江苏丹阳房地产项目市场研究报告(ppt 43).ppt

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1、,丹阳项目报告,丹阳是沪宁沿线上的两个县级市之一，隶属镇江市。距离南京68KM，距离上海200KM。全市总面积1059平方公里，户籍人口80.6万，辖13个镇，1个练湖和1个省级开发区。京沪高铁、沪宁城际、沪宁线、沪宁高速、扬溧高速、312国道等贯穿全市。全市主要产业有“眼镜、五金工具、汽车零部件、木业、医疗器械”等，在全国享有“眼镜之都”、“灯具世界”、“皮鞋之乡”、“钻头王国”、“木业航母”的美称。,一、丹阳市概况,近年来，丹阳市经济发展较为迅速，年平均增长幅度在14%左右。2008年受金融危机影响，经济走势出现了震荡，但09年恢复较快。09年GDP总量502亿元，增幅14%。,丹阳市投资

2、规模较小，2009年在经济刺激政策下，投资总量为200亿元。其中，房地产开发投资在全市占有比例偏小，仅为7.8%。房地产发展规模较小。,丹阳市消费品零售总额规模较小，约占镇江市的27%，仅为南京市的6.7%。2009年人均可支配收入20799元/人，与南京市2007年水平相当（20317 元/人）；人均消费性支出10831元/人，与南京市2005年水平相当（10704.34 元/人）。,二、城市规划,规划城市发展方向为西跃、东扩，南整合、北控制。形成“两片四组团”的结构：以京杭大运河为界，城市分为河东片和河西片两个片区；河东片区为城东新区组团；河西片区包括老城区组团和城南新区组团；以及在312

3、国道以西建设的丹西工业区组团。其中老城区规划设置市级商业服务中心，城东新区规划设置市级商业服务中心，市级行政文化中心和体育中心。城东新区是近几年尽力打造的城市新区，该区将以产业发展为主体，结合行政中心、文化中心的建设，形成功能完整、设施先进的现代化新城区。,三、土地市场,注：由于丹阳市2009年1月22日前，各地块的容积率不明确，参考后续土地成交状况，本报告中对2009年1月22日前成交土地中的容积率，采用“云阳镇容积率2.02.2，其他镇容积率1.7”。,1、丹阳（行政）市土地市场,丹阳市土地市场近年成交土地基本为商住性质，纯住宅项目较少。,注：由于丹阳市2009年1月22日前，各地块的容积

4、率不明确，参考后续土地成交状况，本报告中对2009年1月22日前成交土地中的容积率，采用“云阳镇容积率2.02.2”。,2、丹阳市区土地市场,丹阳市区2010年以来共成交2幅地块，单价200万元/亩，成交面积303.8亩。09年以来成交土地可为后期市场提供约90万平米的上市体量。,四、商品房市场,1、丹阳市近年商品房市场状况,2、丹阳市商品房市场现状,1）丹阳市商品房（住宅）市场现状,2,1,在售代表性住宅项目情况,丹阳房地产市场总体规模较小，目前代表性在售项目10个，除普善人家（总建200万）、天波城（总建62万）规模较大外，一般项目规模为10-30万。从产品建筑类型看，由于各板块发展程度不

5、同，产品类型也存在差异；中心区板块在售项目极少，一般主要以高层为主；华南板块主要以多层为主、其次为小高层；开发区板块主要以小高层、高层为主，多层为辅。从供应的主力面积段看，主要面积供应为90-105平米左右的两房（主要为年轻人婚房）、120-140平米左右三房（改善型换房），也是市场需求的主要面积段。客户群：区域来源：主要以丹阳本地及周边乡镇购房者为主，约各占40%；其次为外地人在丹阳工作或做生意的，约占20%；置业目的：主要以改善型居住及结婚等刚性需求为主，投资型客户总体较少；,丹阳市商品房（住宅）市场特征,2,1,2）丹阳市商品房（商业）市场现状,在售商业情况,五、丹阳市商业市场状况,丹阳

6、市商业网点的分布主要集中在新民路两侧，呈带状分布其中新市口是早期的商业中心，大型百货有商业广场；人民广场是新兴的商业中心，以华地百货和时代超市为主要区域商业主体。从商品档次上来看，新市口较多的呈现低档层次，而人民广场商业中心则基本是以中档和中高档为主。两商业网点目前都具备较强的人流量和商业引力。,1、城市商业中心分布,人民广场,新市口,人民广场聚集了华帝百货、国美电器、苏宁电器、乐天玛特（原时代超市）、宏图三胞、新华书店等大型品牌主力店。业态空缺主要是“大型酒店和办公”。,新市口主要是丹阳老百货商店商业广场、肯德基。丹阳市高层建筑、星级以上的酒店主要集中在商业广场附近。,新民路两侧是丹阳品牌服

7、饰店最为集中的区域。,2、重点商业项目调研,1）建材市场分布,华东建材市场,丹阳最老、最有影响的建材市场。地处312国道旁，现有市场占地面积3.5万，总建2.62万。拥有综合楼三层，建筑面积5400，门市房、平房92间1676.5；楼房94间，面积6776；仓库116间8000；石板材加工房20间475；市场两侧已建成木业仓库2400，木业大棚1500。现有租金价位2342元/月，承租率100%。丹阳市华东建材市场管委会属集体性质，由镇政府管理。,华东建材市场,现该市场拟扩建，扩建后占地规模将达13-20万。其中二期为两个大馆，规划2.8万，两层框架结构，经营陶瓷、卫浴、门业、地板等。招商尚未

8、开始，前期主要面对拆迁商户回迁，招商政策未定，租金价格预计3035元/月。目前，2期用地正在试桩。,森林国际家居,丹阳森林集团开发，建材家具一站式购物广场。2008年5月4日开业，总建12万，共4层，分为家具馆和建材馆。其中，家具馆为卖场形式，建材馆为商业步行街形式。,丹阳（老）眼镜城,丹阳老眼镜城位于丹阳火车站附近，由华阳眼镜市场和云阳眼镜市场合建而成。经营品种：眼镜架、树脂镜片、成品眼镜、电脑验光、检测仪器、眼镜专用工具和眼镜零配件等。经过十余年的发展，已成为东南亚地区最大的眼镜集散地之一，市场以华东地区为基地，辐射全国各地，并有10%的产品外贸出口。占全球眼镜产量的55%。老眼镜城分为华

9、阳市场和云阳市场，共有大小经营户约400余家。该市场有相当一部分商铺已经卖为私人持有。浙江（温州）商会是该市场的主要势力。,2）丹阳眼镜市场,丹阳（老）眼镜城,丹阳（新）眼镜城,丹阳新眼镜城位于丹阳火车站西面（普通车站台），老眼镜城北侧。浙江椒光房地产开发有限公司开发，占地约52540，总建筑面积约10万，其中一期3.75万，分为主楼（5层）和附楼（三层）。该商城早期通过分割全部售出，购买者有商户或厂家，也有投资人。物管费约2.8元/月。因为私人出租，租金价格跳动较大。,丹阳（新）眼镜城,1F：品牌店、零售为主；2F：零售商家3F：批发、视力及眼镜设备、公司办事处；4F：大开间摊位制，零售为主

10、；5F：眼镜公司,3）东方皮革商城,市场陈旧，建于90年代。总占地约4.6万平米，总建筑面积约5.1万平米。早期销售给个人，现有经营户已经购买了部分商铺。主营皮鞋原料、皮面、辅料等，但经营户经营规模并不大，一般承租3090 左右，主要向陵口的私营皮鞋厂供原材料。南部区域主要是原材料、辅材区，北部区域主要是成品批发区，东北角区域主要是少量手工作坊。租金水平：上下23层连租，每间2730，24万元/年/间【合3060元/月（按两层），或按底层60120元/月】。,六、项目分析,1、项目区位,2、项目周边土地状况,3、东方皮革商城地块,地块西侧为丹阳市景观大道迎宾路（天禄路），北侧为迎春路，南侧为九

11、曲路，东侧为玉泉路。南部和东侧有城市内河横亘而过。地块周边配套齐全，紧邻市政府，并且直接对接丹阳火车站北广场（动车组和沪宁高铁站场）。项目周边500米范围内有丹阳第五中学、经开区中心小学、第二人民医院等；大型超市大统华位于1KM范围内，生活配套完善。,1）项目周边状况,南侧和东侧河道两岸已经过整改，河道修缮完成。地块外围商业主要是以1层或2层的门面为主，业态分布杂乱，以自发性质的个体为主。商业物业陈旧，业态主要以生产资料、工具、低档餐饮、杂货为主，无大型主力店商业。沿街门市租金3350元/平米/月。,2）项目SWOT分析,优势：地块周边开发成熟，配套完善；地块规整、规模较大，利于规划且可通过长

12、期开发享受增值收益；位于丹阳市城市窗口位置；迎宾路是丹阳市最重要的对外道路，连接沪宁高速和镇江；项目有三面有效沿街面，商业开发价值大；劣势：丹阳总体人口规模较小，房地产规模不大；地块北部和西北部区域开发缓慢，导致核心范围内消费人口规模较小；西部的铁路对城区范围内的消费群存在阻碍；地块内拆迁量较大，且商业规模不小，预计地价门槛较高；,机会：项目位于城市发展的主要方向；开发区内基础配套完善，市政府进驻，房价正处于上涨通道；丹阳火车站北广场站投入运行，将带来大量的商务、旅游消费人群；开发区内尚无商业核心区，而本案几乎完全覆盖开发区内整个居住区；威胁：位于主城区原市政府地块，对本案商业开发存在较大的威

13、胁；,4、丹阳眼镜城地块,项目南侧临中山路，北侧为新眼镜城一期和丹阳火车站货站场，南侧为丹阳汽车东站及居民区，东侧为沪宁线，西侧为华昌眼镜城及京杭大运河。从地缘看，城市居民区主要位于项目南侧，项目东西两侧受沪宁线和京杭运河阻截，北侧受站场隔离，唯一对外交通线路单一。,居民区,1）项目周边市场及沿街租金状况,中国丹阳华昌眼镜城,总规模约3万平米，地上三层，主营仓储、物流、配件、标牌贴、辅材等。承租率100%，租金价格：5760元/平米/月（一连三，单算一层）或20元/平米/月（一连三，平均每层）。,周边沿街门市租金,周边沿街门市主要经营餐饮、药店、生产资料及眼镜相关产品。其中，物流货运有一定规模

14、。商业物业陈旧，以连家店的形式为主，上下两层。租金状况：3366元/平米/月。,老眼镜市场对面门市租金,沿沪宁线的门市正在拆迁，主要经营眼镜产品及相关物件。目前租金价格112120元/平米/月，无空摊位，有市无价。,2）项目SWOT分析,优势：地块具有传统市场优势，眼镜城在全国知名；位于丹阳火车客运站，紧邻货运站场，与城市对外交通连接便利，物流配套好；该地块对于投资人来说，具有传统的商业价值，具备投资吸引力；中山路是丹阳城市北部的主干道，有公交配套（1路车）；地块规模较大；劣势：周边交通受限较多，不利于组织大规模的商业人流；处于城市发展的边缘地带，北部发展几乎空白，后期难有作为；老眼镜城拆迁难度大；地区商业业态单一，实质是专业市场；拆迁量大，且以商业用房为主，预计拆迁费用较高；传统商业热点，预计政府对地价期望值较高；,机会：老眼镜城拆迁纳入规划，并正在实施，商户面临整合；沪宁高铁开通，丹阳城市地位提升，商务、商贸、物流行业迎来较大的机会，本项目位处丹阳对外窗口，商业开发机会较大；威胁：老眼镜城能否顺利拆迁存在不稳定因素；老眼镜城拆迁后，商户会快速流失，已建成的新眼镜城坐收渔翁之利；位于主城区原市政府地块，对本案商业开发存在较大的威胁；,附1：丹阳市规划局对丹阳眼镜城的规划设想,附2：丹阳规划局在2009年底公示的“眼镜城大厦方案”征询意见,方案一,方案二,方案三,