贵州中审房地产土地资产评估有限责任公司资产评估报告.docx

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1、贵州中审房地产土地资产评估有限责任公司资产评估报告贵中审资评字（2022）006号项目名称：贵州省遵义市中级人民法院执行中国建筑第四工程有限公司与遵义道桥建设（集团）有限公司合同纠纷案涉及财产处置价值参考目的资产评估报告声明1评估报告书摘要2评估报告书3委托方、产权持有者及委托方以外的其他报告使用者3评估目的3评估对象和范围3价值类型5评估基准日6评估依据6评估方法8评估程序实施过程和情况10评估假设11评估结论12特别事项说明12评估报告使用限制说明13评估报告日13附件M声明一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集

2、的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。二、评估对象涉及的相关资料由委托方、被评估单位（或者产权持有单位）申报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们己对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产权

3、以满足出具评估报告的要求。五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制,评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。六、评估人员执行本次评估业务的目的是对评估对象在评估基准日于本次评估目的下的价值进行分析、估算并发表自己公正的专业分析、意见和结论，并受本评估报告中已说明的假设和限制条件的限制，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。七、本报告评估结论仅作为委托方及委托方以外的报告使用者在本次评估目的下使用，不得做其他用途。未经本评估机构和评估人员同意，评估报告不得向委托方、委托方以外的报告使用者及报告审查部

4、门以外的单位及个人提供，凡因委托人使用评估报告不当而引起的后果，评估机构和评估人员不承担相应的责任。八、报告附件与报告正文配套使用方有效。九、本估价报告的全部或其部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本评估机构所有。贵州中审房地产土地资产评估有限责任公司评估报告书摘要一、委托方：贵州省遵义市中级人民法院二、产权持有者：遵义道桥建设（集团）有限公司三、评估目的：为委托方确定财产处置参考价提供服务。四、评估基准日：2022年2月28日五、评估对象及范围：评估对象为委托方因执行中国建筑第四工程有限公司与遵义道桥建设（集团）有限公司合同纠纷一案涉及的遵义大酒店项目的资产；评估范围为遵义大酒店项

5、目的房地产、存货及设备设施。六、价值类型：市场价值七、评估方法：成本法八、评估结果经评估，中国建筑第四工程有限公司与遵义道桥建设（集团）有限公司合同纠纷一案涉及财产的评估价值为287,909.69万元（大写：贰拾捌亿柒仟玖佰零玖万陆仟玖佰元整），其中：1、房地产（含土地）的评估价值为286,465.31万元；2、存货的评估价值为1,138.81万元；3、设备设施的评估价值为305.57万元。具体详见评估明细表。九、报告使用有效期：一年，从2022年2月28日至2023年2月27日止。以上内容摘自资产评估报告，欲了解本项目的全面情况，应认真阅读资产评估报告全文。贵州中审房地产土地资产评估有限责任

6、公司资产评估师:中国贵州资产评估师:评估报告书贵州省遵义市中级人民法院：贵州中审房地产土地资产评估有限责任公司接受贵院的委托，根据国家资产评估的法律、法规，本着独立、客观、公正的原则，按照公认的资产评估方法，对委托方因执行中国建筑第四工程有限公司与遵义道桥建设（集团）有限公司合同纠纷一案涉及的遵义大酒店项目的资产进行了评估。本所评估人员按照资产评估的方法和工作程序，对委托评估的资产实施了现场勘查和市场调查，对委估资产在2022年2月28日所表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下：一、委托方、产权持有者及委托方以外的报告使用者委托方：贵州省遵义市中级人民法院。产权持有者

7、：遵义道桥建设（集团）有限公司，统一社会信用代码：，类型：有限责任公司（国有独资），住所：贵州省遵义市汇川区苏州路永泽二期永泽大厦21楼，负责人：袁建平，成立日期：1993年11月17日，营业期限：1993年11月17日至长期，经营范围：法律、法规、国务院决定规定禁止的不得经营；法律、法规、国务院决定规定应当许可（审批）的，经审批机关批准后凭许可（审批）文件经营；法律、法规、国务院决定规定无需许可（审批）的，市场主体自主选择经营。（公路工程、建筑工程、市政公用工程施工总承包，中心城区城市基础设施建设与运营、产业园区的开发建设与运营；战略性新兴产业投融资开发；工程咨询及顾问）委托方以外的报告使用

8、者：涉案相关当事人及司法审判机构。二、评估目的为委托方确定财产处置参考价提供服务。三、评估对象和评估范围评估对象为中国建筑第四工程有限公司与遵义道桥建设（集团）有限公司合同纠纷一案涉及的遵义大酒店项目的资产。评估范围为遵义大酒店项目的房地产、存货及设备设施，具体为:1、房地产房地产分为已办理产权证部分、地下车库及设备用房（未办理产权证），位于遵义市新蒲新区平安大道与娄山路交叉口,总建筑面积为202167.55其中：已办理产权证部分建筑面积为158566.90f、地下车库及设备用房建筑面积为43600.65m2o详见下表：序号建筑物名称权证编号楼层结构建成年月建筑面积（m1）一已办理产权证部分1

9、酒店-1-客房、办公黔（2021）遵义市不动产权第号负1层钢混2019/12/2718767.612酒店-2-客房、办公黔（2021）遵义市不动产权第号负2层钢混2019/12/2717739.403酒店I-客房、办公黔（2021）遵义市不动产权第号1层钢混2019/12/2717295.204酒店2-客房、办公黔（2021）遵义市不动产权第号2层钢混2019/12/2715154.545酒店3-客房、办公黔（2021）遵义市不动产权第号3层钢混2019/12/2711856.066酒店4-客房、办公黔（2021）遵义市不动产权第号4层钢混2019/12/276252.837会议中心I-会议、

10、办公黔（2021）遵义市不动产权第号1层钢混2019/12/2727489.648会议中心2-会议、办公黔（2021）遵义市不动产权第号2层钢混2019/12/2723983.819会议中心3-会议、办公黔（202D遵义市不动产权第号3层钢混2019/12/2711584.2810会议中心4-会议、办公黔（2021）遵义市不动产权第号4层钢混2019/12/278443.53已办理产权证部分小计158566.90二地下车库及设备用房1酒店一1一车库无负1层钢混2019/12/2710645322酒店一1一设备用房无负1层钢混2019/12/27370.683酒店一2一车库无负2层钢混2019/

11、12/2712408.774酒店一2一设备用房无负2层钢混2019/12/27686.185会议中心T-车库无负1层钢混2019/12/2712127.606会议中心T-设备用房无负1层钢混2019/12/277362.10地下车库及设备用房小计43600.65合计202167.55注：地下车库及设备用房未办理产权证书，建筑面积以贵州省遵义市中级人民法院委托书中数据为依据。遵义大酒店项目于2019年12月建成，建筑总高度会议中心约为32.5米，酒店约为16.50米，外墙面为干挂石材板，局部玻璃幕墙，整体建筑式样较新颖美观，亮化程度较高，室内为精装修（地面铺地砖、内墙面贴墙砖/木质饰面、天棚面石

12、膏板吊顶/水晶吊灯艺术造型吊顶、实木门/钢化玻璃门）。建筑物目前作酒店和会议中心使用，维护保养情况良好。遵义大酒店项目占地面积为196085m2,不动产权证书证号：黔（2021）遵义市不动产权第号，地块编号：2018-新78号，土地使用权使用权类型为出让，用途为商服用地，容积率Wh遵义道桥建设（集团）有限公司于2018年11月22日通过出让方式取得,出让价款为56179万元，土地使用权终止日期为2059年2月21日，剩余使用权年期37年，地上已修建遵义大酒店项目。2、存货存货包括原材料和低值易耗品，原材料主要为柴油、钻头、网线、水平仪、修边机、酒精、老抽、香油、菜籽油等日常用品用具，共计901

13、项；低值易耗品主要为酒店用品用具，如床单、羽绒被、餐具、食品等，共计2076项，存放于遵义大酒店仓库、客房、厨房及各使用部门处。存货均属于日常消耗品，不存在腐烂、变质等情况。3、设备设施设备设施包括机器设备和车辆，主要分布于遵义大酒店及会议中心区域。机器设备包括全自动外围地面清扫机、吸尘器、高速抛光机、沙冰机、蔬菜切割器以及摄影机、投影仪、电脑、打印机等，共计360项；车辆包括为电动车和运输车，共18辆。设备购置于2019年至2021年间，目前维护保养情况良好，能正常使用。具体情况详见资产申报明细表。纳入评估范围的资产与委托评估协议确定的范围一致。四、价值类型本评估结论反映的是资产的市场价值。

14、市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。五、评估基准日评估基准日为2022年2月28日。该基准日系委托方委托评估之日，一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。六、评估依据（一）经济行为依据贵州省遵义市中级人民法院委托书（2022黔03执222号）。（二）法律、法规依据1、中华人民共和国资产评估法（主席令第46号）；2、中华人民共和国民法典（主席令第45号）；3、中华人民共和国城市房地产管理法（主席令第72号）4、中华人民共和国土地管理法（主席令第28号）5、关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税201636

15、号）；6、关于深化增值税改革有关政策的公告（财政部、税务总局、海关总署公告2019年第39号）；7、其他与资产评估相关的法律、法规等。（三）准则依据1、资产评估基本准则（财资201743号）；2、资产评估职业道德准则（中评协201730号）；3、资产评估执业准则一资产评估程序（中评协201836号）；4、资产评估执业准则一资产评估方法（中评协201935号）；5、资产评估执业准则一资产评估报告（中评协201835号）；6、资产评估执业准则一资产评估委托合同（中评协201733号）；7、资产评估执业准则一资产评估档案（中评协201837号）；9、资产评估执业准则一无形资产（中评协201737号）

16、；10、资产评估执业准则一不动产（中评协201738号）；11资产评估执业准则一机器设备（中评协201739号）；12、资产评估机构业务质量控制指南（中评协201746号）；13、资产评估价值类型指导意见（中评协201747号）；14、资产评估对象法律权属指导意见（中评协201748号）；15、城镇土地估价规程（GB/T185082014）；16、国家及政府有关部门颁布的其它法律、法规、文件和规定。（四）权属依据1、遵义大酒店不动产权证书（10份）；2、当事人双方确认的资产申报明细表；3、产权持有者提供的购置发票、合同资料等。（五）取价依据1、贵州省建设厅、贵州省发展和改革委员会、贵州省财政厅

17、、贵州省审计厅、贵州省物价局联合颁布的贵州省建筑工程计价定额（2016版）；2、贵州省住房和城乡建设厅、省发展改革委关于发布贵州省2014年人工单价指导价的通知（黔建建通2014463号）；3、贵州省建设工程造价信息；4、工程勘察设计收费管理规定（计价格200210号）；5、国家计委、财政部关于整顿和规范招标投标收费的通知（计价格2002520号）；6、国家发展和改革委员会、建设部关于印发建设工程监理与相关服务收费管理规定的通知（发改价格2007670号）；7、贵州省物价局、贵州省建设厅关于转发建设工程监理与相关服务收费管理规定的通知（黔价房200784号）；8、贵州省财政厅关于转发基本建设项

18、目建设成本管理规定的通知（黔财建2016161号）；9、贵州省城市基础设施配套费征收使用管理办法（贵州省人民政府令第91号2006-02-01施行）；10、建设部颁布的全国统一建筑安装工程工期定额；IK中国经济科学出版社出版的资产评估常用数据与参数手册；12、中国人民银行公布的贷款市场报价利率（LPR）；13、中国土地市场网、中国城市地价动态监测网；14、产权持有者提供的购置发票、合同等资料；15、市场询价资料及其它相关资料等。七、评估方法根据资产的实际情况，本次评估成本法，具体如下：、房地产因遵义大酒店项目所在区域类似房地产交易基本上没有，交易案例资料无法收集，故不适合采用市场法；同时类似房

19、地产出租交易很少，租金案例不易收集，故不适合采用收益法。根据资产评估基本准则结合估价对象实际情况，本次评估房地产按房地分估（即建筑物和土地使用权分别估算、然后加总的评估方式）方法，采用成本法测算。1、建筑物计算公式：评估值=重置全价X成新率重置全价二建安成本+前期及专业费用+资金成本+合理利润+管理费用+税金成新率二年限法成新率50%+观察法成新率50%（1）、重置全价的确定：收集建筑物相关工程的竣工验收、预决算、施工图纸等资料，采用重编预算的方法计算出遵义大酒店的建筑安装工程总造价，再加上前期及专业费用、资金成本、合理利润、管理费用、税金，得出建筑物重置全价。（2）、成新率的确定成新率采用使

20、用年限法和观察法相结合的方法确定。年限法成新率的计算公式为：成新率=1七效使用年限）二预期使用年限J=尚可使用年限一行效使用年限+尚可使用年限100%观察法成新率：根据评估人员实地观察委估资产的使用状况，调查、了解建筑物的维护保养使用情况，对其主要结构部分、装修部分、外观情况进行现场查看，结合资产完损等级及不同结构部分相应的权重系数确定成新率。2、土地使用权根据城镇土地估价规程，土地使用权采用采用基准地价系数修正法和市场比较法进行评估，具体如下：基准地价系数修正法是根据替代原则，就评估对象的区位条件与所在区域的平均条件相比较，按照基准地价的修正体系进行区位因素及其它相关修正，进而求取评估对象在

21、评估基准日价格的方法。计算公式为：宗地地价二基准地价X（1+区域因素修正+个别因素修正）X容积率修正系数X期日修正系数X年期修正系数市场比较法就是将委估土地与在评估基准日近期有过交易的类似宗地进行比较，对这些类似房宗地的已知价格作适当的修正，以此估算评估对象的客观合理价格或价值的方法。因能收集到同一供需圈内相邻区域或类似地区内土地用途相同、条件基本一致的交易案例，故采用市场比较法。计算公式：P=PBABCDE式中：P-待估宗地价格PB-比较实例价格A-待估宗地交易情况指数比较实例宗地交易情况指数B-待估宗地估价期日地价指数比较实例宗地交易日期地价指数O待估宗地区域因素条件指数比较实例宗地区域因

22、素条件指数D-待估宗地个别因素条件指数比较实例宗地个别因素条件指数E-待估宗地使用年期修正指数比较实例使用年期修正指数、存货包括原材料及低值易耗品，主要为量大价低且正常使用的辅助材料，评估基准日与原材料、低值易耗品取得时间较接近，成本价格变化不大，本次评估在核查验证的基础上,按存货的历史成本确定其评估价值。存货评估价值二数量X购进单价+采购运杂费、设备设施计算公式：评估值=重置全价X成新率重置全价二设备价值+运杂费+安装调试费成新率二年限法成新率X50%+观察法成新率X50%（1）、重置全价的确定：设备设施的重置成本可通过市场调查取得或按现行价格标准分析调整后确定。对于设备购置价中已包含运杂费

23、的，不再单独考虑运杂费。（2）、成新率的确定成新率采用使用年限法和观察法相结合的方法确定。年限法成新率的计算公式为：成新率=H-e限）X1oo%I预期使用年限1=尚可使用年限1OO%一后效使用年限+尚可使用年限X观察法成新率：评估人员实地观察委估资产的使用状况，根据设备的实际使用强度、维护保养状况、大修理记录、技术改造状况、设备闲置情况、技术进步情况、设备外观情况等因素综合确定。八、评估程序实施过程和情况评估作业日期从2022年2月28日至2022年3月3日，步骤如下：1、接受司法委托，明确评估业务的目的、范围和对象、基准日等基本事项；2、编制（拟定）评估工作计划；3、组织评估人员对资产进行现

24、场查勘、核实；4、搜集与资产评估相关的资料；5、开展市场调查，搜集市场价格信息及有关参数资料；6、选择评估方法进行评定估算；7、分析评估结果，进行内部复核，撰写评估说明，出具评估报告；8、评估工作底稿归档。九、评估假设本次对产权持有者申报资产的评估结论是在以下假设前提条件成立的基础上得出的，如果这些条件不能得到合理满足，本报告所得出的评估结果一般会有不同程度的变化。（一）、交易假设：本评估报告假设所有待估资产已处在交易过程中，评估师根据待估资产的交易条件等模拟市场进行评估。（二）、公开市场假设：本评估报告假设所有待估资产拟进入的市场为充分发达与完善的市场。（三）、持续使用假设：本评估报告假设所

25、有待估资产正处于使用状态并将继续使用下去。（四）、真实性假设：本评估报告假设所有委托方提供的资料具有真实性、合法性、完整性。（五）、其他假设：1、对于本评估报告中被评估资产的法律描述或法律事项，本公司按准则要求进行一般性的调查。除在工作报告中已有揭示以外，假定评估过程中所评资产的权属为良好的和可在市场上进行交易的；同时也不涉及任何留置权，没有受侵犯或无其他负担性限制。2、对于本评估报告中价值估算所依据的资产使用方式所需由有关地方、国家政府机构、私人组织或团体签发的一切执照、使用许可证或其他法律评估报告性或行政性授权文件假定已经或可以取得并随时获得更新。3、除在评估报告中已有揭示以外，假定产权持

26、有者已完全遵守现行的国家及地方性有关土地规划、使用、占有、环境及其它相关的法律、法规。4、国家现行的有关法律、法规及方针政策无重大变化；国家的宏观经济形势不会出现恶化。5、产权持有者所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化。6、无其他不可预测和不可抗力因素造成的重大不利影响。十、评估结论经评估，中国建筑第四工程有限公司与遵义道桥建设（集团）有限公司合同纠纷一案涉及财产的评估价值为287,909.69万元（大写：贰拾捌亿柒仟玖佰零玖万陆仟玖佰元整），其中：1、房地产（含土地）的评估价值为286,465.31万元；2、存货的评估价值为1,138.81万元；3、设备设施的评估价值为305.57万元。

27、具体详见评估明细表。十一、特别事项说明1、建筑物中地下车库及设备用房计43600.65行未办理产权证书，本次评估建筑物功能用途与建筑面积以贵州省遵义市中级人民法院委托书（2022黔03执222号）中载明的内容为依据，若未来办理相关产权证书时功能用途与建筑面积与委托书中不符，评估结果应根据产权证书载明的内容进行调整。2、本次评估依据相关资产的权属情况依据委托方提供的贵州省遵义市中级人民法院委托书、不动产权证书、当事人双方确认的资产申报明细表以及现场查看的综合情况进行确定，我们不承担对评估对象产权完整性、合法性、数量进行调查的责任。3、本次评估结果为委估资产的价值，没有考虑抵押、查封、应付工程（材

28、料）款以及或有负债因素等事项的影响，亦未考虑快速变现等特殊的交易方式以及将来可能发生的抵押到期清偿、权力转移等因素对评估对象价值的影响。4、评估人员只进行了一般性的勘察，我们不承担对委估资产的质量进行鉴定的责任。5、评估人员执行本次评估业务的目的是对评估对象的市场价值进行估算并发表专业意见，评估结果不应被认为是对评估对象可实现价格的保证。6、本评估结果是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场原则确定的现行公允市价，未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇自然力及其他不可抗力对资产价格的影响。当前述评估目的等条件以及评估中遵循的持续经营原则等情况发生变化时，评估结果一般会失效。7、评估基准日后，

29、有效期内资产数量发生变化时，应根据原评估方法对资产额进行相应调整；若资产价格标准发生变化，并对资产评估价产生明显影响，委托方应及时聘请评估机构重新确定评估价。十二、评估报告使用限制说明1、评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途；2、评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用；3、未征得评估机构同意，评估报告的全部或者部分内容不得被摘抄、引用或者披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外；4、本评估报告依照法律、法规的有关规定发生法律效力。本评估结论的有效期限为一年，即从2022年2月28日至2023年2月27日该结论有效；5、当政策调整对评估结论产生重大影响时，应当重新确定评估基准日进行评估。十三、评估报告日2022年3月3日。贵州中审房地产土地资产评估有限责任公司法定代表人：资产评估师：资产评估师：二O二二年三月三日1、资产评估明细表；2、委估资产照片；3、贵州省遵义市中级人民法院委托书（2022黔03执222号）；4、当事人双方营业执照复印件；5、不动产权证书（10份）复印件；6、当事人双方确认的资产申报明细表复印件；7、资产评估机构资格证书；8、评估机构营业执照；9、参加本评估项目人员资格证书。