汉寿县新西套市场升级改造工程【直接打印】 .doc

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1、汉寿县新西套市场升级改造工程相关地块控规调整论证报告湖南城市学院规划建筑设计研究院二一五年五月目 录一、 项目背景3-5 1.概要2.项目位置及规划调整范围3.项目由来及调整缘由二、地块土地利用情况5-6 1.现状土地利用情况2.规划土地利用情况三、 控规调整的依据和原则7 1.规划调整的主要依据2.规划调整的原则四、 控规调整内容8-101.道路2.地块范围调整3.控制指标调整4.控制指标调整前后对比五、 控规调整论证11-131.中小学规模2.道路交通3.市政配套设施4.公共绿地5.相关事宜六、 模拟规划介绍13-161.项目概况2.建筑单体设计3.主要技术经济指标4.日照分析5.拆迁七、

2、 论证结论16附件1. 汉寿县人民政府关于同意修改新西套棚改项目所属地域范围控制 性详细规划的批复 （汉政函201525号 2015年4月24日）2.汉寿县城控制性详细规划-东西正街B片土地利用图（常德市规划建筑设计院 2006年6月）3.汉寿县城控制性详细-控规图册 B-2742地块4.控制指标图（调整后）5.汉寿县新西套市场升级改造工程总平面图6.日照分析报告汉寿县新西套市场升级改造工程相关地块调整论证报告一、项目背景1、概要在社会主义市场经济条件下，由城市规划确定的每块城市土地的使用性质和开发强度是根据城市用地的现状、区位等因素综合考虑确定的。受城市社会经济发展和市场供求调节机制等诸多不

3、确定因素的影响，预先编制的城市规划所确定的城市土地性质、开发强度等有可能不能适应城市发展的需要。因此，在新的发展形势下，结合具体情况对原有规划进行局部调整是完全正常的，也是不可避免的。2、项目位置及规划调整范围汉寿县新西套市场升级改造工程（以下简称本项目）位于汉寿县北正街和西套巷之间，为原新西套市场位置，基地东西长处约128m，南北最宽处约81m，净用地面积约为10233.57（约15.35亩），用地呈不规则形状。属汉寿县老城区中心板块，周边生活方便，商业繁华，交通出行极为便利。目前汉寿的政治、文化、教育、生活中心都集中在项目周围。本项目位于汉寿县城控制性详细规划（以下简称控规）东西正街B片区

4、范围内，地处北正街西侧，涉及原控规内B-35、B-37和B-38和B-39共4个地块。3、项目由来及调整缘由本项目地块属湖南金天地房地产开发有限公司（以下简称金天地房产公司）用地。本项目地处汉寿老城区，为原新西套市场用地，周边环境较差，建筑质量普遍不高。近年来，汉寿的城市建设日新月异。城市的迅速发展对该片的用地提出了新的要求。为更好地利用城市土地资源，提高土地的使用价值，改善城市环境和空间，汉寿县人民政府决定对新西套市场进行升级改造。经汉寿县人民政府授权同意，金天地房产公司于2013年正式取得本项目的土地使用权，用于房地产开发。2006年6月，常德市规划建筑设计院在编制汉寿县城控制性详细规划（

5、东西正街B片）时，因当时尚没有对本项目的具体开发意向，因此并未也不可能将金天地房产公司所征用地红线反应到上述控规正式成果中，致使金天地房产公司所征用地范围与控规道路规划和地块划分并不一致，地块分割严重。原控规地块范围与用地红线不符，严重影响到金天地房产公司的项目运作与开发。为了确保片区的顺利开发，同时也为了维护公司自身的正当合法利益，经金天地房产公司提出勘误申请，汉寿县人民政府于2015年4月24日下发关于同意修改新西套棚改项目所属地域范围控制性详细规划的批复（汉政函201525号），部分内容如下：“同意进行新西套棚改项目所属地域范围控制性详细规划修改工作”。（原文）为此，金天地房产公司特委托

6、我院对新西套市场升级改造工程所涉及的对原控规进行调整的相关内容进行研究和论证，以便尽快启动本地块的开发建设。二、地块土地利用情况1、现状土地利用情况本项目地处汉寿老城区北正街和西套巷之间，为原新西套市场用地，净用地面积约为10233.57（约15.35亩），用地呈不规则形状。目前基地内已基本完成拆迁工作，残垣断壁四处可见。周边建筑多以2-3层居民自建房和多层住宅为主，建筑质量普遍不高，城市环境亟待改善。项目地属汉寿县老城区中心板块，周边生活方便，商业繁华，交通出行较为便利。 谷歌卫星图 现状相片 2、规划土地利用情况本项目位于汉寿县东西正街B片区范围内，该片区已于2006年6月由常德市规划建筑

7、设计院编制完成了汉寿县城控制性详细规划（东西正街B片）。项目地处片区中部北正街西侧，涉及控规内B-35、B-37、B-38和B-39共4个地块。其中B-35规划为二类居住用地（R2）；B-37规划为公园绿地（G1）；B-38规划为二类居住用地（R2），其中地块西侧规划为幼儿园；B-39规划为商业用地（C21）。各地块在控规中具体控制指标详见汉寿县城控制性详细-控规图册-B-2742地块（附后）。三、控规调整的依据和原则1、规划调整的主要依据1）汉寿县人民政府关于同意修改新西套棚改项目所属地域范围控制 性详细规划的批复 （汉政函201525号 2015年4月24日）2）汉寿县城控制性详细规划-东

8、西正街B片（常德市规划建筑设计院 2006年6月）3）城市用地分类与规划建设用地标准（GB50137-2011）4）建设方提供的1：500电子地形图5）汉寿县新西套市场升级改造工程总平面图（2014年10月）6）国家及地方相关法律、规范、规程。2、控规调整的原则1）符合国家现行法律法规、规程规范和上级有关政策精神的原则；2）资源节约和环境友好相结合的原则；3）公平性原则；4）经济性原则；5）可操作性原则。四、控规调整内容1、道路本项目周边主要道路有：北正街（24米）、西正街（18米）、规划支路（12米）、西套巷（8米）、巷路一（8米）和巷路二（8米）。由于控规编制在前，不可能将金天地房产公司所

9、征用地红线反应到控规编制成果中，致使金天地房产公司所征用地范围西部被控规规划道路巷路一一分为二，不利于公司对地块的整体开发利用。因原控规规划路网与金天地房产公司所征用地范围结合度不高，致使地块分割严重。本次调规主要参照金天房产公司用地范围对周边相关道路作局部调整。道路具体调整内容为：1）取消巷路一北段（巷路二以北，长123米），巷路一南段保持不变；2）往西延长巷路二至西套巷，延长段长113米，路幅宽8米。本次调规对周边的主、次干路和支路均不作调整。 地块周边路网（调整前） 地块周边路网（调整后）2、地块范围调整本次调规共涉及原控规内B-35、B-37、B-38和B-39共4个地块。因地块周边道

10、路的调整，相关地块的划分也需作相应的调整。项目周边地块（调整前） 项目周边地块（调整后）本次地块范围主要依据调整后的巷路一和巷路二重新划分。调整后，原地块B-35、B-37和B-38的用地范围重新划分为调-01和调-02两个地块。具体为：1）将巷路二以北地块（原B-35局部、B-37和B-38）划为调-01地块；2）将原B-35地块于巷路二以南部分划为调-02地块。原B-35、B-39、B-40、B-41地块范围不变。3、控制指标调整本次调规涉及B-35、B-37、B-38和B-39共4个地块，各地块在原控规中主要控制指标详见下表：地块主要控制指标一览表（调整前）地块编号用地性质用地面积()容

11、积率(%)建筑密度(%)建筑限高(m)绿地率(%)停车位(个)备注B-35R2137831.6030203547B-37G15233/70/B-38R247251.6030203516B-39C2119912.0035403027随着汉寿城市建设的迅速发展，结合本项目的实际情况，拟对地块范围调整后的调-01地块和调-02地块控制指标进行重新定义。调整后的地块主要控制指标详见下表：地块主要控制指标一览表（调整后）地块编号用地性质用地面积()容积率(%)建筑密度(%)建筑限高(m)绿地率(%)停车位(个)备注调-01R2/B1169204.00408010502其中R2约占75%B1约占25%调-

12、02R268981.6030203555B-39B119912.0035403027依据城市用地分类与规划建设用地标准（GB50137-2011），原商业用地（C21）变更为商业设施用地（B1）。B-39地块的各项控制指标均不作调整。B-39地块内有条现有巷道连接本项目和北正街，规划予以保留改造。五、控规调整论证本次规划调整的主要内容有：取消巷路一北段（巷路二以北）和西延巷路二至西套巷；原地块B-35、B-37和B-38依据调整后的道路重新划分为调-01和调-02两个地块以及相应的控制指标调整。对原路网结构（不含巷路）、市政基础设施（电力电信、给水排水、燃气）等保持不变。下面就本次调整后对各项

13、配套设施的影响作分析论证。1、中小学原控规地块B-35和B-38均规划为二类居住用地，共规划人口741人（详见图则）。地块调整后，地块调-01用地性质为R2/B1，地块调-02用地性质为R2。地块调-01规划建筑面积67680（169204），按住宅建筑面积75%计算，则规划住宅建筑面积50760；地块调-02规划住宅建筑面积11039（68981.6），合计58425。按住宅建筑面积40/人（计算指标与原控规相同）计算，共规划人口1545人。调整后规划人口比调整前多804人。结合汉寿实际中小学生人数比，调整后中小学生各多约40人，即小学每年级约增加7名学生，中学每年级约增加13名学生。本次控

14、规调整不用增设中小学，项目附近的中小学规模完全可以满足学生就学的要求。原控规地块B-38西侧规划为幼儿园。依据2011年颁布的城市用地分类与规划建设用地标准（GB50137-2011），幼儿园用地从中小学用地中分出来，并入居住用地。因此本次调整将原幼儿园用地范围并入二类居住用地（R2）。以后在进行项目的具体开发时，可根据实际情况配建相应规模的幼儿园。2、道路交通本次道路规划调整只对地块内部巷道进行局部调整，对周边的主、次干路和支路均不作调整，路网结构、道路网密度等道路相关指标与调整前相同。取消巷路一北段（巷路二以北），可使金天地房产公司所征用地范围保持完整性，有利于合理、高效利用城市土地资源，

15、提高土地使用价值，利于地块的整体开发和项目的顺利进行。往西延长巷路二至西套巷，利于改善区域的交通条件，方便周边单位和居民的出行。且西套巷以西为西套市场，东西向的巷路二的拉通，使本项目与西套市场有了最为便捷的联系通道，在保证交通顺畅的同时，对营造商业氛围、促进经济发展也将起到重要作用。本次道路调整主要交通影响范围：西到西套巷，东达北正街，南到西正街，北边为规划支路。本次巷路一和巷路二的调整将使该区域的内部交通更为通畅。由于该区域及其附近路网十分发达，所以本次调整不会对该区域外通造成不良影响。停车位的配建：建议二类居住用地按每100平方米建筑面积0.5个机动车位计算。工程修建中停车位配建采取地上地

16、下相结合的原则严格按上述标准配建。3、市政配套设施本次调规后，该区域新增规划人口804人。因新增人口较少，原控规所规划的各类市政管网（给水、排水、电力电信、燃气）均能满足该区域的使用要求，也不会对周边市政供给能力产生任何影响。指标调整后，不用另行增设各类市政管线。4、公共绿地原控规地块B-37规划为公园绿地（G1），用地面积5233。因原B-37地块基本位于金天地房产公司所征用地范围内，为维护投资者的正当合法利益，本次规划将原地块B-37并入调整后的调-01地块（R2/B1）。本项目周边没有合适的地块布置公共绿地。因公共绿地关系到公众的切身利益，公共绿地指标不能减少。建议将新增公共绿地布置于本

17、项目以北约200米的城北河边或于片区外其它位置等面积置换。5、相关事宜1）因本次调整而减少的原B-37地块的公共绿地共计5233，请原控规编制单位统筹规划，于其它位置进行等面积置换，以维护公众利益和优美的城市环境。2）指标调整后，应及时将本次调整的相关内容在控规成果中予以更新，以便于规划管理。六、模拟规划介绍金天地房产公司于2013年正式取得本项目的土地使用权后，即委托我院对本地块进行建筑设计。1、项目概况区位：本项目地处汉寿老城区北正街和西套巷之间，为原新西套市场位置。项目地处汉寿县老城区中心，周边生活方便，商业繁华，交通出行较为便利。目前汉寿的文化、政治、教育、生活中心都集中在项目周围。范

18、围：净用地面积约为10233.57（约15.35亩），方案设计总建筑面积约为47172.43，计容建筑面积约为40670.28，容积率3.97。现状：基地东西长处约128m，南北最宽处约81m，呈不规则形状。基地内地势东高西低。业态分布：项目由1栋三个单元拼接的3+18层的高层住宅和3层商业裙楼构成。2、建筑单体设计商业设计：规划为三层，首层沿街设计为门面用房，内部及上部按商业内街形式考虑，规划为中小型品牌专卖区。从提升二、三层商业价值及聚集效应的考虑，在东北和东南设计主要出入口，并设计室内入口处楼梯及室外电梯，并于内街的西北角设置次要的竖向交通体系。交通组织：整个购物中心所有店面分布在人行流

19、线一侧或两侧，尽量避免了商场死角的出现。平面动线设计流畅，在立体动线设计上从多个楼层直接导入人流；合理的立体动线设计减少了楼层间的租金差距。高层住宅设计：住宅体型在容积率较高的要求下，采用一梯五六户点式紧凑型布局，在用地限制的情况下使建筑尽最大化的具有良好的采光通风、日照条件。户型全明设计，干湿，动静分区，尺度宜人宽敞的阳台，通透的大飘窗，提高了户型的得房率，造型设计：建筑空间形态设计以新古典风格为主体，外立面设计为暖灰黄色调。将欧式符号融入到大环境的设计中。哥特式竖向构图手法与简约的现代通透形体处理，完美结合造就新城市“城堡”风格。3、主要技术经济指标主要技术经济指标序号项 目数值单位备注1

20、总规划用地面积10233.57M2约15.35亩2净用地面积10233.57M2约15.35亩3总建筑面积47172.43M24计容建筑面积40670.28M2其中住宅30810.42M2商业9656.46M25地下车库6358.15M2负一层6建筑占地面积3542.13M27建筑密度34.61%8容积率3.97-9绿地率10.20%10停车位367个停车位地上82个地下285个4、日照分析根据城市居住区规划设计规范GB-50180-93（2002），本日照分析采用大寒日（1月20日）进行日照分析，有效日照时间为8：00-16：00，日照时间满足2小时为满足日照时数要求。经分析，除5#栋局部外，本项目周边建筑均满足日照相关要求。详见日照分析报告（附后）。5、拆迁本项目用地范围内现拆迁工作现已全部完成。总拆迁户数为319户，总拆迁面积为24525.84。七、结论综上所述，此次控规调整是按国家以及本市相关规范和技术规定，根据汉寿县人民政府关于同意修改新西套棚改项目所属地域范围控制性详细规划的批复（汉政函201525号 2015年4月24日）所进行的调整，并相应对配套设施等进行了确定。有利于合理、高效利用城市土地资源，提高土地使用价值。控制指标调整方案原则上可行。以上论证妥否，请汉寿县规划管理局审定！ 湖南城市学院规划建筑设计研究院二一五年五月七日