78_3802245_2012年成都市房地产上半年研究分析.ppt

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1、2012年成都市房地产市场上半年研究分析,目录,第一部分 房地产投资环境分析,第二部分 土地市场,第三部分 房地产市场分析,第四部分 2012年下半年预测,第一部分 房地产投资环境分析,政策,2012年，年终,温总理几度表态：调控不能松,2012年1月31日，国务院总理温家宝上午主持召开国务院第六次全体会议。会上，他表示，巩固房地产市场调控成果。两年5提促房价合理回归 继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施促进房价合理回归。这是自2009年本轮楼市调控以来，温家宝已五次提及促进房价合理回归。,继续搞好房地产市场调控和保障性安居工程建设。严格执行并逐步完善抑制投机、政策措施，进一步巩

2、固楼市调控成果 2012年要巩固调控成果 继续推进保障性安居工程建设，在确保质量的前提下抓紧完善保障性住房建设、分配、管理、退出等制度。采取有效措施，增加普通商品住房供给。,合理房价是使房价与居民的收入相适应，房价与成本和合理的利润相匹配。但目前一些地方房价还没有回到合理价位 房价远未回归合理 温家宝表示，房地产楼市调控不能放松。如果放松，将前功尽弃，而且会造成房地产市场的混乱，不利于房地产长期、健康和稳定发展。,国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，分析一季度经济形势，研究部署下一阶段经济工作。决不让调控出现反复 会议部署，坚持房地产调控政策不动摇，决不能够让调控出现反复。我国经济的基本面

3、是好的，经济增速处于合理区间；经济发展具备很大潜力。,2012年1月31日,2012年3月5日,2012年3月15日,2012年4月15日,2月,3月,6月,5月,7月,鼓励建设90平米以下住宅,迁管理暂行办法就安置问题作出规定,成都市住房公积金缴存基数上调,人行成都分行新规定，满足首套贷款需求,新建住宅小区和公共建筑景观须使用再生水,成都市房管局新规出台，拆改承重墙不用再审批,成都市商务写字楼等级划分正式发布,成都市星级饭店不达标退出试行办法正式出台,绿色建筑有了“四川标准”按分值分为三个级别,成都二手房“评估计税”启动,成都市调整“住房提公积金”政策,成都市首创城市社区公共财政制度,房管局

4、新规明确规定，小区车位不得只售不租,成都列入全国住房信息联网,成都市公积金申贷时名下无房可享受首套房政策,成都市新开发建设区项目绿化率不得低于30%,第一部分 房地产投资环境分析,政策,2012年，年终,上半年成都楼市政策回顾,第一部分 房地产投资环境分析,政策,2012年，年终,上半年地方政策微调楼市政策,第一部分 房地产投资环境分析,政策,2012年，年终,上半年地方政策微调楼市政策,备注 红色为被叫停的地方楼市政策,第一部分 房地产投资环境分析,政策,2012年，年终,3年来央行首次降息,央行时隔三年半首降息0.25%,中国人民银行宣布自2012年6月8日起降息，并调准存款和贷款利率的上

5、下限。这被专家视为刺激经济的重要调控手段，同时也是利率市场化道路上的重要一步。据公告，此次下调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点；其他各档存贷款基准利率及住房公积金存贷款利率相应调整。,第一部分 房地产投资环境分析,政策,2012年，年终,3年来央行首次降息,商业贷款在利率调整后月供差异,公积金贷款在利率调整后月供差异,第一部分 房地产投资环境分析,政策,2012年，年终,40城住房信息将联网,6月30日前住房信息联网40个重点城市,第二部分 土地市场分析,土地,2012年，年终,2012年上半年土地成交走势,成都商业用地出让“打拥堂”，推量创新高一月300城市土地成交量跌超50%，

6、土地市场量价齐跌,土地供应高潮出现新都小幅度地块创下上半年最高溢价二月300城市宅地溢价率仅1%。2月土地市场持续萎靡,土地市场悄然复苏韩国乐天杀入成都房地产市场三月3月全国土地市场“量升价跌”。高价地集中在二线,品牌房企频繁现身土地市场，那地热情再次被点燃四月4月多城市土地集中放量，成交量回暖还差火候。,开发商溢价拿地，热点区域优质地块活力乍现五月开发商高库存重压之下，5月土地市场量价齐跌,小地块延续高溢价业内人士称，房企最佳那地时机已过六月60月20个大城市推地量创全年新高，商住用地倒挂。,第二部分 土地市场分析,概况,在楼市调控压力山大之下，2012年上半年成都土地市场迎来了久违的春天。

7、从春节后成都土地市场陆续出现不同程度溢价，品牌开发商频现土地交易现场，小地块屡屡引发激烈竞争众多暖风齐吹，土地市场春光乍泄。赶在半年时间节点上，对2012上半年大成都范围内出让土地进行统计与梳理，总结上半年成都土地市场的几大特点。数据显示，2012年1-6月，成都地区共出让109宗地块，最终成交90宗，合计总面积约475公顷(折合约7130亩)；成交量方面，上半年成交量共计约484.09万方，同比下降49%；而成交总额约为188.96亿元，同比下降13.01%；前6个月平均楼面地价为1069元/平米，同比上涨16%。,第二部分 土地市场分析,第二部分 土地市场分析,第二部分 土地市场分析,在上

8、半年的土地市场中，主城区以成交面积1436.6亩遥遥领先其他区县，其平均楼面地价也达到了3180元/平。除此之外，双流、都江堰土地成交面积均超过千亩，其中都江堰供应面积最大，共计约1142.5亩；最低的是温江，共计120亩。而平均地价方面，温江以424万/亩的价格位居榜首，双流次之，蒲江垫底。与此同时，在土地出让金方面，除了主城区、双流以及新都之外的其他区域土地成交金额均不足10亿元。,第二部分 土地市场分析,土地市场由冷转暖迹象明显 土地供应持续给力,去年以来土地市场伴随着楼市成交低迷进入了一个冰封期，底价成交和土地流拍成为不争事实。进入2012年后这种颓势依旧没有改变，在整个一月土地市场交

9、易中，出让地块全部以底价成交。2月成都土地市场开始出现上半年供应高峰，32宗土地集体上市，供应面积达2650亩，主城区、郊县优质土地逐渐走上拍卖台，溢价也开始慢慢重回土地市场。,与此同时，楼市回暖之风不期而至，各种利好也随之蔓延到了土地市场，成交量的释放让房企库存消化加速，资金回笼状况良好让开发商重拾楼市信心，曾经在土地市场保持谨慎的开发商也结束了长达近一年的持币观望，开始着手拿地做未来项目的土地储备，而土地价格也随着房企拿地热情的重燃一路高涨。在土地供应方面，告别了去年“犹抱琵琶半遮面”似地害羞式供应，今年1-6月成都土地供应持续给力，共出让109宗地块，最终成交90宗，合计总面积约475公

10、顷(折合约7130亩)。与去年上半年成都土地市场连续三月无住宅用地供应不同的是，今年前半年主城区与郊县均有不少优质地皮入市，其中不乏热门片区与热点板块。,第二部分 土地市场分析,开发商重燃拿地热情 助力土地溢价小幅回升,相比2011上半年11.91%的住宅平均溢价率，今年成都上半年平均溢价为12.5%，同比略有上涨。与2009年2010年住宅用地的平均溢价率保持在30%以上水平比较，今年上半年土地溢价仍处于低位水平，预计随着楼市利好面不断出现，接下来的半年时间开发商将会主动出击土地市场，而土地溢价也将会出现回升并趋稳发展。今年成都土地市场溢价始于2月10日，成都民生置业有限公司以54.07%的

11、溢价取得新都区新都镇宝光村1社地块宣告成都土地市场回归“溢价时代”，在同场拍卖中合能地产分别以溢价7.5%和4.5%购得温江涌泉两宗地块。紧接着，成都峰瑞投资以620万/亩购得新都区新繁镇正西街（16号地块）溢价高达138%，同时刷新了开年以来的最高溢价率。进入三月后，成都土地供应进入了调整期，6宗土地入市，换来了3宗溢价，其中新都区大丰街道高家社区7组、甫家社区3组（控14号地）被四川家益房地产开发有限责任公司以溢价26.67%购得。四月，来自台湾的房企远雄集团以溢价68.57%成功购得高新区肖家河沿街以北，玉林中学以东地块。来到五月，保利、华固建设、和信纷纷解囊土地市场，6宗地块溢价让开发

12、商重新审视土地市场。六月成都土地市场延续了五月的溢价潮，在19幅成交土地中11幅地块有不同程度的溢价，其平均溢价率高达40%。,受楼市利好因素导致地价上扬 小规模土地出让特征明显,2012上半年受银行金融政策利好刺激以及开发商普遍看好未来楼市行情，土地总体成交价为1069元/平方米，同比上涨16%。2012年上半年住宅用地成交均价为1610元/平方米，较2011年上半年下降2%。从成都商品住宅成交用地规模来看，上半年小规模土地出让特征明显，69%的成交土地小于10万平方米。在小规模土地出让中，50亩以下“边角余料”地块在上半年的土地市场上出尽了风头。先有新都区新繁镇正西街20亩地拍出620万/

13、亩，再有高新区肖家河沿街以北13亩地块成交价刷新近一年以来的最高楼面价，而在上半年的成都土地交易排行榜上，最高楼面地价和最高溢价都出自于小幅地块。,第二部分 土地市场分析,主城区供应量加大 郊县双流、新都成热点,2012上半年，主城区、双流以及新都成为了拿地热点，商品房用地各供应33宗、12宗和9宗，合计成交面积超过3161亩。一方面由于上述区域土地供应量相对较大，另一方面，天府新区和“北改”等利好政策使得这些地区的房地产市场发展备受关注。,前半年，主城区土地供应一改去年低迷势态，高新区、锦江区、成华区均有大面积优质地块上市，随着主城区可供开发用地逐渐减少，预计未来主城区土地市场竞争将越发激烈

14、，且中小房企主城区拿地难度将会越来越高。在主城区土地出让中，锦江区以4690元/平的平均楼面地价稳坐头把交椅，其他依次为成华区4256元/平、武侯区4051元/平、青羊区3983元/平、青羊区3983元/平、高新区2117元/平、金牛区1450元/平。上半年土地出让金方面，高新区以324358万元名列榜首，成华锦江分别以194816万元和187124万元紧随其后。与此同时，前6月，在成都近郊土地出让中，双流、新都表现抢眼。由于受到天府新区和“北改”两大城建项目刺激，加之这些片区汇集了万科、保利等众多品牌开发商，良好的规划和发展潜力让区域土地价值不断凸显。从地价来看，上半年近郊区县平均地价均小于

15、500万/亩，由高到低依次是温江、双流、新都、邛崃、郫县和龙泉等，其中蒲江上半年仅一宗位于蒲江县西来镇青山村的商业用地成交，成交单价仅为50万/亩。,第二部分 土地市场分析,品牌房企重战土地市场 楼市新面孔扎堆亮相,2012年上半年韩国乐天集团以17.4亿元拿下锦江区攀成钢片区4、7、8号地块，成为12年上半年总价地王，同时龙湖、保利、蓝光、中海、佳兆业以及新近成都的台湾远雄也纷纷在上半年土地市场溢价拿地。其中，龙湖时隔六年之后再战主城区土地市场以12.8亿强势拿下武侯区晋阳二、六组地块。与此同时，本土龙头房企蓝光地产更是在上半年一掷20亿元豪夺4地，当仁不让的成为了上半年成都土地市场最大赢家

16、。在品牌房企重新回归土地市场之际，楼市新面孔扎堆进入成都市场又成另一亮点。韩国乐天、台湾远雄、新元素投资等均为第一次出现在成都土地市场。这些新面孔，一亮相成都就是大手笔、大项目，其中，韩国乐天将为攀成钢片区带来原滋原味的乐天大世界，而半年单价地王远雄集团更是看好成都楼市，预计未来还将拿地。,第二部分 土地市场分析,土地,2012年，年终,2012年上半年成都土地成交特色,第三部分 房地产市场分析成交分析,2012年成都楼市开春惨淡，经历了2011年楼市成交触底后，1-2月开始缓慢回升，3月突显一波“小阳春”，各区域成交出现大幅回升，而这波小阳春的到来，分析认为是2011年受政策影响，部分刚需购

17、房者处于观望态度，2012年伊始，开发商大打“以价换量”，这批刚需购买力得到释放。此后，在小阳春和房交会的双重影响力下，4月出现供应高峰。步入5月后，房交会的优惠带来了上半年第二波成交小高峰。而从供销比情况来看，不难发现，整个2012年上半年，各区域库存压力仍比较大。,新增预售,概况,截止2012年6月24日，上半年共发放预售证199张，共新增预售面积568.48万方，其中商品房预售证557.27万方（不含车位）。今年上半年供应高峰出现在4月，单月供应量达到221万方，比去年同期上升142.85%。2012年上半年主城区新增预售面积最大的为高新区，新增商品房供应182.54万方，占比主城区32

18、%。其次为武侯区，商品房预售面积102.99万方，占比18%。新增面积最小的为青羊区，新增商品房预售面积45.98万方，占比8%。,新房成交,新房成交方面，截止2012年6月24日，16月商品住宅成交面积共370.89万方，成交套数共40506套；成交面积相比去年同期359.65万方上涨11.25万方，涨幅为3.12%。成交套数相比去年同期的37634套上涨7.63%。而2012年上半年主城区1-2成交惨淡，3月后成交整体上浮。3月和5月为上半年成交高峰。2012年1-6月成都楼盘成交量高新区仍占有绝对优势。共成交103.9万方，占主城区成交面积的27%。成华区成交72.39万方居于第二位，占

19、比20%。锦江区成交量最低，仅36.77万方，占比10%。总体看来2012年开始，城北、城西的成交开始出现提高，各区域板块成交相对更为平衡。,供应,2012上半年共发放预售证199张 共新增预售面积568.48万方。（统计时间截止2012年6月24日）,第三部分 房地产市场分析成交分析,数据显示，2012年上半年共发放预售证199张，共新增预售面积568.48万方，其中商品房预售证557.27万方（不含车位）。今年上半年供应高峰出现在4月，单月供应量达到221万方，比去年同期上升142.85%。受3月小阳春鼓舞和5月房交会双重影响，4月份供应量创下上半年最高纪录，高出其他月份一倍以上。（统计时

20、间截止2012年6月24日）,第三部分 房地产市场分析成交分析,数据监控中心统计显示：2012年上半年主城区新增预售面积最大的为高新区，新增商品房供应182.54万方，占比主城区32%。其次为武侯区，商品房预售面积102.99万方，占比18%。新增面积最小的为青羊区，新增商品房预售面积45.98万方，占比8%。（统计时间截止2012年6月24日）,第三部分 房地产市场分析成交分析,成交,新房成交方面，2012年16月商品住宅成交面积共370.89万方，成交套数共40506套；成交面积相比去年同期359.65万方上涨11.25万方，涨幅为3.12%。成交套数相比去年同期的37634套上涨7.63

21、%。分析认为，虽然2012上半年成交总量相较于去年同期有小幅度上浮，看能看出成交量的集中点存在很大差异。2011年上半年成交量主要集中在1-2月，调控后主城区成交持续低位徘徊，限购效力凸显。而2012年上半年主城区1-2成交惨淡，3月后成交整体上浮。3月和5月为上半年成交高峰。（统计时间截止2012年6月24日）,点评：2012年春节过后，刚需性住宅需求增加，购房者也从观望的情绪中走出来，而一些开发商也不失时机的公开降价促销，导致节后的成交数据连续攀升。5月，在4月楼市的短暂低靡后，成交量回升到接近3月小阳春的水平。除传统季节性原因外，当前全国整体房价趋于稳定，阶段性价格触底，开发商快速出货的

22、心态没有变，购房者的信心也在逐渐恢复，因此入市积极性提高，观望需求逐渐得以释放。,第三部分 房地产市场分析成交分析,2012年1-6月成都楼盘成交量高新区仍占有绝对优势。共成交103.9万方，占各主城区成交面积的27%。成华区成交72.39万方居于第二位，占比20%。锦江区成交量最低，仅36.77万方，占比10%。总体看来2012年开始，城北、城西的成交开始出现提高，各区域板块成交相对更为平衡。（统计时间截止2012年6月24日）,第三部分 房地产市场分析成交分析,2012年1-6月，仅2月和5月供销比小于1，销售面积大于供应面积。而4月供销比达到349.73%，供应量远远高于销售量。分析认为

23、：在一系列政策的调控下，市场购房者多为自住型消费，开发商库存压力大，低价走量态度积极，而整个市场来看，供应的增加并未对成交量有明显影响。供大于求的市场局面仍在继续。（统计时间截止2012年6月24日）,第三部分 房地产市场分析成交分析,2012年上半年主城区各区域供销比小于1的区域仅青羊区。其余各区则是供大于求，其中武侯区供销比达到246.03%，是供销比最大的区域，也能看到武侯区库存压力相对较大。高新区虽销售火热，而供销比为175.68%，也存在较大的库存。（统计时间截止2012年6月24日）。,第三部分 房地产市场分析成交分析,区域成交分析,2012年成华区成交面积仅次于高新区，成交峰值出

24、现在3月，整体走势与成都全部区域成交走势相符。（统计时间截止2012年6月24日）,第三部分 房地产市场分析成交分析,2012年高新区成交面积仍为主城区最高，成交峰值出现在5月，能看出3月后整体成交量起伏并不大，整体保持高位。（统计时间截止2012年6月24日）。,第三部分 房地产市场分析成交分析,截止2012年7月1日，2012年金牛区成交有所上升，城北一直处于价值洼地，而北改的开展，让城北入住了大批品牌开发商，促进成交的增长。总体走势与主城区走势相符。,第三部分 房地产市场分析成交分析,截止2012年7月1日，2012年锦江区成交仍处在主城区最低位。除3月和5月两个成交高峰点外，其余月份成

25、交一直处于低位。,第三部分 房地产市场分析成交分析,截止2012年7月1日，2012年青羊区成交出现较大起伏，2-5月随着地铁4号线的修建，新光华片区火热起来，出现成交高峰。而进入6月后，成交迅速回落,第三部分 房地产市场分析成交分析,截止2012年7月1日，2012年武侯区成交量处于较低位置，从成交面积来看，初3月小阳春带来的成交高涨外，其他月份成交并不理想。,第三部分 房地产市场分析开盘分析,2012年1-6月成都市共有183项目、221个批次开盘，其中主城区有124个项目批次开盘，郊县有97个项目批次开盘。,在政策的长期稳定调控下，投资得到抑制，刚需从年初开始不断释放。今年3月迎来楼市小

26、阳春，从去年年底成交触底后首次达到高峰。4月受到小阳春影响，加上即将迎来5月初的春交会，推新以72盘达到上半年峰值。而此后由于库存压力仍较大，政策并未出现放松，在平稳的市场大环境下，开发商出货也趋于保守和平稳。推盘量也呈现下降趋势。,走势,从近一年来开盘量来看，总体上开盘量波动较大，受季节影响较为明显。两次波峰出现在去年9月和今年4月，均能概括为房交会前期的传统火热期。受到政策和整体市场环境影响，4月后推盘速度有所降低，在巨大的库存压力下，开发商仍愿意选择低价走量。,第三部分 房地产市场分析开盘分析,同比,相比去年同期，能看出1月推盘量出现较大的落差，去年受调控影响，楼市出现阶段性触底，在惨淡

27、的成交中，今年年初楼市在3月之前，开发商仍保守开盘。而2月之后，去年压抑的刚需得到释放，在成交回升的带动下，开盘量也逐渐恢复，甚至高于去年同期水平,第三部分 房地产市场分析开盘分析,老盘新推,在2012年上半年各项目批次开盘中，老盘新推依然是推盘中的主角，占到了75%。相较去年有小幅度提高。,第三部分 房地产市场分析开盘分析,环线,从环线来看，3环外仍是热销区域，受到上半年刚需主打市场的影响，近郊推盘持续积极。而从5月以来，部分改需、豪宅项目重返市场，2-3环区域项目开始复苏，占比21%。,第三部分 房地产市场分析开盘分析,高新,不完全统计，2012年1-6月成都市看盘项目分布，高新区依旧热门

28、，达到39盘。随着天府新区的开发和整个成都经济、政治中心南移。高新区的火热一直持续，加上地铁一号线的开通和金融城、软件园的完善，让置业者的目光难离开城南区域。开发热度居高不下，新盘仍然不断涌现。其次是武侯和成华，分别有25、19个项目推出。随着新双楠片区的成熟，北改的火热开展，武侯区和成华区在2012年开始吸引到更多的关注。,第三部分 房地产市场分析开盘分析,从各郊县来看，新都的推盘量最大，共有30个项目批次推出，双流28盘居于第二位。此外郫县、温江居于其次。可以看出近郊仍是郊县推盘的主力区域。随着轨道交通的不断发达，近郊开发热度也是逐渐升温，发展前景良好。,第三部分 房地产市场分析别墅市场分

29、析,一、别墅新增供给情况,新增放量同比去年小幅上升，郊县仍是目前别墅开发主战场 2012年上半年成都市累计新增别墅3398套，规模为80万，新增面积同比增长5.45%。从上半年月度成交走势来看，新增在6月出现高位增长，别墅供给主力仍集中在郊县，主城区因土地稀缺，别墅产品供给较少。,新增供给半年度走势,第三部分 房地产市场分析别墅市场分析,第三部分 房地产市场分析别墅市场分析,第三部分 房地产市场分析别墅市场分析,新增供给之行政区域比较,行政区域新增双流、温江、新津是目前别墅主力供给区域，放量较大 主城区新增主要来自绿地锦天府的花园洋房和中海城南官邸的联排别墅；从小区域来看，新增别墅供给主要来自

30、温江和双流及新津。温江别墅新增主要来自彩叠园，双流主要新增来自于锦绣尚郡、远大林语城；新津别墅新增主要来自廊桥水乡、龙湖悠山郡。,第三部分 房地产市场分析别墅市场分析,第三部分 房地产市场分析别墅市场分析,新增供给之物业类型比较,物业类型新增联排别墅物业占主导，双拼别墅逐渐淡出市场 2012年上半年别墅新增主要以联排别墅为主，新增42万m2,占总供应的53%，其次是花园洋房19.8万m2,占总供应的25%。独栋和双拼上半年新增较少。,第三部分 房地产市场分析别墅市场分析,二、别墅销售情况,销售走势,成交刚需抢戏，别墅遇冷，成交量与去年同期持平 2012年上半年全市别墅成交3207套，面积为76

31、万，成交面积与去年同期持平。从月度成交走势来看，1-2月市场稍显低迷，进入3月后，每月成交保持在15万左右，且3-6月每月成交量均超过去年同期水平，这足以说明市场在经过长时间客户观望后，需求得到一定释放。,第三部分 房地产市场分析别墅市场分析,第三部分 房地产市场分析别墅市场分析,销售之行政区域比较,行政区域成交双流、都江堰、新津传统别墅区域销售高于其他区县，品牌大盘销售良好 从小区域来看，双流成交643套居首位，成交主要来自三盛翡丽山、牧马山卡地亚、复地御香山、雅居乐花园；主城区上半年成交主要来自中海国际社区、华侨城；近郊区成交主要来自雅居乐花园、三盛翡丽山、彩叠园、富豪新岸、欧香小镇；远郊

32、区成交主要来自金科廊桥水乡、蓝光观岭、保利石象湖国际、梵谷源。,第三部分 房地产市场分析别墅市场分析,第三部分 房地产市场分析别墅市场分析,销售之物业类型比较,物业类型成交联排别墅、花园洋房占据半壁江山，双拼物业市场追捧度不高 联排别墅及花园洋房是上半年成交主力，分别占总成交量的39%、36%；双拼别墅成交最少，仅占9%；从成交物业类型来看，目前别墅类物业联排销售较好，双拼别墅逐渐淡出市场。,第三部分 房地产市场分析别墅市场分析,别墅供销比情况,供销比推盘节奏放缓，上半年基本保持供需平衡，集中市场消化存量 就供销比走势而言，除1月外，其余月度供销比均低于1.0，可以看出，开发商放缓了推盘节奏，

33、主要以消化市场存量为主。,第三部分 房地产市场分析别墅市场分析,第三部分 房地产市场分析别墅市场分析,别墅销售排行榜,从别墅成交排行榜来看，雅居乐以6.1万的销售面积位居首位。从销售排行前十项目可以看出，城市别墅销售远远好于郊县度假别墅。,第三部分 房地产市场分析别墅市场分析,三、别墅存量情况,存量之行政区域比较,存量都江堰别墅市场堪忧，存量最大，全市目前存量需较长时间才能去化 大区域来看，存量面积以郊区为主，郊区存量220.7万，占全市别墅总存量的92%。行政区域来看，双流、都江堰分别以存量51.4万、30.4万位居前两位，分别占总存量的20.8%、12.3%；双流存量大是因为双流别墅市场是

34、大成都的核心别墅市场开发体量巨大，而都江堰的存量则反映出青城山别墅版块的严重滞销；2010年以来，别墅存量节节攀升，达到历史高点，消化完目前存量需要3.5年。,第三部分 房地产市场分析别墅市场分析,第三部分 房地产市场分析别墅市场分析,第三部分 房地产市场分析别墅市场分析,存量之物业类型比较,物业类型存量市场去化较快物业存量依然较多，后期销售难度大 存量以联排和花园洋房为主。联排存量95.3万，占总存量的39%；花园洋房存量82.7万，占总存量的33%；花园洋房及联排的存量虽然大，但该两种物业却是目前市场去化最快的别墅物业；随着别墅市场重点向中小户型的转移，独栋和双拼的去化将是整个别墅市场的一

35、大难点。,第三部分 房地产市场分析别墅市场分析,别墅市场小结,上半年别墅新增总体同比有所下降：在1-5月，新增别墅较少，6月集中爆发；新增主要集中在温江、双流及新津。成交基本保持稳定：，别墅市场成交并没有随着调控政策的变化而大起大落；预计后期别墅市场成交依然会保持稳定。别墅存量压力大：目前全市别墅存量达11211套，246.5万，达到历史高点；按照2011年全年去化7222套的去化速度，目前存量出清周期为15.5个月。,第三部分 房地产市场分析房价分析,2012年上半年，延续2011年的限购、限贷政策，政府三令五申，将持续对房价的过快上涨进行控制，坚持控制房价的政策不动摇，政策变调的不确定预期

36、基本消除。同时，存贷款准备金率的上调及银行贷款的放松，又为购房者提供了现在入市的动力。综上所述，2012年上半年，购房者及开发商定价开始进入理性阶段，主城区房价基本稳定。截止到6月26日，成都市主城区住宅交易均价为9916元/平方米，同比去年下降2.16%，进入调控中期，主城区成交量跌幅较大，整体态势持续低位。从市场反应来看，当前环境下，成都买卖双方仍然处于深度博弈中；投资型需求受到抑制，刚需置业成为支撑市场的主力，改善型需求开始复苏。存贷款准备金率的上调及银行贷款的放松，使得成交量有所上升，但总体来看，开发商多为以价换量，品质不低、价格不高的楼盘成为购房者首选。据搜房网数据监控中心统计，在主

37、城区111个楼盘中，价格下降楼盘有39个，占比35%，价格未变的楼盘有40个，占比36%，房价基本稳定。,1-6月成都市在售楼盘涨跌调查,概况,点评：在表格可以看出，高新区的楼盘下跌个数最多，达10个，但成华区价格下跌楼盘所占比重最大，占抽样楼盘的58.82%。而锦江区价格下跌楼盘最少，仅占22.22%，同时锦江区也是主城区中楼盘均价最高的区域，为11494元/，这与区域内品质住宅较多有关。,第三部分 房地产市场分析房价分析,2011年1-6月成都市主城区有40个楼盘价格保持不变，占比为36%；有32个楼盘价格不同程度上涨，占比为29%，另外，价格下降楼盘有39个，占比35%，整体趋势说明，上

38、半年主城区楼盘价格稳中有降，成都房价已基本进入稳定阶段，部分开发商给出诱人优惠，以价换量，部分开发商仍按自身营销策略进行销售，价格未变甚至略有上涨。,第三部分 房地产市场分析房价分析,对比2012上半年涨幅榜和跌幅榜前10名的楼盘可以发现，跌幅榜前10名楼盘中，无一近郊盘入围，但在涨幅榜前10名的排行中，有4个近郊盘入围，占比达到40%，且占了前五名中的三个名额，涨幅较明显。可见在限购令下，购房者将更多的关注度转移到价格不贵、品质不低的近郊盘上。,第三部分 房地产市场分析房价分析,2011年1-6月主城区整体房价走势,自今年1月以来，成都市主城区的住宅均价基本持平，略有下降。值得关注的是，凭借

39、成都春交会的热力，成都楼市在4、5月迎来了成交的大幅上涨和开盘量的大幅提升，但房价却为上半年的低谷，说明开发商多采取以价换量的营销策略，品质不低、价格不高的楼盘成为购房者首选。,第三部分 房地产市场分析房价分析,相比去年同期，2011上半年主城区商品住宅月度均价先涨后跌，这主要与2011年房价涨幅较快的原因有关。总体来看，同比2010年的涨价趋势，2012年房价基本稳定，成都楼盘的房价开始迈入理性阶段。,第三部分 房地产市场分析房价分析,主城区中一半均价过万 成华最低,成都上半年主城区各区域中，均价过万的区域有锦江区、高新区和青羊区。其中锦江区均价11494元/平，位居主城区第一。而均价最低的

40、为成华区，仅为8348元/平。,第三部分 房地产市场分析房价分析,对比2011年和2012年上半年主城区房价可以看出，除成华和金牛外，其他区域的均价均有所下调。2012上半年北改方案的公布，都是刺激区域楼市发展的强心剂，市场普遍看好金牛、成华房价的后续走势。,第三部分 房地产市场分析房价分析,房价,2012年，年终,成华区住宅项目价格调查,第三部分 房地产市场分析房价分析,房价,2012年，年终,武侯区住宅项目价格调查,第三部分 房地产市场分析房价分析,房价,2012年，年终,青羊区住宅项目价格调查,第三部分 房地产市场分析房价分析,房价,2012年，年终,金牛区住宅项目价格调查,第三部分 房

41、地产市场分析房价分析,房价,2012年，年终,锦江区住宅项目价格调查,第三部分 房地产市场分析房价分析,房价,2012年，年终,高新区住宅项目价格调查,第三部分 房地产市场分析房价分析,房价,2012年，年终,高新西区住宅项目价格调查,第三部分 房地产市场分析房价分析,房价,2012年，年终,郫县住宅项目价格调查,第三部分 房地产市场分析房价分析,房价,2012年，年终,双流住宅项目价格调查,第三部分 房地产市场分析房价分析,房价,2012年，年终,温江区住宅项目价格调查,第三部分 房地产市场分析房价分析,房价,2012年，年终,新都住宅项目价格调查,第三部分 房地产市场分析房价分析,房价,2

42、012年，年终,成华区住宅项目价格调查,第四部分 2012年现半年预测,“稳中求进”是2012年经济发展的主基调，中央继续实施稳健的货币政策，坚持房地产调控政策不动摇，成都市出台“天府新区”、“北改”等一系列重大规划利好政策将为地方经济持续健康发展做支撑。2012年成都房地产市场将呈现两大特点：一是市场整体供大于求现象明显，刚需购房者将成市场主力军，成交量较2011年或有所增长，快速消化存量是开发商今年的主要目标。二是2012年春节后成都市商品住宅成交均价出现了实质性松动，但市场处于以价换量的底部运行阶段，市场整体价格不具备大幅下跌的可能。综上，2012年下半年的房价和成交量或将保持平稳。,谢谢观看，END,