我国房地产行业发展现状.ppt

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1、,01,02,03,房地产行业发展概况,当前房地产行业的经济环境,调控对房地产行业的影响,04,房地产行业的发展方向,一、房地产行业发展概况,启蒙阶段（19982003）：房地产市场化机制形成；发展和完善阶段（20032007）：房地产飞速发展，国家开始宏观调控调控奏效阶段（20072008.9）：市场第一次出现价量齐跌，调控奏效；市场急剧回升再打压阶段（2008.9目前）次贷危机后，国家为稳定市场信心，双率齐降，并五次降息；在楼市过热的情况下，再出重拳打压。,1998年-2010年，全国商品房销售额从2513亿元扩大至5.2万亿元，累计增长近20倍（复合增长率28.8%）；销售面积从1.2亿

2、平方米增长至10.4亿平米，累计增长7.6倍（复合增长率19.6%）；销售均价从2063元/平米上涨至5029元/平米，累计上涨1.4倍（复合增长率7.7%）。,以2004年为界，两个时期（1998-2004和2005-2010）的销售额增速基本不变（25%左右），但价格复合增长率从2004年前的5.1%扩大到9.7%，而销售面积涨幅从21.0%缩小到13.5%。,1998-2010年商品房销售指标复合增长率,1998-2010年商品房销售指标累计上涨倍数,数据来源：CREIS中指数据、,房地产是经济支柱产业,行业发展遇到的问题,房地产需求刚性；商品房空置率高；房地产泡沫与过度投机,行业发展的

3、主要矛盾,政府在房地产市场调控与GDP增减之间的矛盾；地方政府在实现产业平衡与自身财政收入增长之间的矛盾；银行风险与房地产价格之间的矛盾；房地产行业与人民群众利益的矛盾。,01,02,03,房地产行业发展概况,当前房地产行业的经济环境,调控对房地产行业的影响,04,房地产行业的发展方向,二、当前房地产行业的经济环境,2011新政：“国八条”力度大大超过2010年，限购政策最为突出,“国八条”,限购差别化信贷税收,加大保障性住房建设力度加大土地供应量,明确约谈问责制,明确房价调控目标坚持和强化舆论引导,确保落实,稳定预期,差别化信贷：二套房首付60%，利率1.1倍,税收：二手房买卖不满5年全额增

4、收营业税,各城市细则：北京最为严格，上海、南京等地与国八条基本一致，成都、青岛等地相对宽松,房产税：上海仅针对新购住房，税率低，目的在于限制购买套数，从而降低需求；重庆主要针对高档住房，税率相对高且跨度大，目的在于控制成交均价，降低高档房需求。,货币政策,加息2011年7月7日，央行宣布再度加息25个基点，这是今年以来的第3次加息，也是去年加息周期启动以来的第5次加息；本次加息后，一年期贷款利率存贷款利率分别提高至3.5%和6.56；五年期以上的基准利率突破7的历史心理高位，达到7.05%，房贷利率已升至最近10年来的最高水平。,上调存款准备金率2011年6月14日，央行宣布从6月20日起上调

5、存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，这是今年以来的第6次上调，也是自2010年以来的第12次上调；此次上调后，存款准备金率将达到21.5；存款准备金率的上调将使银行放贷额度再从紧，迫使银行上调房贷首付。,调控趋势,国务院总理温家宝：房地产调控绝不可有丝毫动摇；国务院副总理李克强：明年继续实行抑制房价过快上涨政策；目标是既要使房价回归到合理的水平，同时又促进房地产行业持续健康发展。,市场表现,广州“银十”楼市遭重挫：刚刚过去的“银十月”，广州市一手楼市成交同比大挫近七成，为5年来同比跌幅最大的10月份，全市10个区内降价区域由9月的3个区扩展至上月的越秀、海珠、黄埔、白云、番禺、萝岗

6、等6个区；北京数个楼盘卖出成本价，降价幅度达30%，跌至09年水平，全国其他一线城市同时出现价量齐跌；房地产开发景气指数连续5个月下滑，降至100.27，逼近临界点，也创09年8月以来的新低，表明开发企业对于后市明显缺乏信心，市场预期已处于由乐观转为悲观的拐点。,01,02,03,房地产行业发展概况,当前房地产行业的经济环境,调控对房地产行业的影响,04,房地产行业的发展方向,三、调控对房地产行业的影响,行业洗牌,从这轮调整的宏观冲击看，房地产销量增速已经开始明显下滑、保障房全开工之后对冲效应减弱之后四季度房地产新开工也将出现明显减速，进一步考虑到2012年一季度限购、库存明显加大和季节性因素

7、的影响下，如果房地产销售同比增速从当前10%左右大幅回落甚至负增长，且信贷条件以及限购约束等未能有所松动，则2012年二季度房地产投资变成个位数甚至负增长的概率变大，市场出现明显行业洗牌的可能性在加大。,进入去库存化阶段,1)目前的周转期即从拿地到销售回款的周期约为40个月，与2008年房地产行业低谷时45个月的周转期相比已经相差无几。2)2012年约计有近800万套保障房竣工，这将改变房地产市场的供给结构，对定位中低端的商品房供给形成直接冲击。,调整方式和应对策略,1)降价，从城市居民收入可承受能力测算，一线城市的平均房价降幅应在20%30%之间，二线城市则在10%20%之间，三线城市基本合

8、理，降价空间不大。2)布局三四线城市；3)产业外资本进入房地产业的趋势将逆转；4)金融资本与产业资本的互动将可能激发部分上市企业退市或私有化倾向。5)定位高端的开发商将以品牌和效率而非扩张土地储备来实现价值的提升。,加速整合,降价预期各种限制政策成交量持续低迷销售回款艰难资金压力利润大幅下降中小企业退出市场；2011年第一季度中国并购市场研究报告显示，今年一季度地产行业完成并购32起，在全部行业中位列第一。中小房企的撤离将导致大型房企扩展全国市场。通过并购，大型房企可以在短时间内低成本获得土地，有助于加快土地资源的利用效率。此轮地产行业整合能使那些更专业、更专注的房地产企业得以在市场化、法制化

9、的环境中发展壮大，进而形成带动整个行业发展的良性循环。,新 政,地方政府,中央政府,开发商,金融机构,购房者,开发企业：2011年将更加紧张，自筹资金能力至关重要,地方：明确“房价控制目标”，落实限购政策,金融机构：预计新增房贷下降30%,购房者：各类需求都将受到抑制,中央：保八无忧，高举调控大棒,01,02,03,房地产行业发展概况,当前房地产行业的经济环境,调控对房地产行业的影响,04,房地产行业的发展方向,四、房地产行业的发展方向,中国房地产业的未来发展方向并不是房地产开发，而是发展房地产金融；私募非长久之计；房地产行业的转型升级必须依托房地产金融的发展；未来二三十年，房地产金融将在房地

10、产行业当中占有主体地位。,房地产金融,发展方式：买卖、租赁；买卖仍将以银行按揭贷款为主；租赁可以通过发展房地产信托投资基金来改变目前的投资方式；,房地产信托基金,房地产投资信托基金是一种采取公司或者商业信托形式，通过信托或公司方式汇集投资者资金，再投资于能产生稳定现金流和收益的房地产，并将投资收益分配给投资者的金融产品。随着人口流动性的增强，个人租赁并不是现代市场经济发展的主方向。个人租赁会令租客产生不稳定感，如果由房地产信托基金去购房，再租给个人，租客入住的稳定感就会大大增强了。通过房地产信托基金来投资房地产租赁市场，并不是短期追求暴利的投机行为，它可以改变居民对住宅消费“买多租少”的传统模式，也可以抑制过高的房地产价格，促使房地产业健康发展。,相关政策,2007年，银监会曾召集5家信托公司共同起草信托公司房地产投资信托业务管理办法征求意见稿，将房地产信托投资基金定性为“以信托方式组成而主要投资于产生稳定租金收入的成熟房地产项目的集合投资计划”。同时要求房地产信托收益权凭证在全国银行间债券市场发行和交易。,行业前景展望,中国经济的发展离不开房地产行业，中央政府调控房市的本意是为了促进房地产市场的平稳健康发展，中国房地产业在“十二五”乃至较长一段时间里仍有较大发展空间,THANKS！,