杭州十二大商圈商业地产现状 2010-51页(1).ppt

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1、杭州十二大商圈商业地产现状,2010年8月,商业地产，顾名思义，作为商业用途的地产。以区别于以居住功能为主的住宅房地产，以工业生产功能为主的工业地产等。商业地产是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。商业地产是一个具有地产，商业与投资三重特性的综合性行业，它兼有地产，商业，投资三方面的特性，既区别于单纯的投资和商业，又有别于传统意义上的房地产行业。,商业地产的形式多样，主要包括：,购物中心,大卖场,商业街,shoppingmall,主题商场,专业市场,批发市场,折扣店,工厂直销店,酒店旅馆(旅游

2、地产),娱乐类商业地产(如电影院),写字楼和住宅的底层商铺,下面就几种主要形式进行讲解,城市综合体 商铺 写字楼,一、城市综合体的概述：城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”。城市综合体的定义：将城市中的商业、办公、居住、旅店、展 览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活 空间的三项以上进行组合，并在各部分间 建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体；一般来说，酒店功能或者写字楼跟购物中心功能是 最基本的组合；城市综合体与多功能建筑的差别：多功能建筑是数量与种类上的积累综合，这种综合不构成新系统的产生，局部增减无关整体大局，而城市综合体则是

3、各组成部分之间的优化组合，并共同存在于一个有机系统之中；,城市综合体的四大典型特征：超大尺度空间：城市综合体是与城市规模相匹配，与现代化城市干道相联系的，因此室外空间尺度巨大；由于建筑规模和尺度的扩张，建筑的室内空间也相对较大；与室外的巨形空间和尺度协调，也与功能的多样相匹配；通道树型交通体系：通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划，将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型”(Access Tree)体系，这种交通系统形态打破了传统街道单一层面的概念，形成丰富多变的街道空间；现代城市景

4、观设计：应用现代城市设计、环境与行为理论进行景观与环境设计是城市综合体的重要特征；通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环境；高科技集成设施：城市综合体既有大众化的一面，同时又是高科技、高智能的集合。其先进的设施充分反映出科学技术的进步是这种建筑形式产生的重要因素。室内交通以垂直高速电梯、步行电梯、自动扶梯、露明电梯为主；通讯由电话、电报、电传、电视、传真联网电脑等组成；安全系统通过电视系统、监听系统、紧急呼叫系统、传呼系统的设置和分区得以保证。,城市综合体的发展历程：城市综合体的开发背景：城市综合体是城市聚集的产物：城市形态的表现：在城市核心区域为了降低综合

5、商务成本而为之，比如在一幢高层建筑内集合办公、餐饮、商业等服务场所的独栋式综合建筑体；这种综合建筑体也属于城市综合体；经济形态的表现：随着开发商开发规模的不断增大，规划了办公、居住、商业设施等多种独立场所，并通过一个连廊或其它各种形式将它们联结在一起，形成新型的独立式的城市综合体；优越的地段和区域催生了城市综合体：城市综合体依地段而生，城市一般都在CBD区域就会出现高档次的复合建筑楼群。其功能不能是单一的，而是复合性的，从这一点来看，CBD本身就是一个庞大的综合体；如北京万达广场就是一个典型的CBD区域的城市综合体；城市综合体市场需求旺盛：由于目前城市客群大多从事脑力劳动，具备一定的物质基础，

6、有追求高档住宅的能力与强烈的意愿，并且一般受过良好教育，具有较强的专业知识和职业能力及相应的家庭消费能力，因此，大多追求生活质量，向往高品质的生活。城市综合体的发展阶段：,城市综合体的分类：大型城市综合体是经济发展的必然要求，我们根据特点可以划分为：城市CBD中心的城市综合体，如北京万达广场；交通枢纽型城市综合体，如北京国瑞城；城郊结合部城市综合体，如世茂蝶湖湾；由于很多的大城市市区已经没有能够找出占地5万平方米以上的地块，因此很多城市综合体最大的选址可能是在城郊结合部。,二、城市综合体的开发要点：城市综合体的功能分析：城市综合体内各功能在时间上的衔接，使其各部分的活动组织有序，而且各部分的使

7、用也能相互补充。商务：商务是现代城市的主要功能，操纵着城市大部分资金流和物流方向。一个区域空间能否提供充分、便捷的商务空间，决定着这一区域的城市地位和功能；商业：商业零售与人们的日常生活最密切，形成城市范围的市场并吸引和支持其他功能；居住：城市综合体的开发应为了节省时间和其他各类资源，完成综合体的聚合效应，满足城市其他阶层人士的居住需求；酒店：酒店是综合体中最赢利的项目，它为综合体提供流动的“居住”人口和活动的人，并提供娱乐设施和夜间服务，24小时的服务使项目保持持久的繁荣并增加其活力。,城市综合体的开发标准：三大选址标准：城市综合体属于综合性物业，由于对其建筑密度及容积率有特定的要求，所以最

8、可能分布于城郊结合部，这样才能获得足够大的开发地块，以保证有足够的空间实现低密度的建筑模式；城市综合体项目选址一般符合下列三项标准之一：城市核心区，有人流和消费基础项目位于城市中心，是城市经济新增长点位于新开发区；必须有营造园林景观的基础：大型城市综合体必须有大面积的绿化作为其营造园林景观的基础；必须具有交通便捷的区位优势：城市综合体与城市的经济有着密切的联系，这一切都需要与城市其他区域之间有快速便捷的交通网络做纽带，保证在综合体内的办公人员出行的便利性。最好位于地铁站或交通便利位置。交通的便利将为城市综合体项目带来大量的人流和物流，特别是为零售提供持续不断的人流，保证所有资源使用的最大化；必

9、须营造齐备的生活系统：为满足城市精英阶层的居住、消费、休闲、娱乐、社交多种形态的高品质生活需求，大型城市综合体建筑必须拥有齐备的生活系统，其中必须具备一定规模的大型购物中心、五星级酒店和国际化写字楼。,城市综合体 商铺 写字楼,一、商铺的概述：商铺的定义：商铺是专门用于商业经营活动的房地产，是经营者对消费者提供商品交易、服务及感受体验的场所。广义的商铺，其概念范畴不仅包括零售商业，还包括娱乐业、餐饮业、旅游业所使用的房地产，盈利性的展览馆厅、体育场所、浴室，以及银行、证券等营业性的有建筑物实物存在的经营交易场所。,二、商铺的分类：商铺的范围宽泛，形式多样，且商铺投资或经营均涉及到多种多样的商业

10、活动。因此不同类型的商铺，其商业环境、投资特点、运营要素等，都会有显著的不同之处。我们在研究商铺的投资或经营时，需掌握各类型商铺的特点，因此，掌握商铺的分类很重要。一是按照开发形式进行分类，一是销售形式分类。按照销售形式分类：独立商铺：商铺所有者对商铺具有占有、使用、收益、处分四种积极权能。产权式商铺：即所有权与经营权分离的一种房地产商铺产品形式。主要表现为商铺业主出于投资目的，商铺通过开发商或第三方公司整体委托品牌经营商进行统一经营，商铺业主获得定期定额的投资回报；,投资要点：除了关心地段与价格，还应该格外关注开发商的背景和经营管理公司的实力；必须客观分析交通、区位、人流量等外部环境因素；还

11、要考虑商铺的开发商、经营商等各方面的资质和水平；需考虑包租期满后，分散的业主如何统一与主力店商家谈判续租?若主力商家 退出后该商场如何再经营，投资的价值如何体现等等；而虚拟产权式商铺除了考虑上述因素以外，最好选择大型商家整体承租后再分 割销售的项目，且其考虑了分摊面积和消防通道，经营的铺位与销售分割的铺 位相吻合，可保证即使主力商户将来退出商场，通过商场本身布局，组织成立 相应的主题商场以对应招商，合适的位置仍可保证投资者的收益。,按照开发类型分类：商业街商铺：商业街是指按照该条街道的自然条件布置的单层或多层商业房地产形式，商业街商铺是指沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位。商业街商铺的经营情况与

12、整个商业街的经营状况紧密相关；商业街商铺还可细分，如按照经营商品的复合度可划分为：,旅游商铺:可看做特殊的复合商业街商铺，它是将旅游与商业房产结合为一体，此类商铺主要位于旅游景区，以游客为主要的经营对象，在经营上一般体现为人流量相对集中，且消费需求旺盛的特点;旅游商铺的优势：其所处的地理位置、环境有很大的卖点;对周边是否有社区、区域人口数量以及结构等没有过多限制;商铺辐射范围从本区域人口到全市，乃至全国，范围很广;同时其目标市场定位上的差异也使其在很大程度上避免了与市中心各类商铺进行激烈竞争;定位：主要从文化挖掘和游客行为特征的角度，进行特色化的定位。只有定位准确，才能使旅游商业地产开发成为一

13、种旅游的吸引物，起到吸客、引客、滞客的作用，而不仅仅是简单的一种商业服务；投资要点：景区发展前景 具体选址要点：注重同一景区内不同商铺的价值差别 淡旺季之分：需充分考虑旅游商铺在旅游淡季的时候就有空置、租金降低的可能，作好相应对策。,购物中心商铺：购物中心是各种类型的商店按计划有机地组合在一起的零售性的商业地产，是具有良好规划的商店群的集合体，向消费者提供综合性服务，通常包含数十个甚至数百个服务场所，业态涵盖大型综合超市、专业店、专卖店、饮食店、杂品店以及娱乐健身休闲等。专业市场商铺：用于某类商品批发、零售、经营的商业楼宇里面的商铺。比如，图书交易市场、家具城、建材城等。专业市场的商品类型较为

14、单一，商品的产品线窄而深，该类商品的品种十分齐全。社区商铺：位于住宅社区内的商铺，其经营对象主要是某个特定住宅社区的居民。而各大专院校内外的商铺也可看成是社区商铺。裙楼商铺：裙楼是指在主楼周围具有附属性质的楼房，与高层建筑紧密连接组成一个整体的多、低层建筑。裙楼商铺就是裙楼里用于商业用途的商业空间。交通设施商铺：位于诸如地铁站、火车站、飞机场等交通设施里面及周围的商铺，以及道路两侧各类中小型商铺。,城市综合体 商铺 写字楼,一、写字楼的概述：写字楼的定义：写字楼是指国家机关、企事业单位用于办理行政事物或从事业务活动的建筑物，其使用者包括营利性的经济实体和非营利性的管理机构，是随着经济的发展，为

15、满足公司办公、高效率工作需要而产生的；发展趋势：现代办公楼正向综合化、一体化方向发展，由于城市土地紧俏，特别是市中心区地价猛涨、建筑物逐步向高层发展，使许多中小企事业单位难以独立修建办公楼，因此，房地产综合开发企业修建办公楼，分层出售，出租的业务迅速兴起。,写字楼的条件：交通便利,基础设施完备,位于城市的CBD,行政配套齐全建筑设计风格鲜明,气势宏大,外立面装修质素较高平均每200平方米至少一个停车位楼层吊顶后净高2.6米以上平均每5层有一部电梯服务,等待时间不超过30秒最少具备50-60瓦/平方米电力供应,并配备足够的后备电力供应设施平均每20平方米建筑面积有一条电话线,提供或支持DDN,I

16、SDN线路,备有视像会议设备提供四管式空调系统和24小时空调供应拥有声名卓著且具备相关经验的物业管理公司设施齐备,包括有银行,邮局,商务中心及餐饮等系列配套,且均以服务于大厦客户为主；写字楼评定标准：写字楼市场目前流行两大评定标准，一是甲级写字楼，一是5A写字楼，所谓甲级写字楼，实为一种通行叫法，并没有固定标准；相比之下，5A写字楼倒是有一定的标准，类似于酒店星级评定的方法；5A写字楼标准：黄金区位 超大规模：更强调其规模的伸展力及拓展性，不仅是写字楼建筑本身的规 模要大，而且必须要有强大的综合配套；建筑文化：摩天大楼的建筑文化；硬件设施：硬件设施的最大追求应该是创新，主要体现在建筑设计和建筑

17、 功能的创新上；软件服务：一方面体现在高效的物业管理上，另一方面体现在对入住企业 的专业化商务服务上。,三大模式,沃尔玛模式,百货公司模式,精品店模式,模式一 模式二 模式三,第一类我们把它称之为“沃尔玛”模式，这种模式比较典型的是业内所谓大腕“万科”模式。区位及产品：在不同的城市郊区，进行大 规模的拷贝，产品极其单一化:目标客户：基本上是围着城市的白领阶层 和一些中青年购物打造的;体制：采取一个强制控制，并且有计划的 在郊区进行开发;经营模式：只租不售，物业建成以后形成 独立的产权，通常招商合作，以租金作为主要的收入来源；目的：通过产权形成之后，物业通过商业运营包装进入资本市场，获取良好的融

18、资；融资渠道：第一次通常是银行的抵押融资；第二次可能经济评估会是通过基金会、信用凭证等等融资，以后每次经过价值不断包装以后，融资不断的缩短。,模式一 模式二 模式三,第二类我们叫做百货公司模式，目前在国内有代表性的就是华润置地。区位及产品：在同一个地域各种产品同时 做，产品也多样化，就像一个百货公司的 高中低档产品，什么都有，包括商户、写 字楼、住宅、酒店、公寓都在整个盘子里 都体现出来:经营模式：一般在过去有一个城建系统，每个城市都有城建系统，城建系统转制过 来开发公司，包括很多大型的开发公司都在走这种模式。,模式一 模式二 模式三,第三类是精品店的模式。这类模式像万通一直在推行这个“美国模

19、式”，走的高端路线。经营模式：租售结合，这种通常是投资商 和开发商把其中的部分物业出租；另一方 面销售，也有两种方式，一种是底层销售，最典型的就是大连万达，把一楼留下来，二楼三楼卖给沃尔玛，一层销售价格通常是市场价的两到三倍，最高的卖到十九万一平米，沃尔玛主力店起了很重要的作用；原因：大多数是迫于资金的压力，通过卖掉一部分后套现，租的部分也为后期的资本融资留 下后路。,纵向观察十年以来杭州商业地产的发展轨迹，杭州的商业地产发展正朝着从商场到商街，从商街到商圈，由点到线，由线到面的发展进程。,杭州商业地产发展历程一般可以用三个阶段来进行总结与回顾：,1995年，延安路南段建设促进了吴山商圈的形成

20、；解百等大型百货沿路兴起，湖滨、河坊等街区依托旅游发展兴旺。,1998年，银泰百货开业；1999年杭州大厦、杭州百货大楼经历调整后重新开业；几大百货相继兴起标志着以百货为主力商家的武林商圈形成，并促进了延安路沿线商业的成熟。,湖滨名品街、利星名品广场等项目的建立进一步促进湖滨商圈从依托旅游特产类商业向市区高档名品购物和休闲娱乐商圈转型，确立了湖滨商圈作为高档消费集中地的形象。,经过三个阶段的发展，武林、湖滨、吴山三个商圈逐步成熟，并成为了杭州传统的核心商业区，人口聚集的盛地。,商圈第一篇：西湖时代，四大传统商圈引领杭城,武林、湖滨、吴山、黄龙四个商圈的发展依托旅游资源，是围绕着西湖的,武林商圈

21、 湖滨商圈 吴山商圈 黄龙商圈,商圈范围：位居杭州城市中心，北向跨运 河至文晖路，与朝晖大型居住区相邻，南 至庆春路，东至中山北路，西与武林路时 尚女装街相接。商圈内从北到南海包括密 渡桥路、环城北路、体育场路、百井坊巷、凤起路、孩儿巷和延安路交庆春路北段；杭州(武林)中央商务区的核心区块：东临 中河北路、南起庆春路、西至武林路、环 城北路转密渡桥路接京杭运河，北到文晖 路，面积约2.5平方公里；定位杭州最繁华的核心商业圈：武林商圈成为了杭州大厦购物中心、杭州百货大楼、国大百货、银泰百货等大型商场集聚地，也成为了杭城人气的集聚地。坤和中心、同方财富大厦等50处商务办公楼群林立；集中了全市70%

22、的各级、各类金融机构入驻于此；浙江电信总部、浙江移动总部、浙江联通总部等浙江省级通讯企业总部坐落于此,商圈的发展：1998年，银泰百货开业；1999年杭州大厦、杭州百货大楼经历调整后重新开业；2009年位于西湖文化广场的浙江省科技馆新馆和浙江自然博物馆新馆开张；杭州大厦C座坤和店开张，十余万平方米的超大型高端消费购物城整体面市，代表杭州最高商务水准的纯租赁国际5A甲级写字楼坤和中心正式交付投入使用；2010年国大城市广场启动，武林商圈品牌升级加速；年之后，在现在杭州国际大大厦原址上将矗立起一座130米，28层的新楼，并与五星级雷迪森酒店及裙楼共同形成一个集体验式商业、国际级酒店式商务港于一体的

23、大型品质生活综合体。,以百货为主力商家的武林商圈逐步形成,以武林CBD为中心的武林商圈正逐步发展成为杭州市的商贸中心和浙江省时尚消费大潮的引领者,（注：国大城市广场建成后地上总建筑面积约11万平方米，其中地下2层到10层为新的购物中心，共6万平方米，11层到28层为国际级酒店式商务港，为住户提供白金五星级的办公生活体验，总投资约12亿元）,武林商圈 湖滨商圈 吴山商圈 黄龙商圈,商圈范围：北至庆春路，与武林商圈相连，南到解放路，东邻中山中路，西沿湖滨路；商圈构成：湖滨商圈内解百、元华、利星加上国际名品街以及名品街近7万平方米的二期工程(吴山路、延安路、解放路、平海路四条主要道路围起的部分)，在

24、经营面积上将大大超过武林商圈；定位高档化和国际化的商业路线：国际名品街、特色连锁餐饮店、休闲消费带；以后，湖滨不仅专注于国内外知名品牌专卖店、专业店和特色店的经营，而且将引进老字号、茶吧、咖啡吧、酒吧业以及旅游纪念品、古玩、字画等，这些行业比较适合湖滨的整体商业业态。,“嘉里中心”将如何升级湖滨商圈：在2007年，嘉里中心公布了其概念性规划方案中，今后这里将成为一个综合性消费休闲中心，总开发规模约27.6万；靠长寿路一侧，将建起5万平方米的五星级酒店香格里拉大酒店及宴会中心；靠延安路一侧将建起甲级写字楼和购物中心，靠近孩儿巷处则是商场和公寓式酒店；所有建筑环绕着供市民集散、休闲的中心广场广场面

25、积1万平方米，采用传统的中国园林式设计，与地块东南级文角的省保单位“红楼”融合；同时拟建的还有10万平方米的三层地下空间，沿南北向与规划地铁一号线的凤起路站连接嘉里中心的地下商场与地铁的地下商业连接，并配备了大型停车场，有望缓解延安路停车难题。地铁龙翔桥站过街通道体系出炉：龙翔桥站共有4个出入口，1号口进入工联大厦地块的下沉式广场；2、3号出入口进入龙翔桥地下室；4号口进入工联大厦地下室。,武林商圈 湖滨商圈 吴山商圈 黄龙商圈,商圈范围：沿延安南路北至解放路，与湖滨商圈相连，南至吴山广场，东接清河坊街，西临南山路艺术街区，与武林商圈位居延安路两头，遥相呼应；定位依山傍水，兼具历史文化特色：商

26、圈内有众多知名品牌专卖店、专业店、特色餐饮店；咖啡吧、酒吧、茶吧等休闲娱乐业以及画廊、古玩字画店、旅游纪念品和老字号等业态也比较适合吴山商圈的商业氛围。它不仅拥有一条仿古商街清河坊历史文化特色街区，而且商圈内写字楼也很密集：涌金广场、清波商厦、耀江广厦、元华广场、西湖定安名都等商务楼相邻而立既有传统的商业文化，又有现代的商务办公，有一种古今交融的感觉。,武林商圈 湖滨商圈 吴山商圈 黄龙商圈,商圈范围：以黄龙体育中心为轴向四周辐射扩散，主要覆盖南北走向的保俶路、杭大路、黄龙路和东西走向的西溪路、曙光路、天目山路；定位杭州城内的高尚商务圈：黄龙区域一直是杭州集生态、人文、旅游、会展、运动的主要区

27、域。黄龙世茂区域已经聚集了诸如世茂丽晶城、公元大厦、嘉华国际等知名写字楼，形成了相对集中的商业氛围。据有关数据统计，主要位于杭大路、玉古路、天目山路、曙光路等范围的黄龙商圈写字楼体量约达40万平方米。黄龙商圈的购买力十分强，因为这一带相继建造了世茂中心、黄龙世纪广场、嘉华国际、国际花园、求是大厦、中田大厦等高档写字楼，还有世茂丽晶、丁香公寓、黄龙雅苑等高档住宅楼，是城市高收入者的聚集地。,商圈第二篇：钱塘江时代，钱江新城崛起,2001年，“大杭州”规划概念的出台，钱江新城这片过去为鱼塘菜地之用的处女地未来将成为杭州的CBD。标志着杭州从“西湖时代”走向了“钱塘江时代”,钱江新城商圈 滨江商圈

28、钱江世纪城商圈,商圈范围：东临钱塘江，南靠复兴地区，西依秋涛路，北至钱塘江二桥；根据一期规划，钱江新城由秋涛路、庆春东路、清江路和钱塘江围合而成;定位杭州的CBD，城市的心脏：钱江新城未来不仅仅将是杭州的CBD，也将是城市的行政中心，届时，市委、市政府机关及院外部门，除个别单位外，将会全部搬迁至新城办公；钱江新城商业三大巨头，万象城、来福士、高德置地广场已经慢慢浮出水面。三大地标性建筑形成了钱江新城商业的三足鼎立之势。加上波浪文化城(地下购物中心)等商业项目，未来钱江新城商业的总体量(含地上和地下)将达到70万平方米。,钱江新城的发展杭州万象城、凯德来福士广场和高德置业广场，将成三足鼎立之势2

29、001年“大杭州”规划概念确立了杭州城市发展新坐标，形成了以钱塘江为轴心的新的居住生活圈，钱江新城从此浮出水面；2003年起，钱江新建设相继启动，2004年，杭州大剧院首先落成；2006年12月23日，杭州万象城举行奠基仪式，标志着钱江新城第一大“航母级”城市综合体正式启航；2008年10月份钱江新城核心区正式开放，市民中心、国际会议中心、杭州大剧院等大型公建项目落成；2009年12月18日，备受关注的杭州高德置地广场项目正式奠基，拉开建设序幕，并于享誉全球的集团酒店管理公司Jumeirah Group正式签约；（该项目总建筑面积约41万平方米，其中包括8-10万方的零售商业）2009年12月

30、28日，凯德置地在中国自主开发、管理和持有的又一座“来福士”品牌系列建筑杭州来福士广场迎来盛大的开工典礼；2010年4月，万象城正式开业，LV、Prada等重量级时尚品牌亮相，钱江新城商圈开始上演再一度蜕变；预计2013年左右，继万象城之后又一座集星级酒店、甲级写字楼、大型商业广场、服务式公寓为一体的地标性城市综合体将矗立于钱江新城；（总建筑面积39万余方，其中商场面积将超过10万平方）,钱江新城商圈 滨江商圈 钱江世纪城商圈,商圈范围：以滨江星光大道、区政府为核心范围圈，沿线钱塘江南岸的滨江大道中段部分;定位杭州的城市副中心，城区产业、居住等功能的分流中心：目前滨江商圈尚处于起步和发展阶段，

31、但从其规划理念和前景来看，滨江商圈即将成为一个极具特色的家居业态，引领杭城家居产业向前发展。,商圈的发展滨江区的前身为杭州高新技术产业开发区，建于1990年3月，1991年3月经国务院批准为国家级高新区；1996年12月，滨江区经国务院批准设立；2001年，根据杭州市政府的规划，滨江区块既是杭州的城市副中心，又是大杭州格局中城区产业、居住等功能的分流中心；2003年，华联竞得星光大道项目地块，计划打造成成中国内地首条文化艺术星光大道；全长达1300米，总建筑面积约30万方，北临钱塘江，南至江南大道；杭州首个国际化体验式主题商街，杭州最大的综合性商业中心；2007年11月，第六空间大都会家居博览

32、园在滨江盛大开幕，形成了以钱塘江畔为中心的家具核心商圈，不仅成为杭城市民购买家具的首选场所，还将通过在区域内的聚集和辐射作用，迅速推动当地和区域间的商业往来，拉动娱乐、交通、旅游、服务等行业的发展；2008年，10月25日，滨江区政府和宜家(中国)投资有限公司签订了合作意向书，这也意味着全球著名家居品牌宜家(IKEA)正式落户滨江；滨江宜家将被打造成为一个城市综合体；宜家的落户，将与大都会家居博览园组成一个60万方的新业态，形成家居业大商圈。,钱江新城商圈 滨江商圈 钱江世纪城商圈,商圈范围：与钱江新城隔江对望，以奥体博览城为中心的区域辐射范围圈以；定位中央商务区，未来杭州的城市新核心：由杭州

33、奥体中心和国际博览中心组成的“奥体博览城”，位于钱江世纪城核心区。“奥体博览城”区域总建筑面积高达261万平方米，功能定位为承办全国性或洲际性体育赛事的主场馆区，以及举办国内外大型会展活动的现代化大型会展中心，形成以体育、博览功能为主，集商务、旅游、休闲、文化、居住功能于一体的城市综合体。根据杭州市城市总体规划，钱江世纪城将与钱江新城共同构成未来杭州城市核心和杭州中央商务区。因为在主城江对岸，与钱江新城隔江相望，钱江世纪城又被称为“杭州浦东”。,商圈第三篇：城市发展，更多商圈崛起,城市发展，更多个“心”在形成，并可以成为一个区域人口的集聚地。杭州商业地产格局结构升级,庆春商圈 九堡商圈 城西商

34、圈 下沙商圈 城北商圈,商圈范围：庆春商圈是以庆春广场为核心，以庆春东路、凤起东路、新塘路和秋涛路为轴线的“井”形商圈；定位：杭州“武林商圈第二”庆春广场东、西、北三面，将规划建大型宾馆、五星酒店、商务办公楼。庆春商圈形成中将与四季青服装特色街改造、钱江新城商业板块相呼应。庆春银泰开张 百大银泰旁拿地加码庆春商圈2008年6月20日，江干区提出三年“决战东部”计划，杭城东部将崛起以庆春广场为核心，银泰百货、五星宾馆、高档酒店、国内一流家装设计等聚集的“第二武林商圈”庆春商圈;2009年4月10日，银泰庆春店正式开张，这是银泰百货集团继武林店、西湖店之后，在杭州倾力打造的第三家门店,银泰庆春店的

35、开张为庆春商圈人气集聚带来了一个焦点;2009年10月27日，百大置业以高达13565元/平方米楼面价竞得银泰庆春店旁边的商业地块。,(注：该地块系由公司子公司浙江百大置业有限公司与绿城房地产集团有限公司联合竞得，并将共同设立项目公司进行后续的投资开发，其中百大置业持有70%的股权，绿城集团持有30%的股权。),庆春商圈 九堡商圈 城西商圈 下沙商圈 城北商圈,商圈范围：位于杭州两大副城下沙和临平的桥头堡位置，以九堡站、九堡东站向外辐射，地铁一号线往下沙和临平路段将在这里会和；定位：杭州的交通枢纽临近杭州运河钱塘江码头，距杭州萧山国际机场半小时车程，九堡区域日益成为连接上海、宁波、江苏等长三角

36、城市群的最重要的纽带和门户；“决战东部”的三年，九堡将建成以的最重要的纽带和门户。大规模、低成本、高效能、高中档次服装专业批发为核心，以交易、物流、旅游购物功能为主，信息、展示、检测、金融等服装交易配套功能为辅，市场化、专业化、规模化、信息化和国际化的中国四季青服装交易中心；三年，九堡将现现代化大型居住新区，80多万平方米的经济适用房全部建成，近百万平方米的商品房公建配套全面开工；,交通枢纽：汽车东站、地铁一号线九堡的北侧是德胜快速路。德胜快速路，是杭州市首条东西向的城市快速道路，东段全长13公里，连接了主城区、九堡和下沙。目前，德胜快速路东段和中段已经建成通车，西段方案已定；九堡的东侧是规划

37、中的九堡大桥，还有杭州高速公路长途客运中心。2010年1月，杭州东站客运班线基本调整搬至九堡，从此，九堡客运中心站成为了客运的重要集散地；,地铁1号线在七堡至九堡沿线将设置4个站点，分别为七堡站、九和路站、九堡站和客运中心站地铁的开通，不仅会给九堡的住户带来便利，更会给九堡站点及周边土地和物业带来巨大的升值空间。,客运中心,庆春商圈 九堡商圈 城西商圈 下沙商圈 城北商圈,商圈范围：指东西走向的文一西路、文二西路和南北走向的紫荆花路、古墩路、丰潭路，其中以丰潭路、古墩路商业街为代表。目前城西商圈内的文二西路、古墩路、萍水路商业氛围比较浓厚，欧尚、沃尔玛、银泰都逐步入驻圈内；定位：与浙大一同启航

38、，城西商圈升级2002年，浙大紫金港校区正式建成，浙江一大名校的入驻给一直以来以住宅为主导的城西板块带来了一剂商业强生剂；2009年12月23日，城西银泰都市综合体正式奠基，进入动工建设阶段。不久的将来，这里将崛起一个建筑规模达40万平方米，集休闲、娱乐、购物、餐饮、健身、商务办公为一体的现代商业航母。”2010年1月28日，期待已久的社区型购物中心杭州印象城携手近150家知名品牌商家盛大开业，为周边消费者生活提供购物、餐饮、休闲、娱乐于一体的时尚生活。,庆春商圈 九堡商圈 城西商圈 下沙商圈 城北商圈,商圈范围：位于主要以白杨街道为主，型商贸设施福雷德文化广场、华元十六街区、西子阳光星城、金

39、池商贸等为辐射圈；定位：杭州大都市的副中心(即下沙副城)白杨街道辖区由高教园区、工业园区、开发区公建区、住宅区、出口加工区五大主要功能区域组成。辖区内有开发区主要政府机构、金融单位和配套服务部门；有浙江理工大学、杭州电子科技大学等14所高校；有包括摩托罗拉、西门子、东芝可口可乐、中策等数十家全球和国内知名企业在内的各类企业400余家；月雅苑、未名园、文苑风情、大北、裕园、文汇苑、香榭里、北银等住宅小区坐落其中，一批大型商贸设施福雷德文化广场、华元十六街区、西子阳光星城、金池商贸等已建成使用；下沙是我国最大的移动通信生产基地；日本东芝公司建立了年产240万台笔记本电脑的全球生产基地；是医药工业生

40、产基地；是日本松下公司在中国建立的最大家电生产基地。,商圈的发展杭州市下沙即杭州经济技术开发区是1993年4月经国务院批准设立的国家级开发区；下沙商圈的崛起当以“三美世界”入驻阳光星城为起点；2005年底，物美超市正式入驻阳光星城，其近两万平方米的卖场，一站式的购物环境，一改下沙新城商业业态单一的现状，在给下沙居民生活带来极大便利的同时，也给自身带来了丰厚的回报；2005年11月开工建设一站式国际化商业中心的福雷德广场；2006年末，新美商城入驻阳光星城；2006年，浙江凯恩集团引入国际酒店业巨头美国戴斯酒店入驻海达大厦，共同投资组建凯恩戴斯酒店，这是下沙首家世界级品牌酒店；2010年盛泰名都

41、中心开盘，盛泰名都中心位于下沙金融、商贸、行政三大中心汇集地，是下沙中心区域，该项目一期规划建造全享公馆、酒店式公寓、五星级酒店、商业物业等多种建筑形态，是下沙开发区最高端的城市综合体；2010年，百联奥特莱斯下沙店开始试营业；,商圈的发展随着下沙近些年的发展，以文渊路(1号路)、文泽路(5号路)为纵线，以学林街、4号路为横轴，形成的井字形区域，一个新商圈已雏形渐成；以2号路为中轴，将该商圈分割成既有功能区分又相互融合的南北两大部分。北面学林街边大学城文化休闲带以福雷德广场、金沙数码港为龙头，体现文化消费特征，凸现文化休闲特色；南面以4号街为主体，与2、3、6、9号路围成田字形街区，以物美超市

42、、下沙商贸城、华元十六街区为龙头，体现生活消费特征，凸现都市商业特色。,庆春商圈 九堡商圈 城西商圈 下沙商圈 城北商圈,商圈范围：以杭州新天地综合体为核心的辐射范围，新天地边上滨江集团70万方航母级大盘滨江万家星城带动了板块升级；定位：杭州次级商务商业中心在2010年的1月21日，杭州新天地集团又揽下新天地板块5宗商业用地，宣告了杭州新天地蓝图又一度扩张，新天地百万方的地标性城市综合体即将启动，志在将城北打造成杭州次级商务商业中心；该项目将以“一心、一环、两轴、四区”为总体架构，引入创新性的“滨水回廊”概念，同时有机整合多种都市功能，通过商业商务区、高星级地标酒店、SOHO/LOFT商住区、

43、主题百货、SHOPPINGMALL、创意办公核心区等不同组团区块的建设，最终打造成一个集商业零售、商务办公、旅游休闲、娱乐餐饮和SOHO、LOFT等功能为一体的杭州次级商务商业中心。,项目简介作为城北超级体量的城市综合体，新天地扼守着城北进出的交通要道，东至杭宣铁路、南接规划中的长大屋路、西靠东新东路、北接石祥路；总用地面积56.7公顷，总建筑面积115万平方米；由国际知名的地产顾问公司英国戴德梁行(DTZ)整体定位；美国世邦魏理仕(CBRE)机构商业策划；美国RTKL国际公司规划设计；尼古拉斯格雷姆肖事务所和英国思锐(Serie Architects)建筑师事务所，负责核心区建筑单体设计。,

44、(注：下文商业地块成交信息中 表示上述地块。),MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT5ZYVQ

45、t9zk3rp3qLnf02FovEXxVRxjCcFRNppiJljNiOuk6fONnyX7fyGg7sXZ49BmCN5oy9VesHpKzdjTKwjrkCEQCFDehVmGax3lrOEbw63VscA3YSijtUKoCyiLzAlVRp7l4QgPNHxvJFFDyjUVN3oHlMah0XBd4uTbkfPIhHtw0evPmYOrdhEDoPwvYhzlGplU1AU9mpyiCXH8gpPCBRYjq77VcnbXumNE1yGfyTsbSj89J63kRTKDkKUg3mdS5sJ4X5cQ8dK7oW9IkScssECQdz2O9UTlpRjAFPChjhLdzopQ

46、zwxQf8ozdzOhogwAooXpUF83BX4C3jRgjDJiiXEUDMaNz4vQ4n164vspddHvOIVuBBdMA4xp1YhiHk0vOJ8TL1BxogzVlMpmod6ianYGmksQq6NWCEd56hZF4wfaNyZcrGfNxnPiG6ZAxSkfmhJAKtNmCqbRmppeXp8inz4eq3HkWCMSORyMMX522xpHG6basNr6KQfbZsFbHjzyNlJrruLolKFcC84dqfijBO5Dy2NaBcNEBPgQrT12PgpcKx2or2YChN5DPjs80zzdtdAdTKuW4uVv9bbZu3K2SZ2aEhTlIC1UqrIWibkzwHh6p8gLv26zr01mJybfOzFc4T7kQH1IpPwOzMDnAKPLsLrznXGjFNIA9bSWWms6ibKZwQIKrMzalwbFrQJvOP1rPH8rx2KkyYqrtQk5VRwM1HSX,