12月信达济南上新街项目策划报告119p.ppt

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1、信达济南上新街项目,策划报告,2009年 12月 3日,3,中华文化的发祥地之一,历史悠久的名城,高校云集,著名旅游城市,“济南多名士”,秦代属济北郡。汉初，设济南郡，隋改济南郡为齐州。宋徽宗升州为府。元代设济南路，属中书省。明初置承宣布政使司，治济南府。清沿明制;,济南是中华文明的重要发祥地之一,趵突泉、大明湖、千佛山，著名的泉城,“海内第一名塑”的灵岩寺彩塑罗汉、济南孝堂山郭氏墓石祠，是我国现存最早的地面房屋建筑.,扁鹊，房玄龄、秦琼，李清照、辛弃疾，李白、杜甫、苏轼、曾巩等杰出人物，都先后在济南生活游历,济南是山东的政治中心、经济、文化中心.这里有国家教育部211工程的重点大学山东大学,

2、以及山东师范大学等一系列大专院校,文化遗产,济南城市印象：久远、厚重、辉煌,城市概况,5,城市概况,济南是中国东部沿海经济大省山东省的省会；全省政治、经济、文化、科技、教育和金融中心；全国十五个副省级城市之一；地处山东半岛中西部，距离北京369公里，距离上海680公里；,衔接环渤海和长三角经济圈战略地理区位环渤海南翼和黄河中下游中心城市经济发展空间充足，城市发展动力强劲,从城市发展看，济南市具备重要战略地位,6,城市总面积为8177平方公里，其中市区面积3257平方公里。行政区划包括历下、市中、槐荫、天桥、历城、长清6区，平阴、济阳、商河3县和章丘1个县级市。,城市概况,济南行政区域划分为“六

3、区”、“三县”、“一市”,7,机场济南国际机场位于济南市东北方向的历城区遥墙镇，距市中心28.5公里；78条航线，平均每周进出港1100个航班，分别通达韩国首尔、日本东京、德国法兰克福、美国洛杉矶和旧金山以及国内40多个大中城市；公路到2010年，济南市所属公路总里程将达到6322公里，“一环八射”的高速公路网格局将基本形成，高速公路将覆盖济南所有县市，市域高速公路总里程将达到500公里；铁路境内铁路总里程2987.9公里，覆盖山东全境，幅射140个市、县；运输吸引区约9000万人；是全国铁路网的骨干枢纽、煤炭运输的重要通道；,城市概况-交通,济南机场,济南公路路网,济南火车站,交通便捷，机场

4、、公路、铁路发展迅速,8,城市概况-旅游,大明湖,千佛山,泉城广场,趵突泉,大明湖,山东省境内著名景点泰山，每年吸引大量游客经停济南市；市区旅游资源丰富，主要景点趵突泉、大明湖、千佛山、五龙潭、珍珠泉、泉城公园、泉城广场；济南市年接待游客2500万人，位居全国同级别城市前列；,著名泉城，典型旅游城市；,城市经济发展,10,2001-2008年济南市年末常住总人口持续增长，增幅逐渐变大；08年人口总量小幅下降；,城市经济发展-人口,人口保持基本稳定，08年人口出现负增长,济南人口的空间分布逐步由城区向外围扩散，人口重心继续向东西部移动；,GDP持续快速增长，受经济危机影响，09年增幅略有下滑,城

5、市经济发展-GDP,2001-2008年，济南经济平稳快速增长，年平均增长率16%；受经济危机影响，09年GDP增幅略有下降，达到11%，仍高于全国水平；济南市GDP总量约占北京1/3，低于青岛市与沈阳市；,12,2002年以来人均GDP增长幅度与北京、青岛保持一致；2008年济南人均GDP突破4.5万元，与青岛基本持平；人均GDP的高水平表明济南市城市结构合理，城市经济活力较强；,城市经济发展-人均GDP,人均GDP与青岛基本持平，经济运行状况良好,13,城市经济发展-产业结构,济南市以二三产业发展为主，两大产业发展并重,济南市主要以二三产业为主，第三产业发展更为迅猛；与其他城市对比，济南为

6、典型二三产业并重城市；,城镇居民人均可支配收入增幅稳定，2005-2008年平均增速近18%；2009年受经济危机影响增幅明显下降；仅为9.2%人均消费性支出保持高位增长，表明济南市居民消费欲望强烈，具备一定消费能力；,收入不断增长，居民生活水平不断提高，改善性住房需求得到释放；,城市经济发展-收入、支出,社会消费品零售总额稳步增长，2008年达到1300亿元。自2002年以来，平均年增长率达15%以上消费品零售总额逐步攀升;居民消费能力逐步增强；济南社会消费品零售总额与青岛接近，消费能力较强；,社会消费品零售总额逐步攀升，经济基本面良好；,城市经济发展-消费品零售总额,16,城市经济发展-旅

7、游业收入,2004-2008年旅游业总收入持续高位增长，平均增幅在20%左右；,旅游业收入持续增长，带动城市经济发展,城市规划,城市现状济南北侧受黄河及铁路线区隔，交通受阻，发展受限；城市南侧为山区，以自然保护区、景区为主，交通受阻，发展受限；东西两侧地势平坦，交通便捷，城市被迫向东西方向发展,城市建成区范围广，城市规模快速增长，受南北方向自然条件及城市现状影响，城市被迫向东西两侧发展,城市规划,黄河区隔受限,城市核心区,铁路区隔受限,山脉区隔受限,城市规划,济南市城市总体规划(20062020年)构筑“一心三轴十六群”的城镇空间组织结构，即以济南为核心，形成三条城镇聚合轴，组建十六个城镇组群

8、，促进市域城镇统筹协调发展；中心城建设用地集中在北部黄河和南部山区之间的适宜建设区域，用地发展方向在现状城区用地的基础上，主要向东西两翼拓展；近期城市发展以向东为主，远期逐步完善城市总体布局。远期主城区发展以腊山新区建设为主，完善燕山新区的建设，从而带动旧城区的提升和改造，有机疏解旧城区；济南近年启动了一批重点规划发展区域及重点基础设施建设项目，城市的快速发展和升级进入了实质性阶段。,城市核心区依然为重点发展区域；主城区向东西两翼迅速扩张，城市核心区价值更为突显；中心城市效应日显，将对办公、商业类物业产生更高需求；,未来城市发展方向为以中心城区为核心，东西为两级协同发展,20,西进、东拓、北跨

9、、南控、中疏的总体城市发展策略，奠定了城市发展方向；城市南北两级受限，东西向呈现纺锤型发展；,依据城市规划，城区，城西、城东呈现三级协同发展态势，城市核心区尤为重要,城市规划,08年济南市固定资产投资额达1400亿元，增幅近23%；08年济南市房地产投资额暴增至270亿元，增幅近41%；,固定资产投资，房地产投资均高速增长，市场面良好,房地产市场概况,土地市场,07、08两年，济南市土地成交量暴增，07年全年土地成交面积为06年6倍；开发企业主要以济南市企业为主，国内品牌开发商相继进入，拿地成本相对较低；09年新增供应土地477万，成交456万，几乎售罄；,07、08年土地成交面积激增。天量土

10、地成交在后期形成爆发式供应可能性较大,2009年济南市居住用地及商业金融服务类用地挂牌成交面积汇总,26,住宅类用地,27,28,29,商业金融服务类用地,30,31,商品房市场-棚户区改造,棚户区改造间接影响商品房市场,济南市计划通过旧城改造，逐步消除二环路以内的棚户区，力争在“十一五”期间，改造完成旧城区50的棚户区；济南旧城改造中可以利用的居住用地为平方公里；济南目前共有大小的棚户区数百个，主要集中在槐荫区、天桥区以及历下区，其中以槐荫区最多；济南市加速推进旧城棚户区改造，年内将有占地亩的个棚户区得到改造，预计拆迁万平方米，动迁约万户；,商品房市场-成交,近年来济南市商品房成交面积较低，

11、市场呈现供不应求态势；2001-2008年济南全市商品房价格呈现快速上涨态势，平均增长率11.17%；,成交量较低，呈现供不应求态势，先期土地取得未形成有效商品房供应,35,房地产板块分析,36,房地产板块分析,37,房地产板块代表项目,39,40,41,42,43,44,核心区域住宅、写字楼、商业存在以下特点在售项目几乎所省无几，供应量较大项目多集中在城市边缘区；多数项目尚未开盘，济南核心区域面临无房可售的尴尬局面；普通住宅价格集中在11000-13000元/；商业价格集中在30000-40000元/；写字楼价格集中在12000-14000元/；,典型竞争项目分析,45,总结,目前，济南商品

12、房市场在售项目多已售罄或尚未开盘，出现供不应求态势；,而大量的土地成交未形成有效供给，交易量保持在低位徘徊,土地成交到入市一般需要两年时间，明后年商品房供应量出现爆发性上涨可能性较大，市场潜在土地存量较大，本案潜在竞争较为激烈；,48,纵观济南市近期成交地王，主要存在以下特点：成交项目的规模普遍偏小，除东拓置业地块外，其他地块土地面积均为3万平米左右；虽总体土地单价较高，但地块容积率指标相对较高，折合楼面地价约2000-4000元不等，风险相对降低；地块三土地属性为加油站及公共绿地属性，参照性不强；,土地评估分析,50,市场比较法,51,依据市场价格判断，市场住宅类用地楼面地价多在2200-3

13、000元/之间；暂定本案楼面地价为2400元/,52,依据市场价格判断，本案周边商业类土地单价多在1500-4000元/，依据容积率不同略有变化；鉴于本案容积率较低，暂定本案商业及公建楼面地价为3500元/,53,通过市场比较法我们理想的判断，本案土地总价在5.09亿元左右,72000,96000,2400,3500,1.73亿元,3.36亿元,住宅,公建及商业,楼面地价,物业面积,1.73亿元,3.36亿元,5.09亿元,土地价格,假设我们均选取市场最高价，即住宅楼面地价3000元/平米，商业4000元/平米，本案土地总价为6亿元,54,成本法,55,本案为棚户区改造工程，主要土地费用为拆迁

14、成本，依据拆迁成本价格8000-9000元/计算，本案土地价格总价约为4.55亿元,56,依据成品价格反算法,57,6000,5000,5000,13000 80%,3500080%,1200080%,4400,23000,4600,写字楼,商业,住宅,扣除利润销售单价,单方总成本,单方价格中的土地成本,假设毛利润为20%，写字楼单方成本6000元/；商业单方成本5000元/，住宅单方成本5000元/，则单方价格中的土地成本为写字楼：4400 元/；商业：23000 元/；住宅：4600 元/,58,4400元/,23000元/,4600元/,单方价格中的土地成本,写字楼,商业,住宅,8100

15、0,15000,72000,3.5亿元,3.3亿元,3.3亿元,3.5亿元,3.3亿元,3.3亿元,10.1亿元,各业态建筑面积,各业态所含土地价格,由单方价格中土地成本可推算在20%净利润下，本项目总地价10亿元,59,根据市场价格反算法计算：在20%净利润下，最高拿地金额为10亿元；在30%净利润下，最高拿地金额为7.7亿元；,60,市场比较法,成本法,市场成品反算法,依据市场价格我们理想的判断，本案土地总价在5.09亿元如均按市场最高价计算，本案土地总价为6亿元,根据市场价格反算法计算：在20%净利润下，最高拿地金额为10亿元；在30%净利润下，最高拿地金额为8亿元；,本案为棚户区改造工

16、程，主要土地费用为拆迁成本；依拆迁成本价格8000-9000元/计算，本案土地价格大约在8000-9000元/（540-600万元/亩）,小结,62,63,项目基本条件分析,产品技术经济指标,本案共计22万，其中地上建筑面积17万，地下5万，其中包含住宅（高层），商业、写字楼三部分；,64,项目基本条件分析,泺源大街,65,泉城广场,趵突泉公园,山东剧院,齐鲁医院,银座大厦,实验中学,项目地块,泺源大街,地块内部古文物研究院,地块内部上新街小学,山东大学,66,教育资源：山东实验中学、山东大学医疗卫生：齐鲁医院城市景观资源：趵突泉、泉城广场商业购物：银座商城、贵和购物中心,本案周边资源丰富，具

17、备济南市最为优质教育资源、景观资源、医疗卫生条件、生活配套条件，为城市最核心区域；区位价值较高，具备高端项目质素，适宜打造高端产品；,项目基本条件分析,68,济南国际中心,国际：具有国际水准的建筑群，面向国际性客户中心：地处济南核心区域，位居济南核心地位,项目总体定位,项目总体定位,69,财富公馆,住宅定位,住宅整体档次位于济南市场最高端，全面超越市场在售项目，充分体现唯一性，以获取市场主导权和独家定价权。,住宅定位,70,立面风格建议,园林景观示意,住宅大堂建议,住宅风格示意,71,商业定位,时代MALL,商业物业采用地上两层，建筑形态以时尚现代为主，立面色彩感强烈，力求打造济南市顶级商业中

18、心及树立本案城市名片地位；以餐饮、休闲、娱乐功能为主，涵盖主题购物、个性购物，精品购物的综合性休闲娱乐MALL。,商业定位,72,商业风格示意,73,济南CBD 5A写字楼,写字楼定位,写字楼定位,济南迄今为止，尚未有一个区域形成真正的CBD概念，本案借机打造市场最高端的写字楼产品、奠定济南首席CBD地标性办公中心的形象。,74,写字楼示意,75,价格定位,起价住宅：12000；商业：35000；写字楼：13000,整盘均价住宅：12600；商业：35000；写字楼：14700,77,经济测算基本设定,78,经济测算,在经济测算方面，从两个方面进行工作测算一：地上总建筑面积16.8万测算二：地

19、上总建筑面积22万,79,测算1：建筑规模16.8万经济测算基本设定,经济测算,80,基本土地指标设定,地上总规模：16.8万地下规模：5.38万,住宅：地上7.2万，设地下车位2.4万，其他地下空间0.48万。（车位配比为1：1，每120为一户）商业：地上1.5写字楼：地上8.1（公建地下车位2.5万，配比为65个/万）,土地价格：暂定9亿元财务费用未计入管理费用为直接费的3%；广告，代理费用为销售额的3%；不可预见费5%；,成本设定,产品设定,经济测算-基本设定,81,经济测算-基本设定,82,销售价格年变动率设定,经济测算-基本设定,83,基础数据设定：,项目整体分为二期开发，住宅开发为

20、第一期，公建为二期；周期为2010-2013年。,经济测算-基本设定,84,付现设定：,施工过程中，动工时土地出让金已付清。按照工程封顶付现80%，封顶后一个季度付现其余20%；施工过程中，需付现的80%按照施工周期平均取值；,销售设定：,按照所有物业销售进行概念测算，获知本案在销售情况下的盈利情况。住宅销售，开工后即2010年的第三季度开始，销售五个季度；地下车位为竣工当季开始销售；商业销售，在竣工后的第一个季度整售，即2012年第二季度；写字楼销售竣工后的第一个季度开始，销售五个季度；公建地下车位为后期出租；（详见下“销售计划表”）,经济测算-基本设定,85,经济测算,86,成本合计：,一

21、期：成本合计12.3亿；,经济测算,87,成本合计：,一期：成本合计5.8亿；,经济测算,88,经济测算,89,经济测算,90,经济测算,91,动态财务指标：,静态财务指标：,经济测算,92,测算一小结：,本案在2012年第二季度累计净现金流为0.47亿元。内部收益率（FIRR）为8.60%；峰值资金在2010年第一季度出现，占用资金达9.67亿元,经济测算,93,敏感度分析,经济测算,94,敏感度分析：,土地成本分别取8亿、9亿、10亿时，对财务指标的影响。,由上表可知，项目整体营利性不强。土地成本的价格对整个项目的盈利性敏感程度较高。,敏感度分析,95,测算二：建筑规模22万,经济测算,9

22、6,经济测算,97,动态财务指标：,静态财务指标：,经济测算,98,测算二小结：,本案在2012年第二季度累计净现金流为2.77亿元。内部收益率（FIRR）为13.33%；峰值资金在2010年第一季度出现，占用资金达9.84亿元；对比两个不同基础测算的盈利性，总建筑规模22万的项目收益性明显向好。,经济测算,99,经济测算总结从财务数据看，近26%的销售净利润，13%的内部收益率使得本案具备一定盈利性，项目具备可操作性；从经济测算看本案主要风险在于土地获取价格不可控，土地获取时间不明确，规划限制条件较多，规划方案审批时间不可控；以上风险因素将直接影响本案成本，规划方案设定，施工时间，以及销售时

23、间；,100,总结,本案总体盈利性能一般，对比两个不同基础测算的盈利性，总建筑规模22万的项目收益性明显向好。本案存在以下风险 未知地下保护性泉水 保护性泉水地下状况不可预知，相继影响项目建筑高度，容积率，成本以及工期，较难深入挖掘以实现本案最大价值；控制高度不明确 控制高度不明确，在实际运营中会有部分调整；拆迁面积较大 地块内部大面积的拆迁对项目进展，开发周期，构成较大影响；造成开发成本，项目先期投入资本金较难预测；前期如不进行回迁，采用安置房形式，则会在一定程度上影响拆迁进度，如前期进行回迁房建设，将大量占用资金，增加项目运作风险；,101,Thanks,102,附件：济南在售典型项目,1

24、03,典型项目分析,阳光100国际新城-概况,项目位置：槐荫区济南市阳光新路 开发商：济南阳光壹佰房地产开发有限公司 总规模：1780000 容积率：1.78 产品类型：小高层，高层住宅 主力面积：90左右两居 销售价格：均价：9000 精装标准：无,阳光100国际新城-概况,105,阳光100国际新城-产品,阳光100国际新城-户型,名仕豪庭-概况,项目位置：历下区经十路和浆水泉路交接口路南 开发商：香港南益集团 总规模：1000000 容积率：2.0 产品类型：小高层，高层住宅 主力面积：90左右两居；130左右三居 销售价格：均价10000左右 精装标准：无,名仕豪庭-概况,107,名仕

25、豪庭-产品,名仕豪庭-户型,鲍德现代逸城-概况,项目位置：解放东路中段南侧 开发商：济南鲍德房地产开发有限公司 总规模：270000 容积率：2.15 产品类型：多层、小高层，高层住宅 主力面积：120-180左右三居 销售价格：均价9000左右 精装标准：无,鲍德现代逸城-概况,109,鲍德现代逸城-产品,鲍德现代逸城-户型,海尔绿城全运村-概况,项目位置：历下区经十东路以南，奥体中心南侧 开发商：济南海尔绿城置业有限公司 总规模：1800000 容积率：1.23 产品类型：独栋别墅、多层、小高层、高层；产权式酒店、五星级酒店、商业 主力面积：110-150左右两居和三居 销售价格：均价14

26、000 精装标准：精装修,海尔绿城全运村-概况,111,海尔绿城全运村-产品,海尔绿城全运村-户型,历山名郡-概况,项目位置：历下区大润发向南150米路西 开发商：山东省三名投资有限公司 总规模：220000 容积率：1.80 产品类型：商住公寓,板楼,小高层 主力面积：110-150左右两居和三居 销售价格：均价9900 精装标准：无,历山名郡-概况,113,历山名郡-产品,历山名郡-户型,鲁商广场-概况,项目位置：鲁商广场位于历下经十路与玉函路交汇处东南（泉城公园西临）。开发商：山东鲁山置业有限公司 总规模：21万平方米产品类型：写字楼,综合商业 主力面积：写字间200左右；商铺300左右

27、 销售价格：写字间均价14000；商铺25000-50000 精装标准：无,鲁商广场-概况,115,鲁商广场-产品,鲁商广场-产品,济南万达广场-概况,项目位置：经四纬一路交汇处 开发商：济南万达商业广场置业有限公司 总规模：750000 容积率：3.0 产品类型：住宅、城市综合体 主力面积：90-280 销售价格：23000 精装标准：豪宅精装3000元/；公寓精装1000元/；,济南万达广场-概况,117,济南万达广场-产品,济南万达广场-户型,银座晶都国际-概况,项目位置：市中区顺河街 开发商：山东银座地产有限公司 总规模：150000 容积率：5.0 产品类型：商住公寓,商铺,写字楼 主力面积：住宅户型面积80-150；商务办公面积82190 销售价格：酒店式公寓均价9800元/平米。住宅：9500元/。商务办公：均价13000元/,银座京都国际-概况,119,银座晶都国际-产品,银座京都国际-户型,