厦门J2012P02-05地块投资分析报告68P.ppt

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1、,xxxx地块投资分析报告,J2012P02-05地块投资分析报告,第一章：宏观分析,第二章：市场分析,第三章：地块分析,第四章：项目定位,第五章：投资分析,地块规划出让条件区域规划与建设地块环境分析地块SWOT分析,土地市场分析房地产市场分析区域市场分析市场总结,开发销售计划成本估算起拍价效益分析投标报价分析风险分析,汇报内容框架,客群定位形象定位产品定位价格定位,宏观经济分析厦门经济环境宏观政策分析厦门政策环境,1 宏观经济环境分析 2 厦门经济环境分析 3 宏观政策环境分析 4 厦门政策环境分析,第一章：投资背景分析,中国经济风险仍在，GDP增速减缓，仍处于平稳较快增长区间,投资启示：1

2、、2012年第一季度全国GDP累计增长率为8.1%，已出现连续8个季度缓慢下滑；在外需疲软、内需调整的经济背景下，基本实现了经济“软着陆”。2、中央主动下调2012年GDP预期目标至7.5%，未来GDP保持平稳较快增长可能性较大；3、世界经济复苏缓慢，国内外的经济金融环境发展仍存在较多不确定性。,经济和政策发展趋势,宏观经济,CPI、PPI增速回落，物价仍居高位，通胀压力尚未根本缓解,启示：2012年4月CPI同比上涨3.4%，较3月份回落0.2个百分点，符合市场预期。自去年7月份见顶后，CPI的同比涨幅开始震荡回落，这是近阶段国家对物价和经济发展宏观调控的结果，也说明当前物价上涨压力并未消除

3、，调控政策短期仍不宜放松。PPI从2011年7月开始一直保持下降趋势，4月份同比下降0.7%，宏观调控和货币紧缩取得一定成效。但PPI涨幅低于CPI且连续两个月负增长，说明企业生产压力加大，盈利状况面临挑战。2012年4月 PMI指数为53.3%，连续5个月出现回升，表明中国制造业的整体回暖势头较为平缓。,经济和政策发展趋势,宏观经济,启示：2012年3月末广义货币余额为89.56万亿，增速有所反弹，主要是源于去年同期的低基数效应。从2011年全年M1、M2增速同比下滑来看，目前经济增长仍缺乏活力，前期定向宽松的政策虽取得一定成效，但2012年全年的货币供应能否延续2011年年底的放量，还有待

4、观察。,经济增长下行压力加大，通胀尚存，货币政策将继续微调,经济和政策发展趋势,宏观经济,银行利率处于低点，存款准备金率处于高值，仍存在调升预期,启示：央行近两年来已五次加息；1-3年期贷款利率共上调了1.05个基点；宏观经济可能在未来1-3年内保持资金“高成本”阶段；随着加息持续积累，将抑制房地产需求，并提高开发成本。,经济和政策发展趋势,宏观经济,厦门经济重回快速增长，三产占45%,2008年，2009年厦门GDP增长开始下滑，2009年增长率仅为8%，2010年经济快速恢复，2011年全年经济仍保持高速发展态势，增速与2010年持平。,2011年，厦门第一产业增加值25亿元，减少4.0%

5、，第二产业增加值1304亿元，增长17.4%，第三产业增加值1207亿元，增长13.1%；三次产业结构为：1.0:51.4:47.6。,厦门三次产业比以第二产业和第三产业为主，服务业发展水平较国内发达城市仍有一定差距，较福建省主要城市则处于领先地位,小于4%,4%-5%,5%-8%,大于8%,萎缩,停滞,稳定发展,高速发展,厦门经济,城市居民生活富裕，收入快速增长,厦门城市居民人均可支配收入保持快速稳步增长，到2011年末已达到33565元。比去年同期增长14.7；厦门城市居民2011年全年人均消费性支出22314元，同比增长11.8%；在通货膨胀和工资快速增长趋势下，居民收入开始进入快速增长

6、期。财产性收入比重将快速提高,厦门经济,固投保持高速增长，经济发展仍依赖房地产业,2011年城镇固定资产投资1112亿元，比去年同期增长30.7%；房地产开发完成投资436.31亿元，增长10.1%；其中土地购置费185.58亿元，下降25.9%，占房地产投资的52.3%；投资产业集中，房地产投资比例较高，但今年来受宏观调控政策影响，投资增速回落；城镇建设项目投资保持平稳增长势头，全年城镇投资新开工项目460个，完成投资194.14亿元，同比增长1.89倍。,厦门经济,地方财力进一步加强，民间存款上升,2011年其它主要经济指标,数据来源：厦门市统计局,2011年，厦门市财政总收入651.61

7、亿元，比上年增长26.2%。地方级财政收入302.43亿元，占总收入的46.41%，增长32.6%。两项收入增幅分别比上半年回落2.9和6.2个百分点，显示出下半年增幅明显回落。2011年，中外资金融机构本外币各项存款余额4957.46亿元，比去年同期增长11.6%；本外币各项贷款余额4340.7亿元，比增19.9%。,厦门经济,厦门版“国八条”,1、合理确定厦门市新建住房价格调控目标 月上旬向社会公布新建住房价格控制目标。2、加大保障性安居工程建设力度，扩大住房保障范围 2011年，厦门全市建设各类保障性住房（含廉租房、经济适用房、公共租赁房、限价商品房和危旧房改造安置房）4.3万套。3、调

8、整完善相关税收政策，加强税收征管 2012年7月1日起全市范围全面征收二手房交易税（5.5%）4、强化差别化住房信贷政策贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。5、严格住房用地供应管理6、合理引导住房需求7、加快个人住房信息系统建设8、坚持和强化舆论引导,厦门版国八条分析厦门版国八条主要重申全国版国八条；提出今年保障性住宅建设目标4.3万套，厦门保障性住房建设一直领先于全国各主要城市，未来保障性住房建设侧重于廉租房与限价房。,厦门政策,2011年厦门限购令,一、各相关单位应严格执行本市限制居民家庭（包括购房人、配偶及未成年子女）购买商品住房的政策。即：

9、”本地禁三，外地禁二“。外地居民购房需提供自购房之日起前2年在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭。二、限购政策实施期间，购房人应如实填写并提交购房人及家庭成员情况申报表三、购房人提供虚假信息骗购住房的，应承担相应的法律责任。四、厦门市房地产交易权籍登记中心在办理房地产交易登记时，应查验申报表和购房人的户口簿、结婚证、个人所得税或社会保险缴纳证明等证件，通过房地产登记信息系统核查购房人住房情况，凡不符合本通知要求的，不予办理登记。五、交易时间的认定，新建商品住房以网签合同备案时间为准，存量住房买卖以业务收件时间为准。,厦门限购分析“本地禁三，外地禁二”，

10、外地居民2年内缴纳1年社保或纳税证明即可购房；厦门限购令相对比较温柔，但能够有效抑制外地炒房需求；厦门限购令在全市范围内执行，不分区域。,厦门政策,政策对厦门房地产市场的影响,市场走势反弹趋势被抑制5月份以来，厦门楼市不温不火；第四季度，随着大量新盘推出，房价进一步向上大幅突破的冲动可能被抑制，短期内将处于僵持阶段。随着本轮通胀及通胀预期的结束，调控政策可能逐步放松。客户结构本地客户将成为主力新政重申，打击外地客户在厦购房，特别是省外客户，未来市场将以本地客户为主，绝大部分银行对省内客户也要求提供相关证明的，也将抑制省内其他城市客户。市场结构M型走向：高端、低端受影响较小，中端楼盘影响大。满足

11、刚性需求的中小户型楼盘将成为市场主力，特别是首次购房群体将成为市场的主流。对于中大户型以二次置业以上的改善型需求为主的楼盘，将受到首付提高和购房成本提高、三套停贷等影响，需求减少，销售难度加大。而对于高端楼盘，客户经济实力强，对此影响也相对较小。消费心态可能进入新的观望期受新政重申影响，购房客户转持观望心态加强，部分客户等待市场相对稳定后再出手购房。,厦门政策,近阶段厦门市获得的政策性支持,城市发展,特区扩大到全市,2010年6月国务院批准厦门市将厦门经济特区扩大到全市，厦门特区面积扩大11倍。,中央支持特区发展,2010年9月6日特区30周年庆典上，胡锦涛强调中央将一如既往地支持经济特区大胆

12、探索，先行先试，发挥作用。,最新发展战略,国务院批准实施厦门市深化两岸交流合作综合配套改革试验总体方案，是党中央、国务院立足全党全国大局作出的重大战略部署，是支持经济特区进一步深化开发开放的重大战略举措，是赋予厦门的重大战略使命，是当前和今后一段时期推动厦门科学发展、跨越发展的行动纲领。,城市建设重点：全面推进岛内外一体化建设,岛外新城建设,岛内优化提升,四大新城：集美新城、海沧新城、翔安南部新城、同安滨海新城建设面积：240平方公里建设目标：一流现代化国际性滨海新城,旧城旧村改造：曾厝、西郭、将军祠、钟宅等片区改造启动；综合体建设：万达城市综合体和观音山、五缘湾、湖边水库等东部商务区建设全面

13、推进；,2010年初，胡锦涛总书记视察厦门时要求“规划一体化、基础设施建设一体化、基本公共服务一体化”。2010年岛外三大新城建设相继开工；基础设施投入继续扩大，房地产开发量大幅提高。,城市发展,宏观环境总结,经济步入稳固期，平稳较快发展是主基调；,厦门经济全面恢复，政府财力保障岛内外一体化建设；,厦门限购“本地禁三，外地禁二”；成效已初显；,4.3万套保障性住房含限价房料难以撼动市场格局；,城市基础设施投资进一步向岛外倾斜。,1 土地市场分析 2 房地产市场分析 3 区域市场分析4 市场总结分析,第二章：市场分析,土地出让紧缩，岛外比例提高，地价回落,土地市场,2007年2009年厦门出让商

14、住用地楼面价保持在40004800元/，2010年岛外成交土地比例提高，土地出让均价下降；2011年土地出让成交均价有较大幅度下降，主要受到国家宏观调控影响，岛外用地居多也进一步拉低整体成交均价。2012年商住用地拟供应量显著减少，全市供地结构进一步向非住宅倾斜。,商住用地出让的重点区域向岛外转移已势不可挡,土地市场,2011年，岛内商住用地仅出让两块，大多数商住用地出让集中在岛外，其中以集美区比例最高，达26.10%；2010年岛内、外商住用地出让规划建筑面积比例为15：85；其中同安商住用地出让规划建筑面积占38%；随着岛外新城建设的不断推进，岛外房地产开始接棒岛内，岛外成为房地产开发的主

15、战场已势不可挡；自去年开始岛内商住用地的稀缺已经显现，今年尤为明显。未来岛内土地将由商住转向商业、酒店性质的趋势已成必然。此外，“高端化”已经成为岛内住宅开发的共性。,岛内商业为主，岛外商住放量,土地市场,2011年岛内新出让用地以办公、酒店、商业、城市综合体为主，住宅用地仅出让两块，其中湖里区商业、商住用地楼面价均突破万元大关；集美城市基础设施完善，发展空间和潜力巨大，区域土地出让的平均楼面价3284.6元/，位居岛外之首；同安区在同安滨海新城建设的带动下，也逐渐成为住宅用地出让的重要区域；区域商住楼面价为3309元/；随着翔安新城建设的推进，今年翔安迎来供地高潮，全年综合用地出让面积居全市

16、之首，区域住宅用地出让楼面价为1630元/；海沧片区发展比较成熟，可出让用地相对较少，2011年仅一宗酒店、办公综合用地及一宗商住用地出让；,住宅年成交近300万平，均价站稳万元大关,房产市场,06、07年厦门住宅成交量为300万平米左右，08年市场住宅成交107万平米，2009年市场恢复性增长，住宅成交面积接近400万平米；2010年市场供应不足，市场成交量下滑。2011年住宅成交量受政策影响较大，但还是大于10年同期水平，商品住宅成交均价也达到历史高点，全年成交均价为12336元/平米。2012年一季度，全市商品住宅销量较去年同期所有上升，销售均价则稳步回调。,成交回暖，全市住宅成交均价仍

17、维持在11000元/平米以上,房产市场,3月份住宅成交量为39.42万平方米，环比大幅增长，刚需入市，打破市场观望局面，是成交强势反弹主因；岛内高端项目价格依然坚挺，2012年3月份全市住宅均价为12256元/平方米，环比上涨7.95%。随着年初岛外几大新盘的加推和2012年厦门限购政策已确定延续，预计未来成交量将趋稳，成交价将进入下行通道，市场需求将以面向刚需购房者的高性价比产品为主。,2012年上半年市场消化压力较大,房产市场,0306年，供销比小于等于1；市场供销平衡，供应量略小于销售量；0708年，市场供应量大于销售量，供销比大于1，市场存量积压比较严重；09年，市场供应量远小于销售量

18、，市场持续消化存量；经历10年市场消化，供销比基本平衡，但到2011年底，随着多项调控政策的限制，市场又现积压态势。,本地客群保持稳定，进入2011年受限购影响省外客户略有下降,2011年厦门本地购房客群比例为55.14%，本地居民依然是主力购房群体；省内其它区域购房客群比例基本稳定，维持在30%上下；省外客群比例有逐年上升之势，2010年比例为18.0%，“限外令”出台后，今年大幅下降至11.43%；海外客群比例较小，维持在2.0%3.0%之间。,房产市场,区域市场,区域项目分布图,本案周边在售项目较少，仅有相距5公里的夏商大学康城与康城芳邻，临近的双桥明珠与乐活小镇已售罄。在建或待售项目为

19、翔鹭香悦四季，预计将于今年三季度开盘。,区域在售项目少，待售项目翔鹭香悦四季将于近期推出,区域市场,区域住宅项目概述,区域内在售项目以面积为120平米以下，一房、两房、三房为主，总价多为40-80万元,区域内近年已出让地块位于安仁大道西侧与324国道北侧。未来同期项目少，同质化竞争压力小。区域未来地块供应有放量趋势，整体居住氛围将大为改善。,区域住宅项目多已建成售罄,未来竞争压力小,区域市场,区域土地市场分析,区域市场,已出让地块概述,区域近期已出让地块楼面地价为1455元/平米,区域市场,典型翔鹭香悦四季 规划总平图,区域市场,典型翔鹭香悦四季 产品特点,翔鹭香悦四季位于厦、漳、泉三角区的中

20、心灌口，总建筑面积167316.79平方米，规划为集休闲、商贸、生活于一体的新兴生活区，项目毗邻新站、马銮湾、园博园、大学城等重点工程，并依托厦门市政府“大厦门”战略，共享集美片区未来高起点的配套，区位优势显赫。项目以64平米两房，81-86平米小三房为主。户型充分满足时代的需求，外立面凹凸富于变化，结合不同建筑材料和色彩的运用，形成鲜明的建筑立面形式，明亮的玻璃窗与实体的外墙的虚实对比，使立面丰富多样。社区与自然和谐共生，近15000m2风情园林，以“浪漫花田”为主题，规划休闲广场，园林步道，浪漫花田，最大限度体现人们对“自然、生态”的追求。小区半围合的院落空间，具有私密性，体现一个“幽”字

21、。彩色花卉与灌木相得益彰，形成多层次立体绿化，创造出一个幽静、安逸的居住场所，互动、时尚格调的社区规划，彰显整个社区的极品韵味。,区域市场,典型翔鹭香悦四季 户型格局,翔鹭香悦四季D户型2室2厅1卫1厨 70.00,区域市场,典型翔鹭香悦四季 户型格局,翔鹭香悦四季A户型3室2厅1卫1厨 90.00,典型翔鹭香悦四季 营销推广,区域市场,区域土地供量少，价格涨势平稳，同质竞争压力小,市场总结,土地市场总结,区域临近集美新城核心区及厦门北站片区，将高起点、高标准、高层次打造城市新区。本案所在的集美灌口镇也将借小城镇综合改革建设的“东风”，由工业重镇逐渐转型为新兴的宜居城区。已出让地块性质与本地块

22、接近，多为商住用途，但多已建成售罄，同质化带来的竞争压力较小。从周边地块成交价格来看，近三年仅有J2010P03（工业区生活配套项目）地块推向市场，成交楼面价为1455元/平米，较2006、2007年增加约700元/平米。,区域在售项目少，产品品质一般，本地刚需为主，1房、2房为畅销产品户型,市场总结,二级市场总结,客户特征：主要客群为集美区灌口镇当地客户及周边工业区刚需客户；受限购影响，近期异地外地投资客户比重进一步减少，较追捧厦门拥有滨海景观资源的成熟地段。,价格总结：目前灌口片区在售项目均价基本维持在5500-6500元/，双桥明珠最高可达6700元/；受短期内产品供应量不足影响，价格走

23、势较为平稳。,产品分析：过往畅销楼盘为双桥明珠和乐活小镇，以单身公寓、两房、小三房为主；区域120平米以上大户型供应量少，去化速度较慢。,营销总结：待售及过往项目主要关注对于本地刚需客户的推广力度，宣传推广力度不大，意向客群相对固定。,1 地块规划出让条件 2 区域规划与建设 3 地块环境分析 4 地块SWOT分析5 竞争力提炼,第三章：地块分析,地块区位图,地块分析,地块位于集美区324国道与规划三南路交叉口南侧，为灌口小城镇建设综合改革试点项目。,拟出让地块,已出让地块,地块分析,地块规划条件,地块特别规划条件：建筑面积144平米以下的住宅面积占总住宅面积的70%以上。,地块分析,地块出让

24、条件,地块现状,灌口中路,片区规划与定位,地块分析,规划定位：打造产业发达、宜居亲和、功能完善、特色鲜明的集美新城重要组团，以“一心、两轴、四区”为发展格局,拟出让地块,灌口生活区位于集美区的西北部，机械工业集中区北部，现灌口镇所在地。距集美新城核心区直线距离约7公里，距厦门市中心的直线距离约18公里。规划总用地面积约688.26公顷，规划人口约10万人，定位为灌口行政文化中心，机械工业区生活综合配套区，是配套设施完善、环境优美的城市新区。地块紧临324国道，属灌口生活区核心地段。地块西南侧为现有主要生活区，各项配套较为完善;东南面为区域主要文教区，人文氛围浓厚。,地块分析,交通环境分析,地块

25、临近324国道及安仁大道，处于城市交通要道。安仁大道为连接灌口片区与集美新城核心区的岛外城市主干道。地块所属区域具备便捷的交通条件，东距厦门北站12公里，南临沈海高速3公里，30分钟即可直达岛内。,区域四通八达，是集美新城北部的交通枢纽,厦门北站,集美新城核心区,安仁大道,地块分析,景观休闲资源分析,地块位于灌口生活区内，西距灌口北部山地生态休闲运动区和都市田园休闲区（双龙潭生态运动景区湖光山舍龙谷山庄东辉大峡谷等,约5公里，南临园博苑仅20分钟车程，休闲娱乐资源较为丰富。周边景观资源一般，以学校与工业厂房为主，区域规划合理，道路和绿化处于逐步完善中。,景观环境一般，休闲资源丰富,灌口涌泉绿色

26、园林一角,双龙潭草场鸟瞰图（仅供参考）,地块分析,基础配套分析,公共配套齐全，社区功能完善,地块周边现有建行、工行、邮局、农贸市场等成熟生活配套。片区主要医疗设施灌口医院已正式更名为厦门第一医院集美分院，将有效提升区域医疗卫生水平。地块周边规划有邮政所、邮政支局、社区活动中心、加油站、电动汽车充换电站等。,电力抢修中心,加油站,社区活动中心,电动汽车充换电站,社区活动中心,地块分析,教育资源分析,紧邻优质名校，科教氛围浓厚,地块周边现有厦门一中集美分校、实验小学集美分校、厦门职业学院集美分院等优质文教资源。地块东距集美大学城仅10公里，约20分钟车程。地块周边另规划有幼儿园、小学。,地块分析,

27、商业环境分析,社区规划4万多平米商业设施，可满足基本商业需求,地块内规划有生鲜超市便利店、连锁便利店、学生街等基本商业配套，体量达到4万多平米，可满足日常生活购物需求。区域现有商业设施高度集中于镇中心凤泉路、凤山庙路等沿街底商，业态形势单一、档次较低，无大型购物中心，难以满足中高端消费需求。,周边街区（凤泉路）沿街底商,地块SWOT分析,地块分析,1,2,3,4,优势,劣势,威胁,机会,临近主干道，交通较便捷公共配套设施齐全地块体量大，利于打造功能完善的大型生活社区,项目景观资源缺乏周边商业配套设施欠缺，业态落后,受益于岛内外一体化建设，小城镇发展迅速灌口小城镇综合试点改革建设，为本案带来潜在

28、升值空间,国家宏观调控政策力度影响仍在持续区域市场需求相对有限,核心竞争力提炼,地块分析,核心竞争力：“城镇中心+便捷交通+高起点规划”,本地块的核心竞争优势在于依托高起点高规划的集美区灌口小城镇建设所带来的区位条件，以及临近324国道、厦门北站的便利交通；地块占地面积大，规划有学校、超市、活动中心等各项生活配套，适宜打造成为休闲宜居大盘。,集美灌口片区启动区鸟瞰图（仅供参考）,1 客群定位 2 形象定位 3 产品定位 4 价格定位,第四章：项目定位,本市占55%，省外占14%，总价在80万元以上，户口和配套是主要需求,项目定位,厦门房地产市场购房客群中本市客户约为总量的55%厦门以外省内的购

29、房客群基本维持在30%上下其中省内客群以泉州、漳州、三明和龙岩为主省外和境外客户分别约占11%和3%,厦门购房客户研究,核心客群为集美本地和产业拉动首次置业，重点客群为外地纯投资和周边拆迁户,灌口改善居住客群灌口产业拉动客群周边工业区刚需客群,核心客群,重点客群,周边拆迁户纯投资客户度假客户群,项目定位,本项目客群定位,项目定位,集美新城核心区以北主要项目定位方向主要有文教、生态、郊区大盘等几种类型,区域周边项目形象定位借鉴,项目定位借鉴,项目定位,地块形象定位：城市近郊生态休闲城,临近市区，交通便捷离尘不离城，彰显人居优越性,地块可打造配套齐全的惬意生活休闲城寓意地块浓郁的休闲氛围,地块形象

30、定位,项目定位,项目产品定位,产品定位灌口小城镇生态宜居社区,项目鸟瞰效果图，仅供参考,项目定位,规划思路：组团式设计高层建筑沿地块四周分布，内部中庭园林区域规划低密度多层住宅，尽可能打造宽敞的休闲娱乐空间；商业配套可沿南侧规划道路及社区主入口两侧布局，采用两层底商的形式，营造商业氛围。地块体量较大，多层建筑适宜采用板式结构，利于通风采光，提升居住品质。,规划总平建议,规划总平，仅供参考,项目定位,本户型面积配比，有约75%产品在市场主流产品区间；以两房、小三房为主，吸引首次置业和首次改善的客户群体;通过产品户型创新，拓宽景观视野，提升居住品质；景观最大化，内外景观结合，充分实现“休闲生活+居

31、家生活”；,根据规划条件，住宅面积为53.7万平米，144平米以下面积占70%以上。,产品定位户型配比建议,预计三年后地块住宅销售均价为7800元/平米，作为地块投资分析测算依据，仅供参考,按照区域可比项目，运用市场比较法，得出本地块住宅（毛胚房）现在售价约为6900元/平米，（市场环境变化莫测，此价格仅作为投资测算的依据）,项目定位,价格定位住宅,预计三年后地块商业销售均价为16000元/平米，作为地块投资分析测算依据，仅供参考,项目定位,价格定位商业,按照区域可比项目，运用市场比较法，得出本地块商业（毛胚房）现在售价约为14000元/平米，（市场环境变化莫测，此价格仅作为投资测算的依据）,

32、项目定位,各物业价格定位,根据上述住宅和商业的价格定位，本地块可售物业的售价如下：住宅销售价格约7800元/平米商业销售价格约16000元/平米车位销售价格约12万元/个（参照灌口片区二手车位平均售价）,（备注：以上售价仅供参考，作为项目投资测算依据）,1 开发销售计划 2 成本估算 3 收入估算 4 起拍价效益分析 5 投标报价分析 6 购地价格建议,第五章：投资分析,工程进度计划,1、分期开发：计划项目分二期开发，一期开发住宅部分，二期开发剩余住宅与商业。2、工程进度计划：工程时间为4年，项目计划于2013年上半年开工，2017年上半年全部完工。3、销售进度计划：销售时间为6年，项目计划2

33、013年年底开始销售，至2020年年初销售完成。,投资分析,各类型物业销售进度计划,投资分析,主要销售时间节点：2013年下半年开始预售，可售面积约53.7万，销售周期6年，年均去化约9万平米；商业在2014年开始销售，销售周期为4年；项目总销售时间为6年。设定住宅商业全部销售完毕，车位销售100%。,投资估算汇总表,预计项目总投资金额约为54亿元,投资分析,收入汇总表,预计项目总销售金额为78.15亿元，项目总均价为8889元/（备注：含车位（不计建筑面积）收入）,投资分析,起拍价效益分析,项目投资收益分析：销售总收入约为78.2亿元项目总投资约为54.4亿元；项目净利润为17.8亿元；项目投资净利率为32.7%；项目销售净利率为22.8%。,以地块起拍价计算的投资收益分析,投资分析,投资分析,投标价分析,购地价格建议,投资分析,THE END,