2010年南昌成全机构中溢香溢花城营销策略报告(105p)(2).ppt

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1、会议议程1、项目年度营销推广策略的提报；2、高层LOGO、VI创意的提报；会议重点确认部分1、项目今年总体推货策略的明确；2、项目整体媒体策略的明确；3、项目年度活动策略的明确；4、项目案名和LOGO、VI创意部分的确认。,中溢香溢花城2010年营销策略报告,出品人：全忠 总监制：封辉、黄章林策略组：庄伟荣、龚晓欣、徐昌华、沈涛创意组：刘俊杰、谭建宇、刘道兵、杨立峰,报告目录,壹。市场概况贰。项目把脉叁。营销推广肆。创意表现,市场概况,政策聚焦 楼市快递微观竞品,壹,NO.1政策聚焦【政策盘点，聚焦“两会”】,政策盘点,9.27新政,关于促进节约用地通知,地方政府救市,广东十五条,10.22新

2、政,资本金比例下调,关于促进房地产市场健康发展的通知,二套房收紧,提高资本金比例,国四条,控制土地出让面积,物业税空转,清查闲置土地,江苏新五条,沪新政,公积金利率上调,关于房地产秩序专项整治通知,公积金利率上调,国务院关于促进房地产市场健康发展通知,地方优惠政策取消,两会召开,房价高企，调控政策趋紧，近期新政的出台和两会的召开均将对目前过快升温的房地产市场产生一定的冲击,两会矛头重指房市，但并无针对性政策出台，后续新政有待酝酿，宏观大势预期不定,1.关于房地产行业地位 2.关于低碳地产和低碳建筑 3.关于土地出让制度 4.关于土地出让金 5.关于农村土地和小产权房 6.关于住房制度改革 7.

3、关于住房保障立法 8.关于保障住房管理和实施 9.关于经济适用房和廉租房 10.关于房地产市场调控监管 11.关于商品房预售制度 12.关于房价13.关于国有房地产企业 14.关于购房税费 15.关于物业税,两会房产相关提案,两会热议主题,医疗,教育,民生,反腐,房产,聚焦“两会”,“两会”期间房地产相关策略导向,观点：根据两会“保增长、健康稳定发展”的精神，重击高房价的政策难出，但目前房价不断高涨的态势将有可能得到一定的抑制。,聚焦“两会”,2010年全国范围首付4成将严格执行，利率优惠或提升为8.5折。,2010年或调整为首付3成,对短期需求的拉动未必明显,二套房政策,变相提高居民购买力，

4、对刚性需求有较为明显的拉动,首付比例调整,影响改善性需求,间接刺激投资、传导时间较长,货币补贴,分流一部分商品房需求,建设产生投资,经济适用房,商品房市场的影响,经济作用,2010年营业税减免已由两年提高到五年；契税或由1%提到2%,已经出台，政府拆迁意愿较强，但拆迁难度在不断加大,已经出台，地方短期执行力度强，但长期不明确性较大,政策出台效果预测,降低购置成本，变相提高居民购买力，对刚性需求影响较为显著,分流一部分商品房需求,无影响,间接刺激投资，政策传导时间更长,直接产生住房投资,经济保障体系,政策效果,息税调整,实物补贴,廉租房,刺激商品房市场,基建拆迁、加大旧城改造力度,加大保障住宅的

5、建设,政府措施,4月14日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。会议确定了以下政策措施：对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。,政策聚焦,一线时讯,NO.2楼市快递【量价走势，供求关系，最新动态】,3月楼市人气回暖价格坚挺,量价走势,成交活跃度跌至低点后稳步回升南昌市房管局官方网站数据中心公布的数据显示，自2009年12月开始，南昌楼市住宅成交量一路

6、走低，至今年3月14日，仅成交33套，此后开始回升。2月份全市成交量为9.45万平方米，环比下跌了54.85%。市场形势的急转直下，严重打击了消费者的消费信心，观望气氛也开始在市场中出现。楼市价格坚挺 1-3月南昌楼市成交均价维持在4000元/平米的均价。同比09年上升了11.83%。,3月供应量逐渐增加 今年1月首次出现供求平衡；但2月新增供应量再次急剧下降，当月仅新增5.4万平方米，楼市开春明显迟于季节。3月新批预售16.4万M2，同比增长34.3%，环比2月增长189.4%；其中住宅16.28万M2，同比增长73.35%；环比2月增长203.39%.楼市人气伴随着新增供应量的增加开始回暖

7、。,供求关系,4月楼市有望再回春4月上旬，新批预售11.35万M2,其中住房10.41万M2。加上正在申请办理上市楼盘面积32万M2，预计4月新批上市面积约43万M2。截止4月12日，南昌市可预售商品房面积208.76 万M2，其中住宅可售88.10万 M2，共计8928套。全国两会后政策风险的释放，市场供给的集中回升，相对宽松的货币供给，都为楼市的回暖提供了保障。4月南昌楼市或将迎来姗姗来迟的小阳春。,最新动态,南昌28盘鏖战四月楼市,“百盘大战”的时刻即将来临四月南昌楼市共有28个盘计划入市亮相或者开盘。纯新盘有6个，其中红谷滩大盘盛世经典和新地阿尔法国际社区首次亮相南昌，在别墅方面，千呼

8、万唤的中式别墅大盘万科青山湖也将于四月上旬在媒体上亮相，正式推出南昌市场。此次推出市场楼市项目总量大概有25万余平方米，从区域分析红角洲将是四月推盘“重镇”。受市场大势和南昌土地市场成交价上升的影响，预计四月各楼盘均价相比于三月呈上涨的趋势。,NO.3微观竞品【竞品总述，细说个案】,在售楼盘,待售楼盘,09年因绿地中央广场精装豪宅的成功，今年南昌市过万元均价的高端产品和精装修项目应量增加；同时青山湖东岸区域比08，09年供应量更大，竞争将更加激烈。,本案,竞品分布图,竞品总述,预计均价过万元项目,竞品总述,项目概况占地面积：97000平方米总建面积：130000平方米物业形态：高层，别墅。价

9、格：待定配套设施：楼盘旁边目前均无配套，主要依托区域配套为主,万科青山湖,关键优势,自身品牌优势，精装修标准按照万科最高标准。,主要客群,市区塔尖客户、高级公务员和企业老总为主。,高层地块,售楼处,万科青山湖,推广诉求,最新动态,前排别墅施工已经基本结束，现场售楼处本周正式亮相（市区接待中心已撤），3月26日取得首批预售许可证，可售面积624平米。预计5月初开盘，现正在加盖后排别墅，高层地块土地正在处理地基。首批别墅开盘价格预计25000元/,万科，青山湖（企业品牌和资源结合）,绿化,万科青山湖,先推别墅产品，预计10年5月份开盘，高层产品预计10年9月份开盘；,推盘时间,推盘产品,独栋大院，

10、共8栋，面积在 540560；少量双拼别墅，面积310 左右；主力联排别墅面积在180210；高层：面积有160、180和220。,“快速出货，把握时机”：其别墅预计5月份开盘，借助万科强大推广力度，有效引导客群，促进本案别墅销售。“品牌联动”炒热青山湖板块：利用万科的品牌资源将青山湖板块的房产市场提升到一个新阶段。,项目启示,世纪风情,世纪风情,项目概况总建筑面积:520000平方米 总户数:3800户，约1.5万多人价格：价格区间5500元/-6000元/户型：1-4房户型均有配套：商业中心、假日会所中心、休闲中心、泛教育中心、文体中心。交通:24、201、207、208、220、231公

11、交线路,世纪风情,最新动态,4月3日开盘当天即热销近200套。（共推出213套），现3#、4#、5#已基本售馨。4月10日加推1号楼高层房源，以三房为主；50-6000临街现铺，招商进行中。在售三期高层电梯房3#、4#、5#楼剩余房源，均价约5800元/，凭VIP卡购房可享受每平米减免150元，总价再减5000元的优惠。一次性付款98折，按揭付款99折。,市场小结,小结一：2010年国家宏观政策调控加紧，市场不确定因素较多；小结二：购房者信心动摇，持币观望加重；小结三：今年南昌各路老板拿地心切，政府加大土地供应，下半年供应量加大；小结四：把握时机，尽快开售，首推货量价格需为后期价格的提升预留空

12、间。,项目把脉,六年回溯别墅诊断高层解读优化方案,贰,六年回溯,缺点1.社区配套匮乏（教育配套、交通配套、商业配套、体育配套）2.人文艺术社区营造不足（作为南昌首个加州风情社区，香溢花城尚缺乏人文和艺术气息的营造）3.服务（社区物业管理及案场物业接待服务标准有待提升）4.二三区人气不足（二区配套不足，入住率较低，三区即将交房）5.业主缺乏归属感（社区文化建设有待提升）,优点1.成熟度（社区日趋成熟、业主资源广泛、市场良好口碑）2.青山湖大环境（317万平方米天然水景资源、环湖12个主题公园）3.加州风情（香溢花城加州风情建筑体成为青山湖东岸亮丽风景线）4.省府大院为邻（与省府大院为邻，具有江西

13、“中南海”的特殊地段）5.开发商实力（中溢置业隶属浙江烟草旗下企业，实力雄厚）6.保值增值潜力（属于新开发高端住宅区，自然条件优越，潜力较大）,总结启示：1扬长，以现有优势为基础，以推广为载体，通过广告的手法加以提炼和放大；2弊短，提升项目销售核心竞争力，化劣势为优势，对不足之处全面升级，做到人无我有，人有我精。,别墅诊断,优势1.实景品质，现房销售2.一线临湖，地段优越3.独特建筑风格，浓郁加州风情4.赠送超大私家花园面积5.属于青山湖板块稀缺性高端物业6.保值增值潜力较大,劣势/威胁1.现场气氛营造不足，缺乏震撼力2.样板房偏老化，样板示范作用较弱3.三区首推房源单价较高，且车库面积算销售

14、面积，总价提高，客户心理抗性提高4.物管费比二区提升了1元/，但服务未见提升5.强劲对手万科青山湖今年5月首度销售，构成极大的竞争威胁。,策略：借力用力1充分利用万科推广带来的人流，加强项目沿路导视系统，吸引客户参观本案别墅；2加强别墅现场产品的感染力，五一前完成别墅花园示范区的建造。,优化方案,优化方案落实推进表,4月,5月,6月,7月,1.沿途导视系统完善2现场气氛营造3.物业服务升级4.接待服务升级,1.三区别墅花园示范 区的开放2.三区公交车站点的 签约完成3.三区幼儿园招商签约4.二区小学招商签约5.美术馆的签约,1.便利店招商完成2.看房巴士开通3.体育中心开放4.28#销售通道的

15、 完工,1.样板示范区的开放,1.艺术淘宝DIY2.高级餐饮,暂定8月1日前28开盘,后续加推,优化方案,一、现场包装优化建议：,NO.1 道路指示系统,湖滨东路“沿途有我”,202公车终点站处要增加导视牌,VS,优化方案,NO.2 现场售楼处,门前有鲜花,桌上鲜花卡片,一、现场包装优化建议：,优化方案,NO.2 现场售楼处,沿路做好景观绿化带,休憩平台,停车场,一、现场包装优化建议：,优化方案,二、服务升级优化建议：,1）网上负面帖子,1.目前网上论坛对香溢花城的物业服务和社区配套设施问题意见较大；,2.以全面升级为契机，大力提升社区物业和案场物业服务接待水平。,小结：,优化方案,2）具体优

16、化建议方案,销售服务（服装，微笑，化妆）,销售中心物业接待标准提高，形象优化,（保洁员的标准和卫生要求）,（物业吧台接待 专员）,（提供水吧台和冷饮区，专人负责）,优化方案,三、体育配套优化建议：,尽快落实对体育中心（运动会所）的利用，增加人气建议：将网球场改为羽毛球 乒乓球 运动器材等,二区体育（活动）中心,优化方案,四、人文配套优化建议：,引进品牌小学 幼儿园,美术馆,优化方案,五、商业配套优化建议：,引进便利店 冷饮店,引进高级餐饮 休闲酒店,优化方案,六、交通配套优化建议：,二区与三区市政路处设置公交站理想是首推开盘前完成签约,基于夏季销售，开通香溢花城看房班车往返项目至南京东路路口,

17、营销推广,货量盘点营销目标总体策略推盘节奏分产品营销,叁,公寓6000元/loft 6300元/总计：34套约0.14亿元,别墅7套（含二区）均价20000元/约0.51亿元,别墅16套约0.87亿元,高层273套约2.29亿元,10年待推,09年存量,1、10年预计可售面积为45437，总销金额约为4.15亿元；2、其中09年存量面积为8596，总销金额约为0.99亿元；3、10年待推面积为37042，总销金额约为3.16亿元。,洋房24套均价8500 元/约0.34亿元,货量盘点（2010年4月10日起）,硬目标,高层销售指标：约1.6亿,成交目标：70%约192套,来人目标：约1152组

18、（诚意金客户为576组）注：按照常规来人到成交比1：6计算 诚意金客户指标为1：3计算,每日来人目标：约30组天,营销目标,（备注：从2010年5月1日到2010年8月1日。）,营销目标,总体策略,总体营销策略：全面升级 重塑金身,产品策略：借力用力 以新带旧,全面升级：在现有优势的基础上，对配套、服务等进行全面优化，提升项目销售的核心竞争力。重塑金身：以全面升级为项目新亮点，并作为销售推广造势的重要载体。,借力用力：借用万科和当代项目的推广效应，放大自己力量，从而以最低成本达到最大效果。以新带旧：利用新推出的28号楼这一全新高层产品，有效带动洋房、公寓等库存产品的销售。,推盘节奏,4.1,5

19、.1,6.1,7.1,8.1,亮相期,别墅持销，高层开盘热销,别墅产品,高层28#,10.1,12.1,5.15,升温期,热销加推期,6月初活动蓄客期所有物料准备到位,线下为主，别墅强推，8月底力争实现存量去化80%（7套）,借势活动，开启高层预约,5月底所有高层物料（户型册折页现场包装）到位,高层首批开盘,高层加推,产品优化期,推广销售期（强销期）,客户梳理别墅花园示范区建造,主题活动,主题活动,6.12,别墅开盘加推,短信DM,准备期,户外短信先行,开盘沸腾,持续销售期,5月底高调亮相,7.10样板房开放,别墅营销,1.别墅销售情况说明：本批次还剩9套 目标是今年9月前实现80%销售，10

20、月加推,2.别墅推广策略建议：借力用力、现场升级、线下为主线上为辅目前是别墅销售的好时机，应当以“全面升级”为契机，借势别墅花园示范区开放和活动去化别墅。,3.别墅媒体渠道建议：彩信短信、电话邀约、航空杂志、各类商会、高端俱乐部、DM。,4.别墅活动策略建议：别墅营销活动开展应当重点结合“全面升级”总策略，注意活动的时间节点、主题和形式。结合别墅花园示范区开放，举办系列优雅高端主题活动（如音乐会，冷餐会，美术展及试驾会等）,别墅营销,现场打动力：1500平米私家花园生活体验,别墅花园示范区（在五一前完成花园建造，并作为日后别墅营销主题活动的主阵地，让别墅客户在现场体验花园生活的尊贵和美好）,蔷

21、薇围墙,超大私家花园,家庭会所,【核心策略，活动主题】【中溢品牌全面升级】【圈层营销别墅花园】香溢群英汇中溢香溢花城 2010造梦计划音乐冷餐会宝马试驾会美术展览梦想生活【南昌首个高端业主俱乐部】,2010年活动策略业主跨界促销,别墅营销,活动目的：与高端目标客群共赏音乐，畅谈人文，促成交活动形式：邀请别墅客户到新落成的别墅花园示范区,感受花园的超大空间和主题功能。在轻松愉悦的气氛下欣赏音乐，品尝冷餐，感受品质优雅生活。活动地点：别墅花园示范区活动时间：五一期间,别墅营销,活动主题一：音乐冷餐会,活动目的：与高端客群直接对话，精准聚焦，达成来访活动形式：开展“环湖宝马试驾会”，终点站为项目现场

22、（别墅花园示范区），如果可以合作获取车主名录，可发放邀请函邀约，并展开点对点攻坚。活动地点：环青山湖及项目现场活动时间：六月中旬,别墅营销,活动主题二：宝马试驾会,活动目的：与高端客群直接对话，精准聚焦，达成来访活动形式：邀请目标客群前来参观香溢花城美术展览，欣赏高雅艺术，并在参观后将别墅客户引导至别墅花园示范区进行参观和鉴赏，安排会餐。活动地点：美术馆及别墅花园示范区活动时间：六月下旬,别墅营销,活动主题三：美术展览会,高层营销,1.产品概述：三区28号楼,28#楼高层样板房预计7月10日左右开放，开盘时间暂定为7月31日或8月初。产品上大户型朝湖，景观资源优越，85的二房与120和160三

23、房各占50%。,28#楼,总占地面积：1248.15 总建筑面积：33314.35,高层营销,2.SWOT分析：（针对28号楼产品）,潜在内部优势（Strength）,潜在内部劣势（Weakness）,潜在外部机会（Opportunity）,潜在外部威胁（Tbreat）,内部条件,外部环境,1.香溢花城品牌和良好口碑2.大部分户型朝湖，360度看湖3.户型设计较为合理，实用4.临近幼儿园，商业街配套,1.户型多为东西朝向2.临近青山湖大道，噪音影响3.部分房源与27号楼高层的间距太小4.东面房源景观资源较差,1.属于目前区域内稀缺性产品2.青山湖大道已在修建中3.教育和交通配套即将落实4.所在

24、区域的物业升值潜力较大,1.受宏观政策和市场环境影响2.青山湖东岸竞品供应量加大3.面临万科青山湖的直接挑战,【土地属性】属自然景观资源优越、周边配套逐渐完善的稀缺用地,【市场属性】处于高端市场，以万科青山湖为核心竞争对手,【客户属性】首置、首改为主,【产品属性】富人文气息、具高档品质的公寓产品,高层定位：“人文传承、多元、高档、标杆“,高层营销,高层营销,客户来源 客户定位客群分析,小结：通过对项目前期成交和到访客户的分析，客户主要来自东湖区，西湖区和青山湖区。,3.客群分析：,高层营销,客户来源 客户定位客群分析,客户分析,价格推导,套均约100M2650065万30首付19.5万,月供约

25、2900元/月(20年按揭)家庭月收入12000元左右=年收入约15万,次主力核心目标客户群,中高端收入人群家庭年收入30-80万,主力核心目标客户群,中端收入人群个人年收入5-10万,重要目标客户群,高端收入人群家庭年收入80万以上,约120三房占22%,约160三房占23%,约90二房占50%,高层营销,客户来源 客户定位客群分析,客户分析,主力核心目标客户,高层营销,客户来源 客户定位客群分析,客户分析,次主力核心目标客户,高层营销,客户来源 客户定位客群分析,客户分析,重要目标客户群,高层营销,高层目标客户小结,1.以东湖、青山湖、西湖区为重点营销区域；2.以中高端客户为传播重点，二房

26、年轻客户为传播基础；3.以高端产品形象包装为广告推广的载体；4.链接各主流媒体渠道、公关活动和现场表现；5.营造一个大环境、熟配套、优服务、深人文的优质社区；6.最终，创造更高溢价的空间，并实现项目完美的转型。,高层营销,4.高层核心推广主题（主推广诉求）,推广方向：5栋毛坯高层和2栋精装修超高层分开来包装推广,E 配套（项目全面升级，配套优化）,推广诉求,核心360度湖景（高度、全湖景）,A 全湖景产品（观湖高层产品）,B 高层观湖，广阔视野（观湖生活感受，软性描述）,C 青山湖东岸第一社区（最靠近省府大院和青山湖大道，位置最好）,D 成熟（香溢花城6年经营，已完成建筑25万方，一区基本入住

27、，三区即将入住，社区环境成熟）,F 人文（分别从虚的生活理念和实体活动如美术馆及社区活动进行推广阐述。）,高层营销,5.媒体投放策略（高举高打）,以产品高调亮相拉开，通过老业主答谢会积累首批客户资源；以配套签约活动进行宣传造势，稳定客户信心，提升现场人气；通过样板房开放及公关活动将客户信心提高到最高点，并拉动大量人流制造火爆现象，最终营造开盘抢房局面。,1、由虚入实 在推广前期以虚的湖景高层为形象导入，后期以配套签约活动为造势传播。2、高调亮相 借助产品发布会和公关活动（如业主答谢会）拉开高层和超高层推广序幕。3、自卖自夸 发展商和媒体共同通过软硬新闻等形式来进行炒作和高层产品推荐说明。4、众

28、说风云 最终让我们的产品成为老业主、客户、媒体、同行关注和舆论的焦点。,具体策略：,总策略：,产品解说期,形象导入期,强销期,阶段,活动配合,开盘,物料：宣传单页/宣传折页/户型册/案场包装/活动物料（五月底前准备到位）,户外、销售物料、电视、报广、杂志、网络、公关造势活动,媒体工具,高层营销,28号楼营销推广计划,推广主题,5月,6月,7月,8月,9月,青山湖的山在哪里？（优山美地全湖景高层）,重新定义城市生活聚会，更是峰会,一湖，万千风光（火爆现场，开盘抢房）,阶段诉求,高调亮相,大盘成熟,湖景高层,配套人文,产品发布会,样板房品鉴公关活动,业主答谢会,配套签约活动,开盘活动,7.10,8

29、.1（暂定）,6.26,5.29,公关造势活动、报广、杂志、文本、网络,户外、报广、公关造势活动、电视电台、文本、网络,后续报道,预热造势,6.12,活动宣传,5.15,形象导入,前期准备,高层营销,6.营销活动策略：,以高层营销节点为依据，借势项目配套升级（合作签约仪式），对系列公关活动进行宣传造势，扩大客户积累，增强客户购买信心。,活动计划：,五月活动高调亮相，举办高层产品发布会。六月活动1.老带新营销，举办业主答谢会（业主答谢作为今年营销活动的大主题）2.借势升级，对配套签约仪式进行活动造势。七月活动围绕样板房开放重大节点，举办样板房品鉴公关活动（如结合啤酒节活动）通过活动吸引人群，做足

30、现场人气。八月活动8月1日（暂定）举办盛大开盘活动，实现开盘热销。,总策略：,活动主题：观青山湖，揽香溢人生活动目的：高调亮相，拉开高层和超高层产品营销序幕活动形式：邀请业内专家（如顾云昌）、江西艺术界知名人士（如工艺美术大师刘平）及业主代表出席发布会，利用媒体资源加大集中宣传力度，实现高层产品的高调亮相。活动地点：星级酒店活动时间：五月底,活动一：高层产品发布会,高层营销,活动主题：香溢6年，感谢有你活动目的：联合物业一起开展系列客户答谢主题活动活动形式：邀请老业主参加答谢会，并对即将推出的高层产品进行前期产品推荐，鼓励和奖励“老带新”模式，实现高层产品的首批客户积累。活动地点：香溢花城项目

31、现场活动时间：六月上旬,高层营销,活动二：业主答谢会,活动主题：寻找南昌最美新娘活动目的：作为业主答谢活动之一，主针对婚房客群营销活动形式：与南昌婚纱摄影机构深度合作，将香溢花城作为南昌首个免费婚纱摄影基地。为有婚纱摄影需求的客户提供免费的摄影场所（项目现场），并进行最终评比，选出最美新娘，实现对二房为主的年轻客户的营销。活动地点：香溢花城现场活动时间：六月中旬（备注：本活动长期有效）,高层营销,活动三：婚纱摄影基地揭幕式,活动主题：相约城熟，共享配套活动目的：借势“签约活动”为高层营销进行宣传造势活动形式：邀请新老业主及广大客户参加提升社区配套（如合作办学及开通公交车等）的相关合作签约活动。

32、活动地点：香溢花城项目现场活动时间：六月下旬,高层营销,活动四：合作签约活动,活动主题：榜样生活，样板品鉴活动目的：围绕样板房开放，通过公关活动吸引大量来人，营造现场火爆气氛。活动形式：结合夏季啤酒节公关活动，广泛邀请市民和客户朋友前来项目现场，参与活动，参观样板房。活动地点：香溢花城28号楼样板房现场活动时间：七月十日,高层营销,活动五：样板房品鉴会,高层营销,7.媒体投放计划：阶段性推广主题（注意虚实结合）,备注：以户外（或LED）和主流报广（江南都市报）为主力媒体，担负28号楼形象推广和销售信息释放主阵地。网络、电台、短信和DM作为辅助性媒体渠道。,高层营销,8.推广渠道（香溢花城需要新

33、故事）,文本营销：香溢汇会刊文本主题：香溢生活，千姿百态（社区文化生活）目的：讲述香溢生活加强业主互动，定位成香溢人的生活精神读本，成为销售推广的隐性利器。会刊形式：客户生活会刊形式，月刊或双月刊。发行对象：老业主、新客户、媒体及业内人士。传播载体：社区公告栏，物业处，售楼处等。,高层营销,主题：香溢有我，更有你目的：充分挖掘和利用老业主资源，调动老业主积极性，加强口碑宣传，扩大客户积累，促进高层销售。操作方式：1、看房有礼老业主带新客户看房即有小礼相送，如成功认购签约则有大礼相送（如家电、购物券、物业费等)；2、购房优惠老业主介绍来的新业主成功认购者可享受一定购房优惠政策（如房款打折优惠)；

34、3、业主活动老业主带新业主一起参加业主答谢或联谊的活动（如：我是麦霸“K歌赛”，清凉一夏游泳比赛、业主聚餐会、及休闲运动比赛等）,客户营销：系列老带新”PR”活动,高层营销,主题：成就生活，香溢人生目的：利用媒体的力量将项目的知名度提至最高点，成为舆论热议的话题和焦点，扩大项目的影响力，增强客户的购买信心。操作方式：1、社区网络论坛建设传递项目进展，进行热点话题炒作，将社区论坛的点击率、排行提升至论坛第一位。2、商家联盟合作（联合汽车4S店、摄影机构、及餐饮娱乐行业，进行互惠合作，有效拉动客群。3、项目专题宣传片利用户外LED，公交流动电视等将项目专题宣传片进行密集轰炸式播放。,舆论营销：网络

35、论坛商家联盟项目宣传片,创意表现,高层案名高层VI系统,肆,高层 青山5郡案名释义：5郡5栋精神贵族的私人领地。本案名从数字上传达了项目的物业类型，在Logo的形制上更具图形化。超高层御湖峰案名释义：御，有统率、掌控之意，比如：御世(治理天下)，御宇(统治天下)御驾亲征等。极具气魄，符合超高层一览大湖的意境。峰，则代表了一种高度，有顶峰的含义，不仅是建筑的高度，更是居者的高度。,主推案名,创意系列一,青山湖的山在哪里？山湖畔360度全湖景高层即将推出，恭迎鉴赏!青山5郡，青山湖东岸唯一湖景高层，以极致观景风范，成就南昌上层生活的永续传奇，让您的视界从此无界。有人看到了青山湖，我们看到了青山湖的

36、山。,6年雕刻 蔚然成熟香溢花城，25万加州风情社区，今日始成！6年，25万，香溢花城严苛修为，今朝城熟！如此精心孤意，籍由高尚社区为您划分圈层，营造只有进入才能体会和感受的加州生活。开启属于您个人的全新时代！,不见湖 不见青山5郡青山湖东岸唯一湖景高层，视界从此无界！曾经品一杯咖啡的浓厚，是难得的清闲，现在矗立上层，品317万M2湖面的平静。在这里，抛开了世事的纷忧，开始心灵的漫游；在这里，最重要的事，就是不想任何事。,被称作未来的，是从今天就开始的改变专属业主名校人文资源，人生涵养从启蒙开始!在一般人眼里，也许花2000万和花5000万得到的结果看不出什么区别，但青山5郡认为，对下一代一点

37、也不能含糊，而且大大超出预算，只为实现更优越的教育品质。正因为这样固执，社区幼儿园、小学，及青山美术馆，都将专属于您。,创意系列二,Lavish luxury,the right to honor,ideological empire.This is ridiculous.Here is the ultimate group of French classical architecture.This is ridiculous.,Here is the ultimate group of architecture.,Lavish luxury,the right to honor,ideolo

38、gical empire.This is ridiculous.Here is the ultimate group of French classical architecture.This is ridiculous.,Here is the ultimate group of architecture.,Lavish luxury,the right to honor,ideological empire.This is ridiculous.Here is the ultimate group of French classical architecture.This is ridic

39、ulous.,Here is the ultimate group of architecture.,Lavish luxury,the right to honor,ideological empire.This is ridiculous.Here is the ultimate group of French classical architecture.This is ridiculous.,Here is the ultimate group of architecture.,Lavish luxury,the right to honor,ideological empire.Th

40、is is ridiculous.Here is the ultimate group of French classical architecture.This is ridiculous.,Here is the ultimate group of architecture.,Lavish luxury,the right to honor,ideological empire.This is ridiculous.Here is the ultimate group of French classical architecture.This is ridiculous.,Here is

41、the ultimate group of architecture.,观青山湖，揽香溢人生临湖，俯瞰，心境如湖，波澜不惊。一片湖的境界，就是一个人生的境界。观青山湖，揽香溢人生！香溢花城 青山五郡，观湖高层即将推出，恭迎鉴赏！,一宅，万千风光揽湖至高点，风光醉美处。大湖之上，阅尽人生风景。中溢香溢花城青山五郡观湖高层华美献映，正式开放，恭迎鉴赏！,创意系列三,辅推案名,方案一高层：阅湖释义：直截了当，简洁明快。阅，有阅读，阅历之意；也有观赏的意思，如阅景、阅戏等。以此为案名，项目高层阅湖的最大卖点非常明确。超高层：揽湖释义：揽，含义丰富。比如把握、掌控等。也通“览”，有观看之意。同时，揽字也

42、有壮阔的含义，比如“揽月摘星”。揽湖做为案名，既能表达项目超高层的含义，又十分大气，具有人生意象。,方案二高层：云湖郡 释义：云，有高度的意象。湖对应本项目青山湖。郡，有城镇中心的意义，对于整个项目而言，因为高度，这里也是一个视线的焦点，称之为郡并不为过。超高层：云水在 释义：云，代表高度。水，代表湖；云水在，一个颇有禅宗意境的名字，心高天自远，视野的开阔，即境界的开阔。,辅推案名,方案三高层：瞰湖阁 释义：瞰，即俯视，从高处往下看。如俯瞰九江水,旁瞻万里壑。元稹松鹤。超高层：御湖庭 释义：御，有统率、掌控之意，比如：御世(治理天下)，御宇(统治天下)御驾亲征等。极具气魄，符合超高层一览大湖的

43、意境。,方案四高层：荟湖台 释义：台，表达高度。台同时有一种尊贵的感觉，比如古代皇帝封禅台。以此为案名，在传达项目高层特质的同时，也给人以尊贵的感觉。超高层：荟湖峰 释义：荟，荟萃，聚集的意思。峰，代表高度。本案名气势十足，又能体现产品特质。,辅推案名,方案五高层：泊澜 释义：泊，淡泊，停泊。澜，壮阔的水。泊澜，意指临水而居，淡泊明志，心清境高远的含义。作为产品案名，很好的反映了项目的位置以及对应的居者的气质。超高层：观澜 释义：澜，波澜壮阔的水。观澜湖是深圳乃至全国著名的项目。在此直接改用其案名，凸显出超高层产品的楼王性质，大气而又力度。,方案六高层：星湖湾 释义：星，隐含有高层的意思。星湖2字的组合也比较有意境，符合项目气质。超高层：天湖湾 释义：天，取其高的含义。天湖湾也给人以高档的感觉，同时朗朗上口，易于传播。,补。超高层LOGO,