房地产开发的精装修实施管理.ppt

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1、房地产开发的精装修管理,个人简介,艾旭金地集团上海公司首席设计师手机：13917363742邮箱：,精装修商品房发展前景与方向,链接文件精装修商品房发展前景与方向.doc,精装房的优劣,精装修楼盘的优势,国家要求及企业战略需求减少土地增值税，转移利润市场需求精装房可直接入住，免去自己管理装修的幸苦。无邻居装修干扰。装修可贷款装修有保障。专业团队打造。.,精装房的优劣,精装修楼盘的问题及困难,房屋总价高。客户怀疑开发商隐藏利润。小业主不喜欢某些装修风格。装修不实用。工程管理难，装修质量难保证。客户投诉多，对品牌有损害。.,精装房好不好卖？,上海佑威系统的数据链接文件2008年上海市场年终总排名情

2、况.xls,怎么做精装修？,目前市场上精装修研究的几个主要方向,单一项目运作模式多项目同时运作模式,踏步边缘不醒目,银都茗墅,装修深度高,适应客户个性化要求可适应性弱不适于大批量施工新古典风格,踏步边缘不醒目,装修深度高,适应客户个性化要求可适应性弱不适于大批量施工现代美式风格,北京龙湖,工业化特征明显,易于大批量施工，工程化操作色彩中性，适应性强。设备为研究重点,万科红郡,客户定位及市场研究,基于项目整体定位的精装修客户研究通过调研了解客户需求,以客户需求为中心，进行客户细分,通过CLT（街头拦截访问）+约访深圳、广州两地的客户细分为例：,深圳地区,广州地区,基于客户价值的精装修客户需求挖掘

3、,以客户需求为中心，进行客户细分,从家庭结构、受教育水平/收入水平、职业、行业、城市进入方式、目前居住情况、目前居住面积、汽车拥有情况、交通方式、休闲活动、价值观、房款支付和来源 分析客户背景特征,不同客户群的房屋价值和购房动机,克服全员之上而下的不严格遵守流程的习惯，解放思想！,不同客户群对区位的需求特征,克服全员之上而下的不严格遵守流程的习惯，解放思想！,不同客户群对产品的需求特征,从总价、面积、户型、楼型、外立面风格、装修程度、空间需求、小区生活配套、小区娱乐配套、物业服务标准、小区人群素质、社区规模、周边配套分析产品需求特征,克服全员之上而下的不严格遵守流程的习惯，解放思想！,不同客户

4、群对产品的需求特征,克服全员之上而下的不严格遵守流程的习惯，解放思想！,玄关设置的考虑,赠送入户花园和凹阳台的使用,不同客户群对产品细项需求,克服全员之上而下的不严格遵守流程的习惯，解放思想！,窗台的偏好,书房的偏好,主卫和客卫面积的考虑,主卫和客卫的设置考虑,主卫设置浴缸的考虑,精装修的研发管理,选者合适的设计公司制定合理的精装修的设计流程设计指引与设计优化配置研究材料研究施工节点研究部品研究其他类型的精装修研究,精装修设计单位的选择,根据项目定位选者合适的设计公司必需拥有精装修设计经验有酒店设计经验的优先考虑尽早确定设计单位,精装修的设计与土建设计的衔接,精装修设计应该在住宅主体施工前进行

5、。也就是说，“住宅装修与土建安装必须进行一体化设计”。精装修为了减少土建改造工程的成本，目前配合精装修设计的室内设计公司在建筑概念方案阶段就提前介入配合建筑完成这样的工作，每个阶段都与建筑有着紧密联系。水电预留和隔墙调整应该在建筑方案阶段就考虑清楚并绘制在图纸上用以指导施工。目前比较设计管理优秀的公司能将水电设计施工图已经交给建筑施工图设计单位来完成,以达到一次性出图的目的。最理想的目标是，将所有的精装修施工图由建筑施工图设计单位来完成。,精装修设计的工作流程研究,施工配合,施工配合,审图,建筑,精装修,成本,项目,方案阶段总平面户型、立面户型图结构初步,扩出阶段最后一版户型图,施工图（60天

6、）户型放大图（平面定案）建筑设备配合水电点位配合,精装修定位确定,检讨成本,成本测算,样板房施工阶段,竣工图纸（样板区）,大面施工,深化设计施工图白图施工图蓝图及材料选型定板,第一轮户型配合空间功能、尺度、梁关系,招标配合,平面、地坪、天花,平面系统图厨卫系统图二次设计（供应商）,第二轮户型配合空间功能、尺度、梁关系设备配置及定位确定,核心领导,成本控制,设计管理,施工管控,成本控制,成本控制,成本控制,成本控制,建筑,精装修,方案阶段总平面户型、立面户型图结构初步,扩出阶段最后一版户型图,精装修等级标准配置标准A/B/C/D确定,户型配合（第二轮）空间功能、尺度、梁关系设备配置及定位确定,户

7、型配合（第一轮）空间功能、尺度、梁关系,前端,后端,成本,检讨成本,施工配合,审图,施工图（60天）户型放大图（平面定案）建筑设备配合水电点位配合,成本测算,样板房施工阶段,大面施工,深化设计施工图白图施工图蓝图及材料选型定板,招标配合,平面、地坪、天花,平面系统图厨卫系统图二次设计（供应商）,产品价值之体现,1,2,项目,产品质量把控,重要工作节点,技术标准为流程提供支撑,技术标准,施工配合,施工配合,审图,建筑,精装修,成本,项目,方案阶段,扩初阶段,施工图阶段,精装修等级标准,检讨成本,成本测算,样板房施工阶段,竣工图纸,大面施工,方案深化施工图白图施工图蓝图材料选型定板,户型配合（第二

8、轮）,户型配合（第一轮）,招标配合,管理流程,设计标准/指引（企业规范）,设计优化（秘籍）,技术标准构成,精细化,设计标准/指引,设计方法,户内空间设计标准,水电点位配置标准,材料设备选型配置标准,图纸绘制指引,材料技术标准,公共空间优化方法,户内空间优化方法,“偷面积”增值,住宅户内空间设计标准住宅户内空间优化方法,材料设备选型配置标准A/B/C/D,施工图图纸绘制指引,技术标准与工作流的关系,精装修标准构造图籍,材料技术标准,精装修的设计指引,住宅产品精装修设计强调人性化设计，避免个性化设计，强调通用性功能，避免特殊性功能，强调固品材料，避免特性材料，便于大面积统一施工，并有效控制施工质量

9、。1.1、简单与精细化1）精装修住宅硬装部分，装饰形式、空间组织、装修选材、色彩搭配宜简单。厨房、卫生间是一次装修到位，厅房除入墙式衣柜、鞋柜及固定的墙面、地面、天花外，其他家私均考虑活动式，由客户自购；2）施工节点、成品化部件、功能细节应科学、人性化，精细化。厨房橱柜内外配件及挂件、卫生间基本五金配件及厅房内固定家具的五金配件等应安装一次到位，以体现金地品牌的专业精细度；1.2、一致性与弹性1）同档次套型，装修标准应一致，主要体现在选材选型选配件方面要一致。如：一个项目内的相同户型，其厅房墙地面装修材料、厨房、卫生间配置尽量一致；,2）当同档次套型中空间存在差异，较难协调一致时，配置标准原则

10、下，个别户型无法实现的可对配置，作调整修改以作平衡，基本配置标准不得修改。1.3、实用性与适应性1）功能性和实用性是硬装的基本核心思想，每一处设计应是基于实际生活需要的，充分考虑生活习惯和行为心理、符合人体工学原理；2）硬装的选材、选型应遵循中性化的导向，以适应客户任何风格定位的软饰及配饰；1.4、提高成品化比例，便于批量操作1）尽量选用成品化的部件，如：成品门及门套、橱柜、淋浴隔断、橱柜、镜柜、台盆柜等，以便于批量采购及统一施工管理；2）在选用成品化部件时，同时兼顾产品品质感。,某公司精装修设计指引,案例链接,精装修的设计指引,住宅户内空间设计标准,厨房篇厨房平面布置形式及尺寸厨房设备布置基

11、本原则橱柜布置基本原则,卫生间篇卫生间平面布置形式卫生间常用尺寸卫生间设备布置基本原则卫生间储藏空间布置基本原则卫生间配件布置基本原则特殊人群卫生间设计,主卧篇卧室常用空间尺寸主卧室附加功能空间卧室门窗设置及家具布置要点卧室设备布置原则卧室衣柜布置原则,玄关篇玄关的尺寸设计玄关柜设计要点特殊人群玄关设计,各功能空间组织各功能空间关系的合理性厨房与各空间关系卫生间与各空间关系主卧室与各空间关系各功能空间配置的完整性,户内空间设计优化方法,条件尽量对结构不做改动或少改动手段改变开门位置平开门改推拉门巧妙利用异型空间做薄墙或以家具代替墙,改变开门位置,户内空间设计优化方法,平开门改推拉门,厨房,收纳

12、鞋柜更充裕,门靠一边开,尺度更舒适杂物收纳更充裕,门后留少许位置,收纳柜更充裕,平开门改推拉门,户内空间设计优化方法,巧妙利用异型空间,做薄墙或以家具代替墙,厨房“异型化”,收纳更充裕阳台更好用,卫生间“异型化”,尺度更舒适收纳衣柜更充裕,收纳柜更充裕,优化前平面,优化后平面,户型1(深圳龙华新城）,改变开门位置,平开门改推拉门,卫生间尺度更舒适,收纳空间更充裕,优化前平面,优化后平面,改变开门位置,厨房收纳更充裕,户型2(深圳龙华新城）,改变开门位置,卫生间/厨房平开门改推拉门入户门位置左移,优化前平面,优化后平面,收纳增多餐厅独立,厨房流线更合理增加冰箱位及鞋柜位,户型3(深圳龙华新城）,

13、优化前平面,优化后平面,改变主卧及次卧开门位置,主人房流线更合理，收纳衣柜增多走廊处增加收纳柜体次卧室尺度更舒适,户型4(深圳龙华新城）,厨房阳台互换,厨房餐厅流线更合理玄关收纳功能增强,多项目时运作的标准化研究,案例：某企业精装修标准化研究案例,公共空间精装修别墅精装修单身公寓精装修精装修研究体验中心,其它类型的精装修研究,精装修是一个完整的概念。要考虑小区的整体，不能忽视它的任何部分，尤其是公共部分，比如说入户大堂、标准层，要将其作为整个小区的起居室来处理，要做到位。因为小区公共部分，体现小区品质标志，以及风格的体现。根据地域特点，设计风格可分为两种：现代风格与现代欧式风格，因为每个项目单

14、体空间不太不同，所以在定位、档次相同的情况下，采用设计手法统一，设计主要材料固化的原则。,公共空间精装修研究,公共空间精装修,酒店式公寓大堂,公寓大堂,公寓大堂,公寓电梯厅,别墅产品分为两种类别:中、低端系列：中性风格即装修标准化，软装个性化的理念。主要体现设备、智能化的优点，成本约为2500元左右。高端系列：在中、低端系列产品那基础上，带有一定的个性化设计，如现代法式或现代美式风格，成本约为3500元左右。,联排配置标准.xls,配置标准：,橱柜标准：,工程橱柜配置表S级.doc,别墅产品精装修,中、低端系列：高 端 系 列：,别墅精装修案例1.ppt,别墅精装修案例2.ppt,别墅精装修案

15、例3.ppt,别墅产品精装修 案例,单身公寓产品致力推行“提包式入住”的概念，在原有公寓精装修的配置标准类及类的基础上细分：功能部分：空间功能共享及拆分。如：厨房开场式设计，卫生间用局部玻璃隔断等通透性设计，洗衣机、冰箱等放置共享空间等。高效的收纳空间利用。如：储藏功能柜体细分，卫生间 储藏细分等。设计可变的固定家具。如：折叠餐桌、折叠床等。可移动家具配置齐全。如：沙发、床、吊灯等。设备部分：配置齐全。如：厨房电器的冰箱、微波炉等,单身公寓产品精装修,精装修体验中心主要是作为精装修技术面向客户、面向社会的窗口，但它同时兼具收集客户体验信息、客户需求的功能，直接为的产品设计部门提供信息，具有一定

16、的研究功能。万科、金地等公司计划开辟研究基地，作为精装修工程的研究中心。在其中进行不同配置标准和不同布置形式的精装修分类研究。根据不同的配置标准，将集中展示4种标准外，选择有代表性的局部空间区域（如卫生间、厨房），进行不同选型标准的装修。通过这样的展示，固定精装修效果，并可以更加直观、准确。同时，作为标准化材料和建筑组成空间的研究区域，在区域内经研究获得的数据、配置标准将作为标准化设计的一部分，在相应地区推广使用。,精装修研究体验中心：,围绕尺度展开，让客户对自身行为相关的尺寸形成基本概念，达到自我认知的目的；将上述尺度内容有效整合到产品功能空间中，结合产品的性能和设备，对产品局部进行展示，达

17、到产品认知的目的；将尺度内容、产品局部内容整合到产品概念中，结合不同人群的生活场景描述，展示特定人群的住宅概念，细分人群的生活场景；,展示窗口,研究范畴,工作平台,客户体验中心,客户研究,工艺研究,产业化研究基地,功能研究,研究中心包括3部分：,精装修的营销推广,样板区策划样板房软装设计与配置合同附件编制销售培训,样板房策划,样板房数量与区位样板房对销售的促进作用巨大样板房数目宜多样板房可分批推出样板房位置宜在景观好、参观方便等区位。除特殊卖点或特殊要求外，样板房不宜设置在一、二楼。,样板房策划,客户定位 我们卖的是房子，是客户将来的生活场所。样板房设计的重点是让客户体验生活，不是推销设计师的

18、设计个性！目标客户描述及设计任务书 案例：链接文件杭州自在城联排样板房及联排售楼处室内设计任务书.doc,软装设计,软装费用建议公寓2000-3500元/平米。别墅3000-4000元/平米。实施建议软装公司总包干模式。,样板房包装案例,相同硬装基础上的不同风格软装效果,销售合同交楼标准,交楼标准样本 链接文件精装修房交楼标准模板.doc,销售培训,售楼员都了解我们的精装修吗？,户型特点项目卖点 材料特性部品特性施工保障售后服务,精装修成本管理,成本测算降低采购成本合约管理重点,精装修成本管理,精装修成本测算链接文件精装修成本测算表（估算版）-标准B.xls,降低精装修采购成本的几个技巧,规模

19、化采购引入充分的竞争合理的付款安排合理利用开发商的品牌优势,精装修合约管理的关键点：,分清工作界面 把土建总包和精装修单位的交接面做成表，并要求后面的单位复核前面一道工序。把甲供料和甲分包工程列出表，并写明精装修单位可以收取一定管理费用，但对应的服务要做到哪些合同中精装修的甲供料细节描述清楚 如面砖供应时候倒角工艺是否完成，如涂料约定好损耗率，如材料到场后谁负责搬运到指定地点条款上：工期约定好，加上奖罚 保修时间和金额约定好发标清单上：工程量计算规则要写出来 乙供料中的重要部件要提供封样,精装修工程管理,精装修工程管理策划,工程管理策划 案例：链接文件精装修工程管理策划书.doc,精装修工程管理的重点,精装修的防渗漏及成品保护链接文件万科案例.doc精装修工程管理重点链接文件精装修工程管理重点.doc,精装修交付管理,楼盘交付前的准备工作链接文件精装修房交楼管理.ppt,谢谢大家,