成都市山水琨玉项目2008价格体系方案.ppt

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1、成都山水置业有限公司,山水琨玉项目,2008价格体系方案,前言,依据本次策划内容的特殊性，在本次工作中，尺度公司将着重围绕本项目的潜在价值与产品自身进行展开，以前瞻、务实、严谨的态度，结合开发目标与市场自身消化能力，对本项目所涵盖的产品结构赋予最合理的价值体现；由此，本次工作内容将有针对性的展开市场调查及产品研究工作，对相关的宏观经济、整体市场、政策等层面将仅进行针对性的描述。,目录,区域价值点判断,区域市场产品调查,市场需求分析,本项目属性研究,本项目最终价格体系,结论综述,本次研究结果，“山水琨玉”项目住宅部分在遵照目前市场消化能力以及产品特征的情况下，最终市场均价为8606元/平米；其中

2、层差价为低区30元/层，高区40元/层，29-32层为统一价格同层户型间差异价较大，最大范围为1281元/平米，主要户型差价集中在100-200元/平米；本项目商业部分考虑其独有的区域口岸及未来巨大增值潜力，一楼部分均价为50699元/平米，负一楼均价应不高于16000元/平米；酒店部分经过2类系统测算，并结合项目特殊性，2-6楼最终整体价格为7600元/平米。,第一部分 区域经济价值点判断,区域经济环境价值描述房地产市场价值研究,PART 1,按照“全域成都”最新城市规划，未来的中心城区将逐渐沿人民南路与东大街沿线偏移；本项目属于原有中央商务区北侧，以金融为主题的骡马市板块内。,中央商务区,

3、本 案,城市体系,“二轴四片”建设，将以人民路、东大街（含攀成钢）为中轴的两侧地带；盐市口片区、天府广场陕西街片区、猛追湾游乐园片区、骡马市片区为重点，对中心城区城市空间结构进行优化；对区域内建筑空间形态、道路交通系统、地下空间综合开发利用、人文景观等方面编制城市设计；由于“5.12”的影响，中心城区的改造时间将受到一定的影响，但整体而言，本板块的未来发展仍将是建筑空间、道路交通体系、地下空间综合开发等城市升级的重点区域之一,板块未来规划,本项目紧邻城市主干道人民中路作为城市主干道，人民中路与人民南路被喻为成都市主城区的“城市生命线”，而作为本板块而言，其又是该区域内的财富枢纽,道路情况,作为

4、贯穿城市东西、南北的节点交通区域，车流量巨大，道路路面相对狭窄，加上正在施工的地铁一号线使得本路段交通极为拥堵1号线骡马市站是地铁1号线与远期规划4号线之间的换乘站。位于西玉龙街、羊市街与东、西御河沿街之间人民中路一段下，呈南北向布置。车站为地下两层12米岛式站台车站，车站总长184.35m，总建筑面积为9579。地铁的开通将极大的缓解目前严峻的交通局面，也将充分带动中心城区改造，本板块的经济价值与城市地位,交通现状及未来,第一部分 区域经济价值点判断,区域经济环境价值描述房地产市场价值研究,PART 1,清水房均价趋于平稳，集中在8000-9000元/平米（锦江明珠均价8000元/平米、萧邦

5、均价9200元/平米、缤舍均价预计8500元9000元/平米）精装房由于产品自身档次不同，市场价格跨度较大，8000-13000元/平米（时代凯悦均价8000元/平米、城市理想均价12000元/平米、壹号公馆均价14000元/平米）,住宅市场价值在售项目,目前区域内商品住宅市场价格集中在7600-8500元/的价格范围内在该档次产品中，标准间与套一户型是绝对主流，而根据面积大小不同，标间普遍租金价格维持在1100-1300元/.月，套一户型租金价格在1700-2500元/.月在出租率情况上，除时代凯悦由于尚处于销售阶段，其他同档次产品出租率较高，均在90%以上,区域住宅市场价值,ROMA国际,

6、新城市广场,时代凯悦,本案,￥7600-8000,￥7500-8500,￥7600-8600,米兰小筑,￥7200-8500,根据口岸位置与交通环境等因素，结合到本项目商业特征，我们将区域内与本项目具有可比性商业分为A类与B类A类：区域认同性强，商业氛围浓厚，口岸极佳，整体建筑档次较高B类：区域认同性强，商业氛围相对浓厚以目前市场认同性看，本项目处于市中心商业氛围浓厚的八宝街东侧，但从目前交通环境上看，与该商业圈层联动性不足,区域商业市场价值,A类商业特征：目前市场价值：4.5-5万元/租金价格：240-300元/户型特征：开间5.6-6米、进深8-9米业态：高端零售、专业服饰等,本案,铂金城

7、,新城市广场,区域商业价值A类商业,B类商业特征：目前市场价值：2.5-3万元/租金价格：150-200元/业态：特色餐饮、服饰、营业厅等,铂金城,新城市广场,时代凯悦,区域商业价值B类商业,本案,研究范围：骡马市、八宝街西大街、太升南路三大片区；研究对象：商务酒店、经济型酒店两类酒店物业；研究目的：确定本项目的可比案例，为价格体系奠定市场基础；,区域酒店价值,经济型酒店,成都雄飞酒店,瑞城名人酒店,缤纷假日酒店,快捷假日酒店,马瑞卡酒店,小憩驿站,罗曼大酒店,七天连锁酒店,薄荷花园酒店,恒瑞商务酒店,九龙宾馆,喜百年酒店,区域酒店基本情况,目前区域内经济型酒店主要特征为：规模：100-150

8、间，以连锁型酒店为主房价：120-200元/间.天客群特征：旅游、家庭、休闲型居多商务酒店：规模：200间左右，普遍在180280间房价：220-400元/间.天客群特征：商务、旅游,区域酒店基本情况,第二部分 区域市场产品调查,住宅部分商业部分酒店部分地铁经济价值点判断,PART 2,第二部分 区域市场产品调查,首先，作为中心城区内不多的在售物业，本项目在后期经营中不仅将面对中心城区各板块在售物业的直接竞争，在后期的物业经营中，也将面对具有较强投资价值的现房物业的市场挑战。所以，本次对于产品市场的调查，将对该情况所涵盖的相关的物业进行有针对性的深入研究，使本项目在正式销售时能有效规避竞争锋芒

9、。调查物业如下：ROME国际壹号公馆城市理想新城市广场皇后国际锦江明珠国际公寓萧邦缤舍,ROME国际,位置：青羊区成都市青龙街18号（人民中路二段42-64号）规模：总建筑面积:54276.94平方米，总户数:630户，停车位:280个，物业费 1.8元/建筑形态：外观玻璃幕墙，新现代主义建筑风格；建筑高度为20层，裙楼加2栋塔楼，其中1-4层共18000余平方米的大型MALL名店，5层为3500余平方米的米兰空中花园广场，6-20层为630户精装时尚小户型公寓，两梯20户。户型区间：38-58平方米全装修小户型。配套：临街有近1000平方米的风情商业街和骡马主题风情广场，电梯为铃木（10人8

10、00KG），70年住宅产权。,ROME国际,该项目的户型主要集中在42平米左右的标间，以精修的风格打造的单身公寓，推出是在房地产正火爆的2006年，且总价在20万左右，受到众多投资者和自住者的认可，一路畅销。然而目前该物业从外观的现代和大气和内部装修档次较低不相匹配，使得在商务区的该物业没有实现投资出租的较大收益，仅仅满足了该地段物业的自然升值收益。,产品价值分析：该项目定位为单身贵族公寓，已于2007年交房，价格 从05年开盘的起价4660元/平米到目前该项目二手房售价（精装）：约7500-8500元/平米，每年15%的涨幅；目前该物业租金（精装）：标间（42平米）为1100-1200元/平

11、米，套一（60平米）为1700元/平米；底商最高租金：约300元/平米，售价3万5万元/平米；该物业公共区域装修档次较低，物业服务内容和水平较低，不能让业主体受到物业的增值和附加值服务水平，从而导致了该项目即使入住后租金也偏低，没有提升其商务功能，而且商业除了底商以外25层都为空置物业，所以该项目的后期物业服务欠佳。,壹号公馆,位置：青羊区人民中路三段1号规模：建筑面积：44354.09占地面积：2465.25，总户数:681套，物业费 2.8元/，车位：56个建筑形态：公馆采用新古典主义奢华风格，有着英国皇室血统般尊贵之处，共30层。户型区间：奢装打造40-90平米奢华空间。该项目由天府喜来

12、登沿地铁1号线北行5分钟即可到达，是地铁1号线7号出口处，4000元/平米的装修与配置，壹号公馆交房标准主要配置（部分家电家私可作个性化选择），包括高档中西餐厅，咖啡厅，红酒雪茄吧，至尊SPA会馆，名流健身中心，豪华壁球馆，恒温游泳池，会员酒店套房 商务中心，董事长会议厅及多功能厅等。3梯17户，70年住宅产权。,壹号公馆,该项目由于是烂尾楼改造，所以在户型设计方面受到很大的局限，房间内出现了较大的梁柱，且卫生间都不采光和通风，厨房只有少数户型采光通风，所以开发商只有通过高端的定位和豪华的装修来弥补户型上的缺陷，让购房者感受其品味、档次而淡忘实际居住空间的合理性。,壹号公馆客群特征,客群来源

13、省外客群：约占50%。如上海、深圳、广州、北京以及外籍留川学生 省内及成都市区客群：约占50%，特别是四川二级城市的私营业主占了较大的比例；购房目的：投资约占60%，特别是省外客群的投资目的最为明显 自住约占40%，省内二级市场的私营业主多作为成都的二居所,产品价值分析：该项目定位为定位为“大人物小公馆”的顶级奢华精装公寓，于2008年底前交房，2007年2月开盘最低售价：10028 元每平米，最高售价：13248 元每平米，平均报价：11683 元每平米，到目前对外均价:14000元/平方米，成交均价11345元/平米，已销售75%。该物业是目前区域内装修最豪华的公寓，从配套和装修体现了其本

14、身的商务价值，其客户构成也较为特殊，两端性明显（极其理性的投资客与冲动型自住客构成）。,城市理想,位置：梨花街12号（青羊区天府广场旁）规模：占地面积:6466.70平方米，总建筑面积:86000平方米，总户数:1178户，停车位:333（地下三层）建筑形态：外观玻璃幕墙，新现代主义建筑风格；建筑高度达126米，整个项目由商业裙楼和两栋塔楼构成，包括商业、住宅、SOHO空间三种物业，商业共有四层，精装小户和SOHO空间分居A、B塔楼之上。两栋塔楼呈对角线分布：A塔楼，为37层和30层的35-70精装户型，10梯22户，704套；B塔楼，为28层和23层精装SOHO商务空间，474套。梯户数为4

15、梯22户户型区间：35-70平方米精装修小户型。,城市理想,该项目户型分为标间和套一两种，标间面积33-43平米，套一面积50-64平米，从这两种户型来看共同特点都是卫生间不采光和通风，户型单面采光，客厅间接采光，从而可以看出设计者是从投资办公的角度出发设计该产品，并没有过多的考虑居住性。,产品价值分析：该项目定位为繁华之上的奢享，为居住和商务注释奢华，最低价10600元/平方米，最高13800元/平方米，均价12000元/平方米左右，9层以下层差为60元，9层加360元，10层以上层差为80元，08年4月开盘到目前已销售40%左右，写字楼还未开盘，预计交房时间为2010年10月。另商业为染坊

16、街小商品城开零独立产权式商铺，单位面积为12-20平方米，售价2万-8万元/平方米。该项目由于是市中心天府广场旁唯一在售的项目，受到众多投资者的关注，是市中心不可复制的优质地段，销售较好。该项目由于在市中心商业集中区域，所以不管是住宅还是写字楼、商业投资性都很高，得到多数人的认可。尤其是套一的户型销售较好。,新城市广场,位置：青羊 西大街1号规模：总建筑面积231735平方米，商业建筑面积97058平方米，住宅建筑面积87067平方米，住宅共4栋、1680户，商业共5栋。建筑形态：新现代主义建筑风格；建筑高度达100米30层，整个项目由商业裙楼和塔楼构成，住宅共4栋、1680户，商业共5栋，6

17、层为转换层。户型区间：35-70平方米精装修小户型。该项目地处改造后的西大街与八宝街、长顺街交汇处，兼有商业中心和小户型公寓空中花园面积15000平方米，会所面积3000平方米，广场面积10000平方米，地下机动车位1160个，非机动停车位2000个，电梯（扶梯）数量92部，住宅70年产权。,新城市广场,该项目主力户型为36-55平米的标间和套一，是早期的小户型公寓，由于采用的是精装修交房标准，售价较周边楼盘高，刚推出时还不能被市场广泛接受。目前该楼盘的出租和转手率都较高，说明其投资客户居多，实际居住性不强。,产品价值分析：项目从2003年8月以3140元/平方米的 价格开盘到目前的二手房精装

18、带家电售价为7600-8600元/平方米，价格在5年的时间涨了接近1.5倍，该项目目前租金（2535元）：36-55平米为1000元-1500元，60-70平米为1800元-2500元，该项目由于商业氛围较浓厚，使得住房的出租率较高，但由于其自身的设计缺陷和配套的不完善装修档次较低（住宅通过转换层入户，4部电梯（广州日立13人1000KG）上6楼的转换层，4栋住宅每栋3梯（广州日立8人800KG）15户共30层），使得公寓的附加值不高，只能满足居住和小型公司办公需求，所以出现售价较高而租金较低的现状。物业的价值没有得到有效提升。,皇后国际,位置：锦江区上莲池横街以西、锦兴路以南(市中心附近)规

19、模：占地面积：10.55亩，建筑面积：59801.83，绿化率27.53容积率6.99，物业费1.9元/平方米/月物业公司：嘉宝物业 建筑形态：高层电梯33F，1栋4单元，2个单元33F，2个单元32F立面 户型区间：6895平米 配套：该项目距红星路约50米，西临人民南路；北接盐市口、青石桥商圈，且紧邻盐道街中学；南瞰锦江,皇后国际,该项目主力户型为70平米左右的套一户型，首先采用灰空间的运用，使得套一可变套二的实用率更强，购房者的反应极为强烈，所以市场认可度较高，成为畅销户型。,产品价值分析：高实用率创意户型，使户型具有“套一变套二、套二变套三”的多样性。本案是蓝光继香槟广场后在市中心的又

20、一地标性建筑；07年6月开盘取得了不错的销售业绩，目前已售完，均价7600元/平米，该项目依托于其市中心的核心位置、可变空间、蓝光品牌取得了很好的销售业绩。,锦江明珠国际公寓,位置：锦江区盐道街小学旁规模：占地面积:3900平方米，总建筑面积:43300平方米，510户车位:217个建筑形态：现代派外立面风格独栋32层，4梯17户户型区间：55109平米该项目距红星路约200米，西临人民南路；北接盐市口、青石桥商圈，且紧邻盐道街中学；南瞰锦江 面积近300平米、挑高近10米的豪华入户大堂。4梯17户交房标准：清水房,锦江明珠国际公寓,该项目的主力户型主要集中在55-63平米的套一，且只有单面6

21、米的采光面，双阳台的设计虽然满足了厨房和卫生间以及客厅的通风效果而采光效果较差，建筑面积过大，导致总价过高，对于投资客户来说没有足够的吸引力，对于自住客户来说户型设计不合理，相比旁边的皇后国际灰空间运用较少，没有亮点。,产品价值分析：该产品定位为“中心行政领馆，内城质感私邸”，于08年7月开盘，均价在7800元左右，目前第一批次为22层以下，该项目17种户型，层差为20元，公摊24%左右，工程进度8层，该项目在区位上偏重于居住，在产品上适合小型公司办公，目前销售情况不是很乐观，已销售10%左右，且只有58年的住宅产权,萧邦,位置：青羊区乐府路 规模：住宅322套,物管费：2.0元/平方米 建筑

22、形态：28层独栋，犹如钢琴键盘外观的现代主义风格户型区间：4672平米私享多元空间该项目 5-28层为住宅，1-4层为商业，处于王府井百货背后、西接太升南路，东接红星路，临近商业区，但又有一段距离，属于市中心商业区和居住区的结合地带，适合在市中心工作的外地人士和就近换房的群体，出行交通方便，配套完善。4梯14户交房标准：清水房,萧邦,该项目户型主要集中在47平米左右，如右图，做到了室室采光，双阳台的设计，超越了传统小户，且总价控制较好，客户认可度较高，然而从该项目其他户型和该户型的剪力墙来看空间的可变化性不强，对办公来说局限性较大，空间的变换较难实现，即使是相邻的两间也很难打通。,产品价值分析

23、：08年1月开盘以来余下40%，均价9200元/平方米，共有住宅322套，物管公司为申安物业，物管费预计2.0元/平方米，预计交房时间2009年，目前该项目工程进度缓慢，传闻开发商资金链有问题，工程进度为9层，项目可外销，该物业片区偏重居住型，从产品特征来说，居住较适用，办公欠缺，故该项目的客户群范围偏窄（周边换房客户和市区工作的外地购房客户占主要），投资客户所占比例较小，对其销售受到一定影响。目前该项目针对灾区客户购房一口价7480元/平米（仅限60套房源）。,缤舍,位置：青羊区乐府路 规模：总户数:426户,物管费预计2.0元/平方米 建筑形态：32层独栋，2个单元（一个单元为住宅，3梯7

24、户；一个单元为小憩连锁酒店和写字楼，3梯12（14）户。外观玻璃幕墙，现代主义风格户型区间：35100平米私享多元空间该项目在王府井百货背后、临近太升南路，凭借齐全的配套，定位为核心资源的私享者，3种产品形态：1、活性可塑小户 对象：城市中心生活工作的外地驻蓉高级管理人士 2、5.7米层高百变商务空间 对象：中小型公司和个性居住需求 3、理财式私人酒店 对象：经济型酒店交房标准：清水房,缤舍,该项目户型主要集中在52-88平米左右。利用大阳台的设计附送空间，可套一变套二,利用性和灵活性较高，3梯7户32层的配置；5.7米层高52平米的户型可以分隔为2层，对居住和办公来说更具创意性；3梯12户

25、可以看出该项目主要是考虑在户型的可变性上，从而吸引更多的投资者。,产品价值分析:1栋32层，2个单元，一个单元为70产权住宅预计开盘价7500-8000元，另一单元为40年产权的酒店公寓，3-7层为投资型酒店开盘价7500-8000元，12年租约8-9%的年回报率，8层开始为挑高5.7米的百变商务空间，销售面积65平米，开盘售价9000-1万，工程进度：2层，预计开盘时间：8，9月份，从7月10日起开始排号：2万元排号费额外优惠2%到开盘为止每天补助100元，该项目集可变小户型、百变商务空间、理财式私人酒店于一体，使得客户不管是投资还是自住选择面较广，这是其一大亮点，所以该楼盘的客户更偏重投资

26、性，从目前排号阶段报价低于对面的萧邦项目9200元的均价，性价比较高，目前已排到30多号,本项目由于处在商务集中区域，目前市中心开盘在售的项目多数都采用清水房，户型面积集中在40-60平米，在这样一个趋势下本项目由于户型面积偏大不如其它楼盘，总价相对较高；从调查分析目前投资者对物业服务管理水平要求越来越高，包括前期和后期物业服务管理，以彰显项目的品质，给投资者信心；由于都是市中心项目考虑到土地价值因素和竞争楼盘较少的情况下，多数楼盘并没有因为宏观调控和地震而降价销售，反而近期开盘的项目销售较好，只是少数项目在近期在做一些促销以缓解资金压力，而本项目既是地震后修建物业，在8、9月份开盘，不会受到

27、市场太大的影响，在本项目定价时不会过多考虑宏观调控和地震的因素；在以上楼盘中楼层差价也没有因为地震而降低，依然保持在20-80元的楼层差上，个别一口价只是迎合目前市场短期促销，结合本项目的特点层差控制在30元左右，缩小价差范围。,小结,第二部分 区域市场产品调查,住宅部分商业部分酒店部分地铁经济价值点判断,PART 2,西大街商圈,盐市口商圈,骡马市商圈,春熙路、盐市口、骡马市一直是成都市中心的三大老商圈，目前前两者相连成一个商业片区，而骡马市商圈由于大量的旧城改造和交通建设需要，在2000年左右开始实施整体改建，众多老街老店纷纷搬迁，取而代之的是定位不明确的商业入住，除了家乐福和太平洋百货有

28、一定的号召力之外，其余均为中小型超市和小型服装饰品店，无法聚集大量人气，这里虽然是老商圈，但由于交通、改造进度等因素，使该区域人气不畅，难以回流。,商业板块三大板块竞争态势,按照成都市的规划，再造的骡马市商圈将在顺城大街、西玉龙街传统商圈基础上把重心北移，通过以青龙街八宝街西大街为骨架构成的“骡马大道”的支撑，以及青龙巷、铁箍井街两条准步行街的辅助，形成以商务商业为主，兼有休闲、娱乐、文化和居住功能的西部商业中心。老商圈和新商圈的商业形态融合成了骡马市商圈的第一个难题：围绕西玉龙街打造的家居主题一条街，而八宝街、青龙场一线形成以商务商业为主，兼有休闲、娱乐、文化和居住功能。从功能的构成上来看相

29、对复杂，并且功能区跨度过长，造成招商各自为战。,从图上三个区域来看，西大街作为新型百货和娱乐为支撑正逐步形成繁华的新商业口岸，而八宝街原有家乐福和太平洋全兴店的支撑已经形成了较为成熟的商业圈层，但是主要消费人群以其区域常驻人口及商务人士为主。对于本案区域物业而言，以商务和行政、金融配套为主的板块属性，加上原有的陈旧住宅片区，使得整体商业氛围偏弱。,本案商业版块发展情况,据成都市青羊区政府数据显示，到2007年，骡马市商圈区域聚集了在蓉60以上的外资机构，其中世界500强及跨国公司70家，各类金融机构72家，各类事务所54家，区域内有高档酒店14家，占全市的30，是名副其实的成都“总部经济”核心

30、区。据介绍，按照原有规划，江汉路北片区将以青龙街八宝街为主轴，一方面，在青龙街八宝街北侧，青龙巷改造可扩展骡马市周边地区的商业空间，青羊区政府搬迁后地块改造，可使八宝街商业向北延伸至江汉路；另一方面，在青龙街八宝街南侧，成都市委大院未来搬迁可腾出大量地块供商业开发。特别是地铁1号线文殊院站和骡马市站，将有机会使该地区成为地铁经济蓬勃发展区域，由地铁带来的巨大人流，将有效提升该地块的商业氛围，改变商业态势。同时，随着羊市街、西玉龙街改造，骡马市向南与熊猫城连成一体，使该区域有机会重新成为成都市的商业中心地带。,发展机会判断,备注：根据最新市政府公布的信息，由于受到5.12的影响，成都市行政中心整

31、体南移计划将暂停，现有新政府办公区将整体变现；可以看出，由于未来政府将暂停南移计划，原有的CBD核心区其行政中心功能将在短时间不会发生变化，这也为本项目圈层的属性奠定了极强的基础。,区域板块代表型商业研究,临街商铺：只租不卖调查位置:临人民中路一楼商业一楼商业租金160元/平方/月,租赁面积300平米特点：快速车道旁，周边常驻居民较少，主要为周围办公的商务人士，周围商业网点配置完善，目前此项目商业部分仍有较大的空置率.该项目是离本案最近的一个项目，并且是原假日大厦改造而成，在档次上相对较低，临近快速通道，驻足性不强是影响其招商情况不理想的主要原因；但随着地铁站点的落成，将成为他招商新的一大亮点

32、。,调查项目：时代凯悦,区域板块代表型商业情况-八宝街板块,位置：青龙街A 类商业临青龙街项目中心位置：售价约5万元/平米 150平方租金约300元/平米.月 目前业态：罗莎蛋糕 300平米租金160元/平一楼靠太平洋全兴店二楼商业：180平米租金80-100元/平米三楼商业：800平米租金50元/平米,调查项目：铂金城物业定位为：商务型购物休闲广场,备注：铂金城是近年来，该区域新建的购物中心，其商业销售和招商情况均较理想，在招商的过程中前期实行了一段时间的免租期，免租期后虽然部分商业的租金很低，但目前商业部分出租率仍达90%以上。,区域板块代表商业情况,位置：西大街 产品类型:购物中心+住宅

33、底商商铺+住宅一楼商业：租金 240/平米/月,售价4.5-5万/平米二楼带租约租金120元/平米/月，售价22.5万/平米三楼带租约租金80元/平米/月，售价8680元/平米广场过道商业位置：租金120-150 元/平米/月，售价2.2-3万/平米,项目名称：新城市广场,新城市广场，地处改造后的西大街与八宝街、长顺街交汇处，兼有商业中心和小户型公寓。百货店位于新城市广场核心龙头口岸，右连和记黄埔旗下百佳18000平米超级市场，左接25000平米百盛百货，直面西大街主干道，后临3000平米内延景观广场。约10万平米超规模购物中心、超市、百货、电影院等。由于前期业态规划合理和招商情况良好，无论商

34、铺的销售价格还是租金都是区域内售价最高的。除过道部分商业人流不足、经营情况不佳、有少量空置商业外，其他商家经营情况良好。,区域板块代表型商业-西大街板块,位置：西大街与同仁路交汇处产品类型:酒店+临街商铺+住宅调查内容：底商主力商铺面积：5.69米 租金：170-185元/平米 售价：2.5-3万/平米 业态：特色品牌服装，个性饰品店等,项目名称：鑫 城,备注：该项目的产品结构与本案类似，一楼为商铺2、3楼为恒瑞商务酒店，4楼以上为住宅。紧邻新城市广场，商业氛围较浓，于2007年3月入住，底商共约400平米，目前经营各类品牌服饰和化妆品，虽然商铺早已销售一空，但从地理位置上与新城市广场的临街商

35、业部分被两栋旧房的零星杂乱商业所隔断呈现断带，商家经营情况不太理想，目前仍有一间50平米的商铺处于空置状态。,区域板块代表型商业,项目名称：西岸帝景位置：西大街左侧 商业主力面积：3.513米 一层租金：130-140元/平米 售价：2.8万/平米业态：品牌服装、小超市、二手房等,项目名称：西岸蒂景,区域板块代表型物业商业情况-西大街板块,备注：西岸帝景位于新城市广场斜对面，一层为商铺，楼上均为住宅，经营各类个性特色品类，既满足本物居民生活基本需要，又被对面购物广场商业所带动，经营情况良好，目前没有任何转租或者空置情况。,代表型商业情况-盐市口板块,位置:梨花街(天府广场旁)产品类型:小户型住

36、宅+市场类商铺+SOHO空间 首层为下沉式独立商铺均价4.8万/平米,参考租金450元/平/月一层为高于街面1.5米独立商铺均价8万/平米参考租金700元/平/月二层均价3.8万/平米,参考租金300元/平/月付款方式仅为一次性付款优惠方式:优惠4%,项目名称:城市理想(全产权独立商铺),备注：城市理想位于天府广场旁，整个项目由商业裙楼和两栋塔楼构成，该项目有得天独厚地理位置优势，它不但位于商业繁华区又位于地铁站旁，其商业部分虽然销售单价偏高，但每个单位总价控制大多在40-60万，另有品牌物业公司有戴德梁行的进驻，增加了投资者对后期物业管理的信心，所以开盘以来住宅、商铺的销售情况均较好。,第二

37、部分 区域市场产品调查,住宅部分商业部分酒店部分地铁经济价值点判断,PART 2,经济型酒店,成都雄飞酒店,瑞城名人酒店,缤纷假日酒店,快捷假日酒店,马瑞卡酒店,小憩驿站,罗曼大酒店,七天连锁酒店,薄荷花园酒店,恒瑞商务酒店,九龙宾馆,喜百年酒店,本次研究针对骡马市、八宝街西大街、太升南路三大片区代表性商务酒店、经济型酒店进行研究。,位置分布,产品及客群特征,商务酒店基本情况,经济型酒店基本情况,投资成本：商务酒店经济型酒店。商务酒店的装修成本、服务人员配置、配套设施基本上达到三星/四星级标准酒店，经营成本较高；经济型酒店一般通过购买/租用旧房/公寓的形式，通过整体装修后经营，成本相对较低；经

38、营效益：商务酒店和经济型酒店各有优势。商务酒店房价相对经济型酒店较高，其单间和标间房价比经济型酒店高100元左右，但由于商务酒店客群相对经济型酒店更为单一，其开房率一般低于经济型酒店因此，商务酒店和经济型酒店各有优势；特色酒店市场接受度高，经济效益良好：区域位置优越、酒店配套相对完善、服务周到快捷、性价比高的商务酒店市场接受度高，开房率保持在85%以上；,经济效益分析,区域要求明显：区域位置、交通条件是各商务酒店对于经营选址的首要考虑因素对于投资成本：以租为主型其普遍要求投资回报为3-5年收回成本。即包括整体期限内房租、装修成本在内，3-5年收回投资成本，在此基础上其可有2-3年纯盈利时间；而

39、对于自用型酒店而言，自建或自行购买其要求的投资回报年限为11-13年对于建筑要求：消防设施要求是其对建筑要求的首要因素，其次是管线、电梯、系统等配套设施,经营特征描述,第二部分 区域市场产品调查,住宅部分商业部分酒店部分地铁经济价值点判断,PART 2,地铁一号线骡马市站，未来与地铁4号线的中转站，已确定6个出站口，站口位置基本位于人民中路沿线本项目处于5号出站口处，与地铁之间的通达性极佳其中本项目地下一层与出站口连接处为商业部分预计未来本出站口每小时人流量约1万人次,本项目地铁商业价值站点分布,地铁商业作为新兴产业，目前在国内尚处于起步阶段，相对于国际上成熟的“地下城”打造，在国内的运用中还

40、相当不成熟，在已开通的各大城市地铁商业经营中，由地铁带来的巨大升值潜力和经营风险并存,本项目地铁商业经济价值,对于本项目而言，地铁对于本项目所带了价值除了显而易见的交通便捷性与销售卖点外，对整个商业氛围的带动和丰富业态组合的功能也极为明显,本项目地铁商业经济价值,地铁,商机,广告价值,通达性,人流量,投资价值附加值,经营价值,附加产业,参考案例：广州地铁2号线开通后，其出站口商业租金价格在原有基础上上涨了40%，而此体系随距离出站口的位置逐步减小，300米外商业租金价格与原有价格一致北京地铁5号线开通后，其周边商业价格上涨13.8%，与二号线转换位置的中转站位置商业价值上涨28%,本项目地铁商

41、业经济价值,尺度公司认为，地铁时代的到来对本项目解决交通、增加投资附加值和产品认知度作用明显，但完全依照国内其他城市地铁商业增值潜力作为支撑本项目的商业价格略显不足通过对相关机构了解到，地铁商业的发展潜力巨大，但其最准确的价值点目前尚处于探索阶段，中国地铁经济发展的不成熟也导致不同城市对于其所带动的商业价值缺乏足够理性判断所以，在本次价格体系中，对于商业部分，特别是地下部分尺度公司将秉承科学、严谨、前瞻性的原则，旨在实现本项目特征与升值潜力最大化,本项目地铁商业经济价值,第三部分 市场需求分析,市场供应特征研究市场消费特征描述深访研究,PART 3,整体供应量,2008年1-6月，成都市新开住

42、宅楼盘157个，新增供应面积613.67万，和去年上半年相比新增供应量减少了约40%。其中，主城区新增楼盘94个，新增供应面积400.94万，占到总体供应量的65.33%；和去年同期相比，郊区住宅供应量略比重有所缩小。07年新政的颁布，郊区所受的影响明显比成都主城区大，而5.12地震，更是让都江堰、彭州等地遭到毁灭性的打击。,供应分布,单从数据看，城东、城西是目前开发的热点区域，由于近年来对城东开发的不断加速，使得城东区域无论是供应体量还是楼盘数量都有了相当大的增加，并且在主城区内已经占据了相当重的比例，供应量位居主城区第一，占供应总量的36.23%；城西区域是新增供应项目最多的区域，同时也是

43、另一个新增供应量超过100万的区域；,由于城中和城南均属于城市早期开发的区域，目前区域内土地资源较少，因此08年1-6月新开供应量只有16.99万和46.65万，特别是中心城区，市场供应极为有限,环线分布,成都市区新增供应仍然主要集中在2-3环之间，供应面积为200.47万，占主城区供应量的50%,较去年同期低了4个百分点，占成都市供应量的32.66%；1环内仅占总供应量的6%。,区域均价,受市中心配套完善、土地稀缺等因素的影响，区域新盘均价当仁不让的成为成都市均价最高的区域，达到了9500元/，比去年同期增长了30个百分点；,第三部分 市场需求分析,市场供应特征研究市场消费特征描述深访研究,

44、PART 3,整体消费环境,08年1-5月全市社会费品零售总额与储蓄存款余额保持稳步增长趋势从图表可以看出，今年1-5月全市社会消费品零售总额与全市储存款余额均呈稳步增加趋势，表明居民的可支配收入逐渐上升，居民消费性支出的比例亦呈逐渐上升趋势。从08年居民储蓄存款余额来看，其存款余额较去年同期增长16.80%，这足以表明居民购买能力日益增强，这也为居民购置房屋时提高首付能力有益，居民存储余额的增多有利于成都市居民运用手中闲置的资金进行房地产投资，从而带动整个房地产市场。,根据统计结果显示，08年1-6月成都市主城区共成交商品房约38925套，合计面积约320.24万平方米,分别较07年同比下降

45、30.34%、40.85%。可以看出，9.27新政和5.12灾难对于目前的成都市场影响极为严重,上半年商品房成交情况,从成交量来看，只有1月份与3月份的成交量基本持平，其它月份的成交量都较07年有所下降，其中6月份下降幅度最大，较07年同比下降62.28%。,成交量对比分析,从成交量面积分析，08年1-6月各月成交量都较07年有其不同幅度的下降，除3月份份基本持平外，其它月份的下降幅度都较大，其中6月份较去年同期下降61.85%。,成交面积对比分析,购房决策趋于理性宏观调控下，市场的发展日趋成熟，消费者的在做决策时也更加的理性，购房行为更加谨慎。自住需求占主体07年新政实施后对楼市的调控效果得

46、到了广大购房者的认同，特别是07年下半年新政“二套房商贷”则直接提高了投资者门槛，对于存在大量投资性购房的城市而言，这个新政无疑是个巨大的打击。高房价对购买人群的挤出效应，需求端紧缩情况明显，住房真实需求占据市场需求的主体。,消费特征描述,观望氛围浓厚07年年底新政的出台，带给成都房地产市场的是一场购房者和开发商之间有力的拉锯战，同时也迎来了一段耗时很长的观望期。在持续几个月的低迷后，被压抑已久的购房需求逐渐得到释放，5月当大多数购房者觉得是时候入市抄底时，一场突发的灾难使的原本开始逐渐回暖是房地产市场再次进入一个观望期。住房需求面积进一步转向紧凑、精致、适用的中小户型成都的住房需求仍以解决实

47、际居住的经济型住房为主，60-100之间的房子是现在需求的主流面积区间。而对面积在60以下的小户型和120以上的享受型住宅的需求则相对要小得多。自“90/70”政策实施以来，成都楼市的供应结构已经发生变化。就今年的情况来看，90以下住宅供应量的增加，拉动了消费者对90以上住房的需求。,第三部分 市场需求分析,市场供应特征研究市场消费特征描述深访研究,PART 3,针对目前较为特殊的市场特征，尺度公司对部分投资客，业内人士进行了有针对性的了解对于整体市场而言：作为中心城区板块市场，地震以及银行新政等因素并未对整体销售造成覆灭性破坏。但消费者对于价格的观望程度明显变浓，而对于产品结构的关注已随余震

48、的远去而逐渐消退在客户构成上：本地与外地比例发生了变化。目前多数在售或刚结束销售楼盘中外地客群比例变大，已由原有的70：30逐渐向50：50靠拢。在外地客群构成中，广州、深圳、北京、上海等一级城市客群逐渐增多。,深访描述,投资客：在所调查楼盘中，投资客的比重始终占据较大比例。而在其构成中，理性投资客（长线投资客）成为目前消费的主流，该类客群并不看重地震对于市场的破坏，政策的利好以及未来的城市发展是其选择在此区域投资的重要因素。对市场充满信心，对选择的物业类型投资潜力有良好的分析；如何面对车位不足的问题：中心城区车位不足是多数楼盘无法彻底解决的先天性问题，各楼盘对于该难题的解决也没有什么切实可行

49、的办法。强调产品自身优势，强调地铁，整合周边资源是其惯用手法；对本项目价格的建议：稀缺与地铁是本项目最大的价格基础，依据目前市场表现建议本项目价格采取低开高走路线，可适当拉开价格线条，建议最终价格不高于1万。而投资客普遍接受的价格在8000-8500左右。,对本项目的其他建议：注重垂直交通便捷性，产品功能性在满足基本居住与投资价值的条件下，可适当考虑办公的要求，户与户之间可连通的建筑结构布局对本项目商业的建议：先租后卖的策略，保证商业回报率在7%以上的价值时再考虑出售，特别是地下部分另外：建议本项目申请外销证，目前国外群体，特别是台湾，香港购房者在咨询客户中也有一定的比例,第四部分 本项目属性

50、研究,地块临界情况本项目解读户型研究,PART 4,图1，项目西侧：城市交通主干道人民中路，该道路目前正处于地铁施工阶段，整体道路状况较好，日常交通较为拥挤图2、3，项目西北侧：原有检察院办公楼及宿舍楼，紧邻项目北面，楼体陈旧，对本项目整体外部形象有一定的影响图4，项目东北侧：原有住宅居民楼，紧邻项目东面，其一楼为零星生活配套业态，该建筑年代较久远，对本项目东面的整体品质感及识别性影响较大图6、7，项目东南侧：紧邻政府街，道路状况不理想，双向2车道较为狭窄，日常车流量较大，临街商业业态分布密集，多以餐饮、住宿、便利店等基本商务配套为主图8：人民中路与政府街交汇处，本项目主要临街商业开口处，识别