11月房地产行业月报：10月市场成交符合预期有助于稳定市场信心1111.ppt

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1、2011/11,2011/12,2012/1,2012/2,2012/3,2012/4,2012/5,2012/6,2012/7,2012/8,2012/9,2012/10,Table_Title,历史收益率曲线,-12%,-5%,Table_Summary,涨跌幅（%）,重点公司,相关报告,Table_MainInfo报告类型/行业动态报告,/房地产,Table_Invest发布时间：2012-11-09同步大势,2012 年 11 月房地产行业月报,上次评级：,同步大势,10 月市场成交符合预期，有助于稳定市场信心Table_PicQuote报告摘要：,房地产开发投资增速本月开始企稳。房屋

2、新开工面积增速触底回升，符合预期，不改年初预期。房地产开发投资资金来源同比增速连续触底回升，但由于四季度往往,9%2%-19%,房地产,沪深300,银行信贷额度较紧，且九、十份的房地产市场成交情况低于预期，因此，我们预计本轮房地产开发投资资金来源情况的改善将在未来的一,Table_Trend 1M绝对收益 5.51%,3M-1.56%,12M-1.81%,段时间受到限制。,相对收益,6.60%,4.48%,15.88%,本年土地购置面积和土地成交价款继续回落，地价则持续回升。10 月份的市场成交情况符合预期，有助于稳定房地产市场信心。总体判断：从房地产市场的销售上看，10 月份房地产市场表现符

3、合预期，这将有助于稳定四季度房地产市场成交的信心。我们认为，房地产市场在四季度可能以平稳运行为主，在平稳中略有回落。同时，未,Table_Market保利地产万科 A金地集团信达地产广宇集团滨江地产首开股份,投资评级推荐推荐谨慎推荐谨慎推荐谨慎推荐谨慎推荐谨慎推荐,来一段时间房地产市场将进入一个时间之窗，眼下，房地产市场刚需和改善型需求的集中释放可能会告一段落，市场和政策也暂时找到了一定的平衡。接下来市场如何演变，需要密切观察和跟踪。在政策面上，四季度我们认为政策维稳的概率最大，继续施压或超预期宽松的可能性都不大。同时，地产股经过前期调整，其估值已经再度接近历史底部区域，前期地产股的一轮小幅上

4、涨行情属于估值修复和投资者对地产股三季报业绩较好的反应，我们认为，在政策面真空和市场成交表现一般的情况下，地产股难以有趋势性投资机会，维持地产股底,Table_Report2012 年 10 月房地产行业月报2012-10-192012 年 9 月房地产行业月报2012-09-102012 年 8 月房地产行业月报2012-08-092012 年 7 月房地产行业月报2012-07-13,部区间震荡的判断以及房地产行业同步大势的投资评级。Table_Author证券分析师：高建执业证书编号：S0550511020011,(021)20361169,请务必阅读正文后的声明及说明,制作时间：201

5、2-11-09,19,98,20,00,20,02,20,04,2,20006,08,.,2012,09,20.3,09,20.5,09,20.7,0,209.9,09,.,2011,10,20.2,10,20.4,10,20.6,1,200.8,10,20.10,10,.,2012,11,20.3,11,20.5,11,20.7,1,201.9,11,.,2011,12,20.2,12,20.4,12,20.6,1,202.8,12,.1,0,19,9,208,0,200,0,202,04,20200,086,20.12,0,209.3,0,209.5,0,209.7,2009.,099,2

6、0.11,1,200.2,1,200.4,1,200.6,2010.,18,200.1,100,20.12,1,201.3,1,201.5,1,201.7,2011.,119,20.11,1,202.2,1,202.4,1,202.6,2012.,128,.1,0,行业研究报告1.房地产开发投资情况1.1.房地产开发投资增速企稳2012 年 1-10 月，全国完成房地产开发投资 57629 亿元，同比增长 15.4%，增速比上月持平。其中，住宅投资 39704 亿元，增长 10.8%，增速提高 0.3 个百分点，占房地产开发投资的比重为 68.90%。本月，房地产开发投资占固定资产投资的比例为

7、 19.70%，比 1-9 月占比降低了 0.17 个百分点，已经连续 2 个月下降并低于 20%的水平。本月房地产开发投资增速有触底的趋势，符合我们的预期。8、9 月份房地产开发投资增速有所波动，本月再度企稳，我们认为，房地产开发投资增速已经处于底部区域是确定的，维持全年 15%-20%的增长区间的预测。图表 1：固定资产投资与房地产开发投资增速%454035302520151050,固定资产投资增速,房地产开发投资增速,数据来源：东北证券，Wind图表 2：房地产开发投资占固定资产投资比重变动情况27252321191715房地产开发投资占固定资产投资的比例%数据来源：东北证券，Wind,

8、请务必阅读正文后的声明及说明,2/10,19,2099,2000,2001,2002,2003,2004,2005,2006,2007,208,2000,9,2010.,102,20.,3,2010.,4,2010.,5,2010.,6,2010.,7,2010.,8,2010.,20109,2010.1,111,200.1,2,2011.,2,2011.,3,2011.,114,20.,5,2011.,6,2011.,7,2011.,8,2011.,20119,2011.1,111,201.1,2,2012.,2,2012.,3,2012.,4,2012.,5,2012.,6,2012.,1

9、27,20.,8,2012.,129,.1,4年 年1 5年 年1 6年 年1 7年 年1 8年 年1 9年 年1 0年 年1 1年 年1 2年 年1,行业研究报告图表 3：房地产开发投资与房地产开发投资资金来源变动807060504030201004月 0月 4月 0月 4月 0月 4月 0月 4月 0月 4月 0月 4月 0月 4月 0月 4月 0月200 2004 200 2005 200 2006 200 2007 200 2008 200 2009 201 2010 201 2011 201 2012,房地产开发投资累计增速,房地产开发投资资金来源累计增速,数据来源：东北证券，Win

10、d1.2.房屋新开工面积增速触底回升，符合预期，不改年初预期1-10 月，全国房地产开发企业房屋施工面积 538149 万平方米，同比增长 13.3%，增速比 1-9 月份下降 0.7 个百分点；房屋新开工面积 146742 万平方米，下降 8.5%，降幅比 1-9 月份收窄了 0.1 个百分点；房屋竣工面积 58317 万平方米，增长 17.3%，增速上升了 0.9 个百分点。全国房屋新开工面积增速在 8、9 月份有所波动，10 月份有触底回升之势，符合我们上月的预期。全年来看，2012 年房地产新开工面积增速落入负增长的区域概率较大。图表 4：商品房施工面积、新开工面积、竣工面积增速%80

11、706050403020100-10-20,商品房施工面积增速%数据来源：东北证券，Wind请务必阅读正文后的声明及说明,商品房新开工面积增速%,商品房竣工面积增速%,3/10,行业研究报告图表 5：房屋新开工面积与商品房销售面积增速%,706050403020100-10-20,706050403020100-10-20,04-12,05-12,06-12,07-12,08-12,09-12,10-12,11-12,房屋新开工面积:累计同比,商品房销售面积:累计同比,数据来源:Wind资讯数据来源：东北证券，Wind1.3.房地产开发投资资源来源继续改善2012 年 1-10 月份，房地产开

12、发企业本年到位资金 76397 亿元，同比增长 11.6%，增速比 1-9 月份提高 1.5 个百分点。其中，国内贷款 12106 亿元，增长 14.7%；利用外资 337 亿元，下降 52.8%；自筹资金 31515 亿元，增长 11.7%；其他资金 32440亿元，增长 12.0%。在其他资金中，定金及预收款 20337 亿元，增长 16.1%；个人按揭贷款 8075 亿元，增长 19.5%。房地产开发投资资金来源同比增速连续触底回升，开发贷的放宽加之个人按揭贷款以及由于商品房销售连续回暖带动的定金及预售款情况的改善是主要的驱动力量。但由于四季度往往银行信贷额度较紧，且九、十份的房地产市场

13、成交情况低于预期，因此，我们预计本轮房地产开发投资资金来源情况的改善将在未来的一段时间受到限制。图表 6：房地产开发投资资金来源情况,100806040200-20,100806040200-20,04-12,05-12,06-12,07-12,08-12,09-12,10-12,11-12,房地产开发资金来源:合计:累计同比房地产开发资金来源:自筹资金:累计同比,房地产开发资金来源:国内贷款:累计同比房地产开发资金来源:其他资金:累计同比,数据来源:Wind资讯数据来源：东北证券，Wind1.4.本年土地购置面积和土地成交价款继续回落，地价继续上涨2012 年 1-10 月份，全国房地产开发

14、企业土地购置面积 27659 万平方米，同比下降 18%，降幅比 1-9 月份扩大 1.5 个百分点；土地成交价款 5762 亿元，下降 11.8%，降幅扩大 0.8 个百分点。从平均成交土地价格来看，土地价格连续 6 个月上涨。10,请务必阅读正文后的声明及说明,4/10,月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月,(20)年8 年2 年8 年2 年8 年2 年8 年2 年8 年2 年8 年2 年8 年2 年8,5年,行业研究报告月份以来，地方政府开始集中推地，开发商也为了补库存而积极入市拿地。但由于土地购置面积的增速持续低于市场销售的增速，我们认为未来 2-3 年仍然会

15、面临新房供应不足的情况。同时，由于土地价格较为坚挺，也预示者开发商的购地成本居高不下，未来房价上涨的成本压力也越来越大。图表 7：全国房地产开发企业本年土地购置面积和土地成交价款累计同比增速1401201008060402002005 2005 2006 2006 2007 2007 2008 2008 2009 2009 2010 2010 2011 2011 2012 2012(40)(60),本年购置土地面积:累计同比,本年土地成交价款:累计同比,数据来源：东北证券，Wind图表 8：全国新出让土地平均成交单价250023002100190017001500130011009007005

16、002月 8月 2月 8月 2月 8月 2月 8月 2月 8月 2月 8月 2月 8月 2月 8月200 2005年 2006年 2006年 2007年 2007年 2008年 2008年 2009年 2009年 2010年 2010年 2011年 2011年 2012年 2012年全国土地平均成交单价（元/m2)数据来源：东北证券，Wind2、全国商品房销售情况2.1 十月份市场成交略有萎缩，但有助于稳定市场信心2012 年 1-10 月份，全国商品房销售面积 78743 万平方米，同比下降 1.1%，降幅比 1-9 月份缩小 2.9 个百分点；其中，住宅销售面积下降 1.2%，降幅收窄 3

17、.1 个百分点。商品房销售额 46301 亿元，增长 5.6%，增速比 1-9 月份提高 2.9 个百分点；其中，住宅销售额增长 6.6%，回升 3.3 个百分点。10 月份，全国房地产市场的成交环比 9 月微降了 6.24%，单月同比却大幅上升了 31.75%，应该说符合预期。10 月份房地产市场成交虽然仍然是差强人意，但并未低于市场预期，并有助于稳定市场的,请务必阅读正文后的声明及说明,5/10,20,06,.,202,06,.,205,06,20.8,06,.1,201,07,.,203,07,.,206,07,20.9,07,.1,202,08,.,204,08,20.7,08,.1,

18、200,09,.,202,09,20.5,0,209.8,09,.1,201,10,20.3,10,.,206,10,20.9,10,.,2012,11,.,204,11,20.7,11,.,2010,12,.,202,12,.,205,12,.8,20,0,206.2,0,206.5,2006.,068,.,2011,07,20.3,0,207.6,2007.,079,.,2012,08,20.4,2008.,087,.,2010,09,20.2,0,209.5,2009.,098,.,2011,10,20.3,1,200.6,2010.,109,.,2012,11,20.4,2011.,1

19、17,.,2010,12,20.2,1,202.5,12,.8,行业研究报告信心。图表 9：全国商品房月销售面积2500020000150001000050000全国商品房各月销售面积（m2)数据来源：东北证券，Wind图表 10：全国商品房成交增速100806040200-20-40,商品房销售额增速数据来源：东北证券，Wind请务必阅读正文后的声明及说明,商品房销售面积增速,6/10,9月,2,2,2,2,2,2,2,2,2,2,2,2,2,2,7月,00 200,20,20,20,20,20,20,20,20,20,20,20,20,20,20,20,20,2,行业研究报告图表 11：上

20、海市商品房月销售面积35000003000000250000020000001500000100000050000001月 5月 9月 1月 5月 9月 1月 5月 9月 1月 5月 9月 1月 5月 9月 1月 5月2007年 2007年 2007年 2008年 2008年 2008年 2009年 2009年 2009年 2010年 2010年 2010年 2011年 2011年 2011年 2012年 2012年 2012年上海市商品房预售面积（m2)数据来源：东北证券，Wind图表 12：北京市商品房月销售面积180000016000001400000120000010000008000

21、0060000040000020000001月 7月 1月 7月 1月 7月 1月 7月 1月 7月 1月 7月 1月006年 006年 007年 007年 008年 008年 009年 009年 010年 010年 011年 011年 012年 012年北京市新房认购面积（m2)数据来源：东北证券，Wind图表 13：深圳市商品房月成交面积90000080000070000060000050000040000030000020000010000001月 5月 9月 1月 5月 9月 1月 5月 9月 1月 5月 9月 1月 5月 9月 1月 5月 9月7年 7年 07年 08年 08年 08

22、年 09年 09年 09年 10年 10年 10年 11年 11年 11年 12年 12年 12年深圳市商品房成交面积（m2)数据来源：东北证券，Wind,请务必阅读正文后的声明及说明,7/10,8月,09,年,10,20,月,09,年,12,月,20,10,年,2月,20,10,年,4月,20,10,年,6月,20,10,年,8月,20,10,年,10,20,月,10,年,12,月,20,11,年,2月,20,11,年,4月,20,11,年,6月,20,11,年,8月,20,11,年,10,20,月,11,年,12,月,20,12,年,2月,20,12,年,4月,20,12,年,6月,20,

23、12,年,8月,20,12,年,10,月,20,20,09,年,2,2,2,2,2,2,2,2,2,2,2,2,2,2,2,2,10,20,20,20,20,20,行业研究报告图表 14：天津市商品房月成交面积25000002000000150000010000005000000,2,00,5月 9月 1月 5月 9月 1月 5月 9月 1月 5月 9月 1月 5月 9月 1月 5月7年 007年 008年 008年 008年 009年 009年 009年 010年 010年 010年 011年 011年 011年 012年 012年 012年,9月,天津市商品房成交面积（m2)数据来源：东北

24、证券，Wind图表 15：南京市商品房月成交面积180000016000001400000120000010000008000006000004000002000000,20,07,月 2月 6月 10月 2月 6月 10月 2月 6月 10月 2月 6月 10月 2月 6月 10月年 2008年 2008年 08年 2009年 2009年 09年 2010年 2010年 10年 2011年 2011年 11年 2012年 2012年 12年,南京市商品房成交面积（m2)数据来源：东北证券，Wind图表 16：重庆市商品房月成交面积3500000300000025000002000000150

25、000010000005000000重庆市商品房成交面积（m2)数据来源：东北证券，Wind,请务必阅读正文后的声明及说明,8/10,行业研究报告3、国房景气指数10 月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为 94.56，比上月上升了 0.17 个百分点，比去年同期下降 5.71 点。国房景气指数在 8、9 月份出现波动，本月终于触底回升符合我们上月的判断。2008 年金融危机时，国房景气指数曾连续 9 个月运行于非景气区间。本次，房地产市场的调整，国房景气指数也已连续第 10 个月低于 100 的景气分界线。我们认为，全国房地产开发的景气阶段已经处于底部区域。图表 17：国房景

26、气指数变动情况数据来源：东北证券，Wind4、总体判断从房地产市场的销售上看，10 月份房地产市场表现符合预期，这将有助于稳定四季度房地产市场成交的信心。我们认为，房地产市场在四季度可能以平稳运行为主，在平稳中略有回落。同时，未来一段时间房地产市场将进入一个时间之窗，眼下，房地产市场刚需和改善型需求的集中释放可能会告一段落，市场和政策也暂时找到了一定的平衡。接下来市场如何演变，需要密切观察和跟踪。在政策面上，四季度我们认为政策维稳的概率最大，继续施压或超预期宽松的可能性都不大。同时，地产股经过前期调整，其估值已经再度接近历史底部区域，前期地产股的一轮小幅上涨行情属于估值修复和投资者对地产股三季

27、报业绩较好的反应，我们认为，在政策面真空和市场成交表现一般的情况下，地产股难以有趋势性投资机会，维持地产股底部区间震荡的判断以及房地产行业同步大势的投资评级。,请务必阅读正文后的声明及说明,9/10,推荐,回避,行业研究报告,重要声明本报告由东北证券股份有限公司（以下称“本公司”）制作并仅向本公司客户发布，本公司不会因任何机构或个人接收到本报告而视其为本公司的当然客户。本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格。本报告中的信息均来源于公开资料，本公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证。报告中的内容和意见仅反映本公司于发布本报告当日的判断，不保证所包含的内容和意见不发生变化。本报告仅供参

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29、表或引用。如征得本公司同意进行引用、刊发的，须在本公司允许的范围内使用，并注明本报告的发布人和发布日期，提示使用本报告的风险。若本公司客户（以下称“该客户”）向第三方发送本报告，则由该客户独自为此发送行为负责。提醒通过此途径获得本报告的投资者注意，本公司不对通过此种途径获得本,东北证券股份有限公司中国吉林省长春市自由大路1138号邮编：130021电话：4006000686传真：(0431)5680032网址：http:/中国上海市浦东新区源深路305号邮编：200135电话：(021)20361000传真：(021)20361159中国北京市西城区锦什坊街28号恒奥中心D座邮编：100033

30、电话：(010)63210866传真：(010)63210867,报告所引起的任何损失承担任何责任。销售支持,分析师声明作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格，并在中国证券业协会注册登记为证券分析师。本报告遵循合规、客观、专业、审慎的制作原则，所采用数据、资,冯志远电话：(021)20361158手机：13301663766,料的来源合法合规，文字阐述反映了作者的真实观点，报告结论未受任何第三方的授意或影响，特此声明。周磊电话：(021)20361151,投资评级说明,在未来 6-12 个月内，股票的持有收益超过市场平均收益 15%以上。,手机：18616333251,股票投资评级说

31、明,谨慎推荐中性,在未来 6-12 个月内，股票的持有收益超过市场平均收益 5%-15%之间。在未来 6-12 个月内，股票的持有收益介于市场平均收益-5%-5%之间。,凌云电话：(021)20361152手机：18621755986,在未来 6-12 个月内，股票的持有收益低于市场平均收益 5%以上。,行业投资评级说明,优于大势同步大势落后大势,在未来 6-12 个月内，行业指数的收益超越市场平均收益。在未来 6-12 个月内，行业指数的收益与市场平均收益基本持平。在未来 6-12 个月内，行业指数的收益落后于市场平均收益。,陈方立电话：(021)20361153手机：18616824760,请务必阅读正文后的声明及说明,10/10,