吉林长嘉兴御景豪庭高档住宅户型建议报告(深度营销机构).ppt
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1、,长春嘉兴御景豪庭高尚住宅户型建议报告,根据市场其它项目的常规操作模式是先做产品再找客户,但对于本项目来判断,这样操作风险将会很大,建议项目先预期找到我们预定的客户群体,然后针对项目的目标客户群做产品定位,这样项目的风险相对会更小,也就是为项目的客户量身定做最适合的产品。,房子,为客户量身定做!,项目定位,2010年11月18月,深度营销机构组织内部员工和 30名在校大学生安排在长春市9个行政区17个点进行人工发放与回收问卷,其中包括:商业区、办公楼、企事业单位、老式住宅小区、新建楼盘售楼中心等地进行深度调研。并对重庆路、桂林路、红旗街、人民广场、火车站的部分高档写字间及市内部分高档住宅区客户
2、进行问卷调查,分别从客户需求住宅类型、面积、房型以及购房用途、客户收入及年龄等各方面进行调研,访问人群包括企业经理、政府机关人员、私企老板等。样本统计情况:共计回收有效问卷10046例。,经过公司市场部详细分析及电话回访对其中8000张优质问卷进行研究结果,对项目的户型配比的产品建议有一定的参考价值。,群分时代,认识我们的上帝,根据深度房地产对长春市近期专项市场调查统计的数据分析来看,在现阶段的市场上,长春置业群体中活跃着以下几类人群,他们是长春地产市场的绝对主力,他们也将是我们的上帝。,项目定位,核心客户群,重点客户群,游离客户群,偶得客户群,周边集团企业、私营企业主、公务员、白领。,朝阳区
3、、绿园区、企业主、外出打工者、个体户。,长春市投资客、长春市区置业者。,其它的置业者,投资客。,根据长春目前房地产住宅市场的构成,将市场划分为四个梯度,即豪宅(类别墅)、中高档住宅(大户型)、普通住宅(中小户型)以及低价住宅(二手房和私建房)四个细分市场,每个细分市场都有它独特的定位因素,根据每一个市场的定位因素与本项目的资源因素相对照,从而准确判定本案地块更适合进入哪个细分市场。,前面图表显示,本项目的档次定位影响因素与中高档市场极为相似,根据各细分市场定位的影响因素、前期市场调研所反映的有效需求空间、消费群体的置业需求以及项目资源条件的相互迎合度,我们建议项目进入中高档的细分市场,打造“高
4、尚住宅精品典范”,适宜的功能定位合理的面积分配良好的室内空间精密的细部设计完善的社区配套,畅销户型的必要条件,Part1,客户调研分析,由上图分析得出,为改善居住而购房的客户占到65%的比例,大于一半的数量,其次是结婚居住,虽然只有13%的比例位居第二,但这也说明,年轻客户群也是我们销售的主要客群。,客户调研分析/购房用途情况分析,长春市住宅面积需求调研统计,经分析,客户需求70100平米占主要部分,而7080平米范围内的户型占到17%的比例,而8090平米范围内的户型占到21%的比例,而90-100平米范围内的户型占到23%的比例;在房型需求中二室二厅占69%的比例。,客户调研分析/需求住宅
5、面积分析,由上图不难看出,价格是客户购房时考虑的最重要的因素,占到17%的比例,其次是物业管理水平,可见二、三线城市居民要求越来越高,产品要求需具有良好的物业管理,提高项目的品质化;其余周边配套、风景、建筑质量等都是客户比较关注的重要因素。,客户调研分析/购房考虑重要因素,根据调研数据统计,欲购房客户年龄在3140岁的中年客户占到38%的比例,同时2630岁的年轻人的比例也有26%,这两部分年龄段是客户群的主题,而4160岁的中老年客户相对较少,可见在后期的推广中应加强对2640岁之间的客户群体的推广力度。,客户调研分析/购房者年龄分析,针对购房者家庭收入的调查数据显示,二、三线城市居民收入普
6、遍都比较低,年收入在5万7万的仅占到21%的比例,7万9万的客户占到10%的比例,而年收入在3万5万的客户却占到了23%的比例,也是比例最多的,因此可见价格是后期销售的难点。,客户调研分析/购房者家庭收入分析,客户购房用途以改善居住、结婚用房为主,主要购买人群年龄在26岁40岁的年轻人和中年人。客户需求面积以8090、90-100两房两厅。在本次调研中,50%左右的被调查人群选择80-100的户型。二、三线城市客户收入偏低,价格是决定销售的主要因素,因此在后期销售过程中应提高项目的优势,如加强户型、景观、配套等优势,缩小价格因素的不利影响。,客户调研分析/总结,Part2,户型配比及设计亮点建
7、议,户型比例构想,根据客户调研对需求户型和面积的分析,建议在保证户型足够舒适度的前提下,控制户型面积的合理大小,可考虑通过增加5.2米挑高单身公寓、空中带有入户花园和两代居,三代居等优质独特户型吸引客户,促进销售。本区域两房与小三房一直是热销户型。通过对比发现,同样面积条件下,小三房更受客户青睐建议本项目户型设置增加小三房的比例,适应市场对空间实用的需求。,为提升项目附加值,增强项目市场竞争力。项目应在户型设计上,加入亮点设计的元素作为支持。结合项目自身开发条件的情况,建议采用以下的亮点设计,提高产品附加值。,亮点5:自然采光通风电梯间,亮点1:大户型错层设计,亮点2:大户型空中花园,亮点4:
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