达观机构长沙红星国际星城商业项目整合推广策略案102PPT.ppt
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1、,借,力,造,势,红星 国际星城整合推广策略案,长沙市达观机构,方案目录,营销建议,市场分析,竞争分析,整合策略,项目分析,媒介建议,平面表现,市场分析,第一篇章,融城中央 炙手可热,(一)2007年一季度商品房累计供销总量增幅明显,同比创历史纪录,且商品房同期供销总量差异明显,销售量大于供给量。商品住房供销比为0.85:1,表明一季度消化了大量去年上市的预售楼盘存量。若与去年数据综合来看,供销比为0.95:1,表明从长周期来看,长沙商品房供销总量仍基本平衡。(二)房价成长潜力巨大,2007年上半年增长超快,政府统计数据为 10.4,业内统计数据为其23倍.目前市中心楼盘基本在5000元/以上
2、,2环以内基本在4000元/以上,3环以内则达到了3000元/(三)预计2007年长沙房地产开发投资将达330亿左右,预售面积将保持在900万以上。(四)外来开发商纷纷的抢滩长沙,郊区大盘长期化,市中心小盘短平快:外来的大量开发商布局长沙,在2007年市场上,将不可避免的出现白热化竞争趋势,仅中心区在2007年将有0多个项目面市,主要集中在南部与西部,2007年北城亦迅速崛起,大盘以实力进驻,主要在郊区地域开发。而市中心区域,开发商将会以开发短平快项目为主。,市场基本面全线飘红,不论住宅项目还是写字楼项目,正处在前所未有的旺势但市场调控的风险仍在,随着长株潭三市融城的战略推进,南城地产开发一片
3、火热。奥林匹克花园、中建桂苑、香墅美地、柠檬丽都、申奥美域、鑫天芙蓉等几十个高品质楼盘相继推出,这些无疑证实了南城巨大的吸引力!,但南城商务写字楼基础薄弱,与传统商务势力如五一路、CBD相去甚远,起是往南,商务影响力越弱,如何塑造本项目的商务价值?,项目分析,第二篇章,本项目紧临红星会展中心,位于红星商圈中心靠近汽车南站附近,紧邻京珠高速公路、107国道小户型产品,空间自由组合空中走廊、架空层花园会所为建筑带来灵性 整体建筑风格非常具有特色,红星周边的专业市场/红星国际会展中心,是本项目最重要的市场基础,最重要的投资、租住客户来源、商业价值所在,小户型产品,空间自由组合,是本项目很重要的卖点也
4、是区隔融城国际等对手的重要武器,整体建筑风格非常具有特色,本项目最重要的形象特征,地标式建筑,本项目面临两个重要问题,一、如何用红星品牌为本项目加分,而不是减分二、除了融城,如何寻找到新的价值基础?,我们如何用红星品牌为本项目加分,而不是减分,红星有两个印象,一是远,二是乱,这是红星周边的专业市场造成的。不管是推广自住,还是推广商务,除了融城,如何寻找新的价值基础?,融城概念显然是我们的重大优势,但提的多了,就不再是优势,在融科项目、融城国际对融城概念的炒作包装下,我们如何寻找新的市场机会点,达到差异化营销?,竞争分析,第三篇章,一、标志长沙商务中心,三、上林国际,融城国际,二、融城国际,以酒
5、店和商务为主,约200多套左右,四、BOBO天下城,事实上,本项目的竞争对手并不多,主要是融城国际和标志商务中心,其它项目要么接近尾声,要么和本项目在产品类型上并无直接竞争关系,我们该如何创造差异化推广,虽然市场竞争并不大,但在如此远郊及商务基础薄弱的现实情况下,我们如何才能脱颖而出?引起关注?,整合策略,第四篇章,1、革命路线的问题,本项目的小户型产品,该走什么路线?商?还是住?谁是主角,谁又是配角?,本项目有两大价值基础,红星市场群及/红星国际会展中心,融城中心,红星概念,融城中心话题很热,省府搬迁也很热,未来发展无限,但它属于“远而空”的前景描绘,像画一张大饼,告诉人家它会怎么样怎么样,
6、可以做为重要契机,但在话题炒作已经泛滥的情况下,仅以此做为项目热销的理由是不够的。,融城概念并非本项目核心价值基础,而红星市场群及红星国际会展中心,云集了近万商家、做生意的老板,会展中心每年客商云集,商务活动极其活跃,有着非常现实的客户来源和热销爆发点。,红星概念才是本项目的核心价值基础,借助红星概念,本项目面临庞大的商务、办公、租赁需求,我们认为:本 项目应 该主打商务牌,辅以公寓牌,!,一、商务牌满足市场需求二、商务牌能提高形象,更易塑造开发商品牌形象三、商务牌更易拉升价格,实现利润最大化四、商务牌并不排斥居住,但居住一定排斥商务,以商务办公树立项目形象,以公寓投资和居住促进销售,2、商务
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