大沙120亩商住项目市场及定位报告.ppt

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1、,大沙120亩商住项目市场及定位报告,富盛地产 2013-5-22,出品人：富盛地产/骆仪克制作组：市场研究部/营销策划部/财务部,谨呈：丰尚集团,目 录,壹,贰,叁,肆,伍,陆,整体市场/14,竞争市场/31,本体分析/3,客户分析/75,产品定位/88,项目规划/95,3,本体分析,本体分析,【浔峰洲发展格局】,浔峰洲形成三个中心区发展格局，金草洲、金沙洲以及海北新城，本项目就处于海北新城规划的大沙板块。,海北新城,浔峰洲岛：金沙洲+金草洲+大沥海北新城,1、广州金沙洲-“广佛都市圈中心的居住新城”2、金草洲片区规划初步方案-“岭南水乡旅游小镇”3、海北新城战略”广佛乐活中心”,广佛-金沙

2、洲地区同城整合规划2011年1月11日通过省住房和城乡建设厅主持召开了专家评审会。,海北新城占地11.78平方公里，规划人口高达19万人。海北新城位于大沥东部，广佛山交接的浔峰洲上，南邻黄岐海南片区，北街里水洲村，广州金沙洲，东望广州大坦洲岛，西眺里水沙涌。根据政府2010年规划定位，“海北新城”将是一个半居住、半商贸的区域，定位为“广佛乐活中心”。,海北新城：面积最大，外来规划人口基数大，但发展明显落后于广州金沙洲片区,本体分析,【海北新城】,海北新城-大沙板块,大沙板块占地约1277.589亩（约85万平方米），管辖6个生产队。目前常住人口约5000人，其中本地村民约1600人，外来人口约

3、3400人。企业类型：以藤业为主（占比高达80-90%），五金以及其他零散行业为辅。,大沙板块,大沙板块：位于海北新城西北部，常住人口约5000人左右，外来人口占比68%,万科四季花城,里水,【大沙板块】,本体分析,本体分析,【隶属行政区】,海北新城,大沙板块,项目大沙板块属于海北新城规划区，在行政区划上属于大沥黄岐板块,金草洲片区属于大沥里水区域。,金沙洲片区在行政区划上属于广州市,由于所处的行政区划的不同，形成明显的板块特征及不同的客户群体,本体分析,【交通现状】,金沙洲大桥,广佛高速,广州环城高速,黄岐大桥,丰岗大桥,本项目,项目所在的浔峰洲区域路网中看出，进入本项目区域的路线中主要有广

4、佛高速、广州环城高速两条高速路，以及通过金沙大桥、黄岐大桥、丰岗大桥三个方向分别进入。金沙大桥、黄岐大桥、丰岗大桥三个方向分别进入金沙洲、海北新城、金草洲区域。,金沙洲大桥,黄岐大桥,丰岗大桥,金沙洲,海北新城,金草洲,由于路网限制，进入项目最便利的路线是“广佛高速-大沙路”以及通过黄岐大桥的“海北大道-大沙路”为主。,本体分析,【交通规划】,未来的路网规划有1-6条交通线路，如图所示：,1,沉香岛大桥（规划），连接金沙洲及广州白云区,2,北环高速（现状）,3,金沙洲大桥（现状）,4,大坦沙大桥（规划）,5,黄岐大桥（现状）,6,大坦沙大桥（规划）,沉香岛大桥（规划），连接金沙洲及广州白云区,

5、大坦沙大桥（规划）,金沙洲沿江路（规划），连接黄岐、广州芳村,未来路网规划主要打通同广州区域的连接，同大沥区域作用不大。,本体分析,【小结】,金沙洲板块成为吸纳广州置业客户的桥头堡。项目所处板块属于大沥海北新城，由于限购政策的存在，在区域上吸纳广州客户存在一定难度。在交通条件方面可以看出，目前路网现状导致项目板块对外辐射不强，辐射客户区域范围收窄。未来路网规划以打通广州区域交通瓶颈为主，对黄岐区域的拉动不大。,项目板块的区位特性及交通现状给项目客户定位造成了一定的难度，“政策”“交通”是两个不得不跨过去的坎。,藤艺创意产业园,现代生态观光岛,滨海景观长廊,亲水居住组团,都市商贸综合区,滨江高尚

6、居住区,中小学校配套,大沙新邨（村民公寓）,绿地,1,2,3,4,5,6,7,本体分析,【现规划一期项目】,现规划一期项目：用地面积：78332.55合117.5亩。容积率：3.5计容建筑面积：274164建筑密度：30%限高：车位：1:1功能定位：滨江高尚居住区,首期117亩地块在大沙旧改片区位置及规划示意,本体分析,【现规划一期项目】,本体分析,【117亩地块现状】,河道,山体,民居,河道,优势：地块上物业以厂房为主，拆迁难度不大。西边有滨江景观、东面有山体景观靠近配套完善、居住环境成熟的万科四季花城项目大沙以藤业产业为经济支柱，吸引了大批外来人口，带来一定的消费潜力。劣势进入便利性不强，

7、只有一条大沙路进入西面河堤占用、北面村居密布项目位置相对偏僻，商业价值不是很高。,山体,山体,河道,14,整体市场,2013年3月各地“国五条”细则出台，限购限贷政策再次收紧,7月,6月,5月,4月,3月,2月,1月,多项土地制度改革试点,中山成全国首个限价松口城市,超14城市变相松绑楼市 芜湖等3地新政被叫停,中央政治局：根据形势变化适时适度预调微调,住建部研究调控长效机制,上海持证满3年买二套房被停 严格执行限售政策,国务院确定今年七大任务 制定收入分配改革方案,我国住房保障制度体系框架建设加速,温家宝：宏调要及时预调微调 严格实施楼市限购,扬州新政得到住建部首肯,地方楼市微调渐获默许 3

8、3个案例仅5例被叫停,央行3年半首次降息0.25个百分点,四大行首套房贷利率普遍下调：最低8.5折,恒 大“地王”出现,河南“大力”微调楼市 被叫停,温家宝：决不能让房价反弹,温家宝：及时制止纠正地方变相放松房地产调控,降息、房贷利好出台,8月,中央政治局要求坚持楼市调控，切实防止房价反弹,住建部：正研究强化楼市调控政策措施,国务院督查各地楼市调控政策执行情况,9月-11月,住建部：加快研究并完善楼市调控措施,多地调整公积金政策刺激“刚需”,十八大后，城镇化政策出台，政策整体设计及制度化,12月,中央经济工作会议闭幕 继续坚持房地产调控不动摇,城镇化的政策出台正在提速，40万亿投资大戏启幕。,

9、2013年,温家宝国务院常务会议：国五条,调控再次收紧，预防楼价反弹,整体市场,【政策环境】,二、坚决抑制投资投机购房需求 房价过快上涨的地区要及时采取住房限购等稳定房价的政策措施，严格执行国办发201317号文关于出售自有住房个人所得税的征收规定。广州、深圳、珠海、佛山市要继续严格执行住房限购政策，原出台的住房限购政策与国办发201317号文要求不符的，应立即作出调整。实施住房限购政策的地区要组织房管、公安、民政、税务、社保等部门，建立分工明确、协调有序的购房审核工作机制，严格把好限购关,二、市国土房管局、地税局、人力资源和社会保障局要进一步严格执行商品住房限购措施。自本意见发布之日起，非本

10、市户籍居民家庭能提供购房之日前2年内在本市连续缴交1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明购买住房。市国土房管局要进一步加强对购房行为的监管，购房资格审查环节前移至签订购房合同（认购）前。,广东细则：2013年3月25日，广东省人民政府办公厅转发国务院办公厅“关于继续做好房地产市场调控工作的通知”,广州细则：,整体市场,【政策环境】,整体市场,【政策影响】,广州“国五条”细则出台后，佛山细则并不跟进，并且各地细则相对温和，对市场影响在最初的喧嚣后归于平静。政策的收紧增加了政策成本

11、及风险，外区客户成交比例有一定的下降，但通过对海北区域在售项目调查来看，虽然限购政策的收紧给市场造成一定的难度，但通过其他手法还是可以绕过部分政策限制。二手交易受到影响也不大，据二手中介人士介绍，直接买一年的社保已很难操作，但通过一些机构补交半年社保后，再续交半年社保，仍然可以得到购房资格。,整体市场,【政策应对】,方法1：与客户签订延期备案申请及承诺书（复杂、合法）开发商在客户交付定金时候，与客户签订“延期备案申请及承诺书”，但先不在网上备案，并找一家第三方公司挂靠，逐月帮客户购买社保直至一年后再办理按揭，部分开发商也会收取时间滞后的利息。(风险：手段合法，但开发商无法迅速回笼资金，且部分客

12、户比较介意这样的手法)方法2：通过中介公司补办（成功率低）部分中介公司有代办社保业务，首先支付一年的社保钱和中介绍费用，中介公司以一个补几个月社保的形式购买，周期为2-6月补完，但是，如果房管所查出来，依然过不了户，某知名地产公司反映，通过率才2成。（风险：可能过不了户，且中介公司一般只退8成，也有少数全退）方法3：通过会计公司补办税单（不可行）仍然有少数会计公司仍在通过办理纳税证明，但是之前顺德多个楼盘以该手段进行帮外地人买楼被曝光后，此手段在佛山基本行不通。（风险：政策如有变动，买家无法补办证明甚至丧失购房资格，定金也无法退还）,虽然限购政策的收紧给市场造成一定的难度，但通过其他手法还是可

13、以绕过部分政策限制。对于本项目所在的海北区域有一定的利好。国五条细则的出台，对于首套房、部分改善性二次置业给予了鼓励，但对二套房及以上投资投机行为依然严控。市场仍然表现为“刚需”市场。,整体市场,【小结】,南海区商品住宅成交2013年第一季度：新建普通住宅销售面积76.14万平方米，成交金额72.58亿元。分别同比增长82%及76.6%。成交面积及金额大幅上升，市场恢复到限购以前水平。2013年4月份，南海商品住宅成交27.14万平方米，环比基本持平，但从1-4月来看，南海房地产市场成交活跃并保持稳定。,整体市场,【成交均价】,南海区2013年第一季度成交已经接近实施限购前的最活跃状态,21,

14、整体市场,【成交均价】,黄岐街道今年一季度平均楼价12187元，增长势头明显，月度走势波动大,成交均价：2013年至今黄岐商品住宅成交均价为12187元/平方米，比2012年全年均价10804元/平方米增长13%；月度走势：黄岐街道开发项目较少，供货量短缺，并且在售项目档次、地段、推货时间各不相同，故每月成交均价起伏较大。,数据来源：佛山市南海区住建局备注：以上数据统计截止至2013年5月15日,22,整体市场,【市场供应】,大沥镇2013年第一季度商品住宅成交大于市场供应，去库存化明显。,数据来源：佛山市南海区建设局,整体市场,【土地市场】,4月24日，广州敏捷1.32亿夺黄岐金沙洲地块 楼

15、面价4099元/平米。,敏捷地产项目,本项目,敏捷地产项目靠近本项目，而且处于大沙大道边，对本项目的客户有中途截留的作用，是本项目主要的竞争对手。不过项目规模较小。,整体市场,【土地市场】,2012年11月，广东建晟10.36亿竞南海黄岐商住地 溢价高达147%,建晟地产项目,建晟项目位于黄岐大桥以南，同本项目相隔一条水道，由于水道阻隔，同本项目以不属于同一个客户区域。,【小结分析】,宏观环境,各地“国五条”细则出台后，佛山细则并不跟进，并且各地细则相对温和，对市场影响在最初的喧嚣后归于平静。政策的收紧增加了政策成本及风险，外区客户成交比例有一定的下降，但通过对海北区域在售项目调查来看，虽然限

16、购政策的收紧给市场造成一定的难度，但通过其他手法还是可以绕过部分政策限制,整体市场,南海区2013年第一季度市场成交面积及金额均大幅增长，成交已经接近实施限购前的最活跃状态，国五条对市场的影响已不大。,整体成交,土地市场,2012年至今黄岐主要土地成交仅两个商住地块约8万平方米（其中浔峰洲仅成交1万平方米、北环地段7万余平方米），目前海北板块土地成交不多，土地供给集中在金沙洲区域。,整体市场,【板块分布】,金沙洲板块,金草洲板块,海北新城板块,代表项目：保利西海岸、深业江悦湾、御金沙平均楼价：洋房18000-20000元/平方米（带装修）客户群：7成以上广州客户，少部分其他区域客户,代表项目：

17、时代糖果、恒大御景半岛、金名都平均楼价：洋房13000-18000元/平方米（带1800-2500元装修）客户群：6成广州客户，3成区域周边,代表项目：万科四季花城、沙面新城、白天鹅花园平均楼价：洋房11000-15000元/平方米（部分项目带2000元左右装修）客户群：5成左右广州客户，5成佛山客户，以海北区域周边为主,本项目,整体市场,【板块楼价及客户结构】,洋房18000-20000元（带2000元/平方米装修）,洋房13000-18000元/平方米（带1800-2500元装修）,洋房11000-15000元/平方米（部分项目带2000元左右装修）,海北新城板块,金草洲板块,金沙洲板块,

18、50%,60%,70%,非广州客户,广州客户,浔峰洲区域：客户分区明显，三个板块中广州客户比例逐步上升；楼价阶梯式上升明显，金沙洲相对海北新城板块平均楼价高5000-8000元/平方米左右；板块项目中均带不同程度的精装修。,成交客户比例,【一级竞争/项目分析】,金沙洲板块以品牌开发商开发的大盘为主，海北新城板块在售的两个项目中均以尾货为主，价格在三大板块中心最低，区域项目均带不同程度的精装修标准。,一手,整体市场,【一级竞争/去化速度】,从竞争市场去化率来看，仅有白天鹅花园为尾盘在售；从去化速度来看，深业江悦湾目前以每月180套的速度排名第一，其次是保利西海岸和金名都。,整体市场,竞争市场,【

19、一级竞争/成交结构】,从供应结构来看80-100的两至三房中小户型共5053套，去化量共3682套，该面积区间的市场比重约为64%，是目前大沙周边在售竞争项目的主打面积段；从成交表现来看90-100的刚需小三房户型较受买家热捧，约占整体销售率的三成；其次80-90的两房户型产品去化率约84%，相对于该面积段小三房设计的44%去化率成交表现更出色。,数据来源：6大在售项目在售货量,市场成交结构表现“刚需”特征相当明显,【一级竞争/存量分析】,从大沙各竞争项目总建面和总推出量得出，目前项目可售面积剩余量最多的是保利西海岸，而未来待建体量最大的竞争项目是金名都。目前大沙市场在售竞争楼盘总剩余体量逾1

20、50万平方米，货量充足，竞争激烈。,整体市场,【一级竞争/后续产品】,大沙周边市场竞争项目产品类型主要以高层、超高层为主，部分项目兼有别墅等高端产品；金名都、御金沙、深业江悦湾还有庞大的体量待开发，故该3个项目是本项目未来3年的主要竞争对手。,2103年3月23日入市主推90，目前在售178望江大户型，还有3期未开发,2012年5月入市，一期经已售罄，目前二期主推6、8座 174单一户型，尚有3、4期未开发,预计2013年6月份入市，货量约434套，156-225大户型望江单位,2011年5月入市，还有28万平方米高层洋房待开发,10年9月份入市，分四期开发，目前一期已交楼，二期清尾货，三、四

21、期剩余少量产品未推出市场,12年9月入市，已推4栋，待推1栋,整体市场,【二级竞争/项目分析】,二手,项目周边区域二手市场，目前二手洋房销售在12000-15000元/平方米之间，价格随户型位置、楼层以及装修情况而不同.且带有有装修；与附近一手楼盘价格有2000-4000元/差距。,整体市场,【万科四季花城】,总结：目前万科四季花城刚需面积段产品二手价格区间在12000-13000元/，基本带精装修；由于电梯楼楼龄未够5年，故相对于步梯楼价格要便宜。,二手案例,整体市场,【中海金沙湾】,中海金沙湾二手楼价：13000-16000元/平方米车位：20-25万之间，租金350-600元/月,整体市

22、场,二手案例,竞争市场,【二手车位/项目分析】,总结：二手车位价格总体在18-30万之间，黄岐地段车位中介明显比广州地段便宜10万左右，项目海北板块的车位在18-20万左右。,二手案例,【细部分析】,实用率：大沙周边市场绝大部分项目实用率在八成以上；物业费：中高端项目物管费区间为2.5-2.8元/*月之间，住宅项目平均物管费约为2.5元/*月；车位比:大部分项目车位比基本在1:0.6，新建项目车位比较高；车位售价：市场价格大约在20万元一个车位。从上述数据分析出竞品实用率普遍在80%以上，目前在售项目车位比例未能满足客户需求。,整体市场,【户型分析】,户型特点主卧室尽量南向布置，小三房为主流需

23、求户型；项目开始推出多样的附送面积，包括飘窗、入户花园、小三房带套房等以吸引客户；总结1、紧凑小户型追求多功能；2、刚需客户居住理念以实用性与舒适度为主；3、入户花园与双卫设计增加户型附加值,金名都 91 三房两厅两卫,御金沙 85 两室两厅一卫,深业江悦湾 90 三室两厅一卫,整体市场,【商业配套】,金名都,御金沙,整体市场,商业配套设施研究总结：目前竞品对手项目只带少量基本商业配套设施，除金名都及御金沙能占取旁边广百百货的光芒外，绝大部分竞品均没有自身相应的中大型商业配套支撑。,【商业配套】,整体市场,中海金沙湾商业街二手商铺价格：首层35000-50000元/平方米租金200-250元/

24、平方米二层价格：18000元/平方米左右,【小结分析】,板块特征,客户分区明显，三个板块中广州客户比例逐步上升；楼价阶梯式上升明显，金沙洲相对海北新城板块平均楼价高5000-8000元/平方米左右；板块项目中均带不同程度的精装修。,整体市场,金沙洲板块供应巨大，后续有大量的潜在货量。整体去化良好，市场成交以80-100平方米的小面积户型为主，刚需市场明显。,项目供应及去化,二手市场,项目板块周边二手市场成交活跃，洋房成交均价一般在12000-15000元/平方米之间，大部分带装修。车位售价在20万元左右。,42,竞争市场,竞争市场,【竞品分析】,金名都,项目指标总建筑面积：861897容积率：

25、5.01绿化率：42%建筑风格：都会绿洲中的现代简约建筑优势：针对当前市场上普遍存在的刚需客、投资客和改善型买家的需求，项目的产品户型丰富、产品充足；项目内部规划配套相当齐全，含商业街、幼儿园、会所等；项目围合式排列，楼距及视野广阔。劣势：距离地铁6号线浔峰岗站，步行仍需20分钟；目前内部配套尚未完善。,产品卖点：超高层带精装修，集商住、休闲、娱乐于一体的大型生态都会社区,竞争市场,【竞品分析】,在售6、8座，39-45层，均为174四房产品；价格区间16000-18000元/带2000-2500元/装修,预计5月中下旬将推13、14座，45层，79-119平方米两至三房产品；项目带2000-

26、2500元/装修发售，销售均价13000-14000元/，望江单位约15000元/，非望江单位约12000元/.,竞争市场,【竞品分析】,金名都,备注：以上数据统计截止至2013年5月13日,去化方面项目目前在售产品网签去化率约59%，月平均成交达117套；该项目自2012年5月公开发售至今的三次大批量集中式推货成交情况理想，开盘消化率有8至9成；项目自去年5月开售以来，整体成交均价上升约4000元/。,竞争市场,【竞品分析】,供应方面项目主力供应面积段为80-100的二三房刚需户型产品去化方面项目整体去化率达61%，包含5月份即将入市的13、14座，而其中90-100面积段去化率较高为94，

27、显示了该面积段较受刚需买家欢迎；而在面积段170-180这一面积的去化率相对较低仅有27%，体现了区域的再次改善型需求不强烈或该面积段的尴尬性。,金名都,备注：以上数据统计截止至2013年5月13日,竞争市场,户型特征优势：80-90面积段为紧凑型小三房设计，其中89户型主卧带套房，私密性较好；餐客厅连廊设计，厨房带生活阳台，卧室均带飘窗，采光及通风度较好；劣势：没有入户花园设置，欠缺了空间的过渡，附加值少。整体格局方正，空间合理分布，零通道设计，动静分区,金名都,【竞品分析】,竞争市场,金名都,客户来源：1、项目2012年5月首次开盘，买家超9成来自广州，只有极少部分为佛山本地人；项目能够吸

28、引广州客户的销售手法，只需要付一万元，项目可以帮忙办理纳税证明，但对于办假纳税证明可能带来的风险，即国家政策突然发生变动，导致买家无法补办证明甚至丧失购房资格，定金将无法退还；2、2013年“五一”假期推新货，短短三天内接待客户2万余台，项目颇受置业群体看好，除佛山客户外，近七成访客更来自天河、越秀、荔湾等主要城区；限购收紧后，项目开售一年期间成交客户结构发生变化，广州买家由超过9成跌至目前不到7成的比例,【客户分析】,竞争市场,【竞品分析】,沙面新城蓝城阁,项目指标总建筑面积：105263.50平方米总用地面积：15892.5平方米容积率：6.62建筑风格：现代简约优势：项目所在地段交通的便

29、利是最大的升值资本；180度宽阔自然江景资源；房型设计户户望江；劣势：项目自身配套不齐全，绿化带不足；项目周边并无完善的商业配套设施，造成日常生活不便。,产品卖点：江景舒适大宅，户户望江设计,竞争市场,【竞品分析】,沙面新城蓝城阁,预售情况项目又名沙面新城，共5栋楼体，楼高32层目前建至27层，具体项目资料尚在制作阶段，预计5月底开始收诚意金；户型涵盖156-225平方米三房至五房单位；咨询毛坯均价约13000-15000元/平方米。,竞争市场,【竞品分析】,供应方面项目总货量供应有434套，均为大面积段再次改善型产品，主力面积段为170-180的舒适四房，其次160-170平方米的四房产品；

30、目前项目尚未开卖，尚在开盘前期资料筹备阶段。,沙面新城蓝城阁,竞争市场,户型特征优势：156-174面积段为舒适三房至四房设计，均带双卫浴，私密性较好；劣势：东北向单位均没有景观阳台设计，仅有一个入户花园，采光通风较差。整体格局方正，空间合理利用，零通道设计，但采光通风效果不佳,【竞品分析】,金怡轩,金豪轩,174,156,166,225,沙面新城蓝城阁,竞争市场,【竞品分析】,御金沙,项目指标总建筑面积：450000容积率：1.62绿化率：36.5%建筑风格：现代简约优势：地铁六号线上盖，项目有私家桥与6号线始发站浔峰岗相连；御金沙项目有配套的幼儿园和小学、华侨中学就在附近；劣势：周边有金沙

31、洲路和浔峰山东路，部分洋房受噪音和粉尘影响。,御金沙属于广州区域，定位为中高端项目,竞争市场,御金沙,【竞品分析】,销售情况预计5月底推出E1-E3座，户型面积约84平米至112平米的两房和三房，共252套，东南向，两梯四户，咨询价格望别墅3房洋房21000-22000元/，靠地铁2房20000元/，均带2000元/装修；除楼王C7和C8栋洋房带3500元/装修外，其他洋房带2000元/精装修；别墅预计售价30000元/平方米。,竞争市场,【竞品分析】,御金沙,去化方面项目在2011年5月推出以来去化率达98%，月平均成交达51套；价格方面项目开卖1年均价一直保持在15500元/，直到2012

32、年8月开始价格提升1000元/，至今项目价格上涨3000元/。,竞争市场,【竞品分析】,供应方面目前项目合计推出14座楼体，合共1315套81-138二至四房户型，主力户型为100-109左右的三房。去化方面项目100-109货量相对较大，占总推货量的33%，去化率达到100%，体现了该户型产品面积和价格合理，市场对于舒适三房的需求比较热烈；80-89 和120-129 产品货量接近总货量的一半，而紧凑三房的90 产品货量和去化都比其他低。体现舒适2-3房是市场的首选。,御金沙,相对于紧凑型的设计，刚需客户则追求性价比更高的户型设置合理的产品,竞争市场,户型特征优势：三房单位户型比较方正，空间

33、布局合理，动静分明；饭厅与客厅、阳台连通视野大，室内宽敞明亮，在阳台可尽揽一线山景；各个功能之间的过渡地带自然，提高了空间的使用率。部分单位的双阳台设计使单位更加通风明亮。劣势：缺少生活阳台，给日常生活带来不便；靠路边的户型可能受噪音影响较大。,御金沙,107三房两厅两卫,84,两房两厅一卫,产品特色：户型设计舒适方正，多为南北对流，大部分都设计入户花园,【竞品分析】,项目指标总建筑面积：90万容积率：2.8绿化率：35%优势：产品丰富，瀚海组团三至四居120-173平米，海洋之心组团三居94-96平米，英伦堡别墅组团288-433平米；绿化较多，品牌开发商，适合刚需客；超宽楼距，南北对流。劣

34、势：交通不便，步行至地铁站较远，公交线路少。,竞争市场,【竞品分析】,保利西海岸,产品卖点：滨江高尚社区 户户揽江望山,竞争市场,【竞品分析】,保利西海岸,售 罄,在售楼王,二期楼王240双证单位，均价2-2.2万元/,四期【英伦花苑】,三期【汇海】,一期【星海】,三期【汇海】超网签指导价，目前处于封盘状态，其中东北面5栋和中间8、9、10栋待推，其他5月份交楼。目前均价2.2-2.3万元/。,一期【星海】已 经入住，前期均价1.2-1.3万元/。,二期【瀚海】,封盘,N,在售122栋住宅，售价1.8-2.1万元/，别墅售价2.8-5万元/,122,目前在售四期【英伦花苑】观山揽墅小洋房122

35、栋，分A、B两梯，面积涵盖80-96两三房，楼高33层，2梯6户，货量约384套。B梯于12年12月推出，A梯于13年4月29日推出。销售价格：1.8-2.1万元/（带2500元精装修）销售情况：4月29日开盘，3日内南向单位去货128套，截至5月15日，网签消化近5成。,另外项目在售1-76栋、79-98栋、143-151栋290-400双拼、联排别墅，均价2.8-5万元/，共105套，目前余货24套。,竞争市场,【竞品分析】,保利西海岸,别 墅,122,四期【英伦花苑】,售罄,123,124,103-114#别墅待推,103-114栋别墅，面积涵盖290-318，共12套，待推。,下批产品

36、123和124栋/33层，预计均价2.3-2.4万元/。,竞争市场,【竞品分析】,去化方面项目目前在售产品去化率72%，过去一年每月平均成交达179套；项目全年整体销售均价在18000元/平方米，价格浮动幅度不大。,保利西海岸,备注：以上数据统计截止至2013年5月15日,竞争市场,【竞品分析】,供应方面项目在售主力供应面积段为80-100的刚需三房。去化方面项目在售产品整体去化率达75%，而其中240-250面积段去化率高达95，原因是该批产品早在2012年1月份已经推出，已消化1年多的时间；70-80和80-90两个面积段去化率分别达到75%和79%，体现刚需主导的市场特征；90-100面

37、积段比例最高，去化率达到71%，舒适刚需三房需求也较受欢迎。,保利西海岸,备注：以上数据统计截止至2013年5月15日,二期5号楼,竞争市场,保利西海岸,【竞品分析】,122栋A梯,01/04/05/06户型面积：约95-96 三房两厅两卫,02/03户型面积：约80-85 两房两厅一卫,户型特征优势：主推刚需户型，面积80-96两房至三房户型，超宽楼距，南北对流，远眺浔峰山山景；两房户户带270飘窗主卧和南向宽景阳台，空间使用率高；三房超大入户花园，全卧室带飘窗设计；劣势：使用率虽高，但楼道狭窄；大部分房间面积相对较小。户型设计方正实用，干湿、动静分明，通风采光良好,竞争市场,保利西海岸,客

38、户区域分布：1、客户以越秀所占比例最多，其次是荔湾、海珠和白云区，占比高达72%；2、金沙洲及佛山里水南海区域所占比例为20%，都为项目周边区域居民。客户群体：1、客户主要以个体户和私企业主为主，占比82%，多为广州西部专业市场的个体户以及在金沙洲周边区域开厂的私企业主。广州周边个体户主要以火车站周边专业市场个体户老板为主，其中外来的新广人占较大的比例，而新广人中以潮汕人居多，在金沙洲周边区域开设工厂的私企业主，多数以多次置业，对购房有一定的心得，认可区域及项目的发展，多数是自住投资相结合。2、其次为企事业单位管理人员，占比15%；也有少量的政府公务员。文化水平高，能接受新鲜事物，认可金沙洲区

39、域发展，收入稳定，单位福利好，有相当的购买实力。3、再次土生土长的本地人，占比3%，在广州有自有物业，家庭收入主要依靠自有物业出租或做小生意，通常文化水平不高，但家庭月收入在3万至10万之间，积蓄丰厚。以广州西部越秀、荔湾、海珠、白云客户为主，其中多为在广州西部专业市场的个体户以及在金沙洲周边区域开厂的私企业主。,【客户分析】,（数据来源：网络调查）,项目指标总建筑面积：67821容积率：2.71绿化率：44.22%优势：一房一证，现楼发售，灵活置业；路网发到，交通便捷，约10分钟到达广州地铁五号线；周边生活配套完善；可望江景，通风无遮挡。劣势：小区人流量大，车流密集；大型超市距离小区远；项目

40、开发多年，产权折寿20年。,竞争市场,【竞品分析】,白天鹅花园御江,白天鹅花园御江离本案较近，与本项目竞争相对较大。,86栋,87栋,88栋,84栋,85栋,竞争市场,【竞品分析】,白天鹅花园御江,四期【御江】收官之作85座/25层，2梯4户设计，户型丰富多样，面积涵盖91-182二至四房，货量95套。预计6-7月开盘推售，具体价格待定。,项目在售四期【御江】84、86、87、88栋洋房高层余货，涵盖93-182平米的二至四房，楼高25-27层，2梯4户设计，货量392套；销售价格：均价1.1-1.3万元/（带2500元/装修）销售情况：84栋网签56套，消化率60%86栋网签65套，消化率6

41、8%87栋网签43套，消化率43%88栋网签48套，消化率48%（截至5月15日）,白天鹅花园四期【御江】由R座（84/85栋）和Q座（86-88栋）组成，产品面积为90、130、147、170、180平米。84/85栋楼高25层，86-88栋楼高27层，共487户。目前已封顶，现楼发售。,已推,已 推,竞争市场,【竞品分析】,去化方面项目目前在售产品网签去化率约54%，月平均成交18套；该项目御江组团自2012年9月公开发售至今，整体成交均价上升约350元/，销售一般。,白天鹅花园御江,备注：以上数据统计截止至2013年4月30日,竞争市场,【竞品分析】,供应方面项目主力供应面积段为90-1

42、00（三房）和170-180（四房）。去化方面项目整体去化率达54%，其中主力面积段90-100（三房）这一面积段的去化率达到68%，体现刚需仍然占主导；130-140（三房）面积段去化率高达为78，显示了区域强劲的改善型需求；140-150（三房）和170-180（四房）面积段去化率相对较低，约为35%。,白天鹅花园御江,备注：以上数据统计截止至2013年5月15日,竞争市场,【竞品分析】,户型特征优势：户型方正实用，动静分区明显，南北对流；客厅5米开间，宽敞通透；北向约15方正阳台，灵活实用，采光充足；南向约18.5平米，8米宽阳台，阔绰大气，通风采光好，可望泳池和江景。劣势：弧形落地窗户

43、设计款式老旧；无入户花园设置，附加值减少；厨房2.1米的开间对于170平方米的大宅来说显得狭窄小气。,白天鹅花园御江,户型方正实用，动静分明，大气阳台，通风采光良好,88栋 户型鉴赏,93,131,170,175,竞争市场,【竞品分析】,项目指标总建筑面积：349236平方米总用地面积：94514平方米容积率：2.8绿化率:35.1%总户数：2608优势：180度宽阔自然江景资源；房型设计户户望江城市生态郊野公园、10万平米滨江绿化公园、1500米江岸线浔峰山。劣势：项目自身配套不齐全，无商铺；项目周边商业配套尚未成熟。,产品卖点：江景舒适大宅，户户望江设计,深业江悦湾,【竞品分析】,5月1日

44、开售1、2座，均为186四房产品；价格区间20000-22000元/的毛坯房,3月23日推出9、15座78-95平方米两至三房产品；销售均价15000-16000元/，一线望江单位约17000元/，,竞争市场,【竞品分析】,供应方面项目主力供应面积段为90-100的三房刚需户型产品去化方面项目整体去化率达57%，包含5月份刚开卖的1、2座，而其中90-100面积段去化率较高为90，显示了该面积段较受刚需买家欢迎。而在面积段170-180与270-290这一面积的去化率相对较低，分别仅有0%和27%，由于该面积短5月1日才开卖，体现了区域的再次改善型需求不强烈或该面积段的尴尬性.,江悦湾,备注：

45、以上数据统计截止至2013年5月13日,竞争市场,户型特征优势：90-100面积段为实用型小三房设计，其中91.56以上面积的户型主卧带套房，私密性较好。每户型均有入户花园，厨房带生活阳台，卧室均带飘窗，采光及通风度较好均望江景。部分阳为水泥做成“黄金台”。劣势：主阳台和生活阳台相对较窄。整体格局方正，实用率较高，部分户型阳台还有个性化设计,江悦湾,【竞品分析】,约81.99,约81.99,约91.39,约94.74,约91.56,约92.56,竞争市场,江悦湾,客户来源：1、项目2013年3月23日首次开盘，买家超88%成来自广州，只有极少部分为佛山本地人；项目能够吸引广州客户的销售手法，只

46、需要付一万元，项目可以帮忙办理纳税证明，但对于办假纳税证明可能带来的风险，即国家政策突然发生变动，导致买家无法补办证明甚至丧失购房资格，定金将无法退还；2、2013年“五一”假期推新货，均为178 一线江景4房大户型，项目颇受置业群体看好，且大户型均为独梯独户构成；项目开售3个月，成交客户大多为广州买家，且主要选择的户型均以90 三房为主,【客户分析】,竞争市场,75,客户分析,客户信息：张小姐，33岁，家庭主妇；常住人3人，自己本地户口，四川人。客户语录：“我老公是本地的，在广州上班，我在就每天带小孩，说道这里环境一般，买菜还算方便过了对面就能买，要是想出去走走，只能开车，附近没啥大超市。”

47、分析：夫妻双方有一方属佛山户口，所以不受限购买政策影响，而且由于广州房价过高，不少广州外地人难以承受，宁可出外打工再回来置业。,典型客户深访1：在四季花城遇到的当地客户,客户信息：陈小姐：30岁，天河区贸易公司上班。家庭人口：常住2人，广州户口。客户语录：“广州的房价太高，花那么多钱还不如在周边买，省下钱还可买汽车，今天休息就来江悦湾看看，感觉价格还是高了点，再便宜点差不多，倒时候再去黄岐、里水周边看看了。”分析：广州房价高企，即使不少有广州户口的人，还是愿意愿意选择广州周边的楼盘，如果价格合适，交通便利，甚至可以选择临近黄岐和里水楼盘。,典型客户深访2：在江悦遇到的广州客户,消费者调查,客户

48、信息：张先生，37岁，广州做服装批发生意；常住人口3人，潮汕人。客户语录：“这里交通方便啊，以后还有地铁，买不买看看价格再说。之前这边有搞什么活动，听说有搞包过户的，我是收到短信过来的，如果是真的，那到可以考虑，毕竟比起广州价格还是便宜多了。“分析：拥有广州户口的客户要在广州周边买房，除价格外，还看重交通配套和商业配套。能否搞定过户，是吸引广州客户重要因素。,典型客户深访3：在金名都遇到的客户,客户信息：黄阿姨：55岁，大沙村民，常住人6人有自己的自建房。客户语录：“这边如果有好的小区，我就不考虑啦，如果便宜的话，还是可以考虑给我大儿子和儿媳妇买套，他们也不愿意老跟着我们住，但也不想隔的太远”

49、分析：大沙本土居民不少都有自建房，且乡俗情节较重区域忠诚度高，不轻易跨区居住；但又较为喜欢跟风、要面子，虚荣心较强；部分收入稳定的家庭还是愿意为子女结婚购房。,典型客户深访4：在大沙村附近遇到的本地人,消费者调查,楼盘销售电访,客户信息：张先生，经维房地产公司。客户语录：“以前广州客很多，限购买后广州客少1成，但是现在还有5-6成，影响不大，很多是都是自己去搞定社保，外面中介有代办的，不过收费会贵点，总比在光走便宜多“分析：受限购政策影响，广州人如果想在佛山置业，必须在佛山有1年以上的参保记录（而且是2年内的），才可置业。外面一些中介有帮代理办理社保，随着政策严谨，这样的代理公司逐渐减少，但仍

50、有。,典型客户深访1：白天鹅花园销售人员,客户信息：余小姐，丽运房地产开发公司客户语录：“我们之前搞过促销，只需要付一万元，项目可以帮忙办理纳税证明，现在这个问题你过来后再细谈，问题不大。”分析：一些品牌开发上有和第三方公司合作，办理纳税手续，但对于办假纳税证明可能带来的风险，即国家政策突然发生变动，导致买家无法补办证明甚至丧失购房资格，定金将无法退还。且政策严谨，办时间周期为1-5个月，且不能张扬。,典型客户深访2：金名都销售人员,1.不少常住大沙的本地人和外地人，在广州上班，这些“新广州人”他们还是会选择在大沙置业。,访谈结果帮助我们更系统的研究客户：我们发现几点可前置的鲜明结论,2.由于