杭州创新创业新天地项目全案策划报告.ppt

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1、新天地集团创新创业新天地项目全案策划报告（初稿）,2页,报告框架,项目解读,执行建议,总体策略,3页,项目基础项目总体定位,功能,定位,区域级中心，城北活力源地标性现代商务商业中心，集办公、购物、餐饮、娱乐、文化休闲、商住等功能于一体。创新创业新天地 商务商业新航母,下城区北部传统工业区（杭重东部区块）,五大功能区，带动杭州次级商务中心建设 文体休闲娱乐中心创意产业区新型都市工业示范区商业休闲区科研孵化区总部商务区,保存工业遗存传承工业之魂,4页,项目基础项目总体布局开与开发计划,目前已拿到南区块CDOJ四个地块，预计2月份整个南区块土地受让完毕。东区块、北区块预计在明年年中受让完毕，不排除因

2、规划调整及市场等原因而更改土地受让计划。地下空间、景观设计等专项设计已开始，预计4月底结束，基础设施建设已经开始。,首期开发：GIN、MO地块,后期开发：CDHJ地块,5页,项目基础企业背景,杭州新天地集团有限公司是杭州市工业资产经营投资集团的全资子公司，负责工投集团下属工业企业做地及创新创业新天地项目的开发建设工作.,政府背景利于推动项目,社会关系利于整合资源,“做地”,“做房”,“做房东”,6页,这是一个什么项目？,项目因子,项目区位,交通条件,项目规模,项目资源,政府意愿,开发模式,开发顺序,空间上远离核心商圈，客观上区域需求集聚的复合型服务业载体。,外部交通已基本定型，地铁交通不会对项

3、目带来本质性改变，不是直接受益者。,总用地56.7公顷，850.5亩，总建筑面积100万。规模整合马太效应。,外部环境资源没有绝对优势，需要挖掘和打造内部资源价值。,推动市工投集团自身发展的重要途径,打造成杭州城市综合体建设的样板和标杆。,新天地集团负责整合资源，一级开发、二级开发、引进合作伙伴等多种模式。,先启动南区块，首期开发GIN地块和MO地块，后期开发CDHJ地块。,城市地产,基础设施工程,一个复杂、需要整合多方资源、涉及城市区域开发与运营的系统工程项目，形成城市新一极,即站在城市运营的高度，以城市规划建设经营者的姿态来把握开发方向，具备政策导向与城市资源优势。经营好土地等“有形资产”

4、，更要经营好规划等“无形资产”。,城市拆迁工程,产业升级与导向,土地开发,项目开发与变现,项目推广与招商,资产经营与管理,不是普通的房地产开发,也不是一般意义上的商业地产开发,竞合关系,杭州市次级商业商务中心，城北新一极区域中心。,7页,汉嘉经验,汉嘉作为城市运营及房地产开发综合顾问商，曾经参与过若干项目，已经固化了一套城市地产的操作方法。,操作方法及诠释,8页,操作方法及诠释,定位是解决项目塑造核心价值的问题；营销策划及推广是解决项目价值传播的问题；销售（租赁）回款是解决项目价值实现的问题。,9页,根据这种操作方法，我们对以下案例进行分析，以为本项目操作提供参考。,案例借鉴,伦敦码头区改造项

5、目,荷兰鹿特丹 Kop van Zuid城市复兴工程,超大规模项目,城市新一极,具备优良城市资源,纽约布鲁克林区,滨江新城,城北远洋项目,国外案例,汉嘉操作及参与案例,选取标准,10页,国外案例,伦敦码头区改造项目,荷兰鹿特丹 Kop van Zuid城市复兴工程,纽约布鲁克林区,1,2,3,我司选取以上案例分析的理由：以上三个项目都是从城市运营的高度来运作，项目规模大，操作复杂，可以对本项目在整体运作思路和开发策略与执行上提供参考价值。,11页,伦敦码头区改造项目早期概况与衰落,伦敦的第一个码头：位于东部道格斯岛，始建于1802年。在随后的120年里，码头区成为整个伦敦的工业中心和就业中心。

6、,1961年至1971年，由于英国制造业和运输行业的衰落，整个大伦敦地区有50多万人失业，直接影响到这些行业高度依赖的码头运输。,1981年，码头区最后一个老码头，也是最大的一个码头“皇家码头”也正式宣告关闭了。,资料来源：汉嘉案例库,12页,伦敦码头区改造项目再造码头区,历程关键点,1981年7月由政府牵头组成的半官方性质的都市综合体开发商伦敦码头区开发有限公司（LDDC）。分3个阶段历史17年，将一个22平方公里近似废弃的老区改造成伦敦的一个全新的金融、商业、商务区。,资料来源：汉嘉案例库,13页,伦敦码头区改造项目开发模式及策略,伦敦码头区开发有限公司区域开发阶段示意图,通过与私营开发商

7、的合作，由LDDC对具体项目进行整体包装推广，再由私营开发商出面，达到融资的目的。,前期启动首先提升开发区土地的商业价值，并通过分期开发住宅、工业和商业多种物业所获得的收益综合滚动开发。,资料来源：汉嘉案例库,14页,伦敦码头区改造项目新商业、商务一极的形成,1981的年码头中心区,1996年的中心码头区,1981年整个区域60%的土地和水面被荒弃，不临水面的物业平均价格仅为25英镑/平方米，其商业租金也是全伦敦最低的。,2001年上半年，在商业的整体拉动下，码头地区的物业楼租金达到了历史最高水平，每平方英尺为42英镑/年，而在伦敦市区，租金达到了每平方英尺65英镑/年。,码头区现已成为伦敦商

8、务和商业新的一极，在此落户的世界超级银行和媒体机构包括汇丰银行、花旗银行、巴克利银行、每日电讯、独立报、路透社以及镜报等,资料来源：汉嘉案例库,15页,伦敦码头区改造项目住宅情况的改善,住宅的兴建为项目带来了人口的支持，同时也带来人气。,1971-1981年间，码头区常驻人口下降了18.5%。区内83%的人住的是由政府提供公屋，整个公屋中的20%状况极差。,1981年开发商开始分阶段对码头区进行住宅建造，81-97年间累计完成了24042套住房,资料来源：汉嘉案例库,16页,伦敦码头区改造项目交通状况的改善,轻轨,地铁Jubilee线,新扩建道路,地铁East London线,2000年码头区

9、交通现状图,码头区当时的交通状况十分恶劣，泰晤士河将整个区域分割为块状，但没有一座像样的大桥来连接区域道路。两条主要的铁路线并不直接通往市中心。,随着伦敦地铁Jubliee与East London线的修建，以及多条城市主要街道的新扩建，彻底改变码头区的交通状况，为整个项目的成功奠定了硬件基础。,资料来源：汉嘉案例库,17页,伦敦码头区改造项目改造后的码头区,项目通过在伦敦市场上的准确定位，以及个别地标性建筑奠定其在城市中的地位。,1998年底整个项目的完成，开发公司创造了广泛的经济、环境和社会效益。整个项目出现的城市功能复合化等特点，将本项目建造成新伦敦商务和商业新的一极。,资料来源：汉嘉案例

10、库,18页,伦敦码头区改造项目小结,改造成伦敦新一极全新的金融、商业、商务区。,定位,伦敦的第一个码头：位于东部道格斯岛，始建于1802年。在随后的120年里，码头区成为整个伦敦的工业中心和就业中心。,由政府牵头组成的半官方性质的都市综合体开发商（LDDC）。通过与私营开发商的合作，由LDDC对具体项目进行整体包装推广。前期启动首先提升区域土地的商业价值，并通过分期开发多种物业所获收益综合滚动开发。,开发模式及策略,通过改善多种交通设施，提升区域通勤便利度。住宅兴建带来人口支持。引进龙头企业进驻，形成伦敦商务和商业新的一极。地标性建筑奠定在城市中的地位。,执行,19页,在发展方向上，衰落的工业

11、遗存根据城市发展需要改造成城市商务和商业新的一极，值得我项目借鉴。,1,本案例对我项目重要启示：,在操作方式上，由半官方性质的开发公司主持项目整体开发整体推广，前期启动项目主要是提升区域土地价值，再结合项目战略，滚动开发，同时与私营开发商多种形式的合作开发，实现多渠道融资，值得我项目借鉴。,2,在项目执行上，引进重大项目，通过龙头项目带动发展，同时做好基础配套，导入人口，增强与其他区域的联系和沟通，且通过树立标志性建筑强化项目的区域中心的地位，值得我项目借鉴。,3,伦敦码头区改造项目,20页,荷兰鹿特丹 Kop van Zuid城市复兴工程,对规划的评价：“最大限度地使用这个区域的空间，最迅速

12、而且非常好地将项目当中的公建类物业与住宅都联系起来，并结合在一起，是鹿特丹一次大胆而成功的尝试。”项目建设分期在15年内完成，规划没有一次性对区内的建筑进行外观上的统一设计。,该项目为鹿特丹提供5300套住宅，370000平米的办公面积和90000平米的商业、教育和娱乐设施。项目当中加入了许多能够带来情趣的物业，比如侯船厅、仓库等，将之改成了受市民欢迎的街角咖啡厅、餐厅和酒店等。,荷兰最有活力的水边发展项目之一，kop van zuid工程是欧洲城市扩张的一个最具野心的项目。值得注意的不仅仅是它在城市规划方面注意到了一些容易被忽略的问题，如对综合土地利用的强调、将整个项目定位为比肩城市现有中心

13、的新一极。,形 象,概 况,功能设施,资料来源：汉嘉案例库,21页,荷兰鹿特丹 Kop van Zuid城市复兴工程,改建之前的Kop van Zuid片断：城市世界上最大的港口之一，随着航海业的衰退，大量码头荒废，二战后成为色情行业聚集地，后计划建立成红灯区，因公众反对而作罢。80年代，政府重新考虑这个地区的开发，为目前市中心的扩张提供更高质量的商业与居住发展用地。,资料来源：汉嘉案例库,22页,荷兰鹿特丹 Kop van Zuid城市复兴工程,区域规划图,区域现状,区域规划：以公建类物业为核心动力，彻底改变区域形象；2000年底，有超过40%的商务、零售、酒店以及餐饮完成建设。到2010年

14、，将有超过1.5万人居住在区域规划的新项目中。,资料来源：汉嘉案例库,23页,复合的物业功能突显魅力：商业、办公、住宅、剧院、著名的BLAAK火车站多种物业功能体现城市新的一极,著名的BLAAK火车站。,鹿特丹 Kop van Zuid 城市复兴工程复合的物业功能突显城市中心的魅力,Luxor剧院,住宅,商业,办公,资料来源：汉嘉案例库,24页,建筑单体与集合的魅力：最终确立的方案从高度和建筑形体更加彰显地标建筑形式带给整个区域的惊喜,鹿特丹 Kop van Zuid 城市复兴工程地标性建筑树立项目整体形象,Kop van Zuid规划过程平面图,Kop van Zuid最终规划平面图,KPN

15、电信大楼总部,Erasmus大桥,强制性视觉冲击，标志性建筑 Erasmus大桥、KPN电信大楼总部,资料来源：汉嘉案例库,25页,鹿特丹 Kop van Zuid 城市复兴工程建筑的多种类型体现项目的国际化,传统与现代的有机融合：新旧建筑通过玻璃材质进行过渡，并形成虚实对比。,退台住宅，线条硬朗，外墙与旧建筑保持和谐过渡。,资料来源：汉嘉案例库,26页,园林的魅力景观的利用 DIS/小品,鹿特丹 Kop van Zuid 城市复兴工程软性细节的体现超大规模项目的细致入微,资料来源：汉嘉案例库,27页,鹿特丹 Kop van Zuid 城市复兴工程小结,以公建类物业（商务、零售、酒店以及餐饮）

16、为核心动力，彻底改变区域形象。,区域规划,改建之前的Kop van Zuid片断：城市世界上最大的港口之一，随着航海业的衰退，大量码头荒废。80年代，政府重新考虑这个地区的开发，为目前市中心的扩张提供更高质量的商业与居住发展用地。,改造策略及执行,地标性建筑树立项目整体形象。,复合的物业功能突显城市中心的魅力。,建筑的多种类型体现项目的国际化。,软性细节的体现超大规模项目的细致入微。,28页,在区域规划定位上，以公建类物业为项目核心动力，复合型功能业态增强区域城市辐射功能，注重对综合土地的利用，目标发展为城市新的一级，值得我项目借鉴。,1,在改造策略与执行上，标志性建筑树立项目整体形象，为区域

17、带来惊喜；建筑改造上处理好新建筑与老建筑（工业遗存）的关系，在公共空间的环境细节上细致入微，值得我项目借鉴。,2,本案例对我项目重要启示：,荷兰鹿特丹 Kop van Zuid城市复兴工程,29页,布鲁克林区新规划的核心是对区域的主要街道进行重新布局，其规划亮点也就是所谓的“分区”（ZOONING）。新规划充分吸取了世界各大都市综合体的经验和教训，避免以往过分强调“功能分区”所产生的弊端。新规划分区的重点是要创造出若干个高品质的公共活动空间；提供充足的公共停车位；改善交通转换基础设施；增加商业零售网点；扩充文化娱乐设施；加强行人道路环境。,纽约布鲁克林区（20032013）,布鲁克林区的改造目

18、标非常明确，就是瞄准曼哈顿的大公司，向其提供充足的低于甲级写字楼租金的甲级写字楼；提供多样化的大都会环境；与曼哈顿之间建立多种选择的更快捷的交通，为城市保留并增加新的工作岗位，从而成为城市的税收基地。,资料来源：汉嘉案例库,30页,纽约布鲁克林区（20032013）,基本情况,资料来源：汉嘉案例库,31页,纽约布鲁克林区（20032013）,项目定位：纽约的发展战略是对其四个区域进行改造，其中布鲁克林区开发的目标十分明确，直接针对大型金融机构，与新泽西州形成正面竞争。该区的开发定位是：成为全美第四大都市经济中心，为大公司、特别是金融机构提供实际办公地区，提供非甲级租金的甲级写字楼，创造浓郁、活

19、力、多样化的商业及零售环境；成为市区综合性住宅社区、首席文化教育区、由高效交通网络支撑的充满活力的公共环境，保持并增加区域工作职位，增加区域税收，促进院校发展；城区改造后，拟创造18,500个办公职位以及8,000个兼职职位。,资料来源：汉嘉案例库,32页,纽约布鲁克林区（20032013）,规划建筑：新建45万平方米甲级写字楼及7万平方米零售商业；新建1,000个新的住宅单位（包括酒店公寓和独立住宅）及2万平方米的零售商业；新建6千平方米公共场所，包括图书馆及演出场所等文化设施；公共投资，重新对一些街区进行划分，对公共场地、交通、停车位、文化设施以及新区的街景进行改造；新划分区域的目的是增加

20、商业和住宅的密度，促进综合利用带来的活力，增强与周边的交通联系，鼓励适度规模的新颖建筑形式；,资料来源：汉嘉案例库,33页,纽约布鲁克林区（20032013）小结,布鲁克林区新规划的核心是对区域的主要街道进行重新布局，其规划亮点也就是所谓的“分区”（ZOONING）。新规划充分吸取了世界各大都市综合体的经验和教训，避免以往过分强调“功能分区”所产生的弊端。新规划分区的重点是要创造出若干个高品质的公共活动空间；提供充足的公共停车位；改善交通转换基础设施；增加商业零售网点；扩充文化娱乐设施；加强行人道路环境。,改造目标非常明确，就是瞄准曼哈顿的大公司。成为全美第四大都市经济中心。市区综合性住宅社区

21、、首席文化教育区、由高效交通网络支撑的充满活力的公共环境。,项目定位,要创造出若干个高品质的公共活动空间；提供充足的公共停车位；改善交通转换基础设施；增加商业零售网点；扩充文化娱乐设施；加强行人道路环境。,规划重点,新建45万甲级写字楼及7万零售商业；新建1,000个新的住宅单位（包括酒店公寓和独立住宅）及2万的零售商业；新建6千公共场所，包括图书馆及演出场所等文化设施；,规划物业,34页,在改造目标上，瞄准中心区（曼哈顿）市场（大公司），利用成本优势和同等的区域环境，差异化竞争赢得市场，值得我项目借鉴。,1,在规划上，充分吸取世界各大都市城市综合体的经验和教训，避免过分强调“功能分区”所产生

22、的弊端，注重区域的融合、有机发展，通过公共空间、商业网点、交通系统增强区域联系与沟通，值得我项目借鉴。,2,本案例对我项目重要启示：,纽约布鲁克林区,35页,汉嘉操作及参与案例,滨江新城,远洋城北项目,1,2,汉嘉利用综合性和对本土市场的了解，参与过众多大型城市综合体项目的顾问工作，以上两项目是近期汉嘉对城市综合体（区域发展规划）操作案例，一方面展示汉嘉在城市综合体项目上的实操经验，同时在一些操作方法上能给本项目带来一些启示。,36页,杭州滨江新城（20012020）,杭州滨江新城是受滨江区政府委托，2008年完成的区域发展策划项目，涉及产业研究、区域发展定位、城市空间布局、城市形态定位、城市

23、交通规划、城市商业规划、城市景观规划等方面。从项目复杂程度、立意要求、操作难度等方面来看，与本项目相当。,37页,一个公共中心;两个产业园区;三个研发中心;四条发展轴;九个居住片;一个高教园区;一条旅游观光带和休闲旅游度假区。,根据滨江区政府规划，区域内沿江地区为居住生活区、公建区和远景城市商务中心，南部为商贸、居住生活区，东、西部为工业区和文教科研区。,杭州滨江新城（20012020）,资料来源：汉嘉项目库,38页,滨江区建设状况,资料来源：汉嘉项目库,39页,迎接新的转机,滨江区经过多年的开发建设，已经超越了原有的高新技术开发区模式，逐步向综合性的城市转变滨江新城作为滨江区的核心，同样承载

24、着滨江区城市化建设的核心地位随着产业的提升、人口的迁移、商业的引入、交通的提速、空港的建设，滨江区城市发展的方向进行再次的定位和提升。,杭州滨江新城（20012020）,滨水临港新城,由功能相对单一的高新技术区向集居住、教育、娱乐、商业、商务、产业于一体的功能完整的综合新城转变。高科技、多功能、园林化、滨水型、临空港，是其特殊的城市要素。,高新技术区,资料来源：汉嘉项目库,40页,复合性、互动性、延展性、便捷性国际新都市理念HOPSCA,杭州滨江新城（20012020）,城市功能的复合型、互动型。,滨江新城的城市特征,城市空间的生态型、滨水型。,城市经济的高科技、服务型。,城市交通的枢纽型、便

25、捷型。,酒店HOTEL写字楼OFFICE生态公园PARK购物中心SHOPPING展览CONVENTION品质公寓APARTMENT,资料来源：汉嘉项目库,41页,随着城市区域开发的不断增大，规划了办公、居住、商业设施等多种功能，形成互为价值链关系的、集群式的、高使用率的HOPSCA。,杭州滨江新城（20012020）,HOPSCA的两种表现形式,城市形态表现,经济形态表现,在城市核心区域为了降低商务成本形成HOPSCA；,HOPSCA的特征,交通高可达性建筑高密度性、集约性建筑风格整体统一性各项功能复合性,土地使用均衡性内外部联系完整性巨大的社会效应性巨大的升值潜力性,资料来源：汉嘉项目库,4

26、2页,杭州滨江新城（20012020）,滨江新城的城市发展规划的核心理念：城市功能各有特色又高度融合（HOPSCA模式）居住功能高品质滨水居住空间产业功能高科技现代服务产业商业功能体验式都市商业氛围公共服务功能完善高效的社会服务,城市设计,城市形态,城市交通,城市商业,城市景观,资料来源：汉嘉项目库,43页,杭州滨江新城（20012020）,城市形态,天际线,钱江一桥区域,滨江区政府区域,公建中心区域,钱江四桥西侧区域,钱江四桥东侧区域,资料来源：汉嘉项目库,44页,杭州滨江新城（20012020）,城市交通,城区主干道,城市交通,绿波带,新公交体系,资料来源：汉嘉项目库,45页,杭州滨江新城

27、（20012020）,城市商业,江南大道商业形态,滨盛路商业形态,闻涛路商业形态,HOPSCA的商业发展模式联动、渗透,资料来源：汉嘉项目库,46页,杭州滨江新城（20012020）,城市景观,城市景观包括城市照明、广告、绿化、无障碍设施和雕塑等形式。滨江新城的环境设计即要符合总体设计要求，又要体现其高科技和园林化特色，同时通过空间和环境的不同设计手法，将城区内的不同功能区块有机联系在一起。,资料来源：汉嘉项目库,47页,杭州滨江新城（20012020）小结,由高新技术区转型为滨水临港新城。复合性、互动性、延展性、便捷性国际新都市理念HOPSCA。,项目定位,确定滨江新城的规划定位；确定滨江新

28、城各功能区块落地；协助加快地铁6号线的建设；全面实施新公交系统；进行土地整理和清理；加快落实“退二进三”的地块功能调整；落实公建中心的功能转换。,策略与执行,48页,主要是在操作方法上宏观层面根据城市发展现状和未来需求梳理出整体发展方向和定位中观层面根据整体定位，明确各功能定位，并落实到城市设计微观层面围绕整体定位，开展一系列具体执行动作。,本案例对我项目重要启示：,杭州滨江新城,49页,远洋城北项目,远洋城北项目，汉嘉参与项目的整体推广策划工作。,50页,远洋城北项目,51页,远洋城北项目,52页,远洋城北项目,53页,远洋城北项目,54页,远洋城北项目,55页,远洋城北项目,56页,远洋城

29、北项目,57页,项目案名发想上：体现标志性城市节点，体现城市高度；项目形象传播上：应体现企业背景和操作实力；体现项目城市定位；体现项目城市资源；体现项目未来愿景。,本案例对我项目重要启示：,远洋城北项目,58页,案例对本项目的参考意义,操作方式层面启示开发策略与执行层面启示,操作方法启示,推广层面启示,59页,KPI,主观,客观,总体体量,项目总体体量足够大，一般在50万以上，能够形成规模。,交通状况,项目周边具备良好的通达性，临近城市主干道与捷运系统,功能确立,项目中功能复合，多种物业类型共存，体现城市一极本质特点,项目主题,项目明确主题与核心物业，因功能的区分项目出现分主题,建筑特色,项目

30、中地标物业特色物业的出现，奠定项目区域的高档次形象,软性指标,项目中景观的充分利用，园林与小品的设计，体现项目高品质,案例总结：城市新一极项目KPI体系,60页,杭州创新创业新天地,KPI,主观,客观,总体体量,本项目占地55.6公顷，总建筑面积100万，足够形成规模。,交通状况,项目周边具备良好的通达性。,功能确立,本项目中多种物业同时存在，体现城市一极复合功能的特点。,项目主题,需要在杭州市场上明确树立集办公、购物、餐饮、娱乐、文化休闲、商住等功能于一体的活力新一极形象，树立自身的核心物业，同时根据项目内部资源与功能的不同引入分主题概念,建筑特色,需要通过细致的规划与设计，精心打造项目中地

31、标物业与特色物业，奠定项目区域的高档次形象。,软性指标,项目需要通过规划对景观资源充分利用，结合工业遗存设计优质有特点园林与小品，体现项目整体高品质和独特性。,成为城市新一极客观条件具备，主观上需努力,61页,综合以上分析，我司认为本项目操作应该遵循以下几点：定位要更精准：项目总体定位与子项目定位开发战略上：找准项目核心驱动，通过核心引擎引爆项目。制定科学的开发进程规划。,62页,项目如何运作？,项目主题,业态,办公,商业,文化娱乐,酒店,商住,“一心带两翼”,发展战略,“一心”：创意办公、文化娱乐、酒店三大子项目构成核心引擎，引爆项目。,“两翼”：商务（办公、商住）、商业（主题百货商场、大型

32、购物中心）两大业态成为项目核心价值点。,63页,创意办公,文化娱乐,酒店,战略诠释,“一心带两翼”,商务（商住）,商业,商务（办公）,项目核心价值点,项目核心引擎,项目桌面（平台）,利用核心引擎项目，引爆项目，提升区域价值，为商务、商业两大核心业态搭建平台，成为项目核心价值点。,64页,总体操作建议,启动期,成长期,成熟期,启动期核心任务是搭平台：树立鲜明项目特征，描绘出可想象的项目愿景；打造项目独特性，提升区域土地价值；引进合作伙伴。实现多种开发模式。,遵循原则：低成本介入（能快速引爆区域）、带动人气、炒热区域。,创意办公：1.7万,文化娱乐：2.4万,酒店：3.5万,65页,报告框架,项目

33、解读,执行建议,总体策略,66页,根据汉嘉为本项目建议的开发战略本项目应该先行启动创业创意产业作为项目驱动力在这个过程，配套要跟上所以，汉嘉根据拟开发进程及物业类型，进行分块建议,67页,执行建议思路,创意办公：1.7万,文化娱乐：2.4万,酒店：3.5万,发展现状,发展方向,项目定位,改造建议,运营建议,推广建议,汉嘉服务,发展现状,发展方向,项目定位,改造建议,运营建议,推广建议,汉嘉服务,酒店定位,产品建议,运营建议,汉嘉服务,1,2,3,68页,汉嘉曾经参与操作创意产业类地产开发如：上海新天地、西湖新天地、滨江慧港、浙大创新科技园我司根据以往操作经验及项目性质提出一下建议：,69页,基

34、础条件,创意办公（IN地块）：1.7万,如何执行？,？,如何运作？,汉嘉执行思路,发展现状,发展方向,项目定位,改造建议,运营建议,推广建议,汉嘉服务,70页,认知创意产业细分,研发设计创意,1,行业内容,建筑设计创意,2,文化传媒创意,3,咨询策划创意,4,时尚消费创意,5,主要指与工业生产和计算机软件领域相关的研发与设计活动。包括工业设计、工艺美术品设计、软件设计、服装设计、产品设计、包装设计、电脑动画设计、广告设计、研究与试验发展等。,主要指与建筑、环境等相关的设计活动。包括工程勘察设计、规划设计、景观设计、建筑装饰、室内设计、城市绿化设计、照明设计等。,主要指在文化艺术领域种的创作和传

35、播活动。包括文艺创作表演、广播、电视、电影制作、音响制作等。,主要指为企业和个人提供各类商务、投资、教育、生活消费及其他咨询和策划服务的活动。包括市场调查、证券咨询、会展服务等。,主要指在人们日常消费、生活娱乐种体现创造性及价值的创意设计活动。包括休闲体育、休闲娱乐、美发及美容设计、婚庆策划、摄影创作、娱乐游戏、旅行等。,全球创意产业开始于20世纪90年代中后期的英国。创意产业（Creative Industries)又名创意经济、文化产业、创意文化产业。创意产业起源于个体创意、技巧及才能，透过智慧财产权的生成与利用，而有潜力创造财富和就业机会的产业。,71页,认知创意地产,创业产业,房地产业

36、,一种新型商业地产,提供土地资源和建筑空间,为土地载体和建筑空间提供运营内内容,产业交叉,与传统商业地产相比，主要表现在以下几方面：,构建创意空间,1,介入商业运营,2,业态规划的把控,多层面的文化建设,商业运营的聚焦,引入人文价值,3,创意地产的艺术价值,创意地产的科技价值,创意地产的品牌价值,72页,认知创意地产核心研究指标,创意指数,创意社群,创意阶层的出现与群体成长性。,社群成员间有明显的分工和合作的相互关系。个体间具有一定的交往形式和复杂的通讯联系，互相配合完成一定的共同活动。,人力资本,社会资本,文化资本,制度资本,创意成果,创意成果和四种资本,创意社群和创意指数是决定一个区域发展

37、创意地产的基础和整体竞争力。,73页,认知物业表现形式,创意商铺,1,表现形式,创意办公,2,创意园区,3,创意商铺在建筑设计上可以是一条商业街，也可以是一栋商厦，或者若干家店铺。创意商铺特别与生活创意产业关联。,创意办公是设计上应体现创意的特性，如构建LOFT建筑形态。LOFT的空间魅力也可用于新建筑的开发，包括多功能的穿衣办公楼空间。,创意园区的开发是为创意产业的产业集群提供集聚空间，通过产业种相互关联的，在地理位置上相对集中的若干企业和机构的集合，提升创意产业群体竞争优势和集聚发展的规模效应。,74页,概念店卖的可以是以概念为主导的“物”，例如关于星座的物品；也可以是一种氛围，例如主题咖

38、啡店的情调；更可以是对时尚生活的一种设计，例如如何打造美女等。,认知物业表现形式,创意商铺,1,创意商铺在建筑设计上可以是一条商业街，也可以是一栋商厦，或者若干家店铺。创意商铺特别与生活创意产业关联。,创意生活产业,创意生活产业的空间,创意生活产业的业态,创意生活产业,产品,活动,场所,服务,住,食,衣,行,乐,育,创意生活产业是运用创意，以提升生活质量的高度整合产业。,创意商铺建筑空间育商品有同等的意义被消费、被愉悦。,步行系统,建筑,景观,商业性,游览性,娱乐性,空间,特色餐厅,酒吧,咖啡吧,创意餐饮,“概念店”,创意商铺应该是只租不售，重点是业态及业种的规划筛选。,75页,认知物业表现形

39、式,创意办公,2,创意办公是设计上应体现创意的特性，如构建LOFT建筑形态。LOFT的空间魅力也可用于新建筑的开发，包括多功能的穿衣办公楼空间。,创意办公LOFT的魅力在于，它是有生命的，并不是拥有一个老厂房或老仓库，就能成为创意LOFT。必须为它注入人对这种空间形态的理解，并用各种手段表现出来，才能使老厂房老仓库成为LOFT创意空间，而不是简单地使人们处于老的工业建筑中。,LOFT五个基本要素,空间,光线,开敞,城市景观,工业元素,空间：尽可能的彰显自由、随意、轻松、大而宽敞。,光线：通过技术处理好改造后的采光问题。,开敞：减少传统建筑中的墙体，尽量保持开敞和简练。,城市景观：成为其一部分，

40、或者引入城市景观。,工业元素：保留最具历史记忆的工业符号，突出特性。,76页,认知物业表现形式,创意园区,3,创意园区的开发是为创意产业的产业集群提供集聚空间，通过产业种相互关联的，在地理位置上相对集中的若干企业和机构的集合，提升创意产业群体竞争优势和集聚发展的规模效应。,内容创意,生产制造,营销推广,传播渠道,消费者,创意产业的基本价值链,产业层次的表达,产业关联程度的表达,资源加工深度的表达,满足需求程度的表达,引入价值链模式，突出创意园区的特色，提升园区核心竞争力。,77页,发展现状上海,上海创意产业发展走在全国全列，类型丰富、形式多样，且发展已经由粗放型向细分化、主题化、链条化发展。,

41、75个创意产业园区，2500多家创意企业，2万多名从业人员,78页,发展现状杭州,截止目前，杭州文化创意产业园区已建与在建的园区18个，总建筑面积达172.2万平方，其中已建成的6个园区建筑面积达13万平方米，吸纳就业人数约1.5万人，创造产值超过15万亿元；在建的十大文化创意产业园建筑面积近160万平方米。,杭州创意产业正进入井喷发展阶段，应选择好细分市场，突出特色。,79页,发展规划杭州,今后3-5年，杭州文化创意产业园区确定的总体发展目标为：产业实力规模化、空间布局合理化、主导产业特色化、产业业态关联化、创意人才层次化、公共服务体系化。将形成20-30个具有区域特色的文化创意产业园区，建

42、筑面积达200万平方米。,下城区文化创意产业的空间布局，坚持“加快发展北部，优化提升南部”的基本方针，形成“一区两圈多园”的总体布局结构。“一区”，即市级文化创意园区杭州创新创业新天地；“两圈”：即现代传媒创意产业集聚圈和现代设计服务产业圈；“多园”：即打造区域内多个特色文化创意产业园。,市级文化创意产业园区，将由武林商圈单核时代迈入”南有CBD、北有新天地”的双核时代。,80页,创意办公如何发展？,创意办公（IN地块）：1.7万,如何发展？,案例借鉴,81页,案例8号桥,资料来源：汉嘉案例库,风韵,创意,科技,时尚,地址上海市中心城区卢湾区建国中路8-10号 由20世纪70年代所建造的上海汽

43、车制动器厂的老厂房改造而成。建成一个国内外创意行业交流、推广、传播的平台，成为一个多功能的时尚创意中心，建筑设计、设计咨询、影业制作、时尚商铺、休闲餐饮。面积占地7000多，总建筑面积12000。在市经委和卢湾区人民政府支持下，8号桥由上海华轻投资管理有限公司、时尚生活中心有限公司共同精心打造,经过新的设计和模式改造，并同时注入时尚、创意的元素，保留的旧厂房现已成为现代城市景观的新景象。,无论是建筑，园区规划还是活动策划，始终创造着最新的创意园区模式，把创意行业进行完美嫁接。,区内拥有高科技硬件与软件设施。实现全信息化覆盖，创造更方便，更高效率的服务。,区内拥有高科技硬件与软件设施。实现全信息

44、化覆盖，创造更方便，更高效率的服务。,82页,案例8号桥,良好的创意氛围和国际化的交流平台成为吸引这些业主的最重要原因。号桥的命名也有其特别意义：形象上每一座建筑物都有天桥相连；内涵上，它是连接国内外各创意咨询专业服务团队的沟通之桥。,业态,资料来源：汉嘉案例库,80%办公,20%配套,83页,案例8号桥,建筑改造,老建筑改建建筑设计新与旧的关系可以理解为是一种“图底”关系。老建筑是“底”，作为一种背景的因素而存在，并形成整个基地环境的基调。新肌体是“图”，是整个环境的亮点。新旧共存的关系不仅体现在建筑形式上，也表现在空间和环境的设计中。新旧肌体比例总体控制在1/10-1/3之间。该比例既适用

45、于单体，也适用与历史街区。,资料来源：汉嘉案例库,重点改建公共空间，内部空间布局由租户自由发挥。,84页,案例8号桥,创意活动,举办艺术创意和时尚动感主题活动。为各类艺术创意、时尚活动提供交流平台。,资料来源：汉嘉案例库,85页,案例小结,项目定位：多功能时尚创意中心。艺术创意与时尚创意的结合，营造良好的创意氛围和交流平台。,业态：建筑设计、设计咨询、影业制作、时尚商铺、休闲餐饮。,建筑：新旧结合，老建筑做“底”，新肌体做“图”，完成对建筑空间的二次设计。改造成独特的城市景观和时尚创意园区。,活动：艺术创意活动、时尚动感主题活动的举办，让8号桥成为艺术活跃地和时尚前沿地带。,定位明确，以创意园

46、区为表现形式，价值链模式选择业态，建筑改造营造创意氛围，主题活动保持园区活力。,86页,香港瑞安集团投资开发国际水平的集餐饮、零售、休闲的时尚地带杭州高档休闲商业坐标杭州市重点休闲商业地产项目,汉嘉操作案例：创意地产创意商铺,资料来源：汉嘉项目库,87页,座落于杭州历史底蕴深厚、景点类型丰富的西湖南线风景区，毗邻西湖十景之一的“柳浪闻莺”，位于素有“长堞接清波看水天一色，高楼连闹市绕烟火万家”之称的涌金池畔。西湖天地占地50,000平方米，其园林篇占地30,000平方米，杭州西湖天地以杭州独特的园林、历史建筑为基础；以自然与时尚的融合、历史与现代的对话为表现形式，改成具有国际水平的集餐饮、零售

47、、文化、娱乐的综合性时尚地标。,杭州西湖天地整体概况,资料来源：汉嘉项目库,88页,成功的关键,准确的市场定位,成功的招商和推广,后期良好的经营管理,资料来源：汉嘉项目库,89页,开发商上海新天地定位,西湖天地定位必须顺应杭州市场,国际水平的餐饮、购物、演艺的时尚娱乐中心,资料来源：汉嘉项目库,90页,重新定位,休闲取代娱乐,杭州高档休闲商业坐标,提升,资料来源：汉嘉项目库,91页,资料来源：汉嘉项目库,92页,新年倒计时晚会,祝福中国 共度难关 微笑行动在浙外国人烛光祈祷会,尖峰水墨当代杰出中国画家艺术研讨会,活动,93页,汉嘉对本项目创意办公的定位思考,94页,创意办公：1.7万项目定位,

48、行业趋势：创意产业发展，进入细分化、主题化、关联化发展。,杭州环境：创意产业发展进入井喷发展阶段，应把本项目的独特优势发挥出来，避免与其他创业产业项目形成同质竞争。,案例借鉴：主题定位明确，价值链招商，打造关联型园区，建筑改造营造创意氛围，主题活动保持园区活力。,1,本项目：市级文化创意产业园区。,2,3,4,创意办公是“一主两翼”中的引擎项目，定位应充分考虑与文化娱乐业态的互动，形成内部关联的创意、文化娱乐休闲中心。,95页,时尚设计创意类,细分市场,设计创意|时尚会展|休闲餐饮,业态定位,生活家居工业化设计,主题定位,创意家具,创意装饰、工艺品,创意玩具、运动模型,创意文教、文具用品,创意

49、家庭小家电,工业、工艺设计,创意办公：1.7万项目定位思考,根据项目特性：区位、产业基础、项目总体定位我们创意产业定位应该遵循几条原则：1、市场细分化、主题化；2、产业链模式，引进产业关联度高的行业；3、租金承受力（高附加值）,本项目定位思考例如：,户外休闲家居,生活家居工业设计,98页,生活家居工业化设计定位利益,产业关联：生活家居为主题的时尚创意设计，可以形成较高的产业关联度；同时与其他主题业态也可以有很好的互动。,产业贡献：符合政府发展意愿，可以获得相关扶持政策。,项目主题：主题明确，利于招商；突出项目特色。,时尚设计创意类,细分市场,生活家居工业化设计,主题定位,创意家具,创意装饰、工

50、艺品,创意玩具、运动模型,创意文教、文具用品,创意家庭小家电,工业、工艺设计,租金承受：创意与产业结合度高，产业关联度高，行业附加值高，租金承受力高，对本项目投资回报有较大贡献。,99页,创意办公：1.7万改造建议,老建筑改建建筑设计新与旧的关系可以理解为是一种“图底”关系。老建筑是“底”，作为一种背景的因素而存在，并形成整个基地环境的基调。新肌体是“图”，是整个环境的亮点。新旧“图底”比例：1/10-1/3，超过50%会完全改变环境的传统氛围，可能形成新旧对峙。,改造原则,处理“图底”关系，把握“图底”比例。,1,案例参考,100页,案例8号桥,外墙：极富特色的外墙最能体现建筑上新旧结合的设