小户型住宅专项研究业务的经验分享.ppt

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1、世联小户型住宅专项研究业务的经验分享,版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,2006-1-15,目录,世联小户型住宅专项研究的背景,开发商普遍面临的问题和困惑,世联工作模块划分及研究方法,世联重点研究案例及客户简介,世联小户型住宅专项研究的背景,小户型住宅物业：指建筑面积在90平米以下的住宅物业，包括建筑面积为70平米以下的一房和两房（即传统意义上的小户型），以及建筑面积为7090平米的小三房。,中央政策逐渐细化，力度增强，强调土地的节约，房地

2、产作为消费品的属性，保证中低收入人群住房,从2006年5月到7月发布的一系列政策中，可以明确显示政府节约土地，控制户型面积，保证中低收入人群住房的决心,那么中央政策对于房地产出台的这一系列政策会持续多久？,主流开发商对于政策积极响应，已着手研究小户型住宅的多种可能性,首届金地大学生建筑设计大赛金奖作品：80独立日记,主流开发商积极响应,开发商普遍面临的问题和困惑,开发商的困惑,宏观层面,在宏观背景下，90/70政策能存活多久？那么在城市中小户型未来可能的发展趋势是什么？,小户型可能在什么条件和环境下能够生存？,中观层面,如何满足消费者需求，建立小户型产品价值体系？,微观层面,我们的使命,为企业

3、未来的战略规划提供一定的判断依据协助企业明晰近期在各城市开发小户型项目的开发原则和指导思想；对于已有未开发的土地：解决开发思路、指导思想问题；对于储备土地，协助企业在土地储备问题上，建立选择机制；,协助企业解决中远期开发小户型项目土地储备的位置选择/储备时机/开发时机等问题,趋势研判,项目研判,帮助企业解决开发小户型项目定位的关键指标，如满足客户需求，建立产品价值体系,世联工作模块划分及研究方法,世联对小户型研究共划分成三个业务模块,分类研究采用区域+案例的研究形式，对交通、配套、项目规模、区域属性、人口结构等进行分析分区研究寻找区域价值差异的规律，得出价值选择要素的判断依据城市各片区的区域属

4、性分析城市各片区的差异价值比较小户型项目生存条件的KPI体系,案例研究美国城市人口特征和房地产发展阶段分析香港人口特征和小户型需求特征分析新加坡城市人口特征和小户型需求特征分析日本城市人口特征和小户型需求特征分析小户型项目发展趋势判断从人口统计学、经济学方面与深圳进行比较分析前瞻性判断指标体系的建立,城市各片区小户型案例分析价值穷举分类价值排序城市客户需求挖掘城市各片区小户型客户的特征和需求偏好小户型客户的购买驱动因素分析城市小户型典型项目客户深度分析小户型价值体系的建立,提交成果,研究内容,小户型项目发展趋势判断,小户型项目生存环境研究,小户型产品客户需求研究,世联研究主要运用的工具和方法,

5、趋势研判所利用的工具,项目研判所利用的工具,人口周期住房消费周期,分类研究分区研究城市客户需求挖掘,模块一 小户型发展趋势研判 从人口统计学角度研究小户住宅发展趋势,以深圳市小户型研究为例,我们的研究思路与方法,国际视角的案例研究,从人口统计学角度分析小户型住宅物业发展的关键因素,宏观背景和约束性条件,宏观经济背景、城市化发展、城市规划等房地产政策背景房地产新政解读,小户型发展历程与现状,供给：演变历程、分布格局、生长环境、各片区小户型住宅案例分析需求：各片区小户型客户特征和分类、典型项目客户深度分析,城市人口结构化分析,从人口统计学的角度探讨：在规划和房地产新政影响下小户型住宅物业的发展趋势

6、,城市小户型住宅消费者需求偏好及购买驱动因素,规律研究,城市基础研究,小户型市场研究,城市各片区小户型住宅消费趋势判研,城市各片区小户型住宅物业的面积趋势判断,城市各片区小户型住宅消费高峰时间判研,城市小户型住宅物业发展趋势判断,城市各片区小户型小户型住宅物业价值体系的建立,城市各片区小户型住宅物业的生存环境KPI体系,人口研究,深圳市人口处于急剧上升的过程之中，在发展态势上基本上呈现一种直线状态，人口总量机械增长快于自然增长，外来人口是导致深圳市人口快速增长的主要原因,从近5年深圳人口的变化趋势来看，户籍人口在增加，但暂住人口攀升的更快，人口规模越来越大。“三普”到“四普”总人口增长了131

7、.55万人，年增长率21.47%；而由“四普”到“五普”则增长了534.14万人，年增长率14.96%。深圳市人口总量的增长，是人口自然增长和机械增长共同作用的结果，但更重要的是人口机械增长的结果。从三次人口普查的数据可以看出外来人口对人口总量增长的影响。,资料来源：深圳市第三次、第四次、第五次人口普查资料,从1990年以后外来人口在特区内所占比重稳定的保持在60%左右，外来劳动人口的主要流向是关外,1979-2000年特区内户籍人口和暂住人口百分比变化趋势图,人口主要流向关外深圳特区的暂住人口占常住人口的比例低于深圳市的相应比例。深圳特区的暂住人口占常住人口的比例90年代以来一直保持在60%

8、左右，而深圳市的外来人口比例最高达到86%深圳特区暂住人口首次超过户籍人口的时间比深圳市早两年。1985年深圳特区的暂住人口超过比户籍人口，而深圳市则是在1987年暂住人口首次超过户籍人口，这说明在深圳人口变化过程中，外来人口首先是流入特区，但到后面，由于特区人口容量有限，又再向郊区分散深圳特区对外来人口的容纳有限，而深圳郊区对外来人口却有较大的容纳能力,各区15-59岁劳动人口总量,人口性别比总体结构正常，但不同年龄段、特区内外差异悬殊；人口年龄结构呈纺锤型，其中20-34岁的人口占到总人口的59%，总体人口年轻化,资料来源：深圳市第五次人口普查资料,性别比=男性人口数/女性人口数深圳市未成

9、年人口（014岁）的性别比非常高；在15-24岁年龄段，人口的性别比远远低于正常水平；而在25-64岁年龄段，人口的性别比又变得非常高，尤以35-54岁年龄段的性别比最高。,注：人口密度用“人/平方公里”来衡量,特区内,特区外,深圳市,注：劳动适龄人口是指15岁59岁的人群,深圳市人口主要集中在1539岁年龄段，占到总人口数的78%；其中2034岁年龄段的人口占该年龄段的88%，占总人口数的59%。,2000年罗湖区人口金字塔图,2000年福田区人口金字塔图,2000年宝安区人口金字塔图,2000年龙岗区人口金字塔图,各区人口结构特点分析福田区和罗湖区人口结构特征明显，总量上男性明显多于女性，

10、0-15岁未成年人的数量明显多于其他区域说明核心家庭的比例较高 罗湖和福田区女性人口在各个年龄段保持与男性相对稳定状况，但是宝安和龙岗区的女性人口在20-24岁达到高峰明显多于男性，在30岁左右出现一个平衡点，其后急剧减少，说明在适婚年龄以后女性有再次移居的趋势从人口出生率和自然增长率来看，南山区的自然增长率稍低于罗湖以及福田，但是明显高于其他区域，说明此区域人口和家庭趋于稳定。宝安区的出生率和自然增长率略高于龙岗区，有现象表明此二区有可能继南山区之后成为新移民的新的定居之所,2000年各区人口出生率和自然增长率,深圳人口的家庭结构和美国日本的人口结构比较接近，单人家庭所占比例高达25%，结婚

11、没有孩子的家庭占到总人口的54.3%，多代家庭将持续减少,2000年深圳人口家庭结构,深圳家庭结构典型特征：1.经济的快速发展和观念的改变，促使家庭规模小型化，但是家庭模式复杂化，导致需求将更加复杂2.一代家庭逐渐增多，在深圳有54.3%的家庭是结婚无孩子家庭结构3.单人家庭的比例占到整体的25%，高于日本等发达国家4.由于晚婚晚育的普遍化，同居家庭增多5.多代家庭继续减少,购房高峰年龄呈波浪状，集中在26-28岁、33-35岁和41-43岁，购买能力最强的综合年龄在30-34岁，27-35岁之间是购房、换房和投资购房的活跃期,美国人住房消费高峰年龄,日本人住房消费高峰年龄,国际案例启示：,不

12、同年龄组平均购房总量,首次和再次购房的年龄分布,资料来源：世联研究,2000年占深圳总人口数59%的20-34岁的年轻购房者到2006年是处于住宅购置高峰年龄26-41岁之间，主要分布在宝安和龙岗,2000年深圳市人口金字塔图示,2000年工作人口在各区的分布显示宝安和龙岗的就业人口最多,1.工作人口在宝安和龙岗区远远高于其他区域，但是生产和运输类工作人员所占比例较高，属于中低收入人群，购买力较弱2.在宝安和龙岗从事商服人员超过其他各区，这类人员收入中等，此区域存在购房潜力,2000年工作人口在各区的失业率情况显示宝安和龙岗的失业率较低，就业人口的潜在的购买力强,深圳人口情况对比日本案例，世联

13、认为深圳小户型的发展现阶段处于日本的60-80年代之间,现状与案例的适应性分析,世联价值,宏观政策研判人口对于房地产市场的影响主要体现在哪些方面在家庭结构演变模型中什么时期是小户型购房/换房/投资的活跃期未来关内以及关外小户型发展的总体趋势深圳小户型消费的高峰阶段深圳的哪个片区会成为下阶段小户型发展态势较好的区域小户型住宅物业的面积趋势判断,模块二 小户型生存环境研究从区域价值分析角度建立小户型生存环境体系,世联总结出影响小户型生存价值的八大核心因素；相对可变因素：人口状况、交通便捷、配套完善、繁华程度、环境条件、产业影响等六大因素，他们也是土地价值提升的主要因素。相对不可变因素：地块条件和城

14、市规划。,环境条件,城市规划,产业影响,配套完善度,人口状况,繁华程度,交通便捷,生存环境的8大核心因素,地块条件,评定小户型生存环境的8大因素,1.繁华程度：考虑地块距主要商业服务设施的距离，以及这一 商业服务设施等级；2.交通便捷度：考虑公交便捷度公交线路、公交站点的情况；考虑对外交通便捷度距火车站、飞机场的距 离；考虑相邻道路通达性道路性质、车流量、宽度等；3.环境条件：考虑环境质量大气、噪音的污染及绿地覆盖 情况；考虑自然条件景观资源、地形和地势 情况；考虑文体设施距公园、体育场馆、图 书馆的距离；4.公用基础设施状况：考虑基础设施完善度供水供电情况；学校、医院、邮局及城市娱乐设施（如

15、 影剧院等）,评定小户型生存环境的8大因素细述（1）：,各因素评估的评估等级为5个等级：很好（）；好（）；一般（）；差（）；很差（）。,5.人口状况：考虑人口密度，人口结构，人口增速；6.产业影响：考虑区内产业成熟度；考虑相关产业的配套，积 聚状况及未来发展趋势等。7.城市规划：考虑地块所在区域规划方向定位，及周边区域对 本地块的影响；8.地块条件：考虑地块面积、建筑面积、容积率、地块长宽比 开发规模、开发档次；考虑土地使用限制及 自然条件；,评定小户型生存环境的8大因素细述（2）：,起步发展期,快速发展期,成熟发展期,人口密度,潜在购房人群,城市土地存量,城市建设热点转移,城市建设热点转入,

16、城市及区域发展的一般模型：,问题提出 我们说城市和区域的发展是有阶段性的，哪么各发展阶段是如何界定的，其表征是什么？各阶段市场的基本特点是什么？,世联价值,小户型生存环境研究影响小户型住宅物业发展的关键因素城市区域价值判断企业进入性战略研究,模块三 小户型产品客户需求分析 从客户需求挖掘角度建立小户型产品价值体系,按购买动机、驱动方式的客户分类70年代末，80年代人逐渐成为主角,小户型项目产品关键点分析,规律总结,世联价值,消费者层面,小户型住宅物业置业的终极目的是什么？从消费者角度分析，影响小户型价格的因素消费者购买驱动因素研究,产品层面,小户型产品基本价值体系小户型产品增值体系研究小户型产

17、品创新体系研究,世联重点研究案例及客户简介 Case,我们的研究思路与方法,国际视角的案例研究,从人口统计学角度分析小户型住宅物业发展的关键因素,宏观背景和约束性条件,宏观经济背景、城市化发展、城市规划等房地产政策背景房地产新政解读,小户型发展历程与现状,供给：演变历程、分布格局、生长环境、各片区小户型住宅案例分析需求：各片区小户型客户特征和分类、典型项目客户深度分析,城市人口结构化分析,从人口统计学的角度探讨：在规划和房地产新政影响下小户型住宅物业的发展趋势,城市小户型住宅消费者需求偏好及购买驱动因素,规律研究,城市基础研究,小户型市场研究,城市各片区小户型住宅消费趋势判研,城市各片区小户型

18、住宅物业的面积趋势判断,城市各片区小户型住宅消费高峰时间判研,城市小户型住宅物业发展趋势判断,城市各片区小户型小户型住宅物业价值体系的建立,城市各片区小户型住宅物业的生存环境KPI体系,人口研究,法国城市小户型发展德国城市小户型发展台湾城市小户型发展韩国城市小户型发展美国城市小户型发展日本城市小户型发展新加坡城市小户型发展香港小户型发展,初步考虑案例,日本城市人口特征和小户型发展及特征分析新加坡城市人口和小户型发展及特征分析美国城市人口和小户型发展特征分析香港城市人口和小户型发展特征分析,针对型典型案例,我们对世界各国城市的小户型发展进行了广泛研究，着重分析了其中的四个典型案例,根据2003年

19、日本统计61%的居民拥有自己的住房，39%的居民长期租用住房；73%租赁住房面积小于50平米，全国户均面积在90平米,特点一：自用和租赁住宅的平均面积差异日益增大，租赁住宅多是小面积户型,特点四：自主住宅由于面积较大，含有不同用途居室，舒适性较高；小面积租赁住宅结构简单，居室设计以实用为主，不注重生活舒适度。房间：（厨房，客厅，卧室等都算作房间）93%租赁住宅是4室或者以下结构业主自主住宅58%是5室或者以上结构洗澡间：18%的租赁住宅没有洗澡间3%的自住住宅没有洗澡间卫生间：租赁住宅的平均每套拥有1.05个卫生间自住住宅平均拥有卫生间1.39个,特点二：租用住宅的配套设施虽然比自住住宅要少，

20、但一般交通很方便，距离中央商业区或者医院近，方便上班和就医，生活配套上较方便,特点三：租赁住宅的消费群体存在明显职业特征，大多是工薪阶层，其中62.8%的是公司职员，决大部分是单人家庭或者没有孩子的夫妇。,日本住宅市场特征,日本战后有两次婴儿潮，分别在30年代后期和70年代前期，2000年人口性别比例逐渐恢复到正常水平。2005年后日本人口逐渐老龄化,1920年日本人口金字塔图示,1960年日本人口图金字塔图示,在1920年和1960年的人口金字塔图示中可以看出：在19世纪末和20世纪初的几次战争中日本损失了大量的男性人口；出现了几个年龄断层；这些导致60年代左右的男女比例失衡,2005年日本

21、人口金字塔图示,日本人口特征,根据日本不同年龄段拥有住房量推断25-35岁是日本人购买小户型住房的高峰,不同代际人群拥有自住房总量,原因：第一代婴儿潮的购买者的余波效应正在消失第二代婴儿潮带来的住宅消费高峰已经开始越来越晚的结婚年纪使得每一代都有更多的单人家庭出现，在人口总量不发生大的变化的情况下，总户数呈现上升趋势离婚率的上升使得住宅用户增加再婚家庭也增加了住房的需求日本退休工薪阶级利用退休金购置住宅的需求一直都很高,人口对房地产的影响,从拥有自住房总量的增长斜率来判断住房高峰年龄在25-30岁，其次是30-35岁。99年后购房者的数量有所增加，特别是在45-50岁之间的购买者有所增加。,2

22、005年新加坡平均住宅拥有率达到92%，公屋占到建造总量85%，商品房只占到15%；公屋的主力户型面积是73-135平米之间，小户型面积持续增大,新加坡房地产业发展,2000-2005年公屋和商品房户型变化,三室套间60平米,四室套间90平米,五室套间110平米,2005年公屋的主力户型,100平米以下住宅占到公屋总套数的73.7%；低收入居民购买2-4室住宅最多，面积在50-105平米之间；中高收入居民多选择4-5室住宅，面积在73-135平米之间,在公屋中，20%收入最高的人群的住房拥有率92%60%中等收入人群住房拥有率高达95%20%低收入人群的住房拥有率是87%绝大部分的高收入人群拥

23、有5房以上住宅低收入人群集中在4房以下住宅，约为93平米以下其中11%租用1-2室的小户型住宅中，1室住宅面积在23-45平米之间,新加坡房地产业发展,现居住在公屋内居民的住房拥有率（2003年）,低收入20%,中等收入60%,高收入20%,从单身家庭比例横向比较来看，新加坡单身家庭比例少于20%，家庭结构更趋向于大家庭结构，这是小户型面积逐渐变大的主要原因,新加坡人口对于房地产的影响,1967-1990年家庭总数和家庭结构变化,公寓主要分布在美国南部，户型以一室和两室一厅为主，历年来占到供应量绝对数量，最近十年三室供应量持续增加；消化量随着房地产周期波动较大,美国房地产现状,公寓在不同地域建

24、成6个月后的消化量,1970年-2004年 公寓中户型的变化,三室以上户型在过去的10年中供应量增大,美国年轻家庭中移民和少数族裔家庭，已经占到全美家庭净增长量的37%，未来将达到50%以上；由于移民和少数族裔家庭的收入较低，各类联合住宅将成为首选,2005年少数族裔家庭所占比例,人口对房地产的影响,不同家庭结构的少数族裔家庭将在未来10年里大量增长（哈佛住宅研究中心对于美国少数族裔家庭增长预测）,在1995-2005年期间，在美国以外出生的移民和少数族裔家庭已经占到了美国家庭净增长量的37%。在2002-2003年期间，17%的首次置业者和15%公寓置业者是出生在美国以外的移民和少数民族家庭尽管移民潮在2001年以后大量减少，但是在2000年以前五年，每年有137万移民家庭进入美国，年轻移民的大量进入大大降低了美国总人口的平均年龄,没有孩子的家庭,有孩子的家庭,单亲家庭,其它类型家庭,单人家庭,其它,移民家庭,非西班牙裔白人家庭,1947-2000年美国不同民族的家庭收入变化,世联服务过的客户简介,金地深圳小户型趋势研究万科小户型生存环境研究,THE END,