假设开发法教学课件PPT.ppt
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1、2023/2/10,房地产评估王阿忠,1,第六章假 设 开 发 法,第一节 假设开发法的基本原理第二节假设开发法的基本公式第三节 现金流量折现法和传统方法 第四节 假设开发法计算中各项的求取,2023/2/10,房地产评估王阿忠,2,一、假设开发法的概念和理论依据假设开发法是求取估价对象未来开发完成后的价值,减去未来的正常开发成本、税费和利润等,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。,第一节 假设开发法的基本原理,假设开发法是一种科学实用的估价方法,其基本理论依据与收益法相同,是预期原理。,2023/2/10,房地产评估王阿忠,3,为了得到一块土地,首先得仔细分析这块土地的内外条件,如坐
2、落位置、面积大小、周围环境、规划允许的用途、建筑高度和容积率等。根据土地的内外条件,知道了这块土地在规划许可的范围内最适宜做何种用途、规模多大、什么档次,例如是建商场,还是建写字楼或住宅。,愿意为这块土地支付的最高价格等于预测的未来开发完成后的价值,减去各种开发成本、费用以及利息、税费和利润等之后所剩的数额。,2023/2/10,房地产评估王阿忠,4,成本法与假设开发法的主要区别是:成本法中的土地价格为已知,需要求取的是开发完后的房地产价格;假设开发法中开发完后的房地产价格已事先通过预测得到,需要求取的是土地价格。,假设开发法更深的理论依据,类似于地租原理(可详见第九章第五节“地租理论和地租量
3、的计算”)。只不过地租是每年的租金剩余,假设开发法通常估算的是一次性的价格剩余。,假设开发法在形式上是评估新建房地产价格的成本法的倒算法。,2023/2/10,房地产评估王阿忠,5,假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价,如待开发的土地(包括生地、毛地、熟地)、在建工程、可装修改造或可改变用途的旧房(包括装修、改建、扩建,如果是重建就属于毛地的范畴),以下统称为“待开发房地产”。,二、假设开发法适用的对象和条件,对于有规划设计条件要求,但尚未明确的代开发房地产,难以采用假设开发法估价。,2023/2/10,房地产评估王阿忠,6,1是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则,
4、正确地判断了房地产的最佳开发利用方式(包括用途、规模、档次等)。2是否根据当地房地产市场行情或供求状况,正确地预测了未来开发完后的房地产价值。,在实际中运用假设开发法估价结果的可靠性如何,关键取决于下列2个预测:,当估价对象具有潜在的开发价值时,假设开发法几乎是惟一实用的估价方法。,2023/2/10,房地产评估王阿忠,7,运用假设开发法估价的效果如何,除了对假设开发法本身的运用技巧掌握得如何,还要求有一个良好的社会经济环境,如:,(1)要有一个明朗、开放及长远的房地产政策;(2)要有一套统一、严谨及健全的房地产法规;(3)要有完整、公开及透明度高的房地产资料库;(4)要有一个稳定、清晰及全面
5、的有关房地产投资开发和交易的税费清单;(5)要有一个长远、公开及稳定的土地供给(出让)计划。,2023/2/10,房地产评估王阿忠,8,1调查待开发房地产的基本情况;2选择最佳的开发利用方式;3估计开发经营期;4预测开发完后的房地产价值;5估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费;6进行具体计算,求出待开发房地产的价值。,三、假设开发法的操作步骤,在中国大陆现行情况下,政府开展国有土地使用权有偿出让的地块,主要是待开发土地。政府出让土地使用权的方式有拍卖、招标和协议三种。,2023/2/10,房地产评估王阿忠,9,1弄清土地的位置。2弄清土地的面
6、积大小、形状、平整程度、基础设施通达程度、地质和水文状况等。3弄清政府的规划限制。4弄清将拥有的土地权利。,调查待开发土地的基本情况主要包括下列4个方面:,选择最佳的开发利用方式包括用途、规模、档次等的确定。在选择最佳的利用方式中,最重要的是选择最佳的用途。,2023/2/10,房地产评估王阿忠,10,第二节 假设开发法的基本公式,一、最基本的公式,待开发房地产的价值开发完成后的房地产价值开发成本管理费用投资利息销售税费开发利润投资者购买待开发房地产应负担的税费,运用上述公式估价,一是要把握待开发房地产在投资开发前后的状况,二是要把握投资开发后的房地产经营方式。,对于公式中具体应减去的项目,如
7、果是已经投入的费用,则它就包含在待开发房地产的价值内,不应作为扣除项。,2023/2/10,房地产评估王阿忠,11,二、按估价对象细化的公式,熟地价值开发完成后的房地产价值由熟地建成房屋的开发成本管理费用投资利息销售税费开发利润买方购买熟地应负担的税费,2023/2/10,房地产评估王阿忠,12,式中:V待开发房地产的价值;VVp用比较法或长期趋势法估算的开发完成后的房地产价值;CC应扣除项目。,三、按开发后的经营方式细化的公式,V=Vp-C,2023/2/10,房地产评估王阿忠,13,传统方法不考虑各项支出、收入发生的时间不同,即不是将它们折算到同一时间上的价值,而是直接相加减,但要计算利息
8、,利息期通常到开发完成时止,即既不考虑预售,也不考虑延迟销售。而现金流量折现法要考虑各项支出、收入发生的时间不同,即首先要将它们折算到同一时间上的价值。,第三节 现金流量折现法和传统方法,一、现金流量折现法与传统方法的区别,2023/2/10,房地产评估王阿忠,14,在传统方法中投资利息和开发利润都单独显现出来,在现金流量折现法中这两项都不单独显现出来,而是隐含在折现过程中。所以,现金流量折现法要求折现率既包含安全收益部分(通常的利率),又包含风险收益部分(利润)。这样处理是为了与投资项目评估中的现金流量分析的口径一致,便于比较。,2023/2/10,房地产评估王阿忠,15,从理论上讲,现在流
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