伟业顾问2011年12月成都晨明新都2号地块项目发展研究报告.ppt
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1、伟业晨明集团项目组:2011.12,晨明新都2号地块项目发展研究报告,第 1 页,目录 CONTENT,成都专业市场发展历程 成都专业市场现状调查 成都专业市场未来发展分析 本案专业市场开发初选,新都市场概述“北部新城”市场规划分析 区域典型项目分析 本案专业市场开发精选,五金机电专业市场调查分析 汽摩配件专业市场调查分析,专业市场分析总结,成都专业市场综述,区域专业市场调查,重点专业市场分析,总结,前言,新政下,住宅投资受到政策挤压,不少投资者开始转战商业地产,甚至部分投资者转向自己并不熟悉的专业市场。随着成都范围内专业市场规划格局的全新启动,各行业市场正处于空间转移以及产业升级阶段。此报告
2、通过对宏观市场、热门行业、重要项目,面线点三者结合、立体分析,从而得出成都专业市场综合性市场结论,地 块 研 究 回 顾,本体分析,经济指标,项目地块,土地性质:工业用地(暂定)占地面积:171.8亩水域面积:72亩容 积 率:2.23.8,项目本体综述,宗地信息小结,1、地块呈三角形,湖面由中将整体地块分为东、西两部分。2、目前地块内有农家乐无过多建筑,便于拆迁,便于施工。3、地块目前净用地约171亩,湖面积72亩,含代征地合约300亩。4、三面均临街当道,具备商业价值。5、所处区位目前略显尴尬,还要看未来发展。6、容积率2.23.8物业规划发展上有较大空间。7、湖景及地块内部原生植被资源赋
3、予了本地块特殊价值。,地块区位,本案位置,周边关系:晨明汽车总部港位于成都市新都工业园区核心地带,新石大道、成金青快速通道旁区位大交通:新石大道、成绵高速、成金青快速通道距离成绵高速新都出口300米距离三环路9公里距绕城出口6公里,项目本体综述,项目位于成都市新都区工业集中发展区东区,2005年2月启动的新都工业东区,规划总面积8.3平方公里。2008年4月经市规委会批准通过的新都青白江连片发展规划,工业东区将往北拓展4.8平方公里,按照“一区一主业”的定位,重点发展机电成套设备制造、石油钻采专用设备制造、汽车零部件制造及相关配套产业、重点发展领域上下游关联产品制造和配套生产性服务业。,所在区
4、域概况,项目本体综述,项目四至,项目东面临龙虎大道,西北方向隔同仁堂路与北京同仁堂、合兴包装、晨明汽车总部港相邻,新石路从项目西南方向经过,项目本体综述,地块内部资源:地块内拥有一块占地72亩的人工湖,景观较好,同时沿湖还要大量原生态绿化,地块现状:地块目前仍为生地,项目内有一家名为渔人码头的农家乐,但须拆迁建筑较少,地块现状与内部环境资源,项目本体综述,地块交通/昭示性,项目三面临路,其中西南方向临近新石路,车流密集,昭示性好,京昆高速公路:北京至云南昆明的高速公路线,是国家高速网的重要干线新石路:新都到石板滩,连接成青金快速通道龙虎大道:贯穿新都工业集中区东区南北向的一条主要通道,将与青白
5、江区相连接同仁堂路:新都工业集中区东区内部交通道路,项目本体综述,新区城区配套:拥有相对完善的购物、娱乐、商务配套,临近项目周边配套:项目周边多为小型底商(餐饮、茶馆)和农家乐,地块周边配套,项目本体综述,地块周边环境分析,项目周边以工业厂房居多,有少数返迁小区和临街商业以及一些低端的农家乐,项目本体综述,地块产业环境分析,地块位于新都工业集中发展区内,周边产业主要有机电成套设备制造、石油钻采专用设备制造、汽车零部件制造及相关配套产业、重点发展领域上下游关联产品制造和配套生产性服务业,企业242家,投产企业213家,世界500强企业4家,中国500强企业5家,年入库税金过1000万元的企业18
6、家,其中2000万元以上的企业8家,科伦集团、四川华润雪花啤酒总公司、成发集团公司2010年税收过亿元,销售收入过亿元以上的企业67家。其中,过5亿元以上的企业9家,过10亿元的企业5家,过20亿元的企业1家,过40亿元的企业1家,项目本体综述,便于打造,障碍较少,但不能发挥地块最大价值。,在运作中会遇到一些障碍,需营销与推广策略性制胜,能最优化的体现地块价值,并获得最大化的利润。,项目地块因子分析,项目本体综述,地块较为平整,便于施工城镇规划的支持与力促 拥有中心湖景可塑性强,有广阔运作空间,周边环境不佳,影响整体品质区域自身承载本项目功能价值的能力有限地缘属性为新都工业开发区,略显尴尬,城
7、市规划与经济发展北部开发区的打造与区域市场的逐步兴起区域发展有城市性价值引导,将得到迅猛发展区域市场需要全新具备物业价值的项目诞生,现在房产政策的限制,如按揭限制其他商品房项目、居民自建房、保障房经适房等竞品的冲击国家将陆续出台的相关房产法规的影响近1-3年区域商品房放量将持续上升,S(优势),W(劣势),O(机会),T(风险),项目s w o t分析,项目本体综述,项目价值点梳理,规模灵活经济指标,平衡制定开发策略,北部新城 新都工业园区门户整个新都工业园区的门户位置,区域和项目的重要性不言自明,区域稀缺产品本区域内缺乏商业、商务会议等休闲娱乐消费的功能平台,区域增值潜力政府的支持,便利的交
8、通区域的规划发展,地块属性适合于开发多种类型的产品湖景资源的差异化价值亮点,1,3,2,4,5,无可否认,本地块在诸多方面,存在区域现状环境的缺陷与投资开发的政府期盼。让本案的开发定位与物业发展研究上,需要考虑到各方面的平衡与价值。但通过对本地块的深入研究,我们还是发现了本地块的难掩之美。,项目核心价值点,项目本体综述,项目自身分析,地块分析小结,地块位于成都重点规划的“北部新城”,区域产业规划价值巨大;,地块处于1、3号地块之间,产业集群作用明显;,地块交通便利,三面临路,昭示性优越;,本案2号地块具有专业市场开发价值,Past 1:成都专业市场综述,成都专业市场综述,成都专业市场发展历程,
9、农产品起步、沿街为市,产业单一、规模较小,多产业、广分布、集群式,集中分布、规模化产业链集群区,衍 生,发 展,升 级,产业发展三级跳、整体规划升级,大规模产业链集群专业市场区成为未来发展方向,小规模的市场以不能满足企业和商家的需求,大规模、集中式专业市场应运而生;,较少体量、单一产业的专业市场不断出现;,农产品批发市场市专业市场的雏形,沿街为市主要经营蔬菜批发;,成都专业市场综述,成都专业市场发展现状,2009年:成都市商品市场布局规划(2009-2020)出台,规划原则解读(一):集中集约,逐步外移;,布局结构,新一轮城市总体规划确定,成都的城市性质为:四川省省会,西南地区科技、金融、商贸
10、中心和交通、通信枢纽,中国西部主要中心城市、新型工业基地,国家历史文化名城和旅游中心城市;成都商品市场的发展应注重区域层面(中西部)的协调,尤其应处理好与重庆的相互关系。,成都专业市场综述,成都专业市场发展现状,2009年:成都市商品市场布局规划(2009-2020)出台,规划原则解读(二):区域统筹,整合资源;,以“强化两圈、培育多极、提升三轴、完善一带”作为成渝城镇群空间发展战略。规划提出重庆都市圈聚集金融管理、商贸、物流、咨询业、会展商务、商业零售、高端产品批发业、交通、教育与研发等高端服务产业,形成强大的区域辐射与服务中心;成都都市圈重点发展科技、金融外贸、休闲餐饮、通信、IT咨询和旅
11、游服务业,形成既具有强大辐射能力,又具备特色人居环境的服务中心。,成都专业市场综述,成都专业市场发展现状,2009年:成都市商品市场布局规划(2009-2020)出台,规划原则解读(三):政府引导,市场运作;,成都专业市场综述,成都专业市场发展现状,2009年:成都市商品市场布局规划(2009-2020)出台,规划原则解读(四):统一规划,分步实施;,本次规划范围为成都市市域;一、二圈层为工作重点。规划目标是通过区域统筹,为成都建立规划合理、建设规范、设施先进、物流配套、产业联动、方式现代的商品市场体系提供支撑。满足不断扩大的城乡居民需求,促进区域产业发展,辐射中西部地区乃至全国,为成都构筑中
12、西部商贸中心打下坚实基础。,成都专业市场综述,成都专业市场发展现状专业市场空间分布特征,专业市场类型分布图,两种类型市场的分布表现出由城市中心向外围,从生活资料向生产资料过渡的总体趋势,同时两种类型的市场沿着主要道路均有分布,这种分布特点与商品的特点存在密切的关系。由下图可以看出,生产资料市场主要分布在城市的北部,生活资料市场主要分布在城市南北两个方向;二环路沿线及以内区域以生活资料市场为主,生产资料市场仅在西门车站区域集中分布。,成都专业市场综述,成都专业市场发展现状专业市场空间分布特征,专业市场营业面积密度分布图,专业市场销售额密度分布图,三环沿线成为主战场,市场集群效应明显,成都专业市场
13、综述,成都专业市场发展现状专业市场空间分布特征,专业市场环线分布图,目前成都市中心城专业市场的分布情况为:内环路以内有2个,内环路至一环路之间有9个,一环路至二环路之间有22个,二环路至三环路之间有42个,三环路之外有25个。专业市场主要分布在二环路至三环路之间。,成都专业市场综述,成都专业市场发展现状专业市场类型特征,1、批发型专业市场,2、综合型专业市场,3、集散型专业市场,以单一种类产品批发为主,整体规模较小,多数分布于中心城区;,荷花池小商品批发市场,批发零售结合,相关产业链聚集;大多分布于中心城区;,成都数码广场,产业集群结构明显;相关产业链集结,规模较大,功能完善。,九峰国际汽配城
14、,成都专业市场综述,成都专业市场发展现状专业市场发展规划特点,专业市场由中心城区逐步转移外迁,近郊成为产业市场升级重点区域。,成都专业市场综述,成都专业市场发展现状专业市场发展规划特点,成都市大型批发市场分布列表(少数因规模较小,或相关数据不全,未列入统计范围),成都专业市场综述,成都专业市场发展特征小结,发展阶段,成都专业市场正处于发展阶段,市场结构较为滞后,整体规划有待升级;,分布广泛,发展中的成都专业市场遍布整个大成都范围,分布较为广泛,二、三环成为产业主战场;,类型丰富,目前成都专业市场经营类型较为丰富,可分为批发型、综合性、集散型;,规划迁移,整体发展向三环外迁移成为成都专业市场主体
15、规划总方向。,成都专业市场综述,成都专业市场发展现状经营类型分类,全市专业市场按照经营商品的类型,可分为14类:日用消费品类、家具类、电子电器类、数码IT产品类、食品饮料烟酒类、医药类、古玩珠宝类、花卉苗木类、汽车摩托车及配件类、五金机电类、金属材料类、建筑装潢材料类、其他生产资料类、农业生产资料类。,成都专业市场综述,成都专业市场发展现状经营类型分类,各类市场数量占比,各类市场销售额占比,TOP 5:日用消费品类、汽车摩托车及配件类、五金机电类、建筑装潢材料类和数码IT产品类,TOP 5:汽车摩托车及配件、日用消费品类、五金机电类、数码IT产品类和金属材料类,汽车摩托车及配件类和家具类市场整
16、体效益较好,日用消费品市场虽然数量最多,份额最大,但是年销售额所占份额下降明显。,成都专业市场综述,成都专业市场发展现状专业市场空间分布特征,从市场类型分析,全市共139个市场中:生产资料市场共52个,占37%;消费品市场共87个,占63%。,成都专业市场综述,成都专业市场发展现状专业市场经营模式,典型项目,大港陶瓷,富森美家具,北新物联港,宜家家居,目前成都专业市场经营方式主要分为四类,其中自主招商以及租售兼备所占比例较大。,成都专业市场综述,成都专业市场发展现状专业市场现状分析,专业市场营业面积散点分布图,专业市场年营业额散点分布图,体量小、营业额较低,整体发展现状较为滞后,成都专业市场综
17、述,成都专业市场发展现状专业市场发展现状分析,专业市场占地面积与营业面积分布图,专业市场规模分布图,小型市场为主,大型市场带动作用明显,成都专业市场综述,成都专业市场发展现状专业市场量化分析,2010年成都专业市场供需表,重点规划“北部新城”所带来的发展契机使得新都及青白江的专业市场供需量快速上升,成都专业市场综述,成都专业市场发展现状专业市场量化分析,成都专业市场销售均价表,商业升温带动明显、销售均价大幅上涨,成都专业市场综述,成都专业市场发展现状专业市场量化分析,医药类、五金电器以及汽摩配件类整体租金水平较高,成都专业市场综述,成都专业市场发展现状专业市场客户分析,成都专业市场客群主要来自
18、川内的大成都范围,主要经营日用品消费类以及汽摩配件类,自用经营及投资出租客户比例相当。,省内客户为主,日用消费品占比较多,自用投资比例相当,成都专业市场综述,成都专业市场发展现状小结,业态丰富,目前成都专业市场大致可分为14类,共139家。经营商品类型较为丰富;,主流供应,日用消费品类、汽车摩托车及配件类、五金机电类、建筑装潢材料类和数码IT产品类成为市场主要供应类型;,主流消费,汽车摩托车及配件、日用消费品类、五金机电类、数码IT产品类和金属材料类成为市场主要消费类型;,经营方式,目前成都专业市场经营方式主要分为四类,其中自主招商以及租售兼备所占比例较大;,量化情况,重点规划“北部新城”所带
19、来的发展契机使得新都及青白江的专业市场供需量快速上升;,租售水平,商业升温带动明显、销售均价大幅上涨。医药类、五金电器以及汽摩配件类整体租金水平较高。,客户广泛,成都专业市场客群主要来自川内的大成都范围,主要经营日用品消费类以及汽摩配件类,自用经营及投资出租客户比例相当。,成都专业市场综述,成都专业市场未来发展分析,未来发展空间分布:“K”字型空间结构,以中心城为核心,沿放射道路走廊式发展,近中期空间拓展以东、南方向为主,远期和远景以南、北方向为主,逐步形成南北展开的城市格局,成都专业市场综述,成都专业市场未来发展分析,未来规划布局:“四中心、四园区”,规划二三圈层、现有市场向外部迁移,成都专
20、业市场综述,成都专业市场未来发展分析,未来市场集中布局:中心外迁、集中四区,体现“集中集约”思想的园区化形式,随着中心城功能的进一步提升,必然要求商品市场外迁,在中心城外围进行重新选址。,成都专业市场综述,成都专业市场未来发展分析,成都专业市场综述,成都专业市场未来发展分析,成都市商品市场布局规划(2009-2020)未来发展预测,服装办公等日用消费品预测图,食品类市场预测图,根据预测,到2020年服装办公等日用消费品类市场销售额可达到440亿元。,根据预测,到2020年食品类市场销售额可达到130亿元。,成都专业市场综述,成都专业市场未来发展分析,成都市商品市场布局规划(2009-2020)
21、未来发展预测,电子、电器市场预测图,根据预测,到2020年电子、电器类市场销售额可达到90亿元,家具类市场预测图,根据预测,到2020年家具类市场销售额可达到17亿元,成都专业市场综述,成都专业市场未来发展分析,成都市商品市场布局规划(2009-2020)未来发展预测,五金市场预测图,根据预测,到2020年五金类市场销售额约为21亿元,机电市场预测图,根据预测,到2020年机电类市场销售额可达到约33亿元,成都专业市场综述,成都专业市场未来发展分析,成都市商品市场布局规划(2009-2020)未来发展预测,中西药市场预测图,根据预测,到2020年中西药品类市场销售额可达到410亿元,化工材料及
22、制品市场预测图,根据预测,到2020年化工材料及制品类市场销售额可达到约290亿元,成都专业市场综述,成都专业市场未来发展分析,成都市商品市场布局规划(2009-2020)未来发展预测,金属类市场预测图,根据预测,到2020年金属材料类市场销售额约为520亿元。,建筑装潢材料预测图,根据预测,到2020年建筑装潢材料类市场销售额约为19亿元。,成都专业市场综述,成都专业市场未来发展分析,成都市商品市场布局规划(2009-2020)未来发展预测,汽摩配市场预测,根据预测,这部分汽摩配市场到2020年销售额约为210亿元,花卉苗木市场预测,根据预测,到2020年花卉苗木类市场销售额可达到约为18亿
23、元,成都专业市场综述,成都专业市场未来发展分析,成都市商品市场布局规划(2009-2020)未来发展预测,未来成都市各类市场比例分布,未来服装办公等日用消费品、金属材料类、中西药类、化工材料及制品类以及汽摩配类市场所占比重较多,这几部分市场约占市场总量的90。,成都专业市场综述,成都专业市场未来发展小结,空间规划,重点布局,热点产业,“K”字型发展布局,南北方向成规划主轴;,新都、青白江、龙泉、双流成为重点发展区域;,五金机电及汽摩配件市场即将发展成为未来热点产业。,Q3:本案在选择行业时,是顺应主流还是独树一帜?,项目产业选定深度研究:,Q1:成都目前热门行业是否适合本案?,Q2:项目所在板
24、块未来的行业发展与本案的发展联系在哪里?,本案开发市场范围初选,专业市场初选,本案专业市场开发初选六大原则,原则一:市场发展筛选,结合市场整体的未来发展方向,筛选出适应市场未来发展需求的热点产业市场;,原则二:区域规划筛选,通过专业市场与区域行业规划的对比进行参照,筛选出符合区域发展规划的主力专业市场;,原则三:租售水平筛选,参考专业市场的整体租售水平,筛选出租售水平较高的高利润专业市场;,原则四:客户广度筛选,对比各类型市场中客户及商家的辐射面,筛选出客户及商家认可度最高的市场类型;,原则五:行业发展筛选,通过预测各类市场未来发展趋势,筛选出经济效益发展较快的主流市场类型;,原则六:本案对比
25、筛选,结合本案实际情况,对比筛选出与本案基本指标匹配度较高的市场类型;,初步筛选原则,专业市场初选,市场发展筛选,根据成都市未来发展规划,未来服装办公等日用消费品、金属材料类、中西药类、化工材料及制品类以及汽摩配类市场所占比重较多,这几部分市场约占市场总量的90。,未来成都市各类市场比例分布,市场发展筛选,专业市场初选,区域规划筛选,区域产业规划逐渐细化,北部商城集中发展区主要项目有成都国际商贸城,并承接现状荷花池市场群和西门车站、金府路市场群的搬迁,经营商品类型以日用品、医药和五金机电类(小型)为主。,专业市场初选,区域规划筛选,区域规划筛选,专业市场初选,租售水平筛选,租金水平TOP 5:
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