12月兰州房地产市场研究报告.ppt

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1、,兰州房地产市场研究报告,（2009.12）,【简版】,易居（中国）房地产研究院,兰州研究所,第一篇,第二篇,第三篇,一、,二、,三、,四、,五、,六、,七、,2009 年 12 月兰州房地产市场研究报告,目,录,易居观点：.3数字楼市：.4市场背景篇.7第一章 政策资讯.7一、市政动态.7二、市场动态.7第二章 经济环境.8市场分析篇.9第三章 土地篇.9一、土地资讯.9二、本月公告土地分析.9第四章 商品住宅市场.12一、市场综述.12二、供求关系分析.13三、供应量分析.13四、成交量分析.16五、供求对比分析.18六、成交均价分析.19七、热点项目解析.20第五章 产品篇.22一、产品

2、综述.22第六章 营销篇.24一、营销透析.24区域数据篇.28西固板块.28安宁板块.28七里河板块.29城关板块.29黄河北板块.30城东板块.30雁滩板块.31,易居（中国）房地产研究院兰州研究所,电话：0931-8853186,邮编：730000,地址：兰州市城关区广场南路 4-6 号国芳国际大酒店商务写字楼 1307 室。2/31,2009 年 12 月兰州房地产市场研究报告易居观点：2009 年已经结束，关于房地产市场的是是非非基本尘埃落定，2010 年也已来临，房地产未来的走势也并未明朗，2010 年市场将何去何从，市场莫衷一是，各种声音都有，我们将要以何种视角来看待未来的市场发

3、展态势呢？我们认为有三点是基本出发点：第一，房价偏高，调整空间较大。房价收入比总体偏高，与兰州普通市民的实际收入相比较现在的商品房价格实在是太高了，兰州普通市民月收入在 2000 元左右，而兰州商品房价格跟已经在 5400 元/之上。可以说，现在的房价已经与普通市民的消费能力无关，支撑兰州房地产市场的投资性需求将扮演更重要的角色，投资性需求的大量增加将增强市场的不确定性。第二，市场供应量将强化市场竞争风险。2010 年兰州房地产市场将出现大量的市场供应，市场供应量的增加会有效的调节市场。兰州房地产最大的问题是长期以来市场没有良性的市场竞争，根源在于市场没有充分的供应，导致市场长期处于供不应求状

4、态，进而催生商品房价格一涨再涨。只有市场供应量不断加大，满足市场需求的前提下才能期望价格的调整。第三，土地价格增长，对开发商资金门槛增大。2009 年突飞猛进的地价成为房价上涨的又一动因。2009 年兰州土地市场高溢价成交屡见不鲜，可以说日渐高企的地价必将进一步推动兰州房价的攀升。兰州目前成交的几块土地楼板价都达到了 2000 元/以上，从中不难看出其售价势必在 5000 元/以上，可以说，从攀升的地价来看，商品房出现大幅调整的可能性有限。,易居（中国）房地产研究院兰州研究所,电话：0931-8853186,邮编：730000,地址：兰州市城关区广场南路 4-6 号国芳国际大酒店商务写字楼 1

5、307 室。3/31,2009 年 12 月兰州房地产市场研究报告数字楼市：2009 年 12 月兰州商品住宅成交均价为 5422 元/，环比 2009 年 11 月下降了 1.38%。2008 年 12 月-2009 年 12 月兰州市商品住宅供求走势图,300000250000200000150000100000500000,6000500040003000200010000,12月,1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月 11月 12月,2008,2009年,成交量（）,供应量（）,成交价格（元/）,数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统2008 年 12 月-

6、2009 年 12 月兰州市商品住宅供应量走势图300000250000200000150000100000500000,12月,1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,2008,2009年,供应量（）数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统,易居（中国）房地产研究院兰州研究所,电话：0931-8853186,邮编：730000,地址：兰州市城关区广场南路 4-6 号国芳国际大酒店商务写字楼 1307 室。4/31,2009 年 12 月兰州房地产市场研究报告2009 年 12 月兰州市商品住宅成交量为 9.62 万，环比 2009 年 11 月增长了

7、18.94%。2008 年 12 月-2009 年 12 月兰州市商品住宅成交量走势图160000140000120000100000800006000040000200000,12月,1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,2008,2009年,成交量（）数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统2009 年 12 月城关板块成交均价为 7207 元/，位居兰州各板块首位。2009 年 12 月兰州市商品住宅板块成交均价对比图8,0007,0006,0005,0004,0003,0002,0001,0000,西固板块,七里河板块,城东板块,雁滩板块,黄河

8、北板块,城关板块,安宁板块,成交均价（元/）数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统,易居（中国）房地产研究院兰州研究所,电话：0931-8853186,邮编：730000,地址：兰州市城关区广场南路 4-6 号国芳国际大酒店商务写字楼 1307 室。5/31,2009 年 12 月兰州房地产市场研究报告2009 年 12 月安宁板块成交面积再度跃居兰州总成交面积的首位，成交面积为 20395。2009 年 12 月兰州市商品住宅区域成交面积比重图西固板块1%城东板块,安宁板块,七里河板块 15%,40%,0%,雁滩板块,18%城关板块17%黄河北板块9%数据来源：CRIC 中国房地产决策咨

9、询系统,易居（中国）房地产研究院兰州研究所,电话：0931-8853186,邮编：730000,地址：兰州市城关区广场南路 4-6 号国芳国际大酒店商务写字楼 1307 室。6/31,2009 年 12 月兰州房地产市场研究报告第一篇 市场背景篇第一章 政策资讯一、市政动态表 1-1-1：2009 年 12 月全国房地产相关政策列表,时间,来源,政策名称,主要内容,国务院常务会议决定对个人住房转让营业税政策进行调整，减免时限由原来的 2 年恢复到 5 年。,12 月 9 日,国务院常务会议,其中普通住房免征营业税，而非普通住房按照转让价格减去购房时的价款作为计税依据征收营业税。不满 5 年的个

10、人住房转让时无论是普通住房还是非普通住房一律按照全额征收营业税。一要增加普通商品住房的有效供给。,12 月 14 日,国务院常务会议,国四条,二要继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。,三要加强市场监管。四要继续大规模推进保障性安居工程建设。,12 月 18 日,第一财经,关于进一步加强土地出让收支管理的通知,通知第二条第三款要求,首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的 50%。此前,各地土地出让金的缴纳普遍存在分期缴纳的情况,而一般的首次缴纳比例在 30左右。,资料来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统二、市场动态表 1-1-2：2009 年 12 月房地产相关市场动态列表,

11、时间12 月 15 日,来源兰州晨报,名称兰州市住宅专项,主要内容该办法就住宅专项维修资金的使用和管理予以明,易居（中国）房地产研究院兰州研究所,电话：0931-8853186,邮编：730000,地址：兰州市城关区广场南路 4-6 号国芳国际大酒店商务写字楼 1307 室。7/31,2009 年 12 月兰州房地产市场研究报告,维修资金管理实施办法,确和规范，今后兰州市的住宅专项维修资金实行专户存储、专款专用。目前只有 10%出租房纳入管理,12 月 28 日,兰州晚报,兰州市城市房屋租赁管理办法,不得向未成年人出租房屋未登记备案的最高罚 5000 元,住宅登记每套收取 80 元手续费资料来

12、源：CRIC 中国房地产决策咨询系统易居观点：这一规定将使购房人交纳的住宅专项维修资金的安全得到保障。第二章 经济环境兰州市宏观经济暂无月度数据，由于 12 月市场报告中已做分析，本月不在赘述。,易居（中国）房地产研究院兰州研究所,电话：0931-8853186,邮编：730000,地址：兰州市城关区广场南路 4-6 号国芳国际大酒店商务写字楼 1307 室。8/31,、,2009 年 12 月兰州房地产市场研究报告,第二篇第三章 土地篇一、土地资讯表 2-3-1：2009 年 12 月兰州市土地资讯相关列表,市场分析篇,时间,来源,资讯名称,主要内容,根据中华人民共和国土地管理法招标拍卖挂牌

13、出让,兰州市国土资,国有建设用地使用权规定及甘肃省招标拍卖挂牌出让国,12 月 21 日,兰州市国土资源局,源局国有建设用地使用权挂牌出让公告,有土地使用权实施细则等法律、法规规定，经市政府批准，兰州市国土资源局公开挂牌出让编号为 G0858 号、G0924 号宗地的国有建设用地使用权，由兰州市土地登记交易信息中,心负责具体实施。资料来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统二、本月公告土地分析2009 年 12 月，共有 2 宗地块出让，以招拍挂方式出让，12 月 21 日兰州国土资源局发布了两块宗地的出让公告，地籍编号分别为 G0858 号与 G0924 号。2 宗土地用途中，G0858为商业

14、用地，G0924 为其他公共设施用地。其中，G0858 号地块位于城关区天水路段，G0924位于七里河区晏家坪馒头山。2.1、地块供应走势分析,易居（中国）房地产研究院兰州研究所,电话：0931-8853186,邮编：730000,地址：兰州市城关区广场南路 4-6 号国芳国际大酒店商务写字楼 1307 室。9/31,2009 年 12 月兰州房地产市场研究报告图 2-3-1：2008 年 12 月-2009 年 12 月兰州市土地市场供应走势图,8000007000006000005000004000003000002000001000000资料来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统2.2、

15、挂牌地块列表,占地面积(),土地幅数(幅),1614121086420,土地编号G0858G0924,地块位置城关区天水南路以西、兰州东方大酒店以北七里河区晏家坪馒头山，兰州实验奶牛场以南，韩家河公墓区以北,占地面积（）295.496446.3,容积率-1.2,总建筑面积（）-115735.6,土地用途商业其他公共设施用地,出让年限40 年50 年,2.3、土地结构分析,易居（中国）房地产研究院兰州研究所,电话：0931-8853186,邮编：730000,地址：兰州市城关区广场南路 4-6 号国芳国际大酒店商务写字楼 1307 室。10/31,2009 年 12 月兰州房地产市场研究报告图

16、2-3-2：2009 年 12 月兰州市土地成交属性结构图,其他公共设施,商业,用地50%,50%,商业其他公共设施用地,资料来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统2009 年 12 月并没有商品住宅属性的土地入市，仅有的两块土地也分别是商业与其他公共设施用地。图 2-3-3：2009 年 12 月兰州市土地区域结构图,七里河区,城关区,50%,50%,城关区,七里河区数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统两地块中 GO858 号宗地地理位置相当出众，其位于兰州核心地段。而 G0924 号宗地地理位置较偏僻，周边相关配套并不成熟。,易居（中国）房地产研究院兰州研究所,电话：0931-885

17、3186,邮编：730000,地址：兰州市城关区广场南路 4-6 号国芳国际大酒店商务写字楼 1307 室。11/31,2,2,2,2009 年 12 月兰州房地产市场研究报告图 2-3-4：2009 年 12 月兰州市土地供应面积结构图1万以下0%1万以下,3万以上,3万以上,100%数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统本次 2 块土地供应面积差异较大，单块面积在 1 万以下的土地只有 G0854，供应面积仅为 295.4；单块面积在 3 万以上的土地为 G0924，土地面积为 96446.3。第四章 商品住宅市场一、市场综述2009 年 12 月市场成交量出现较大幅度增长，成交价格则

18、出现一定调整。兰州房价目前成交均价 5422 元/，纵观西北五省也是非常高的，这与兰州目前地经济现状形成强烈反差。表 2-4-1：2009 年 11 月-2009 年 12 月兰州市商品住宅各类指标变化表,指标供应量（万 m）成交量（万 m）成交价格（元/m）成交总额（亿元）,2009 年 11 月6.458.0954984.45,2009 年 12 月09.6254225.22,同比增长（%）039.29%28.73%79.31%,环比增长（%）018.94%-1.38%17.30%,易居（中国）房地产研究院兰州研究所,电话：0931-8853186,邮编：730000,地址：兰州市城关区广

19、场南路 4-6 号国芳国际大酒店商务写字楼 1307 室。12/31,2009 年 12 月兰州房地产市场研究报告资料来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统二、供求关系分析图 2-4-1：2008 年 12 月-2009 年 12 月兰州市商品住宅供求情况对比图,30000025000020000015000010000050000,4.003.503.002.502.001.501.000.50,0,12月,1月,2月,3月,4月,5月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,0.00,2008,2009年,成交量（）69058 28178 56103 50016 65009 102864

20、 87415 150796 111366 74586 80872 96187,供应量（）281134 60131 25973 14333 253086 65417 84251 99992 55937,0,64534,0,供求比,0.25,0.47,2.16,3.49,0.26,1.57,1.04,1.52,1.50,0.00,1.79,0.00,资料来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统本月兰州市场成交量为 9.62 万，而市场供应量为零，市场供求失衡格局并无改观。三、供应量分析,3.1,供应总量分析,2009 年 12 月市场供应量为零，市场中并无新盘入市。,易居（中国）房地产研究院兰州研究

21、所,电话：0931-8853186,邮编：730000,地址：兰州市城关区广场南路 4-6 号国芳国际大酒店商务写字楼 1307 室。13/31,2009 年 12 月兰州房地产市场研究报告图 2-4-2：2008 年 12 月-2009 年 12 月兰州市商品住宅供应量走势图300000250000200000150000100000500000,12月,1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,2008,2009年,供应量（）资料来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统,3.2,市场存量分析,兰州房地产市场目前商品住宅存量为 1966023，相比兰州市场一

22、年 100 万左右的市场去化量，去化压力并不是很大。表 2-4-2：2009 年 12 月兰州市市场存量列表,2007 年,2008 年,2009 年 1-12 月,合计,市场存量,1795976.13,229689,-33620,1932403,数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统兰州房地产市场存量中以二房及三房的户型为主，其中二房占总存量的 51%，三房占总存量的 34%，其中一房的小户型只占 3%，说明市场中小户型的存量还是相对较少。,易居（中国）房地产研究院兰州研究所,电话：0931-8853186,邮编：730000,地址：兰州市城关区广场南路 4-6 号国芳国际大酒店商务写字

23、楼 1307 室。14/31,2009 年 12 月兰州房地产市场研究报告图 2-4-3：2009 年 12 月兰州市市场存量房型结构图,四房6%,复式1%,一房3%,三房36%,二房54%,一房二房三房四房,复式数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统图 2-4-4：2009 年 12 月兰州市市场存量面积段比重图,120以上户型,39%数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统,50以下户型,3%90-120户型,40%,50-70户型,8%70-90户型,10%,易居（中国）房地产研究院兰州研究所,电话：0931-8853186,邮编：730000,地址：兰州市城关区广场南路 4-6

24、号国芳国际大酒店商务写字楼 1307 室。15/31,2009 年 12 月兰州房地产市场研究报告四、成交量分析,4.1,成交总量分析,2009 年 12 月兰州市商品住宅成交量为 9.62 万，环比 2009 年 11 月上涨了 18.94%，市场成交出现较高增长。从 10 月至 12 月，市场出现了连续三个月环比增长。成交量依然较为集中，成交前三位项目占本月总成交量的 45%。图 2-4-5：2008 年 12 月-2009 年 12 月兰州市商品住宅成交量走势160000140000120000100000800006000040000200000,12月,1月,2月,3月,4月,5月,

25、6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,2008,2009年,成交量（）数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统,4.2,成交结构分析,12 月兰州市场成交仍然没有什么大的格局变化，市场成交量主要集中于三个区域，分别为雁滩板块、安宁板块及黄河北板块。,易居（中国）房地产研究院兰州研究所,电话：0931-8853186,邮编：730000,地址：兰州市城关区广场南路 4-6 号国芳国际大酒店商务写字楼 1307 室。16/31,区,域,2009 年 12 月兰州房地产市场研究报告表 2-4-3：2009 年 12 月商品住宅区域成交面积表,11 月成交面积（）12 月成交面积（）,同比

26、增长（%）,环比增长（%）,安宁板块城东板块雁滩板块黄河北板块城关板块七里河板块西固板块,21,78472320,96614,30012,7774,039-,39,02414,01817,3888,27116,387486615,312.56%-19.26%-36.49%-9.65%319.92%-48.85%-,91.34%146.57%-14.61%-27.71%-10.52%-89.26%-,数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统从 11-12 月市场各板块成交变化中可以看出，七里河板块成交环比降幅最大，环比 11月下降了 89%，其次为黄河北板块，环比下降了 27%。12 月安宁板

27、块与城东板块出现了成交量较大幅度的上涨，安宁板块 12 月总成交量为 39024，环比 9 月成交量增长了 91%，城东板块 12 月总成交量为 14018，环比 9 月成交量增长了 146%。图 2-4-6：2009 年 12 月商品住宅区域成交面积表,七里河板块,西固板块,城关板块17%,0%,1%,安宁板块,黄河北板块9%,雁滩板块18%,安宁板块40%,城东板块雁滩板块黄河北板块城关板块,七里河板块西固板块城东板块15%数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统,易居（中国）房地产研究院兰州研究所,电话：0931-8853186,邮编：730000,地址：兰州市城关区广场南路 4-6

28、号国芳国际大酒店商务写字楼 1307 室。17/31,2,2,2,2009 年 12 月兰州房地产市场研究报告图 2-4-7：2009 年商品住宅各板块成交量图300000250000200000150000100000500000,安宁板块,城东板块,雁滩板块 黄河北板块 城关板块 七里河板块 西固板块,成交量（）数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统五、供求对比分析,5.1,供求总量对比分析,表 2-4-4：2009 年 11 月-2009 年 12 月兰州市商品住宅各类指标变化表,指标供应量（万 m）成交量（万 m）成交价格（元/m）成交总额（亿元）,2009 年 11 月6.458

29、.0954984.45,2009 年 12 月09.6254225.22,同比增长（%）039.29%28.73%79.31%,环比增长（%）018.94%-1.38%17.30%,资料来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统,易居（中国）房地产研究院兰州研究所,电话：0931-8853186,邮编：730000,地址：兰州市城关区广场南路 4-6 号国芳国际大酒店商务写字楼 1307 室。18/31,2009 年 12 月兰州房地产市场研究报告,5.2,房型结构分析,图 2-4-8:2009 年 12 月月兰州市商品住宅房型供求分布图600005000040000300002000010000

30、0,一房,二房,三房,四房,五房及以上,复式,其他,成交面积资料来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统六、成交均价分析综合分析来看，兰州房地产成交均价上涨主要有以下三大动因：第一，地价拉动。第二，追涨的投资心态。第三，供应量不足。,易居（中国）房地产研究院兰州研究所,电话：0931-8853186,邮编：730000,地址：兰州市城关区广场南路 4-6 号国芳国际大酒店商务写字楼 1307 室。19/31,1,2,3,4,5,6,7,8,9,2009 年 12 月兰州房地产市场研究报告图 2-4-9：2008 年 12 月-2009 年 12 月兰州市商品住宅成交均价走势图6000500040

31、00300020001000012月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月,2008,2009年,成交价格（元/）资料来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统附：表 2-4-5：2009 年 12 月商品住宅成交量前 10 名,项目名称中和教育世家现代艺术家天庆莱茵小镇众邦金水湾森地国际倚能黄河家园盛世凯旋宫基业豪庭合作新村,区域安宁城关城关安宁城关安宁城关城关城关,板块安宁板块城东板块雁滩板块安宁板块城关板块安宁板块城关板块雁滩板块黄河北板块,成交面积(M)26,36911,1255,8554,6214,4323,5392,9262,6702,392,成

32、交均价(元/M)4,5704,8387,0836,3068,2315,3819,6505,3592,118,10,盛业丰景苑,城关,城关板块,2,310,6,500,七、热点项目解析中和教育世家,项目名称开发商,中和教育世家兰州中和房地产开发有限公司,项目位置开盘时间,兰州市安宁区安宁东路 369 号2009-6-1,易居（中国）房地产研究院兰州研究所,电话：0931-8853186,邮编：730000,地址：兰州市城关区广场南路 4-6 号国芳国际大酒店商务写字楼 1307 室。20/31,2009 年 12 月兰州房地产市场研究报告,占地面积容积率工程进度销售均价面积区间,25882.6

33、平方米3.97项目目前处于挖地基阶段,总建筑面积建筑类型景观主题绿化率最晚交房时间,102754 平方米8 栋高层纯生态水景园林40.1%,中小学:西北师大附中、西北师大附小以及幼儿园、十里店小学综合商场:培黎广场商圈、学生城超市,周边配置核心卖点,邮局:中国邮政银行:中国银行、中国工商银行、中国建设银行、中国农业银行、商业银行医院:兰州军区总院安宁分院、安宁区医院小区大量采用水景、绿地、亭台楼阁等极致景观营造“人与自然”的和谐美居,区位图中和教育世家项目优劣势可归结如下：（1）优势,外立面效果图,易居（中国）房地产研究院兰州研究所,电话：0931-8853186,邮编：730000,地址：兰

34、州市城关区广场南路 4-6 号国芳国际大酒店商务写字楼 1307 室。21/31,2009 年 12 月兰州房地产市场研究报告 地理位置优越，项目位于安宁东路沿线，该路道周边配套设施齐全，交通条件便利。毗邻兰州著名学府西北师范大学，且板块内拥有大量高质素的教育资源，人文气息色彩浓厚，居住环境良好。项目规划低容积率、高绿化率以及低建筑密度，居住舒适度高。项目发展前景良好，随着政府对该板块扶持力度的不断加大以及旧城改造步伐的逐步加快，项目未来的发展潜力以及增值空间将被逐步激发。（2）劣势 项目所处安宁板块老城区，周边部分市政管网陈旧老化。土地成本过高，该项目价格必然要高于同期同质的项目售价。第五章

35、 产品篇一、产品综述12 月成交前三名分别为中和教育世家、现代艺术家与天庆莱茵小镇。,1.1,热销产品,热销产品现代艺术家销售状况：2009 年 12 月份现代艺术家销售 11125，销售均价为 4838 元/。产品亮点：主打艺术卖点，诉求品味特征，塑造精品项目。项目规模不大，户型面积主要以二房主，二房占其总户数的 60%，三房与一房合计占其总户数的 40%。可以说中小户型是本项目的一大特色。,易居（中国）房地产研究院兰州研究所,电话：0931-8853186,邮编：730000,地址：兰州市城关区广场南路 4-6 号国芳国际大酒店商务写字楼 1307 室。22/31,2009 年 12 月兰

36、州房地产市场研究报告,1.1.1,项目简介,项目名称开发商占地面积容积率总户数销售均价面积区间核心卖点,现代艺术家甘肃现代房地产开发有限公司6727 2.6180483874-125 艺术建筑,项目位置开盘日期总建筑面积建筑类型景观主题绿化率最晚交房时间,兰州市城关区段家滩一期：2009-7-1817492 小高层园林景观30%2010-4-1,数据来源：上海克而瑞信息技术有限公司兰州机构1.1.2 项目图片,位置图售房部,项目实景图售房部,易居（中国）房地产研究院兰州研究所,电话：0931-8853186,邮编：730000,地址：兰州市城关区广场南路 4-6 号国芳国际大酒店商务写字楼 1

37、307 室。23/31,2009 年 12 月兰州房地产市场研究报告1.1.3 项目亮点现代艺术家定位为艺术社区，在户型、景观、配套上都有体现，其立志打造西北最大的文化艺术中心。小户型是本项目的最大特点，是典型的 90/70 项目。现代艺术家户型图第六章 营销篇一、营销透析1.1 营销综述12 月是兰州市房地产市场的淡季，虽然市场成交仍然有所增长，但毕竟年关将近，市场也比较保守。,易居（中国）房地产研究院兰州研究所,电话：0931-8853186,邮编：730000,地址：兰州市城关区广场南路 4-6 号国芳国际大酒店商务写字楼 1307 室。24/31,2009 年 12 月兰州房地产市场研

38、究报告1.2 营销策略自此月开始真正步入兰州房地产市场的淡季，于此时市场中最多的是形象宣传，而促销类营销方法则会降温。而佳节将至，开发公司则更为注重于现有客户及意向客户开展各项联谊活动。双赢 SP 类营销12 月 13 日，安宁庭院地下车库名车试驾会在在安宁庭院地下停车场火热进行。活动不仅对安宁庭院的高档次地下停车场进行了良好的宣传和展示，而且对于各大汽车销售公司的产品也进行了很好的目标客户宣传。二者相得益彰。借势营销2009 年 12 月 26 日，兰州市安宁区房地产市场发展论坛暨天居项目专家座谈会在安宁区都市春天综合服务楼举行。此次论坛不仅可以为后期项目规划定位征得一些有价值的建议，而且可

39、以通过网络等媒体的传播达成一定的知名度宣传，为后期项目营销做一定的铺垫。,易居（中国）房地产研究院兰州研究所,电话：0931-8853186,邮编：730000,地址：兰州市城关区广场南路 4-6 号国芳国际大酒店商务写字楼 1307 室。25/31,、,2009 年 12 月兰州房地产市场研究报告除此之外，2009 年 12 月 8 日，由温州商会牵头举办的李霄云演唱会由于普天地产的参与赞助，也可以算作是一次借势营销。互动营销临近圣诞节，天庆莱茵小镇“欢度圣诞节，咖啡礼品赠业主”和与之同一时间段的“天庆集团 2009 业主会员电影答谢会”“天庆集团为铁杆粉丝发奖金”活动再次提升了人们对于天庆

40、以及莱茵小镇的关注程度。互动营销过后，体验和口碑效应自然形成。价格营销2009 年 12 月 24 日至 2010 年 1 月 3 日期间安宁庭院推出多重优惠大礼答谢广大客户对安宁庭院的支持和厚爱。安宁庭院是近期持续推出营销活动的少数楼盘之一，从活动效果来看，达到了预期。1.3 典型营销活动举例,时间,活动主题,活动内容,易居（中国）房地产研究院兰州研究所,电话：0931-8853186,邮编：730000,地址：兰州市城关区广场南路 4-6 号国芳国际大酒店商务写字楼 1307 室。26/31,2009 年 12 月兰州房地产市场研究报告参观体验安宁庭院一流的环氧树脂地坪漆车库；,2009

41、年 12 月13 日2009 年 12 月26 日2009 年 12 月24 日-2010 年1 月 3 日,安宁庭院车库名车试驾会安宁庭院地下车库发售会买安宁庭院可享 3重优惠,名车试驾；驾驶类游戏竞技；签名留念。车位选号；冷餐会；前 100 名排号预约的客户享受每个停车位 5000 元的优惠；第 101 及以后预约客户享受每个停车位 3000 元的优惠；每个组团前两位成交客户享受两年停车位物业费减免优惠；当天成交客户享受一年车位物业费减免优惠；当天储藏间排号业主享受每个储藏间 2000 元优惠；现场签约。凡在双节期间购买安宁庭院收官力作 17 号楼珍藏大宅，就可在原有优惠基础上每套再一次性

42、优惠 20000 元；新成交客户预约购买地下停车位可以获得 3000 元/个优惠以及可以获得庭院送出的精美好礼一份；凡庭院老业主介绍新客户成功购房，都将获得一年物业费。,易居（中国）房地产研究院兰州研究所,电话：0931-8853186,邮编：730000,地址：兰州市城关区广场南路 4-6 号国芳国际大酒店商务写字楼 1307 室。27/31,2009 年 12 月兰州房地产市场研究报告第三篇 区域数据篇一、西固板块,指标土地出让面积（万）,2009 年6 月/,2009 年7 月/,2009 年8 月/,2009 年9 月/,2009 年10 月/,2009 年11 月/,2009 年12

43、 月/,土地商品住宅,土地成交面积（万）成交土地可建面积（万）土地成交总价（亿元）住宅新增供应面积（万）住宅销售面积（万）住宅销售均价（元/）,/1.743397,/0.133309,/8913722,/0.133309,/,/0.164309,/0.064640,二、安宁板块,指标土地出让面积（万）,2009 年6 月/,2009 年7 月/,2009 年8 月/,2009 年9 月/,2009 年10 月/,2009 年11 月/,2009 年12 月/,土地商品住宅,土地成交面积（万）成交土地可建面积（万）土地成交总价（亿元）住宅新增供应面积（万）住宅销售面积（万）住宅销售均价（元/）,

44、/4.12.25196,/2.465235,/1.945646,/1.022.465235,/2.185217,/2.735074,/3.94923,易居（中国）房地产研究院兰州研究所,电话：0931-8853186,邮编：730000,地址：兰州市城关区广场南路 4-6 号国芳国际大酒店商务写字楼 1307 室。28/31,2009 年 12 月兰州房地产市场研究报告三、七里河板块,指标土地出让面积（万）,2009 年6 月/,2009 年7 月75.51,2009 年8 月/,2009 年9 月2.67,2009 年10 月/,2009 年11 月/,2009 年12 月,土地商品住宅,土

45、地成交面积（万）成交土地可建面积（万）土地成交总价（亿元）住宅新增供应面积（万）住宅销售面积（万）住宅销售均价（元/）,/0.453954,73.33241.992.33/0.183898,/3.861.024254,/1.124260,/0.44294,/6.840.313768,/0.054543,四、城关板块,指标土地出让面积（万）,2009 年6 月/,2009 年7 月/,2009 年8 月/,2009 年9 月/,2009 年10 月/,2009 年11 月/,2009 年12 月/,土地商品住宅,土地成交面积（万）成交土地可建面积（万）土地成交总价（亿元）住宅新增供应面积（万）住

46、宅销售面积（万）住宅销售均价（元/）,/0.185196,/1.166525,/4.221.35863,/2.035684,/1.285707,/1.065346,/1.647207,易居（中国）房地产研究院兰州研究所,电话：0931-8853186,邮编：730000,地址：兰州市城关区广场南路 4-6 号国芳国际大酒店商务写字楼 1307 室。29/31,2009 年 12 月兰州房地产市场研究报告五、黄河北板块,指标土地出让面积（万）,2009 年6 月/,2009 年7 月75.51,2009 年8 月/,2009 年9 月/,2009 年10 月/,2009 年11 月/,2009

47、年12 月/,土地,土地成交面积（万）成交土地可建面积（万）土地成交总价（亿元）,/,/,73.33241.992.33,/,/,/,/,/,/,住宅新增供应面积（万）,/,5.78,/,/,6.84,商品住宅,住宅销售面积（万）住宅销售均价（元/）,0.185196,3.563712,1.723357,3.003951,1.433548,1.993320,0.833527,六、城东板块,指标土地出让面积（万）,2009 年6 月75.51,2009 年7 月/,2009 年8 月/,2009 年9 月/,2009 年10 月/,2009 年11 月/,2009 年12 月,土地,土地成交面积

48、（万）成交土地可建面积（万）土地成交总价（亿元）,73.33241.992.33,/,/,/,/,/,/,/,/,住宅新增供应面积（万）,4.91,/,/,/,1.56,商品住宅,住宅销售面积（万）住宅销售均价（元/）,0.143954,1.075065,0.454481,0.54777,0.075286,0.273768,1.44998,易居（中国）房地产研究院兰州研究所,电话：0931-8853186,邮编：730000,地址：兰州市城关区广场南路 4-6 号国芳国际大酒店商务写字楼 1307 室。30/31,2009 年 12 月兰州房地产市场研究报告七、雁滩板块,指标土地出让面积（万）

49、,2009 年6 月/,2009 年76 月/,2009 年8 月/,2009 年9 月/,2009 年10 月/,2009 年11 月/,2009 年12 月/,土地,土地成交面积（万）成交土地可建面积（万）土地成交总价（亿元）,/,/,/,/,/,/,/,住宅新增供应面积（万）,/,/,/,4.57,2.19,商品住宅,住宅销售面积（万）住宅销售均价（元/）,1.35863,1.24416,5.255156,2.435742,2.095757,4.025340,1.746156,易居（中国）房地产研究院兰州研究所,电话：0931-8853186,邮编：730000,地址：兰州市城关区广场南路 4-6 号国芳国际大酒店商务写字楼 1307 室。31/31,