上海商业街MALL案例分析.ppt

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1、上海商业街/MALL案例,上海新启投资研发部2008年6月,案例目录,大宁国际广场 四季坊 上海新天地 上海湾 玫瑰坊十尚坊 百米香榭豫龙坊,案例目录,9.永新坊10.新梅广场11.星游城12.同乐坊13.时尚LOFT,大宁国际广场,大宁国际商业广场位于大宁路与共和新路交汇点，地处大宁商圈。大宁地区由五个主要板块组成，分别为占地平方米的大宁国际商业广场、总面积逾65万平方米的大宁灵石公园、多媒体谷办公园区、大宁国际居住园区以及上海马戏城和闸北体育场等。常驻人口超过80万，日客流量近30万。项目拥有国际星级酒店，办公楼及SOHO式办公楼，零售，各类餐饮，娱乐，文化、教育，现代服务业八大功能，为一

2、综合性、多功能的商业房地产开发项目。本项目的出现，填补了闸北区无大型商业中心的空白。项目以现代建筑风格，重新塑造上海传统的商业街区，延续上海市民的“逛街文化”，提供一个有品味、高水平、具规模的商业环境。,大宁国际广场,占地面积:约5.5万平方米 建筑规模:约25万平方，建筑1-4层，层高：由地面20万平方米和地下5万平方米组成。共有15栋错落有致的建筑、11个大小广场和庭院、约2公里步行街和1,300个停车位。地面20万平方米建筑面积主要为：商务酒店-30,000平方米 办公楼-39,000平方米 商业零售-50,000平方米 餐饮/娱乐-45,000平方米 教育文化和生活配套-15,000平

3、方米 停车场和公共区域-21,000平方米,大宁国际广场,大宁国际广场,开业时间:2006年10月 租售方式:出租租售价格:5-18元/M2/天 租售情况:只租赁 交通状况:离地铁1号线延长路站仅约80米 动线组织:南北出入口、车库 停车位：1300个,大宁国际广场,业态组成：8大功能：商务酒店、办公楼、零售、餐饮、文化、娱乐、教育和城市生活配套设施等。150多家商户，购物、餐饮、休闲、娱乐等各种业态汇集。超级市场：大润发：2万平方米。娱乐 上影星汇影城电影院：五星级电影院“上影星汇影城”由韩国CGV株式会社和上影集团共同投资。4,300平方米的电影院有6个放映厅，约1,000个座位。KTV：

4、日本BMB集团开设的2,300平方米的遊歌量贩式KTV旗舰店。大型主题游乐园：由台湾卡通尼集团设立的3,500平米卡童尼大型主题游乐园，它为幼儿，青少年提供益智类的电子游戏。餐饮：45家来自世界各地、大江南北的各式美食：沪、粤、川、湘、滇、渝、澳门等各式中餐；日、韩、泰、东南亚、意大利、美国、拉美等世界美食。各类餐饮食全食美。国际知名连锁企业：星巴克、KFC、Pizza Hut、哈根达斯、Dairy Queen、汉堡王、棒！约翰、味千拉面、一茶一坐等国际知名连锁餐饮。异国风味餐饮：Latina拉丁餐厅、日本DON-DON元气烤肉、Blue Frog西餐厅/酒吧、汉泰东南亚餐厅、Wings翼CA

5、F&FOOD、Salena意大利餐厅、面包新语面包店、荷风轩铁板烧和韩乡园等世界各地的餐饮美食。中华美食：沪、粤、川、湘、滇、渝、澳门等各式菜系汇集。有新雅粤菜馆、沈大成上海小点、老正兴菜馆、小绍兴等百年老店，也有旺池川菜、珍湘新概念、雍丰特色海鲜本帮菜大型餐厅等各地名菜，以及特色小吃、同时也有乐天小厨、大家乐快餐等特色小厨。,大宁国际广场,时尚购物 200多个时尚品牌，涵盖了流行、运动服饰、品牌内衣、潮流饰品、儿童服饰用品，种类多，产品线广。运动服饰：Sport 100 一家 3,300 平方米大型体育百货，提供国际知名运动品牌，如Nike、Adidas、Reebok、Converse、Ne

6、w Balance、Puma等；知名户外用具品牌，如North Face、Colombia、OZARK等；休闲服装品牌：Levis、Lee Jeans、Color Jeans等。流行服饰：来自欧洲的C&A服装百货店，In-Base时尚基地专门店的20多个品牌；Only/Vero Moda/Jack&Jones；Etam旗下多个品牌；V-one男女服饰旗舰店；Bellvilles系列品牌；Boni男士服饰；Inverso、Cabbeen公司的男女系列品牌和来自法国的Promod女装时尚品牌，还有各种品牌内衣。各式时尚品牌齐聚，尽显潮流本色。潮流饰品：Swatch、City Chain、Casio

7、、Anubis等各种饰品可满足不同的需求。儿童/青少年购物博士蛙365儿童百货、法国童装品牌OKAIDI、TOMKID专卖等各种儿童服饰、天线宝宝儿童摄影、模型、玩具等儿童，青少年用品。电子数码/家居用品教育文化苹果产品大宁旗舰店、国美电器专卖店、宏图三胞数码广场；生活经艳LifeZtore旗舰店；水星家纺、香榭里、塞拉维家纺等床上用品品牌。艺术沙龙将艺术植入大宁，不定期地举办各地艺术家作品展，艺术氛围浓郁。配套服务香港著名零售百货 Watsons、宿野美容美发、Show Hair、THEFACESHOP、日本知名眼镜连锁店Heart Up；国际连锁眼镜店亮视点等个人护理及生活用品种类齐全。中

8、国联通营业厅，中国银行等配套服务全面周到。,大宁国际广场,运营管理:投资商:崇邦集团成立于2003年，股东包括香港安泰集团、信兴集团、伟新集团、Timezone国际和新加坡和美集团。开发商：崇邦集团成员上海福乐思特房地产发展有限公司。运营管理商:,上海大宁国际广场,点评：大宁国际商业广场的建成弥补了地区商业上的空白，完善了上海北部的现代服务业，形成对上海北部人群的消费截流。大宁国际商业广场在项目定位上属于较为典型的地区中心购物中心类型，在运营上也是一个比较成功的街MALL项目招商组合150家大大小小商家品牌，有一定的难度和技术含量；成功原因：居住人群的支撑、成功的业态组合和招商。设计规划超前：

9、车/人流、景观、道路、电梯设计运营公司专业到位：现场活动、广告宣传、会员建立、现场服务等各个细节能感受到运营商的细心。,上海大宁国际广场,大宁国际对开放式街区项目的借鉴意义：在满足周边区域居民家庭基本消费的同时，为商务人士及中高收入中青年一族提供了一个集购物、餐饮、娱乐于一体的消费场所结合开放式街区布局，通过建筑景观的整体设计，大型LED显示屏的烘托，配以休闲小品的装饰，营造出轻松、休闲的氛围，拉近了与消费者的距离租户功能布局合理，购物、餐饮、娱乐功能区域即相互独立又相互连接，实现了人流的有效互动,四季坊,四季坊位于吴江路的核心地段，紧邻南京西路商业街。东起石门一路、西至泰兴路，全长200多米

10、。总面积约为万平方米，分为、三个楼层，有近百个单元。,四季坊 基本资料,开业时间：2008年6月开发商：新加坡星狮集团招商运营：第一太平戴维斯建筑面积：万平方米建筑形式：商业街铺市场定位：年轻、休闲、时尚、个性目标客户群：年龄在岁的年轻白领。业态组合：流行品牌服饰及餐饮主力租户：星巴克 一茶一座 novo经营方式：只租不售租金：35-45停车位,四季坊 项目功能区划,地下一层为特色餐饮区，二、三层分割为小商铺，主营服装食品，临外街部分为品牌餐饮,评价与借鉴,敞开式步行街的形式使得四季坊与大商场相比起来更开放，更有亲和力，不会让消费者有压迫感。南京西路目前正缺少在购物之余让人放松心情、消磨时间的

11、休闲场所，四季坊可以填补这一空白。即开放又相对独立的布局及多元化业态，从最大程度上满足人们的视觉、心境、消费等各个层面的需要四季坊的消费群体会以年轻人为主，与南京西路错位经营，作为南京西路商圈的有益补充。吴江路原有的人气，清晰的定位以及时尚潮流品牌大量引入，对目标客户群形成了很强的吸引力。,上海新天地,上海新天地座落在市中心，淮海中路南侧、黄陂南路和马当路之间三万平方米的地块上，毗邻黄陂南路地铁站和南北、东西高架路的交汇点。上海新天地的前身是上海近代建筑的标志之一破旧的上海石库门居住区。改造之后，上海新天地被创新地注入了诸多时尚的商业元素，变成了一个集餐饮、购物、娱乐等功能于一身的国际化休闲、

12、文化、娱乐中心。,新天地 基本资料,开业时间：2001年开发商：香港瑞安集团建筑面积：6万平米建筑形式：南里以现代建筑为主，石库门旧建筑为辅。北部地块以保留石库门旧建筑为主市场定位：国际时尚 高档消费目标客户群：上海的小资一族、居住在上海的外籍人士以及到达上海的中外 游客。业态组合：餐饮 休闲 购物 主力租户：luma hogu boss经营方式：出租租金：20-30停车位,项目经营分析,南里建成了一座总楼面面积达25,000平方米的购物、娱乐、休闲中心包括了时装专门店、时尚饰品店、美食广场、电影院及极具规模的一站式健身中心，为本地和外地的消费者及游人提供了一个多元化和具品味的休闲娱乐热点。,

13、北里由多幢石库门老房子所组成，并结合了现代化的建筑、装潢和设备，化身成多家高级消费场所及餐厅。,评价与借鉴,上海新天地不但是国际知名度的、以时尚文化为主题的社区性购物中心，还是一个具传统历史风貌和新纪元生活文化的都市旅游景点，它将上海传统的石库门里弄与充满现代感的新建筑融为一体，成为具有国际水平的餐饮、商业、娱乐、文化的休闲步行街。新天地的业态以餐饮为主，早期入住的近百家商铺70%以上为餐饮。上海新天地的定位在于国际和高端，时至今日已它成为国际品牌进驻上海的首选之地。新天地新旧结合的思路对常州文化宫的定位是一个很好的借鉴。将文化和历史融入到商业中，可以形成独特的吸引力。,上海湾,上海湾位于浦东

14、南路、张杨路交汇口，对面为八佰伴和时代广场，旁边是中融大厦，处在新上海商业城的中心。上海湾由鄂尔多斯集团投资8亿元建造，占地1.74万平方米，平面轮廓呈L形，容积率2.33。地上总建筑面积 6万平方米,由一组 260 米长格调商业街和21层办公主楼组成。,上海湾 基本资料,开业时间：2008年5月陆续开业 开发商：鄂尔多斯集团招商运营：第一太平戴维斯招商代理：第一太平戴维斯建筑面积：2万平米建筑形式：商业街市场定位：时尚休闲目标客户群：35岁以下年轻、时尚人群业态组合：餐饮、娱乐、休闲购物主力租户：贝可津 韩国伊富家家纺 wenger箱包 吉马国际酒廊 花嫁喜铺经营方式：租售结合租金：2030

15、元 销 售部分4-7万/平米停车位:240个,项目功能区划,上海湾商业街由南北两组建筑和中间的商业步行街组成，主体建筑3层，局部4层，地下2层，地上建筑面积约19000平米。街区中段有连廊连接，街区两端为连通地下一层的下沉式广场。地下2层为大型地下停车库，设计三个出入口。整条商业街的屋顶用一个孤行的钢结构 上覆透空玻璃进行包合，即有开放式的效果又可免受风雨的影响。,上海湾 经营分析,定位时尚休闲，所以近百家租户中40%经营餐饮，娱乐占30%。地下一层为娱乐城、健身中心等，1层以时尚小店、个性零售为主，2层以特色餐饮、生活服务为主，3层以上为大型主题餐饮。上海湾部分商铺由开发商持有，还有部分商铺

16、出售，招租与销售分两个部门运作。销售单价在万万平方米之间不等，单套面积最小的多平方米，最大的超过平方米。出售部分已经全部售出，招商部分也已基本完成，绝大部分商铺尚处于装修阶段。,上海湾 评价与借鉴,评价：上海湾处于成熟的商圈核心，商场内品牌与第一八佰伴、时代广场没有重复。走的休闲娱乐定位也与周边单纯的购物中心不同。这种“错位”经营的思路，使得该项目在借势该商圈的商业氛围及充沛的人流量的同时，也可以避免激烈的竞争。在商场内部设步行街的模式，目前在上海也是只此一家，其鲜明的特色和环境对吸引消费人群不无裨益。若简单类比，“上海湾”的风格大致与浦西新天地相同，突出时尚消费，突出国际元素。它的出现将改变

17、八佰伴商圈一直以大众商业为主的现状。内街受背靠住宅的影响，进深偏小，其经营效果有待考察。借鉴：分割出售的小业主都要与开发商签订一个长达年经营授权书，由开发商聘请的经营公司统一招商管理，以培育出一个成熟的商街。不过限于政策考虑，开发商没有与小业主签订商铺出租固定的租金回报率。招商对进驻的商家要求提交商业计划书，以全面了解商家是否符合本项目的定位，同时深入考察商家的经营能力，为项目的成功运营打下良好的基础,玫瑰坊 项目背景,玫瑰坊位于中山公园地铁站，坐落于长宁区中山公园商圈轴心地段，地处本市轨道交通二号线与三号线换乘中心地区中山商圈规划面积1.14平方公里，载体面积已超过40万平方米，以轨道交通枢

18、纽型商业设施龙之梦购物中心为龙头，以多媒体生活广场、巴黎春天（百货）、玫瑰坊、以及家电专业卖场为支撑的基本格局已形成。玫瑰坊商业街东侧紧邻中山公园公用绿地，南面沿街长宁路，西侧为汇川路，毗邻 龙之梦购物中心，地下一层的600平方米 区域打造成最具时尚品位的饰品、配饰潮 流区.,玫瑰坊 基本资料,开业时间：2004年开发商：上海利雄置业发展有限公司建筑面积：玫瑰坊商业街总建筑面积约为18000平方米，商铺总面积约为7800平方米，共有250家左右的商铺。商铺面积大都在20-150平方米建筑形式：地铁商城，内部巧妙设计为室内敞开回廊式商业街市场定位：时尚潮流目标客户群：年轻时尚人群，主要来源于周边

19、写字楼，以及地铁换乘者业态组合：餐饮 服装饰品 生活服务主力租户：无经营方式：出租租金：15-30停车位：,玫瑰坊 项目功能区划,玫瑰坊 经营分析,-特色餐饮-滋味轩、包公公、肯德基KFC、美仕唐纳滋MISTER DONUT、SPR COFFEE、若叶日本料理、鲜果坊MAX、Dyrike鲜软冰激凌、海老龟、丰隆肉骨茶南洋风味餐厅、安徒生冰淇淋、鸟安、食尚屋.-流行服饰-ONLY、JACK&JONES、VERO MODA、江南布衣JNBY、贝拉维拉、Bacca Bocca、芭芭拉、欧魅赛尔、.-家居饰品-千棵树田园家居、风信子外销家居饰品、THE COUPLE LINE、小福特代尔、时尚坐标 F

20、ashion Corrdinate、茶博堂、金花园生活艺品.-时尚生活-热风HOT WIND、星宝宝、偏爱彩妆DIY、色彩地带colour zone专卖店、爱尚星造型美发、伊美娜女子SPA沙龙、睛彩眼镜、司派罗.,评价与借鉴,玫瑰坊是典型的地铁商城，它的定位是时尚潮流，目标客户群为城市少女，因此其商品为中档偏下。铺位分割1530平米，方便商铺经营。玫瑰坊地下与地面的衔接不畅，人流的导入存在一定问题，这在项目的开业初期表现得尤为明显。,十尚坊,十尚坊位于上海市闵行区龙茗路，南起顾戴路，北至平阳路，是以餐饮为主，集零售、休闲、娱乐元素于一体的时尚生活休闲街。十尚坊的名称源于商业街上的十栋建筑，它们

21、各具国际流行风格，同时又融为一体，形成时尚和谐的建筑景观。整条美食街穿插多种风格迥异的园林，充满了绿色和生机。,十尚坊 基本资料,开业时间：2005年11月开发商：上海丰柏企业发展有限公司和时尚生活中心联手建筑面积：商业街全长300米，总建筑面积为18000 平方米。建筑形式：10栋各具特色的建筑风格又和谐统一的时尚建筑汇聚而成市场定位：集成了特色餐饮、零售、娱乐等诸多时尚元素目标客户群：周边年轻消费人群 及韩国、日本等外籍人士业态组合：餐饮为主，少量的生活配套主力租户：肯德基、迪欧咖啡、组合发型经营方式：统一经营管理，只租不卖租金：5.5元停车位,项目功能区划,300米长的街道两侧分布着形态

22、各异的十组建筑，进驻了33个商家，其中22家为餐饮娱乐。所进驻品牌均要有较高的知名度。MapleCreek精品生活馆澳门街Easy厨房藏乐汤坊番茄主义东北人拉祜酒家,评价与借鉴,年轻一代追求时尚，每个区域都要有自己的消费追求，每个区域都要有一个副商业中心。越来越多的楼盘在郊区开发，类似闵行，商业空白将随之大片出现。这意味着，在那些新社区，如十尚坊这样有自己消费追求的区域副商业中心模式，有推广的价值。上海最新的沿街停车道也是商业街亮点，独特的人性化车位，让有车一族停完车就能直接进入商业街，省却了停车的烦恼。,百米香榭,百米香榭项目位于人民广场的东部，与来福士广场和百联世贸隔广西北路相望。北面是中

23、华第一步行街的南京东路，南面是著名的福州路文化街。项目为特色的街坊式商业街。南京路商圈的日人流量基本保持在70万左右，整个地区充满了浓厚的商业气氛，另外由于和福州路相邻，本项目也带有浓郁的文化气息。百米香榭周边的交通十分便利，有十多条的公交线路可以至上海的各个角落。地铁一、二号线更是为整个地区带来了源源不断的人流,项目基本资料,开业时间：2005年11月开发商：中福地产置业有限公司建筑面积：15000平米建筑形式：3层街坊式商业街市场定位：中低档潮流精品目标客户群：成功的商务人士，年轻的白领，自由职业者，外国游客将成为消费的主力业态组合：购物、餐饮娱乐、数码主力租户：无经营方式：租售结合租金：

24、4-6元 售价32000停车位,项目功能区划,百米香榭为两组三层的建筑。1层、2层主要以零售为主，店铺分割大部分为32平米。经营内容包括服饰、数码化妆品、玩具等，另外配合些许简餐。三层为餐饮、娱乐、教育等，分割面积在100-150平米。,评价与借鉴,百米香榭地处人民广场核心地段，大量的人流和周边写字楼、酒店高端消费群体提供了充足的目标客户。但是因为商铺大量售出，没有统一经营，业态比较无序，总体档次不高，定位已经与初衷出现了比较大的偏差。也因为此，租金水平远远落后同地段的商铺。汉口路、浙江中路、广西北路上各设一个入口，提供了人流的多方向引入的可能性，但是本项目标志设置不够，有淹没在周边商业群体中

25、的倾向二楼走廊内侧的商铺大量空置，主要是因为人流动线不合理以及光线和视线的影响。两侧商铺间隔7米的内街，用剪刀式楼梯连接，虽然可以同时达到上下通达的效果，但也带来了顾客走动的强度。,豫龙坊,豫龙坊所在的上海繁华的商业中心城隍庙，拥有丰富的游客资源和深厚的人文底蕴。豫龙坊位于豫园商城南大门，由错落相接的数幢街铺式结合商业建筑和休闲广场组成，共有5层，其中地下2层，地上3层，整个项目占地约10,000平方米，其中广场用地达3,000平方米，总建筑面积达36,080平方米。,项目基本资料,开业时间：2008年3月开发商：“嘉吉”和“美国中国地产投资公司”招商运营：凯龙瑞项目投资公司建筑面积：3600

26、0多平方建筑形式：商业街市场定位：购物、餐饮、娱乐和文化休闲目标客户群：旅游客流 本市中高端消费人群业态组合：特色餐饮及零售业面积各占50%主力租户：经营方式：统一经营管理，只租不卖租金：14-50元停车位,项目功能区划,豫龙坊拥有200多个商铺，20-500平米。以天桥连接，上下前后联络通行便捷。豫龙坊的地面1层汇聚特色工艺品和休闲餐饮，2层则集合特色中国餐厅和古董珠宝，3层 主要 为露天主题餐饮和特色酒吧等，而地下1层半开放式露天广场将结合美食广场，休闲餐饮和特色零售。在豫龙坊一层和二层，荟萃了国内外金银珠宝饰品商家，如香港翡翠源、加拿大时尚饰品凯希尔、海南益鑫珍珠、新疆博玉轩玉器、上海美

27、饰珠宝等。,评价与借鉴,豫园目前的日均人流量高达万人次，而年人流量更高达万人次。豫龙坊根据人流特点，豫龙坊强化购物、餐饮、娱乐和文化休闲等功能。招商工作是本项目的亮点。豫龙坊将招商的主阵地放在香港，所引进的主要是境外知名品牌，成功的树立了高端的形象。休闲广场填补了豫园商圈的空白，并为本项目吸引了大量的人群驻留。人流动线合理，消费者通过连廊和扶梯可方便地通达各组建筑。,永新坊,永新坊位于辛耕路98号，地处徐家汇商圈。总建面积约为2万平方米左右，引进知名品牌的中西餐饮、超市、休闲、娱乐、精品屋等主题商店，与徐家汇商圈零售为主的业态形成互补。,项目基本资料,开业时间：2007年10月开发商：永龙房地

28、产有限公司招商运营：第一太平戴维斯建筑面积：20000平米建筑形式：商业街铺市场定位：时尚流行 目标客户群：都市白领 时尚消费人群业态组合：服饰、家纺、餐饮主力租户：休闲基地Casualmart harson 城市超市 经营方式：出租租金：20-28元停车位,项目功能区划,地下一层主要为餐饮及超市。城市超市、蓝蛙、吾米粥、寻寻蝶蝶、吉祥东京料理、釜山料理、洋葱餐厅地上一、二层为单店连通式，主要经营服装饰品。如levis。,评价与借鉴,永新坊地上商铺为单店连通式，方便了商铺经营，降低了租售难度。但是楼层过高，三段式的楼梯容易使顾客产生疲劳感，从而使二楼的营业面积得不到充分的利用。半敞开的地下广场

29、，增加了商业部分的面积，同时营造了安静的休闲环境。引入城市超市，面积不大但品种齐全，可以满足周边高档楼盘的顾客的日常需求。,星游城,“星游城”坐落于徐家汇商圈天钥桥路580号，位于上海市徐汇区上海体育中心区域，零陵路北侧、斜土路南侧、天钥桥路西侧，是一座场地范围呈三角形状的现代化商业建筑。毗邻八万人体育场。交通便捷，周边商务、商业氛围浓厚。星游城是集休闲、娱乐、餐馆、购物为一体的商业项目，它的口号的“娱乐终点站”，主要吸引年轻、时尚的消费群体。,项目基本资料,开业时间：2007年5月开发商：鹏欣集团运营管理：沃华商业管理（上海）有限公司建筑面积：46500平米建筑形式：小高层建筑市场定位：“娱

30、乐终点站”，主打娱乐、休闲、餐饮概念，辅以个性零售、个人护理及综合服务目标客户群：追求时尚、个性和炫酷的年轻消费群体业态组合：娱乐、休闲、餐饮为主，辅以个性零售、个人护理及综合服务主力租户：钱柜 一茶一座 望湘园 经营方式：出租租金：元停车位：235个,项目功能区划,商场共十层，地下四层，地上六层，其中地下三、四层为停车场；地下二层至地上六层为商场,其中地下二层商场与地铁四号线上海体育馆站直接相连。,评价与借鉴,项目以丰富徐家汇夜生活的娱乐终点站为概念，将个性小店、主题餐厅、休闲吧、KTV、电玩、网吧、体验中心等娱乐元素，融合在地下2层、地上6层的娱乐城中，并与港汇广场、东方商厦、太平洋百货、

31、腾飞广场、飞洲国际广场等联为一体，丰富这一成熟商圈的时尚娱乐功能。,同乐坊,同乐坊创意园区位于静安区西康路、余姚路、海防路合围而成的三角地带，是上海市政府、静安区政府大力支持的首批18家创意产业集聚区之一，通过对老式厂房“整旧如旧”的改造，注入“文化、休闲、创意”元素，发展以酒吧餐饮、休闲娱乐、影视发布、艺术创意等为主导的产业，主体消费群定位25-35岁都市白领。,项目基本资料,开业时间：2006年开发商：上海同乐坊文化发展有限公司建筑面积：20000平米建筑形式：老厂房改造而成的二到三层的建筑群市场定位：文化、休闲、创意目标客户群：25-35追求品味消费的都市白领业态组合：娱乐、餐饮、创意产

32、业主力租户：elite酒吧、muse酒吧、Moon River美式餐厅、Cinguini画廊经营方式：只租不售租金：6.5元停车位：40，另可路边停车,项目功能区划,坊内75%以上的业态是以各国特色酒吧、中西式餐饮、个性零售店。同乐坊创意园区，目前已吸引了elite酒吧、lotto酒吧、muse酒吧、上海神户馆、Moon River美式餐厅、Cinguini画廊、金爵艺术沙龙等众多商家。,评价与借鉴,与其它以设计类、建筑类为主的创意产业集聚区不同，同乐坊是以“文化、休闲、创意”为导向：别具风情的酒吧，精致典雅的餐厅，标新立异的概念零售店，艺术前卫的画廊，文艺实验的小剧场，使得同乐坊成为了上海“

33、文化地图”上的标志。同乐坊的出现对周边静安、普陀区域 写字楼市场起到了互补之效。同乐坊创意园区临近人气鼎盛的南京路CBD商务中心、静安寺商圈、长寿路商圈，同时周边分布着几十个著名高档小区，消费潜力巨大。,同乐坊的定位由政府主导，初期以创意产业为主，但是经过了市场的修正，创意产业不断让位于餐饮娱乐，形成了今天以餐娱休闲为主的业态比例。,尚街LOFT,园区由上世纪80年代所建造的老厂房改造而成。由著名意籍设计师菲力普贾比亚尼设计绘图。诸多国际服装研发学院、国际时装买家、时尚传媒、模特公司等专业团队纷纷加盟。让尚街LOFT不仅传递出浓郁的艺术气息和原创氛围，更给都会里的时尚达人带来独具个性非传统的时

34、尚购物体验。,尚街LOFT，位于徐汇区嘉善路508号，园区北临建国西路，东临嘉善路，西临襄阳南路，南临城市主干道肇嘉浜路，地理位置得天独厚，园区整体建筑面积达40000平方米。“尚街TMLOFT”紧临上海著名得商业中心地带（距“徐家汇商圈”约1.5公里，距“淮海路商圈”约2公里，距“新天地”约1公里），同时又处于历史风貌保护区，园区相邻多幢密集型高档住宅，并深具城市文化底蕴。,项目基本资料,开业时间：2007年12月开发商：上海尚街投资发展有限公司建筑面积：建筑形式：9层建筑市场定位：以个性服饰为主的时尚工业园目标客户群：城市新锐消费人群业态组合：创意服饰 流行家居 展览 餐饮主力租户：经营方

35、式：只租不售租金：5-5.8停车位,项目功能区划,有别于其他的商场服饰，“尚街LOFT服饰店”是以个性、新锐设计师的流行服饰为核心，辅以极具设计感及创意的橱窗、服饰、家居用品，另外还整合融入了SPA馆、餐饮店、画廊、书吧、展览、BAR。,1-4层为餐饮、服饰、休闲店铺，5-9层为工作室。,尚街集成了创意工作室，百货商场，创意集市和生活休闲中心几大功能。,高级定制店：四楼店铺。Q-WING,JADE WOO,SFH,Q&A,琼耳概念店，何艳，隆义手工鞋坊。买手店：Crystal rainbow,gite,eemmi,zoom in,尚十尚，淘沙，一甸之家 潮流个性店：X-GR8,BYE,JANE

36、WEAR.创意集市店：上海滩，档口玩具，WOO SCARF 民族风格店：LALA,Pmapa,La Vie 温馨居家店：德家，万佳轩，棉子，Pilar,Premium kids 餐饮 店铺：California Balance果汁吧，DALA美甲吧，Yarose肚皮舞，Kundalini Yoga瑜伽馆,评价与借鉴,由上海纺织控股集团公司、解放日报报业集团和上海市徐汇区政府三方推动下得以创立。尚街LOFT的定位清晰，那就是做本土服装设计师的孵化器。项目的装修处处体 现出艺术的气息，如黑白灰的主色调 简约而有创意的装饰。商业与创意的融合可以对消费 者形成很大的吸引力和说 服力，从而使商业产生 巨

37、大的附加值,新梅联合广场,新梅联合广场位于上海新商业中心、浦东南路999号。主体建筑为南北两座38层塔式主楼结合4层高品质裙房。曾是陆家嘴地标性建筑。周围有第八佰伴、时代广场等品牌卖场及高尚娱乐休闲设施密集，占据浦东地区最繁华商业高地。直面延安路隧道、复兴路隧道，紧邻现有地铁2号线，并处规划建设中的M6线和轨道交通M4线交汇处附近，交通便捷。,项目基本资料,开业时间：2005年10月开发商：（新梅集团上市公司）上海鑫兆房地产发展有限公司招商运营：第一太平戴维斯建筑面积：23,980平方米建筑形式：高层群房 市场定位：国际、时尚目标客户群：陆家嘴金融中心高端消费群体 业态组合：精品服饰、配件饰品

38、、品牌餐饮主力租户：无经营方式：出租租金：15-30停车位：231个,项目功能区划,商场共四层，一二三层主要为品牌零售，如ecco、mu、v.one、CK、i.t.、GEOX等，配以部分特色餐饮如味千拉面、满记甜品等。四层全部为品牌餐饮：新吉士、泽都泽、藏乐汤坊、海之幸。,评价与借鉴,独立商铺相比，商场商铺对地理位置的要求更高，在交通人流的“咽喉”之地，更有可能获得商业经营的成功。新梅联合广场，位于浦东南路、商城路口，是六线换乘的东方路轨道交通枢纽人流进入新上海商业城的第一道“屏障”，因此引入了大量的人流。本项目属于烂尾楼改造项目，因此在商场经营方面存在着某些难以克服的弊端，如商铺的分割没有针对性造成统一楼层多业态混合、人流动线的重叠等。鉴于主楼部分为大体量的写字楼及酒店，适当加大了餐饮的比例，即方便了商务人群的需求，又拉动了人气。,