【商业地产】深圳泛华景田北写字楼项目前期发展建议报告82PPT.ppt

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1、泛华景田项目发展方向探讨,2007年09月,占地面积:3568.2m2 建筑面积:48838.9m2 容积率:14.5建筑(覆盖率):45%,目标：“高价格，高速度，低成本”,1、如何实现地块价值最大化2、如何实现稳健的资金回笼,报告结构,报告体系,解读景田片区,地块解读,宏观形势,开发方向研判,初步设想,解读景田片区,中心区一级辐射区,香密湖,莲花山公园,中心区,深圳高尔夫,福田区定位,福田区定位：1、全市的行政文化中心和以现代服务业为主的中心商务区，二十一世纪深圳国际性城市形象的集中体现区；2高新技术产业研发型企业的高成长区和重点布局地区；3、功能完善的以居住功能为主的综合区；4、环境优美

2、、富于特色的生态型现代化城区。,从功能定位上看，福田将成为未来写字楼的高度集中区,分区规划,深圳高尔夫俱乐部,莲花山公园,香密湖,笔架山公园,市政府,中心区,皇岗口岸,皇岗口岸,福田保税区,区政府,梅林水库,景田,梅林,中心区、香密湖之间,基本概况,中心区一级辐射区，居住为主的大型综合片区,始建于1991年，位于福田中心区西北部。区域范围：深南大道以北，新洲路以西，北环路以南，香梅路以东，总用地面积273.59公顷。属福田中心区一级辐射区。区域功能：作为中心区的扩展和延伸，是以居住为主，兼有部分商业、办公、金融等功能综合的大型居住区。,景田路,深南大道,红荔路,莲花路,北环大道,香密湖,莲花山

3、公园,区域交通,片区四级道路网：城市快速路：北环路，为双向八车道；城市主干道：深南大道（双向八车道）、新洲路、红荔路、莲花路为双向六车道，香梅路为双向四车道；城市次干道：景田路、双向四车道；城市支路：一号、三号、四号、五号为双向三车道；,北环路VS深南大道,深圳交通三大动脉中，北环主要承担快速货运，深南大道主要承担客运和一般性货运，滨海大道主要承担客流。北环由于是硬基路面，加之货柜车川流不息，噪音最大，废气及路面震动也相当严重。深南大道不仅是城市中轴线，同时也承担着城市形象的展示，目前已形成了良好的商业办公氛围。北环路的功能和形象对商务办公无法形成带动（至少目前是这样）。随着北环路禁行货柜车，

4、作为城市交通动脉的人流、车流、商务带动将逐渐显现。,北环路未来的深南路,区域人口,景田片区主要聚集了四类人：成功人士、白领、工薪阶层和个体私营者。随着片区的建设、发展，景田片区还将吸纳更多的高素质上层人士，这样的人群结构意味着商务居住和办公存在较大的发展空间。目前片区居住人口为3.5万人，未来规划人口7.5万人，意味着片区还将不断吸纳大量人口，人口密度的加剧给商务办公发展带来更大空间。,居家环境纯粹，中、高阶层聚集，有商务发展潜力,片区物业,住宅大量分布，写字楼分布受中心区辐射影响明显,香密湖,莲花山公园,中心区,北环大道,深南大道,新,洲,路,写字楼集中区域,北环写字楼带,现有物业,片区现有

5、物业主要以住宅为主，档次以中档为主，写字楼也有一定数量的分布，大多为510年楼龄，新建写字楼较少且主要分布在景田南。景田片区是福田居住除了香密湖之外的第二选择片区；写字楼分布是中心区、华强北、车公庙之外较集中的片区。,福田第二首选居住片区和办公集中片区,片区企业,片区没有工业，也没有特色产业，但是本片区集中了很多企业，主要以科技、资讯、咨询、投资、贸易为主。这些企业选择景田主要是看重景田靠近中心区的区域优势和较低的价格。大部分企业分布在景田南的写字楼内，还有相当一部分企业在片区的住宅内办公，在聚豪阁、擎天华庭、景新大厦等大多数住宅内存在小公司办公的情况（最近在住宅禁商活动中，仅景洲大厦就清理出

6、67家企业，目前已有58家搬离）。随着住宅禁商的进一步深入，将有更多的企业走出社区、进入写字楼办公。,区位吸引大批企业聚集，住宅禁商带来机会,景田食街,“民以食为天”，饮食的繁荣意味着人流的汇聚，饮食的档次代表着消费的人群类别，饮食可带动区域的其它商务消费。,景田食街,片区特点,景田片区处于香蜜湖片区与中心区之间，北望北环大道，南接深南大道，属于中心 区一级辐射区。便利的交通让居住变得极为方便；东揽莲花山公园，西临香蜜湖，临山近水，营造出优越的居住氛围。紧临CBD的优越位置，尽享中心区的成熟配套，坐拥莲花山的自然生态景观，低于中心区的楼价等众多优势，使本片区的房地产物业具有较强的市场竞争力。景

7、田作为居家、文化氛围浓厚，生活配套非常成熟的住宅集中片区。随着深圳中心西移，未来中心区的不断发展，在中心区工作和生活的人口增加，作为中心区一级辐射区的景田片区已越来越受到置业者和投资者的重视，人气将更加旺盛，生活配套和市政设施将更加完善。,区位优越、配套成熟、景观环绕、前景看好,未来发展,未来沿北环路将形成相对集中的行政办公格局,项目地块,规划办公带,片区总结,片区环境良好，配套齐全，居住形象已形成，可吸纳客户范围广，居住价值攀升较快；已有写字楼主要集中在景田南，景田北写字楼较少，沿北环大道规划了集中的办公地带，未来将形成较集中的办公区；从片区的区位、配套、环境、人口、居住生活来看，无论发展住

8、宅还是写字楼都具备了良好的基础。片区现有和未来人口构成对商务办公有较大的需求，随着住宅禁商的实行，片区写字楼市场价值将得到提升。商务办公总体形象参差不一，沿北环路形象档次较差。办公客户以区域内客户为主；新建项目具备较大上升空间，同时受到现有项目的冲击，存在片区内竞争威胁；,发展住宅、写字楼都具备良好的基础和前景,报告结构,报告体系,解读景田片区,地块解读,宏观形势,开发方向研判,初步设想,地块解读,项目位置,北环大道,景田路,中审大厦,开元大厦,青海大酒店,人行天桥,碧云天,通业大厦,馨庭苑,景田公园,绿地,社区休闲公园,林海山庄,紫薇阁,武警大厦,景尚,项目周边,青海大酒店景尚雅苑,小公园,

9、项目周边物业,沃尔玛,注：为公交车站点,项目周边配套,150米范围内有四个车站，13条公交线路覆盖了关内外的重要区域,项目周边配套,生活配套方面：福田农产品批发市场：位于梅林路旁，约1万平方米；超市购物：岁宝百货、民润超市、华润超市、沃尔玛超市 汽车大世界：位于香梅路，经营各类名牌汽车，品种丰富；医疗服务：北大深圳医院、景田医院；德式堡：欧陆式建筑，是深圳功能最齐全的大型高尚私人会所；水上乐园：深圳特色的水上休闲主题公园；香蜜湖度假村：分为娱乐城、酒店、酒楼、剧院等，功能齐全，规模庞大；国际网球中心：位于安托山畔，面积大，各项设施均为国际标准；名人俱乐部：驰名深圳的高尚休闲会所；香蜜湖高尔夫球

10、会：深圳最为邻近城市中心的高尔夫球会；景田食街：以中高档餐饮为主。,生活配套齐全丰富，品质、档次较高,项目周边配套,学校配套：景田小学、景秀小学、景龙中学、景秀中学、福景外国语学校、深圳高级中学、福田外国语学校景秀中学：设施齐全的初中段学校，99年度科技特色学校；福田外国语学校：设初、高中部，以外语教学为龙头，景田最具特色的中学；幼儿园：天健幼儿园、红蜻蜓幼儿园、景田幼儿园。金融、酒店、商务服务配套：实华酒店：三星级，开元大厦内；中审宾馆：中审大厦内；青海大酒店：三星级，青海大厦内；银行：深圳发展银行、建设银行、招商银行、工商银行、商业银行、浦发银行,教育配套全面，商务、金融配套满足基本需求,

11、项目总结,地块周边环境较纯粹，有一定的景观资源可以利用；地块交通便捷、周边配套较齐全，可满足发展写字楼的基本需要；周边聚集了一些已建成的写字楼，已形成了一定的商务办公氛围；地块面临北环大道，具备一定昭示性，同时也带来噪音影响；地块西、南侧具备景观和安静的环境氛围；,报告结构,报告体系,解读景田片区,地块解读,宏观形势,开发方向研判,初步设想,宏观形势,金融：加息、税收,近年加息一览表,加息和税收政策平抑房价，打击炒房的目的十分明显，这样的政策对抑制住宅产品短期投资、投机起到了一定的效果，在住宅投资价值降低的同时，商业、写字楼以及类写字楼物业受到投资客的更多关注。,房地产新政,沸沸扬扬的“70、

12、90平米”新政终于尘埃落定。虽然面对新政，开发商有很多所谓的“对策”，但是可以肯定的是，未来大户型住宅产品的供应量必然会受到一定影响，有所减少。近期，大户型住宅产品二手交易价格应声而涨（万科金色家园部分顶层复式单元达到15000元/平米的价格水平，远远超过了片区新房价格）。景田片区是相对比较成熟的片区，近年开发量比较小，项目规模也较小，而且以中小户型产品居多。随着景田片区的不断成长，可以预计，大户型产品将会呈现一定程度的稀缺态势。,本项目商业性办公性质的土地，70年的产权，在层高、户型面积等方面比普通住宅项目有着更大的设计空间，本项目能否利用这些优势呢？,北环路禁行货柜车,2006年9月16日

13、起，北环路将禁行货柜车。,其实在2003年就提出了北环路禁行货柜车，但是由于没有别的路好走，一直无法真正实行，但是随着南坪快速的通车，这一政策有了更充分的现实可行性。北环路沿线物业由于受到很大的噪音和震动影响，价值相对要降低500元/平米以上。随着北环路的功能改为客运为主，噪音和形象都会有较大改观，将会带动沿线物业升值。,城市中心范围的不断扩展，北环路作为城市动脉，对人流、居住、车流、商务经济的带动将会显著加强，将成为第二条“深南大道”。,住宅禁商令,根据深圳经济特区房屋租赁管理规定和深圳市出租屋管理若干规定（修订版），房屋的功能将严格控制，对住宅作商业、办公用途作出了限制。目前，广州、济南、

14、重庆等大城市都在进行“住宅禁商”活动，深圳的“住宅禁商”也动了真格。,市场上，无法承受写字楼高租价以及确实需要居住、办公功能有一定程度集成的企业和个人很多，这能否给我们带来启示和机遇？,“住宅禁商”催热写字楼市场的同时，实际上也给介于写字楼和住宅之间的物业类型带来了机遇。,宏观总结,宏观政策调控对住宅产品影响较大；宏观政策为写字楼及相关联产品带来发展空间和机遇；商住一体化多功能产品将具备独特价值；,报告结构,报告体系,解读景田片区,地块解读,宏观形势,开发方向研判,初步设想,开发方向研判,项目可能的发展方向：,酒店？,酒店式公寓？,公寓式写字楼？,纯写字楼？,居住型公寓？,居住,写字楼,指标判

15、断：“高容积率、高层建筑”,占地面积:3368.2m2 建筑面积:48838.9m2 容积率:14.5建筑(覆盖率):45%土地年限：70年,按指标来判断，单层面积最多达到1600平方米，层数在30层以上（层高按3米计算）。1、纯写字楼要保证一定的品质，层高是个重要的指标，中档写字楼的层高在3.5米左右，按这样的层高，建筑将步入超高层，成本大增；同时车位也很难解决。2、占地小、高容积率、高密度对纯居家来说意味着舒适度的大幅降低。,指标对纯居家和纯办公方向造成一定的障碍,价值判断：“高成长片区、二级商务区、居住价值高”,项目处于中心区和香密湖之间，其次也是中心区和中心西区的过渡区域。1、片区城市

16、中心的区位、香密湖高尚居住形象的辐射，使景田片区的具备了高成长性，便捷的交通、优质的配套使片区的居住价值得到凸显，这一点从片区新房和品质二手住宅价格较快攀升可以得到证明。2、随着中心区形象不断拔高，进驻门槛提高，迫使大量二线企业外溢，景田作为中心区和中心西区的过渡，无疑占据了地利，商务、居住的便利度，将使景田片区成为科技、商贸、商业服务型企业的首选，可以预见，景田片区的商务功能将不断得到强化。,宜商宜住、商务功能不断加强，商住一体化趋势明显,产品景观面分析:具丰富景观，北面山景，西南面香蜜湖景观,本项目,项目功能基本判断1：氛围,本项目的功能是偏住宅还是偏商务？,北环大道,开元大厦,中审大厦,

17、祥云项目,绿地,泛华项目,景尚雅苑,青海大酒店,本项目,武警大厦,景田路,从北环大道南侧物业分布来看，沿线已有写字楼4栋，祥云项目也将以写字楼为发展方向；住宅项目只有景尚雅苑，泛华景田1号项目也偏重商务功能。可见项目周边的商务氛围要强于居住氛围。,商务氛围居住氛围,通业大厦,项目功能基本判断2：价值,从价值上来看，本片区住宅产品实现价格存在瓶颈，上升空间较小，写字楼产品的价格空间较大，而且价格与配置、品质关联更大。,注：住宅以公寓为方向，以景尚雅苑为标杆；写字楼以景田南写字楼价格为标杆,写字楼价值实现空间更大,项目功能基本判断结论,从氛围和价值来看，商务写字楼方向比住宅更适合本项目。,结论：项

18、目功能偏向写字楼方向,纯写字楼公寓式写字楼,？,纯写字楼公寓式写字楼,公寓式写字楼和本项目所在区域以及项目开发目标更契合,开发方向1：酒店,开发条件：聘请专业酒店管理公司管理，对大堂、客房及公共空间装修要求高，对停车位需求较大；销售方式：A、发展商长期持有、长期收益，B、产权式销售（如东方银座）；总结：优势分析：周边商务氛围浓，酒店经营理想，产权式销售可实现较高价格；劣势分析：开发成本高，销售期无法掌控，存在一定风险；开发角度：综合考虑发展商的需求，本项目不宜长期持有，且酒店的开发及运营成本相对较高。,市场案例：东方银座产权式酒店,占地面积:6949.5平米总建面：44298.5平米容积率：5

19、.0楼层：21层房间面积：以31-46平米为主，最大房间为250平米的总统套房实收价：15000元/平米入伙时间：2004/6/30客房价格：高级客房560元/晚，海景客房660元/晚点评：由瑞雅国际酒店管理，五星级。目前经营状况非常理想，客户多数为国外商务人士，入住率超过70%，已成为深圳知名五星级酒店。,开发方向2：酒店式公寓,客户角度：高档酒店式公寓主要集中投资客和高档商务人士，景田北正处于成长阶段，商务密集度不够，短时期难以引起关注。营销角度：区域市场稀缺物业，但高价有一定瓶颈，主要集中在1万元左右，且与中心区酒店式公寓相比不具备竞争优势，有市场风险；开发角度：需要高品质的装修标准及物

20、管，开发成本较高，有一定市场风险。,市场案例：东方华都城市假日酒店公寓,市场案例：东方华都城市假日酒店公寓,产 品：建面54550平方米，总户数864户，8000平方米商业 单房（31）20%，一房（38-45）60%，两房（60-69）20%价 格：9300元/平方米（带1000元/平方米精装修）客 户：投资客70%，外销10%，教育和自住20；（罗湖60%，其他区域30%）概念推广：纯粹城市假日酒店公寓 附 加 值：酒店式服务、高档次、高品质精装修、教育资源等 目前销售率：70,开发方向3：公寓式写字楼,产品角度：自由空间，契合区域主流成长型商务客户需求；开发角度：可实现较高的售价及较快速

21、的销售，比居住型公寓更能充分 发挥地段价值，实现项目更高价值；营销角度：单纯的商务公寓价格支撑有一定瓶颈，而公寓式写字楼 为商务空间的差异化产品，更契合市场发展满足区域客户需求。,占地面积：5288.73平米总建面：51253.42平米容积率：8.1楼层：地上31层，地下2层，两座连体（6-31层为商务公寓）配套：商务中心、书坊、资讯中心、会议室、培训室咖啡商务会客厅、健身中心游泳池、空中花园、宴会厅。商务公寓：面积：36-750平米，分隔可自由组合。原售价：9000元/平米二手转让价：20层以下11500-12000元/平米，20层以上12500元/平米租金：低层65-75元/平米，中层10

22、-20层为75-85元/平米，高层为85-95元/平米，景观差：朝南+10元，朝北-10元。管理费：39元/平米月配置：四部电梯客户：科技、建筑设计、装修工程、贸易、IT、电子等,案例分析3：求是大厦,开发方向4：纯写字楼,竞争：中心区写字楼集中放量，周边低档写字楼较多，形象、价格影响大；成本：超高层成本翻倍，利润空间降低；价格：相对投入来说，价格并不理想；客户：和本区域中小型成长企业需求契合度不够；,历年中心区写字楼供应图表,市场案例：本元大厦大企业的奢华之选,定位：别墅感商务空间；产品：半层销售，每户约500平米，超高中庭，观光电梯、室内花园、空中花园；客户类型：数码、科技、电子、金融、投

23、资实业公司为主；售价：10000-12000元/平米，月租金：80-90元/平米点评：高品质支撑高价格，面积大，总价高，销售速度较慢，二 手转让价格坚挺。,指标角度：容积率高，地块小价值角度：景尚雅苑均价8600元/平米，本项目开发公寓价格难以突破10000元/平米，价格存在瓶颈。客户角度：噪音大，居住舒适度不高，配套不完善，市场可替代产品多开发角度：只能开发小户型住宅，难以营造小区环境及高档住宅氛围,开发方向5：居住型公寓,定位方向研判,酒店,酒店式公寓,商务办公,纯写字楼,居住型公寓,开发酒店存在经营难度，不利于快速回笼资金,对装修物管要求较高，商务不足难以支撑高端商务客,适合中心西区主流

24、客户群的需求，实现项目最大价值,成本高，销售期无法保障，开发风险较大，竞争激烈,市场可替代性大，难以实现高价格，存在竞争风险,公寓式写字楼：适合区域主流客户群的需求，避免与纯写字楼的正面竞争，开发风险小，可以实现最大价值。,限制性及优势资源转换及利用：“依托周边商务与成熟居住区资源”,报告结构,报告体系,解读景田片区,地块解读,宏观形势,开发方向研判,初步设想,初步设想,发展思路,项目区位没有太大优势，必须要靠项目环境优势和项目产品特色来打造项目核心竞争力；为了减小风险同时提高售价，可考虑在环境、景观较好处安排部分或商、住两用公寓产品；公寓产品可以作为办公或高档酒店式公寓出租，具备相当的投资价

25、值，配合项目的写字楼配置有望实现较高的价格，并且可快速实现一定资金回笼；,总体设想,1、底层作写字楼，高层作组合式公寓，共用大堂，住宅配备独立专用电梯。2、北侧临北环大道作写字楼，南侧作住宅产品，大堂分开设置，电梯独立专用。3、沿北环大道和西侧规划路可布置部分沿街商业。,写字楼借助周边良好的办公氛围基础，以成长型中小企业为目标客户，以生态环境和创新空间为主题，以地段、相比中心区的价格优势为主要价值点，价格预计1100012000元/平米。住宅借助景田良好的居住配套和氛围，可考虑布置部分中大户型产品，以地段、配置、稀缺、景观、商务和投资价值为主要价值点，价格预计1100013000元/平米。,参

26、考项目：文博华邸国际大厦,大厦为商务建筑，容积率3.5，建筑面积30569平米，绿化率28，地上28层：1至3层为大型商业中心和高档零售商业街，4层为办公写字楼，5至28层为公寓式写字楼。地下二层停车；配套：星级宾馆化物业管理，5A标准的智能化设施，大型地下停车场和商务中心，商场中央空调系统，办公为小型集中家用空调。超现代化的人性化设计、空中花园、绿色休闲，在现代化的楼宇内享受自然风采。,“公寓式写字楼”,5A标准的甲级国际写字楼空中花园，园林生态商务写字楼绿色商务新概念服务式办公室新型购物中心、下沉的绿化庭院全部朝南的公寓式写字楼面积90146平方米之间，适合SOHO一族，可大可小自由组合充

27、足的地下汽车泊位“5A标准写字楼”：主要包括楼宇自控（BA）、通讯网络（CA）、安全防范（SA）、智能办公（OA）、消防报警（FA）在内，共计10大类智能子系统，其中核心系统包括千兆Internet、智能一卡通等。智能一卡通系统：整个安全防范子系统由防盗报警、电视监控、电子巡更三部分组成，系统内可相互联动，系统外又和整个智能楼宇体系中其它的子系统实现集成联动。,项目亮点,单元式布局，空间组合、产品功能适应性极强,参考项目：朝外SOHO,LOFT样板间,性价比的优势：LOFT是以单层建筑面积购买的，但是它具有作为2倍面积的使用空间。,空间上的灵活性：多元空间，创意无限；面积适中，做夹层后适合多类

28、型的公司使用。,稀缺性：在同一区位/同一项目的产品中，LOFT比较独特，层高区别于其他户型,参考项目：勤建商务大厦,位于广州珠江新城总25层，建面4.29万平方米，层高3.3米单层1100平方米，单位面积1451153平米实用率70物管10元/平米.月配备四台奥的斯电梯配备水冷式中央空调双回路供电，配备后备发电机，2203805智能化配置，每两层设置100平米空中花园,勤建商务大厦,1、部分单位更采用了目前住宅流行的中空复式设计，建筑面积在500平方米左右，是目前广州写字楼市场唯一一个有中空设计的写字楼物业。2、人性化的设计，铺设天花后室内净高2.8米，大多数楼层都有独立电梯大堂和270弧形落

29、地玻璃前台区的“企业形象概念区”，此外，不仅每两层设置一个100平方米的空中花园，形成了12阁空中花园垂直绿化，还将五楼全层作为整栋大厦的花园。3、该盘取得非常好的销售业绩，实现销售均价12000元/平米（片区豪华住宅售价仅为9000元/平米，租金达到130元/平米.月。,“复式生态写字楼多层商务空间革命”,项目亮点,THE ENDTHANKS!,预祝泛华景田项目开发成功！,附件：,【景田片区写字楼】,景田片区写字楼,奥林匹克大厦、第一世界广场、妇儿大厦、华丰大厦、开元大厦、鲁班大厦、侨福大厦、青海大厦、人民大厦、商报大厦、深茂商业大厦、特区报业大厦、中电信息大厦,香密湖,莲花山公园,中心区,

30、北环大道,深南大道,新,洲,路,中心区辐射影响明显,开元大厦,共29层，面积50-100-200-300-500-1000平米;租金35元/平米起，售价6000元/平米起；深圳发展银行、西湖春天、实华酒店、超市,西湖春天,深圳发展银行,开元大厦租客,中审大厦,大厦共共22层租金:2835元/平方米物业管理费：6元/平米.月2.4元空调维修费为国家审计署驻深圳特派员办事处,中审大厦,龙方国际物流（香港）有限公司中审大厦1116-1117深圳龙方经贸进出口有限公司中审大厦1116-1117审计署培训中心深圳办事处中审大厦 1009 室审计署审计干部培训中心深圳办事处中审大厦8楼深圳消费秘书网上商城

31、中审大厦 1105-1111深圳景新清洁服务有限公司中审大厦1118室萊克科技（集團）有限公司中审大厦1315、1316深圳市绿谷世纪生物科技有限公司中审大厦1311室深圳市科亮特科技有限公司中审大厦1619室深圳市同创实业发展有限公司中审大厦1317深圳市友腾磨具有限公司（总经销商）中审大厦1714房深圳特安呐三七产业股份有限公司中审大厦2003室德章系统有限公司中审大厦1803深圳市兴瑞来电子技术有限公司中审大厦1310深圳市艾特威电子有限公司中审大厦中国风险投资研究院中审大厦21层香港理工大学中国会计与金融研究中心中审大厦21楼,深圳市玖玖润科技开发有限公司中审大厦1115室深圳市荣煜科

32、技有限公司中审大厦2001、2002深圳市捷配机械设备有限公司中审大厦1309号深圳市三月雨贸易有限公司中审大厦1804室 深圳市宏毅通信设备有限公司中审大厦12层深圳市巨鹰超品贸易有限公司中审大厦1613室深圳市普信联合科技有限公司中审大厦2008室深圳市长江橱柜有限公司中审大厦1226深圳市奥特康科技有限公司中审大厦1520室瑞琪飞高尔夫中审大厦1611、1612深圳中航标识设计制作有限公司中审大厦11楼1119国泰安信息技术有限公司中审大厦21楼深圳市福瑞客节能科技有限公司中审大厦1120室深圳市华鑫泰电子有限公司中审大厦1501-1503室深圳市中爱联实业有限公司中审大厦 1507 号

33、新宝源国际货运香港有限公司中审大厦1115-1117深圳市霍克建设监理有限公司中审大厦13051308,青海大厦,开发商：深圳市青鹏实业有限公司占地：3400平方米建筑面积：46300平方米容积率：10.50开盘时间：2001年5月1日销售均价：5600元/平方米最高价：6600元/平方米物管费：4.2元/平方米（全包）34层、配备5部原装进口电梯租价3035元，目前无对外销售,外墙：裙楼花岗石墙，塔楼进口高级全瓷方形面砖；内墙：水泥砂浆找平；大堂：花岗石地面，大理石墙面，高级照明灯装饰；门窗：高级防火防盗门、镀膜玻璃半隐框铝合金窗；供水、供电：独立水电表，入墙式暗线；供气：管道煤气系统，抄表

34、到户；消防：分层喷淋系统；通讯：有线、电话线路到客厅和主卧，10兆宽频网。,青海大厦,青海大厦规划了部分住宅产品，但是它的布局和定位并不明确，规划设计也未能充分考虑，居住功能无法发挥。,青海大厦租客,通业大厦,共21层，配备3部电梯租金水平：2535元/平米.月内设通业海鲜大酒楼，后为通业花园社区,通业大厦,景田北写字楼特点,片区特点：中心区一级辐射区客户类型：国内成长型中小企业为主，港、外资企业少商务潜力：写字楼楼龄510年设计和硬件配置相对落后 非甲级写字楼，价格、租金上涨乏力整层客户：很少，主要为证券公司散层客户：科技、投资咨询、商贸、实业、电子类较多,本区域现有客户对本项目有一定的参照

35、意义,泛中心区科技、贸易、咨询、设计、电子类为主,客户分析,写字楼客户选择景田的原因：1、看重区位优势，离中心区近，且环境较好；2、交通方便，四通八达；3、相对价格较低；,本项目相对周边现有写字楼会在设计、外观形象、硬件配置上有较大改善，当然价格也会有较大幅度提高，这样的情况下，是否还能吸引这部分客户？实际上，在其它租金较高的区域也能看到这些行业的客户身影，他们与本区域客户的差别在于企业所处的不同阶段，盈利能力和水平的不同，能承受较高租金的都是一些快速成长期的企业，它们通常有明确的企业目标和较鲜明的个性，很注重企业形象。,租金：90-95元/平米。物管+空调：25元产权：50年，1993-20

36、43售价：13000元/平米面积：250-300-400-600-1000-2000平方米。客户：工行、长城证券、西门子、日立分部、金融系统、广告传媒等公司电梯：日立牌供电：两部发电机通讯：宽频、光纤、ADSL装修：外立面玻璃幕墙，大堂及公共地面为大理石娱乐商业配套：网球场、蓝球场、游泳池、酒店、银行等,特区报业大厦,景田片区最高档的写字楼,租金：60-70元/平米。物管+空调：18元售价：12000元/平米客户：商报自用，部分传媒、文艺等公司面积：100-200-300-500-1000平方米。产权：50年，1998-2048电梯：14台世界品牌（日本三菱）高速电梯，6台奥的斯扶梯供电：两回

37、路市电供电，并备有二台进口发电机组消防：火灾自动报警及灭火系统以及防盗保安系统实现完全电脑管理，专人值班，24小时有保安人员严格值勤采暖：全空间的水冷集中式空调系统通讯：全数字的自动程控交换机和办公自动化系统，实现电话直通世界各地并确保信息化办公,奥林匹克大厦,租金：80元左右/平米。物管+空调：25元售价：11000元/平米面积：60-130-300-500-1300平米客户：贸易、装饰行业电梯：OTIS牌；通讯：宽频、光纤、ADSL、DDN装修：外立面玻璃幕墙及钛属铝板，大堂地面为美国灰麻花岗岩，墙面：美国灰麻花岗岩配局部不锈钢，公共地面为瓦砖（防滑）娱乐商业配套：网球场、蓝球场、游泳池、

38、酒店、银行等,第一世界广场,租金：60-65元/平米。物管：6元，分体式空调售价：10000元/平米面积：50-100-150-200-300-500-1000平米年限：70年，1994-2064客户：贸易公司，进出口公司。卫生间：配备国产坐便器，洗手盒、淋浴头，地面铺地砖，墙面贴瓷片；顶棚为吊顶；供气：设管道燃气接口；通讯:每户设有线电视接品，电话线插座及宽频网插座，配访客对讲系统,侨福大厦,租金：50-60元/平米。物管+空调：13.5元售价：8000元/平米年限：50年，1993-2043客户：金融、证券、贸易等公司配套：日立牌电梯；设置先进消防报警设备、停车场、浴室、独立卫生间、公用卫

39、生间等,华丰大厦、鲁班大厦,租金：60-70元/平米。物管+空调：18元售价：10000元/平米年限：50年，1992-2042面积：40-100-127-230-300-500-1000平米客户：商务电子、贸易、通讯等行业配套：日立牌电梯、银行、餐饮等,中电信息大厦,租金：80-85，管理费：5元，分体式空调售价：12000元/平米面积：45-90-200-300-500-1000平米年限：70年，2002-2072客户：电子、贸易、通讯类电梯：三菱牌电梯,景田南写字楼特点,片区特点：与中心区相接，辐射效果明显，受深南大道带动大客户类型：国内成长型中小企业为主，也有部分大企业商务潜力：写字楼

40、楼龄长短不一，年限不一设计和硬件配置以中档为主受惠于中心区，价格、租金不断上涨整层客户：较少，主要为大公司、国有企业散层客户：电子、贸易、通讯、金融、证券等行业租金：高档8095元/平米，中档6075元/平米售价：高档1.21.3万元/平米，中档10000元/平米左右,有部分较新物业，二手转让较活跃，可作定价参考,淡市营销成功案例东莞万江风临美丽湾,世联研究案例,关键字：淡市营销 降价,案例简介：风临美丽湾4月25日进行了价格调整，调整幅度约为77折。调整价格后截至5月31日销售202套，超过开发商目标82套。,案例适用范围：历史价格上涨较快且价格较高，市场转入淡市之后，价格过高，远超过市场价

41、格而形成滞销，需要进行调整价格的项目。,项目基本情况介绍,区位：万江新行政文化中心（规划中，何时动工一直未能确定）规划总用地：68,679总建筑面积：138,731住宅建筑面积：89,323容积率：1.5总套数：989停车位：87619栋9-18层小高层组成项目完全遵照90/70规定而建，规划以板式为主，楼王布置点式，中心营造了大花园，户型布局符合景观资源最大化原则。,未推售单位：407套,项目入市背景,9.27新政后，东莞市场一片萧条，11月份南城区低端盘金色华庭70折降价，热销全城，震撼了东莞市场。春节后第一周，莞城区万科运河东1号全线80折，最低4200元/起；东莞最大开发商光大集团旗下

42、景湖系及部分城区中端项目跟进。4月18日，代表性豪宅项目东城区天骄峰景70折起降价，东莞市区别墅、高层豪宅等高端项目大部分跟进。至此，高中低楼盘全线降价。,3月28日，阳光海岸悦湾开盘，均价4500元/，与项目90-130平米的三房四房形成竞争4月8日，理想0769样板房开放，对外公布4月18日开盘，面积90-130平米，与本项目的三房四房单位重合。4月16日，受天骄峰景降价及台风影响，理想0769宣布推迟开盘。,东莞市场,万江市场,项目已售588套，未售401套（已推未售164套，未推售5栋237套）剩余单位除60套楼王外，多为3楼以下低层、东西向、幼儿园遮挡及临路单位，整体素质偏差。,项目

43、情况,项目销售成果,4月25日，价格调整通过，开始销售。截至5.11日，成交156套，超过开发商目标76套（开发商目标80套）截至5.31日，共成交202套，超过开发商目标82套（开发商目标120套）,项目成功的关键举措,降价的目的：回收资金只是结果，项目的良好发展，为开发商公司的发展提供最好的发展机会才是目的。降价只是一种次优策略，如果有别的策略，就不用这个策略。降价一定要解决的问题：为什么降价，什么时间降，降到什么价格，这个价格下能够卖多少。这个问题一定建立在对市场、产品和客户高度熟悉的基础上，并关注其变化，心中有数，降价就要有效，没有效就不要降。,降价的准备,降价后业主的闹事：战略上藐视

44、，战术上重视。思想要放开，楼盘有降价的权利，业主闹事也很正常，不要当天大的事，要和发展商良好沟通，使之不害怕。同时要想办法处理应对，主要包括：与媒体的良好关系，不做负面报道；与政府沟通，预防突发事件；与业主谈判，缓和关系，不激化矛盾。产品卖点：卖点要和客户的生活结合起来，抓核心点，用大白话讲。不要空洞化，不要虚华。要让客户感觉到他买的是适合生活的好房子。样板房：样板房最重要的是展示房间格局，装修是第二位的；因为项目的毛坯房做得好，请客户看毛坯房，得到了很好的效果。价格：正常定价，不人为制造价差，保证降价效果的持续性，保证后期销售。推广：推广方向从客户的关注点和敏感点出发，从客户的需求出发。项目将单价和首付作为第一阶段推广重点。价格不会降低楼盘档次，楼盘的口碑是由产品品质和销售结果说话的。渠道：客户不上门，就到客户中去。龙舟赛现场派单、项目周边专业市场派单、项目附近的商场做展场和悬挂条幅、周边老社区摆放易拉宝等等。活动：人气主要是由成交决定的，而不是人流量决定的。活动就是要宣传卖点，要能吸引新客户上门，没有这个作用而仅仅为了暖场的活动仅偶尔做。,降价的配合,The End,