江苏宿迁市中亚文璟国际花园项目调研报告51P.ppt

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1、1、序言2、区域界定及环境分析3、房产市场分析4、项目地块分析5、项目定位6、项目建筑规划、景观设计建议7、项目智能配套、物业管理建议8、项目形象推广建议9、项目成本、收益模拟10、项目调研结论11、后继调研策划主要内容12、联系我们,目录/Catalog,序言/Preface,1、调研目的我们进行本次调查的主要目的是解决以下几个问题：区域特征和市场环境 理清项目地块的优劣势和该楼盘的卖点 产品的设计思路 界定销售价格及其影响因素 建立营销推广策略体系 2、调研思路自2012年9月26日到2012年10月13日，本公司项目小组调研人员按照以下方向进行调研：第一思路：项目所在地区域及宿豫区 第二

2、思路：深度挖掘项目优势及调研区域内畅销产品类型 第三思路：相类似的项目楼盘,3、调研方法整个调研过程我们采用了多种方法进行信息的采集，以期获得全面而准确的参考资料。观察法询问法问卷法,序言/Preface,区域界定及环境分析/Environmental analysis,1、宿迁经济发展概况,宿迁位于淮海经济区中部，属于陇海经济带、沿海经济带、沿江经济带交叉辐射区，是欧亚大陆桥东桥头堡城市群中新兴的中心城市，是江苏、山东、安徽三省之通衢。宿迁生态环境、人居环境非常有优势。,区域界定及环境分析/Environmental analysis,宿迁交通十分便利。自古便有“北望齐鲁、南接江淮，居两水（

3、黄河、长江）中道、扼二京（南京、北京）咽喉”之称。京杭大运河纵贯南北，境内高速公路有：京沪高速（途经沭阳，市区向东经S324即宿沭一级公路55公里，可上京沪高速）、宁宿徐高速（市区到南京260公里），新长铁路、205国道穿境而过，宿新高速（市区到新沂50公里)、宿宿淮铁路(设洋河站)全面开工。西距徐州观音国际机场60公里，北离连云港白塔埠机场100公里，空港优势非常明显。,区域界定及环境分析/Environmental analysis,宿迁经济运行稳中见快。2011年全市实现地区生产总值1304.81亿元，比上年增长12.8%，比全省增速快1.8个百分点。其中，一产实现209.72亿元，增长

4、4.3%，快于全省0.3个百分点；二产实现604.52亿元，增长16.6%，快于全省4.9个百分点；三产实现490.57亿元，增长12.3%，快于全省1.2个百分点。三次产业结构为16.1：46.3：37.6，第一产业比上年下降1.5个百分点，二、三产业分别比上年提升1.3个和0.2个百分点。（摘自宿迁市2011年国民经济和社会发展统计公报）,宿迁经济2012年前三季度，经济运行主要呈现出经济总体保持平稳增长、主导产业发展态势良好、投资消费出口增速较快、财税金融齐头并进等特点。全市地区生产总值突破千亿，达1106亿元，增长12.5%。完成规模以上工业增加值400.4亿元，增长20.4%，增速连

5、续15个月保持在20%以上；工业用电量达57.6亿千瓦时，增长20.1%。完成农业总产值263.1亿元，增长4.8%。服务业增加值390亿元，增长10.5%，旅游业总收入、软件和服务外包主营业务收入分别增长21%和120%。（摘自宿迁新闻网）,区域界定及环境分析/Environmental analysis,2、宿豫及周边乡镇区位图,区域界定及环境分析/Environmental analysis,项目地周边辐射宿豫区东部20公里的辐射区域内，共有侍岭镇、来龙镇、曹集乡、保安乡、新庄镇、关庙镇、大兴镇、丁嘴镇、仰化镇陆集镇等11个乡镇。范围极其广阔，周边乡镇居民进城购房首选宿豫区，可见本案“周

6、边辐射”能力占优。以上11个乡镇距离本案项目地最远的约23KM（丁嘴镇）、最近的约8KM（陆集镇）。（详见百度地图）,20km,宿豫区人口情况概述2010年底宿豫区行政区划、人口、面积：辖14个镇、3个乡。总人口数70万，常住人口64万。从右表可看出除区政府驻地顺河镇外，其他各乡镇居民人数较少。网上宿豫的官方数据显示：目前城区常住人口从2008年的6万人增加到目前的的12.7万人。（整理自网上宿迁、网上宿豫）,区域界定及环境分析/Environmental analysis,区域界定及环境分析/Environmental analysis,宿豫区经济发展情况概述2010年，实现地区生产总值15

7、6亿元，“十一五”年均增长14.8%，人均地区生产总值超过3000美元。三次产业结构调整为14.3:59.2:26.5，其中二三产业比重较“十五”末提高了10.1个百分点。财政总收入达到17.26亿元，年均增长42.3%，地方财政一般预算收入达到9.66亿元，年均增长41.7%。累计完成50万元以上固定资产投资517.5亿元，年均增长32.1%。累计实现社会消费品零售总额113.44亿元，年均增长19.8%。（整理自网上宿豫）,另外，宿豫区已制定几大城市发展战略，我们可以从中抓住房地产市场发展的良机！,区域界定及环境分析/Environmental analysis,宿豫区六大发展战略目标1、

8、在现代化新城规划建设上实现新突破；2、在加快现有企业全面升级、推动上市上实现新突破；3、在招引特大项目推动新型工业化上实现新突破；4、在现代高效外向农业建设上实现新突破；5、在推动文化服务业发展上实现新突破；6、在加强城乡环境卫生长效管理上实现新突破。（整理自网上宿豫）,除此以外，宿豫区还制定了四大城市建设战略，从战略方针上指导宿豫区城市发展！,区域界定及环境分析/Environmental analysis,宿豫区城市建设战略1、城市东扩战略2、城市核心战略3、城市高空战略4、城市人气战略（整理自网上宿豫）,从左侧的四大城市战略来看，宿豫区整体城市规划将往东发展，打造开发区新城；同时，建筑往

9、高空发展，实现多层项目向高层项目的转变，加强城市现代化形象。另外，核心战略及人气战略重点在于打造多个集中区，如目前在建的宿迁国际购物公园和喜徕乐购物广场等城市综合体项目即为重要表现。居民集中、商业中心集中、教育资源集中、工业厂房集中形成众多功能清晰的区域，共同促进宿豫区的城市发展。而本案项目地位于宿豫区城区范围内，与开发区新城、张家港工业园区紧密相连，周围辐射范围极大；并且，本案周边为宿豫区规划的教育资源集中区，文化、教育等底蕴十足。从以上两方面看，项目前景较好！,壹鸣观点：,项目区位图,3、本案区位及交通状况,区域界定及环境分析/Environmental analysis,本案位于宿豫区城

10、区东南部，西侧紧邻江山大道、东至技师学院、北至金箔文枢苑、南至环城南路。距宿豫区最繁华的商业中心仅2公里，有806路、104路公交路线，交通顺畅，出行便捷，环境清静。超市、医院、公园等生活配套环列咫尺，设施齐全，工作生活尽显从容。周边有宿豫实验幼儿园、宿豫区实验小学、宿豫中学等一系列教育环境，使我们不必受安全担忧之苦，让孩子名符其实的“赢在起跑线上”。,壹鸣观点：,4、阶段小结良好的经济发展势头“农村包围城市”的浩瀚大军是本项目发展的坚实基础,区域界定及环境分析/Environmental analysis,房地产市场分析/Market analysis,2011年宿迁房地产发展总结房地产开发

11、投资增长较快。全年306个房地产开发项目完成投资188.60亿元，增长27.8%。房屋施工面积2074.78万平方米，增长16.7%。其中住宅施工1556.93万平方米，增长16.2%。新开工各类房屋面积850.13万平方米，增长9.0%。其中住宅开工651.61万平方米，增长15.5%；2011年，全市商品房销售面积449.92万平方米，同比下降25.5%；2011年，全市住宅类销售面积382.31万平方米，同比下降24.9%。（摘自宿迁市2011年国民经济和社会发展统计公报）同时，从宿迁商品房备案信息分析价格走势，得出下表：,房地产市场分析/Market analysis,2010,201

12、1.1,2011.6,2012.1,量价齐升,价升量跌,2012.9,成交量,成交价,2012年走势如何？,量价关系周期表,房地产市场分析/Market analysis,2012年宿迁房地产发展小结2012年1月至9月，全市商品房销售12401套，成交面积1315849.939平方米，月成交数量呈现整体上升趋势，预计在年底还将因为国庆、元旦等假日因素呈现多期的爆发。,壹鸣观点：,由左表看出，从12年1月起，宿迁市商品房月度成交量逐步上升，在5月份达到顶峰，月成交2041套，紧跟着6-9月份月成交量均维持在1900套。从5月份的冲顶预计10月国庆、年底元旦假期将再次迎来销售小阳春。12年下半年

13、，房地产走势已呈现“价稳量升”的趋势。,房地产市场分析/Market analysis,2012年宿豫区房地产市场概述2012年1月至9月，宿豫区购房者主要来自当地城区及周边乡镇，随着宿迁市城市东扩及宿豫区城市建设的发展，购房者明显增多，销售商品房共计2926套。由此可见，购房者的需求依然旺盛，而如何引导客户进行选择性购买则成为我们市场营销的重要一环。,那么，宿豫区房地产市场究竟有何特点？,宿豫区房地产发展总体概述房地产产品类型：房地产市场的产品多元化，表现在市场上的楼盘供应从多层为主转向小高层、高层为主，多层和别墅类项目为辅的市场组合形式。同时，高层建筑物去也符合宿豫区的“城市高空战略”，已

14、形成众多高层产品。房地产区域特色：突破了原有的地域限制，房地产市场全方位发展，从传统的利用地段创品牌，到创品牌创地段。尤其以位于环城北路与江山大道处的尚阳成最为明显，以一个城市边缘的地段，打造了一个宿迁市场上的顶级豪宅！房地产购房主力：目前宿豫区购房群体主要以当地城区以及周边乡镇居民为主，行政区外人群购买较少，房地产市场较独立。但是随着高端项目的发展，宿豫区吸引了全市范围内众多实力买家关注，尤其是打造的沿中运河风光带建设的卧龙湾、金色威尼斯等高档别墅项目。（摘自宿豫区房地产市场调查报告（上海壹鸣2012年上半年版）,房地产市场分析/Market analysis,房地产市场分析/Market

15、analysis,宿豫区房地产市场分析年底市场集中放量 目前宿豫区住宅在售楼盘有：尚阳城、御景龙庭、锦华御园、浦东国际花园、御景龙庭、中通名仕嘉园、文昌花园、星海湾、富建名河雅居、万豪新城、长江花苑郡王府、金色家园、阳光一佰、以及公寓项目红星凯盛和金融财富广场等。下半年，宿豫区还将有包括众大上海城、鼎创新天地、水润天城、盛世佳园、玺园等众多楼盘推出新房源，宿豫区房地产市场可售房源数量较多。（摘自宿豫区房地产市场调查报告（上海壹鸣2012年上半年版）,房地产市场分析/Market analysis,宿豫区房地产市场分析产品定位趋于一致 现在宿豫区推出的楼盘包括了别墅、多层、小高层、高层等多种建筑

16、形态，基本涵盖了建筑的主流产品。各个楼盘在产品定位和设计上趋于雷同，产品同质化趋势严重，社区主题没有实质性差别。即使如想借助教育集中区资源、打造宿豫区教育核心区住宅项目的“金箔文枢苑”也为与周边项目形成多大差别。因此，后续开发的项目想要在产品上有所突破比较困难。（摘自宿豫区房地产市场调查报告（上海壹鸣2012年上半年版）,房地产市场分析/Market analysis,宿豫区房地产市场分析地理位置相对集中 目前宿豫区的房地产项目，除了尚阳城等个别楼盘离传统城区范围较远外，均集中在一片。再加上，目前横跨大运河、连接宿豫区与老城区的9座大桥，将两个“城市核心”紧密联系在一起。并且，宿豫区居民具有一

17、定的地域观点，购房首选宿豫区楼盘。因此，选购宿豫区的购房者考虑地理位置的因素不是太大，更多的是价格、周边配套等因素。（摘自宿豫区房地产市场调查报告（上海壹鸣2012年上半年版）,房地产市场分析/Market analysis,宿豫区房地产楼盘分析主要在售项目价格,壹鸣观点：,除了金色威尼斯别墅项目售价较高外，其他楼盘普遍集中在4100-4200均价，单价最高4800左右，均价较去年同期水平上涨500元左右。另外，从了解到的销售情况来看，御景龙庭项目销售情况比较好，除了项目类型为市场较喜欢的多层外，其较低的售价也是主要原因，均价较相距1km范围内的其他楼盘便宜300-500元/，成为宿豫区房地产

18、市场的一个价格洼地。,房地产市场分析/Market analysis,宿豫区房地产楼盘分析主要在售项目房型,壹鸣观点：,宿豫区楼盘主力户型主要集中在两房和三房，其中，两房面积主要集中在85-103之间，三房面积主要集中在105-130之间。另一方面，面积较小的一房房源如公寓式住宅，供应较少，但市场反映不错，凭借其户型灵活、总价低，较受年轻人青睐。,房地产市场分析/Market analysis,宿豫区房地产楼盘分析主要在售项目周边配套,壹鸣观点：,由于小区的周边配套与业主的生活息息相关，购房者在选择购房时会着重考虑项目周边的配套，如学校、大型超市、银行、医院等。同时，开发商为了提升小区的品质和

19、增加项目卖点，会建设一些游泳池、会所等小区内的配套建筑，尤其以高档住宅小区为多。另外，从上表中我们还可以看出配套方面的另一个特点，目前推出的大型住宅项目大都有自带一定的商业，一方面也可以与周边配套相辅相成，更好的为业主服务。,房地产市场分析/Market analysis,宿豫区房地产楼盘个案 目前，宿豫区房地产市场呈现一片繁荣景象。住宅方面，从多层小区，发展出众多小高层、高层小区，最近一年宿豫核心区推出少量商住性质的单身公寓，再加上宿豫区长期以来重点打造的中运河风光带沿线，多家重量级豪宅傲立运河畔。从住宅转向商业，以前的宿豫区仅有老旧的商贸城一处说的上的商业街，而今年，随着宿迁国际购物公园和

20、禧徕乐国际生活广场等商业综合体的相继开工，更标志着宿豫区的房地产行业跨上了一个新的台阶！同时，商业配套的逐步完善，也提升了宿豫区其他住宅项目的价值。我们精心选择了以下几个代表性楼盘，分析宿豫区整体的房地产情况。,房地产市场分析/Market analysis,宿豫区房地产楼盘个案香缇河畔人家,香缇河畔人家位处宿豫区金沙江路，南至秀强运河五号桥，西靠京杭大运河，北临运河一号桥，交通便捷，地理位置得天独厚。项目总建筑面积约80000平方米，由八栋高层住宅和两栋商业组成。别具匠心的中西结合风格，依景顺势而筑，将自然生态与闲适人居完美融合。,主力户型：两房两厅一卫：89102 三房两厅两卫：10512

21、7售价：均价4300元/最高4800元/,最低4100元/，销售情况：一期房屋销售已超过80%，二期房源正在热销中。项目优、劣势：本案占据运河景观黄金领地，距离宿豫和宿城商业购物中心较近，出则繁华，入则宁静，可谓繁华之上荣耀归属。周边配套完善，大型超市，大中型购物中心，中、小、幼教育机构，医疗，酒店等等配套均位于项目周边5分钟生活圈内。但项目附近尚未形成居住氛围，人气集聚上尚有不足。周边配套规划齐全，但大多属于在建项目，需要时间发展。,房地产市场分析/Market analysis,宿豫区房地产楼盘个案金融财富广场,金融财富广场，集“现代商务、文化生活、居住生活、休闲娱乐”于一体的宿迁首席国际

22、高端商务综合体。占据未来宿豫区CBD核心位置，以商务龙头地位贯通宿豫区和宿城区的重要商脉，随着运河一号桥的正式开通，将迅速加强商业的带动和辐射作用。属于传统商圈与未来重点规划区交汇的钻石领地，周边配套资源臻于成熟，接近完美。,主力户型：单身公寓45-83售价：均价4508元/最高4808元/，最低4258元/项目优、劣势：金融财富广场的项目优势主要表现在其优越的地段，位于宿豫区传统的“五岔路口”处，周边政府机关、银行、移动运营商、商业街区环绕；另外，其主打的45到83精致公寓也凭借着总价低、首付低的优势吸引了不少初次置业的刚需群体。同样，楼盘的劣势也体现在其公寓的设计上，由于其项目仅有3幢高层

23、，裙楼为商业部分，3幢楼又分写字楼、单身公寓、公寓酒店，在狭小的占地面积上，绿化率也不尽如人意。包括写字楼、公寓内办公企业的入驻、裙楼商业的进驻势必会造成对日常居住的影响。,房地产市场分析/Market analysis,宿豫区房地产楼盘个案锦华御园,由江苏宿迁锦华房地产开发有限公司开发，项目位于宿豫区韶山路长江路交汇处，建筑类型包括多层和高层，由普通住宅和商业街区组成。周边运河一号桥的建成通车和运河四号桥遥相呼应，使得项目的交通变得更加便捷，从锦华御园至市中心将只需约5分钟车程。,主力户型：90-140平米两房和三房为主，退台洋房设计，面积从下往上逐层递减售价：均价4650元/最高价4900

24、元/，最低价4400元/目前推出保留房源 4278元/平米起的活动项目优、劣势：锦华御园作为目前宿豫区售价最高的普通住宅，具有其显著的代表性：地段优、配套好、房型设计有特色。张家港小学、幼儿园、银行、超市以及在建的购物中心均环绕左右，形成了宿豫区一个居住核心区域。,房地产市场分析/Market analysis,宿豫区房地产楼盘个案御景龙庭,御景龙庭地处恒山路以南，黄浦江路以东、环城东路以西，南面与万豪新城相邻。距宿迁市区约8分钟车程，在1公里内有苏果平价店、农贸市场、红星美凯龙家居城、宿迁市中医院、幼儿园、小学等配套设施。,总占地面积：121374总建筑面积：268830户型设计：80-90

25、两房，以及103-105（多层）和130-137平米（高层）的三房销售情况：开盘3538元/起，目前成交均价4000元/项目优、劣势：近期，御景龙庭项目热卖，销售套数及面积均位于宿豫区销售排行前列。主要得益于其户型以实用的精致两房和紧凑三房为主，比较符合市场客户需求；其次其周边配套设施较为齐全，不过项目区域为宿豫区边缘化地段，因此整体居住人群也将制约该项目向中高端发展。,房地产市场分析/Market analysis,宿豫区房地产楼盘个案金色威尼斯,金色威尼斯东至金沙江路，西至运河风光带，北至运河五号桥，南至运河三号桥。作为运河风光带边一个定位高端项目，建筑形式上以地中海风情作为整个小区的基调

26、，项目包含别墅和小高层两大建筑类型。其中，别墅部分以意大利托斯卡纳和西班牙风格为主题，小区建筑外立面选用具有浓郁欧式风格的质感涂料和文化石结合的装饰效果，营造整个小区典雅、厚重、休闲、舒缓的欧式生活文化环境。,总占地面积：15万总建筑面积：23万户型设计：别墅区面积从190-280不等销售情况：在售别墅共推77套，已售40%目前均价7000元/，最高价9300元/项目优、劣势：项目充分利用运河风光带的优越自然景观，加上项目内46%的绿化率，有效提升其作为一个高端项目的楼盘形象。同时，小区内规划有专属会所、风情商业街、幼儿园等。总体上来看，该项目形象较好、景观绿化好，定位高端，但别墅区小区动线较

27、差，房屋布局过于方正。同时，所属区域周边在建项目均为普通住宅小区，并且尚未形成居住氛围，需要一定时期发展。,房地产市场分析/Market analysis,宿豫区房地产楼盘个案金箔文枢苑,金箔文枢苑由南京金箔地产宿迁有限公司开发，项目位于宿豫区江山大道8号与黄山路交汇处，东邻职教中心，属于宿豫区教育资源集中板块。以“宿豫教育园区核心，一站式名校全程陪伴”为宣传口号，多层、小高层多种产品类型，打造高品质生活空间。,总占地面积：55687总建筑面积：81310（其中多层17152，小高层62465，其余为幼儿园及配套建房）户型设计：一期为86.44-145.36两房、三房，共12套顶楼复式；二期为

28、85-125两房、三房，其中70%户型带赠送面积，为n+1房型，销售情况：一期开盘3840元/起，均价4000元/；二期即将推出，均价预计4000元/。项目优、劣势：该项目位于宿豫区政府打造的教育集中区，交通道路发达，距离商业圈较近，离商贸城仅500米左右。一期多层、小高层凭借较低的售价以及教师群体的定向推广，销售较佳。但途径该项目公交线路较少且周边工厂较多，尚未形成居住气候，另外，即使是其宣传的教育园区核心也缺少小学、幼儿园等实力院校。,房地产市场分析/Market analysis,宿豫区房地产楼盘个案星海湾,总占地面积：226440总建筑面积：450000（其中一期占地面积82000 总

29、建筑面积110000）户型设计：一期为85-88两房，105-115三房销售情况：一期开盘均价4300元/，成交价4000-4300元/项目优、劣势：星海湾位于项王桥和三号桥中间，看似非常便捷的出行却造成其两头都便捷的的尴尬。项目周边已入住和即将入住的小区较多，目前暂未形成人气，周边配套也略显不足。星海湾目前均价在4300元/左右，相比其南边的项目-名河雅居房价高出一截，能支撑其较高房价的是优秀的营销（包括案名、推广、案场细节等）、户型设计、景观绿化等自身优势，弥补了部分劣势。,星海湾项目是江苏希尔佳置业有限公司投资开发，地处宿豫区金沙江路与庐山路交汇处，坐落于京杭大运河东岸，紧邻项王大桥。目

30、前销售的为一期房源，由39幢多层、3幢小高层组合而成。该项目在小区景观、户型设计等方便较宿豫区其他楼盘较好，尤以85的两卫户型极具特色。,楼盘判比,本案外部条件与金箔文枢苑相似，得分基本相同，但品牌一项稍弱，原因在于金箔文枢苑已完成一期项目开发，在市场上积聚了一批认同客户。同时，文枢苑的推广得到教育局的帮助，在教师这一群体的定向推广较为成功。但是，我们可以加大在房型、景观以及营销等方面的投入，为本案加分。,项目命名：,1.文锦苑（园）/中亚.文景国际花园2.东林雅苑/翰林苑 3.状元府邸,广告语：,1.新都市生活方式2.住得好,一切都好,广告风格与调性：,平面设计SHOW稿,系列稿件：,中亚文

31、璟国际花园VI标志 中亚文璟国际花园案场销售道具应用稿件 中亚文璟国际花园售楼处外观效果图 中亚文璟国际花园项目户外宣传show稿,中亚文璟国际花园VI标志方案(一),中亚文璟国际花园VI标志方案(二),中亚文璟国际花园案场销售道具应用稿件,中亚文璟国际花园案场销售道具应用稿件,中亚文璟国际花园案场销售道具应用稿件,中亚文璟国际花园案场销售道具应用稿件,中亚文璟国际花园售楼处外观效果图,中亚文璟国际花园项目户外宣传show稿,系列稿件：,文景国际花园VI标志 文景国际花园视觉应用稿件 文景国际花园售楼处外观效果图 文景国际花园案场形象展示效果图 文景国际花园项目户外宣传show稿,文景国际花园VI标志,谢谢观看!,壹鸣愿成为中亚强有力的全案顾问!做好营销策划与销售管理工作！共谋长久发展！,