末从业人员3748人。1998-2008年房地产快速发展的10年期间开发投资年均增速为44.5%。房地产开发投资占全社会固定资产投资比重逐步提高,由1990年的1.8%,提高到2003年的10.6%,到2008年占到9.6%。,1995年,全市开发经营企业由1990年最初的家骤增到47家,当年完成开发投资4.18亿元,出现开发过热局面,造成次年商品房空置面积高达21.7万平方米,开发市场进入消化盘整阶段。从1996年开始,安阳市房地产开发投资出现负
8、增长。,1983年5月,经安阳市政府批准,成立了安阳市第一家房地产开发公司,即在安阳市人民政府统建办公室基础上成立的安阳房屋建设开发公司(1988年改称中房安阳公司)。1981年开始规划、建设的洹北小区是中房安阳公司综合开发的第一个住宅小区。,房地产供需变化,安阳房地产市场发展较快,商品房供应和需求均保持较快增长,但市场累计施工商品房较多,市场竞争激烈。,2006-2009年安阳商品房屋供需情况,2006-2009年安阳商品房屋供需增长率情况,从安阳商品房屋供需情况来看,商品房屋施工面积与销售面积持续增长,市场信心较足。从安阳商品房屋供需增长率看,2007年全国房地产形势一片大好,安阳房地产也
9、取得了较快的增长,销售面积增长率高达107.4%。随着房地产业发展的逐步回稳,安阳商品房供需增长率相比2007年也有所下降,但目前也依然保持了27%以上的增长率。从近几年供需情况来看,2006-2009年安阳市商品房施工面积共2423.12 万,而商品房销售面积只有705.61万,目前市场上已施工未售出的商品房高达1717.51万,市场竞争激烈。,房地产市场概况,安阳房地产市场近年发展迅速,如今已经基本形成五大板块,板块之间差异较明显。近年,安阳房价水平也上涨较快。安阳连通河北、山西、河南三地的优势地理位置、安阳较快的城镇化发展步伐、持续增高的居民收入水平及购买力、房地产业的发展尤其是高端产品
10、的发展等都使得安阳房价有较大的上涨空间。未来随着东区的发展和城市化的进一步推动,将会有更多的刚性住房需求,安阳房地产市场前景被普遍看好。总体来讲,随着城市向东发展的规划,东区板块目前处于较快发展阶段,东区未来价值被普遍看好,东区楼盘也因此颇受关注。尤其是大体量的德宝国际等高端楼盘的出现,大体量商业中心及星级酒店的规划和建设极大的提高了东区的市场优势,虽然目前东区生活及商务基础设施还有所欠缺,但是未来将会大大改善。,关键词:快速、高端化、竞争、差异化,住宅市场现状分析市场格局,住宅板块化格局已逐渐形成,各板块依托不同的资源形成其核心竞争力。,住宅板块化格局已逐渐形成,各板块依托不同的资源形成其核
11、心竞争力。,由于地缘的影响,各个板块之间的产品和价格及客户构成相差较远,目前的市场上的板块的划分比较明显。真正高端的板块还没有明确,具有供应和规划及资源优势的开发区和安东板块将成为安阳高端板块。,住宅市场现状分析市场格局,中心板块是区域成熟、土地稀缺、客户认知度高的区域,东区板块依托较好的政策导向,区域价值提升较快,铁西板块客户资源优势明显,目前市场认知较低。,低端,中端,高端,铁西板块特征:位于城市近郊,配套不完善有强势的传统工业基础价格洼地未来中高档产品供应热门区域洹水板块特征:城市洹河北岸,配套一般较早开发的别墅区,目前区域价值呈下滑趋势,中心板块,东区板块开发区板块,铁西板块洹北板块,
12、特征:位于城市近郊交通、生活配套缺乏,依靠自我配套;区域定位相对混乱,东区板块依托政府区域拉动价值提升较快;未来中高档住宅的热点供应区域,特征:有城市成熟的配套第一居所价格较高传统认知区域,枫林水郡、水木清华、福源运动城、巴黎春天、西城国际,京林中央公园、华强城、香格里拉,天域国际、魅力之都,住宅市场现状分析市场格局,铁西由于环境污染,均价基本处于28003200之间;老城区土地供应量缺乏,房价较高,基本在35004000之间;安东新区在新行政中心日趋成熟的利好情况下,均价在32005000之间;开发区商品住宅开发体量增大,市场供应逐渐增多,以华强城为首,区域均价在2800-3300之间,商品
13、房价格按板块呈现由西向东上升趋势。东区板块由于政策导向和环境建设治理的加强促使居住认知度较高,板块均价较高,发展潜力较大。,解放大道,人民大道,东风路,红旗路,彰德路,灯塔路,洹上名门,恒基华庭,紫薇大道,书香园,北大街,南大街,人民公园,三角湖公园,新都城,文峰大道,威尼斯印象,家天下,龙跃新世纪广场,阳光花城,平原路,中华路,永明路,朝阳路,光明路,阳光嘉苑,凯龙国际,香格里拉,京林中央公园,易园,紫薇壹号,德宝国际,福佳斯,御花园,华富世家,义乌商贸城,理想城,文明大道,文昌大道,元泰清华园,海河大道,黄河大道,弦歌大道,长江大道,格林春天,新华苑,馨秀居,金色维也纳,华强城,和园,上东
14、国际,市政广场,住宅市场现状分析在售楼盘分布图,文峰区的在售楼盘均在100-150亩之间,高新区的楼盘多在100亩以下,只有华强城规模较大。东区的在售楼盘多在200亩以上;除东区华富世家、德宝国际、高新区的华强城以外,其他楼盘的建筑规模较小。,住宅市场现状分析楼盘规模分析,各楼盘一次开盘的推货量在几百套,只有家天下和世纪明珠一次推货量较多。,2011.2,2011.1,2010.12,2010.11,2010.10,2010.9,2010.8,2010.7,2010.6,2010.5,2010.4,2010.3,2010.2,阳光花苑:200多套,福佳斯国际花园300多套,已销售90%,香格里
15、拉城市花园:目前在售的为7栋楼,文峰区,高新区,东区,住宅市场现状分析推货分析,金色维也纳:目前在售为5#楼,2010.1,上东国际:目前在售为一期产品的尾盘。,华强城:目前在售为二期,共1000多户,和园:一期共有10栋住宅,4栋11层小高层,3栋18层高层,3栋23层高层,德宝国际:开盘前三天日销售量50-60套,家天下:二期1300套,洹上名门:9栋19层,恒基华庭:600多套,清华园:一期:9栋,1栋18层,8栋11层,世纪明珠:2栋26层 1栋25层共728套,新都城:一期6栋 16层点式小高层和26层高层,一梯三户,共438户,华富世家:11栋,7栋已售完,4栋在售,三期共17栋,
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