清溪G074地块可行性分析报告(终).ppt

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1、绿茵温莎堡,2010.11,清溪2010G074地块可行性分析报告,报告提纲,一、清溪楼市分析二、竞争楼盘分析三、市场客户分析四、本案地块研究五、最佳利用方式构思六、地价测算七、地块财务评价八、综合经济评价与建议,清溪楼市分析,1,市场概况,清溪经济实力雄厚，国内最大的IT制造基地之一；清溪本地人口近4万，外来人口35万，有较大的住房刚性需求；与深圳、惠州两市接壤，轻轨R4物业接通，深莞惠三市要塞之地。,土地供应,2010年截止10月，清溪共成交商住地两块，均处于清溪镇土桥村（汇景项目），成交面积分别为43997平米和36000平米，容积率均为1.8，楼面地价分别为707元/平米和710元/平

2、米。,数据来源：东莞市建设局,商品房供应,07-09年清溪住宅供应量为22.8万平米，07-09年清溪住宅销售量为22.05万平米，从大的时间段看，供需持平。07-09年清晰住宅成交均价约4100元/平米，进入2010年由于高品质楼盘（如丽景名门，柏丽华庭、盛合新都会等）的入市，上半年清溪住宅均价达到5200元/平米。,07-09年清溪住宅整体供求价,数据来源：东莞房地产公众信息网,产品类型分析,06年以来，清溪楼市整体供应以洋房为主，07年与09年分别有部分公寓（恒盈豪庭和御鹿豪庭）和少量联排别墅（柏丽华庭）供应。,数据来源：东莞房地产公众信息网,产品线分析（供应）,结合2010年的市场供应

3、情况，清溪楼市以中小户型供应为主（丽景名门与盛合新都会），中大户型（140-160平米）存在一定市场空缺。,数据来源：东莞房地产公众信息网,产品线分析（销售）,结合最近两年的市场成交情况，虽然中小户型（80-100平米）消化量相对较多，但清溪市场中大户型较高消化比率亦不容忽视。从面积段划分，清溪市场130-160平米户型消化比率相对较高。,数据来源：东莞房地产公众信息网,潜在供应,2010年清溪镇商住潜在供应约20万平米，2011年汇景翡翠半岛预计将会面市，届时将有12万平米的建面推出；合计逾30万的市场供应量，是09年供应量（6.8万平米）的4.4倍，是09年消化量（5.8万平米）的5.2倍

4、。未来两年市场竞争非常激烈！,备注：上述为2010年市场潜在供应量,楼市分析小结,一、从土地市场供求关系看，清溪房地产市场发展仍处于初级阶段；二、2010年以前清溪房价处于低位运行，2010年以后受品质楼盘拉动作用，清溪房价有所上扬，清溪未来房价的提升有赖于品质的带动；三、从产品类型与产品销售线来看，80-100平米的两房有一定的市场吸纳度，但130-160平米中大舒适型三四房亦存在一定的市场机会点。四、未来两年时间内，清溪市场潜在供应量逾30万平方米，市场竞争压力巨大！,竞争楼盘分析,2,整体概况,3个在售老城区,2个在售行政中心区,清凤大道,2个待售中央生态区,凤凰花园城,盛和新都会,柏丽

5、华庭,丽景名门,商会大厦,御鹿华庭,恒盈豪庭,南峰项目,金碧华城,汇景项目,本项目,未来两年片区供应逾30万平米，按上半年去货速度，片区后续消化压力较大。在售项目5个，总体供应量仅400套，片区潜在供应项目将成为本项目主要的竞争者。待售项目，汇景项目、南峰项目、金碧华城与项目同属一大片区，对项目分流较大。,凤凰花园城,柏丽华庭,别墅销售率60%,洋房于2010年9月20日推出，市场均价5500元/平米,销售率40%。,虽与清溪高端别墅柏丽花园为临，但容积率高，别墅楼间距较窄，且后期洋房周边环境较差，影响了整个项目品质的提升。,汇景翡翠半岛花园,占地：12万平米容积率：1.8总建面：21万平米项

6、目概况首批约60套别墅（双拼与联排）现已动工，预计2011年上半年面市后期洋房预计2011年下半年推出市场,政府规划中央生态区之首个品质大盘，项目北面靠山，西面为清凤大道，南面为塑胶厂，东面为未开发地块；项目分四期开发，一期通过60套别墅扩大市场面并展现项目整体品质，利用二三期低质素产品对南面工厂形成隔离，使后期高品质洋房溢价。,竞争楼盘小结,一、在售项目中丽景名门、盛合新都会属于中心区地段型楼盘，于本项目参考意义不大；二、在售项目剩余总货量仅400套（花园城剩30套，丽景名门剩90套，盛合新都会剩100套，柏丽华庭剩220套），且均无后续产品开发，因此基本上不与两年之后的本项目竞争；三、汇景

7、项目与本案一山之隔，且同属市政规划之中央生态区，未来将与本项目直面竞争。四、南峰项目扼守本项目交通要塞，且颇具体量，将对本项目形成一定量的截流。上述分析得出：本项目竞争形势不容乐观！,市场客户分析,3,成交客户来源与年龄分析,对凤凰花园城、恒盈豪庭、御鹿华庭、恒盈豪庭、金豪花园五个项目的成交客户进行分析：,1、清溪本地客户是购房主力军；2、成交客户年龄集中于25-45岁之间；,成交客户职业与购房目的分析,3、成交客户主要从事个体经营、企事业管理或政府公务员；4、客户购房主要用于自主（或改善型自住），清溪市场客户购房用作投资只占很小比率；,潜在客户分析,对清溪及周边市场有购房意向的50名潜在客户

8、进行抽样调查：,1、潜在客户区域、年龄与成交客户基本相符；2、潜在客户家庭结构以3代同堂和2口之家为主；,潜在客户分析,3、通过调查，潜在客户主要以本地中青年为主，他们大多家庭观念浓厚，以3代同堂为主，需求3房及以上中大户型，他们主要关注社区环境地段园林自然景观户型结构（开发商品牌）；4、部分年轻人（两口之家）也会购买80平米两房；,关注因素,需求面积,关注因素,需求面积,关注因素,需求面积,本案地块研究,4,地块基本情况,南面靠山,西面靠电子厂,东面靠汽车厂,地块位置,项目四至：,地块基本情况,地块编号为2010G074，地块位于清溪镇三星村，土地用途为普通商品住房，用地面积为59664.7

9、0平方米（89.5亩），建筑容积率为2.0。可建设计容建筑面积为119929平方米,其中：按规划要求初步拟定商业建筑面积为5%合计5996平方米，住宅建筑面积95%合计113933平方米。限高40米，户型比需满足90/70，车位比为100平米计容建面不小于0.6个车位，由此折算需规划716个车位。规划要求：地块要附设9班幼儿园（2160平米），公共厕所，环卫工人休息室，邮政所，垃圾收集站、10KW开关站。该地块拍卖时间为2010年11月18日星期四下午15：00时，土地性质为二类居住用地。土地竞买保证金为人民币2500万。竞投中标方应在宗地使用权转让合同签订后1个月内付清成交价款的50%，6个

10、月内付清余下的50%地价款。除成交地价款外，竞得方还需另行交付下列税费：契税（成交价的3%）和交易服务费（交易双方各50%，按人民币约10万元折算）。,地块周边详细规划,本地块,汇景项目,地块交通、配套与景观,2010G074地块已平整，现状为原生态植被，周围基础设施已达到三通。交通：项目位于清溪镇三星村科技路与香山路的交汇处，离老城区10分钟车程，离行政中心区8分钟车程，属于清溪镇郊项目。项目西面与北面均为城市干道，东面和南面为规划路，目前已有公交车直达本项目，但整个交通体系仍相对不完善；配套：项目沿科技路有小型餐饮、菜市场、小型商场和社区医疗服务站，但由于地处镇郊，整体生活配套仍相对匮乏，

11、有待本项目商业进一步完善；景观：项目南面为延绵的山脉，自然景观相对较好。根据清溪镇整体规划，项目地处的青湖片区为清溪正在规划的中央生态居住区；未来片区内工业厂房有望迁移，片区发展潜力巨大。,地块SWOT分析,O机会,W劣势,S优势,T威胁,地块较规整，便于整体规划；拥有相对较明显的景观资源。,三面临工厂，影响居住品质；北面临城市主干道，有一定噪音干扰；南面有南方电网之高压线，对居住形成身体影响和心里压力。,未来两年巨大的市场供应量势必形成白热化的竞争；汇景项目于本案近在咫尺，早于本案启动，提前消化区域购买力；南峰项目对本案的截流威胁。,地处政府规划的中央生态区，随着政府三旧改造，周边环境将得到

12、改善；R4线轻轨接壤项目周边，有较大升值潜力。,小结：地块整体质素相对较差，打造中低档产品无法抢占市场份额，打造中高档产品需克服一定困难。,最佳利用方式构思,5,宗地总体规划方案设计,地块位于清溪镇政府卓力打造的中央生态区，建筑容积率2.0，结合清溪房地产市场情况及公司未来战略目标，本项目若想成功开发，地块需按照中高档豪宅标准建造。,宗地总体规划方案设计,初步规划住宅产品类型为为80180m2/户的普通洋房，平均每套面积约135m2左右；220-340m2/户别墅产品，平均每户面积280平米，规划总户数约800户。商业规划为2层的商业裙楼，一层面积区间为40-80m2/户，平均每套面积60m2

13、左右，二层大商业。停车位：按照规划要求（100平米计容建面对应0.6个车位），本项目规划停车位数量为716个。园林及绿化道路：本项目限高40米（12+1层），容积率2.0，两因素导致本项目覆盖率较高，但同时为体现高尚住宅区的品味感，建议整体规划尽量增加绿化面积，道路规划占地面积按15%计算，则该住宅区合理的绿地覆盖率在40左右。则：园林绿地面积为 59664.70.40m223866 m2,宗地总体规划示意图,利用低质素产品（中小户型）隔离西面的工厂区。,首期打造一些高质素产品（别墅，美墅）吸引市场关注度并提升整体档次。,后期通过北面大量高质素普通洋房产品溢价。,初步产品规划,本案地价测算,6

14、,地价之外的成本测算,项目总建筑面积122329平方米,其中计容可售住宅建筑面积113363平方米，计容可售商业建筑面积5966平方米；参考目前东莞建筑市场及房地产开发市场的基本行情，估算出该宗地开发总成本费用如下：,土地费用即为取得2010G074用地而发生的费用，包括成交价3%的契税和交易服务费（交易双方各50%，约￥10万元）。建筑安装工程费建筑成本和房屋设施设备安装成本的简称，参考东莞市建筑工程价格信息以及根据类似工程建设经验估算本项目（小高层）建筑安装工程费以建面每平米1500元的造价来计算（含地下配套和少量公共配套设施建设费）。前期工程费包括项目前期投入的可行性研究费用以及规划设计

15、、勘察工程、土地平整等费用。结合行业价格水平与项目现状，本项目按建安成本的3%计。园林配套设施配套费即本项目园林配套的建设费用，包括小区内道路、绿化等，结合公司以往项目的开发模式，本项目园林配套建设费用按400元/平米计。报建费用建筑工程立项报国家审批产生的建筑工程费用，结合东莞市场行情，按每平米65元报批。管理费用即房地产开发企业的管理部门，为组织和管理项目开发经营而发生费用。参照东莞市房地产开发项目的平均水平，并结合公司运营特点，按建筑安装成本的的5%取值。财务税费即房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用，本项目指长期借款利息。本项目按地价之外的成本全部贷款计算。按照东莞市最新公布的贷款

16、年利率7.05，本项目贷款计算期为2年（拿地之后）计算。销售费用即用于本项目销售的广告宣传费、市场推广费等。参照东莞市房地产项目销售的平均水平和经验值，结合本项目的特点，按销售收入的2.5%取值（保守值）。开发税费即本项目所负担的与房地产投资有关的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用，按工程造价的1.5%估算。其他费用主要包括监理及质量安监费用、竣工面积查丈费等，结合东莞市场情况按每平米30元取值。不可预见费根据本项目区域特点，同时结合项目不可确定性因素较多等情况，参照东莞市房地产开发项目的平均水平，本项目前述各项费用之和的5%取值。以上项目开发建设投资在房地产项目产品建成时，应按照国家有关

17、财务和会计制度形成开发产品成本。,销售收入测算,目前清溪在售楼盘丽景名门销售均价5200元/平米，凤凰花园城销售均价4500元/平米，盛合新都会销售均价4850元/平米，柏丽华庭销售均价5500元/平米，上述楼盘区位地段优势均较明显，剔除这些因素影响，综合考虑本公司豪宅开发的成功经验，预计2012年项目住宅保守价5000元/平米；结合片区商业氛围，本项目沿街商业保守销售均价10000元/平米（6000-14000元/平米）；车位暂不列入销售考虑：,扣除销售税金及其附加、土地增值税等相关税费后（参照目前东莞房地产市场行情，按20%取值），初步估算，本项目销售额税后总额50118万元。,地价成本测

18、算相关说明,从清溪镇青湖片区控制性详细规划不难看出，本项目基本被工业厂区包围（东面为未开发地块，南面有高压线），对外还有汇景项目与南峰项目的包夹，可谓夹缝中求存。因此，本项目若想成功开发，需从自身品质方面突围，需解决以下几个问题：1、解除普通商品住房的限制，使部分建面可做别墅产品；2、尽可能规避90/70等因素干扰；3、尽可能将东面地块作为项目后续用地统一开发以便大盘运营；4、为规避与汇景项目及南峰项目的白刃战，尽可能使产品三年之后再推售（另一方面片区应已具备中央生态区的影响力，此外高压线问题有望得以解决）。,可以预估，解决上述4个问题会存在一定难度，因此可以分析得出：地块的成功开发具有较大的

19、不可确定性！,地价成本测算,根据目前国内房地产市场投资回报基本现状，并综合清溪房地产市场的竞争程度，综合考虑公司项目各方面开发条件，参考上述不可确定性因子：取定投资该宗地的可承受回报率极限为25（目前东莞市场正常期望投资回报率为20%）：（28491+X）*125%=50118 由此测算：本地块可承受的地价成本为11603万。扣除宗地转让契税3，交易服务费（交易双方各50%）10万能接受该地块之地价为11255万,地块财务评价,7,财务评价,影响本地块投资财务效益的主要不确定因素为地块获取价格、售价水平、建设成本的高低、建设经营期的长短、销售税率等。根据地块目前状况可知，以上诸因素中最有可能发

20、生变化的是地块获取价格的高低和未来销售价格的变化。在当前市场售价水平发展前提下，按能接受地块之地价底限拿地，即拿地价格11200万，通过上面数据得出：本项目整体开发成本39691万元。39691+销售税费（销售税费=当时销售额 X 20%）=当时销售额盈亏平衡点（销售率）=当时销售额/总销售额 计算得出当本项目销售率达到79%（盈亏平衡点低于80%表示项目开发风险性较小）时，本项目实现盈亏平衡。,综合经济评价与建议,8,地块获取综合评价,根据清溪镇三星村2010G074地块挂牌出让文件，地块的起拍价为10500万元，报价增幅100万元/次，在当前市场销售前景下，本地块实现至少25%的销售利润的土地期望成本为11200万。结合近年来清溪房地产发展趋势，以及综合考究清溪青湖片区房地产开发的各方面条件和公司发展战略及开发经验，建议在利润率至少25%的空间内（住宅5000元/平米，商业10000元/平米）拿地风险较小，即11200万。,THE END！,