03月昆明滇池路沿线商业环境调研.ppt

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1、1.滇池路沿线规划情况2.滇池路沿线现有商业特征及重点项目调查4.滇池路沿线楼盘现状5.滇池路沿线商业环境小结,滇池路沿线商业环境调研,1、滇池路沿线规划情况,1.1 政府宏观规划1.2 公共交通规划1.3 轨道交通建设,1.滇池路沿线规划情况1.1 政府宏观规划,按照昆明市55分区控制性详细规划的划分，滇池路沿线所涉及到得分区有草海分区、杨家分区和度假区分区,滇池路,杨家分区,草海东分区,度假区分区,按照昆明市55分区控制性详细规划的划分，滇池路沿线所涉及到得分区有草海分区、杨家分区和度假区分区。其中，滇池路北段属于杨家分区和草海东分区的分界线，滇池路南端属于度假区分区。,规划范围：北至二环

2、南路，南以广福路西段、十里长街东段为界，西至滇池路，东至盘龙江。总用地面积：8.18平方公里 规划定位：是主城区的南大门、是环滇池生态、文化圈的重要组成部分，省级行政办公中心，是以高尚居住、现代商贸为主题，充分展现西山区现代时尚空间和形象提升的一个重要片区。该分区内已有省委、省政协、市中级法院，省公安消防总队等行政单位入驻。代表楼盘有南亚风情第壹城、德赢华府、金牛小区等。规划图显示，分区内规划有大量的居住用地，并主要分布于分区以西滇池路与广福路范围内。杨家地村、官庄上村、前卫下村等多个城中村占据着该分区近一半的居住用地。城中村改造的提速，将为片区提供大量的开发用地。,杨家分区定位为省级行政办公

3、中心，将围绕高尚居住、现代商贸两大主题来发展，城中村改造的提速将为该分区提供大量的开发用地,1.滇池路沿线规划情况1.1 政府宏观规划,规划范围：北至广福路，南至滇池，西至草海，东至盘龙江。总用地面积：22.5平米公里 规划定位：开放程度最高、竞争优势最强的滇中旅游度假核心区，引领中国西部旅游休闲度假的先行示范区，中国沟通内陆地区、面向东南亚、南亚的国际化高原湖滨休闲度假中心 海埂片区现已建成区共10平方公里，有休闲度假酒店、高档别墅区、高尔夫球场、滇池湖滨沙滩浴场、遇难民族村、高原体育训练、珍稀动植物观赏区等九大功能区。现已形成了以体验云南少数民族风情和高原体育训练、康体休闲度假两大特色品牌

4、。,滇池度假区定位为国际化高原湖滨休闲度假中心，现已形成了以体验云南少数民族风情和高原体育训练、康体休闲度假两大特色品牌,1.滇池路沿线规划情况1.1 政府宏观规划,规划范围：北至二环南路，南至滇池，西至草海，东至滇池路。总用地面积：7.69平米公里 规划定位：以船房河及西坝河两条景观水轴串接“一区”、“一带”、“三片”构成绿环水绕、自然交融的具有独特景观感受的亲水组团格局。“一区”是指由休闲艺术文化设施、水岸歌舞码头、艺术工作室、创库等共同构成的大观时尚区；“一带”是指沿草海水岸开辟的系列湿地岛屿及螺洲、临海湿地公园及户外活动区构成的开放式共享休闲空间；“三片”是指西坝路与滇池路之间的两个以

5、多层为主的高尚住宅区；环湖景观大道与西坝路之间，结合人工水网，形成的低密度、高品位生态社区。,草海东分区定位为以船房河及西坝河两条景观水轴串接“一区”、“一带”、“三片”构成亲水组团格局,1.滇池路沿线规划情况1.1 政府宏观规划,片区内住宅项目日趋成熟；常住人口40多万；省级行政机关集中于滇池路沿线，有着大量政务、商务宴请的消费需求；高收入人群相对集中，片区内40%的别墅型住宅均已售罄，入住率达60%。,2003年随着现代新昆明战略的提出，一湖四环、一环四片的大发展，昆明开始环湖而居，城市重心南移。随着昆明市对南市区基础设施建设投入的加大，南片区逐渐完善居民生活区域新定位，这一地区的社区结构

6、、生活模式等开始慢慢健全，逐渐走向成熟。特别是近年来，随着云南省级机关的南移，滇池路沿线等南市区的居民住宅小区迅速发展。按照昆明城市总体发展规划，未来南市区将以南亚风情第壹城为中心成为南市区商业中心区域，辅之广福路城市设计建设新理念，未来片区有望成为连接新老城区经济发展的“黄金商业走廊”。南市区的商业价值将进一步优化、提升。,基于新昆明一湖四环的战略规划，滇池路沿线分布众多的省级行政办公机关，成为昆明城市中心南移的标志，其商业价值将进一步凸显,1.滇池路沿线规划情况1.1 政府宏观规划,1、滇池路沿线规划情况,1.1 政府宏观规划1.2 公共交通规划1.3 轨道交通建设,多达16条公交线路覆盖

7、滇池路沿线区域；未来轨道交通5号线将在滇池路沿线设5个站点；滇池路与城市主干道日新路、广福路均相互连接，同时随着2010年底西北三环闭合工程的完工，昆明三环路已全程闭合，昆明主城进入三环时代，形成二环十五分钟交通圈，三环三十分钟交通圈。,滇池路沿线具备完善的路网规划及公共交通配套，尤其是轻轨5号线的建设，将为商业的发展提供良好的条件,1.滇池路沿线规划情况1.2 公共交通规划,1、滇池路沿线规划情况,1.1 政府宏观规划1.2 公共交通规划1.3 轨道交通建设,滇池路,昆明市轨道交通共规划有6条线路，其中5号线（世博园-滇池度假村）的南段站点沿滇池路沿线分布。地铁五号线是连接昆明市各主要旅游景

8、点的地铁线路，全长17.6千米。但是该线路属于远期规划线路，预计至2020年完工。,地铁5号线南段站点沿滇池路分布，但是该线路属于远期规划，预计至2020年才能完工。,1.滇池路沿线规划情况1.3 轨道交通建设,度假村站,大坝村站,正和小区站,青少年宫站,五华体育馆站,站点走向世博园站白龙寺站石闸立交站昆明北站（2、4）昆明动物园站翠湖站省博物馆站（3）弥勒寺站（1）五华体育馆站青少年宫站正和小区站大坝村站滇池度假区站（注：加粗字体为换乘站，括号内数字为可换乘线路）跨越区域主要道路：白龙路、华山西路、五一路、滇池路行政区域：盘龙区、五华区、西山区功能区域：主城区、滇池旅游度假区。车辆段设置五号

9、线云之乡车辆段位于滇池度假区站南侧,地铁5号线的站点走向由世博园至滇池度假区，中途可换乘1-4号地铁线路,1.滇池路沿线规划情况1.3 轨道交通建设,度假村站,大坝村站,正和小区站,青少年宫站,五华体育馆站,星光大道,南亚风情第壹城,中央金座,金都商集,西贡码头,美好家园,基于地铁5号线在滇池路的站点规划，其沿线的商业项目未来将受益于地铁5号线的建设,1.滇池路沿线规划情况1.3 轨道交通建设,2.滇池路沿线现有商业特征及重点项目调查,2.1 滇池路沿线的商业网点分布2.2 滇池路沿线现有商业特征2.3 已投入营运的商业项目2.4 建设中，尚未开业的商业项目2.5 规划中的商业项目,美好家园、

10、国美电器,南亚风情第壹城,中央金座,西贡码头,金都商集,星光大道（规划中）,滇池卫城新天地（开业筹划中）,周家社区城中村改造项目（规划中）,滇池新天地,滇池路,滇池路沿线的主要商业项目有美好家园、星光大道、南亚风情第壹城、中央金座、西贡码头、金都商集、滇池新天地等项目,2 滇池路沿线商业环境分析2.1 滇池路沿线商业网点分布,就现状而言，滇池路沿线商业多以底商形态呈现,2 滇池路沿线商业环境分析2.3 滇池路沿线现有商业特征及重点商业项目调研,滇池路沿线现有商业项目多以底商形态呈现，业态以生活服务类业为主；临主干道商铺多为两层，开间4m至12m、进深10m至15m，面积分割大，层高3m至5m；

11、缺乏代表性的百货品牌及大型商业设施,目前滇池路沿线有美好家园、来淘宝女人广场、滇池新天地、西贡码头、金都商集5个已运营的大型商业项目,2 滇池路沿线商业环境分析2.3 滇池路沿线现有商业特征及重点商业项目调研,美好家园地址：滇池路福海立交桥旁 建筑面积：1.1万基本情况：项目包括5000平方米的国美电器，6000平方米的美好家园超市。租金：20-30元/,该片区内包含金牛小区、盛高大城、德宏酒店、方舟酒店等楼盘，金牛小区为省政府公务员小区，新近投市楼盘盛大高城已宣告售罄，入住率达80%，生活氛围浓厚。商业网点只有美好家园超市及国美电器，附带部分住宅底商，商业业态以便民小型超市为主，餐饮业、服务

12、业为辅。,美好家园超市和国美电器是周边金牛小区、盛高大城等住宅的配套项目,2 滇池路沿线商业环境分析2.3 滇池路沿线现有商业特征及重点商业项目调研,来淘宝女人广场地址：滇池路与福景路交汇处 建筑面积：2500基本情况：项目属于经营中低端百货的淘宝街，与滇池路新兴的商业项目相比，缺乏竞争力。租金：1F：120-180元/月；2F：30元/月；3F：20元/月；,来淘宝女人广场位于滇池路与福景路交汇口，南亚第壹城对面，项目定位淘宝精品小店，目前无优质品牌进驻，主要为二流市场品牌，客群以周边城中村居民为主导。随着南亚第壹城的建设，届时该项目将面临较为严峻的市场考验。,来淘宝女人广场属于中低端淘宝街

13、，主要服务于周边城中村居民,2 滇池路沿线商业环境分析2.3 滇池路沿线现有商业特征及重点商业项目调研,滇池新天地地址：滇池路1312号，海埂公园旁建筑面积：31217 基本情况：该项目邻近云南民族村、海埂公园，定位为文化休闲特色商业街区，类似于楚雄的彝人古镇，由仿古三层建筑组成，业态包括餐饮、住宿、酒吧、工艺品等。租金：整栋租赁，40-60元/月,目前项目还处于招商阶段，店铺绝大部分还在空置，商业氛围十分淡薄，已进驻商户有顺峰餐厅和易程连锁酒店。,滇池新天地依托云南民族村的旅游资源，欲打造为以民族文化为主题的商业街区，目前尚处于招商阶段,2 滇池路沿线商业环境分析2.3 滇池路沿线现有商业特

14、征及重点商业项目调研,滇池路,项目业态分布示意,2 滇池路沿线商业环境分析2.3 滇池路沿线现有商业特征及重点商业项目调研,项目实景,2 滇池路沿线商业环境分析2.3 滇池路沿线现有商业特征及重点商业项目调研,西贡码头位置：滇池路七公里处规模：用地60587，总建筑面积66429项目简介：项目是由独栋商业、办公两用房组成的商业街区，属于集餐饮、休闲娱乐、商业办公为一体的商业区。项目的经营形式分为：美食餐饮区、休闲娱乐区、茶道文化区、休闲品位区、创富商务区，整个街区以高端餐饮、娱乐休闲场所为主导，在5个分区业态中，餐饮业的比重最大。代表品牌：昌元酒楼、快乐海鲜、中云名菜馆、大黔门食府、金雨茶庄楼

15、、悠季莲花瑜伽、新健康足疗租金：35-65元/月,项目属于滇池板块成熟、集中的餐饮经营区，其消费群体主要来自于高端商务人士以及各类机关单位的商务接待，其消费能力较高。,西贡码头是滇池路主营餐饮业态的商业项目,2 滇池路沿线商业环境分析2.3 滇池路沿线现有商业特征及重点商业项目调研,项目实景,2 滇池路沿线商业环境分析2.3 滇池路沿线现有商业特征及重点商业项目调研,金都商集位置：迎海路西贡码头对面建筑面积：2.1万项目简介：项目由独栋欧式商业、办公两用房组成，共三层，106套，主营业态包括餐饮、酒吧、商务办公。代表品牌：水墨青花川菜食府租金：40-50元/月,该项目与西贡码头形成一个餐饮的聚

16、集地，具有一定的规模效应，但相比西贡码头，租赁情况较差，项目后半区的商铺大部分处于空置状态。,金都商集与西贡码头定位相似，主营餐饮业态，但租赁情况相对较差,2 滇池路沿线商业环境分析2.3 滇池路沿线现有商业特征及重点商业项目调研,项目实景,2 滇池路沿线商业环境分析2.3 滇池路沿线现有商业特征及重点商业项目调研,目前滇池路沿线有南亚风情第壹城、中央金座、滇池卫城新天地3个已筹建，尚未营运商业项目,2 滇池路沿线商业环境分析2.3 滇池路沿线现有商业特征及重点商业项目调研,南亚第壹城地址：位于昆明市滇池路中段建筑面积：97万，其中商业部分35万项目简介：项目属于集住宅、酒店、购物、餐饮、娱乐

17、、休闲、旅游、社交、商务等功能集于一体的城市综合体，整体商业部分预计于今年10月开业。,南亚风情第壹城是体量有百万平米的城市综合体项目,2 滇池路沿线商业环境分析2.3 滇池路沿线现有商业特征及重点商业项目调研,总建筑面积：978435 包括：35万的零售商业；5万五星级酒店；9.6万商务办公；4.3万SOHO公寓 24.6万的住宅；27.6万的地下空间；地上建筑面积：702455地下建筑面积：275980，有两层的地下空间，布局家乐福超市、地下商业街区和4675个停车位，15个车库出入口，预留了城市地铁和轻轨的接口。,南亚风情第壹城的商业面积达35万，配备有充足的停车位、地铁接口等完善的配套

18、设施,2 滇池路沿线商业环境分析2.3 滇池路沿线现有商业特征及重点商业项目调研,近100万平米的大型城市综合体中，商业物业占到35.26万平方米。在35.26万平方米的商业物业中，开发商诺仕达集团自持大型商业占到70.6%，其中包括：9.8万的“南亚第一Mall”；2.1万的家乐福超市；6700的国际一线电影院线-保利影院；4.1万的主力百货店；5万的白金五星级酒店豪廷酒店；3万的独具东南亚风格特色的中央商业广场；2.4万的南亚风情园以及七彩云南翡翠珠宝商城；2.3万的家居生活馆；8300 的数码广场。,项目的商业业态十分丰富，集零售、超市、餐饮、影院、酒店等于一体。,2 滇池路沿线商业环境

19、分析2.3 滇池路沿线现有商业特征及重点商业项目调研,基于项目丰富的商业业态，项目结合自身的地块情况规划有众多的商业分区。,2 滇池路沿线商业环境分析2.3 滇池路沿线现有商业特征及重点商业项目调研,基于项目丰富的商业业态，项目结合自身的地块情况规划有众多的商业分区。,2 滇池路沿线商业环境分析2.3 滇池路沿线现有商业特征及重点商业项目调研,南亚中央商业广场,星河PUB街,星河左岸,南亚路,2 滇池路沿线商业环境分析2.3 滇池路沿线现有商业特征及重点商业项目调研,第壹商业大道,掌门地带,主力百货-金鹰,七彩云南豪廷大酒店,2 滇池路沿线商业环境分析2.3 滇池路沿线现有商业特征及重点商业项

20、目调研,家乐福超市保利影城金鹰百货豪廷5星级酒店（豪生酒店集团）青鸟健身春晓书城KFC、麦当劳、必胜客、DQ、康师傅私房牛肉面、屈臣氏、纽芝兰、名品咖啡、东田造型、我的面包、味千拉面、荣宝思梵、爱得康、余涛瑜伽、美国OPI、香港沙龙、博伦美甲、卡芭纳、骆驼酒吧、茴香酒馆,目前项目的招商在持续推进，已成功吸引了金鹰百货、保利白金五星级影院、家乐福云南旗舰店等大型主力店进驻。,2 滇池路沿线商业环境分析2.3 滇池路沿线现有商业特征及重点商业项目调研,实景图,2 滇池路沿线商业环境分析2.3 滇池路沿线现有商业特征及重点商业项目调研,中央金座地址：滇池路与广福路交叉路口建筑面积：75000，商业部

21、分27000 项目简介：项目集购物、休闲、娱乐、餐饮、文化、旅游等多种功能于一体。项目商业规划中最大亮点在于将“四季鲜农贸市场”作为商业区的主力店之一，建成后的农贸市场将包含300多个摊位，独立的蔬菜农药残留物检测室、净菜处理间，垃圾处理房、公共卫生间及休息区，大型地下车库，成为昆明首家星级农贸市场。四季鲜农贸市场由开发商全部持有。,中央金座集购物、休闲、娱乐、餐饮、文化、旅游等多种功能于一体，其中“四季鲜农贸市场”是其商业规划的亮点。,2 滇池路沿线商业环境分析2.3 滇池路沿线现有商业特征及重点商业项目调研,中央金座主要有两大商业功能一、主要是作为南市区的首个集中商业的社区配套功能：包括了

22、农贸市场、便民商店（药店、干洗店、银行、汽车美容、面包店、便利店）美容美发、健身俱乐部、时尚特色餐饮、家居百货、影院、主题百货店等；二、作为政务、商务接待功能的商业集中地。包括了高档餐饮、水疗、足疗、KTV、商务会所等业态，提供集中、便捷。,中央金座的业态基于项目的商业功能而规划，一方面体现社区配套功能，另一方面体现商务接待功能。,2 滇池路沿线商业环境分析2.3 滇池路沿线现有商业特征及重点商业项目调研,由于地产商考虑到对面竞争项目南亚风情第一城铺面的的销售情况比较火爆，故现在改变经营策略，由原来的招商为主改变为销售为主。由于项目现阶段的情况是销售商铺，因此项目没有统一开业的时间，商铺售价在

23、25000-50000元/不等，其中靠近生鲜超市的部分商铺售价为30000元40000元/。目前已经确定开业的商户仅有3家，分别为：富滇银行，卡尔丹顿，澳洲红酒坊。,现状：地产商改变了对项目的经营策略，由原来的统一招商变为销售为主，预计项目的整体商业效应将受到影响。,2 滇池路沿线商业环境分析2.3 滇池路沿线现有商业特征及重点商业项目调研,滇池卫城新天地地址：红塔东路滇池卫城旁规模：一期6000，二期9000项目简介：该项目由临街商铺组成，目前还处于施工阶段，一期商铺已售罄，今年底底交房。二期预计2011年底交房，项目没有进行统一招商，由业主自行出租。预计项目未来将以社区商业的形式作为滇池卫

24、城的配套。,滇池卫城新天地以社区商业的形式作为周边住宅的配套，商铺售出后不进行统一招商，由业主自行出租。,2 滇池路沿线商业环境分析2.3 滇池路沿线现有商业特征及重点商业项目调研,目前滇池路沿线尚处于规划中的商业地产项目有星光大道和周家社区城中村改造项目,2 滇池路沿线商业环境分析2.3 滇池路沿线现有商业特征及重点商业项目调研,2 滇池路沿线商业环境分析2.3 滇池路沿线重点商业项目调研,星光大道项目现场,周家社区城中村改造项目现场,2 滇池路沿线商业环境分析2.3 滇池路沿线现有商业特征及重点商业项目调研,附表：南市区滇池板块楼盘情况,滇池路片区依托滇池旅游度假区，度假、餐饮、休闲娱乐设

25、施齐全，同时，教育、医疗、购物等设施配套，区域内也比较完善。从1992年滇池旅游度假区成立至今，发展速度很快，该片区的居住价值不断提升。滇池路片区独享的自然风光是其他片区无法比拟的，有了这一得天独厚的环境优势，该片区将成为塑造昆明宜居城市的样板区。从2000年昆明的房地产行业进入高速发展的时期以来，滇池路片区的房地产开发也开始火热起来。因为该片区的环境特点，开发商们纷纷把别墅类的高档住宅项目设在这里，滇池名古屋、滇池南郡、滇池时光、波西米亚花园等风格各异的别墅区已经定下了这一片区的居住色调。目前滇池路沿线普通住宅的均价在8000-10000元/不等，别墅价格在20000-30000元/不等。,

26、滇池板块凭借低密度、限高开发、周边自然环境优越的条件成为了昆明高端住宅集中开发的区域。,2 滇池路沿线商业环境分析2.4 滇池路沿线房地产开发现状,目前，滇池路沿线的商业呈块状分布，商业配套很不均衡。除美好家园超市外，零售商业大部分以住宅底商的形式分布在滇池路主干道住宅区底部，商业氛围由北向南逐渐减弱，业态以生活服务类业种为主，缺乏集中百货经营。现有的商业项目规模、辐射范围有限，不足以支撑滇池板块居民的日常生活需要，商铺租金普遍较低。滇池板块餐饮、娱乐休闲业发展较为成熟，中高端酒楼、会所规模较大，在昆明人心目中认知、接受程度较高，基本以独栋的形式分布在滇池路主干道，其中新西贡码头以四大经营主题

27、区的形式将茶艺、休闲娱乐、餐饮美食、商务集中在广场内，凭借其规模较大、业态集中、认可度较高的特点成为滇池板块具有代表性的商业项目；低端餐饮店主要以临路建筑的形式零星分布在滇池板块城中村附近，主要服务于周边城中村居民，难以满足滇池板块其他住宅区内工薪阶层居民（例如银海山水间、蓝山数码内住户）日常生活的餐饮需求（如煮品店、快餐店、大排档等）。,目前滇池路沿线缺乏已投入营运的大型零售商业项目，而餐饮娱乐业的发展相对集中,2 滇池路沿线商业环境分析2.5 滇池路沿线商业环境小结,片区内交通动线良好，道路宽敞、公交发达，为今后的商圈搭建提供了良好的基础条件；目前与滇池路沿线商业项目的开发正在逐步放大，在建和即将开业的商业面积达60万平方米。基于政府对滇池旅游度假区的规划，度假区周边商业项目大部分是以民族文化主题来发展旅游商业。随着南亚第壹城、红星国际、中央金座、滇池新天地等独立商业项目的即将面世，滇池路沿线区域商圈已初具雏形。加之市政设施配套的不断完善，一个全新的城市区域商圈正孕育而生。,滇池路具有良好的市政配套设施，沿线商业地产项目已集中放量，滇池路沿线作为城市区域型商圈已初具雏形。,2 滇池路沿线商业环境分析2.5 滇池路沿线商业环境小结,谢谢观看！,