沈阳联东工业地产项目总体概念定位（121页） .ppt

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1、,联东工业地产项目,项目总体概念定位,沈阳工业地产扫描,1,蒲河片区投资情况分析,3,4,研究分析,5,项目基本情况解读,沈阳城市战略意义,2,项目总体定位,内容提要,总部办公、文化创意产业产品建议,6,Part1:沈阳城市战略意义,在第一部分中，主要介绍沈阳对全国、对东北、以及对沈阳自身发展过程的战略意义。,Part1:沈阳城市战略意义,在全国看沈阳,在东北看沈阳,在沈阳看沈阳,沈阳城市小结,沈阳靠近京津唐经济圈，是支撑沿海开发区的工业基地和促进西部经济开发的先导城市，是全国资金、产品、信息、人才等生产要素输出的主要聚集地之一。在东北地区选择条件较好的沈阳经济区进行新型工业化综合配套改革试验

2、，对于加快东北老工业基地振兴进程,形成东西中互动、优势互补、相互促进、共同发展的全国区域发展新格局至关重要。沈阳在接受来自沿海等发达地区的产业梯度转移方面，具有无可比拟的优势。,1、在全国看沈阳：沿海经济的后花园，区域发展的新格局，产业转移的承接区域,Part1:沈阳城市战略意义,在全国看沈阳,在东北看沈阳,在沈阳看沈阳,沈阳城市小结,2、在东北看沈阳：全国唯一的新型工业化综合配套改革试验区,2010年4月6日，沈阳经济区获批为全国唯一的新型工业化综合配套改革试验区。这是继2009年7月2日辽宁沿海经济带开发开放上升为国家战略之后，国家赋予辽宁乃至东北老工业基地全面振兴的又一重大战略机遇和宝贵

3、政策支持。沈阳经济区作为东北老工业基地的核心区和典型代表，开展综合配套改革试验，不仅有利于加快解决自身体制性和结构性矛盾，激活发展潜力，增强发展动力，而且有利于优化提升东北地区产业结构，对东北老工业基地产生巨大的示范效应。,Part1:沈阳城市战略意义,在全国看沈阳,在东北看沈阳,在沈阳看沈阳,沈阳城市小结,3、在沈阳看沈阳：为推动城市的快速发展，沈阳规划指明，已由单核发展，进入多核发展阶段。,单核扩张,沈阳06年以前的发展方式属于典型的单核发展，和平区是城市唯一的核心区，承载整个城市的核心功能,多核扩张,多核发展有利于城市的均衡发展，分散城市发展的压力，新核心将成为城市发展的新动力，将拉动城

4、市的快速发展。,都市群形成,外围城市,外围城市,外围城市,外围城市,大沈阳经济圈是在多核扩张的基础上，发展壮大为都市群的结果。,Part1:沈阳工业地产扫描,在全国看沈阳,在东北看沈阳,在沈阳看沈阳,沈阳城市小结,随着城市的发展，沈阳开始新一轮的对外扩张,西部规划铁西新城、北部规划沈北新区、南部规划浑南新区。随着城市的发展，沈阳在原有基础上，开始新一轮扩张，城市往外环线全面扩张。,浑南新城,铁西新城,沈北新城,沈城市区,东部,Part1:沈阳城市战略意义,在全国看沈阳,在东北看沈阳,在沈阳看沈阳,沈阳城市小结,小结：沈阳的快速发展，为工业地产的迅速发展提供了广阔的空间,沈阳成为沿海经济的后花园

5、；开创区域发展的新格局；产业转移的承接中心。,全国唯一的新型工业化综合配套改革试验区，优化提升东北地区产业结构，对东北老工业基地产生巨大的示范效应。,全国唯一的新型工业化综合配套改革试验区，优化提升东北地区产业结构，对东北老工业基地产生巨大的示范效应。,全国看沈阳,东北看沈阳,沈阳看沈阳,Part2:沈阳工业地产扫描,第二部分主要是对沈阳市工业地产的情况进行描述，同时在此对沈阳工业地产的典型项目进行描述，并据此总结出沈阳工业地产的特征。说明：本部分中只是针对南部、西部、东部的工业产业元进行介绍，由于沈北片区中的工业地产项目将呈现出自身的不同走势，因此在介绍沈北区域情况时，进行重点描述。,Par

6、t2:沈阳工业地产扫描,沈阳工业发展伴随八个优势产业的确立和做大做强、工业领域企业搬迁改造、招商引资大规模展开，企业和产业越来越向特定区域集中，历史性地改变了沈阳工业发展的地区布局，形成了产业特色比较鲜明的“东汽、西重、南高、北农”的四大发展空间。,1、沈阳工业地产划分：产业特色鲜明的“东汽、西重、南高、北农”的四大发展空间,沈阳工业地产划分,各片区典型项目介绍,沈阳工业地产小结,Part2:沈阳工业地产扫描,沈阳工业地产划分,各片区典型项目介绍,沈阳工业地产小结,基于城市的四大发展空间，沈阳的工业园分布主要集中于浑南、沈北、铁西、东部四个区域,北部片区工业园包括 中小企业园 光电产业园,南部

7、片区典型项目新加坡工业园,西部片区工业园包括 台商工业园 美国工业村 日本产业园,从地理位置上来看，浑南、沈北和铁西成为工业园的主要聚集区，各有3-4个规模较大的工业园正在运作。从工业园所属行业来看，浑南片区以高新技术产业为主的产业园，更多依靠政策聚合作用形成，多是针对外资企业及纳税大户企业，进驻企业以数字医疗设备、半导体装备、高性能数控系统、生物医药、子午线轮胎成为主；沈北片区形成农业深加工和光电产业和电子信息产业为主的产业园；铁西片区主要依托宝马的生产基地，形成以汽车配套产业为主的制造业工业园；东部片区也是依托宝马、通用、金杯三个整车厂，吸引相关的汽车配套产业进驻，形成汽车配套产业的工业园

8、。,东部片区工业园包括 致远工业园,Part2:沈阳工业地产扫描,沈阳工业地产划分,各片区典型项目介绍,沈阳工业地产小结,1、南部区域典型项目：新加坡工业园,1）各项基本数据占地面积：总占地面13.6万平方公里 一期、二期占地面积2.6万平方公里 共分三期开发开 发 商：沈阳浑南新区和新加坡腾飞公司 合作开发建设容 积 率：0.8项目地址：沈阳市浑南新区文溯街16号,2）产品形式,Part2:沈阳工业地产扫描,沈阳工业地产划分,各片区典型项目介绍,沈阳工业地产小结,3、总体规划,4、进驻企业情况清华同方、东软股份、昂立信息、方大半导体照明、东软飞利浦医疗设备、新松医疗、通用电器、瑞祥风能设备、

9、新松机器人、沈阳科学仪器研制中心、东芝电梯、沈阳通用透平机械、诺康医药、绿洲生物,总体布局总体概括为“三心、四带、九园”三心：即知识创新中心、管理服务中心、科技博览中心。四带：即支撑服务产业带、创新密集产业带、知识密集型电子信息技术产业带、技术密集型电子信息技术/高新技术制造产业带。九园：即创新湖公园、高新技术产业园（2个）、高新技术/电子信息技术产业综合园、现代物流产业园、电子信息技术制造产业园（2个）、公寓居住园（暂时未动工建设）。,房市金碟,Part2:沈阳工业地产扫描,沈阳工业地产划分,各片区典型项目介绍,沈阳工业地产小结,5、优惠政策提高固定资产折旧率。东北地区工业企业的固定资产（房

10、屋、建筑物除外），可在现行规定折旧年限的基础上，按不高于 40的比例缩短折旧年限。缩短无形资产摊销年限。东北地区工业企业受让或投资的无形资产，可在现行规定摊销年限的基础上，按不高于 40的比例缩短摊销年限。但协议或合同约定有使用年限的无形资产，应按协议或合同约定的使用年限进行摊销。提高计税工资税前扣除标准。东北地区企业的计税工资税前扣除标准提高到每月人均 1600元，具体扣除标准由省级人民政府根据当地平均工资水平，在不超过上述限额内确定 扩大增值税抵扣的具体行业范围。其中包括装备制造业、石油化工业、冶金业、船舶制造业、汽车制造业、农产品加工业等行业。,房市金碟,Part2:沈阳工业地产扫描,沈

11、阳工业地产划分,各片区典型项目介绍,沈阳工业地产小结,新加坡工业园中入驻企业清华同方,新加坡工业园中入驻企业苏宁物流工厂,新加坡工业园中厂房立面,新加坡工业园中厂房绿化,房市金碟,Part2:沈阳工业地产扫描,沈阳工业地产划分,各片区典型项目介绍,沈阳工业地产小结,2、西部区域典型项目：美国工业村,1）各项基本数据占地面积：总占地面26万平方公里 厂房总占地面积16万平方公里 厂房总建筑面积15万平方公里 共分三期开发开 发 商：上海美东有限公司容 积 率：0.9,2）产品形式,项目鸟瞰图,房市金碟,Part2:沈阳工业地产扫描,沈阳工业地产划分,各片区典型项目介绍,沈阳工业地产小结,3）相关

12、配套美国工业村并无具体的功能分区，仅仅以工业厂房为主，同时园区会提供食堂、宿舍、仓库及少量的娱乐设施。,4）进驻企业由于华晨宝马新厂区进驻铁西带来的利好因素下，美国工业园主要吸引宝马配套产业的进驻，目前处于前期洽谈的过程，还没有企业进行进驻。,5）优惠政策美国工业村会对进驻企业的知名度、规模等情况进行评估，并给予相关在租金方面的优惠政策。,房市金碟,Part2:沈阳工业地产扫描,沈阳工业地产划分,各片区典型项目介绍,沈阳工业地产小结,美国工业村绿化图片,美国工业村厂房图片,美国工业村厂房图片,房市金碟,Part2:沈阳工业地产扫描,沈阳工业地产划分,各片区典型项目介绍,沈阳工业地产小结,3、西

13、部区域典型项目：日本工业园,1）各项基本数据占地面积：总用地70万平，一期占地面积40 万平，另有30万平备用地容 积 率：0.8开 发 商：香港骏盛股份、沈阳金福特投资 有限公司和沈阳经济技术开发区 合作开发建设,2）产品形式,房市金碟,Part2:沈阳工业地产扫描,沈阳工业地产划分,各片区典型项目介绍,沈阳工业地产小结,3）总体规划在园区西北角设立总部及研发中心，规划为15层，1-4层为会议中心及配套设施，5-15层为总部及研发中心。,4）进驻企业SK化研株式会社、松下株式会社、高桥幕墙工业株式会社、东京钢铁株式会社、日本鹿岛建设株式会社、富士PS株式会社、沈阳诺亚方舟资讯有限公司,5）优

14、惠政策,房市金碟,Part2:沈阳工业地产扫描,沈阳工业地产划分,各片区典型项目介绍,沈阳工业地产小结,日本工业园园区绿化,日本工业园厂房立面,日本工业园厂房立面,Part2:沈阳工业地产扫描,沈阳工业地产划分,各片区典型项目介绍,沈阳工业地产小结,4、西部区域典型项目：台商工业园,1）各项基本数据占地面积：4.6万平建筑面积：10万平开 发 商：裕景国际开发有限公司容 积 率：2,2、产品形式,Part2:沈阳工业地产扫描,沈阳工业地产划分,各片区典型项目介绍,沈阳工业地产小结,3、相关配套每套工业产品包括一个约800平的厂房和一个约314平的商务别墅，每套产品处在一个小院中，彼此相互独立。

15、因此未进行整体的配套规划。,4、进驻企业目前进驻企业的行业较杂，同时受到面积的限制，进驻企业的规模较小，档次较低。,5、优惠政策台商工业园目前没有任何优惠政策,Part2:沈阳工业地产扫描,沈阳工业地产划分,各片区典型项目介绍,沈阳工业地产小结,5、东部区域典型项目：致远工业园,1）各项基本数据一期面积：一期为标准厂房，占地面积为11 万平方米，建筑面积为7万平方米。二期面积：二期为定制厂房，占地面积为7 万平，建筑面积为4万平开 发 商：上海致远创业投资有限公司容 积 率：一期容积率为0.65，二期容积率为 0.6,2、产品形式,Part2:沈阳工业地产扫描,沈阳工业地产划分,各片区典型项目

16、介绍,沈阳工业地产小结,3、相关配套园区中规划一座综合楼，内有食堂及小型的休闲区域。,4、进驻企业华晨宝马3系整车车间、中远物流等,5、优惠政策致远工业园暂时无任何优惠政策。,Part2:沈阳工业地产扫描,沈阳工业地产划分,各片区典型项目介绍,沈阳工业地产小结,园区厂房立面,园区景观,园区进门处门岗,Part2:沈阳工业地产扫描,沈阳工业地产划分,各片区典型项目介绍,沈阳工业地产小结,1、区域小结：目前沈阳工业园依靠政策及政府的大力引导所形成，浑南、铁西、东部三个片区的区域特征明显。,各片区区域特征明显，浑南以高新技术为主导，形成高新技术区。铁西以宝马生产区为依托，形成以制造业为主的现代建筑产

17、业园，东部依托宝马的装配基地，形成欧盟经济区，,铁西、浑南、东部各经济技术开发区及下设产业园的形成，均主要依赖于政策的引导和政府大力度的招商引资行为。,形成依靠政策引导,各片区功能明确,各产业园依靠政策引导形成,Part2:沈阳工业地产扫描,沈阳工业地产划分,各片区典型项目介绍,沈阳工业地产小结,2、项目小结：目前沈阳的工业地产处于处于初级阶段。相关的功能结构、园区景观、配套服务还有较大的提升空间。,整个全区的功能仅仅以生产为主，缺乏相关产业链条的扩展与创新。,大多数的园区内没有入口处的主景观，及相关景观带的规划。,仅仅包括员工宿舍及小型的超市，缺少相关健身、娱乐等配套服务。,工业园内产品以厂

18、房为主,园区内绿化面积较少,园区内配套设施不健全,Part3:蒲河片区投资情况分析,第三部分针对本案所在的蒲河片区进行系统的介绍，包括蒲河片区的产业环境和区域规划，同时对蒲河片区内的重点项目进行详细的说明，以此总结出蒲河片区的工业地产独有的特征。,Part3:区域投资环境简析,区域规划,产业环境,重点项目,片区小结,国务院批准的全国第四个新区沈北新区位于东北中心城市沈阳的北部，2006年10月份经国务院批准正式成立，是继上海浦东、天津滨海郑州郑东之后国务院批准的第四个新区。新区规划面积1098平方公里，人口40万，具体布局为“一城一区”。一城：就是沈北新区尽南端和沈阳市接壤的蒲河新城，总面积2

19、70平方公里是我们建设东北第一生态新城市 核心区。主要分为三个区：道义经济区、虎石台经济区和辉山经济区。一区：就是北部的新城子现代农业经济区，总面积828平方公里，重点发展农村的城镇化、农业的产业化。,1、沈北区域规划：沈北新区是国务院批准的第四个新区，具体布局为“一城一区”,Part3:区域投资环境简析,区域规划,产业环境,重点项目,在辉山区域形成以玉米精深加工产业为龙头，建设全国最大、最好的农产品深加工中心和研发中心。在虎石台区域规划面积8平方公里的中央商务区，全力引进大型公建、商贸、旅游、休闲等现代服务业项目。依托沈北新区的区位、交通和产业优势，建设东北最大的工业原材料交易中心和物流中心

20、；以文化传媒产业为龙头，建设成为东北最具竞争力和活力的中小企业集聚中心和创业中心。在道义区域规划以光电产业和电子信息产业为龙头的东北地区最具影响力的高新技术产业创新中心。依托蒲河生态走廊，建设成为东北地区生态环境最优的居住中心。,2、沈北新区的六大空间布局,片区小结,Part3:区域投资环境简析,区域规划,产业环境,重点项目,1、在政府的大力支持下，沈北新区产业园形成了富有活力的产业环境,截止至2006年，沈北新城实现各项经济指标如下：新城完成地区生产总值111亿元，同比增长24.7%；规模以上工业总产值311.7亿元，同比增长61.4%；固定资产投资148.7亿元，同比增长25%；实际利用外

21、资1.68亿美元，同比增长53.8%。,目前，新城规模以上企业达到236家，规模以上工业总产值311.7亿元，引进世界500强企业12家（百事可乐、韩国希杰、TNT物流），拥有红梅牌味精、富友牌玉米种子、好利来牌月饼等3家中国名牌产品，11个辽宁省名牌产品，国家级农业产业化龙头企业16家，国内外知名企业90余家。,总体情况,入驻企业,片区小结,Part3:区域投资环境简析,区域规划,产业环境,重点项目,2、沈北新区政逐步完善各项基础设施,道路工程。以101、203、102国道及沈闫线为代表的南北畅通工程，按照双向8排道的城市路网改造标准已全线竣工。同时，以沈北开发大道、蒲河大道、物流大道为重点

22、的东西贯通工程，已将新城内的各个区域连成一片。绿化工程。对主干道两侧各退出3050米进行高标准绿化，建设生态公园，绿化山体，沿河建绿带。2007年，新城 将围绕水系绿化、单位庭院绿化和主干道绿化，新增绿地629万平方米。水系改造工程。用水系来增强新城吸引力。总投资15亿元，对蒲河进行全线改造，形成沈阳市“南有浑河、北有蒲河”的城市新景观。园区配套工程。进一步完善玉米工业园、光电（信息）产业园、物流产业园、中小企业产业园路网结构；全面实施燃气、给水、电信、电力、热力、污水处理等配套工程。,片区小结,Part3:区域投资环境简析,区域规划,产业环境,重点项目,3、在政策的聚合作用下，沈北也形成诸多

23、的工业园,光电产业园主体产业：电子产业,中小企业园主体产业：食品加工,片区小结,Part3:区域投资环境简析,区域规划,产业环境,重点项目,1、重点项目介绍：光电产业园,1）各项基本数据占地面积：16万平。建筑面积：15万平容 积 率：0.9,2、产品形式,片区小结,3、相关配套园区内配备综合楼，内设有员工宿舍和小型超市、及物业办公室。,4、进驻企业辽宁中卫医药食品、沈阳事远望科技、沈阳新锦精密仪器仪表辽宁北海布伦特石油、沈阳科工测试设备、德信科技、步阳门业、沈阳西子航空、沈阳荣光机械制造,5、优惠政策享受省市税收的相关政策扶持，还可以享受沈北新区提供的优惠政策，但目前园区已经全部投入使用，故

24、具体政策无法详细了解,Part3:区域投资环境简析,区域规划,产业环境,重点项目,片区小结,园区厂房,园区导视,园区绿化,Part3:区域投资环境简析,区域规划,产业环境,重点项目,片区小结,Part3:区域投资环境简析,区域规划,产业环境,重点项目,2、重点项目介绍：中小企业园,1）各项基本数据占地面积：5万平。开 发 商：沈北新区建设开发有限公司项目地址：辉山农业高新区耀阳路18号,2、产品形式,片区小结,3、相关配套园区内配备综合楼，内设有员工宿舍和小型超市、及物业办公室。,4、进驻企业沈阳电力设备有限公司、沈阳天达航空科技有限公司、沈阳飞驰科技有限公司、沈阳米旗食品有限公司、沈阳爱尔创

25、新材料有限公司、沈阳王氏天兴蜂蜜有限公司,5、优惠政策享受省市税收的相关政策扶持，还可以享受沈北新区提供的优惠政策，但目前园区已经全部投入使用，故具体政策无法详细了解,Part3:区域投资环境简析,区域规划,产业环境,重点项目,片区小结,园区厂房,园区情况,进驻企业,Part3:区域投资环境简析,区域规划,产业环境,重点项目,片区小结,Part3:区域投资环境简析,区域规划,产业环境,重点项目,片区小结,1、区域小结：沈北片区自身蕴含了巨大的发展潜力，但在发展过程中，依然存整体定位缺乏有力支撑、新兴产业认知度低等问题。,目前沈北区域给出了六大功能定位，但目前的工业园规模偏小，导致文化创意产业、

26、中央商务区等新兴产业侧认知度较低，使得整体功能定位均缺乏相关的大型工业园区给予有力的支撑。,产业园规模较小,新兴产业认知度抵,区域整体定位缺乏有力支撑,Part3:区域投资环境简析,区域规划,产业环境,重点项目,片区小结,2、市场小结：沈北片区的其余工业园区与本案的竞争关系较弱,经调研后了解发现，沈北片区内工业园项目大多已经投入使用，或者处于项目前期阶段，尚未开展招商工作，因此与本案的竞争关系较弱,3、项目小结：诸多项目中产品单一；配套、服务设施较差。,沈北的工业园内，更多为客户提供工业厂房，产品类型单一，忽视客户用于办公、交流的其他类型产品，无法对产业链条上的高端客户进行吸纳。,整体的服务配

27、套不完善。整个园区内大型的景观带，及供园区内人员使用大型的商务洽谈中心、购物健身中心、及相关的商业配套。,本案面临竞争关系较弱,诸多项目产品类型单一,配套服务意识较差,Part4:项目自身条件解读,第四部分主要是联东企业以及本案的项目情况进行介绍,Part4:项目基本条件解读,联东企业,本案产品特征,简要小结,集团实力雄厚北京联东投资（集团）有限公司（简称联东集团）公司注册资金3.2亿，是集建筑模板和钢结构研发、制造、租售、建筑总承包、地产开发、金融投资、物流贸易等业务于一体的集团公司，并由分布于北京、天津、唐山、西安等地的子公司组成。,工业地产操盘经验丰富 光联工业园位于中关村科技园区光电一

28、体化产业基地，是联东集团于2003年投资2.5亿元兴建的集光机电、科工贸于一体的国际化工业园区。联东U谷北京项目位于亦庄产业新城中心，北京中关村科技园区金桥科技产业基地内，与北京经济技术开发区相连，占地1300亩，规划建筑面积100万平。,房市金碟,Part4:项目基本条件解读,联东企业,本案产品特征,简要小结,1、各项基本数据占地面积：100万平建筑面积：120万平容 积 率：1.2开 发 商：联东集团项目地址：沈北新区蒲河大道,2、产品形式,房市金碟,Part4:项目基本条件解读,联东企业,本案产品特征,简要小结,3、相关规划计划于明年在规划大型的总部办公与文化创意产业工业园,4、进驻企业

29、目前进驻企业有国际纸业、上海的汽车配套相关企业及北京生物医药的相关产业,5、优惠政策结合国家、省、市有关扶持政策，沈北新区对符合条件的入区企业给予更多的优惠政策。除上述政策外，对于世界500强企业，联东U谷还根据实际情况给予更多的优惠政策,房市金碟,百万平超大规模的大盘，使我们具备成为区域领跑者的先决条件，诸多企业的进入，有利于整个区域认知度的提升,在北京等地操作过多个大型工业地产地产项目，在操盘的过程中积累了丰富的经验。,Part4:项目基本条件解读,联东企业,本案产品特征,简要小结,北京联东投资（集团）有限公司,公司注册资金3.2亿，是集建筑模板和钢结构研发、制造、地产开发、金融投资、物流

30、贸易等业务于一体的集团公司，并由分布于北京、西安等地的子公司组成。,3、规模优势：大规模提升整个区域的认知度,2、经验优势：工业地产操盘经验丰富,1、企业优势：资金实力雄厚,在下半年，本案将陆续规划总部办公、文化创意产业等功能片区，在顺应整个沈北片区规划的同时，也利于园区内企业整合 不同行业的资源。,4、规划优势：多种规划整合不同行业资源,房市金碟,Part5:项目总体定位,第五部分主要是对本案的核心价值进行梳理，从而给出本项目的总体定位。,房市金碟,Part5:项目总体定位,1、天时：沈北新区蕴含无限潜力，成为拉动沈阳经济的新极点。,主题概念,项目定位,客源定位,核心价值,房市金碟,Part

31、5:项目总体定位,2、地利：片区内工业园产品与本案的竞争关较弱。,光电产业园（已投入使用）主体产业：电子产业,中小企业园(已投入使用)主体产业：食品加工,主题概念,项目定位,客源定位,核心价值,房市金碟,Description of the contents,Part5:项目总体定位,主题概念,项目定位,客源定位,3、人和（项目自身价值）：,核心价值,3、规模优势：大规模提升整个区域的认知度,2、经验优势：工业地产操盘经验丰富,1、企业优势：资金实力雄厚,4、规划优势：多种规划整合行业资源,联东，占据天时、地利、人和 注定成为区域的领跑者,联东，将以卓越不凡的气度 开拓沈阳工业地产的新篇章,主

32、题概念 构筑活力创意工业地产核心区,Part5:项目总体定位,主题概念,项目定位,客源定位,核心价值,商贸、流通、咨询、投资等行业,设计、文化创意、媒体、信息等行业3,房地产、旅游、会展、商业等行业,2,3,4,1,原材料、机械、制造、化工等行业,1、行业构成：,内 核,Part5:项目总体定位,主题概念,项目定位,客源定位,核心价值,2、客源属性构成：,成长型企业（设计创意文化）,国际化品牌企业机械制造业,成长型企业（中小型制造业）,本土品牌企业投资贸易制造业,战略合作者,Part6:总部办公、文化创意产业产品建议,第六部分中，我们将给出总部办公和文化创意产业的相关概念，并给出目前沈阳市场中

33、两种形态的情况说明，并引用北京、上海等典型性项目进行案例说明后，给出本案的相关产品建议。,Part6:总部办公、文化创业产业产品建议 壹、总部办公,典型案例,沈阳现状,产品建议,总部办公概念,企业将总部迁移到中心城市，可以利用中心城市的科技、人才、信息、市场等优势寻求快速发展。,“总部办公”：通过特有的优势资源吸引企业总部集群布局，形成总部集聚效应，并通过“总部制造基地”功能链条辐射带动生产制造基地所在区域发展，由此实现不同区域分工协作、资源优化配置的一种经济形态。,总部办公,中心城市通过留下总部、吸引总部聚集带动服务业发展，实现城市结构升级、产业转换和功能提升。,欠发达地区,中心城市,1、总

34、部办公：将成为沈阳城市转型的重要支撑产业,典型案例,沈阳现状,产品建议,总部办公概念,Part6:总部办公、文化创业产业产品建议 壹、总部办公,跨国公司总部,高新技术园区,近郊生产性服务业基地,新型创意产业园,现代服务业集聚区,城市CBD地区,总部办公发展网络,1、目前沈阳的总部办公仍以CBD为主。,地区总部,投资型总部,贸易型总部,总部类型,典型案例,沈阳现状,产品建议,总部办公概念,Part6:总部办公、文化创业产业产品建议 壹、总部办公,2、沈阳的总部办公处于起步阶段，目前仅有沈北一家。,1）项目名称：东北总部办公基地 占地面积：24000亩 建筑面积：2010万平 规 划：分三期开发，

35、西区为独栋总部楼区 中部生活区、东部蒲河区，首批承建 的总部基地西区占地月7000亩，建筑面 积为500万 西区容积率：1.1 西区绿化率：50%地理位置：沈北新区蒲河大道888号,典型案例,沈阳现状,产品建议,总部办公概念,Part6:总部办公、文化创业产业产品建议 壹、总部办公,2)产品形式,3)相关配套,五星级酒店、高档商业、娱乐、5A写字间、总裁官邸、总部小公寓,总体鸟瞰图,产品形态,配套规划图,典型案例,沈阳现状,产品建议,总部办公概念,Part6:总部办公、文化创业产业产品建议 壹、总部办公,1、上海中邦MOHO,中邦区位图,中邦鸟瞰图,占地面积：12万平米总建筑面积：7.2万平米

36、容积率：0.6绿化率：36开发商：上海中邦置业（集团）有限公司景观设计单位：米丘景观设计事务所,项目四至：东：浦东运河西：运河路交通配套：轨道2号线东延伸段、A30国 道、川虹线，东川线（王桥路 站）项目地址：浦东新区王桥10001024号,1）项目技术指标,典型案例,沈阳现状,产品建议,总部办公概念,Part6:总部办公、文化创业产业产品建议 壹、总部办公,多层办公楼独栋商务别墅中邦置业办公楼健身中心Tao 美术馆餐厅,办公楼采用独栋别墅建造风格，部还可分割成四间小型办公室。建筑形态：31栋独立别墅，5幢7层大楼单层建筑面积：338625平米，地上共3层（局部2层）,2）规划布局,典型案例,

37、沈阳现状,产品建议,总部办公概念,Part6:总部办公、文化创业产业产品建议 壹、总部办公,3）园区实景,典型案例,沈阳现状,产品建议,总部办公概念,Part6:总部办公、文化创业产业产品建议 壹、总部办公,4）产品细节,产品细节车位地下车位239个，每户配置8-10个，可通过楼梯直接入户或登上活动平台。结合采光洞口设置绿化种植空间，起到改善地库空气与美化环境的作用。,产品细节绿化绿化种植因地制宜，与功能密切结合。植株讲究高、中、低层次搭配；形成立体绿化氛围。园区小品、步行小道采用花砖拼砌，亲切、自然。,典型案例,沈阳现状,产品建议,总部办公概念,Part6:总部办公、文化创业产业产品建议 壹

38、、总部办公,5）园区配套,硬件配套：6500平米的酒店式商务会所,配置了网络视频会议厅、多媒体影视厅、商务套房、室内游泳池、健身中心、中西式餐厅等场所。通过完善的商务、休闲设施和专业的商务服务套餐，体验出现代建筑、现代生活、现代办公”于一体的全新商务模式。软件配套：享有减征企业所得税、进口免税、增值税免税、进料保税、不实行配额、许可证管理、区 内物流、入区退税、外汇管理、注册资本金及进出口经营权等各项开发区企业所拥有的优 惠政策。,陶家宅的景观设计，实现了古典建筑意境与现代建筑环境之间的和谐过渡。玻璃材质的半通透主入口，抽象了园林要素廊，同时也完成了新与旧之间似有若无的联系。室内的重新设计，使

39、陶家宅最终完成了从私人住宅到公共建筑的功能转换。古宅室内被划分为四个功能区：展示厅、接待中心、茶室会客及设备服务区。目前陶家宅主要作为中邦酒店式商务会所的大堂吧,是接待来宾的重要场所，主要功能包括展示区、前台接待、钢琴吧、红酒吧、雪茄吧及部分配套客房。,典型案例,沈阳现状,产品建议,总部办公概念,Part6:总部办公、文化创业产业产品建议 壹、总部办公,6）人文景观,典型案例,沈阳现状,产品建议,总部办公概念,Part6:总部办公、文化创业产业产品建议 壹、总部办公,2、上河商务园,项目地址：上海南汇南芦公路193号开发商：美住实业有限公司占地面积：340000（一期152279.5）用地面积

40、：36794.9建筑面积：108883(地上73663,地下35220）总共规划：140余幢研发楼及1幢商务会所面积段：350-600楼层：地下1层，地上2层容积率：0.48绿化率：35 开盘时间：2007-05-02入住时间：2008-12-31销售单价：8000-9700元/平方米单套总价：420-600万元,1）基本技术指标,典型案例,沈阳现状,产品建议,总部办公概念,Part6:总部办公、文化创业产业产品建议 壹、总部办公,总建筑面积约15000平方米，按照五星级酒店的风格及配套要求设计。豪华欧式大堂设计，西餐厅、咖啡馆、酒吧、中式餐厅、精品店一应俱全。高档商务套房及SPA休闲馆、大型

41、国际配置会议厅及相应配套的中、小型会议厅。二期规划网球场，河道亲水平台，释放商务外的自然活力。,2）企业会所,典型案例,沈阳现状,产品建议,总部办公概念,Part6:总部办公、文化创业产业产品建议 壹、总部办公,3、亮点分析,1）绿化丰富，园区内树种较多，高低错落，形成丰富的立体绿化景观。,中邦MOHO园区照片,典型案例,沈阳现状,产品建议,总部办公概念,Part6:总部办公、文化创业产业产品建议 壹、总部办公,2）园区内注重细节，有较多显现工业总部项目的小品，刚性的小品线条和柔性的绿化相得益彰，完美的融合。,中邦MOHO园区照片,典型案例,沈阳现状,产品建议,总部办公概念,Part6:总部办

42、公、文化创业产业产品建议 壹、总部办公,3）配套设施十分齐全，配置了网络视频会议厅、多媒体影视厅、商务套房、室内游泳池、健身中心、中西式餐厅等场所，同时还在园区内增设人文景观，整体上提升园区的品质感。,中邦MOHO商务会所照片,人文 1）道路、溪流、片区命名等,生态 2）入户花园、露台等,创意 2）主题雕塑等,亲水 2）水池、人工湖、喷泉等,时尚 2）时尚展示交流、会展中心等,休闲 2）咖啡厅、户外休憩设施等,5/11/2009,Page 141,国际化商务花园,1）河岸、桥与水乡文化,1）生态湿地,1）建筑风格、色彩、造型,1）流行艺术景观休闲长廊,1）室内外运动场馆设施,Part-,典型案

43、例,沈阳现状,产品建议,总部办公概念,Part6:总部办公、文化创业产业产品建议 壹、总部办公,1、规划设计主题,典型案例,沈阳现状,产品建议,总部办公概念,Part6:总部办公、文化创业产业产品建议 壹、总部办公,2、重要功能设施建议,餐厅、邻里商业,户外、室内运动设施,展览场馆、会议室商务酒店、高级私人会所,员工中心,会展中心,生活中心,典型案例,沈阳现状,产品建议,总部办公概念,Part6:总部办公、文化创业产业产品建议 壹、总部办公,3、景观建议,1）山地特色,山地（坡地）化格局，有利于建筑与自然环境的有机融合，同时，有利于体现建筑外型的庄重与大气，也丰富了建筑及景观的视觉效果。,典型

44、案例,沈阳现状,产品建议,总部办公概念,Part6:总部办公、文化创业产业产品建议 壹、总部办公,2）抬高或下沉,半地下设计，地下空间一部分作为停车库，剩余部分可做仓储空间，但不算建筑面积,两排建筑间集中抬高，地下是集中地下停车库；地上是生态自然景观及休闲游憩设施,典型案例,沈阳现状,产品建议,总部办公概念,Part6:总部办公、文化创业产业产品建议 壹、总部办公,3）道路设计,道路的自然弯曲，尽量采取三叉路口或丁字路口代替十字路口,典型案例,沈阳现状,产品建议,总部办公概念,Part6:总部办公、文化创业产业产品建议 壹、总部办公,4）入口设计,小型水景及入口标识，低调、局促社区入口，营造温

45、馨、繁荣感,大面积绿化广场、水景及雕塑，标识性强，大气、开敞空间，但略显冷清、空旷,典型案例,沈阳现状,产品建议,总部办公概念,Part6:总部办公、文化创业产业产品建议 壹、总部办公,5）主题水景,社区中央水景社区入口水景,典型案例,沈阳现状,产品建议,总部办公概念,Part6:总部办公、文化创业产业产品建议 壹、总部办公,5）自然湿地,园区边缘湿地园区中央湿地,典型案例,沈阳现状,产品建议,总部办公概念,Part6:总部办公、文化创业产业产品建议 壹、总部办公,6）绿化带,房市金碟,典型案例,沈阳现状,产品建议,总部办公概念,Part6:总部办公、文化创业产业产品建议 壹、总部办公,7）景

46、观细节,房市金碟,典型案例,沈阳现状,产品建议,总部办公概念,Part6:总部办公、文化创业产业产品建议 壹、总部办公,4、建筑建议,现代与欧式建筑元素的有机融合，大气稳重；通过丰富色彩组合增加建筑整体视觉效果,1）建筑色彩,房市金碟,典型案例,沈阳现状,产品建议,总部办公概念,Part6:总部办公、文化创业产业产品建议 壹、总部办公,2）建筑造型,现代简洁风格，大面积玻璃窗，采光好；楼层错落及退台市式设计，丰富了建筑外型,房市金碟,现代简洁风格，通过四联拼、三联拼、双拼、独立等多种产品组合，丰富建筑视觉效果,典型案例,沈阳现状,产品建议,总部办公概念,Part6:总部办公、文化创业产业产品建

47、议 壹、总部办公,3）建筑形态,房市金碟,典型案例,沈阳现状,产品建议,总部办公概念,Part6:总部办公、文化创业产业产品建议 壹、总部办公,4）建筑细节,入户台阶、户外景观楼梯、电梯、室内楼梯等设计，既方便内部交流动线，也丰富景观,房市金碟,典型案例,沈阳现状,产品建议,总部办公概念,Part6:总部办公、文化创业产业产品建议 壹、总部办公,5、项目配套,1）停车设施,集中式地下停车库及地面停车位,房市金碟,典型案例,沈阳现状,产品建议,总部办公概念,Part6:总部办公、文化创业产业产品建议 壹、总部办公,5、项目配套,1）停车设施,分户式地下停车库及地面停车位集中式地下停车库,房市金碟

48、,典型案例,沈阳现状,产品建议,总部办公概念,Part6:总部办公、文化创业产业产品建议 壹、总部办公,5、项目配套,2）建筑小品,典型案例,沈阳现状,产品建议,总部办公概念,Part6:总部办公、文化创业产业产品建议 壹、总部办公,5、项目配套,3）文化休闲设施,老宅、美术馆、网球场增加园区文化休闲氛围，也是高级别商务活动的理想场所,典型案例,沈阳现状,产品建议,总部办公概念,Part6:总部办公、文化创业产业产品建议 壹、总部办公,高级商务会所，增加了商务氛围，提升了项目的整体档次。,4）高级商务会所,典型案例,沈阳现状,产品建议,文化创意产业简介,Part6:总部办公、文化创业产业产品建

49、议 贰、文化创意产业,1、文化艺术产业是文化创意产业的重要组成部分,定义：文化创意产业是指那些从个人的创造力、技能和天分中获取发展动力并通过对知识产权的开发，创造潜在财富和就业机会，以促进整体生活环境提升的产业。特征：文化创意产业的共同特点是：以创意为核心，依托科技，集群式增长，政府引导。分类：文化创意产业一般可细分为13大类。,文化内容,创意成果,艺术家、音乐人设计师/设计公司节目制作人、媒体,产业链条,政府资金支持、税收优惠、营造环境、吸引人才,产业类别,主体产业,相关产业,政府资金支持、税收优惠、优先采购、吸引人才,展示,专家、从业者观光旅游人群大众爱好者,销售,新闻杂志、书籍、唱片、等

50、具有著作权商品发行，设计产业（包括建筑设计）,广告产业（媒体宣传物的设计、制作、分送、招揽广告），设计品牌时尚产业,文艺表演艺术品销售工艺品鉴定,创意生活产业（包括休闲娱乐、旅游）,文艺创作视觉艺术创作工艺设计、工艺制造,视觉艺术品经营文化展演设施产业文化、艺术经纪代理,典型案例,沈阳现状,产品建议,文化创意产业简介,Part6:总部办公、文化创业产业产品建议 贰、文化创意产业,2、它以文化内容和创意成果为核心价值，同时带动书报、广告等传媒业的发展,3、创意产业的细分产业中，文化艺术主体产业所占比重虽然不大，但带动的相关产业却占到整个创意产业的50%以上,从单项来看，文化艺术的主体产业收入（文