天津中新城上城·上城豪苑营销推广方案.ppt

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5、日临时售楼处交付使用,4月1日第二批销售人员、主管、销售内业人员进场 4月26日天津春季房展会（附图）5月15日售楼处交付使用（附图）5月20日样板间、体验区交付使用 3月底5月底销售蓄水售卡 6月2日城上城9#地正式开盘,&,上城豪苑营销推广方案,销售目标,每批房源开盘6个月内去化80%,最终实现9号地毛坯均价9000元/M2,&,上城豪苑营销推广方案营销模式复合营销,轰炸营销通路营销,推广客户,诉求集中 渠道集中 时间集中巡展直销 坐销&行销结合,五,蓄卡营销,售卡,VIP卡销售锁定客户 炒卡加速预热,位一,体,体验营销暴力营销,卖场开盘,卖场&C区使客户直观体验尊荣礼遇短期内急速引爆 挤

6、压式促使成交,&,上城豪苑营销推广方案推盘流程,根据蓄水客户意向，精确制定价格和销控，提高成交比例；,前期蓄水,月初暴力开盘：利用开盘当天到现场人气，压迫式的营销方式，争取当天,月中下旬尾房销售：针对开盘后剩余户型，利用价格杠杆（价格上涨）同时配合周末,装户,开盘,去化推出房源的50%以上销售率；月上旬集中签约：,活动增加人气，迅速去化；,蓄水,签约,开盘后1周内集中签约，配合不同的,月下旬强势蓄水：为一个月的开盘积累意向客户，根据每次推量，准备房源*3倍的,推盘目标,促销方案，促进签约；,准客户积累（VIP卡）&,上城豪苑营销推广方案第一轮蓄水工作分解,时间,工作,售卡目标 来人要求,销售道

7、具要求,3月284月25日4月26日5月7日5月8日5月25日5月26日6月1日6月2日,形象入市房展会五一黄金周强势蓄水顺户装位开盘预告暴力开盘,400组600组800组200组,1600组2400组3200组800组,户型图、海报户型图、海报新售楼处、样板间、新沙盘、楼书新售楼处、样板间、新沙盘、楼书、销售电脑开盘当天流程,&,上城豪苑营销推广方案,蓄水渠道外卖场,设立直销部，人员配置6-8人：,1）在市内高档消费场所设立外展点，提高项目的知名度，拓宽客户渠道；,2）定期组织天津市各商会组织，如浙江商会、温州商会等召开产品推介会,3）利用北京停办蓝印户口的大事件契机，拓展外地来津户口代办的

8、战术动,作，主打河北、山西、浙江市场。租用大巴包装成购房车到外省组织推介会,和参加展会，同时组织客户到津看房。,&,上城豪苑营销推广方案,蓄水渠道两个会员组织,中新会+易居会,充分利用中新会和易居会的客户资源，召开项目推介会并派,发项目资料，同时经常组织客户看房。,&,上城豪苑营销推广方案蓄水工作全客层多渠道蓄水,产品60M2一居80-90M2二居80-90M2二居120-160M2二居/三居224M2四居,定位MINI豪宅品质MINI豪宅景观MINI豪宅景观豪宅景观楼王豪宅,客群城市白领中坚阶层中坚阶层高收入阶层富有阶层,诉求小户型/升值/便利/总价优势区位成熟/品质/区域配套/总价优势区位

9、前景/豪宅追求/会所配套/景观独有区位唯一/豪宅品质/会所配套/景观独有身份/专属/圈层感,渠道倾向报纸媒体常规媒体常规媒体业内炒作常规媒体通路活动圈层渠道,&,上城豪苑营销推广方案,蓄水工作多波次强势大蓄水,蓄水过程事件化,事件来制造影响、口碑，明确定位，提升地位,蓄水渠道多向化,推广渠道立体多元，多管齐下、出奇制胜,蓄水客群标杆化,引导形成标杆客群，圈子营销，产生蝴蝶效应,蓄水节奏快速化,快速启动，不间断，持续强势高密度,&,上城豪苑营销推广方案,产品描述,u 1、2、3、4号楼北,临北马路，面对大胡同，以小户型为主，3梯8户,u 5、6、10、11号楼,面对别墅区，均为80余平米二居，2

10、梯5户,u 7、9号楼面对别墅,区，以中大户型为主，,160三居、110二居，2,梯三户,u 8号楼位于小区中心，,楼王位置，2梯2户，,220平米4居室,&,上城豪苑营销推广方案,上东区推盘节奏模拟,&,上城豪苑营销推广方案推盘节奏（仅模拟9#地）,四个波次第一波次,楼号1#、2#、11#,支撑点整合HOPSCA豪宅社,难点入市价格的准确定位,区概念，单套面积优势,第二波次,3#、4#、6#、12#,用12#楼SOHO全装（4.8米），掩护 小房,时间短，蓄水量大,型的去化,第三波次,5#、7#、8#,正南向中央别墅区无敌,价格的拉升,城市景观。楼王掩护,第四波次,9#、10#,品牌、知名度

11、,价格的拉升,&,上城豪苑营销推广方案,预案,风险1：第一波次开盘没有火爆,首先充分利用蓄水客户分析，调整价格策略和推案量，尽量保证,开盘火爆，加大促销力度，调整案场激励制度。,风险2：第二波次蓄水量不足,及时调整开盘房源，留4#楼到第四次开盘，同时加大巡展和直销,力度，拓宽蓄水渠道。,&,上城豪苑营销推广方案,1#地推盘节奏,参考9#地实际销售状况，于10月份1#地开盘前确定具体销,售推量及相应的销售节奏。,&,2,上城豪苑营销推广方案2007年出货模拟计划2007年出货计划,时间 地块 供应量（M),可售套数,销售套数 累计销售率 销售面积,销售金额,6月,46410,615,480,14

12、.21%,42240,380160000,7月8月,9#地,4340034421,580246,460350,27.83%38.19%,4048030800,364320000277200000,9月10月11月 1#地12月合计,23000600005000040000297231,2117506502463298,2504804603002780,45.59%59.81%73.42%82.31%82.31%,22000422404048026400244640,1980000003801600003643200002376000002201760000,备注：以上按照毛坯房均价9000计算，如是精装总销金额为24亿&,上城豪苑营销推广方案上东区各楼座命名方案,尚庭,峰庭,峻庭,朗庭,豪庭,溪庭,鎏庭,逸庭,翠庭,澜庭,华庭,润庭,&,上城豪苑营销推广方案,&,上城豪苑营销推广方案,&,