2010贵通建设双楠大道项目发展思路64p(1).ppt
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1、贵通建设双楠大道项目发展思路,四川中原营运三部 SiChuan.06.2010,本次报告需要解决的问题,Code of this report|2,问题一,问题二,问题三,本项目所在区域的区域价值,市场主力供应物业及市场需求状况,项目物业发展方向及物业组合,问题四,项目核心竞争力及突破模式,Code of this report|3,报告结构,2,3,区域市场分析,1,项目区域概况,项目地块分析,4,物业发展方向建议,5,项目突破模式建议,Code of this report|4,项目区域概况,Part 1,Code of this report|5,Part 1.1,区域规划分析,大成都的
2、南部新城,双流县政府所在地,总面积28平方公里,属于成都市区第二圈层范围。,Code of this report|6,容纳居住、商业金融、办公行政、文化娱乐为主的多元化城市发展模式;成都市南北发展轴上南部重要的中心城区之一;市区南部发展的重要片区。,双流国际新城规划,双流国际新城,成都的HRD,以运动型娱乐产业、健康型驻龄产业、国际商务型产业为支撑的国际化背景,形成健康、生态、宜居的成都南部园林城市。,Code of this report|7,时代.奥特莱斯,以十字绿化带为基础,横向、纵向发展天地线,以中国传统的中轴对称、天圆地方为思路,结合天、地、人的概念,形成三条景观长廊。,Code
3、of this report|8,人轴(景观主轴)公共活动长廊,天轴人文历史发展长廊,地轴地域特色长廊,景观主轴积聚人的活动,采用流线的方式串接各个景观节点从西到东通过历史序列的划分将双流的人文景观设立于此,以凸显双流新区的人文历史气息,展现城市的文化属性景观副轴主要由高密度的植物配置组合而成,将引入地域特色树种、古生树种、特色农业植被,展现城市的地域特色,景观长廊说明,Code of this report|9,Part 1.2,区域价值分析,配套价值森林之城、运动之城、艺术之城。,Code of this report|10,8500亩亚洲最大城市森林公园;8个娱乐主题公园;9个生态湖泊景
4、观;8个主题世界级生活配套;国际网球赛事中心;时代.奥特莱斯购物中心。,配套价值说明,区域规划图,交通价值连接成都、双流老城区,与城市主要干道连接。,Code of this report|11,双楠,双流老城区,牧马山片区,温江,双楠大道,绕城高速,区域交通说明,项目交通机能图,区域临双流国际空港、绕城高速、川藏公路、新双楠快速通道;距离成都市10余分钟车程;顺利通达温江、牧马山片区。,地铁价值规划中的地铁6号线支线将延伸至双流新城。,Code of this report|12,区域主要地铁线路,为东西方向,连接规划行政中心和机场;东起于6号线琉璃场站,西止于双流航空港,线路全长为15.1
5、1公里,设车站8座;地下线长约5.52公里,地上线长约9.59公里;高架车站4座,地下车站4座。,区域价值总结,Code of this report|13,未来区域内生活配套、运动配套、医疗配套等比较完善;,“健康、生态、宜居”的双流国际新城未来环境优良,居住舒适性较高;,1,区域交通通达性好,区域地铁6号线支线开通后,将进一步提升项目价值。,2,3,Code of this report|14,区域市场分析,Part 2,本项目竞争区域主要为双流国际新城区域,在售楼盘主要分布在双楠大道沿线、白衣上街、白衣下街沿线。,Code of this report|15,一、竞争区域划分,核心竞争区
6、域,本案,区域内在售项目以高层为主力供应物业,待售项目向别墅、花园洋房高层多种物业方向发展。,Code of this report|16,区域内项目沿双楠大道、白衣上街、白衣下街呈带状分布;区域内在售项目多位复合型物业,包括电梯、花园洋房等;区域内竞争项目中高端项目4个,远大.林语城、国奥村、新岸、人居.都市阳光2期。,区域在售楼盘分布图,二、区域在售楼盘分布,区域在售楼盘说明,区域内住宅在售住宅供应量约100万方,未来5年供应量预计达150万方以上。,Code of this report|17,三、区域在售楼盘一览表,占地面积约110亩,总建筑面积约170000,总户数1042户,容积率
7、1.76,由多层洋房、小高层电梯、叠拼组成。,Code of this report|18,四、典型楼盘分析富豪.新岸,12小层高层,4层洋房,7层多层,该项目产品实现差异化形象定位双流国际新城,首座复式洋房,在营销推广、现场包装上体现其高端品质。,Code of this report|19,多层洋房面积区间:80-170,叠拼:140-230,小高层59-114;多层洋房、叠拼共550户,电梯492户;洋房均价7000元/左右,高层4500元/;配套:800景观泳池、网球场篮球场等。,项目现场实景,项目产品说明,客户年龄以3540岁为主,双流客户占55%左右,成都双楠区域客户占20%左右,
8、外地来双流工作客户占20%左右,其他区域客户占5%。,Code of this report|20,主要以个体工商户及公司职员为主占70%购买该项目主要以自住需求为主,占90%客户对于该项目产品、区域、环境较为看重,客群年收入在30万以上,该项目占地约330亩,总建筑面积30余万方,目前在售1期现房,2期产品规划为别墅。,Code of this report|21,典型楼盘分析人居.都市阳光,1期11-18层电梯,该项目08年11月开盘,总户数约2000户,截止到10年6月共剩余500余套,月均销售约70套。,Code of this report|22,项目户型区间60-200;主力户型区
9、间105-120套三;09年4月开盘即准现房销售;该项目主要面向市场刚性需求,缺乏社区配套。,项目效果图,项目产品说明,客户年龄以2540岁为主,双流客户占65%左右,成都双楠区域客户占15%左右,外地来双流工作客户占15%左右,其他区域客户占5%。,Code of this report|23,主要以个体工商户及公司职员为主占70%购买该项目主要以自住需求为主,占95%客户对于该项目价格、区域较为看重,客群年收入在15万以上,占地面积约336亩,总建筑面积631710,容积率2.37,一期别墅容积率0.8。,Code of this report|24,典型楼盘分析远大.林语城,项目鸟瞰图,
10、强调“定制别墅”和“密林深处”的新生活方式;物业形态包括别墅、花园洋房、最高不超过13层的小高层;户型面积区间230350;,项目产品说明,总占地301亩,地上规划总建筑面约41万平方米,容积率1.8,共1316户。分为东西两个区,东区占地102亩,西区占地199亩。,Code of this report|25,典型楼盘分析国奥村,项目鸟瞰图,东区由14层的小高层、7+1的花园电梯洋房组成;西区由联排别墅、6+1的花园电梯洋房、生活配套设施组成;规划有10000奥运主题会馆,7000城市绿地公园;引进伊顿品牌幼儿园作为配套。,项目产品说明,区域市场小结,Code of this report
11、|26,后期将有巨额放量,市场竞争将加剧;前期面市项目产品多为小高层电梯,后市即将面市项目的物业形态开始呈现向中高端、多样化产品趋势发展;区域内多层电梯洋房的市场接受度高;户型主力面积区间,多层洋房120-160,电梯80-110;洋房均价6500元/左右,电梯4200元/-4800元/之间;目前在售项目的主力客群主要来自双流,占50%以上,双楠大道沿线次之,约占30%。,Code of this report|27,区域市场对本项目的启示,未来区域洋房、别墅产品潜在供应量较大,未来市场竞争激烈,因此,未来高层物业更容易占领市场,但是多层物业利于项目的品质塑造。,Code of this re
12、port|28,项目地块分析,Part 3,Code of this report|29,Part 3.1,项目地块环境分析,项目地块临总部经济园区、远大.林语城别墅项目、时代奥特莱。,Code of this report|30,项目地块属于双流新城A区,临总部经济园区;临新双楠大道、白衣上街;紧邻双流国际空港、绕城高速公路。,一、地块位置,锦绣南郡,项目地块位置说明,项目临新城区白河绿化森林带,周边规划有8500森林公园,居住外部环境优良。,Code of this report|31,白河绿化森林带:森林带南北长8公里、宽500米,东西长5公里、宽300米,总面积达5.64平方公里;未来
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