北京望京区域办公及商业物业市场分析报告（74页） .ppt

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1、望京区域办公及商业物业市场分析报告,2023年2月,第 2 页,思源顾问,目录,望京区域整体概况望京区域办公物业市场情况及分析望京区域商业物业市场情况及分析综述,2023年2月,第 3 页,思源顾问,望京区域整体概况,区域交通概况区域规划概况区域产业发展概况区域综合服务设施概况区域人口消费特征概况,2023年2月,第 4 页,思源顾问,图.望京道路现状图,图.望京道路规划图,2023年2月,第 5 页,思源顾问,区域交通概况,望京目前内部交通现状还是十分良好的，交通网络较密，道路密度达到了2.9，道路较宽，通达性比较好，主要的问题是内部交通与外部交通的联系通达性不好；望京地区规划中的道路，目前

2、只建成了50，仍有许多道路没通车，造成望京地区高车流量集中在几个道路；如果望京规划中道路均修通，将会极大的缓解目前望京的交通状况，并且有多个路口通达各个方向，因此，望京未来的交通发展前景是十分好的；城铁的修通和公交枢纽的建成也将会使望京的交通更加便利。,区域交通发展加强区域对外开放性及区域商业的辐射性。,2023年2月,第 6 页,思源顾问,望京区域整体概况,区域交通概况区域规划概况区域产业发展概况区域综合服务设施概况区域人口消费特征概况,2023年2月,第 7 页,思源顾问,区域规划概况,北京市总体规划方案中对望京区域的规划,区域规划确定了区域北京副都的地位，经济发展前景良好,2023年2月

3、,第 8 页,思源顾问,望京新规划中的用地规划,K区,D区,C区,B区,A区,科技园区,大型公共建筑组成的市级公建中心包括写字楼、公寓、酒店、医院、文体等，规划建筑面积270万平方米,K区：居住用地分为个区,居住用地：规划建筑面积250万平方米，分为五个区,望京科技产业园区高科技产业及研发为主，兼有居住、商服等相应配套服务功能的综合区,2023年2月,第 9 页,思源顾问,望京区域整体概况,区域交通概况区域规划概况区域产业发展概况区域综合服务设施概况区域人口消费特征概况,2023年2月,第 10 页,思源顾问,区域产业发展概述,望京区域的产业结构主要为二、三产为主，其中二产以北京电子城科技园为

4、龙头形成区域内的主导产业；电子城科技园是中关村科技园区重要组成部份，是经国家科技部和北京市人民政府于1994年正式批准建立的。现已成为推动朝阳区工业加速发展的中坚力量，是望京地区的主导产业基地。,区内以高新技术产业为龙头，其中电子城园区呈现出科技含量高、产业集聚度高、外资比例高和发展后劲足的鲜明特点。,2023年2月,第 11 页,思源顾问,区域产业发展概况,望京区域逐步发展成电子信息产业的聚集地。,区域内品牌效应凸显，产业链日趋完善。,园内高资本，高出口，外向型经济明显，高于朝阳区港澳台及外商投资比例。,区域内高新产业的发展，促进了区域商务氛围形成，商务市场发展潜力巨大,区内电子城的生产总量

5、迅速扩张、经济效益显著。,2023年2月,第 12 页,思源顾问,望京区域整体概况,区域交通概况区域规划概况区域产业发展概况区域综合服务设施概况区域人口消费特征概况,2023年2月,第 13 页,思源顾问,望京商圈品牌精品店,新概念汽车,展示厅,中旅旅游汽车公司,雪亮眼镜,雪亮眼镜,大明眼镜,铜牛服饰,本区域共有品牌专买店家，其中汽车类家，服装类家，眼镜类家汽车类需求面积较大，一般在平米以上，所处位置多为临街层，服装眼镜类面积需求较灵活，从平米均可，需求周围环境整洁，位置一般选在繁华街区或高尚居住社区，注重室内外装修,品牌精品店业态较少，尚有发展潜力,2023年2月,第 14 页,思源顾问,望

6、京商圈休闲娱乐,太阳宫娱乐休闲中心,张贝健身,柯达,中体倍力,健身俱乐部,咖啡店,汉方洲足疗,茶馆,足疗音像,潇洒风度美容美发,网吧,音像,音像,美发,旺兴源洗浴,七甲山练歌场,特百惠,富士冲洗,雪美华美容厅,本区域健身中心家，保健中心家，娱乐中心家，音像店家，咖啡店，茶馆家，美容美发家，网吧家，冲洗店家咖啡店，茶馆，快餐等面积可大可小，一般在平米以上，周围环境较好，位于繁华街区健身需求面积平米,茶吧酒吧等休闲娱乐场所比较成旧，且数量少不够规模，很多街道属于空白，有极大发展空间,2023年2月,第 15 页,思源顾问,望京商圈生活配套分布,金象大药房,福奈特,加油站,金象大药房,福奈特,电子图

7、书馆,东方爱婴,金象大药房,慈安堂郡,福奈特,生活配套设施稍显不足，可适当增加,2023年2月,第 16 页,思源顾问,望京商圈零售商业超市大型专业卖场,天成超市苏宁电器韩国百货大中电器京客隆中福百货中国移动营业厅华润超市新都副食韩国百货鲜花店中复电讯建材大世界南湖综合市场建材城正时家居联通华润超市中国烟草风城食品店,便利店鲜花副食店等对面积要求较小，平米以上即可，超级市场要求面积在平米以上，位置主要以繁华临街层，地下层商场房为主,2023年2月,第 17 页,思源顾问,餐饮配套分布,本区域中式餐饮家韩式餐饮家西餐及西式快餐家食品专卖店家食品专卖店饺子馆等面积较小，平米即可，等快餐店平米左右，

8、东来顺等中上档次中餐平米,传统餐饮和韩国餐厅量大趋于饱和，西式快餐和其他种类风味餐饮（如面爱面，必胜客等）稀缺，市场有待开发大多餐厅早期设在住宅底商群楼内，今年法规将限制餐饮娱乐在住宅楼下经营，这将是一大缺口,实地调研时间；年月日,2023年2月,第 18 页,思源顾问,教育设施,幼儿园：望京目前幼儿园有八所，民办的有六所、公立的有两所，基本上均分布在花家地和南湖地区附近；小学：六所，大多分布在花家地地区；中学：五所，重点中学较多，由八十中、陈经伦中学、首师大望京分校；高教：十一所高教学校，集中在京顺路西侧和望京新城附近；培训类学校：十一所，集中在望京北小河望京西园附近。,备注：图中蓝点为幼儿

9、园、蓝色带旗符号代表小学、桔红色带旗符号表示中学、蓝色图书符号代表高校、红色圆点代表培训学校。,2023年2月,第 19 页,思源顾问,医疗卫生,望京医疗设施相对薄弱一些，医疗诊所有26家，但多为小诊所，规模不大，级别较低。基本上分布在北小河以北，南湖地区和京顺路西侧一带。较大型的保健按摩店主要有八家。,2023年2月,第 20 页,思源顾问,体育设施,望京目前仅有一个望京体育公园，总占地面积25000平方米、绿化面积为70。园内建有篮球场、排球场、旱冰场、儿童游乐场等。另外，望京有12个体育健身俱乐部。运动种类很多、齐全，网球、乒乓球、游泳池、排球、跳操、健美操、器械、美容美发、足疗、保健、

10、跑步机、自行车、街舞、瑜珈、跆拳道、踏板操、形体训练等。,2023年2月,第 21 页,思源顾问,区域综合服务设施概况小结,望京地区经过十几年的发展变化，到现在已经初步形成居住、生活、工作为一体的区域，区域内商业、医疗、教育、体育等各个配套设施初具规模，在数量上有了大量的增长，但在质上还未有明显的飞跃发展；未来发展趋势将会朝着大规模、高质量、高品质，更加齐全的方向发展；未来2年3年望京的配套设施还将会十分迅速的增长。,2023年2月,第 22 页,思源顾问,望京区域整体概况,区域交通概况区域规划概况区域产业发展概况区域综合服务设施概况区域人口消费特征概况,2023年2月,第 23 页,思源顾问

11、,区域人口消费特征概况,人口数量：望京人口数量目前18万人，未来规划将达到33万人。人口年龄：社区居民年龄构成以2545岁为主。人口职业特点：演艺界人士、企业管理者、外企职工、律师、医 生、记者、外籍人士等较多，中产阶层比重较大，其中外籍人士以日籍和韩籍为主。月生活消费水平：望京区域年人均月生活消费元。（零售、餐饮、服务、娱乐等，不含家居建材）,2023年2月,第 24 页,思源顾问,区域人口消费特征概况,区域性消费水平差异化强，以南部建成区消费力最差，中东部商业中心区消费力最强。望京区域住宅类楼盘置业者中二次置业者增多，同时望京区域也聚集了大批外籍人士，以韩国人、日本人为主，知识层次和职业层

12、次相对较高，消费能力较强。本案所在区域，区位人口的综合素质较高，经济实力较强，注重生活品位，品牌消费能力强。,2023年2月,第 25 页,思源顾问,目录,望京区域整体概况望京区域办公物业市场情况及分析望京区域商业物业市场情况及分析综述,2023年2月,第 26 页,思源顾问,写字楼市场总体情况：,望京住宅市场的火爆，商业服务配套的改善促使望京写字楼市场逐渐成长，供应面积逐渐增长；爱立信，摩托罗拉，LG，西门子,松下等大公司将区域总部迁入望京，吸引了更多的为这些企业总部提供服务的中小型公司进驻；同时，写字楼供应量的增加，使得整个望京的发展趋于平衡，而且由此提升了望京的区域价值，从而带动了住宅市

13、场的再次升温。,2023年2月,第 27 页,思源顾问,二、办公物业市场分析,（一）办公物业市场开发投资状况（二）办公物业销售与租金水平状况（三）办公物业入住企业分析（四）办公物业市场发展前景,2023年2月,第 28 页,思源顾问,办公物业市场开发投资状况,区域划分原则：以地域兼顾功能为划分原则区域四大板块：望京北部产业园区 望京西部区域 望京南部建成区 望京中东部商业中心区,望京北部产业园区,望京中东部商业中心区,望京南部建成区,望京西部区域,2023年2月,第 29 页,思源顾问,办公物业市场开发投资状况,中辰写字楼,LOFTEL,望京科技创业园,建协大厦,和平大厦,佳境天城,博泰大厦,

14、望京西部区域,望京北部产业园区,望京南部建成区,望京中东部商业中心区,鑫佳泓大厦,爱慕大厦,叶青大厦,尚古城写字楼,洛娃科技大厦,众运大厦,望京大厦,四强写字楼,星源国际,办公物业部分项目分布图,利景名门,博亚国际中心,金隅国际,2023年2月,第 30 页,思源顾问,办公物业市场开发投资状况,办公物业目前供给状况表,2023年2月,第 31 页,思源顾问,办公物业市场开发投资状况,办公物业未来两年供给状况表,2023年2月,第 32 页,思源顾问,办公物业市场开发投资状况,办公物业开发缓慢，项目稀缺，规模较小 目前可调研到的已入住办公物业项目17个，在建项目5个 目前市场供给总量为47375

15、1平米,未来两年供给量超过394300平米 区域办公物业分布区位特征明显，55%的物业集中在北部产业园内，近两年新开发物业多集中在中东部商业中心,2023年2月,第 33 页,思源顾问,办公物业市场开发投资状况,已入住办公物业项目开发规模表（平方米）,办公物业项目规模较 小，44%物业规模普遍 集中在1200020000 平方米之间，属于小 体量办公楼；其中一座大体量物业 属于商住楼，对于开发 商而言，商务氛围还尚 未形成状况下，小体量 办公搂在投资开发方面 降低了很大风险；大体量写字楼项目是目 前市场中的空档。,2023年2月,第 34 页,思源顾问,办公物业市场开发投资状况,办公物业级别统

16、计表（平方米）,纯写字楼与商住楼目前 在开发总量中各占55%、45%。甲级及乙级写字楼开发量 较少，满足不了区域市场 大中型企业的办公需求。目前市场中1个大体量商住 楼在一定程度上缓解了 区域办公物业的不足，满足 了部分小型企业办公需求,2023年2月,第 35 页,思源顾问,二、办公物业市场分析,（一）办公物业市场开发投资状况（二）办公物业销售与租金水平状况（三）办公物业入住企业分析（四）办公物业市场发展前景,2023年2月,第 36 页,思源顾问,办公物业销售与租金水平状况,区域项目平均售价8263元/平米平均租价2.58元/日/平米,2023年2月,第 37 页,思源顾问,办公物业销售与

17、租金水平状况,早期开发办公物业以租赁为主 现有销售项目多为近两年开发 楼盘，售价集中在7800-8800 元/平米左右 销售楼盘价格与区域内部分 高档住宅楼盘价格持平，具有 一定的升值空间 图表中最高售价的博雅国际 中心售价12000元/平米，目前 没有开盘,2023年2月,第 38 页,思源顾问,办公物业销售与租金水平状况,租金中均包含了物业 管理费用 区域内办公物业租金 以2-2.5元/日/平米为主 区域平均租金为2.58 元/日/平米 除部分项目外，区域 租金水平比较平稳，起伏不大 物业租金水平的地理 区位性特征强,办公物业项目租金水平图,2023年2月,第 39 页,思源顾问,办公物业

18、销售与租金水平状况,物业租金水平的地理区位性特征明显,高新产业科技园区影响因素：政策优势、办公物业集中、市场供不应求项目个数：8个租金水平：2.5-3.5元/日/平米,中东部商业中心区影响因素：新兴商业中心、商务氛围不够成熟项目个数：4个租金水平：2-3元/日/平米,南部建成区影响因素：临近燕莎丽都商圈、商务氛围成熟、交通便利项目个数：3个租金水平：2.8-3.8元/日/平米,来广营影响因素：地理位置偏远项目个数：2个租金水平：1.6-1.9元/日/平米,2023年2月,第 40 页,思源顾问,二、办公物业市场分析,（一）办公物业市场开发投资状况（二）办公物业销售与租金水平状况（三）办公物业入

19、住企业分析（四）办公物业市场发展前景,2023年2月,第 41 页,思源顾问,北京松下北京金汉王系统工程北京天利深冷设备北京晓星电脑技术北京双鹤药业、北京赛多利斯仪器系统北京津港储运北京泰富德实业,办公物业入住企业分析,高新技术产业园区内的重点企业,洛娃科技实业北京爱慕制衣北京叶氏企业集团中石化博泰金卡集团北京鑫佳泓科技发展北京北汽众运汽车贸易,自建办公物业企业,2023年2月,第 42 页,思源顾问,办公物业入住企业类型明细,2023年2月,第 43 页,思源顾问,办公物业入住企业类型比例,2023年2月,第 44 页,思源顾问,2023年2月,第 45 页,思源顾问,办公物业入住企业类型分

20、析,经过市场调查搜集到820个已经入住的企业名单，通过分析，将820个企业共分为22种企业类型，其中多数企业为：广告、文化、艺术、影视类；建筑、工程、设备类；生物医学、医药、美容类；投资、贸易类；网络、通讯、电子、科技类；高科技类。此六类企业共有716家，占总入住企业数量的87.32，其中网络、通讯、电子、科技类企业所占比例又是最大，数量达到449个，但大部分都在望京科技园中（376个）；近期望京写字楼入住的企业多为科技、广告、装饰、客服、物流类公司，例如星源国际项目（见附表）。,2023年2月,第 46 页,思源顾问,星源国际新入住企业名单,2023年2月,第 47 页,思源顾问,办公物业入

21、住企业使用面积区间,目前望京办公物业单体规模都不大，开间面积从最小的30平方米左右到几千平方米的均有，但主要面积开间处在100-300平方米左右，这样的面积区间比较受欢迎，多为中小型企业购买。,2023年2月,第 48 页,思源顾问,小结,目前望京区域办公物业有各自主要入住企业特点，例如，佳境天城主要以科技、广告、影视、贸易为主；星源国际以医疗、美容、律师、贸易为主；众运大厦以数码、贸易、科技为主；望京科技园以高科技为主；洛洼大厦以贸易、电子、日化用品为主；中辰大厦以建筑、机械为主；爱慕大厦以国际大型公司为主；入住企业呈现区域性特点：北部以电子、科技、高新技术为主，且多为规模较大、档次较高的写

22、字楼；南部多为早期开发的写字楼物业，规模较小，属中低档档次物业；国际大型公司在望京已经达到17家，主要进驻在档次较高的写字楼；入住企业（除望京科技园外）以中小型发展型企业居多，需求面积多为100300平方米,2023年2月,第 49 页,思源顾问,二、办公物业市场分析,（一）办公物业市场开发投资状况（二）办公物业销售与租金水平状况（三）办公物业入住企业类型分析（四）办公物业市场发展前景,2023年2月,第 50 页,思源顾问,办公物业市场发展前景,办公物业将迎来新的开发高潮,趋向于品质化、规模化、集中化发展,高新产业技术园区政策优势,高科技企业的聚集使望京五环产业带初具雏形,开发商的投资开发，

23、区域商务氛围日益成熟,政府规划,国际企业总部入住,2023年2月,第 51 页,思源顾问,办公物业市场分析总结,市场售价和租金状况,市场需求情况,市场供给分布,市场供给规模,市场供给量,市场开发进度,市场发展缓慢，供给项目较少，满足不了市场需求；已使用的项目87%在2000年后开发使用,未来两年内市场将呈现集中开发态势。,大型企业多选择望京科技产业园区内的中高档写字楼，需求面积较大；中小型企业选择范围较广，商住和低档写字楼均可；大公司将区域总部迁入望京，吸引了更多的为这些企业总部提供服务的中小型公司进驻。,目前市场上供给项目普遍偏小,44%的项目规模在1200020000平米间缺少大体量办公物

24、业,目前市场总供给量较大（575947平米）,主要以望京科技园区为主未来两年内市场发展较快,供给量将超过394300平米。,目前市场供给的项目分布比较集中,以北部高新园区及中东部商业中心区为主,此区域在未来两年内仍将是办公物业开发集中地,市场中销售的项目多为近几年开发的项目，平均售价为8263元/平方米，与区域内部分高档住宅楼盘价格接近，升值空间较大；区域租金水平的地理区位特征明显,租金水平差距较大，平均租金水平为2.58元/日/平方米。,2023年2月,第 52 页,思源顾问,目录,望京区域整体概况望京区域办公物业市场情况及分析望京区域商业物业市场情况及分析综述,2023年2月,第 53 页

25、,思源顾问,望京区域商业物业市场情况及分析,望京区域商业物业市场情况及分析,商业物业市场供给,商业物业市场需求,商业未来趋势,2023年2月,第 54 页,思源顾问,望京区域商业物业市场情况及分析商业供给情况,望京区域商业分布分析区域划分原则：以地域兼顾功能为划分原则区域四大板块：望京西部区域 望京北部产业园区 望京南部建成区 望京中东部商业中心区,望京北部产业园区,望京中东部商业中心区,望京南部建成区,望京西部区域,2023年2月,第 55 页,思源顾问,望京区域商业物业市场情况及分析商业供给情况,炫彩嘉轩,宝星国际,大西洋新城,CLASS,望京燕莎购物中心,CITYONE,鹿港,慧谷金色家

26、园,中福百货,季景沁园,丽港购物中心,叶青大厦,佳境天城,博泰大厦,望京区域带有商业部分的项目分布（见下图）,望京西部区域,望京北部产业园区,望京南部建成区,望京中东部商业中心区,银领国际,望京西园,LOFTEL,星源国际,澳洲康都,望京商业中心,嘉美风尚中心,华联商厦,备注：蓝色字体标注的项目为已知的未来商业供应,望京K6区商业,博雅国际中心,2023年2月,第 56 页,思源顾问,望京区域商业物业市场情况及分析商业供给情况,目前望京区域商业项目类型供给比例,商业总供应量：30 万,小结：望京目前商业供应多为社区配套商业，供应量不大,2023年2月,第 57 页,思源顾问,望京区域商业物业市

27、场情况及分析商业供给情况,2023年2月,第 58 页,思源顾问,望京区域商业物业市场情况及分析商业供给情况,目前望京区域已知商业项目供应情况,2023年2月,第 59 页,思源顾问,望京区域商业物业市场情况及分析商业供给情况,2023年2月,第 60 页,思源顾问,望京区域商业物业市场情况及分析商业供给情况,2023年2月,第 61 页,思源顾问,望京区域商业物业市场情况及分析商业供给情况,潜在已知市场供应纯商业,2023年2月,第 62 页,思源顾问,望京区域商业物业市场情况及分析商业供给情况,潜在已知市场供应住宅配套,望京区域未来两年到三年内商业供给将会大量增加，大约在50万平方米左右，

28、商业竞争激烈,2023年2月,第 63 页,思源顾问,望京区域商业物业市场情况及分析商业供给情况,望京区域部分商业租金水平,望京区域租金水平价格总体较低，新近开业的丽港购物中心租金价格最高，这与望京购物中心商业供给量有关。区域商业类型多以住宅或写字楼/商住楼底商为主,单独的商业街很少。,2023年2月,第 64 页,思源顾问,望京区域商业物业市场情况及分析商业供给情况,商业类型构成比例不均：商业总供给量为30万平方米，社区商业配套占总商业33%，超市类商业供给占商业总供给量24%，综合百货类商业供给量较少，只占总商业供给11%,缺乏具规模具档次的大中型综合百货购物中心；商业供给的区域分布不集中

29、：各商业类型供给分布比较零散，大部分分布在望京中心区以及广顺南北大街两侧，缺乏有效的商业连接，很难形成一定的商业集中效应，没有形成具规模具档次的商业中心区；商业经营档次与消费需求有差距：商业档次多集中在中低档消费水平，缺乏品牌类的高档次商业，而现有的综合百货商场部分高档次商业品种少，满足不了望京区域内大批中高阶层消费群体的需求。,2023年2月,第 65 页,思源顾问,望京区域商业物业市场情况及分析,望京区域商业物业市场情况及分析,商业物业市场供给,商业物业市场需求,商业未来趋势,2023年2月,第 66 页,思源顾问,望京区域商业物业市场情况及分析商业业态分析,1.10%,综合百货商场,本图

30、例共选取了168个样本，以经营网点为样本单位,餐饮类商业占望京区域商业比例最大，占总体商业比例21,文化图书类商业明显不足，社区商业中只有2家小型店铺，占总体商业比例的1.1%,休闲娱乐类商业比重过少,2023年2月,第 67 页,思源顾问,望京区域商业物业市场情况及分析望京区域消费人群特征,人口数量：望京人口数量目前18万人，未来规划将达到33万人。人口年龄：社区居民年龄构成以2545岁为主。人口职业特点：演艺界人士、企业管理者、外企职工、律师、医生、记者、外籍人士等较多，中产阶层比重较大，其中外籍人士以日籍和韩籍为主。月生活消费水平：望京区域04年人均月生活消费820元。（零售、餐饮、服务

31、、娱乐等，不含家居建材）,2023年2月,第 68 页,思源顾问,望京区域商业物业市场情况及分析望京区域消费人群特征,区域性消费水平差异化强，以南部建成区消费力最差，中东部商业中心区消费力最高。,望京区域住宅楼盘置业者中二次置业者增多，同时望京区域也聚集了大批外籍人士，以韩国人、日本人为主，知识层次和职业层次相对较高，消费能力较强。,本案区域，区位人口的综合素质具有较为明显的文化底蕴，经济实力较强，注重生活品位，品牌消费能力强。,2023年2月,第 69 页,思源顾问,望京区域商业物业市场情况及分析,望京区域商业物业市场情况及分析,商业物业市场供给,商业物业市场需求,商业未来趋势,2023年2

32、月,第 70 页,思源顾问,望京区域商业物业市场情况及分析商业未来趋势,目前望京已聚集了松下、金汉王、西门子、爱慕内衣、双鹤药业、叶氏企业集团等众多知名外企及诸多日资、韩资企业，未来还将有更多的国内外高科技公司和物流公司进驻，如摩托罗拉、LG、日本松下、北方电讯等一批国际大公司也即将落户望京科技创业园。众多企业的进驻使得望京商务氛围不断完善，同时也给望京创造了商业繁荣的机会；商业发展是随城市发展而发展的，所以区域商业发展的不断升级也将是未来望京发展的大趋势；随着望京区域功能的不断完善，区域定位的不断明确，大型高档住宅物业，跨国公司的不断入驻、迁入，望京新商用物业将呈现出高端化、个性化的特征；未

33、来将出现更多专业化商业项目大企业入驻带动区域商业繁荣：随着众多企业入驻望京和外来人口增加，该区域购物中心、商铺等仍具有较大发展潜力。,2023年2月,第 71 页,思源顾问,商业物业市场分析总结,商业供给类型,商业业态特点,社区底商售价,望京商业现有业态以餐饮业为主 图书文化类商业目前规划及未来规划中均规模小，数量少 未来望京商业规划中餐饮业、娱乐业较多,目前望京商业以社区商业供给为主,占33%，超市类商业供给占 商业总供给量24%，综合百货类商业只占总商业供给11%未来望京商业规划中大型购物中心、大型超市将占较大比例,不保证回报率的基础上，社区商业底商售价在1.2万元/平米2 万元/平米之间

34、。如CITY ONE 的底商售价为17000元/平米,商业供给数量,目前望京商业现有供给总量为30万平方米 未来规划两年内已知商业项目供给总量超过35万平方米,商业租金水平,普通住宅底商租金为26元/平米/天,写字楼和商住物业的底商 租金为812元/平米/天,购物中心的租金为1014元/平米/天,2023年2月,第 72 页,思源顾问,目录,望京区域整体概况望京区域办公物业市场情况及分析望京区域商业物业市场情况及分析综述总结,2023年2月,第 73 页,思源顾问,综述,通过以上对望京区域办公及商业物业市场的阐述和分析可知，该区域办公物业目前市场供给产品品质为中低端档次，未来市场供给主要为高端

35、产品供应，区域未来供应放量较为集中，区域商务氛围日渐形成，区域办公物业具备一定的投资开发价值；该区域商业物业目前以住宅配套底商供应为主，未来市场供应主要为集中化商业物业供应，产品的个性化、专业化特点突出，市场对商业物业的品质及运营业态提出更高的要求。,2023年2月,第 74 页,思源顾问,THE END!,MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8

36、CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT5ZYVQt9zk3rp3qLnf02FovEXxVRxjCcFRNppiJljNiOuk6fONnyX7fyGg7sXZ49BmCN5oy9VesHpKzdjTKwjrkCEQCFDehVmGax3lrOEbw63VscA3YSijtUKoCyiLzAlVRp7l4QgPNHxvJFFDyjUVN3oHlMah0XBd4uTbkfPIhHtw0

37、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,