广西省南宁市商业市场调研分析报告.ppt

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1、广西省南宁市商业市场分析报告,区域规划,根据南宁市城市总体规划（2011-2020）对中心城组团结构分析得知，未来江南区将定位为市级文化中心，制造业基地、区域交通枢纽与物流中心、花园式居住新城。规划居住人口69万人，建设用地规模69公里，包括：亭洪组团、沙井组团、富宁组团与那洪组团。,江南区将定位为市级文化中心，制造业基地、区域交通枢纽与物流中心、花园式居住新城。,根据南宁经济技术开发区（市属区）及托管区（那洪片区）总体规划调整方案得知，未来江南区的用地将以工业、仓储用地为主，主要分布于江南区外围；而项目所在的区域用地性质以二类居住用地为主，主要分布于江南区中心。金融、办公、行政、商业性质用地

2、较少，零星分布与白沙大道、那洪大道沿线。项目归属于富宁组团，是江南区规划的花园式居住新城，也是人口最为集中的区域。,未来江南区以工业、仓储、物流用地为主，项目位于富宁组团内，是江南区居住氛围最浓厚、人口最多的组团。,区域规划,商业分布,商业规模,商业档次,业态布局,目前壮锦片区尚未十分成熟，商业还处于发展上升阶段，主要分布于龙光.普罗旺斯、碧园.南城故事、南宁奥园、富源区城中村零散商业，主要以日常日用品、餐饮业及其它服务配套业态为主，多为沿街商铺，少量集中式商业。,在营商业以社区底商为主，整个片区的商业尚处培育阶段。,区域商业市场分析,在营商业一览表,城南板块在营商业规模5.37万，除龙光.普

3、罗旺斯商业体量较大外（2.2万），其它单个项目商业体量普遍在1万以下，规模体量较小，若仅仅依靠单个项目的商业体量难以形成较好的影响力与辐射力，基本只能满足社区即周边居民的日常生活需求。,在营商业规模5.37万，商业规模普遍较小。,商业分布,商业规模,商业档次,业态布局,区域商业市场分析,城南区目前处于新区开发阶段，穿插部分城中村板块，入住率低，周边商业多以满足居民基本生活需求为主，中低档次，整体商业处于培育阶段。,商业分布,商业规模,商业档次,业态布局,区域商业市场分析,因城南板块现处于开发阶段，住宅整体入住率低，商业处于初期培育阶段，商业业态以服务配套、超市百货及餐饮为主，主要满足居民日常生

4、活需求，另一方面，由于板块内有壮锦大道、那洪大道集白沙大道三条城市主干道，且毗邻机场高速路口，故汽车维修也占据一定比例。,商业分布,商业规模,商业档次,业态布局,区域商业市场分析,龙光普罗旺斯,典型商业个案分析,龙光.普罗旺斯在营商业业态组合,在营商业业态组合：“服务配套+超市百货+美容美发+餐饮”为主要经营业态，四者总占比为63.4%，业态较为齐全且相对合理，但空置率达24.5%，空置商铺主要集中于2F、入住率低的边缘性商铺。,龙光普罗旺斯,典型商业个案分析,碧园南城故事,典型商业个案分析,碧园.南城故事在营商业业态组合,“超市百货+服务配套+汽车维修”为主要业态，三者总占比为81.9%，业

5、态构成较为单一，除汽车维修部分外，多为满足基本生活需求业态。,碧园南城故事,典型商业个案分析,南宁奥园,典型商业个案分析,南宁奥园在营商业业态组合,“服务配套+汽车维修+美容美发/养生”为主要业态，四者总占比为68.3%，业态组合以满足基本生活为主，构成相对合理。,南宁奥园,典型商业个案分析,在营商业业态以“服务配套+超市百货+餐饮+汽车维修”为主，业态较为单一，主要满足居民日常生活需求，在典型在营商业个案分析中，不难看出业态组合中同质化/重叠性高，导致商业项目在发展过程中业态重复性较高，商业的独特性、唯一性难以体现。根据市调得知，片区居住人口以两代/三代家庭居住人群为主，且有八桂绿城小学、沛

6、鸿中学、广西工业技术学校的师生资源，除了日常生活购买需求外，对诸如特色餐饮、休闲娱乐、亲子娱乐等家庭活动也表现出不同程度的需求，但基于周边商业现状是不能满足上述需求，故出现较为严重的消费外溢现象。,商业发展空白点,小结,区域规划：未来江南区发展以工业、仓储、物流为主导产业，区域消费人口以工厂务工、中层领导为主，整体消费水平有限；城南板块在营商业现状：目前区域内商业主要分布于人口密集区域，在营商业体量5.37万，单个项目商业体量小，以经营满足居民基本生活需求商业为主的中低档次商品为主，整体商业仍处于培育阶段；未来商业发展趋势：江南区属于城市重点发展区域之一，规划的北部湾总部基地目前正在紧锣密鼓的建设当中，未来随着城市多中心发展趋势的加快，地铁4、5号线的正式运营，将会提高片区内人口的导入性，届时将会更多类型的消费需求，且以目前的商业体量、经营业态、商业档次是较难以满足的。,2023/2/9,谢谢,