曲阜宏观资料.ppt

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1、,北京中原 投资顾问部2013.02,山东曲阜项目市场定位及产品建议报告,价值实现,物业发展模式、经济测算、营销把控,曲阜项目前期顾问服务核心定位逻辑模型及价值实现,项目产品价值体系梳理及相关建议,国内外经济形势,Part 1.1.1,国际经济周期,全球经济进入一个相对低迷的低速增长期。世界经济继续在危机的泥潭中挣扎，低速增长仍是主要表现，加大创新、开拓新市场、货币宽松、加大基础设施投资将是主要特征。,12年国内GDP,2012年GDP多个季度连续回落，三季度GDP单季同比7.4%，创2009年一季度以来最低；,中国经济周期性下滑的势头已经有所改观，探底企稳的信号开始出现，并进入U形底部的左侧

2、区域。一季度同比增长8.1%，二季度增长7.6%，三季度增长7.4%，四季度增长7.9%。当前底部复苏的基础仍不十分稳固，制造业去产能、去杠杆的压力仍然存在，“宏观趋暖、微观趋冷”的分化格局或将延续。从政策周期看，政府换届的不确定风险已经逐步消除，稳增长政策的执行力度将有所增强。,中国经济13年预测,2013年宏观经济将结束连续回落的局面，从目前各方的预测看，通常倾向于认为上半年有较为明显回升，下半年基本平稳。,2013年中国经济增长的三种可能性情景分析,经济环境总结,出口：美国温和复苏的基本面、欧元区爆发大规模危机的风险减小，主要研究机构预计2013年全球经济将实现3%以上的增长率。出口的负

3、面冲击减轻，外需平稳增长；出口增速出现正上涨。（注：2012年前三季度净出口均是负贡献）。库存：库存压力较2012年明显下降，一个合适衡量指标是PMI产成品/PMI新订单比率下降。例如房地产市场，部分区域市场的去库存已经完全。基础设施投资将继续成为固定资产投资的重要支持之一。围绕城镇化布局，发展地上基础设施（城际公交、城际铁路、城际客运、支线机场）消费将平稳增长，中低端大众消费品将增长更快。受益于一系列旨在改善民生的户籍、养老、保障房等政策，2013年消费增长将较为平稳，一些主要的研究机构预测消费的实现增长率将达到10%以上，快于GDP增速。通胀压力虽有温和上升但对整体趋势影响不大，经济企稳，

4、房地产市场利好逐渐增加。,宏观数据及部分观点来源：中原房地产行业监测系统、Wind 数据、统计局、国务院发展研究中心,GDP经济增速将温和回升，全年增速预计将回升至8%左右。由于近期大量新项目上马,基础设施投资将获得新的动力；三驾马车外需不容乐观，消费和投资仍然是经济增长的主要推动力；CPI通胀将呈现温和走势，预计全年维持2.5%-2.8%，保持在合理范围；宏观政策基于未来温和的通胀预期和经济触底温和反弹的判断,预计货币政策和财政政策仍将保持适度宽松,全国房地产市场情况,Part 1.1.2,Code of this report|6,【政策回顾】调控政策十年历经四轮调控，除第三轮为刺激性调控

5、，其余均为抑制性调控,国发200318 号国土资发200471 号房地产市场发展不平衡，房地产价格和投资增长过快加强房地产信贷管理、调整供应结构，加强土地市场调控，完善市场监管制度房企申请开发贷自有资金不低于30%；增加普通商品住房供应；经营性土地使用权“招拍挂”出让20032004,国办发20058 号（“国八条”）国办发200637 号（“国六条”）国发200724 号部分地区住房价格上涨过快，部分城市低收入家庭住房困难改善供应结构，引导消费预期，发挥税收、信贷、土地政策调节作用，规范外资准入，加强保障房建设房企申请开发贷自有资金不低于 35%；第二套房最低首付40%、利率 1.1 倍；实

6、施 90/70 增加普宅供应；不足5 年转卖住房全额征收营业税20052007,国办发2008131 号财税2008137 号扩大内需、促进经济平稳较快增长，促进房地产市场健康发展鼓励普通商品住房消费，支持房企融资需求超过2 年转卖普宅免征营业税；房贷利率7 折；首次购买普宅契税下调至 1%；印花税、土地增值税免征20082009,国办发20104 号（“国十一条”）国发201010 号（“国十条”）国办发20111 号（“新国八条”）部分城市房价、地价上涨过快，投机性购房活跃抑制投资投机性购房需求，实行差别化住房信贷政策，增加住房有效供给，建立考核问责机制“限购令”出台；购买第二套房最低首付

7、 60%；上海、重庆房产税试点；营业税免征年限恢复至 5 年；普通住房等用地不低于总量 70%20102012,标志文件调控指向调控重点主要措施,宏观数据,整体市场逐月复苏，探底回升趋势明显。资金情况好转。房企资金面明显改善：全年房企到位资金9.6万亿，同比增长12.7%。房企资金面在销售市场回暖作用下明显得到改善。,2012年，商品房销售面积111304万平方米，比上年增长1.8%，其中，住宅销售面积增长2%，办公楼销售面积增长12.4%。2012年，房地产开发企业房屋施工面积573418万平方米，比上年增长13.2%。2012年，全国房地产开发投资71804亿元，比上年名义增长16.2%,

8、新开工数据,新开工下滑，复苏有待时日。影响2013年供需比例。,全国房屋施工面积、新开工面积累积同比增幅（2008.02-2012.10）,新开工面积连续7个月累计负增长重新增长预计还需6个月左右,数据来源：中原集团研究中心 展望后市 平稳发展取代高增长各类城市新建住宅销量年增幅及2013年预测（2010-2013E）数据来源：国家统计局，中原集团研究中心注：*30主要城市包括四大一线城市；*其他城市指除30个主要城市以外的全国其他城市6,主要城市成交,成交量,回升,市场因素开发商降价促销,政策因素货币政策改善流动性、优惠利率重现市场,一二线城市的同比涨幅，高于其他发展中城市 限购政策导致自住

9、型客户成为市场主流 高端产品成交比重明显下滑,城市分化物业类型,以中原监测的30城市为例，2012年成交量，较去年同期上涨约30%，大大高于全国市场涨幅。从全国范围看，主流市场均出现不同程度回暖。,城市新建住宅月销售面积（2009.01-2012.11）,全国市场总结预测,从商品房销售来看，12年全年销售面积比去年略有上升；全年商品房成交均价比去年有所上涨，价格上涨的幅度要大于销售面积的上涨幅度，这说明未来整个房地产市场依然会将维持缓慢向上的格局和趋势。但可能高增长时代已经结束。政府坚持宏观政策不动摇，两会之后走向将更加趋于明显，在两会之前，房地产市场会延续12年末回暖迹象。两会后，房产税等长

10、期调控机制必然会加快出台，城镇化等政策也会相应落实。从政策面来说，对三四线城市利好应该大于利空。从13年整体发展来看，全年偏谨慎乐观，上半年看涨，中期看平，长期看稳。,日本：增长前景黯淡,三四线城市定义,根据我国房地产市场发展的情况，与行政区域不同的房地产城市级别划分：一线城市：京、沪、深、穗，为房地产行业的发达地区和最发达的城市；二线城市：天津、重庆、成都、南京、杭州、苏州、宁波、沈阳、大连、武汉、长沙、西安、昆明、贵阳、珠海等，二线城市包括部分直辖市、计划单列城市、副省级城市、省会城市等几类，主体是省会城市；三线城市：一些经济欠发达地区的省会城市及大多数地级市，如呼和浩特、乌鲁木齐及绍兴、

11、台州、盐城等。四线城市：一些县级市、县城等。余姚、常熟等经济较发达的县级城市。曲阜从一般意义上属于四线城市，但孔庙、高铁等存在也有逐渐向三线某城市发展的可能性。,高铁建设加速，城市距离缩短,三四线城市根据其城市空间拓展和人口流动的特点可划分为四类,名称,功能属性,都市新城,1,边缘城镇,2,功能性中心城镇,3,独立城镇,4,是核心城市的最主要的直接辐射带动区域,承担核心城市主城区的产业发展、居住以及休闲度假等功能,非大城市直接辐射区，受产业转移驱动，城市稳步上升的三线城市或者百强县，功能完备,非大城市直接辐射区，以自身惯性发展的区域,空间特征,核心 城市,近郊,远郊,接壤,跳跃,边缘城镇,功能

12、性中心城镇,都市新城,独立城镇,都市新城,边缘城镇,边缘城镇,功能性中心城镇,功能性中心城镇,独立城镇,三四线城市发展的驱动性指标数据,驱动指标,功能性中心城镇,内生型,外向型,独立城镇,指标详述,经济规模：GDP超过1000亿元人口规模：总人口达到300万人市场消化量：市场消化量达到400万平米左右,具有可开发的强势资源或旅游设施组合资源所在地具有良好的通达性，通勤时间在2小时范围左右腹地人群可支付能力强，人均可支配收入超过2.5万元,人口回流：具有农民工回流的趋势，外出农民工占总人口的30%以上产业机会：具有一定的主导产业，可提供非农就业生活配套：具有医疗、教育配套，吸引外出农民工的置业需

13、求,Copyright Centaline Group,2011,Chinas Real Estate Market Outlook|30,影响三四线房地产市场的政策背景,Part 1.2.1,政策与房价,房价涨跌幅越大，两级政府对调控的决心和执行越统一。而房价处于涨跌小幅变化期间，两级政府博弈深化，地方对调控的动力不足，政策执行的弹性增加。尤其是当房价缓慢回落时，即调控效果初显时期，两级政府博弈最为强烈。,十八大内容,调结构更重要，政策更注重经济发展的质量和效益,十八大报告指出，以加快转变经济发展方式为主线，是关系我国发展全局的战略抉择，推进经济结构战略性调整是加快转变经济发展方式的主攻方向

14、。由此可见，未来经济发展的方向以及政策思路已经明确，下一阶段中国经济发展战略将着力解决经济结构调整问题，将主要通过推进结构调整和加快转变经济发展方式促进经济增长，更加注重经济发展的质量和效益。,十八大后经济预期,三十年经济高速增长难以持续，放缓不可避免,过去三十年间，我国经济增速普遍在 10%以上，受国内外环境和自然规律影响，未来中国经济增速的放缓不可避免。从中央规划来看，“十二五规划”提出今后五年的国内生产总值年均增长 7%，十八大报告提出确保到 2020 年实现全面建成小康社会目标，实现国内生产总值比 2010 年翻一番，年均增长 7.18%即可达到目标,十八大后政策预期,1：推进保障性安

15、居工程建设，实现居民住有所居,2008-2013全国保障房工程开工量,“十二五”计划纲要将保障房建设规模再度扩大，提出在2011年至2015年的五年间将开工3600万套保障性住房的建设目标，并确立了由廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、限价商品房和棚户区改造住房五大类组成的保障性安居工程体系。2010年，全国开工保障房共590万套，基本建成370万套；2011年，已完成开工1000万套，基本建成432万套；2012年保障房项目建设继续稳步推进，并已于10月底提前完成年度开工目标700万套，基本建成超过500万套，完成投资10800亿元。住建部透露，2013年保障房的开工量将回落到600万套左

16、右，保障性工程建设速度呈放缓趋势，施力重点将转移到保证建设质量，以及完善管理机制上来。,十八大后政策预期,2：抑制投资投机为长期方向，差别化信贷和限购短期不会退出,在中央领导层过渡的关键时期，房地产市场更需要保持平稳有序。因此在当下量价齐升的市场环境下，“限购”、“限贷”等“退烧针”式的行政调控手段短期内仍无放松的可能性，地方各项微调举措亦仅限于在中央调控政策的框架范围内寻求空间。,十八大后政策预期,3：房产税等长效机制将逐步完善,下阶段房地产市场供需结构将在“双轨制”的均衡发展中得到进一步调整，而差异化信贷政策仍将继续执行，房产税作为稳定房地产市场的长效机制或将取得新的突破。,城镇化成核心,

17、十八大明确推进经济结构战略性调整必须以推进城镇化为重点，李克强也曾多次强调城镇化，认为立足扩大国内需求这一战略基点需要促进城镇化发展，城镇化是我国发展的一个大战略，是最大的内需潜力所在，推进城镇化发展，可以释放内需巨大潜力，促进经济长期平稳较快发展与社会和谐进步。,11.18,17.92,30.4,49.68,100,3020,40,50,中国的城市化率1950-2010（单位：%）60,1950,1955,1960,1965,1970,1975,1980,1985,1990,1995,2000,2005,2010,期，经济建设刚刚起步，第一个五年计划,实行，并制定户口政策，控制农村和城市间的

18、人口流动19.75,进、文化大革命以及知青上山下乡等运动使得中国的社会秩序混乱、经济凋敝，城,市化率不升反降,年平均增长0.86%1950-1960：解放初,年平均增长-0.10%1961-1978：六七十年代社会动荡期，大跃,年平均增长1.61%,年平均增长0.62%1979-1997：改革开放期，80年代开始进,行改革开放，经济发展渐入正轨，设立经济特区、引进外商投资等政策刺激沿,海城市有先发展起来,1998-2010：全面实行市场经济期，尤其是2001加入WTO，中国逐渐成为世界,工厂，更多的农村劳动力涌向城市，城市化进程全面加速,Source：国家统计局，Centaline Resea

19、rch,城镇化支撑房地产,从社会的长期发展进程上看：房地产市场近十年来的高速增长主要源于高速城市化带来的城镇家庭住房需求,30%1883 年1963 年1996 年,47%1913 年1945 年1975 年2009 年,60%1945 年1982 年1958 年1982 年,70%1960 年1969 年1988 年,城市化率美国日本法国韩国中国Source：各国统计数据,城镇化空间,与发达国家的城市化历程相比较，中国房地产市场至少在未来十年仍具有巨大的增长空间,目前，我国城市人均住宅面积较低，超过7000 万户的城市家庭人均住房低于 30 平方米，改善群体十分庞大。若按人均 30 平米计算

20、，未来十年新增的 1.8 亿城镇人口将带来至少 50 亿平方米以上的住房需求。潜在需求十分旺盛。,20151050,1979,1982,1985,1988,1991,1994,1997,2000,2003,2006,2009,80-90年人口生育高峰出生的孩子现在逐渐进入婚龄，以30岁为适婚购房年龄推算，需求高峰在 2010-2020年,中国人口出生率1949-2010(单位：)25,Note：2011年一二三季度GDP增速分别为 9.7%、9.5%和9.1%。图示为季度累计数,Source：国家统计局，Centaline Research,城镇化空间,从中国的人口出生率推算，消化人口出生高峰

21、的刚需住房需求可以延续到 2020 年,城镇化总结,房地产发展与城市化进程相辅相成，房地产的发展过来推动着城市化进程，房地产的发展质量高低与城市化发展的质量高低密切相关。城市化进程保证了房地产今后的广阔发展空间，未来 10-15年数亿人进城，直接带来对住宅和公用设施的巨大需求。刚需型购房人口的高峰基数将维持到 2020年，改善型的购房需求更是占据着未来房地产发展需求的重要比例。新城镇建设的“新”，不应该再是像过去“摊大饼”式发展，只注重追求城市规模扩大、空间扩张，而应该是对城镇再梳理的过程，这个过程更应该像是“撒芝麻”。是以改变为以改进城市产业结构、提升城市的文化、公共服务等内涵为中心，真正使

22、城镇成为具有较高品质的适宜工作和生活的场所。新城镇建设是产业发展的载体，尤其第三产业的拉动效果十分明显。没有城镇，就没有第三产业的发展。新城镇建设与产业化发展是互为依附的，产业发展推动了新城镇建设，新城镇建设也要适应产业的发展。以上这些功能只有在二、三产业发展与新城镇建设相匹配时，我们房地产企业的发展才能够持续。新城镇建设类的项目，目前只是一直有一个大的政策导向，各个地方经济差异也比较大，缺少标准和可实施层面的政策。对于开发企业能力的要求也更为综合不能把新城针建设简单的等同于传统意义上的房地产开发，而是要把企业定义为城市综合运营商的角色。在这个过程中，无论是对于企业内部的调整，还是对于外部的整

23、合，都显得尤为重要。,Copyright Centaline Group,2011,Chinas Real Estate Market Outlook|30,三四线经济及房地产市场特征,Part 1.2.2,中小城市宏观经济高速发展,二、三线城市GDP增速普遍高于一线城市,数据来源：各城市统计公报,宏观经济高速发展,二、三线城市城市人均可支配收入增幅较大,数据来源：各城市统计公报,三四线城市发展逐渐进入开车道，一二线城市的溢出性需求逐渐辐射到三四线城市,三四线城市逐渐全面进入房地产发展的第二阶段。随着市场需求及收入的提高，量价变化的速度逐渐加快。成长性好于一二线城市。,容量过小的城市，中短期内

24、企业生存和持续发展所需要的需求支撑和利润回报不足容量过大的城市，市场份额分散，难以实现较高的市场占有，且竞争激烈价格过低的城市，由于成本因素、利润空间较小,200-1000万5000-15000元/以上,三四线城市特征,规划等宏观特征总结,规范扩张：新城发展逐渐加速,整体产业依然逐渐升级,人口增涨速度快,老城市核心区的密度过大，原有的用地规划凌乱，商用，居住，政府用地混杂，可开发性低，加之用地成本过高，可开发改造的程度有限。城市规划中的城市发展方向，通常会考虑区域功能的划分，居住功能相对集中的新区出现。新区往往与原有核心区接壤，与核心区距离较近，但生活配套尤其是商业配套相对缺乏；老核心区配套成

25、熟，居住氛围浓，但可发展空间小。,大型企业较少，一旦产生，其对城市具有明显的经济和政治影响力，容易出现行业垄断。第三产业比例远低于一二线城市，形式主要以商业为主，以物流运输为代表的低端服务业较多，而金融保险业为代表的高端服务业较少，导致白领缺失。商业主要以延街商铺为主，由于产业链的原因，有时会在城市核心区边缘形成专业市场，高档商业较少。,具有购买力的人群主要集中于公务员群体（党政机关），泛公务员群体（事业单位，电力，邮电，电信，银行，医疗），以及当地大型单位的管理人员，大私营业主。与一二线城市不同的是，城市白领缺失，大量的是产业工人和普通的小私营业主，这与城市第三产业比例较低有关。城市化进程加

26、快，镇区人口有进程生活、工作的愿望。部分有一定资源的城市，比如旅游、交通等资源城市发展后劲充足。,三四线城市房地产市场共性特点一,目前三四线城市基本上处于由多层产品向高层、小高层产品过度的阶段，南北通透、采光良好的板楼是市场的主流。,三四线城市户型的需求方向主要是以二居和三居中大面积为主。二居室的户型一般在80-100平米左右，三居室户型面积则在110-130平米左右，一居或零居室的小户型在三四线城市的市场上所占比例和需求均较低。,三四线城市的房地产价格处于一个相当平稳、涨幅较低、缓慢提升的水平。,产品消化速度方面要明显慢于一二线城市，同体量规模的项目，开发周期要大大长于一二线城市。,三四线城

27、市房地产市场需求特点领先一步是先驱，领先三步是先烈,需求以本地需求为主，绝大多数房屋都是由居住在当地的本地居民消化，很少有外地人购买或投资的情况,口碑传播在三四线城市是最有效的推广渠道,三四线城市居民的空间距离与心理距离相对一线城市居民要更近，这使得口碑传播成为有效的推广渠道，三四线城市的网络广告投放效果则逊于一二线城市，在三四线城市，高成本的宣传推广不一定会产生好的市场效果，相反一些低成本、直接面向终端消费者的渠道反而更为有效。,眼见为实，看的见，摸的着，还要感受的到,一二线城市的项目注重概念的包装与卖点的炒作，而在三四线城市的购房者则更多关注项目实实在在的东西，他们更加认可眼见为实，这也是

28、很多三四线城市现房要比期房好卖的原因,三四线城市消费者是否购买商品房首先考虑的因素就是价格，价格成为主导客户做出选择的关键因素。三四线城市的房地产市场是一个价格型市场，在考虑完价格的因素之后，消费者才会考虑诸如地段、交通、物业、配套等其他方面的因素。在营销策略的运用方面三线城市受此影响今后将更加注重价格策略方面的运用,三四线城市房地产市场共性特点二,三四线城市房地产市场需求特点领先一步是先驱，领先三步是先烈,同质化明显，产品单一，普遍缺乏品质竞争水平局限于产品层次1.本地开发商实力较强，多为当地大企业或垄断性行业下属开发企业，外地开发商逐渐开始进入；2.参与竞争的开发商数量有限，同一阶段上市的

29、项目数量有限；3.城市新区内存在的可出让大宗土地较多，新项目进入的潜在竞争激烈；4.集资建房及自建房的供应对商品房开发的冲击巨大；5.项目的竞争处于竞争的第一层级产品竞争，异地开发商的进入提升了项目开发水平，但也还是以第二层级为主，如产品的外围服务，构建社区；市场的同质化比较严重，物业类型属于中低档，稀缺以洋房，TH，VILLA为代表的高档产品。户型以方正实用的70-90经济型两房，100-130舒适型三房为主，这两部分占供应量的50以上，绝大多数以自住为主。以往的多数项目由于以产品竞争为主，因此较少重视园林配套等居住环境，配套设施多依赖于项目周边的城市生活配套；而以营造社区，提升产品附加价值

30、区域价值的策略基本未被涉及。多数项目的规划属于传统的封闭型设计，与城市的交流很少，建筑形态较为单一。,价格特征,有明显的价格天花板单价较低，多数低于5000元/平米。产品品质的提升空间因价格因素较为有限。价格天花板现象一般比较明显，购房者对价格变动十分敏感，控制成本成为多数开发商的重要关注点之一。不同物业之间的价差不是十分明显，不同物业类型的价值区别未得到市场的认可和体现。,客户特征,有效客户资源有限，类型集中，争夺激烈宏观经济环境缺乏产业支撑，城市白领缺失，有效购买人群数量有限，针对各发展商而言，需要争夺的客户资源。主流消费者的年龄层主要分为两类：2535岁的客户群，以经济型的两房自住为主，

31、3550岁的客户群，以三房或四房，改善生活自住为主。,需求特征,自住为代表的刚性需求为主，住宅投资比例较低以改善居住条件，自住的刚性需求为主，而以投资为目的的弹性需求为辅。较多三四线城市对电梯高层有抵触（成本和物业费用高），但也有反例。由于三四线城市多数缺乏教育配套，尤其是镇区，部分中高端客户十分看重子女教育，因此，对于项目的教育配套十分重视，尤其是名校，可以明显的促进成交速度价格。,41,3-4线城市的基本定位原则,定位的基本原则：考虑三四线城市中的风险，定位一定不是针对某个窄众市场，而是综合产品的社区，容积率通常为1.2-2.0之间。定位中可以形成持续推动力的，一定是社区价值带来的产品附加

32、值，产品本身的创新只能是必要条件，不能长久。客户定位：必然针对市场主流客户，即公务员，泛公务员群体，大型企业管理层，一定是基于区域客户的基础上，面向全市。产品定位：多种产品的组合，常用策略少量独栋，叠拼等为主打产品打形象；洋房，多层，小高层则为主力回现产品，降低风险。必须注重生活，教育配套以及园林设计。形象定位：始终站在城市高度，概念要有延展性，包容性，可以在项目周期内吸纳其他新兴的概念与创意。,竞争一定是基于全市的竞争，定位于城市名片，引领城市未来的居住方向与模式。竞争的层极一定是超越产品的竞争层极，而以产品外围竞争为主，大盘的持续销售核心竞争力一定不是产品本身，不是户型，而是产品的附加价值

33、区域价值。,涉旅游类产品规划、产品、需求等都依据市场需求、行业发展、政府支持及交通辐射范围决定。,1、从市场需求来看，旅游房地产实现了人们旅行生活中行与居的结合，满足了消费者对休闲与投资的双重追求，因此具有充分的市场潜力。2、从企业推动来看，旅游房地产则是房地产向旅游逐步渗透、旅游对房地产更加依赖的结果，是两个行业逐步融合的需要。3、从政府管制来看，旅游地产的管制较宽松，是发展的利好因素。4、从外部环境来看，汽车在家庭的普及、城际高速列车公交化的发展，廉价航空产品的推出、告诉公路的建设等，都扩大了人们日常生活的半径范围，城际距离正在变短或消失，这也是旅游地产热的客观外部条件。,提供“观光休闲购

34、物居住”的需求便利。,日本：增长前景黯淡,数据来源：各公司年报、CRIC,标杆房企布局三四线城市 品牌开发商多顺势而为，虽有起伏，但布局深化是主流。其中，万科、保利、华润全国进入城市个数分别为52、43和38个，三四线城市占比超过50%，中海和金地三四线城市个数占比分别为47%和28%。,房企拿地区域,2012年，从标杆房企拿地数量来看，一线城市占比20%，二线发达城市占比21%，二线发展中城市占比42%，三四线城市占比18%,第三轮筛选：通过研究发现，区域规划辐射力、人口红利、城市土地门槛度、市场竞争强度等四方面对于城市房地产吸引力有着较大影响，以此对入选进入先后进行排序。,区域规划辐射力,

35、人口红利,土地市场门槛度,市场竞争强度,1,2,3,4,城市的整体经济实力和该城市接受区域规划辐射了大小将决定城市房地产市场发展的快慢和高度。,人口规模是该城市房地产市场发展的基础。决定了城市未来房地产购买客户是否具有基本支持。,城市土地市场的透明度决定了进入的难易程度以及前期投入成本的高程度。,市场竞争决定了进入城市以后的开发成本及品牌成本的投入，同时也将影响到产品溢价的预期。,城市选择结论,四、城市进入选择,日本：增长前景黯淡,Copyright Centaline Group,2011,Chinas Real Estate Market Outlook|30,印象曲阜,Part 2.1.

36、1,地理位置曲阜位于山东省西南部，北距省会济南135公里，西南距济宁45公里。北依泰岱，南瞻邹城，东连泗水，西抵兖州。,文化旅游城市,城市特质曲阜是我国古代伟大的思想家、教育家、儒家学派创始人孔子的故乡。1982年被国务院公布为首批历史文化名城，被西方人士誉为“东方耶路撒冷”。,文化之都礼乐之邦，至圣先师，仁者爱人,曲阜三孔（孔庙、孔府、孔林）联合国教科文组织列为世界文化遗产，世界三大圣城之一,历史悠久三皇五帝，黄金时期，孔壁得书,淡水资源和矿产资源丰富,城市特质,历史悠久“曲阜”二字，始见于礼记，“成王以周公有勋劳于天下，是以封周公于曲阜”。东汉应劭解释说，“曲阜在鲁城中，委曲长七、八里”，

37、这就是“曲阜”的由来。,文化之都曲阜是“文圣”孔子的出生、立教和一生主要的传教之地，亦是儒学“亚圣”孟子的出生之地。至今仍留有孔府、孔庙、孔林、孟庙、孟子故里等文化遗迹。,礼乐之邦春秋时期，鲁国文化发达，人才辈出，国都定于曲阜。鲁国是曲阜历史上的黄金时期，曲阜是当时除周王朝首都镐京外全国文化最发达的城市，号称周代东方的礼乐之邦，为儒学的产生，奠定了坚实的基础。至圣先师孔子自幼勤学好思，治学严谨。在周游列国14年后，又潜心治学，开始于洙泗书院聚徒讲学。删诗书，订礼乐，修春秋，培养弟子三千人，创立了儒家学说。孔子的三千弟子中，身通六艺(礼乐射御书数)者七十二人，为纪念此段历史，后人建孔子六艺城。仁

38、者爱人孔子思想的核心是“仁”，“仁”即“爱人”。他把“仁”作为行仁的规范和目的，使“仁”和“礼”相互为用。主张统治者对人民“道之以德，齐之以礼”以再现“礼乐征伐自天子出”的鲁国盛世。,文化旅游城市曲阜，中国儒家文化的核心城市，山东著名旅游城市，形成了以旅游产业为主导，多产业并存，协同发展的全国知名的县级城市。,1、曲阜的主要已有及可开发的旅游景点,文化旅游城市历代王朝对孔子及其儒家思想的推崇,给曲阜留下了众多的文物古迹，其中孔府、孔庙、孔林最为著名。,城市资源丰富的人文、旅游、交通、资源等城市资源,人文资 源世界文化遗产，三大圣城之一旅游资源国务院首批公布为历史文化名城交通资 源高铁缩短城市之

39、间距离，曲阜成为济宁交通枢纽淡水资源境内地下水属淮河流域南四湖水系。共有大小河流14条。全市有水库塘坝270座，总库容15516 万立方米。其中：水库62座，主要有尼山水库、河夹店水库、梨园水库、胡二东水库、白塔水库、吴村水库、韦家庄水库等。矿产资源境内矿产主要有煤炭、石灰岩、耐火粘土、磷、混合花岗岩、花岗石、磷矿、耐火黏土、地热矿泉水河沙等。已探明的煤炭储量约为10亿吨，石灰岩储量16.6亿吨。,“千年礼乐归东鲁，万古衣冠拜素王”东鲁即曲阜，素王即孔子。孔庙、孔府、孔林、三皇五帝、孔子文化园、孔子博物馆、孔子六艺城等等曲阜是中国绝无仅有的古代文化名片名副其实的“文化历史博物馆”，国家的历史文

40、化名片,曲阜，一座历史文化“城”，一个国家的历史文化名片,承德，国家皇家园林！,西安，历史文化中心！,曲阜被定位为：东方圣城以工业园区带动经济发展，以高铁为依托发展服务业，向世人展现曲阜文化深蕴，发展历史文化旅游产业。,曲阜的发展定位历史文化特色的“东方圣城”,曲阜，东方圣城！,Copyright Centaline Group,2011,Chinas Real Estate Market Outlook|30,经济水平,Part 2.1.2,1、曲阜市GDP、人均GDP、人均消费水平、人均可支配收入2006年至今曲阜市GDP增长率每年在10%以上，为房地产业发展奠定良好基础。,自2004年开

41、始，曲阜市的GDP增长率每年都在10%以上，通过GDP的增长速度可以看出，稳定的经济发展速度及持续发展形成了消费者信心和各种商业投资活动的基础，为房地产的发展创造了良好的经济环境，同时也为房地产项目的最终成功提供了先决条件。根据目前GDP的增长趋势，以及政府对未来的预期，几年内曲阜市GDP将保持较高的增长速度，这将有效加大曲阜市民对商品房的购买力，促进曲阜房地产业的发展。,曲阜市GDP变化情况（2006-2010年）,曲阜及周边县市GDP变化情况（2010年）,曲阜市人均GDP每年在不断增长，从总量上看低于邹城和兖州,高于泗水和宁阳。,曲阜及周边县市人均GDP变化情况（2010年）,曲阜市人均

42、GDP变化情况（2006-2010年）,自2006年至2010年曲阜人均可支配收入不断增长，从8362元增长至14011元。人均消费性支出从2006年的6069元上涨至2010年9973元。,曲阜市人均可支配收入变化情况（2006-2010年）单位：元,曲阜市人均消费性支出变化情况（2006-2010年）单位：元,2、曲阜历年城市人口情况,2004-2009年曲阜市常住人口基本保持稳定，市区人口中青年人口比重大。中青年正为房地产产品主要需求群体；同时曲阜的城市化率一直保持稳定增长，城市人口的增加使得城市化进程加快，从而促进城市空间的拓展，将拉动城市住房需求的增加，从而促进房地产的开发和销售。房

43、地产主力需求群体的稳步增长为本项目开发提供了客户资源。,3、2004-2009年曲阜市产业结构发展情况 曲阜第二、三产为是主导，且第三产业已超越第二产业,曲阜属于文化名城，作为文化型城市的主要经济收入为旅游收入，第二、第三产业是曲阜市的主导产业，近年来曲阜市第三产业迅速发展已超越第二产业。旅游业、文化产业、房地产业等第三产业的迅速发展对于优化经济结构、增加就业、增加地方财政收入和居民收入有着直接和显著的作用。同时，第三产业总产值的增加，意味第三产业从业人员的经济实力和总体数量的不断提高，这为曲阜市房地产市场提供了广泛而有效的客户群。曲阜房地产开发作为第三产业的主力，其未来前景比较乐观。,近几年

44、，曲阜的文化产业得到飞速发展，5年间，文化产业产值从2006年的6.2亿元增长到2010年的9.65亿元，增幅达55.65%；文化产业从业人员从1.79万人增加到2.45万人，增幅达36.87%。预计未来五年，曲阜的文化产业必将引来新一轮的大发展。,曲阜主推文化产业，从2006年至2010年增幅达55.65%,总结政府规划中明确了项目所在区域的价值定位。项目所处位置为曲阜城南区，城南区是城市未来发展的主要区域，以后将是以行政办公、商业服务、信息产业以及居住为主的综合性中心区。曲阜市经济总量保持上涨趋势，整体运行态势良好，多元化经济体制快速发展；产业结构进一步优化，传统产业支柱得到大力扶持。目前

45、城区主要人口聚集在中心位置的老城区内，随着城市规划进度的实施项目所在的城南区的人口会逐步的增加，未来发发展潜力巨大。,Copyright Centaline Group,2011,Chinas Real Estate Market Outlook|30,城市规划,Part 2.1.3,依据山东省城镇体系发展布局和“济兖邹曲”都市区发展战略，以构筑现代化大城市框架,创建国际性历史文化名城、世界儒学研究中心和鲁南地区中心城市为目标。,突出历史文化及其保护，强化生态环境建设，建立城市综合交通体系和市政设施网络，形成布局合理、功能完善、环境优美、特色鲜明的花园式生态城市。,高铁新区,开发区,南部新城区,中心城区,西部新区,区位：南起杏坛路，北到大沂河，东到蓼河，西至规划路，占地16.1平方公里。其中：教育科研用地：346.5公顷文化教育产业用地：405.9公顷居住用地：286.7公顷商业用地：34.6公顷体育、医院公共设施：60.8公顷,附：曲阜国家级文化产业示范园区规划,THE END Thanks for your attention,北京朝阳门外大街20号联合大厦10层电话：01065952188传真：01065885619网址：http:/邮编：100020,为客户创造更多价值,