柳州市河东区沿江地块市场研判及项目分析 64页.ppt

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1、2023/2/12,柳州市河东区沿江地块市场研判及项目分析,辉煌集团柳州地产公司策划部,2,本报告思维框架导图,柳州房地产环境,河东房地产环境,宏观市场环境,市场评估,河东商业市场,项目分析,市场预期及发展思路,说明：本报告思路是通过对市场的宏观、中观、微观的分析，评估市场环境和项目自身的优劣势，为项目建设与发展提供参考依据,3,柳州房地产环境,河东房地产环境,宏观市场环境,市场评估,河东商业市场,项目分析,市场预期及发展思路,宏观市场环境,4,柳州市对外交通发达，是西南地区重要的公路、水路、铁路交通枢纽城市,柳州，又称龙城，是广西重要的区域中心城市，广西第二大城市，广西工业名城、历史名城、文

2、化名城、旅游名城。柳州，是沟通西南与中南、华东、华南地区的铁路中枢。境内高速公路及国道纵横交错。水路可上溯贵州，下航港澳。柳州还是西部的重要商品集散地，素有“桂中商埠”的美称。,柳州,北部湾经济圈,华南,西南,中南,柳肇铁路线,湘桂铁路线,贵桂铁路线,桂柳南高速公路,5,柳州市行政区分布：全市辖6县4区，总面积1.8万平方公里，总人口372万（2009年）,市内行政区管辖范围包括城中区、柳南区、鱼峰区、柳北区、柳东新区、官塘区；另管辖柳江县、柳城县、融水县、融安县、三江县、鹿寨县。,柳东新区：总面积约103.1平方公里，2020年规划总人口52万。,鱼峰区：总面积约122平方公里，总人口22万

3、人。,旧机场片区：面积7平方公里，居住人口5万人,流动人口3万人。,城中区：总面积为125平方公里，人口12万。,柳南区：总面积为162平方公里，人口30万。,柳北区：总面积282平方公里，人口36.21万。,6,柳州市地区市场总值（GDP）快速增长，将房地产行业带入高速发展的轨道,初步核算，2010年，柳州市完成地区生产总值1260.05亿元，年增长率16%；柳州市“十二五”目标全面实现，与2005年比，全市地区生产总值增长了1.1倍，年均增长20.33%,小于4%,4%-5%,5%-8%,大于8%,萎缩,停滞,稳定发展,高速发展,GDP增幅和房地产业发展状况的关系,数据来源：2005-20

4、11年柳州市政府工作报告,7,柳州市城市处于快速发展的黄金期，未来几年发展将趋于平稳和健康,柳州市人均GDP“十五”期间持续上升，平均年增长率23%。2010年柳州人均GDP5100美元。排名广西十四个地级市第一位。（南宁人均GDP3949.6美元）柳州房地产目前处于快速发展的黄金期；柳州人均GDP已超过全国和全区人均水平，全国人均生产总值排95位 柳州日报）。,800-4,000,4000-8,000,8000-20,000,0-800US$,启动期 快速发展期 平稳发展期 减缓发展期,数据来源：2005-2011年柳州市政府工作报告,人均GDP和房地产业发展状况的关系,8,产业结构：以第二

5、、第三产业为主，第二产业的快速发展推动柳州经济持续增长,2010年第一产业增加值8.315亿元，同比增长5.3%；第二产业增加值635.41亿元，同比增长31.5%，第三产业增加值80.12亿元，同比增长20%。“十一五”末期，三次产业比重由2005年的11.5:52.0:36.5发展为8.3:63.0:28.7，产业结构进一步优化。,数据来源：2005-2011年柳州市政府工作报告,9,柳州市固定资产投资规模逐步扩大，推动了房地产业的发展,2010年，柳州市全社会固定资产投资1005.1亿元，增长47.4%；城乡50万元以上投资136.2亿元，增长29.2%；城乡居民投资19.3亿元，减少1

6、.7%。,数据来源：2005-2011年柳州市政府工作报告,10,人口平稳快速增长，居民可支配收入的持续增长，为柳州市房地产市场发展提供了有利保障,柳州市近几年人口平稳增长，“十二五”规划末期，柳州市常住人口将达到230万人。人口快速增长为房地产的需求提供必要的支撑；柳州市城镇居民的人均可支配收入逐年增长，在广西稳居前二位，说明柳州市民的购买力相对较强。这是房地产快速发展的有利保障。,数据来源：2005-2011年柳州市政府工作报告,11,“城市向东”的远景规划将对本项目起至关重要的作用，在十年之内，本项目的区位优势不可复制,根据柳州远期规划，柳州将形成以三门江森林公园为绿心，柳州主城和官塘新

7、城为一体的“一心二城”城市新格局。依据河东北片区控制性详细规划，河东北片区的定位是：柳州市高新技术开发区的研发基地，柳州市文化教育和体育活动的中心，是配套设施完善、居住条件优越、山水景观独特的综合城区。,柳州市区,官塘新区,12,结论：柳州市宏观环境良好，支持房地产市场快速健康发展,“十一五”期间，柳州市GDP总量持续快速增长。固定资产投资额持续走高，连续五年在全区排名前三，有力地支持柳州市房地产市场的快速发展；,“十二五”的新规划将推动城市有序发展，旧城改造运动将极大地推动市区房地产的需求；,产业结构进一步优化，人均可支配收入进一步提高，表明柳州市民的购买力越来越强，是房地产市场健康发展的基

8、础；,2010年柳州市人均GDP达5100美元，位列全区第一；房地产市场已进入快速发展的黄金期，发展潜力十分巨大；,“十二五”规划末期柳州市区城市人口预计将达230万以上，人口基数不断扩大，将全面带动柳州房地产开发的热潮。,13,柳州房地产环境,柳州房地产环境,河东房地产环境,宏观市场环境,市场评估,河东商业市场,项目分析,市场预期及发展思路,14,房地产开发投资逐年增长，位居广西第二；房地产投资比重持续减少，保障房供应持续增加，为房地产业健康发展保驾护航,“十二五”期间，柳州市的房地产投资总量呈上升势态。2010年柳州市房地产累计完成投资达165亿元，增长37.5%；位居广西第二位。（同期南

9、宁317.5亿元，增长40%，排名第一。）2008年起，柳州市的住房建设规模将逐渐下降，这对于抑制房价过快增长具有重要作用，这也是柳州市城市旧城改造拆迁顺利进行的保障。,数据来源：柳州市住房和建设委员会年终总结,数据来源：柳州市统计局,15,近三年销售面积稳中有升，需求旺盛；销售价格走涨势平稳，2010年均价达到4771元/平方米,2010年，全柳州累计施工面积1318万平方米，同比增长32.4%；竣工面积296万平方米，同比增长21.8%；累计完成施工产值约81亿元，同比增长31.7%；2010年，柳州住宅商品房现房平均售价为4771元/平方米，比2009年上涨近五百元；2010年，共销售商

10、品住宅15653套，比去年17364套下降9.7，商品房销售面积也较前一年增长13%。,数据来源：柳州市住房和建设委员会年终总结,数据来源：柳州市统计局,16,2011年元月至今，土地成交616.5亩，成交金额16.62亿元，一级市场全面复苏,数据来源：柳州市国土资源局,17,三月份同比成交量下跌，但环比成交量正在上涨，这表明“国八条”的影响已经渐渐褪去，楼市回暖迹象明显,2011年一季度，柳州新建商品住宅预售备案成交套数为3528套，成交面积为365872.14平方米。城中区成交1410套，成交面积150738.1平方米；柳北区成交418套，成交面积39656.29平方米；柳南区成交795套

11、，成交面积80172.73平方米；鱼峰区成交857套，成交面积89340.59平方米。柳东区成交48套，成交面积6000.44平方米。,数据来源：柳州市房产交易管理中心,18,政策偏向于控制货币信贷和投资，调整住房结构体系；保障房地产行业健康持续发展是未来房地产调控的主旋律,19,结论：柳州市房地产总体保持供需平衡，产销两旺，目前市场情况健康良好,“十一五”期间，柳州市房地产投资额持续增长，在全区位列第二，房地产投资额占社会固定资产投资额比重不断减少，表明柳州市房地产行业正在健康平稳发展；,2011年一季度商品房成交较去年下降22%，但3月环比上涨38%，表明柳州房地产市场正在回暖；,2010

12、年土地供应566.57亩，比2009年减少60%以上，市场萎缩；2011年仅一季度经营性用地成交616.5亩（未加上本地块），土地市场复苏迹象明显；,“十一五”期间柳州房地产呈供需两旺的势态，价格走势平稳增长，2010年商品房均价比上年上涨11.21%，在控制范围内；,2011年“国八条”政策对房地产的影响正在降低，调整住房结构体系，保障房地产行业健康持续的发展，是未来房地产调控的主旋律,20,河东房地产环境,柳州房地产环境,河东房地产环境,宏观市场环境,市场评估,河东商业市场,项目分析,市场预期及发展思路,21,按现有市场格局，柳州房地产区域可划分为河东、鱼峰、旧机场、柳南、柳北、城中六大板

13、块；河东板块是公认的房地产标杆性区域,房地产发展与城市发展息息相关，柳州市“向东”发展的总体方针不变，河东板块依然是未来几年内发展的热土。近2年政府对旧城区的拆迁改造成为楼市发展的新看点，房地产发展因旧城与新城的差距、客户的心理需求、各区域的可塑空间不同而具有各自的发展空间及价值空间。,22,河东板块部分在售房地产项目一览,住宅市场,数据来源：辉煌地产策划部3月市场月报,23,地段是最大的卖点，缺乏创新元素，价格受区位因素影响差异较大,河东板块住宅供给特征,产品特征,价格特征,均价集中在7000元/平方米左右，以东郡、中央美地、阳光100、清华坊为代表，品质好的产品均价最高达到10000元/平

14、方米,均价集中在4500-6000元/平方米左右，以华展华园、大城小院、盛天龙湾为代表，均价未能突破7000元大关；,24,营销从地段优势转向打造优越的生活方式，开始注重品牌和细节，逐渐走向成熟的模式,除阳光100、盛天龙湾、大城小院有较多的营销活动外，其余项目营销手段较为单一，多以广告营销为主，发布形式有报纸、路旗、大型广告牌等；部分楼盘通过房地产网站做了网络营销，但效果不明显；,住宅供给特征,25,需求特征以投资和自主为主，区域位置成为置业者考虑的首要因素,购房需求,投资、结婚、拆迁、进城、改善居住环境等,公务员供电、金融、电信、邮政、移动等高薪行业职员 医生、老师等稳定收入群体柳钢、五菱

15、、柳机等大型国企职工私营企业主柳州周边县份有能力购房者,在购房关注因素中，出现频率比较高的有地段、户型、环境、价格、物业管理等。区域：河东区为首选；房型、面积：100平方米以上的三房单价：目前6000-7000元/平方米为消费的主力单价,客户组成,购房关注点,住宅需求特征,26,华展华园,住宅市场竞争对手情报搜集,27,盛天龙湾,住宅市场竞争对手情报搜集,28,清华坊,住宅市场竞争对手情报搜集,29,阳光100,住宅市场竞争对手情报搜集,30,大城小院,住宅市场竞争对手情报搜集,31,中央美地,住宅市场竞争对手情报搜集,32,兆安现代城,住宅市场竞争对手情报搜集,33,凤起新都,住宅市场竞争对

16、手情报搜集,34,结论：河东住宅均价全市最高，核心卖点正在由地段和规划向品牌、产品和细节转移,住宅市场遍地开花，未来城市向东发展，河东置业是主流选择；,河东区后续土地供应有限，板块逐渐向东郊扩进；现有项目的后续供给强劲，以在售楼盘的后期开发为主；但由于土地供给量限制，有大型的新项目出现的机会很小；,柳州市目前商品房销售均价在5000元/平方米左右，各项目售价因本楼盘的区位、规模、品质不同而不同，；河东区销售区间价在5500-10000元/平方米，南北格局差异性较大；,河东的区域位置和未来规划预期，成为影响消费者置业的首要因素；住宅市场畅销户型为90-110左右的三房，消费者越来越关注环境、物业

17、管理和开发商品牌等因素；,住宅市场,住宅市场营销卖点逐渐由单纯的区位优势、地理优势开始向打造生活方式的方向转变，营销手段在价值实现中的作用逐步增强。,35,河东商业市场,柳州房地产环境,河东房地产环境,宏观市场环境,市场评估,河东商业市场,项目分析,市场预期及发展思路,36,初步形成“16”的商业形态布局；五星商圈和鱼峰商圈位列广西重点发展十大商圈,商业市场,37,区域商圈各有特色，河东区是发展中的大型商务办公金融中心，发展潜力不可估量,商业市场,38,各商业圈代表项目,五星商业大厦在柳州市商业圈格局中占据了及其重要的位置,39,谷埠街国际商场在柳州市商圈格局中占据有利地位，发展势头强劲,各商

18、业圈代表项目,40,阳光100城市广场是柳州市商圈中的新生一代，发展潜力不可估量,物业类型：5A写字楼、高层住宅 总户数：3000户 占地面积：242.5亩 总建筑面积：700000 绿化率：37%容积率：5 项目地址：桂中大道南端2号，河东两条主干道桂中大道与文昌路交汇处，文昌桥东，市政府新址对面，距离柳州快环5分钟车程。楼盘价格：5000元/物业收费：住宅1元/平米，办公公寓1.8元/平米,各商业圈代表项目,【阳光100城市广场】地处文昌桥东，柳州未来CBD核心区域，与柳州新市政府、市政广场隔街相望。由全国地产品牌阳光100，联袂国际顶尖设计团队澳大利亚DCM及德国AS&P执笔规划，建设集

19、国际五星级酒店、5A写字楼，国际商业街、国际公寓于一体的70万平米大型城市建筑综合集群。【中央商务区写字楼】专为企业总部量身订制：28层93米恢宏建筑高度，搭载4.7万纯商务品质办公空间，造一体化现代纯商务办公。【CBD国际公寓】强调城市中心的国际化生活，步行五分钟就可到达市政广场、超市、银行、餐饮店、西餐厅、咖啡馆、酒吧、影院、国际五星级酒店、高档写字楼等等，配备世界10强酒店管理公司卡尔森集团旗下“丽笙”国际五星级酒店，配备7.8万平米国际商业街，容纳大型超市、影院、百货、中式餐饮、咖啡、休闲吧等。国际品牌餐饮“肯德基”已签约进驻。）,41,冠亚尚城国际为柳北商业圈注入一剂强心针；保利大江

20、郡激活柳北商业圈,竞争项目：冠亚尚成国际位置：柳州城市中轴线跃进路中段，地处柳北区、城中商业区、河东行政区三大城区交汇核心位置。占地面积：项目总用地面积近80亩。建筑面积：规划总建筑面积约18万平方米，由10栋高层筑住宅、两栋多层建筑、共1000余户住宅组成，现代简约式风格，以33层100米标高标杆柳北生活新高度。项目配套：4000室内运动沙龙会所，1000国际双语幼儿园，3万名店街引入大型生活超市、品牌主力店；700个停车位，国际品牌住宅电梯，隔音节能中空玻璃，独立后备发电机组，无负压供水系统；开启柳北HOPSCA生活时代。,各商业圈代表项目,42,结论：柳州市商业地产开发投资热情逐年上升，

21、商业氛围和商业地产价值有待开发；,柳州最繁华的商业主要集中在五星街商业圈，包括综合百货、大型超市等集中商业和主题商业街，经营状况良好，集中商业市场需求基本饱和；,柳北、柳南、鱼峰三大板的商业情况有着各自独有的区域特征，柳北以钢材贸易为主，柳南以农贸、机电、日用批发为主，鱼峰以服装批发为主,河东区除阳光100外，新建住宅底商以两层为主，开发体量较大，商业氛围不理想，部分项目租售状况不佳，如王座；,商业市场,43,酒店业发展缓慢，目前五星级酒店仅有一家，供求不平衡，未来发展空间极大,在经营酒店一览,44,未来几年内柳州市酒店业将步入快速增长期，商业地产将蓄势待发,未来五星级酒店一览,45,写字楼、

22、办公公寓供给量不大，需求量大，竞争激烈；未来发展潜力不可估量,【阳光100城市广场】物业类型：写字楼、办公式公寓商业规模：办公面积4.7万，5A级纯商务办公楼，12层为商业，328层为办公楼，办公面积最小50，可按业主要求进行分割。“中国门”部分3-19层精装公寓写字楼住宅，面积在3960之间。【东郡】物业类型：写字楼、办公公寓商业规模：办公楼建筑面积为3.07万多平方米，商业建筑面积1.16万多平方米。1#、5#为复式公寓式办公楼，主力面积约80平米，【居上V8城】物业类型：办公公寓商务规模：A座为28层商务公寓楼，建筑高度达到100米，办公物业1.7万。【华信国际】物业类型：5A级纯商业写

23、字楼商业规模：占地面积8000多，总建筑面积50000多，主体建筑层数为20层，另一侧15层，高达89米。【东方百盛】物业类型：办公写字楼商务规模：总经营面积11000平方米，一至三层为大商场；三层以上为写字楼；,河东板块商业写字楼,46,写字楼、办公公寓供给量很大，需求量大，或将成为柳州商务办公第一场所,【柳州市地王财富中心】物业类型：二期工程为商务写字楼商务规模：广西第一商务大楼，全高303米，二期商务群楼办公楼建筑面积30万。动态消息：二期工程内容为商务办公楼群，预计新建5栋商务办公楼，高度150m，计划施工期为2012年2014年，预计工期为2年，目前已开挖地基。【五星中环大厦】物业类

24、型：住宅、商务写字楼、商铺。商务规模：占地3300，1600平米全层商务休闲会所，共拥有300多车位。分住宅、商业及商务公寓，商务公寓4060平方米的精致小单元。【现代收获大厦】物业类型：住宅、商务写字楼、商铺。商务规模：占地13000，总建30110。LOFT公寓层高4.45米，购房者可以利用这个层高自由搭建二层阁楼，灵活的组合空间。LOFT产品面积从37-64不等，一期约200多套。,城中板块商业写字楼,47,写字楼、办公公寓供给量较少，需求量不大，整体来看乏善可陈,【新银都大厦】物业类型：商业、办公商业规模：占地面积为 6730，建筑面积 6537056，由主楼和裙楼组成，主楼建筑层数为

25、35层（其中地下三层，建筑面积1546986m）。该工程地下部份分别设立了178个小型汽车停车位的地下车库、地下商场和人防地下室，整个工程是集贸易、商住、旅游、餐饮和娱乐、停车于一体的综合性商厦。【华泰独立商务】物业类型：纯商务写字楼商务规模：独栋17层纯写字楼，总建筑面积21499平方米。50-1000的户型，根据企业使用功能及规模大小不同，可灵活分成单间单人、单间多人、双间多人、多间连片或整层连通等多种商务空间。层高3.4米。【汇金国际】物业类型：生态商务办公写字楼商业规模：2.7万，26层纯正5A甲级写字楼，3.3米层高价格及动态消息：14楼以下已经售完，目前在售楼层为1420层，面积区

26、间在3558投资型办公公寓，均价6000元/。【金瑞国际】物业类型：办公公寓商业规模：16000平方米，商业面积5000多,鱼峰柳北板块商业写字楼,48,河东住宅、商业市场回顾,49,项目分析,柳州房地产环境,河东房地产环境,宏观市场环境,市场评估,河东商业市场,项目分析,市场预期及发展思路,50,本案位于河东板块北片区沿江路中部，地块临江，位置绝佳不可复制,本案地块处于柳州城市东北部，高新经济开发区内；四周主要道路为：东面桂中大道；南面高新三路；西面沿江路；北面高新五路；地块四周的主要建筑物及基础设施有：东侧文源华都、景行小学；南侧王家村一带；西侧沿江路一带；北侧柳州高中,本案地块,51,本

27、案地块周边路网清晰，交通便利，但地块内有大量土方前期工程较为繁琐,项目地块,52,本案地块周边配套比较好，尤其三大名校环绕其中，人文环境资源十分难得,华信国际,居上V8,阳光100,现代城,经典时代,体育中心,柳州高中,景行小学,东方百盛,十二中,人民医院,东郡,广西工学院,本案,53,54,项目战略发展方向(SWOT分析结论）,借助高档住宅和集中商业提升项目的整体形象，打造一个以住宅为主导，配有较大规模商业的高效紧凑型都市生活圈，跳出区域竞争，扩大到柳州范围甚至广西范围。,通过项目商住功能体系的建立，规避市场风险。项目物业类型组合：高档住宅+酒店+沿街商铺+集中商业+办公公寓+集中商业,以高

28、档住宅、办公公寓和沿街商铺的售卖来实现项目资金的回笼；通过集中商业、酒店的长期持有提升项目的整体形象，并为企业长期融资进而实现公司战略提供契机。,通过全面领先市场的住宅产品，打造柳州市前所未有的新型都市生活圈层，形成项目最核心的竞争力。,55,初步测算本案可售最大建筑面积为40万，综合容积率为2.71,56,A、C地块适建7F办公、酒店，底层开发成系列商铺，加强项目地块整体连续性,57,B、D地块适建高层组团、6F多层洋房组团，各地块中心可规划园林景观,58,E地块适建7F商服配套，办公、写字楼,59,F地块适建20-30F高档住宅，底层沿街开发成系列商铺,60,本案商业价值顺序：ABCDE；

29、能否把图中所示A区域的商业盘活，是本案成功之关键,桂中大道,进入性,积聚性,开放性,容易到达,易于聚集人流,昭示性强,商业选取原则,A、沿江路、高新五路、高新三路，基本上是项目四周，商业价值最高,C：非主干道，路况虽好但商业价值不明显，有一定潜力,B：高新四路，可以形成社区商业广场，商业价值较高,A,C,沿江路,高新三路,高新四路,高新五路,A,A,B,E,C,A,D、E：非主干道，且E路段尚未通车，没有商业价值,61,各物业功能比较分析：住宅酒店+办公公寓+沿街商铺更利于项目运营,62,本案必须体现以下七点,是跨区域的是城市未来核心的是具有标志性的是城市峰值地价的是有强烈城市意向的是可回避竞

30、争的是可实现跨越式发展的,辐射全柳州市的，包括六个县份未来柳州市的中心地带能代表新时代的柳州，是城市的“一哥”项目平均地价高于城市中的任何区域明显区别于其他任何区域走差异化竞争，建立项目核心竞争力尽可能的采取超越市场现状的手段,63,本案必须具备立足于以下两个视野,立足整个柳州市，重新定义区域价值代言柳州，代言这个时代颠覆传统，产品全面升级,都市重建计划打造柳州最奢华的“新型都市生活圈”,战略视野,营销视野,64,THE END！,THANKS!,2023/2/12,MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4E

31、K7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT5ZYVQt9zk3rp3qLnf02FovEXxVRxjCcFRNppiJljNiOuk6fONnyX7fyGg7sXZ49BmCN5oy9VesHpKzdjTKwjrkCEQCFDe

32、hVmGax3lrOEbw63VscA3YSijtUKoCyiLzAlVRp7l4QgPNHxvJFFDyjUVN3oHlMah0XBd4uTbkfPIhHtw0evPmYOrdhEDoPwvYhzlGplU1AU9mpyiCXH8gpPCBRYjq77VcnbXumNE1yGfyTsbSj89J63kRTKDkKUg3mdS5sJ4X5cQ8dK7oW9IkScssECQdz2O9UTlpRjAFPChjhLdzopQzwxQf8ozdzOhogwAooXpUF83BX4C3jRgjDJiiXEUDMaNz4vQ4n164vspddHvOIVuBBdMA4xp1YhiHk0vOJ8TL1Bx

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