2010年上海市酒店式公寓专题研究(1).ppt

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1、上海酒店式公寓 专题研究,2010.12,报告目录,概念分类及发展趋势,1,2,产品特点,3,区域分布特征,4,5,产品定位思考,附件：案例及区域市场分析,酒店式公寓的起源及发展,酒店式公寓概念最早源于欧洲，是当时旅游区内租给游客供其短期休憩居住的物业。由专门的管理公司进行统一的上门管理，既有酒店的性质，又相当于个人的“临时住家”。这就是酒店式公寓的雏形。,酒店式公寓真正发扬光大是在纽约。许多外来商务人士必须长期住在这个城市，但由于买房负担太重，酒店价格比较贵而且没有家的感觉，所以很多人选择住在酒店式公寓，并且成为一种潮流。在一些国际大都市，酒店式公寓成为大量开发商的主打项目。,起源,发展,传

2、统意义上的酒店式公寓概念,定义：意为“酒店式的服务，公寓式的管理”。是融合了星级酒店的设施与服务，专业酒店管理公司的经营，提供低于酒店的价格和注重家庭特色于一体的自住式单位，其本质仍然是公寓。,酒店式公寓概念在上海获得崭新发展,1993-1998,1990-1992,1998-2001,2001-2004,兴起：一枝独秀,初步发展,低谷调整,再发展,百花齐放,2004-,背景,主流产品,代表作,1.大产权型服务式公寓,1.上海商城（仅此一家）,1.大产权型服务式公寓,1.小产权型服务式公寓2.产权式酒店,1.小产权型服务式公寓2.小户型产品,1.香港广场2.环球广场3.芝大厦,1.世纪时空2.

3、芝大厦3.国际金融家4.嘉创华狮国际,1.济南路8号2.城市一品苑3.绿地1960项目4.绿地领海5.铂悦818,刚传入上海，探索阶段,外销房销售低迷，开发商转售为租，开发空置房租赁业务,亚洲金融危机及开发过剩，市场自发调整，新产品初试水,上海金融中心地位确定、世博会申办成功，大量外籍高端客户及旅游人士的导入,市中心土地稀缺，开发区域外扩；办公用地增多，住宅用地日渐稀缺,1.小产权型服务式公寓2.产权式酒店,1.太子公寓2.骏豪国际,上海独特市场条件下的酒店式公寓内涵,酒店式公寓自90年代初进入上海市场后，和上海本土房地产市场结合，在传统酒店式公寓原型的基础上，产生了多种酒店式公寓物业形态：,

4、上述3类酒店式公寓，构成了上海酒店式公寓市场的主体。,1.产权式酒店,2.服务式公寓,3.小户型产品,大产权型（开发商自己持有或整栋出售）,小产权型,上海酒店式公寓分类1产权式酒店,定义：本质是酒店，开发商将酒店的每间客房分割为独立产权出售给投资者，投资者将客房委托酒店经营管理，取得投资回报，同时还可以获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。是一种将房地产业、酒店业和旅游业结合在一起的商业业态。特征：1.所有权与经营权相分离，业主拥有酒店独立产权，但没有经营权。2.酒店式管理运营，管理费用较高：产权式酒店也是酒店的一种，提供各种酒店服务，与传统酒店并无两样，管理费也较高。,所有权与经营权分离、产权

5、分割出售、售后委托专业公司按酒店方式经营管理,上海酒店式公寓分类2服务式公寓,定义：本质上仍是公寓，是一种配有全套家私的、提供基本酒店服务的住宅公寓。总之，服务式公寓就是提供酒店式管理服务的公寓。依据产权及经营模式的不同，又可将其划分为大产权型和小产权型两类。关键词：公寓、酒店式服务 特征：1.提供酒店式服务和管理2.公共空间及室内均提供精装修,2.小产权型服务式公寓：对外出售产权，由小业主自行使用或出租，同时提供一定的酒店式服务,上海酒店式公寓分类2服务式公寓,按照产权及经营模式的不同，服务式公寓可分为以下两类：,大产权型服务式公寓：不分割出售产权。一般由水准较高的跨国酒店管理集团统一经营，

6、是各类产品中综合品质及管理水准最高的。,开发商或基金等持有整栋物业、产权不分割、统一经营、高水准酒店式服务,产权分割出售、小业主自行使用或出租、酒店式服务,上海酒店式公寓分类3小户型产品,定义：只提供基本物业服务，无酒店式服务管理的小户型产品。一般为40或50年产权，以“小户型、低总价”作为其主要卖点。不像服务式公寓一样要求必须精装。特征：1.只提供普通物业服务，无酒店式增值服务。2.一般为商业或办公性质。3.非必须精装，可为毛坯形式。4.面积较小，通过控制总价获得竞争力。5.建筑形态多样，可表现为LOFT、SOHO等。,分割产权出售、小业主自行使用或出租、无酒店式服务,上海酒店式公寓分类总结

7、,服务,产权是否分割,有酒店式服务,无酒店式服务,大产权,小产权,大产权服务式公寓（开发商自己持有或整栋出售给基金等）,小产权服务式公寓,产权式酒店,第四象限根据所有权与经营权的关系进行了分类,小户型产品,考虑绿地一贯操作均以快速销售为目标，所以本报告研究对象排除产权式酒店，以其他类型为研究对象,上海酒店式公寓发展趋势,1.区位发展：前几年供应集中在市中心CBD市级商圈传统高端住宅区周围，近年来呈现外扩趋势，目前供应主要集中在嘉定、金桥等外围区域。2.产品：产品类型：小户型产品成为市场的一大主力。建筑形态：越来越多的挑高赠送等高性价比产品。户型设计：更多考虑居家氛围，创造长期居住的可能。服务：

8、物业服务个性化，创造品质生活意向。3.未来竞争将主要集中在三个方向：服务的提升与增值；户型的设计与创新；建筑新产品、新材料等环保技术的运用。,产 品 特 点,服务式公寓：分布区位：上海内环CBD、市级商圈、传统高尚居住区（古北虹桥由于地位特殊，也属于该类产品集中分布区域）上海市分布区域：徐汇的衡山路和徐家汇、静安的华山路和南京西路、卢湾新天地、黄浦区人民广场、小陆家嘴、古北虹桥区位条件：交通便利、商业繁华、配套齐全、传统高尚居住区面积集中分布区间为1房49-75平，2房75-110平，另有少量高端产品，户型较大，集中在卢湾新天地区域,上海服务式公寓区域分布图,产品特点1酒店式公寓分布,小户型产

9、品：分布区位：集中在上海外围区域上海市分布区域：浦东金桥和外高桥、嘉定新城和安亭、松江大学城等区域区位条件：交通便利，一般都有轨道交通，能与市中心的商务、商业中心快速接驳面积集中分布区间为1房49-65平，2房为80-110产品建筑形态更多采用SOHO/LOFT等附送赠送面积，提高性价比的方式。,上海小户型产品区域分布图,酒店式公寓产品特点2产品面积,卢湾产品档次最高，出现了大面积服务式公寓产品；如新天地的翠湖天地，最大户型面积达到300多平米，其次静安区也有少量大户型产品，如THE HOUSE.其余区域均为小面积产品，主力面积区间为：1房：35-60平米；2房：75-110平米。,嘉定、松江

10、等区域缺乏高端客户及强有力的外部配套，更容易出现小户型产品，表现为LOFTSOHO等形态，提升项目自身价值。大量的高性价比挑高户型获得了市场好评。市中心区域产品则更多的为服务式公寓，通过服务提升品质，除个别大面积项目外，一般都为小面积产品。,酒店式公寓产品特点 3产品形态,酒店式公寓产品特点 4精装修,市场绝大部分酒店式公寓采取精装修方案；在商业繁华的市中心区域，人民广场、陆家嘴、徐汇等地段，因为产权式酒店的存在，精装修加全套家具楼盘的占比高于其他区域；而外围区域的小户型产品，精装修比相对低些，部分LOFT建筑形态的楼盘仅提供中间夹层；普通档次的服务式公寓及小户型产品精装修标准一般在2000-

11、3000元/平；部分高端服务式公寓，如济南路8号，翠湖天地等，精装修标准在8000-10000元/平,酒店式公寓产品特点 5物业服务内容,服务式公寓,提供与酒店管理类似的服务：1.配有大堂、商务中心、会议中心等商务设施2.配有西餐、中餐、咖啡厅等设施3.配有健身中心、桑拿等娱乐休闲设施4.物业管理提供房间打扫、叫醒、洗衣、订票等服务,小户型产品,1.提供基本的公共部分清洁打扫服务2.物业本身较少提供餐饮、健身等配套设施，主要依靠外部环境3.对生活设施的功能要求比较齐全，有厨房等设施，但要求不高,酒店式公寓产品塑造内容1外立面,酒店式公寓产品塑造内容2户型,酒店式公寓产品塑造内容3建筑形态,酒店

12、式公寓产品塑造内容4精装修,酒店式公寓产品塑造内容5配套,区域分布特征,上海酒店式公寓分布图,南京西路华山路、新华路,古北虹桥,衡山路徐家汇,新天地,小陆家嘴,人民广场,嘉定新城安亭,金桥外高桥,松江大学城,酒店式公寓区域分布特征总结1区域特征,CBD区域市级商圈区域传统高档居住区产业园区附近,主要集中分布在以下区域,周边配套完善交通便利：中心区域出行便利，外围区域能迅速与市中心繁华区域对接,分布区域基础特征,区域特征及代表项目统计表,市场上产权式酒店分布在静安、卢湾、黄浦等区域，该类区域具备一定的旅游氛围，产品打造成酒店形式，可供旅客短期落脚。服务式公寓提供相对高端的服务，客户群体也对应高端

13、，一般分布在区域内多外籍客户、企业高管的CBD/核心商圈/传统高端居住区等，如长宁、静安、徐汇、卢湾、黄浦、陆家嘴金桥等。小户型产品档次相对较低，一般分布在外围区域，如嘉定、松江等。,产品供应类型：,酒店式公寓区域分布特征总结2区域产品供应,区域产品供应统计表,酒店式公寓区域分布特征总结3各区购买客户总结,除长宁、卢湾外，绝大多数区域的购买客户以投资客为主。长宁购买客户以海外华侨、韩国日本人居多，多为自住。卢湾除投资客外，拥有相当一部分全国乃至外籍顶级高端客户，该类客户购买物业为自住。,购买客户总结,静安、徐汇、卢湾、黄浦、小陆家嘴等区域更多以外籍客户为主。嘉定、松江、金桥等区域更多以区域产业

14、园内客户及部分创意产业工作者、市中心价格外溢的年轻白领为主。,租赁客户总结,酒店式公寓区域分布特征总结3各区租赁客户总结,租赁客户具体分类及需求特征小结,服务型酒店式公寓客户外资公司、跨国公司或机构驻沪的工作人员国内外知名企业驻沪的高级管理人员海归创业派人士,小户型酒店式公寓客户产业园区青年白领创意工作者单身青年,身份的需要和象征需要高档、方便的上午环境和细致入微的专业服务对厨房设施和使用情况要求不高,居住功能相对较全，但要求不高需要较为便利的环境和服务对厨房设施和使用情况要求不高,产权式酒店式公寓客户外籍人士国内外企业高管旅客,前两类客户与服务型酒店式公寓客户雷同后类客户对便利环境和服务要求

15、较高,酒店式公寓区域分布特征总结3各区租赁客户需求总结,区域分布客户特点统计表,酒店式公寓区域分布特征总结4价格特征总结,卢湾、徐汇、静安等区域近几年鲜有供应，多为早些年产品，所以二手房价格相对低廉，多在2-4万区间近期供应主要集中在嘉定、松江、金桥等外围区域，该类区域普通层高产品一般低于区域内普通住宅价格5-10%，而挑空类产品一般高于区域内普通住宅价格10-15%。,价格特征总结：,全市卢湾日租金价格最高，大多数楼盘在4元/平以上，其余市中心区域集中在2-4元/平区间，外围区域在1-1.5元/平。租金回报率各区都处于低位，最高的黄浦区也只有3%-6%，其他区域一般都集中在2.0-3.5%区

16、间。,租金特征总结：,酒店式公寓区域分布特征总结5租金特征总结,分布区域价格及租金特点统计表,产品定位思考,市场形势要求考虑酒店式公寓,办公用地增多，住宅用地减少,办公住宅价格倒挂,办公销售速度较慢,不受日益趋紧的住宅物业政策限制,酒店式公寓三要素,什么样的区域什么样的项目适合做酒店式公寓？,办公与住宅售价倒挂,居住氛围浓厚、成熟商圈,小面积分割,项目,酒店式公寓,?,酒店式公寓产品缺陷,1.户口不能迁入,类住宅仅能提供企业注册，不能迁入居民户口，未来业主子女上学会有困难。,2.使用成本高,3.产权年限短,仅有4050年的产权年限，对自住客有一定的抗性。,4.贷款要求高,一般都要求首付5成，最

17、长贷款周期不超过10年，利率标准较高。,按照公建用途规定，水电煤费用比民用标准高40%，宽带上网费用比名用标准高1倍，物业管理费比普通住宅高50%-100%，且转让契税、所得税均无减免，且面临今后被征物业税的可能。,5.商住混合，居住氛围较差,通常类住宅与写字楼、商铺等作为整体立项报建，导致社区环境缺失，社区生活类配套不足，品质感下降。,6.朝向通风采光问题,7.难以满足各种生活需要,如晒衣服的阳台，厨房的消防、通风，采光等，居住上存在抗性。,8.造价较高,由于小户型进深不可太大，LOFT挑空的可能减少可建面积，损失容积率，从而提高了单位成本，同时按照公建相关要求，人防和消防等建设标准较高，对

18、开发商而言单位成本提高。,设计导向不同，公建物业受朝向、采光、进深等限制，带来部分类住宅朝向通风采光问题存在。,酒店式公寓产品优化要点,一、布局优化：在平面布局上尽可能实现户型朝向的均好性，尽量避免核心筒设计带来的北向单元过多的问题；,二、户型优化：1.控制面积，低总价。2.部分产品可采用挑空方式，增加附送空间。3.功能空间布局居家化，提升舒适度。,三、服务优化：提供特色服务，增加项目附加值,四：配套优化：1.满足基本生活配套：燃气入户等。2.配套完善，提升生活方式:商务会客中心、餐厅、桑拿房等,五、精装修优化：客户需求为导向，特色的精装修方案,六、成本优化：在建筑选材上以市场和客户为导向，避

19、免价高且接受度低的新技术新产品，选用性价比高，客户感知明显的产品,思考未来政策变化对产品定位的影响,有消息称，自2011年1月1日起，政府将对酒店式公寓产品出台新的政策酒店式公寓产品户型面积必须大于150平米。,政策,酒店式公寓的性质介于办公和住宅之间，属于投资类产品，较少自住租金：办公 酒店式公寓 住宅价格：住宅 酒店式公寓 办公,无面积限制情况下：虽然单价高于办公，租金低于办公，但由于总价较低，投资门槛相应较低，适合投资者进入,面积限制：总价提高，与部分办公产品相比不具备总价优势，同时租金没有办公高，所以在投资门槛提高，而投资收益相对较低的情况下，对于投资者而言并不划算，产品也就失去了原本

20、的竞争力。政策限制下，一般情况的产品定位中将不再考虑设置该类产品。,150平的限制,对定位的影响,附件一、酒店式公寓案例,案例1芝大厦（产权式酒店公寓）,项目名称：芝大厦地址：衡山路41号物业：Kempinski Hotels&Resorts套房数：164间套房设计：独立客厅、卧房、厨房、卫生间、家具电器等餐饮设施：中餐厅、西餐厅、酒吧娱乐设施：健身中心、按摩室、桑拿浴室、行政酒廊服务设施：会议厅、商务中心、停车场、洗衣服务、宽带上网,案例2兆峰帝景苑（产权式酒店公寓）,位置：肇嘉浜路999弄，徐家汇公园对面产品：1栋25层高层建筑，112套，56-156平米经营方式：统一经营装修：精装、彩电

21、、分体式空调、微波炉、滚筒式洗衣机、烘干机、电冰箱、网络等提供服务：商务服务、报刊订阅、代购物品、预定机票、叫车服务等配套：中西餐厅、会议室、健身房、游泳池,案例2翠湖天地（大产权服务式公寓）,翠湖天地御苑位于市中心黄金地段淮海路商圈，环境成熟交通便利，楼盘定位全市高端豪宅，客户以港、台、外籍人士为主,项目位于卢湾区黄金地块，淮海路商圈，距离新天地咫尺之间，太平桥人工湖、企业天地尽在周围周围环境繁华成熟，尤其是新天地是上海国外人士消费的首选之地交通便利，1号、8号、10号地铁环绕周围,新天地,摩根整栋收购翠湖天地御苑18号，改装成顶级酒店式公寓租赁经营，现已被韩国未来资产收购,翠湖天地项目大都

22、是超高端住宅，总建筑面积为61.4万平方米。主要围绕太平湖环水而建，形成一个“都市型环湖住宅群落”。紧邻上海地标新天地，企业天地，形成一个融合老上海建筑风格与现代化配套于一体的“中心城商住办综合区”,2006,2007,2008,基汇资本收购翠湖天地御苑18号改装成顶级酒店式公寓,高档服务式公寓管理公司Shama集团经营管理，,大摩，基汇控股,韩国未来资产 收购18号楼，仍由shama管理,LOCATION,18号物业是一幢高31层的建筑，共有100套豪华公寓，其中99套供出租。,该物业由Shama集团改造成Shama Luxe，高端的酒店式服务带来高的租金收入，租金比业主自主散租的高约3倍,

23、Shama Luxe 新天地,月租金一室的3.2万元，三室的6.5万元等，其中唯一一套面积达385平方米的4室复式公寓，月租金则为11万元。,翠湖天地雅苑,105平米左右，豪华装修月租金11000-20000元,服务增值：服务人员高配置：99套出租公寓的工作人员达到55名。个性选择：多款不同面积和灵活布局的套房供住客选择。豪华酒店服务：每天打扫服务、每周更换3次床单，24小时保安、礼宾及门房服务的常驻管家服务、专车接送来往机场服务、专业洗烫及干洗服务，以及免费自助洗衣设备。,项目区位位于新天地豪宅板块，周围繁华成熟便利，客户以新加坡、香港及外籍人士为主,济南路8号位于卢湾区核心位置的新天地板块

24、，北临淮海公园，南眺太平桥人工湖，西面新天地，东为企业天地二期，为上海市中心豪宅的地标性建筑。轨道一号线黄陂南路站距离小区步行10分钟，延安高架、南北高架距离小区2000米左右，步行至淮海路仅需要几分钟，地理位置十分优越。,上海酒店式公寓案例4济南路8号（小产权服务式公寓）,项目地址：黄陂南路506号物业形态：2栋31层高层占地：1.7万平方米总建面：6.5万平方米容积率：5.5总户数：364户主力户型：82-147m2项目均价：80000-10000元/m2装修标准：17000元/m2开发企业：印度三林（雅加达四季丽晶豪庭开发商）物业服务公司：帕默斯顿酒店及度假村公司管理费：16元/m2月,

25、项目简介,项目规划,巴卡拉 济南路8号由2座31层高层公寓组成，公寓房型由83-119一房，147二房组成，每栋塔楼仅有7套顶层公寓，面积从295-805。,项目户型规划分为高中低三区,项目3-27楼标准层户型设计因本项目为酒店式公寓，以投资客为主，故主力标准层产品为控制总价的小户型,项目顶层楼王户型在高区设计楼王产品，作为项目标杆，拉升形象,项目精装修明细,项目精装修实景图,地址：嘉定叶城路818号，靠近白银路地铁站交通状况：轨交11号线白银路站，沪嘉高速公路、上海绕城高速公路、A30生活配套：步行范围内有欧尚超市、乐购大卖场、永乐家电、东方商厦、麦当劳、肯德基、交行、建行、招行、工商银行等

26、生活业态。基本指标：建面 24800平，占地6943平，容积率 2.80，绿化率 22%，总户数 348建筑类型:13层小高层，1-3层为商铺均价15500元/平方米户型面积45-75平米产权年限50年层高：4.5米物业费3.50元/月商业用水电煤装修标准；3000元/平米，拎包即可入住,上海酒店式公寓案例5铂悦818（小户型产品）,铂悦818户型采用挑空形式，高性价比：2室2厅1卫1厨75.00,层高4.5米底层2.2米上层2.15米,客户多为投资客另有部分工作地点在静安、人民广场、嘉定的年轻白领。11月28号开盘推出150套房源，开盘当天去化100多套。,样板间图片,附件二、区域市场分析,

27、徐汇区域特点及楼盘分布,芝大厦,东亚公寓,兆峰帝景苑,尊园,永新城,嘉汇国际广场,徐汇御苑,东方时空,名仕苑,电影华苑,嘉创华狮国际,徐汇苑,汇金广场,河滨国际公寓,徐汇产品特点,供应：近两年市场供应量少产品：1.大量70年产权的服务式酒店公寓 2.经营模式：出租加出售 3.全装修为主,徐汇价格及租金,价格：大量楼盘开发年代较早，目前二手成交价格较低，在3.5-5.5之间，市场最高价是徐汇苑，价格6.5万/平租金：1.市场整体租金在2.1-7.7元/平/日区间，租金回报率集中在2.0-3.0%区间，个别项目因自身素质良好，获得远高于市场的租金,徐汇客户,投资客户是主要的购买客源外籍人士成为区域

28、最主要的租赁客源，并且非常稳定,静安区域特点及楼盘分布,美丽园公寓,达安河畔花园,世纪时空,协和丽豪,THE HOUSE,华山公寓,国际丽都,爱俪轩,御华山,静安产品特点,供应：多为04年前产品，近几年供应少产品：1.多为小户型酒店式公寓产品，提供酒店式管理服务，精装修，出售为主 2.或为70年产权的服务式公寓，该类产品面积较大，出售为主 3.市场唯一一个50年产权的大面积产品，因销售不良，最终只能改为出租,静安价格及租金,价格：大量楼盘开发年代较早，导致价格低下，在2万-4万之间，市场新盘价格较高，可达10万/平租金：1.市场整体租金在在2.1-3.7元/平/日区间，年租金回报率在1.9-6

29、.4区间，租金回报率与楼盘档次未体现强烈的正相关性,静安客源,聚集了很大一部分港台地区人士。部分小面积酒店式公寓也吸纳了一部分高级白领。,卢湾,时代豪庭,济南路8号,香港广场,翠湖天地,伊时代公寓,绿洲仕格维,城市一品苑,卢湾产品特点,产品：1.主要属于外资酒店管理公司经营型服务式公寓 2.产品档次整体较高，户型面积都较大 3.精装修+出售,卢湾价格及租金,价格：1.楼盘档次高端，价格几乎都在60000以上，2.租金也是全市最高，一半以上楼盘都在4块钱以上 3.但租金投资回报率相对较低,卢湾客户,主要的购买客源：1.投资客户 2.神龙系的高端人士主要的租赁客源：1.外籍人士：港澳台、欧美为主

30、2.世界五百强高管,区域分布总结,长宁,衡辰公寓,碧瑶行政公馆,瑞庭酒店公寓,现代广场,东方伦敦,古北爵士财富,兆丰园林天下,长宁馥邦,虹桥国际大厦,御风国际,古北领峰,番禺大厦,湘江大厦,长宁产品特点,产品：1.以产权式酒店及服务式公寓为主 2.面积小、控制总价 3.精装为主，提供日常酒店式管理 4.出售为主，部分实行包租,价格：1.市场供应多为早年产品，二手房价相对较低，2.租金在1.6-2.9元/平/日区间，租金年回报率在2.1-6.6%区间,长宁价格及租金,传统富人区，以海外华侨、韩国日本人居多，多数客户以自住为主要需求,长宁区客源,浦东,环球广场,亚龙国际大厦,万源晶典,东晶国际,金

31、隆海悦,国际金融家,中远行家,2335,互欣商务酒店,浦东小陆家嘴产品特点,产品：1.面积小、控制总价的服务式公寓为主 2.精装为主，提供日常酒店式管理 3.出售为主，部分实行包租,浦东小陆家嘴价格及租金,价格：1.市场供应多为早年产品，二手房价相对较低 2.租金在1.9-6.5元/平/日区间，租金年回报率在2.4-5.9%区间,浦东客源,投资客占有绝对比例，本区域适合打造小面积投资型产品,黄浦区域特点,中福世福汇,天赐公寓,新世纪大厦,赛元大厦,中福花苑青年汇,黄浦产品特点,产品：1.2.3.,产品：1.多产权式酒店，出售后由专门酒店管理公司帮助经营，以酒店方式运转 2.产品多为小面积、控制

32、总价 3.精装为主，提供日常酒店式管理,黄浦产品价格及租金,产品：1.2.3.,价格：1.市场供应多为早年产品，二手房价相对较低 2.租金在2.1-4.4元/平/日区间，租金年回报率在2.9-5.8%区间，市场整体回报率相对全市较高,黄浦客源,购买客户中投资客占绝对多数租赁客户中外籍、大陆、港台客户三分天下,嘉定区域特点,铂悦818,晶鼎,骏丰嘉峰汇,嘉印象,尚都国际,汇尊国际,嘉定产品特点,产品：1.出现大量挑空的LOFT户型，SOHO产品 2.面积控制，挑高户型控制在45-60区间，非挑空户型主力集中在50-80平 3.精装修，出售，一般都不提供酒店式服务,嘉定价格及租金,产品：1.2.3

33、.,价格：普通层高产品价格略低于区域内普通住宅产品，降幅区间在5-10%挑空产品价格略高于区域内普通住宅产品，增幅在10-15%,嘉定客源,购买群体：投资客为主，少量区域内工作的年轻白领租赁群体：大量区域内工作年轻白领、部分城市外溢年轻客户群体,松江区域特点,三铭杰座,颐山公馆,LOMO森活,松江产品特点,产品：1.小户型，精装修的LOFT产品为主,松江客源,购买群体：投资客为主，少量区域内工作的年轻白领租赁群体：区域内工作的教师、学生等客户群体,浦东金桥区域特点,爱立诚大厦,坦福风情商务酒店,碧云东一栋,乐非天地,禹洲蓝爵,浦东金桥产品特点,产品：1.小户型，面积主力区间在38-60平一房，80-90平两房 2.全装修，有相当一部分产品提供酒店式管理服务 3.出售为主,浦东金桥价格及租金,价格：普通酒店式公寓产品价格低于周边住房价格；但有特色的LOFT产品，价格高于周边住房价格。租金：项目租金在1.0-1.5之间，相对处于全市低位，年投资回报率在1.9-4.9之间。,浦东金桥客源,购买群体：投资客为主，少量区域内工作的年轻白领租赁群体：大量园区内工作年轻白领、部分城市外溢年轻客户群体,THE END!,