10月滁州项目前期策划方案.ppt

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1、滁州市环顾,滁州市区位特征,滁州，安徽省省辖市，位于皖东江淮之间，与南京市山水相连，属南京“一小时都市圈”。全市土地总面积1.33万平方公里，全市户籍人口450万。现辖天长、明光2市，来安、全椒、定远、凤阳4县和琅琊、南谯2区。,滁州市市域分布,滁州市现辖天长、明光2市，来安、全椒、定远、凤阳4县和琅琊、南谯2区。市政府驻琅琊区，琅琊区面积180平方千米，区人民政府驻环滁西路。辖琅琊街道、清流街道、扬子街道、东门街道、西门街道、南门街道、北门街道、凤凰街道。,滁州市区位优越，交通便捷。周边邻江苏省南京市、扬州市、淮安市、宿迁市及本省蚌埠市、淮南市、合肥市、巢湖市。距省会合肥110公里。即将开通

2、的京沪高速铁路途经凤阳、定远、南谯、全椒等4区、县。合宁高速、合徐高速 途径滁州市，随着滁宁快速通道滁州段建成通车，滁宁城际轨道纳入规划，建成后从滁州市区出发10分钟可到南京。,滁州市,滁州市交通区位,滁州市人口概述,2010年末，全市户籍人口450.80万人，比上年增加0.55万人，其中非农业人口99.61万人，农业人口351.19万人。琅琊区，人口24.87万。南谯区，人口27万。,滁州市历史人文环境,滁州市文化灿烂，自然、人文景观具佳。有国家级风景名胜区、国家级森林公园、国家级重点文物保护单位7处，省级自然保护区和重点文物保护单位11处，有名山、名亭、古关、古寺、历史文化遗址等自然人文景

3、观100多处。其中琅琊山、醉翁亭、凤阳明皇陵、皇甫山国家森林公园自然保护区等景观驰名中外。,滁州市良好的宏观环境及政策导向使得区域经济平稳发展，第二产业成为区域经济贡献主力，区域内聚集了一大批诸如西门子、康佳、扬子空调等国内生产基地。消费结构不断升级，2010年全县GDP为695亿元，同比增长15.6%。固定资产投资规模不断扩大，2010年达到723.5亿元，同比增长37.8%。,滁州市经济发展概述,数据来源：2004-2010年滁州市国民经济和社会发展统计公报,滁州市2004-2010年区域城镇职工人均收入增长了18752元，并于2010年达到28758元，截止2010年社会消费品零售总额达

4、214.8亿元,与2009年相比增长了19.1%。,滁州市居民人均收入水平,数据来源：2004-2010年滁州市国民经济和社会发展统计公报,滁州市目前房地产市场发展快速，截至2010年区域内房地产投资总额为131.8亿元，同比增涨98.5%。房屋销售面积282.3万平方米，同比增长32.8%；实现房屋销售额97.3亿元，同比增长54.2%。,滁州市房地产发展概述,数据来源：2004-2010年滁州市国民经济和社会发展统计公报,滁州市2010年房地产市场运行情况：1、房地产开发完成投资持续快速增长：2010年，全市房地产开发完成投资131.77亿元，市本级2010年房地产开发完成投资58.13亿

5、元，同比增长142.21%，其中，商品住宅完成投资37.82亿元，同比增长133.46%。2、商品房开发面积：全市房地产开发施工面积1141.52万平方米；新开工面积627.85万平方米，市本级2010年房地产开发施工面积599.79万平方米，同比增长175.26%；新开工面积345.93万平方米，同比增长151.77%。3、商品房销售面积及销售额：全市商品房销售面积282.59万平方米，全市商品房销售收入97.44亿元，市本级销售收入41.48亿元，同比增长127.04%,2010年滁州市房地产发展概述,数据来源：滁州市房地产管理局,滁州市本级房地产市场：1、商品房成交量：2010年市本级商

6、品房成交量首次突破15000套大关，达到15057套，同比增长133.99%，成交面积为121.26万平方米，同比增长91.14%，其中住宅成交10361套，同比增长89.03%，成交面积97.77万平方米，同比增长72.1%。2、商品房价格：2010年商品住房成交均价为3869元/平方米，较2009年成交均价3391元/平方米，增长14%。其中，12月份商品住房成交均价为4269元/平方米，环比上涨2.55%，同比上涨23.31%。3、住房消费结构：面积在60平方米以下的1630套，占16%；面积在60-90平方米的3087套，占30%；面积在90-120平方米的3601套，占35%；面积在

7、120-140平方米的1704套，占16%；面积在140以上的339套，占3%。4、商品住房购房对象结构：2010年全市商品住房成交10361套，其中其他地市户口购置807套，琅琊区户口购置4065套，南谯区户口购置1206套，下辖四县两市户口购置3599套，本地单位购买57套。概述：随着城镇化的深入，滁州市本级建成区面积和城市人口不断增长，必然带来更多对商品住房的购买需求。从2010年成交的商品住房面积段分布情况可以看出，60-90平米中小户型和90-120平米稍大户型的商品住房所占比重分别是30%和35%，最受市场欢迎，刚性需求和初步改善型需求左右着滁州市商品住房成交格局。,2010年滁州

8、市本级房地产发展概述,数据来源：滁州市房地产管理局,2011年1-6月房地产完成投资59.97亿元，增长62.0%，同比提高21.5个百分点，实现商品房销售面积121.76万平方米，同比增长15.5；商品房销售额49.87亿元，同比增长44.3%。上半年，市本级商品住宅价格基本保持平稳微升态势，成交均价4370元/平方米，同比增长0.9%，在控制目标以内，市场成交量放缓，势头减弱。房地产新开工面积虽然增长71.4%，但与去年全年增速相比下降了25个百分点。,2011年1-6月滁州市本级房地产发展,数据来源：滁州市房地产管理局,经过对滁州市域环境的调查，得出如下结论：1、滁州市域交通发达。京沪高

9、铁及规划中的滁宁城际轨道拉近了滁州与周边城市的距离；2、滁州具有丰厚的历史文化资源，旅游资源正在规划开发中，发展旅游事业的潜力巨大；3、滁州市经济发展快速，但经济总量不大，产业结构不尽合理；工业化水平与城镇化水平不高并存；4、滁州房地产市场发展快速，不论在投资总额、销售面积及销售总额上均呈现大幅增长。,小结,滁州市城市规划,根据滁州市城市总体规划（2008-2020）到2020年城市建设用地为80平方公里。总体思路是内整外扩。内整：向城南、城东疏解城市功能，治理环城水系。外扩是南移东扩，南移：主要是行政、文化、体育、商务、医疗卫生、科技教育、居住等社会事业；东扩：主要是发展产业及物流，充分发挥

10、交通优势。,滁州市城市总体规划,本案,资料来源：滁州市城市总体规划（2006-2020）,京沪高速铁路于2008年4月18日开工，从北京南站至上海虹桥站，总长1318公里，总投资约2209亿元。京沪高速铁路全线纵贯北京、天津、上海三大直辖市和河北、山东、安徽、江苏四省。京沪高铁是新中国成立以来一次建设里程最长、投资最大、标准最高的高速铁路。滁州南站位于南谯区腰铺镇，距离本案约30公里。,滁州市京沪高铁滁州站规划,滁宁城际轨道规划,滁州正在规划从滁州到南京的城际轨道，轨道建成之后，从滁州到南京江北地区只需要短短10分钟。预留的滁宁城际轨道通道起点设在滁州火车站。该工程将分两期建设，第一期建设从京

11、沪高铁，经乌衣、汊河，进入南京市域，接入南京地铁，全长27.8公里。二期工程从京沪高铁一直建设至滁州火车站。据悉，城际轨道设计时速将会达到200公里/小时，建成之后，从滁州预计10分钟就可以到达南京。起点为京沪铁路滁州站，终点至南京林场站(接地铁3、4号线)。本案距离城际轨道站台距离约为10公里。,滁州市人口规划,到2020年，滁州市域总人口为480万人，城镇化水平为6063%，中心城区人口规模95万人。,资料来源：滁州市城市总体规划（2006-2020）,琅琊新区规划,琅琊新区概念规划的规划范围为北到世纪大道，南到清流河，西至西涧湖（城西水库），东至菱溪路，用地面积约12.1平方公里。其中城

12、市建设用地为11.2平方公里，水域和其他用地为0.9平方公里。琅琊新区人口规模控制在13万人。规划高中2处、初中3处、小学6处，其中九年一贯制学校2所。中学服务半径1000米，小学服务半径500米。,本案,资料来源：滁州市城市总体规划（2006-2020）,琅琊新区居住用地布局规划,按照琅琊新区住宅布局规划，规划居住用地根据自然资源条件以及道路的分隔，将居住用地共分为7个组团。,本案,资料来源：滁州市城市总体规划（2006-2020）,黄色部分为居住用地,琅琊新区商业用地布局规划,琅琊新区商业金融用地业态主要包括大型商场、商业综合体、沿街商业零售、大卖场及小尺度的特色商业街等形式。大型商场、商

13、业综合体集中设置，布局于公共服务核心区，以现代化的大型购物商场以及商业内庭园为主，形成滁州北部的高端商业服务中心。主要的商业街为宝山路、银山路、来河路、淮河路，形成将核心活力向整个琅琊新区辐射的商业发展轴。另外结合清流河滨水景观，形成具有特色的小尺度商业街区。,本案,资料来源：滁州市城市总体规划（2006-2020）,淡红色部分为商住用地,通过对滁州市城市规划分析，可以得出：1、滁州市城市主要向城南和城东发展；2、滁州城市属于外扩型，发散型的发展格局，即以向老城区外发展为主；3、规划到2020年城市规模将达到80万平方公里，城市化水平不断提高，势必会带动市域内房地产市场的发展；4、京沪高铁、滁

14、宁城际轨道的规划实施，滁州交通体系规划已经初步形成气候，将大大提升滁州的区位优势，带动经济发展；5、随着琅琊新区规划的实施，必将提升本案随处城北区域形象，进一步提升区域商品房的品质。,小结,2011年前三季度滁州市市区土地市场分析,2011年1-9月滁州市区土地市场供应一览,数据来源：昌兴市场研究部,2011年1-9月滁州市区土地市场供应一览,数据来源：昌兴市场研究部,2011年1-9月滁州市区土地市场供应一览,数据来源：昌兴市场研究部,数据来源：昌兴市场研究部,2011年1-9月滁州市区土地市场成交一览,数据来源：昌兴市场研究部,2011年1-9月滁州市区土地市场成交一览,数据来源：昌兴市场

15、研究部,2011年1-9月滁州市区土地市场成交一览,数据来源：昌兴市场研究部,滁州市区后期项目入市体量分析,数据来源：昌兴市场研究部,滁州市区后期项目入市体量分析,数据来源：昌兴市场研究部,滁州市区后期项目入市体量分析,由上表可以看出，2011年1-9月滁州市共出让土地21幅土地，规划用途全部为商住性质，琅琊区成交8幅地块，共436.515亩，后期入市体量约为107061.496，南谯区成交13宗地，面积为1203.107亩，后期入市体量约为1524662.2975。区域内后期入市总体量将达到1525865.4045。,2011年1-9月滁州市区土地市场供应量走势,图1：合肥市2011年8月份

16、土地市场供应分析,数据来源：昌兴市场研究部,2011年1-9月滁州市区土地市场供应数量为30宗，供应量达2104.71亩，土地用途以商住性质为主，共有21宗，面积达1784.6亩。商办性质用地供应也不容小觑，共9宗，面积为320.11亩.,2011年1-9月滁州市区公告土地区域结构,数据来源：昌兴市场研究部,滁州市区2011年1-9月共公告经营性用地30幅，面积2144.88亩，约142.849万平方米。从公告地块区域结构上来看，琅琊区供应地块8幅，总供应面积709.45亩，占区域供应总量的33%，南谯区供应地块22幅，总供应面积1435.43亩，占区域供应总量的67%。,数据来源：昌兴市场研

17、究部,2011年1-9月滁州市区公告土地用途结构,从公告地块用途结构上来看，2011年1-9月份，商住用地供应1824.77亩，占整体供应土地结构的85%，其次为办公用地，达到320.11亩。占整体供应土地结构的15%,2011年1-9月滁州市共成交21块地，成交面积达1639.622亩，1月份共成交611.5亩，除2月、7月两月份外，其他各月均有成交。可见在房地产调控政策对楼市严厉调控的情况下，二三线城市的反映相对较缓，开发商开始转战二三线城市，对于滁州的房地产发来说即是挑战也是机遇。,2011年1-9月滁州市区土地市场成交量走势,2011年前三季度，滁州市区土地市场的表现如下：1、滁州市土

18、地市场供应量共30宗，用地性质以商住为主，其中琅琊区8宗，南谯区22宗，供应土地总面积2144.88亩，其中琅琊区供应土地面积只有709.45亩；2、滁州市市区土地市场成交量共21宗，用地性质均为商住，其中琅琊区8宗，南谯区13宗，成交土地总面积1639.622亩，其中琅琊区成交土地面积只有436.515亩；3、在土地市场成交价格上，滁州市市区土地市场的成交价格在46.42-792.04万元/亩，均价为233.28万元/亩。4、在后市入市的体量上，从容积率折算，可以得出，前三季度带给后市的开发商住项目体量近152万，再加上目前的存量房体量约72.7万，即表明滁州市区未来一年内将有224.7万的

19、商住项目体量的供应（此数据对未来是静态评估的，不包括未来一年成交的土地量和上市量）；5、2010年，滁州市区房屋销售面积约102.37万，照此估算，未来一年上市的住宅商品房，销售去化周期将达到2.19年，房地产市场供大于求，未来滁州市区商住项目未来存在着较大压力。,小结,本案周边在售住宅商品房调研,本案周边在售楼盘区位图,本案,双源榴园,中环国际广场,泰鑫现代城,瑧美天城,财富广场,御天下,百合国际花园,水岸帝景,清流水韵,金域豪庭,仪邦广场,臻美天城基本数据,臻美天城-项目图片,臻美天城-户型图,中环国际广场基本数据,中环国际广场-项目图片,中环国际广场-户型图,清流水韵基本数据,清流水韵-

20、项目图片,清流水韵-户型图,泰鑫现代城基本数据,泰鑫现代城-项目图片,泰鑫现代城-户型图,双源榴园基本数据,双源榴园-项目图片,双源榴园-户型图,财富国际基本数据,财富国际-项目图片,财富国际-户型图,水岸帝景基本数据,水岸帝景-项目图片,水岸帝景-户型图,金域豪庭基本数据,金域豪庭-项目图片,金域豪庭-户型图,百合国际花园基本数据,百合国际花园-项目图片,百合国际花园-户型图,仪邦广场基本数据,仪邦广场-项目图片,仪邦广场-户型图,御天下基本数据,本案周边在售项目规模对比,本案周边在售项目体量在1.8万-40万之间，其中规模最大的楼盘达40万，在售住宅商品房的体量近170万，存量面积共计13

21、5.6万。,本案周边在售楼盘的去化分析,在售住宅商品房的销售去化上，单位时间内销售量最高的项目是金域豪庭及中环国际广场项目，2011年内的备案面积达3万，其他项目的去化速度也较快。,本案周边在售项目的建筑风格、层数、内部配比,本案周边在售项目建筑风格多为现代简约式，少数项目采用欧式等建筑风格。建筑层数上，以高层为主，小高层、多层为辅。内部配套上以商业配套、会所为主要配套。,本案周边在售项目的户型配比,本案周边在售项目的户型配比-续,本案周边在售项目的户型配比-续,本案周边在售项目户型主要以三室二厅为主、面积段集中在90-166之间。二室二厅为辅，二室面积段在50-120之间。公寓面积在40-7

22、8之间。,本案周边在售项目的价格及优惠政策,在售住宅价格在3300-6200元/之间。在扣率上，优惠主要体现总价的折扣，及付款方式的折扣上，以一次性付款97折或98折为主。,本案周边在售项目的客户群体,本案周边在售项目的客户群体主要为市区居民、周边县城居民、工薪阶层。项目卖点主要以地段、配套等卖点吸引顾客。,本案周边在售项目的广告语,本案周边在售项目的广告语多以项目地段、项目规模、生活方式为宣传内容，吸引顾客。,通过对本案周边11个主要在售楼盘的调研，可得出如下结论。1、本案周边目前在售规模最大的楼盘达40万，为金域豪庭项目。目前周边在售住宅商品房的可售体量174万。2、周边住宅商品房的销售去

23、化上，单位时间内销售量最高的项目是金域豪庭及中环国际广场项目，2011年内的备案面积达3万，其他项目的去化速度也较快。3、在售项目建筑风格多为现代简约式及欧式风格，少数项目采用后古典主义风格风格。建筑层数上，以小高层、高层为主，多层为辅，表明区域内小高层、高层已经基本被消费群体接受，房地产市场发展较为成熟。内部配套上以中央景观、会所、商业配套为主要配套。4、区域内在售项目户型主要以三室二厅为主、面积段集中在90-166之间。二室二厅为辅，二室面积段在50-120之间。公寓面积在40-78之间。5、在售住宅价格在33006200元/之间，其中市区中心住宅商品房销售均价在56006200元/，城东住宅商品房销售最低价约3300元/。多层价格在5115-6000元/之间、小高层、高层的价格在3300-6200元/之间。6、本案周边在售项目的客户群体主要为为市区居民、滁州下辖县城居民、工薪阶层。项目卖点主要以地段、配套等卖点吸引顾客。7、在售项目的广告语多以项目地段、项目规模、生活方式为主要宣传内容。,小结,