工业地产定位光谷芯中心定位推广报告60p.ppt

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1、光谷芯中心,定位推广报告,2010年6月 正式开盘(第一期组团)2010年销售目标40000(第一期）2010年12月销售率75(第一期)2010年office park标杆之作(一期)以上节点与要求，为本案营销推广的前提与目标。,前提,稳健的节奏、稳定的价格、稳固的品牌细化的定位、锐化的渠道、泛化的网络模块化产品、模块化客户、模块化平台营销服务化、服务专业化、专业品牌化 以上思路与方向，为本案营销推广策略的中心思想。,核心,产量与目标,一,卖点与定位,二,主题与形象,三,推售货量销售目标蓄客目标,项目优劣产品定位核心竞争力客户定位,推广工作节点/推广阶段分解,结构,第一章 货量目标,PART

2、-1 预定推售货量PART-2 预定销售目标PART-3 预定蓄客目标,推售栋号：1-01 1-02 1-03 建筑类型：生产厂房6层建筑面积：50325，其中 1-01楼建面：21177，占42%1-02楼建面：21177，占42%1-03楼建面：7971，占16%销售单位：90套，其中 1-01楼单位：36套，占40%1-02楼单位：36套，占40%1-03楼单位：18套，占20%,时间目标：2009年8月-2010年12月 入市时间：2009年8月中旬 认购时间：2009年12月中旬 选房时间：2009年5月 开盘时间：2010年6月中旬,09.8 9 10 11 12 10.1 2 3

3、 4 5 6 7 8,工程节点,销售节点,基础施工,主体施工,主体完工,广场建成,全面蓄客,接受认购,正式开盘,公开选房,基建施工,大客户营销,销售目标：1.2亿元 销售均价：3000元/销售面积：40000 销售单元：约72间 目标销售率：80%,成交客户目标：72户，预计25000的销售面积中小型企业60%大中型企业：2户(约4000)中小型企业：10户(约8000)小型企业：60户(约28000)成交率目标：10%(10客1单)蓄客目标：720组，其中 大中20+中小100+小600 09年8-12月：200组(5+20+175)2010年1-3月：250组(5+30+215)2010年

4、4-6月：270组(10+50+210),09.8 9 10 11 12 10.1 2 3 4 5 6,蓄客目标,销售节点,100组,100组,720组,全面蓄客,接受认购,公开选房,大客户营销,250组,正式开盘,货量目标 小结,预定推售货量：1-01、1-02、1-03厂房一期建筑面积50325，单位90间预定销售目标：均价3000元/，销售率80%，去化约72间预定客户目标：成交率10%，累计蓄客720组(大中型企业120组),第二章 卖点对象,PART-1 项目优劣分析PART-2 产品定位解析PART-3 核心卖点提炼PART-4 目标客户圈定,地段优劣 高新产业轴心，辐射鄂东南光谷

5、南大门，陆路交通枢纽紧邻光谷核心，城市扩张方向之一富士康的带动，产业集群效应保税区将运营，助推物流发展北望武锅武钢，制造业成规模紧邻高等院校，比邻大型社区绿楔引风区域，扎根光谷绿肺远中心：距中心商业城区较远非重点：非光谷重点建设新区,8:2,交通优劣 位于光谷大道，速达光谷商圈邻城市中环线，半小时达三镇紧邻沪蓉高速，跨省路运便利毗邻武黄高速，圈内路运便利园区路网发达，出入行驶畅通邻铁路专用线，铁路运输方便区域城熟路网，便捷物流运输铁路、高速与干道，多维便捷陆运 距中心城区较远，不利职工往返距港口与机场较远，不利空、水运,8:2,规划优劣梯形地块，低容积率，阔楼间距多层建筑，多选面积，适应面广退

6、台设计，观景露台，生态办公两条主道，环形展开，人车分流中央水景，主题广场，入眼皆景产品多样，功能创新，宜产宜研配套齐全，微型新城，无忧生活绿色建筑，节能选材，持续保值出入口过少，不利园区车流畅通地面落差较大，不利货车出入,8:2,外观优劣创新产品，引领全新办公模式城南名片，代表环保园区形象德式建筑，构成严谨雅致风格层高3.6米，工作间敞亮通透环保建材，营造健康舒适环境四面开窗，日照充分自然通风间距开阔，确保私密互不影响封闭性差，部分高新企业排斥工业感弱，部分制造企业回避整体性强，部分创意企业不喜,7:3,质量优劣18年工业地产开发经验保障24项政府荣誉和资质的背书90万工业建筑的实践检验120

7、0家入住企业的共同见证国际一流设计机构的成熟规划国内一流监理单位的严格把关全框架建筑，更耐久更抗震大柱网承重，高负荷高抗压公开招标，签署质量保障宣言LEED认证，国际标准品质保障,10:0,空间优劣“弓”型布局，可分6处独立空间“品”型布局，逐层退台融入景观使用率高，公摊小，经济实用13m开间，便于放置设备和通行7.8m柱网，便于自由组合分隔 2-3面采光通风，更节能更健康3-6间独立厂房，相互干扰少300-600，满足中小型企业纯研发生产单元，利于企业发展上下层室内连通，便于垂直分隔,10:0,配套优劣两单元共双电梯，实现客货分流各单元双公卫，人性化整洁舒适水电按户计量，科学控制成本智能水电

8、系统，环保节能更省钱一期近500停车位，便利泊车环境近4000商业配套，满足日常需求公寓、体育中心，放松身心好去处光谷丰富教育资源，便于子女就学两座大型社区，满足住房需求门前公交车站，园区专车接送,10:0,景观优劣凤凰山下南望汤逊湖与后梁子湖中央水景景观，灵动点睛之笔入口主题广场，大气开阔绿化率38%，绿地6万以上景观主轴多层次渗透，通透赏景丰富园艺小品，调节工作情趣建筑融入庭院，形成“绿色围合”屋顶开辟花园，形成“立体园林”广场移植大树，树立“地标绿化”设置大型导视，突出“路标景观”,10:0,指标项地段区位交通条件项目规划建筑外观建筑质量空间使用配套设施环境景观,核心优势点光谷南大门高新

9、产业轴心辐射鄂东南发达公路网铁路专用线多维陆路交通低容积率创新产品绿色建筑生态办公城南名片德式现代标准高端商务形象品牌见证国际知名规划设计LEED认证300-600经济实用中小企业培养基 货客分梯人本主义商务配置12+h无忧 中央水景主题广场多层级通透性景观,关键词“轴”“多维”“生态”“高端”“LEED”“培养基”“12+h无忧”“工业公园”,项目整体优势明显，核心优势点提升空间很大。,富士康带动下的南光谷产群中心,便捷的立体交通网辐射鄂东南,产品多样、生态办公、产业集群,绿色环保建筑，提升企业形象,以客户为中心提供完善商务配套,芯中心卖点提炼,LEED认证，绿色建筑中央水景，主题广场低容积

10、率，高绿化率品型布局，逐层退台客货分梯，阔绰层高员工公寓，体育中心多层景观，多停车位,仅与一条主干道相邻周边均为荒地、村落周边无成熟生活配套距离光谷核心地段远非区域重点发展方向！？,当品质与距离相互博弈当空间与时间联合制衡,如何定位方能决胜千里,根本问题：,解决方向：,G1、第一代工业地产电子港G2、第二代工业地产数码港G3、第三代工业地产国企中心G4、第四代工业地产G5、第五代工业地产？,制造车间式厂房,产研一体式厂房,产学研公园式办公,多功能公园式办公,全周期生态型办公,传统的规划靠空间聚集来节省时间 光谷芯中心打破传统，首创G5体系工业地产跃升之作开创多渠道信息互递，倡导主动型特色服务，

11、弥补时间与空间距离,G5体系：,G5,LEED认证,全生命周期,12+h生活方式,I for I服务模式,低容积率,环保建材,低能源损耗,高绿化率,领先规划,产品多样,产业集群,无忧办公,综合型,管理中心,商务配套,互动型,主动型,贴心物管,商务酒店,体育中心,商业配套,软核,软核,硬核,硬核,G5详解：,商务酒店、体育中心、街区商业,中央水景、主题广场、绿色建筑,12+h生活方式,LEED认证,多层厂房、高层厂房、独栋办公,I for I主动服务,产业联动、信息共享、企业共赢,工业LEADER,领先规划、创新产品、品牌效应,专业精工造芯,第五代工业地产G5,产品服务、企业服务、客户服务,全生

12、命周期,定位总结：,光谷芯中心 是取得LEED认证的，为入驻企业提供全生命周期成长空间的，以“I for I”服务模式营造 无忧办公环境的，倡导12+小时生活方式的第五代工业地产产品。,政策,品牌,交通,景观,区位,配套,规划,追溯升华：,核心竞争力,产品定位,产品,项目优势是产品定位的物理价值基础,开发理念,产品定位是核心竞争力的理论依据,核心竞争力是开发理念的精神价值升华,概念导出：,跃升之作G5,大量公共设施：公园、文娱设施、商业街区形成微型城镇：衣食住行与工作，新都市主义生活产业集聚效应：产业布局完善，完整上下游产业链定位宗旨：无忧办公、无忧生活,郊区化办公主张,摆脱拥堵的闹市交通现状

13、将办公、娱乐与自然融合以人为本，以创新为生命开发宗旨：舒适办公与生活,无忧舒适,LEED认证？不是无忧与舒适必要因素；完善配套？人云亦云，不能形成差异化优势；全周期多样化产品？太单薄，间接因果关系,概念解析：,I for I,产品服务企业,企业服务企业,客户服务企业,LEED认证（品质保障）,贴心物管、商务配套,综合商务管理中心,共享上下游产业链,12+小时生活方式,主动型服务形式,Industrial production（工业产品）Invisible service（隐型贴心服务）Internet business(网上商务平台）,for,Intellect CO.LTD.（智力型企业）,

14、服务建议：,园区商务配套,商业配套实行租售并测，且免租1-2年。针对物流、印刷、快递、会计等商务配套企业进行公开招标，中标企业与东湖高新集团搭建资源共享平台；,一期开发实行商务配套先行政策。与无法招商入园的配套单元（如星级酒店、金融机构、大型会展等）达成联盟合作关系，形成网上信息共享平台，为入驻企业解决后顾之忧。,服务建议：,隐型主动物管服务,以静保质，通过日巡与例检，保证室内设施、公共设备、景观绿化的完好如初；,细致入微，配套服务包括：洗衣、订餐、订票、搬运、车辆保养、代办保险等；,洁尽所能，日常保洁工作尽量避开上班时间，不打扰入驻企业员工的正常工作；,服务研商，提供商务会议后勤服务，协助组

15、织、联络、礼仪、现场布置等工作。,服务建议：,综合商务管理中心,建立园区电子商务平台，板块包括：找供应、找求购、找产品、找公司、找加盟、人才招聘、专项商机、产品展示、明星企业、行业资讯等；,选派若干客服人员组成综合商务管理中心，其工作包括：商务平台的维护与信息更新，不定期组织园区企业交流活动等；,为园区企业编制配套型企业名录，搜集物流仓储、广告设计、媒体推广、行业动态、风险投资等信息；,管理园区接送员工班车的调度工作。与入驻企业的行政部门专员保持友好联络，成为企业与开发商之间的沟通纽带。,目标客户定型：具有一定经济实力的企业 有自身发展需求或外界动因 依附于环保、高新等产业 产品相对独立，产业

16、依附性较弱 工艺相对简单，无特殊技术要求潜在客户定向：经济实力较弱，但前景良好 近期投资保守，但有中远期规划 依附于其他轻工行业的加工企业 研发型、智力型、劳动密集型,购买能力,认可区域,购置计划,认可产品,有,无,暂无计划,被动需求,主动需求,不认可,认可,办公厂房,定制厂房,买地自建,需强力引导,需长期跟单,目标客户定位：轻型制造与加工企业为主 富士康、中芯国际配套企业为主 鄂东南二级城市开发区企业为主 环保、高新类产品制造为主 中小型、大中型企业为主潜在客户定位：中小型技术研发与智力服务企业 向武汉转进或扩张的华中区企业 光电、通讯、文教用品等行业 有战略规划的龙头型大企业分支,非重化工

17、业,A,本土化企业,B,高新配套业,C,环保高新类,D,产业/产品不兼容,内需/投资地方化,机械/电子类比例大,环境/资源已成熟,中小型企业,E,面积/价格更适合,配套型企业,A,葛店开发区,B,黄石开发区,C,咸宁开发区,D,机构件/机械/电子/小五金,电子仪器/机械制造/服装,大冶开发区,E,铜深加工/机电/服装,目标客户定向：富士康、中芯国际的配套企业 葛店经济技术开发区 黄石高新技术产业开发区 咸宁经济开发区 大冶经济开发区潜在客户定向：江夏区孵化后企业 华中区向武汉产业转移企业 沿海地区向内陆产业转移企业 武昌区新兴高科技企业,生物医药/电子/装备制造,服装/纺织/电子/机械,第三章

18、 主题形象,PART-1 推广工作节点PART-2 推广阶段分解,8月 10月 12月 3月 5月 6月,09年,09年,10年,10年,10年,目的,阶段主题,宣传道具,媒体,导入“双城记”紧抓来访客户锁定意向客户,2009，风云再起：工业地产“双城记”恢弘上演,1、区位图2、销售说辞3、宣传册(9月),街道口户外五电梯框架商会看光谷(待定),维护老客户积累新客户第一次认筹,品读双城记：光谷芯中心奏响G5时代华章,1、宣传册2、吊旗3、认筹DM4、工地现场围挡,电梯框架短信商会网站,稳定客户资源挖掘潜在客户卖点深入人心,光谷芯中心：芯视界芯科技芯未来,1、宣传册2、认筹软文3、系列软文4、三

19、D动画,房产网站电梯框架大型户外短信报广大客户推介,选房量4万,光谷芯中心：首创G5体系 开辟企业新纪元,1、宣传册2、系列软文3、选房DM4、开盘报广,房产网站电梯框架大型户外短信报广大客户跟踪,开盘销售2.5万方 储备2万客户,光谷芯中心：盛大开盘高性价比成就高关注度,1、宣传册2、热销软文3、热销报广,各大房产网站电梯框架短信报广,8月:宣传册文字定稿9月:宣传册设计定稿9月:沙盘模型投入制作,消化目前来访客户以国企中心为平台向光谷芯中心过渡,来访客户引导期,10月:商会做客光谷活动11月:认筹信息发布12月：公开认筹活动,小范围推广启动吸引新客户维护老客户增大客户积累。,蓄水与初次认筹

20、,1月:3D片完成制作2月：大客户营销团队3月：芯中心系列软文,线上推广启动产品卖点细化成立大客户营销团队,产品升华与客户稳定,5月:开盘户外安装5月:门户网系列软文5月:开盘报广完成,开盘预热线上推广为主线下推广为辅,开盘前预热,开盘,09年8月,09年10月,09年12月,10年4月,10年6月,本阶段活动支持,继续跟进商会拜访活动,阶段分诉求点：,1、国际企业中心第三代工业地产成功范例；2、东湖高新集团的品牌效应；3、光谷芯中心，跃升之作，第五代工业地产典范；,1、国际企业中心第三代工业地产成功范例；2、东湖高新集团的品牌效应；3、光谷芯中心，跃升之作，第五代工业地产典范；,1、国际企业

21、中心第三代工业地产成功范例；2、东湖高新集团的品牌效应；3、光谷芯中心，跃升之作，第五代工业地产典范；,1、国际企业中心第三代工业地产成功范例；2、东湖高新集团的品牌效应；3、光谷芯中心，跃升之作，第五代工业地产典范。,2009年8月：1、完成区位图、销售说辞等销售资料的准备和制做工作，并下发到销售人员手中；2、对来访国企中心的客户灌输“双城记”的概念，以国企中心作为成功范例，向客户描述光谷芯中心是东湖高新集团载誉反思的跃升之作；3、宣传册文字内容定稿；4、电梯框架以“双城记”为主题的设计定稿；5、光谷芯中心服务菜单制定初稿。,2009年9月：1、光谷芯中心宣传册设计定稿并投入印刷；2、光谷芯

22、中心项目沙盘模型投入制作；3、制定客户调查表，给国企中心新老客户、富士康配套型企业、鄂东南二级城市企业填写，总结不同类型客户对距离的意见与看法，此调查工作持续到2009年10月中旬；4、以“双城记”为主题电梯框架更新完毕；5、街道口户外设计定稿并安装到位；5、开通短信渠道，以“双城记”概念引出光谷芯中心；6、接待中心以“双城记”为主题的宣传物料设计完成，并于9月底安装到位。包括吊旗、背景版、易拉宝、展板等；7、制定光谷芯中心公开认筹方案初稿；8、制定商会做客光谷活动方案。,本阶段活动支持,展望2010，湖北各大商会做客光谷暨投资研讨会活动,阶段分诉求点：,1、国际企业中心第三代工业地产成功范例

23、；2、东湖高新集团的品牌效应；3、光谷芯中心，跃升之作，第五代工业地产典范；,1、国际企业中心第三代工业地产成功范例；2、东湖高新集团的品牌效应；3、光谷芯中心，跃升之作，第五代工业地产典范；,1、国际企业中心第三代工业地产成功范例；2、东湖高新集团的品牌效应；3、光谷芯中心，跃升之作，第五代工业地产典范；,1、区位优势：光谷南大门、邻富士康，多维陆运、辐射鄂东南；2、领先规划：低容积率、高绿化率、生态办公（中央水景、主题广场、树种选择、景观小品等）；3、完善配套：周边大型社区、园内商业配套、体育中心、员工公寓、员工食堂。,2009年10月：1、光谷芯中心G5形象面世DM单设计定稿，印刷150

24、0张；2、宣传册印刷完毕；3、3D动画投入制作阶段；4、“公开认筹”电梯框架设计定稿；5、现场工地围挡设计定稿；6、举办湖北省各大商会做客光谷活动，进行有效客户追踪；7、以“G5造芯，无忧办公”为主要内容的短信发布。,2009年11月：1、光谷芯中心G5形象DM单直邮与派发；2、“公开认筹”电梯框架安装到位；3、光谷芯中心网站页面更新完毕；4、“公开认筹”短信内容发布；5、现场工地围挡安装到位；6、客户调查分析总结完成，依据客户资料制定“光谷芯中心公开认筹方案”最终稿。,2009年12月：1、接待中心公开认筹活动销售道具准备工作；2、火爆认筹软文定稿；3、现场逼定销售技巧制定，对销售员进行集中

25、培训；4、举办公开认筹活动，依据活动效果，对2009年营销推广工作进行总结，改进2010年营销推广计划；5、制定喜迎新春，新老客户答谢活动方案。,本阶段活动支持,庆新春，新老客户答谢会、鄂东南企业家春游光谷系列活动,阶段分诉求点：,1、国际企业中心第三代工业地产成功范例；2、东湖高新集团的品牌效应；3、光谷芯中心，跃升之作，第五代工业地产典范；,1、国际企业中心第三代工业地产成功范例；2、东湖高新集团的品牌效应；3、光谷芯中心，跃升之作，第五代工业地产典范；,1、国际企业中心第三代工业地产成功范例；2、东湖高新集团的品牌效应；3、光谷芯中心，跃升之作，第五代工业地产典范；,1、区位优势：光谷南

26、大门、邻富士康，多维陆运、辐射鄂东南；2、领先规划：低容积率、高绿化率、生态办公；3、创新产品：多层厂房、退台观景、客货分流、通风采光、观景露台等；4、区域未来：南光谷产业布局、发展趋势、辐射作用等。,2010年1月：1、火爆认筹软文与认筹现场照片登陆各大房产门户网站与光谷芯中心网站；2、以火爆认筹、新春答谢为主要内容的电梯框架设计定稿，并安装到位；3、举办“喜迎新春，新老客户答谢会”活动；4、制定大客户营销方案初稿；5、接待中心新年氛围包装完毕；6、3D动画制作完毕。,2010年2月：1、发送拜年短信，告知光谷芯中心工程进展情况；2、围绕“芯中心、芯视界、芯科技、芯未来”为主题的系列软文定稿

27、；3、制定“鄂东南企业家春游光谷”活动方案初稿；4、大客户营销方案定稿，组建大客户营销团队。,2010年3月：1、以“鄂东南企业家春游光谷”为切入点的商务杂志硬广设计定稿并发布，通过来电、来访量来确定该推广渠道是否沿用；2、大客户营销团队深入二级城市各个开发区对光谷芯中心进行主动式营销；3、系列软文登陆各大门户房地产网站；4、“鄂东南企业家春游光谷”活动方案定稿。,本阶段活动支持,G5产品推介活动、2009年5月光谷芯中心公开选房活动,阶段分诉求点：,1、国际企业中心第三代工业地产成功范例；2、东湖高新集团的品牌效应；3、光谷芯中心，跃升之作，第五代工业地产典范；,1、国际企业中心第三代工业地

28、产成功范例；2、东湖高新集团的品牌效应；3、光谷芯中心，跃升之作，第五代工业地产典范；,1、国际企业中心第三代工业地产成功范例；2、东湖高新集团的品牌效应；3、光谷芯中心，跃升之作，第五代工业地产典范；,1、LEED认证：绿色建筑、环保建材（详解）、获得更高物业价值等；2、全生命周期：产品多样（多层、高层、独栋等）、产业集群效应（武锅、武重、富士康、中芯国际等）、丰富人才资源（各大高等学府云集）；3、12+小时生活方式：商务配套、商业配套、体育中心、员工公寓、大型社区、员工食堂；4、I for I服务：综合商务管理中心、贴心物管等；5、价格确定后，强调高性价比概念，低成本购入第五代工业地产典范

29、力作，物业升值前景乐观。,2010年4月：1、举办“鄂东南企业家春游光谷”活动，获取50组有效客户资源，分派给销售员做电话追踪；2、“鄂东南企业家春游光谷”活动软文定稿并发布；2、制定5月公开选房活动方案；3、大客户营销工作继续跟进，组织小规模产品推介活动；4、3D动画在接待中心循环播放；5、以“G5体系”与“公开选房”信息为主的DM定稿，印刷1000份直邮或派发；6、“公开选房”电梯框架设计定稿。,2010年5月：1、完成公开选房活动销售道具准备工作；2、发送“公开选房”短信内容；2、“公开选房”电梯框架安装到位；3、“盛大开盘”电梯框架设计定稿；4、“盛大开盘”户外广告设计定稿并安装到位；

30、5、举办公开选房活动；6、制定6月开盘活动方案；7、“盛大开盘”报媒硬广设计定稿；8、以“G5体系”与高性价比为主要内容的系列软文定稿。,本阶段活动支持,2009年6月，光谷芯中心盛大开盘活动,阶段分诉求点：,1、国际企业中心第三代工业地产成功范例；2、东湖高新集团的品牌效应；3、光谷芯中心，跃升之作，第五代工业地产典范；,1、国际企业中心第三代工业地产成功范例；2、东湖高新集团的品牌效应；3、光谷芯中心，跃升之作，第五代工业地产典范；,1、国际企业中心第三代工业地产成功范例；2、东湖高新集团的品牌效应；3、光谷芯中心，跃升之作，第五代工业地产典范；,1、LEED认证：绿色建筑、环保建材（详解

31、）、获得更高物业价值等；2、全生命周期：产品多样（多层、高层、独栋等）、产业集群效应（武锅、武重、富士康、中芯国际等）、丰富人才资源（各大高等学府云集）；3、12+小时生活方式：商务配套、商业配套、体育中心、员工公寓、大型社区、员工食堂；4、I for I服务：综合商务管理中心、贴心物管等；5、价格确定后，强调高性价比概念，低成本购入第五代工业地产典范力作，物业升值前景乐观。,2010年6月：1、接待中心开盘氛围包装；2、完成开盘活动销售道具准备工作；3、“盛大开盘”报广登陆各大主流报媒，同时进行G5体系与高性价比的系列软文炒作；4、盛大开盘短信发布；5、盛大开盘电梯框架安装到位；6、举办一期一组团开盘活动；7、热销软文定稿；8、根据开盘销售情况，对2010年上半年营销推广工作进行总结，制定2010年下半年营销推广计划。,感谢东湖高新集团领导！,伟业顾问武汉光谷芯中心项目组2009年8月18日,