2010年5月青岛市房地产市场深度研究报告.ppt

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1、,2010年5月份青岛市房地产深度研究报告简略版,【2010 年 6 月刊,总第 19 期】,【银海世邦市场研究中心】声明：本报告由青岛银海世邦市场研究中心撰写及编制，所载信息和意见不是旨在供全面研究、或提供财务或法律意见用途，本报告亦不构成任何投资或买卖建议，报告中所有图文及数据资料仅供合法取得本报告的机构及个人参考之用。本公司保留对本报告形式及内容的最终解释权，未经许可任何机构或个人不得抄袭或剪辑本报告全部或部分资料。,目录,背景篇,第一部分：全国宏观经济及房地产数据解读007第二部分：青岛市宏观经济及房地产数据解读.017第三部分：5月政策环境分析.024第四部分：5月份行业重点资讯.0

2、33,土地篇,第一部分：5月份青岛土地资讯.048第二部分：土地市场分析.057第三部分：5月地块一览表.068,住宅篇,第一部分：2010年5月份全市住宅市场分析.075第二部分：2010年5月区域住宅市场分析（七区）.095第三部分：2010年5月市内四区一二手住宅市场对比分析.146,商业、办公篇,第一部分：写字楼市场分析159第二部分：商业物业市场分析170,板块研究,第一部分：三大板块综合对比分析183第二部分：南部板块分析189第三部分：中部板块分析194第四部分：北部板块分析.197,营销篇,第一部分：广告投放分析.201第二部分：营销策略盘点.208,第一部分：2010年5月份

3、全市住宅市场分析,第二部分：2010年5月区域住宅市场分析（七区）,第三部分：2010年5月市内四区一二手住宅市场对比分析,第一部分：2010年5月份全市住宅市场分析,1、全市一手住宅市场综述,进入2010年，全国楼市依然持续着它强劲的势头。在经历了一个春暖花开的时节之后，自4月中旬开始，中央为了稳定涨幅过快的房价政策频出，各地政府为了配合中央的举措，相应的政策细则也不断问世，一时间风声鹤唳，购房者退避观望，开发商偃旗息鼓，楼市危机再次悄然逼近。5月份，各种调控政策出台后的第一个月份，全国各地楼市表现不一，以北京、上海为代表的一线城市住宅成交量纷纷大幅下滑，其中上海市商品住宅成交量创5年来最低

4、，新房累计成交面积仅为30万平方米，环比4月大幅萎缩70%，但与此同时，住宅成交均价并没出现期望中的整体松动。在一线楼市成交量大幅下滑的同时，各知名开发企业也随即改变了营销策略，继“恒大”地产5月初率先在全国范围内打出降价销售牌，绿地、保利、万科等龙头企业也相继低调降价，热情高涨的全国楼市，随着各种调控政策警钟再次敲响，又重新笼罩起阴霾。,在一线城市住宅成交量大跌的同时，作为二线城市的青岛楼市却逆市上扬。5月份，全市住宅成交8165套，约77.92万平方米，套数环比上升3.3%，面积环比下降2.5%，套均面积95平方米，较上个月减少了6个平方米，中小户型销量增加。回顾5月份岛城楼市的表现，发现

5、5月份之所以出现逆市上扬的情况，主要是因为5月21日岛城新契税政策的出台，致使22、23号两天全市住宅成交量分别升至570套和2010套。,因胶州市、即墨市等市郊城市备案项目增多，致使全市住宅存量继续上扬。截至5月底，全市累计住宅存量48516套，约496万平方米，面积环比小幅上升3.5%，同比大幅下降21.4%。全市住宅成交均价受市郊区市成交比重放大影响继续下滑，跌破6000元/平方米，降至5807元/平方米，环比下滑15.2%，但归结到各在售项目大部分楼盘价格仍保持在原有价位，因受调控政策影响而打折降价楼盘仍较少见，预计此种情况仍将持续一段时间。,2、供应分析u新增供应月度走势新增面积小幅

6、上扬从全市住宅新增供应走势看，5月份岛城住宅新增预售面积继续延续了前期上涨势头，共计新增预售房源9333套，约91.85万平方米，面积环比上升11.0%，同比下降1.7%。套均面积98平方米，较4月份增加了5个平方米。,140,万平米,全市住宅新增供应月度变化趋势,套,14000,12010080604020,0901 0902 0903 0904 0905 0906 0907 0908 0909 0910 0911 0912 1001 1002 1003 1004 1005,12000100008000600040002000,面积,套数,u新增住宅面积区间分布60-120面积区间套数占比7

7、9.6%5月份住宅新增预售房源仍主要集中在60-90中小户型和90-120中等户型面积区间，二者之和占住宅新增预售房源总套数的比例高达79.6%，其中60-90中小户型4271套，约35.30万平方米，约占住宅新增预售房源总套数的45.1%；90-120中等户型3272套，约33.11万平方米，约占新增住宅预售房源总套数的34.5%。120-144中大户型面积区间紧随其后，1269套，约16.81万平方米，占住宅新增预售房源总套数的13.4%。其他面积区间新增量较少，占比均在4%以下，其中60以下小户型和180以上超大户型面积区间占比相差无几，均在2%左右。与4月份相比，5月份住宅新增预售房源

8、中60-90中小户型和120-144中大户型面积区间所占比重皆有不同程度放大，其中60-90中小户型面积,区间所占比重增加约6.6个百分点，120-144中大户型面积区间所占比重增加约4.0个百分点。5月份住宅新增预售房源结构的调整反映了在政府高调鼓励刚性需求的当下，开发商为迎合新政及市场需求而大力加推中小户型，从而撬动真正刚性需求购房者的销售策略。2010年5月 全 市新 增 住宅 面 积区 间 套数 占 比,13.4%,3.1%,1.9%,2.1%,45.1%,60以下,60-9090-120120-144144-180,34.5%,180以上,u新增供应区域分布胶南市稳居榜首 平度市紧随

9、其后从5月份全市住宅新增供应区域分布看，位居住宅新增预售房源面积前三甲的分别为平度市、城阳区和胶南市，其中平度市26.11万平方米、城阳区14.89万平方米、即墨市11.96万平方米。一直以来稳居全市住宅新增预售房源前三甲的西海岸热点板块胶南市在5月份继续保持其一贯的火热风格，领跑岛城楼市。共计新增住宅预售房源1818套，约18.01万平方米，主要来自慧海园、金晖花园、山水新城、德惠西区和凭海临风等项目。排名第二的是沉默已久的平度市。5月份平度市共有3个项目加推房源，合计为区域带来1644套，约16.72万平方米的住宅房源。其中多层项目即发金色 荔 园 的 18-20#、25-28#、33#、

10、35-37#、41-46#、50-52#、56-61#、67-72#、77-82#共37个楼座在5月14号取得预售，共为平度市带来824套，约8.48万平方米住宅房源，约占平度市住宅新增预售总面积的50.7%。同样为住宅新增预售房源热点区域的城阳区5月份在厚德森林国际、金日紫都、鑫江水青木华、阳光馨苑、吉昌馨苑、百通香溪庭院6项目加推及怡,区,区,区,区,区,区,区,市,市,市,市,南,沧,岛,墨,度,北,方,山,阳,州,南,西,市,市,市,四,李,崂,城,黄,即,胶,胶,平,莱,源居开盘的共同推动下，新增住宅预售房源1619套，约14.89万平方米。其中金日紫都的22、23、24#楼座在5月

11、28号取得预售，共计新增住宅房源540套，约5.02万平方米；位于棘洪滩的阳光馨苑项目的24-30#楼座在5月11号取得预售，共为区域带来住宅新增预售房源402套，约2.92万平方米；鑫江水青木华三期的部分楼座在5月中旬取得预售，为区域增加住宅房源348套约3.19万平方米。市内四区方面，市南区在锦绣华城二期的带动下，住宅新增预售房源再次破零，为216套，约3万平方米；四方区则在万科金色城品二期和政策性住宅盐滩村改造工程的共同拉动下，住宅新增预售房源766套，约6.14万平方米，居市内四区之首；李沧区住宅新增预售房源386套，约3.82万平方米全部来自伟东乐客国际公寓（夏庄路4号改造工程）的1

12、-6#楼座；市北区则无住宅新增预售房源。此外，胶州市在河滨华庭南苑小区1-11#楼座、东都花园小区1-6#楼座、新城怡和家园小区22-28#和36-41#楼座、神州云溪小区16-19#楼座、少海雅居小区4-7#楼座取得预售拉动下，住宅新增预售房源首次达到10万平方米以上，居全市住宅新增预售房源排行榜的第四位。值得一提的是，崂山区的石湾山庄的部分房源在本月取得预售，共计5套，约0.26万平方米，套均面积520平方米。2010年5月份全 市各区域 住宅新增 预售对比,25,万平方米,套,2500,20151050,面积,套数,2000150010005000,u存量月度走势存量继续回升从住宅存量走

13、势来看，2009年上半年因交易市场相对萎缩，而住宅供应市场依然活跃，住宅存量持续高位运行；2009年8月份开始，住宅交易市场进入前所未有的火爆期，此时虽供应市场活跃程度不减，但相对于交易市场的强劲仍显逊色很多，住宅存量随之大幅下滑，并逐渐显露出供不应求的特征。进入2010年后，住宅交易市场热度依然不减，住宅存量持续低位运行。截至5月底，全市累计住宅存量48516套，约496万平方米，面积环比小幅上升3.5%，同比大幅下降21.4%，其中市内四区住宅存量10569套，约105.83万平方米，面积环比下降1.7%，同比下降38.6%。从全市住宅存量变化情况看，5月份住宅存量之所以出现持续回升，主要

14、原因在于5月份以胶南市、平度市为代表的郊区住宅新增预售房源大幅增长，尤其是即墨市和胶州市。而从市区情况看，市内四区因可开发土地减少，新增预售房源不足，而交易市场受青睐程度有增无减，存量则呈持续下滑态势。,650,万平米,全市住宅存量月度变化趋势,套,61000,610570530490450,58000550005200049000460004300040000,0901,0903,0905,0907,0909,0911,1001,1003,1005,面积,套数,u存量住宅面积区间分布60-120区间存量套数占比69.8%截至5月底，全市住宅存量主要集中在60-90中小户型和90-120中等户

15、型面积区间。其中60-90中小户型17706套，约141.79万平方米，约占全市住宅存量总套数的36.5%；90-120中等户型面积区间16165套，约163.84万平方米，约占全市住宅存量总面积的33.3%，二者占比达69.8%。其次为120-144中大户型面积区间，5614套，约73.36万平方米，约占全市住宅存量总套数的11.6%。与上月相比，5月份住宅存量面积区间套数占比有所调整，最明显的特征为90以下中小户型面积区间所占比重减少，降幅约0.7个百分点；而180以上超大户型面积区间所占比重增大。说明频繁出台的新政对岛城市场已经产生影响，投资性购房群体开始减少。2010年5月 全 市存

16、量 住宅 面 积区 间 套数 占 比,11.6%,6.8%,3.8%,8.0%,60以下,60-9090-120120-144144-180,33.3%,36.5%,180以上,u住宅存量区域分布胶南市稳居榜首从各区域住宅存量来看，截至5月底，住宅存量主要集中在胶南市、城阳区和平度市三个郊区市。近期胶南市在“海底隧道”及“跨海大桥”的利好拉动下，住宅市场异常活跃，加上胶南市住宅建设土地储备丰富，住宅供应量持续高位运行，但因本地市场消化能力有限，致使住宅存量持续增长。截至5月底，胶南市住宅存,区,区,区,区,区,区,区,市,市,市,市,南,北,方,沧,山,阳,岛,墨,州,南,度,市,市,四,李,

17、崂,城,黄,即,胶,胶,平,莱,西,市,量虽有小幅下滑，但仍在较高位置，累计住宅存量8706套，约86.48万平方米，主要来自隆海海之韵、昆泉天籁村、阳光经典、慧海园、金辉花园等项目。城阳区在金日紫都、都霖美景、厚德森林国际、百通香溪庭院等项目支撑下，住宅存量再次上扬。截至5月底，城阳区住宅存量5311套，约61.84万平方米，较上月增长了14.52万平方米。平度市5月底住宅存量大幅上涨，累计住宅存量5581套，约51.11万平方米，主要来自即发金色荔园、奥园水岸豪庭、金日佳苑、福临圣水山庄等项目。其中即发金色荔园住宅存量1156套，约11.49万平方米，约占平度市住宅存量面积的22.5%。此

18、外，即墨市、莱西市和黄岛区住宅存量也在45万平方米以上。其中即墨市在青岛义乌城B区、海信马山新城二期、中惠景园、龙山花园的拉动下，住宅存量达4630套，约49.55万平方米，略低于平度市，居全市第四位。莱西市和黄岛区住宅存量基本持平，均在45万平方米左右。从5月份各区域住宅存量变化看，市内七区方面，大部分区域住宅存量皆出现不同程度下滑，而郊区五市住宅除胶南市略有下降外，其他各市存量皆有不同程度上涨。由此可见，虽然从数字上看目前岛城住宅存量尚可支撑市场7个月左右，但因大部分存量主要分布在郊区，而市区存量相对于较大的需求群体仍有较大供应缺口。2 0 1 0 年5 月 底全市 各区 域住宅 存量对

19、比,100,万平方米,套,10000,806040200,面积,套数,80006000400020000,3、成交分析,u住宅成交月度走势,住宅成交套数继续攀升,从住宅近期成交量看，进入2010年后，除2月份受传统农历春节影响全市住宅交易市场萎缩严重外，其他各月住宅成交量皆在高位运行。从数字上看，5月份，岛城住宅交易市场继续延续了4月份的热销势头，住宅成交套数大幅攀升，增至8165套，约77.92万平方米，套数环比上升3.3%，面积环比下降2.5%，套均面积95平方米，中小户型销量增加。,5月份岛城楼市在全国一线城市成交量大幅下滑的同时可以保持持续上扬，应该说5月21日新出台的契税新政功不可没

20、。5月21日之前（包括5月21日）岛城累计住宅成交量仅3279套，日均成交量156套，而契税新政出台后的第二天即5月22日开始的三天时间里，岛城住宅成交量就高达3251套，其中23号一天住宅成交量竟飙升至2014套。,从市内四区成交情况看，5月份，市内四区共计成交住宅1419套，约13.51万平方米，面积环比下滑55.0%。其中政策性住房成交340套，约2.97万平方米，约占市内四区住宅成交总面积的22.0%；新建商品住宅成交1079套，约10.54万平方米，面积环比下降32.4%。值得一提的是，5月份市内四区为数不多的新建商品住宅成交中还包括了北海花园西区（中央国际）的414套，约3.93万

21、平方米的某单位内部房。若将中央国际所成交的住宅房源剔除，5月份市内四区新建商品住宅仅成交665套，约6.61万平方米，新建商品住宅成交量大幅萎缩。,此外，5月份岛城楼市之所以出现逆势上扬与个别市郊区市部分项目集,中备案签售也有较大关系。,10000850070005500400025001000,套,全市住宅成交 套数月度走势,0901,0903,0905,0907,0909,0911,1001,1003,1005,商品房 政策房u商品住宅成交月度走势商品住宅成交小幅下滑从全市商品住宅成交月度走势看，2009年3月市场回暖后，全市商品住宅成交量呈现出明显的增长态势，并在7月份达到2009年以来

22、的第一个高峰期，8月-10月商品住宅成交量虽有小幅下滑，但仍保持在高位运行。11月份在部分优惠政策即将到期影响下，商品住宅成交量再次井喷，并达到了2009年的最高点，9248套，约92.0万平方米。进入2010年后，在房价不断高企和传统销售淡季的双重影响下，全市商品住宅成交量开始下滑，尤其是2月份，在传统农历春节的作用下，商品住宅成交量降至冰点，仅1912套，约19.11万平方米。3月份，经过了前期的观望及“两会”的召开，在房价上涨预期及市场供应量短缺的刺激下，购房者纷纷出手，商品住宅成交量大幅攀升；4月份虽各种调控政策不断出台但出于抓住“政策真空期”赶末班车的想法，商品住宅成交量延续了3月份

23、的上涨势头，创造了2010年的第一个小高潮，7318套，约74.59万平方米。5月份，调控政策出台后的第一个月份，全市商品住宅成交量小幅下滑，共计成交商品住宅7242套，约69.43万平方米，面积环比下滑6.9%，同比增长8.1%，套均面积96平方米。其中，为争抢契税优惠的末班车，23号一天成交商品住宅2014套。,100,万平米,全市商品住宅成交月度变化趋 势,套,10000,857055402510,850070005500400025001000,0901,0903,0905,0907,0909,0911,1001,1003,1005,面积,套数,u成交区域分布胶南市傲视岛城楼市从全市成

24、交区域分布来看，5月份全市住宅成交量主要分布在胶南市、黄岛区和莱西市，其中胶南市21.07万平方米位列第一，黄岛区12.45万平方米排名第二，莱西市9.03万平方米稳居第三。西海岸的热点板块胶南市持续热销2262套，约21.07万平方米高居榜首，其中仅23日一天就成交住宅773套，约6.7万平方米，24日继续旺销412套，约 3.54 万 平 方 米，两 天 的 住 宅 成 交 量 占 到 整 月 住 宅 成 交 总 面 积 的48.6%。从个案情况看，胶南市5月份的成交量主要来自香槟海岸、隆海海之韵、海怡嘉园、中海熙岸、隆和水岸、星展雅苑、鲁中家居城、风和日丽、那鲁湾、九方海悦园等项目。同属

25、西海岸板块的黄岛区5月份住宅成交量在凤凰城、凤凰国际、千城凤梧金沙、中南海湾新城等项目的支撑下攀升至1233套，约12.45万平方米，其中23日一天成交737套，约7.26万平方米，约占黄岛区住宅成交总面积58.3%。,区,区,区,区,区,区,市,市,市,岛,区,墨,市,南,北,方,沧,山,阳,州,南,度,市,市,四,李,崂,城,黄,即,胶,胶,平,莱,西,市,前期一直较低调的莱西市在5月份迅猛发力，共计成交住宅935套，约9.03万平方米，成交量主要来自水岸花园二期、天泰时代印象、奥润仁和梅苑二期、滨泰花园、仁和梅苑二期、和谐佳苑等项目。即墨市住宅成交量在龙山花园、上海景园、即墨市辽河一路7

26、01号、万科四季花城二期等项目活跃成交拉动下，增至696套，约6.37万平方米。其中23号一天即墨市成交住宅235套，约2.28万平方米，约占即墨住宅成交总面积的35.8%。5月份即墨市住宅成交量上涨的原因主要在于之前即墨市没在青岛网上房地产备案的部分项目开始报备，并同时网签所致。市内四区方面，市南区在北海花园西区（中央国际）某单位内部房源集中网签拉动下成交534套，约5.52万平方米，居市内四区之首，全市第五位。李沧区则在政策性住房盐滩村改造工程备案带动下成交住宅539套，约4.8万平方米，居市内四区第二位。四方区和市北区住宅成交量皆较少，尤其是市北区仅成交住宅90套，约0.97万平方米，从

27、单日成交情况看，甚至连续多天出现“零成交”情况。此外，前期热销区域城阳区住宅成交量再次大幅下滑，相信随着中冶圣侨维斯、万科城市花园等项目的入市，此种状况将会改观。从5月住宅成交区域分布看，5月份全市住宅成交主要分布在胶南市等市郊区市，而市内七区尤其是市内四区成交量则有不同程度下滑。2010年5月份 全市各区 域住宅成 交对比,25,万平方米,套,2500,20151050,面积,套数,2000150010005000,u成交面积区间分布60-90中小户型占比46.9%从住宅成交面积区间分布看，5月份住宅成交面积区间主要集中在60-90中小户型和90-120中等户型面积区间，120-144中大户

28、型面积区间紧随其后。在中央政府坚决抑制投资、投机性需求而大力支持刚性需求购房者的时期，60-90中小户型成为支撑起5月份住宅交易市场的主要力量，共计成交3826套，约30.76万平方米，约占全市住宅成交总套数的46.9%；90-120 中 等 户 型 2887 套，约 29.07 万 平 方 米，约 占 全 市 住 宅 成 交 总 套 数 的35.4%，二者占比高达82.3%。120-144中大户型紧随其后，692套，约9.08万平方米，占全市住宅成交总套数的8.5%，其它面积区间成交量较少，套数占比均在5%以下。与4月份相比，5月份住宅成交结构明显调整。其中90以下中小户型和90-144中大

29、户型面积区间所占比重皆有不同程度放大；而1440以上各面积区间则均出现不同程度下调，尤其是180以上超大户型面积区间下降幅度最大，约2.5个百分点。5月份住宅成交面积区间之所以出现如此调整，主要是因为中央及地方出台的一系列鼓励刚性需求、打压投资/投机需求政策的实施；再有就是21号出台的契税新政的刺激，使得部分前期有购房意愿的改善型消费者恐慌出手。2010年5月 全 市住 宅 成交 面 积区 间 套数 占 比,8.5%,3.7%,1.2%4.4%,60以下60-9090-120120-144,35.4%,46.9%,144-180180以上,u全市成交排行榜5月成交,个案名称凤凰城中央国际龙山花

30、园康大凤凰国际香槟海岸振华苑隆海.海之韵海怡嘉园中海.熙岸隆和.水岸,区域黄岛区市南区即墨市黄岛区胶南市李沧区胶南市胶南市胶南市胶南市,开盘时间2008-092009-42010-12009-052007-102010-42008-92008-102009-122007-11,去化率88.1%65.5%61.3%91.4%55.0%60.0%54.5%90.3%81.9%97.1%,面积（）46330392892695125200211872109020358196001815517032,套数434414308262183248223220194279,套均面积107958896116859

31、1899461,签约均价（元/）8295859928757911482440255172340156074196,5月份，位列全市住宅面积成交排行榜前十位的项目有凤凰城、北海花园西区（中央国际）、龙山花园、康大凤凰国际、香槟海岸、振华苑、隆海海之韵、海怡嘉园、中海熙岸和隆和水岸。排名第一的凤凰城项目位于黄岛区滨海大道与凤凰园西路交汇处，项目总建筑面积约26万平方米，共有25栋高层住宅，可容纳2510多户。自2008年开盘以来持续热销，5月份加推旺销434套，约4.63万平方米，套均面积107平方米，签约均价为8295元/平方米。位于山东路上的市南区项目北海花园西区（中央国际）5月份某单位内部房

32、集中签约414套，约3.93万平方米，居全市成交排行榜第二位，套均面积95平方米，签约均价8599元/平方米。,即墨市的龙山花园项目自开盘以来就受到众多购房者的追捧，5月份表现仍十分出色，最终以308套，约2.7万平方米跻身全市成交排行榜前三甲，套均面积88平方米，签约均价2875元/平方米。,位于黄岛区长江路与江山路交汇处东北侧，中国石油大学对面的康大凤凰国际项目在5月份热销262套，约2.52万平方米，排名第四位，套均面积96平方米，签约均价7911元/平方米，去化率高达91.4%。,以现房销售的胶南市香槟海岸项目在5月份以183套，约2.12万平方米居全市成交排行榜第五位，套均面积116

33、平方米，签约均价4824元/平方米，去化率为55.0%。,值得一提的是李沧区的振华苑项目。该项目为经济适用住房，目前在申购的为4、6、14、17-23、25#楼座，共计427套，约3.52万平方米，套均面积82平方米，基准价格为3995元/平方米。5月份集中网签248套，约2.11万平方米，套均面积85平方米。,4、价格分析u全市商品住宅成交均价走势成交均价5807元/平方米从全市商品住宅价格月度走势来看，2010年2月开始，全市商品住宅成交均价呈现出明显的下滑态势。5月份，因市郊区市成交比重进一步增大，而市内四区商品住宅成交量持续下降，拉动全市商品住宅成交均价继续延续了前 期 下 滑 势 头

34、，跌 破 6000 元/平 方 米，降 至 5807 元/平 方 米，环 比 下 降15.2%。截至目前，全市商品住宅成交均价已连续下滑4个月。市内四区商品住宅成交均价在沿海一线高端豪宅的出色表现下止跌回升，增至13113元/平方米，环比上扬14.3%。虽然5月份全市商品住宅成交均价持续下滑，但归结到各在售项目大部分楼盘尤其是市内四区楼盘价格仍保持在原有价位甚至小幅提价，受调控政策影响打折降价现象仍较少见，估计此种状态或将持续一段时间。全市商 品住宅成 交均价月 度走势图,750068006100540047004000,元/平方米,20%12%4%-4%-12%-20%,0901,0903,

35、0905,0907,0909,0911,1001,1003,1005,成交价格,环比增幅,u各区域商品住宅成交价格对比,市南区稳居榜首,从5月份各区域商品住宅成交价格分布看，位居区域商品住宅价格前三名,的依然是市南区、崂山区和市北区。,市南区集青岛市经济中心、政治中心、沿海一线等万千宠爱于一身，身价非其它区市可比拟。5月份因锦绣华城二期、东海路9号、万丽海景等沿海一线豪宅表现不俗，拉动区域商品住宅成交均价继续上涨，升至24493元/平方米，稳居全市商品住宅成交排行榜冠军宝座，环比增长5.5%。,崂山区作为岛城继市南区之后另一新兴豪宅聚集地近来住宅成交均价持续高位运行，5月份在石湾山庄、颐和星苑

36、等高价项目活跃成交拉动下，区域住宅成交均价再次上扬，突破15000元/平方米节点升至15573元/平方米，环比上涨7.4%。相信随着市南区住宅建设土地的减少及在售豪宅项目的结案，作为既具有丰富土地备，又具有沿海一线优势的崂山区将迅速崛起，商品住宅成交均价取代市南区占据全市首位将指日可待。,市北区5月份在凯景花园出色表现下，商品住宅成交均价小幅上扬，涨至10641元/平方米，环比上扬2.2%。四方区和李沧区近年房地产市场迅速觉醒，尤其是李沧区，因区域范畴较大，土地储备丰富，加上中央居住区的规划，房地产市场发展迅速。5月份，李沧区商品住宅成交均价在伟东乐客国际公寓（夏庄路4号改造工程）开盘热销的拉

37、动下，升至9476元/平方米，环比上涨22.9%，首次超过四方区，两区价差约在204元/平方米。相信随着万科城、保利里院里、城投等项目的入市，四方区将一改目前“价格洼地”的尴尬局面。,此外，黄岛区在凤凰城、康大凤凰国际、中南海湾新城等项目的不俗表现下，成交均价升至7000元/平方米大关，为7265元/平方米，环比上涨17.1%,市,南,区,市,北,区,四,方,区,李,沧,区,崂,山,区,城,阳,区,黄,岛,区,即,墨,市,胶,州,市,胶,南,市,平,度,市,莱,西,市,2 0 1 0 年4、5 月 份全市 各区 域住宅 成交均 价对比,28000210001400070000,元/平方米,5月

38、价格,4月价格,u成交价格区间分布3000元以下价格区间为成交主流从价格区间分布来看，5月份各价格区间住宅成交量分布较均匀，3000元以下及3000-8000元各价格区间所占比重皆在14-20%之间，8000元以上两价格区间则分别在8.8%左右。其中3000元以下价格区间共计成交1758套，约15.39万平方米，约占全市住宅成交总面积的19.7%；6000-8000元/平方米价格区间共计成交1339套，约13.28万平方米，约占全市住宅成交总面积的17.0%；3000-4000元价格区间 紧 随 其 后，1332 套，约 12.45 万 平 方 米，约 占 全 市 住 宅 成 交 总 面 积

39、的16.0%；4000-5000元价格区间，1290套，约12.23万平方米，约占全市住宅成交总面积的15.7%；5000-6000元价 格区间成交1123套，约10.87万平方米，约占全市住宅成交总面积的14.0%。与4月份相比，5月份价格区间呈现出如下特征，6000元以下低价位成交量增长约8.5个百分点，6000-10000元/平方米中等价位价格区间减少约4.8个百分点，而万元以上高价位减少约3.7个百分点，主要原因为5月份住宅成交中以胶南市为代表的市郊区市成交比重进一步放大，尤其是莱西市等低价位区市市场份额加大。,160000,平方米,2010年5月 全市住宅成交 价格区间分 布图,套,

40、2000,12000080000400000,150010005000,3000以下 3000-4000 4000-5000 5000-6000 6000-8000面积套数,8000-10000,10000以上,5、供需对比分析u供需比月度走势5月供需比为1.18从近期供需比走势看，进入2010年后，全市住宅市场供需基本持平，虽在1月和3月份新增供应市场略显不足，但2月、4月和5月因新增放量，供应缺口得到补充。5月份岛城楼市在胶南、胶州等市郊区市新增供应量大幅增长的影响下，供需比增至1.04，供应不足现象得到一定程度的缓解。相信随着后期胶州、即墨备案项目的增多、其他区市部分楼盘的入市及受政策影

41、响市场成交量的下滑，供需比仍将进一步增加。全市住宅 供需比月度变化 趋势图,120100806040200,万平方米0901 0902 0903 0904 0905 0906 0907 0908 0909 0910 0911 0912 1001 1002 1003 1004 1005,21.81.61.41.210.80.60.40.20,供应量,成交量,供需比,u各面积区间供需对比情况60以下面积区间供应缺口最大5月份，各面积区间中60以下小户型面积区间供需比仅为0.56，供应最为缺乏；144-180供需基本平衡；其他各面积区间均显示出供应略大于需求的现象。其中120-144面积区间供需比为

42、1.83，供大于求明显于其他面积区间。2010年5月全市住宅各面积 区间供需比,450040003500300025002000150010005000,套,21.510.50,60以下,60-90,90-120,120-144,144-180,180以上,供应量,成交量,供需比,6、后市展望,被称为史上“最严厉”的调控政策已经施行一个多月了，综观全国各地楼市的表现，政策的威力不言而喻。但此波政策究竟能否起到中央政府希望的作用，达到中央政府期望的目的呢？各位业内人士看法不一。既有支持中央政府政策，坚信房价会大幅下跌者；亦有放言政策仅是雷声大雨点小，即使房价下降，但降幅亦不会很大，且在调控政策退

43、出后，房价很可能会出现报复性上涨者。那伴随着这波政策的实施，岛城楼市后期走势将如何呢？住宅成交量是会继续延续5月份的上涨势头，还是大幅下滑呢？,我们先来看一下5月份岛城楼市逆势上扬的具体特征，首先，5月21号契税新政的出台，导致随后的22、23、24号三天成交量飙升，若去除这三天的成交量，5月份岛城住宅仅成交4914套；其次，从成交区域分布看，支撑起5月份岛城住宅市场的为胶南市、黄岛区、莱西市等市郊区市，而市内四区去除政策性住宅和内部房源影响，住宅成交量在5月已呈现出大幅萎缩的现象；第三，从成交面积区间看，5月份岛城住宅交易市场已呈现出中小户型所占比重明显放大，而144以上大户型及超大户型显著

44、下滑的特点，说明5月份岛城住宅成交中真正的刚性需求占比增大，而投资/投机型购房者已显露出退出市场的迹象。,根据5月份岛城市场的具体特征及一线城市的市场表现，我们预计6月份在没有新的调控政策出台的情况下岛城住宅成交量将明显下滑，但在6月即将开始申购的2140套政策性住宅的支撑下，降幅或将不会超过三成；成交面积区间仍将继续以中小户型为主，区域仍将主要分布在市郊区市。而成交价格，一方面由于市区供应短缺，市郊成交占比增大，成交结构的变化会促使整体均价下降；另一方面由于铁矿石等建筑原材料价格上涨、全市整体供应相对短缺、开发商资金充裕等因素，价格仍存在上涨冲动。整体来看，我们预计未来一段时间，岛城住宅价格

45、将处于高位盘整状态。,报告结束！（欢迎查看完整版）本报告由银海世邦市场研究中心编写，由于时间和精力的所限，报告中难免有疏漏和未尽之处，欢迎提出宝贵的意见和建议。关注市场、了解市场、把握市场，更快、更准的做出决策，一切尽在青岛银海世邦市场研究决策,系统，咨询电话：0532-85975775678，联系人：市场研究中心。,85975995 转,青岛深度地地产研究报告,市场研究决策系统,订阅指南,深度地产研究报告提供以下服务内容,定期研究报告,数据库服务,定制化研究,定期报告定期回顾青岛全市、各行政区域房地产市场，包括住宅、办公、商业等各类物业市场分析，及与房地产密切相关的经济形势、政策法规、市政规

46、划等。为房地产发展商、投资商、政府部门及有关机构提供翔实而丰富的信息资源。,类型,内容简介,出版时间,期数,发布方式,各类物业每周市场,周度报告,供应、成交、价格,每周一,52期/年,PDF电子版,情况及行业动态,月度报告年度报告,包括宏观、土地、住宅、商业、写字楼媒体市场研究回顾年度房地产市场发展情况，预测未来走势。,每月上旬第二年2月上旬,11期/年（注：1-2月份春节淡季合为一期）1期/年,印刷版PDF电子版印刷版PDF电子版,数据库服务针对青岛市场特征量身打造的数据库软件能及时挖掘海量数据，并根据所需条件自动检索、分析，进行有效的板块和区位锁定。远程访问客户端的建立方便客户自由查询、检

47、索，并具备定期升级功能和实时留言交流功能。,数据库种类区市整体数据库个案数据库土地数据库媒体数据库,服务内容收录了青岛全市、各区市周度、月度、季度、年度整体市场数据，包含各类物业的供应、成交、价格、面积区间分布等情况收录了青岛各区市所有在售项目的基本信息和月度交易数据，交易数据涵盖个案的供应、成交、价格、面积配比及相关图片等；同时具有强大的统计分析功能青岛各区市土地招拍挂信息及土地成交信息，具有强大的统计功能，能够按时间、行政区、规划用途、地块面积、容积率、地块价格等指标进行分类统计。青岛各大主流媒体的报广投放情况及统计分析、各个项目的电子版广告图片,服务方式客户端账号客户端账号客户端账号客户

48、端账号,数据库服务即将对外开放，敬请关注！,定制化研究根据开发商、投资商及其它房地产相关机构要求，依托庞大的数据资源库、细致的市场调研和专业的研究团队，为项目开发的各个关键节点提供充分的市场监测和可操作性建议等咨询服务。,定制种类市场监测项目研究项目顾问专题研究,服务内容竞争项目市场监测：推案、去化、价格、营销活动、广告监测专项市场监测：商业、办公、酒店式公寓、别墅、写字楼、沿海物业等专项市场监测区域监测：区域、板块、片区内部各类市场动态监测城市、区域、板块进入性研究项目评估及可行性研究各类市场、客户、产品调研分析区域开发战略定位项目定位建议产品规划、调整建议项目与营销推官策略城市发展、区域规划、客户细分、开发企业、代理行业、土地、产品等各个层面的专题研究,