安徽巢湖北岸·明珠项目定位报告(百意顺策划)81页.ppt

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1、项目营销企划系列报告之一,巢湖北岸明珠项目定位报告,（讨论稿）,合肥百意顺房地产策划咨询有限公司,2006 年 8 月,目录,第一章、项目概述,一、项目背景,二、开发企业,三、项目概况与规划设计条件,第二章、巢湖市宏观发展趋势分析,一、城市概况,二、城市及区域经济发展趋势分析,三、城市交通、市政规划及发展方向,四、城市人口及居住分布特征,第三章、巢湖市房地产市场分析,一、巢湖市房地产市场总体运行情况,二、巢湖市住 宅 物 业 市 场 供 应 分 析,三、巢湖市住宅物业市场需求特征分析,第四章、项目市场定位,一、项目 SWOT 分析,二、项目市场定位,三、项目计划,第五章、项目用地潜力分析,一、

2、地块特征研究,二、规划控制条件与产品功能设计,三、地块价值分区,四、规划布局可能性分析,第六章、项目产品定位分析,一、项目产品和投资组合总体方案,二、投资分析相关参数,三、构建投资分析模型,四、A 方案投资效益测算,五、B 方案投资效益测算,六、C 方案投资效益测算,七、D 方案投资效益测算,八、方案比较与项目产品定位,第七章、项目规划设计建议,一、产品策略原则,二、用地布局建议,三、不同类型物业配比建议,四、户型设计建议,五、环境景观设计建议,六、会所设计建议,七、需重点考虑的问题,八、方案设计成果深度要求,。,巢湖北岸明珠项目规划设计任务书,一、项目概况,1、地理位置,项目位于安徽省巢湖市

3、贾塘圩，龟山路以南、健康西路以北、银,屏路以西的区域，总用地面积 15.87 公顷（238 亩）,2、规划用地性质及规划设计要点,规划用地性质：居住,规划控制指标：容积率1.25，建筑密度32%，绿化率35%，,日照间距系数1.25,设施配套要求：按规范要求同步配置相关市政及公共设施，沿,健康西路与银屏路各配套建筑面积不低于 50 平方米的水冲式公厕一,座；配套规模为 9 班的幼儿园一座，占地不少于 4 亩；配套用地面积,不少于 5 亩，建筑面积不低于 2500 平方米的室内农贸市场。,建筑退让：沿健康西路、银屏路、龟山路分别不低于 5 米,交,叉口不低于 10 米，退让西侧支路不低于 2 米

4、。,其它：住宅建筑应采用坡屋面形式；小区工程管线一律地下敷,设；排水应采用雨污分流制；局部地段可布置小高层，且六层以上建,筑不计入容积率控制指标，高层建筑面积不得超过总建筑面积的 25%。,二、项目定位,1、总体概念定位,“以创造和谐邻里精神为主的巢湖市首家体验式景观休闲社,区”,2、项目目标客户定位,2,3,4,民营企业家、各类私营业主、公务员、事业单位工作人员、企业管理层和专业技术人员、部分期望改善居住条件的拆迁户三、建设规模与不同类型物业配比,序号,物业类型,户型面积（）,主力户型,面积比（%）,建筑控制容量（万）,三室二厅一卫,1,多层公寓,80-130,42,9.40,三室二厅二卫,

5、5,高层公寓情景洋房叠加别墅公建等合计,110-144100-144160-180,三室二厅二卫三室二厅二卫四室二厅三卫,2515108100,5.603.362.241.8022.4,公建包括配套会所、幼儿园、农贸市场、商业服务、物业管理、公厕及少量错复式商住、小户型商务公寓等四、项目总体布局1、布局考虑因素 以项目主题定位为基点，运用房地产经济学与市场学原理合理布局，促进产品价值最大化的实现；根据用地价值进行相应功能和物业类型的配置；项目实施从已具备基础设施条件的东南部开始，逐步向后推移；大盘宜采用低开高走的价格策略，因而首期开发物业应以宜消化的经济型为主，来聚集人气，带动后续开发；,从资

6、金运作的角度来看，建设周期长、投资回收慢的物业类型,应滞后安排；,在注重环境景观优化与产品组合配置一致性的同时，注意分期,产品组合的合理性，考虑物业类型、户型、面积的搭配。,2、功能区块的划分,按照从南到北或从东南到西北的的推进方向，形成分期开发四大版块：,一期：商住综合，物业类型以商业服务和多层公寓房为主；,二期：居住，物业类型考虑安排多层公寓和情景洋房；,三期：居住，物业类型配备多层公寓、叠加别墅；,四期：居住，物业类型配备多层公寓、高层公寓。,3、布局结构与组团规模特性,采取“组团院落”的规划布局形式，强调层次领域空间的塑造，,形成和睦亲切的组团邻里关系；,体现环境均好的设计理念，围绕公

7、共绿地进行建筑组团（群）,布置，形成从组团（群）院落空间到公共绿地的良性互动关系；,组团规模按不同的物业类型分别考虑，并尽量将组团建设规模,控制在 2-3 万平方米以内，户数在 200 户以内。,、道路系统,道路系统：,采取人车分流或部分人车分流的形式,主入口：,人行主入口建议设在小区南面，入口设计形成小区标志性景观，,起到空间导向的作用，使小区居民产生领域感、归宿感和自豪感；车,行主入口设在小区东面。,5,30,25,停车方式与车位配比按车库和停车位两种形式，数量以小区住户 30%计算，约 600 个车位；车库按 20%即 400 个车库，考虑按住宅底层车库（层高 2.18m）与集中停车库相

8、结合安排。考虑自行车与摩托车库的设置。五、户型设计建议1、户型设计原则动静分区公私分区干湿分区洁污分区2、户型比例与功能配置,套型,比例（%）,面积（）,辅助功能配置,二室二厅一卫,80-90,玄关、储藏室、洗衣房,三室二厅一卫,30,90-110,玄关、储藏室、洗衣房,110-120 玄关、储藏室、洗衣房三室二厅二卫120-130 玄关、储藏室、洗衣房、主卧衣帽间、北阳台,四室二厅二卫叠加别墅,10,130-144 玄关、储藏室、洗衣房、主卧衣帽间、北阳台160-200 玄关、储藏室、洗衣房、主卧衣帽间、南向露台,3、户型设计相关说明确定项目以三室二厅一卫和三室二厅二卫为主力户型；,情景洋房

9、设计在考虑户型退层、阳台或露台错位等需要同时进,行相应辅助功能的配置；,对部分舒适性户型可考虑户内错层设计；,叠加别墅设计除要求的辅助功能外，应赋予更多的别墅元素，,如体现上下层空间流动性的高厅设计、设在住宅底部的停车库等；,对住宅顶部的复式层设计，复式层利用面积宜少，可控制在,30%左右，同时复式住宅可体现两大设计特点：高厅设计与屋顶露台,花园设计。,4、单体设计,配合小区主题，整体风格可引入以体现时代特征的现代简约主,义风格，没有过分装饰，从功能出发讲究造型比例适度、空间构图明,确、外观明快简洁；,建筑组团天际线力求优美而富于动感；,住宅层高按 2.9 米，多层以砖混结构为主；,小高层考虑

10、采用一梯两户的条式设计；,注重室内共享外部环境景观，考虑外部视觉景观引入室内；,规划控制条件要求采用坡屋顶，考虑每户太阳能热水器集中安,装，并协调好单体建筑风格。,六、环境景观设计建议,1、基本思路,引入社区主题型园林景观设计，提升文化品味和内涵,例如结合小区主题，形成三大主题景观休闲广场：以体现人际交往为主题的“喜相逢音乐喷泉广场”、以体现健康运动为主题的“韵动广场”、以体现文化教育为主题的“行知广场”；,再如结合组团庭院之绿化配置，形成有个性化和标识性的主题庭,院：紫荆苑、合欢苑、梧桐苑、石榴苑、芙蓉苑、桃花苑、桂花苑等。,注重园林生态功能，维持社区内环境的生态平衡,满足人们对绿色环境的要

11、求，达到景观环境在视觉效果上的清,新、优雅、舒适、宜人，调节社区的气候环境，改善空气质量；植物,的配置考虑季相和色相的搭配，保证常年见绿，力求四季有花，使人,在社区能充分感受到季节的变化，表现出不同季节的园林美。,强化园林景观休闲活动功能，为社区活动的开展提供硬件支撑,强调园林景观的可参与性，在社区内设置一定的硬质景观、共享,空间，为社区居民提供足够的休闲、交往、活动场地，营造和谐友善,温馨的邻里关系氛围。,2、绿化层次要求,社区绿化考虑分三级：,外围行道树绿化与地块边缘林荫道为一级绿化，形成社区的绿,色屏障；,人行主轴线（主入口）及中央绿地为二级绿化，形成社区的绿,化中心，为居民生活提供集中

12、绿地和活动场所；,社区宅间（庭院）绿地为三级绿化，将绿化渗入居民生活，为,居民提供相对私密幽静的绿化空间。,3、园林景观总体布局构想,从社区主入口即可远望中央绿地，让人未进入社区，先被社区良,好的绿化所吸引；穿过人行主轴线进入中央绿地，中央绿地为社区景,观中心，也是社区景观之灵魂；以中央绿地为中心，向宅间辐射，进,入宅间庭院。,4、主入口景观设计,主入口景观强调其视觉效果上的气势，在社区主入口部位采用材,质和色彩富于变化的硬质铺装地面，结合主入口中央绿带形成休闲步,行道，主入口可通过动感水景、花坛和造型优美的大树，营造出宏大,而又引人入胜的门户形象。,5、中央绿地设计,中央绿地设计更注意社区公

13、共性与参与性：,绿化景观和硬质景观面积分别占 70%和 30%左右；,要求设置一定的水景，使景观生动活泼而富于灵气；,绿化景观以乔木、灌木和花草结合，并注意地形坡度的营造，,做到层次分明、错落有致、丰富多彩；,硬质景观注重观赏性、参与性、艺术性、知识性与教育性相结,合，材料追求自然朴实，尺度讲求亲切宜人，融趣味性与教育性一体，,并使成本得到适度控制；,建议安排儿童游乐设施、健身设施、健康慢跑道、网球场及社,区文化长廊等。,6、庭院绿化设计,庭院景观设计应相对私密、幽静，为居民提供良好的居住绿化环境和休闲、散步、活动、交往空间；不同庭院的景观分别采用各具特色的园林景观设计，使每一空间都具有可识别

14、性。,七、会所设计建议1、会所设计考虑因素,便于前期做售楼大厅使用；,有利于住户充分利用会所作为休闲活动、公共活动的场所；,有利其后续经营管理,便于服务的内外兼顾；,会所作为社区之灵魂，应成为社区标志性建筑；,2、会所功能,健身房、棋牌室、台球室、乒乓球室、阅览室、多功能厅（会议、,小型演艺及培训教室）,3、会所面积,主体面积 2000 平方米左右,八、需重点考虑的问题,本案地势低洼平坦、基础不良，如何化不利地形为有利条件？,根据地形特点，在会所与销售环节相衔接的基础上如何使会所,售楼大厅、样板房和中央绿地形成三位一体的关系，营造体验营销的,环境？,在保证品质的情况下如何解决停车问题？如何不占

15、或少占用,容积率指标？如何解决车库（位）分期调配问题？,顶层与底层怎样建会促进销售？,如何协调处理坡屋顶、太阳能设施、空调机位、建筑外观形象,几者之间的关系？,采用围合式，怎样避免朝向和楼间距的问题？,结合项目特点引入创新型产品问题？,如何利用景观环境设计来体现主题？,如何将外部山湖资源融入社区环境问题？,九、方案设计成果深度要求,1、方案数量,要求提供不少于 2 个规划方案供比较选择,2、成果形式与数量,方案文本 6 套；方案设计成果 1 份光盘；供展示的彩板 1 套（A1）,3、方案设计说明,着重阐述从总体规划设计、建筑设计到景观设计、公共设施等,的主导设计构思、设计理念及设计手法；,简述

16、结构、给排水、电器等的设计构思，及对环境保护、消防、,节能等作相应说明；,经济技术指标。,4、方案设计图,用地现状、区域分析图,规划总平面图,规划空间结构分析图,交通系统分析图,景观绿化规划图,用地竖向规划图,综合管线规划图,鸟瞰图,主要景观节点及反映设计意图的透视图（总数不少于 8 张）,单体主要平面布置图、立面图、剖面图及部分构造大样图,巢湖力达置业有限公司,2005 年 10 月 21 日,。,第一章、概述,一、项目背景,1、2004 年 1 月巢湖市力达置业有限公司通过挂牌竞价方式获得,巢湖市贾塘圩居住小区地块；,2、为适应房地产市场竞争日益加剧的需要，切实保障项目与品,牌的成功运作，

17、2005 年 6 月巢湖市力达置业有限公司委托合肥百意,顺房地产策划咨询公司就项目前期定位展开研究；,3、本报告将提供规划设计任务书，用以作为规划设计之指导。,二、开发企业,本项目开发企业为巢湖市力达置业有限公司，其开发资质是二,级，注册资金贰千万元人民币，该企业前身以建筑安装为主，在巢湖,有较大影响力和美誉度。,三、项目概况,1、地理位置,项目位于安徽省巢湖市贾塘圩，龟山路以南、健康西路以北、银,屏路以西的区域，总用地面积 15.87 公顷（238 亩）,2、规划用地性质及规划设计要点,规划用地性质：居住,规划控制指标：容积率1.25，建筑密度32%，绿化率35%，,日照间距系数1.25,设

18、施配套要求：按规范要求同步配置相关市政及公共设施，,沿健康西路与银屏路各配套建筑面积不低于 50 平方米的水冲式公厕,一座；配套规模为 9 班的幼儿园一座，占地不少于 4 亩；配套用地面,积不少于 5 亩，建筑面积不低于 2500 平方米的室内农贸市场。,建筑退让：沿健康西路、银屏路、龟山路分别不低于 5 米,交叉口不低于 10 米，退让西侧支路不低于 2 米。,其它：住宅建筑应采用坡屋面形式；小区工程管线一律地下敷,设；排水应采用雨污分流制；局部地段可布置小高层，且六层以上建,筑不计入容积率控制指标，高层建筑面积不得超过总建筑面积的 25%。,第二章、巢湖市宏观发展趋势分析,主要结论：,1、

19、巢湖市作为省辖二级城市，地理位置优越，交通便捷，国民经济增长较,快，居民可支配收入较高，有利于房地产业发展；,2、项目地块濒临巢湖湖岸，居于城市发展的主要区域之一，是近期城市建,设的热点，即将成为城市区级商业服务中心和城市居住中心，地域良好的发展前,景，为项目定位提供了依据。,一、城市概况,1、地理位置,巢湖市位于安徽省中部，濒临长江，环抱巢湖，市域与合肥、南,京、滁州、安庆接壤，与芜湖、马鞍山、铜陵三市隔长江相望，全市,拥有 182 公里长江岸线，是省会合肥到南京、芜湖、马鞍山等沿江城,市的重要交通走廊。,2、行政区划,巢湖市南北宽约 122 公里，东西长约 133 公里，全市总面积 942

20、3,平方公里，现辖庐江、无为、和县、含山四县和居巢区，2004 年末,全市总人口 453.96 万，其中非农业人口 82.70 万人。,3、国民经济发展水平,国民经济保持较快增长，2004 年全市国内生产总值达到 294.62,亿元，按可比价计算，比上年增长 11.7%，其中，第一产业增加值,73.50 亿 元，增 长 4.9%；第 二 产 业 增 加 值 122.61 亿 元，增,长 16.6%；第三产业增加值 98.51 亿元，增长 11.0%；三次产业比,例为 25.0：41.6：33.4。,全市全年实现财政收入 15.8 亿元，全市在岗职工平均工资 11469,元，城镇居民人均可支配收

21、入 6746 元。,4、市区概况,市区滨临巢湖，现状建成区面积 27.8 平方公里，市区人口 27.6,万人，市区距合肥、芜湖分别为 60 公里。,巢湖市区交通位置显要，铁路、公路、水运较为发达。淮南铁路,横贯市区，经合肥在蚌埠与京沪线相连。合巢芜高速公路连接合肥、,巢湖、芜湖三市，并与合宁高速公路贯通。,巢湖市区地处江淮丘陵的南部，三面环山，地貌类型复杂，包括,陡坡、高丘、低缓浅丘、山前倾斜平原、河流阶地、湖漫滩、浅滩等,多种地貌；市区近郊山丘海拔 200-300 米，市区主要座落在一、二,级阶地上，海拔高 8-15 米，其中最高处卧牛山顶海拔为 48 米，,旧城区北部为山丘，其余西、南、东

22、三面均是湖漫滩改造而成的圩田，,平均海拔 8 米左右。,二、城市及区域经济发展趋势分析,通过对巢湖市社会经济发展的现状、存在的问题、优势及制约因,素的了解分析，巢湖市未来经济发展将呈现出如下特点：,1、产业发展方向,区际职能向产品深化配套的地域分工发展；产业空间结构的分布,着重向东部和中心城市集中发展；产业结构演替全市第三产业将逐步,上升，特别是服务性的第三产业旅游业的大规模发展，但近期产业突,破的重点仍是第二产业。,2、社会经济发展目标,注重扬长避短,实施东进战略：重点围绕农业产业化、标准化、,安全化，打造农副产品加工供应基地；立足资源优势，着力打造重化,工及建材和新型建材基地；同时按照“点

23、、线、面”相结合的思路，,建设沿江经济带，以融入南京“一小时都市圈”为起步，逐步向长三,角经济圈推进。,3、社会经济发展的战略布局,加快中心城市、合-巢-芜经济走廊、巢-宁经济走廊、庐南重化,工业区、沿江经济开发带等重点区域的建设步伐，逐步形成以市场为,导向，分工合理、优势互补的区域生产力布局框架。,三、城市交通、市政规划及发展方向,1、城市性质,全市政治中心，皖中工业发达、商贸繁荣、以旅游和休疗养为特,色的滨湖城市。,2、城市规模,2004 年人口为 27.6 万人，用地 27.8 平方公里；2010 年人口为,34 万人，用地控制在 34 平方公里以内；到 2020 年人口达到 45 万人

24、，,建成区面积达到 44.56 平方公里。,3、城市发展方向,采取“组团发展，突出重点”的方针，选择北部半汤地区为城市,发展主体，近期市区发展仍然充分依托旧城，完善建设市区西部、南,部和东部各组团。,4、城市布局结构,市区东北部（半汤）：现代化新城建设区，市区发展的主导方向，,布置高新技术产业开发区，城市文化商业行政中心，城市大规模集中,建设的居住区。,市区东部（放王岗）：东部城市片区，市区发展的次要方向，主,要布置居住用地和一般加工工业。,市区西部（贾塘圩）：西部城市片区，依托旧城完善发展的地区。,城市南部（官圩）：南部城市片区，是市区重要生态敏感区，规,划控制发展。,湖滨地带：城市旅游、度

25、假、特色景观区。,半汤镇区：北部片区，特色旅游度假区。,5、城市中心区,市级中心包括旧城中心和半汤新区城市中心，旧城中心以文化和,传统商业为主；新城中心以现代商贸、办公、文化等为主。,区级城市中心，市区东部放王岗和市区西部贾塘圩分别作为市区,东西两个完善发展片区，分别设置区级城市中心。,6、城市道路交通,与城市社会经济发展及城市布局相适应，形成以城市快速环路为,依托，主次干路等级明确，功能合理的路网系统。,市区客运交通以公共交通为主，适度发展私人汽车，限制摩托车,使用，建成综合、安全、舒适、便捷的市区客运体系。,四、城市人口及居住分布特征,现状城市人口 27.6 万人，主要分布在旧城区和东塘圩

26、、贾塘圩、,官圩三个居住片区，随城市发展居住人口分布特征将有所变化：,旧城区规划居住人口 4.75 万人,贾塘圩规划居住人口 4.1 万人,东塘圩规划居住人口 5.9 万人,官圩规划居住人口 2.7 万人,半汤规划居住人口 7 万人,义成圩规划居住人口 5 万人,其它规划居住人口 15.55 万人,第三章、巢湖市房地产市场分析,主要结论：,1、巢湖市房地产市场供需两旺，供给略低于需求，未来 2-3 年内房价将在,平稳中适度上升；,2、“避免同质化、寻求差异化”将成为众多房地产开发企业的明智选择。对,于本案而言，寻求精准的市场定位，形成足够差异化的产品，谋求与城市总体氛,围的互补、融合与提升，将

27、直接影响项目的效益产出。（入户花园、户内错层、,玄关空间、错复式住宅、挑空住宅、情景洋房等可作为产品突破的方向）,3、注意环境景观的优化与产品组合配置的一致性，有利于提高项目的附加,值；,4、面积在 80-120 平方、三室二厅一卫与三室二厅二卫的住房是市场消费的,主流，考虑到本案体量较大，扩大目标客户的涵盖面，并注重产品分期组合的合,理性，将会缩短运作周期，降低投资机会成本；,5、在项目前期即引入物业管理公司，将有效增强消费者的信心。,一、巢湖市房地产市场总体运行情况,自 2003 年以来，受国内房地产政策和形势的影响，巢湖市房地,产市场日趋活跃，房地产业有了长足进展，呈现出高幅增长，快速发

28、,展的良好态势：,1、房地产开发市场状况,房地产开发企业,目前巢湖市房地产开发企业 82 家，其中市直和居巢区 30 家；房,地产企业中二级资质 6 家，占 7%，三级资质 39 家，占 47%，其余为,四级；三年来有实际业绩的企业 36 家，占 44%，其中市区企业有 15,家；现市区有项目的外地企业有芜湖杰成、浙江远洲、上海东方、浙,江南佳、浙江美欣达 5 家。,开发项目建设情况,2003 年以来全市开发建设的住宅小区项目 30 余个，其中市区包,括世纪新都、东方景苑、阳光花园、时代春天、金码头城、康乐新村、,健康园、金裕花园、城市风景、东风花园、新都人家等 10 多个，而,外地企业开发量

29、占市区开发总量的 80%。,房地产开发投资情况,2003、2004 年房地产开发投资分别为 8.74 亿元，11.31 亿元，,增长率为 60%、29%，占全市固定资产投资的比重为 8.1%、9.4%；其,中市区房地产开发投资分别为 5.04 亿元、6.67 亿元，增长率为 80%、,32%；2005 年 1-5 月份,全市共完成房地产开发投资 4.25 亿元,同比,增长 54.8%，而市区为 1.5 亿元,同比增长 65.3%。,房地产开发资金的来源，绝大部分为预售款及在建工程抵押贷款,或商业贷款，房地产开发企业自筹资金仅占 30%。,房地产开发用地情况,2003、2004 年巢湖市出让的房

30、地产开发用地面积分别为 917.31,亩，1244 亩，其中市区出让的 496.44 亩、487.2 亩，目前市区不少,在建项目用地都是 2003 年以前获得的土地使用权。,竣工商品房情况,2003、2004 年全市新开工商品房面积分别为 60.43 万、101.95,万平方米；施工面积分别为 110.95 万、127.49 万平方米；竣工商品,房面积分别为 58.83 万、77.47 万平方米，增长率为 15%、31%。其中,市区新开工商品房面积分别为 27.7 万、46.23 万平方米；施工面积,分别为 50.67 万、55.07 万平方米；竣工商品房面积分别为 19.66 万、,39.5

31、 万平方米，增长率为 145%、100%。今年 1-5 月份全市竣工商品,房面积 18.35 万平方米；市区竣工商品房面积 11.15 万平方米。但与,此同时全市按经济适用房建设与管理的项目几乎没有。,商品房销售情况,2003、2004 年全市批准商品房预售面积分别为 60 万、91 万平方,米，其中市区批准预售面积分别为 36.84 万、37.24 万平方米；全市,商品房销售面积分别为 53.1 万、61.2 万平方米，增长率 13%、15%，,其中市区商品房销售面积分别为 23.28 万、28.7 万平方米，增长率,21%、23%。,2003、2004 年市区商品房空置面积分别为 0.79

32、 万、2.24 万平方,米，空置率为 4%、5.6%。,房地产交易情况分析,2003、2004 年全市房地产成交面积分别为 90 万、112.27 万平方,米，成交额 9.05 亿元、13.76 亿元，增长率为 72%、52%。其中市区,房地产成交面积分别为 31.45 万、35.85 万平方米，成交额 3.7 亿元、,6.75 亿元，增长率为 30%、82%。2003、2004 年市区存量房交易额占,总交易比例的 51%、54%，住宅交易额占总交易比例的 69%、64%。,2005 年 1-5 月份全市住宅成交面积 43.46 万平方米，成交额 6.17亿元；其中市区住宅成交面积 24.88

33、 万平方米，成交额 4.27 亿元；存量住宅成交面积 7.91 万平方米，成交额 1.19 亿元2、巢湖市房价变动情况2003、2004 年全市商品房平均价格分别为 1170、1530 元/平方米，上涨率为 17%、30.7%，其中市区分别为 1400、1650 元/平方米，上涨率为 21%、18%，04 年商品房最高单价突破 2000 元，到目前商品房均价已达 2000 多元/平方米，多层公寓最高房价为 2500 多元/平方米，叠加别墅最高房价为 2600 元/平方米。二手房价格也随商品房价格的上涨而继续上涨，二手房价格分东西两种价格，东城区价格现在在 1800-1900 元/平方米，西城区

34、价格在 1600-1700 元/平方米。3、未来 2-3 年巢湖市房地产市场供需状况分析市场需求情况新增人口住房需求到 2010 年巢湖市人口将发展到 34 万人，按此计算每年城市人口新增应在 1.5 万人左右，按每户人口 3-4 人，每年的住宅需求量约 4000 套，新增人口住房需求至少 30 万平方米；大规模旧城改造带来的房屋需求据巢湖市旧城改造建设与拆违计划，仅已确定的项目拆迁面积已达 90 万，按一比一考虑安置，未来 2-3 年内拆迁安置房屋面积将超过 90 万。巢湖市旧城改造拆迁安置量预测,序号,宗地名称,位置,用地面积（亩）,拆迁面积（万）,规划用途,备注,1,2,3,4,城北转盘

35、地段,长江路北,420,20.0,商住,已出让,量具厂区域,112.5,9.4,人民路地段健康中路地段,水利局区域影剧院区域人民路至环城路,39.577.565.0,4.97.37.5,商住商住,小王庄地段,向阳路东,300.0,13.8,商住,已出让,567,城北体育场地段圩墩片地段其它,160.0116.0,7.98.610.0,商住居住,已出让包括拆违,合计,89.4,综述近年来巢湖市住房消费中，改善性与投资性消费占有相当大比例，考虑上述各方面因素，预计未来 2-3 年内巢湖市房地产市场年需求量应在 70 万以上。市场供应量目前巢湖市主要在售住宅共有 9 家，其中 3 家已进入尾房销售阶

36、段,市场上可售住宅相对稀缺。根据已开发项目剩余建设量与近年土地出让情况,预计 2006、2007 年巢湖市房地产市场供应量分别为 63.8万、66.0 万平方米，较现状有很大幅度的增长。巢湖市住宅市场供应量预测,项目名称,开发商,位置,建设规模（万）,分期供应量05 年底前 06 年,07 年,备注,城市风景世纪新都时代春天东方景园阳光花园,巢湖南峰嘉和浙江远洲浙江美欣达巢湖东方房产巢湖南佳房产,向阳路西东塘路东向阳路东健康东路火车站西,8.236.010.122.58.3,5.8尾房5.815.06.0,2.44.37.52.3,在建在建在建在建在建,金裕花园金码头城健康园岖嶂花园世纪新都续

37、,巢湖光明房产芜湖杰成集团巢湖安居房产巢湖岖嶂房产浙江远洲,巢湖路西牡丹路东东风西路金巢大道南三中路北,4.721.09.86.05.6,4.7尾房尾房6.05.6,在建已建已建在建在建,徽商集团,向阳路西,10.6,3.5,5.0,03 年获土地,巢湖饭店,安徽恒生,健康中路,3.6(商住),3.6,04 年获土地,开发区经济房其它,上海博威巢湖力达芜湖杰成集团马鞍山房产浙江远洲巢湖富达,贾塘圩贾塘圩城北转盘小王庄体育场贾塘圩官圩,15.022.042.030.016.09.210.0,4.04.010.04.04.04.25.05.0,6.08.015.06.06.05.05.010.0,

38、04 年获土地04 年获土地05 年获土地05 年获土地05 年获土地经济适用房待出让土地,合计,63.8,66.0,4、巢湖市房地产市场走势之研判受国家房地产调控政策的影响，未来几年内巢湖市房价大幅上涨的可能性极小；现在巢湖市房地产业已步入市场化运作的轨道，市场供求关系是决定房价至关重要的因素，近几年房地产市场供给略小于需求，加之土地价格大幅攀升，房价下降绝无可能；随巢湖市民可支配收入的增长，对居住品质的改善有了更高要求，不再单纯要求住房的面积，更对住宅的功能配置、住区的环境景观、智能化设施、物业管理有了更高层次的需求，而所有这些都将导致建筑单方开发成本的追加。综合以上因素，即便是在国家调控

39、政策的引导下，“供给的不足刺激着房价，收入的增长支撑着房价，地价增长推动着房价，品质的提高拉升了房价”，预计未来 2-3 年内巢湖市房价走势将在平稳中,适度上升。二、巢湖市住 宅 物 业 市 场 供 应 状 况 分 析1、住 宅 物 业 市 场 分 布 特 征目前巢湖市区在售和将售楼盘共 9 个，其中城东区 4 个、城南区2 个、城西区 1 个、旧城区 1 个、开发区 1 个。（具体见下表）2、住 宅 物 业 市 场 销 售 状 况受国家房地产市场整体形势的影响，巢湖市所有房地产开发项目均取得了良好的销售业绩，商品房空置率在 9%以下。但由于各片区在地段、交通、环境、市政配套等方面存在明显的差

40、异，而呈现出分 区 域 价 格 特 征，价 格 从 高 到 低 的 依 次 顺 序 为：老城区、城东区、城南区、城西区、经济技术开发区。,项目名称城市风景世纪新都时代春天东方景苑阳光花园金裕花园金码头城健康园岖嶂花园,位置老城区、向阳路西城东区、东塘路东城东区、向阳路东城东区、健康路南城东区、火车站西城南区、巢湖路西城南区、牡丹路东城西区、东风路北开发区、金巢大道南,销售均价2350 元/平 方 米2000 元/平 方 米2200 元/平 方 米1900 元/平 方 米1800 元/平 方 米1 900 元/平 方 米2000 元/平 方 米1700 元/平 方 米1450 元/平 方 米,备

41、注现行销售价二手房价现行销售价4 月份房价（二期未开盘）现行销售价现行销售价二手房价（有尾房）二手房价（有尾房）4 月房价（二期未开盘）,3、住 宅 物 业 品 质 分 析社区规模巢湖市近年来开发的楼盘规模相对均较为适中，规模最,大 的 楼 盘 为 世 纪 新 都，占 地 达 31.3 公 顷；规 模 最 小 的 楼 盘为 金 裕 花 园,占 地 3.6 公 顷，具 体 见 下 表：,项目名称世纪新都东方景苑金码头城时代春天健康园阳光花园城市风景岖嶂花园金裕花园,用地规模31.3 公 顷18.7 公 顷15.0 公 顷8.4 公 顷9.3 公 顷5.4 公 顷5.3 公 顷4.9 公 顷3.6

42、 公 顷,总建筑面积36.0 万 22.5 万 21.0 万 10.1 万 9.8 万 8.3 万 8.2 万 6.0 万 4.7 万,容积率1.1 51.21.41.21.0 51.51.61.21.3,总户数300 0 户115 0 户200 0 户810 户98 0 户480 户610 户422 户416 户,从上表我们可以发现，规模大的社区配套设施比较完善，且由于成规模、人气旺，物业管理服务能够比较到位。内部结构除世纪新都采取街坊式布局并有部分人车分流外，余均采 取 从 小 区-组 团 的 组 群 式 布 局 模 式，人 流 与 车 流 混 杂，一定程度上影响了居住品质的提升。建筑风格

43、巢湖市楼盘建筑风格曾一度弥漫着欧陆风情，如世纪新都、东 方 景 园、金 码 头 城 等，但 最 近 开 盘 的 美 欣 时 代 春 天、城市 风 景 开 始 以 现 代 简 约 的 建 筑 风 格出 现，且 均 受 到 市 场 之 追捧，反映出人们审美情趣的变化。住房类型,目前巢湖市住宅市场上在售和待售的产品有联排别墅、,叠加别墅、小高层住宅、多层住宅，其中以多层住宅为主，,占 总 供 应 量 的 95%以 上。,多层住宅以三室二厅二卫和三室二厅一卫为主，约占市,场 供 应 总 量 的 60%；建 筑 面 积 在 100-120 平 方 米 的 住 宅 是 市,场 供 应 的 主 体，且 由

44、于 总 价 在 二 十 万 左 右，广 为 市 场 所 接 受；,住宅户型设计普遍重视了功能分区，强调起居室与主卧室的,舒适性，但对玄观空间有所忽视，户内错层设计出现很少；,市场上尾房以顶层复式居多，主要是跃层部分利用过多而带,来的高总价。,叠 加 别 墅 市 场 上 已 有 供 应，单 价 较 多 层 住 宅 高 200-300,元/平 方 米，销 售 较 好，但 户 型 品 质 有 待 进 一 步 提 高，应 赋,予更多的别墅元素，提高产品附加值。,环境景观,随巢湖市房地产业迅猛发展，开发商和消费者对环境景,观的配置日益重视，环境景观已经成为人们衡量社区品质和,房价的主要因素之一，从而带动

45、了社区环境品质的良性改,善。,“世纪新都”，对小区景观进行了精心设计，小桥、喷,泉、溪流、广场、座椅、小草、树木一应俱全，更有体育运,动、健身和儿童游戏设施配置其中，环境景观在注重观赏性,的同时，十分关注参与性设施的安排。,“美 欣 时 代 春 天”，沿 陆 家 河 和 社 区 中 部 安 排 了 一 互 为,连通的公共绿地，景观内容丰富；而注意根据环境资源的优,视,劣进行产品组合配置，是本项目的一大特点。“金码头城”，社区内部绿地与社区外部滨湖公园互为渗透，将外部环境景观资源引入社区，巧于因借，有力地提升了社区的环境品质。配套设施巢湖市房地产开发项目在设施配套方面近年有了很大提 高，公 建

46、配 置 立 足 于 方 便 居 民 生 活，提 高 生 活 品 质 上 入 手：如“世纪新都”有了巢湖市首个社区自建完全小学，会所内配备了保龄球馆、室内游泳池、健身房等；还有城市风景尽管 只 有 8 万 平 方 米，却 配 备 了 建 筑 面 积 达 4000 平 方 米 的 多功能豪华会所“提高生活的舒适性”成为巢湖市社区公建配置的主要考虑因素。市政设施，在水电、燃气、有线电视、电话等基础配置的基础上，智能化系统愈来愈引起购房者的注意，智能化系统配置的不断升级成为近年来巢湖楼市的一大亮点。美 欣 时 代 春 天、阳 光 花 园 在 住 宅 底 部 设 层 高 2.18 米 的停 车 库，在

47、提 高 项 目 可 售 量 的 同 时，改 善 了 一 层 住 户 的 条 件，此方法可考虑借鉴。,项目名称世纪新都,市政设施智 能化设施、水 电、燃气、电 话预 埋、有线 电,公建设施中 心 会 所、托 儿 所、幼 儿 园、小 学、社 区 医 疗 中 心、超 市、,交房标准毛坯房,农贸市场、商业步行街,东方景苑,水电、燃气、电话、有线电视、智能化系统,菜 场、小 学、幼 儿 园、会 所、沿街商业,毛坯房,2,金码头城,独立水表、独立电表、电 话、有线 电视、燃气水 电、燃 气、有 线 电 视、,幼儿园、管理中心、中心会馆、集贸市场、商业步行街,毛坯房,时代春天,电话、智能化系统,幼儿园、沿街

48、精品商业街,毛坯房,健康园阳光花园城市风景,水、电、燃气、电话、有线电视水电、燃气、电话、有线电视、智能化系统水电、燃气、电话、有线电视、智能化系统水电、燃气、电话、有,小 学、幼 儿 园、活 动 中 心、农 贸市场、超市、社区医疗中心幼儿园、会所、综合商城、商铺400 0M 豪 华 会 所、温 水 泳 池、沿街商业、集中停车库,毛坯房毛坯房毛坯房,岖嶂花园金裕花园,线电视水电、燃气、电话、有,沿街商业、幼儿园幼托、沿街商业,毛坯房毛坯房,线电视、宽带、对讲物业管理现在巢湖新建小区普遍开始引入物业管理和物业服务，“世纪新都”成立了自身的物业公司，“东方景园”聘请“香港怡城物业管理公司”担当物业

49、顾问；“城市风景”在销售之前即将前期物管委托“安徽汇邦物业管理有限公司”在项目销售之前即对后期物业管理进行妥善安排是项目运作之必须。4、案例研究（见附表）世纪新都调研表日期：05 年 06 月 13 日,项目名称项目位置,世纪新都世纪大道西、东塘路东、三中路南,调研人联系电话,田刘洋2816666,发展商营销企划,巢湖市远洲房地产开发有限公司宁波和田策划,建筑风格建筑结构,欧式建筑住宅砖混、商业框架,占地面积,313000,总建筑面积,360000,车位数,车库 300,、,交通,容积率建筑层数总套数最高价,1.15多层 5-6、叠加 4 层、商业 2 层3000商铺 6000 元/多层 21

50、50 元/,绿化率层高总销售率最低价,32%2.990%以上商铺 4000 元/多层 1700 元/,密度产品类型开盘日期均价,28.8%多层、叠加、商业2000.6.开始商铺 5000 元/多层 2000 元/,付款方式,一次性付款、7 成 20 年按揭,实用率,90%以上,销售周期推广卖点项目主题广告投放,2001-2005 年共计 5 年“好房子，远洲造”、“一座新崛起的城中城”“新都市，新生活，新感觉”欧陆情怀，国际风范户外广告牌、路牌灯箱、户外横幅、中邮 DM、巢湖日报、巢湖电视报,物管公司,巢湖市远洲物业管理公司,物管费,0.4 元/,项目配套,小学、幼儿园、托儿所、中心会所、超市