项目建议书(拟稿).doc

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1、*项目建议书2012第12号*二O一二年五月 目 录一、 前言31、 项目建设背景42、 项目概况6二、 *市概况101、 *市综述102、*市十二五规划14三、 *市商业市场现状与前景分析161、 *市商贸业现状16四、 项目建设规模与内容221、 项目规划思路与经营理念222、 项目规划原则与建设目标223、 项目建设内容234、 项目招商与经营管理23五、 项目选址与建设方案241、 项目区位242、 项目主要经济技术指标243、 项目开发节奏25六、 项目可行性研究261、 项目建设意义262、 社会效益263、 经济效益274、 项目评估结论275、 项目建议28七、 结语29*项目

2、建议书*2012第12号一、 前言党的十七届五中全会全面总结了我国“十一五”时期的发展成就，明确提出了“十二五”时期经济社会发展的指导思想、奋斗目标和主要任务。随着中央“促进中部崛起”战略实施，中央财政加大对中部六省转移支付力度，并颁布实施了一系列政策措施，扩大了中部地区的发展容量，增强了发展后劲，为中部经济起飞创造了良好的条件。从国际环境看：受金融危机影响，全球经济发生深度调整，为*省发挥资源和产业优势，承接国际产业转移和要素重组，加快经济结构调整提供了新的机遇。区域经济一体化进程步伐的加快，为*省发挥区位和地缘优势，加快承接产业转移提供了新的机遇。从国内环境看：内生型发展将是今后相当长时期

3、经济发展基点，扩大内需将成为常态化措施，基础设施建设、产业结构和消费结构升级及社会事业发展等方面存在巨大需求，将进一步扩大*省经济增长空间。从省内环境看：“十一五”时期，全省坚持走新型工业化道路，深入实施重大项目带动战略，工业化和信息化水平显著提升，全面完成了各项目标任务，为“十二五”时期全省工业和信息化发展奠定了坚实基础。 工业总量明显扩张。2010年，全省工业完成增加值4359亿元，比2005年增加2904亿元，年均增长19.8%，占GDP（国内生产总值，下同）的比重达到46.2%，比2005年提高10.3个百分点；规模以上工业企业完成工业增加值3011亿元，比2005年增加2129亿元，

4、年均增长超过20%；工业对经济增长的贡献率达到65.2%，比2005年提高13.6个百分点。 产业结构不断优化。2010年，全省有色、钢铁、石化、食品四大产业完成主营业务收入均超千亿，总量达到6402亿元，占全省规模以上工业的45.1%；高新技术产业实现主营业务收入2935亿元、利税总额310亿元，分别占全省规模以上工业的20.7%、21.4%；战略性新兴产业快速发展，光伏、新能源汽车及动力电池、非金属新材料三大产业主营业务收入增幅均超过60%。1、项目建设背景在当前飞跃式的发展形势下，如何依托“长三角”、“珠三角”经济圈，把握“承接产业转移”发展战略的新趋势，结合*发展的阶段特征和在区域发展

5、中的优势，抓住机遇，以产业聚集和商贸流通布局优化为主线，打造具有竞争力的区域商贸供应基地是非常必要的。近年来，*市的社会经济呈跨越式发展态势，也因此，*市在“承接产业转移”发展战略中，随着区域功能和产业布局的进一步明确，产业配套及综合服务功能需进一步提升，需大力发展商贸流通业以满足新型工业化快速发展的需求。而立足*市“十二五”期间的整体规划，建设“*项目名”正是为推进*市“工业强市”发展战略的重要举措之一。项目定位以强化城市综合服务功能为主旨，促进城市公用事业、现代物流、金融服务、文化创意等现代服务业发展，形成合理分工，优势互补，具有较强竞争力的产业集群，特别是在培育新兴产业方面，吸引龙头企业

6、带动、配套关联企业紧密对接的完整产业链。因此，*市亟待建设一个大规模，多功能的区域采购与供应服务平台。通过“*项目名”的建设，有利于搞活大流通，建设大市场，进一步壮大第三产业的实力；有利于以商贸流通为平台，带动一批与承接产业转移相关产业链，如建材家居产业、五金机电产业、工艺品产业、会展经济等产业的迅速发展；有利于提高城市品位，提升城市形象；有利于为广大企业主、投资者，经营者、消费者提供一个“管家式”采购与供应服务平台；推进城市化的进程，提升产业承接能力和加快*市社会经济的跨越式发展。在*市经济社会发展中，*市牢固树立和落实科学发展观，积极抢抓发展机遇，科学应对各种挑战，经济社会发展取得重大成就

7、。但仍然存在一些困难和问题，主要表现为：产业尚未形成集聚发展；已建和新建项目中科技含量高、拉动力强的“大、高、外”项目较少，企业自主创新能力有待提高；三产发展相对缓慢，现代服务业发展相对滞后，城市功能还不够完善，市场建设、现代物流发展相对滞后，难以支撑工业经济的快速发展；公共文化等社会事业发展不足，难以满足人民群众日益增长的物质和精神文化需求。总体来讲，*市经济社会发展水平正处于起步快速发展阶段，现阶段经济发展环境仍处于社会矛盾凸显阶段。当前，便利的交通和优越的区位是*市发展的最大优势。从宏观经济环境看，*的发展必须采取了一系列有力的政策措施促进经济发展，在产业发展、基础设施建设、改善和保障民

8、生等方面仍须进一步加大投入力度，为*加快发展提供政策、项目、资金保障。特别是发育和壮大商贸物流产业，增强*集聚、辐射能力，进而把区位交通优势转变为市场优势和经济优势。因此，必须坚定实施项目牵动、工业立市、商贸活市、科教兴市和市域经济社会发展一体化战略及民生工程，打造优势产业集群，建设中部商都，努力使*总体实力得到全面提升，竞争力全面增强，城乡一体化全面推进，社会民生全面改善，推动全市经济社会实现跨越式发展，使*成为全省经济发展的重要增长极和经济较为发达、环境优美、稳定和谐、适宜人居创业的生态园林城市。1、 项目概况经我集团多次赴*市考察调研，我集团认为：在*市投资建设“*项目名”项目具有极好的

9、发展机遇和市场前景。*集团在中国市场协会的全程支持下，携手浙江商会、温州商会，意向投资人民币3亿元，在*市投资建设以工业用品、工艺品、五金机电产业为核心，主动汇集上下游企业的产业集中区。通过现代化载体建设、立体化功能组合、新型业务方式引进和电子商务平台启用，实施开放型的“城城战略联盟”和国际合作，建成集商贸商务、会展交易及娱乐休闲功能于一体的工业、工艺、五金机电购物中心。项目建成后，将打造成毗邻地区的区域性商贸物流中心，充分带动*市商贸业的跨越式发展。预计5年后市场年交易规模可达到8亿元以上，加快实现*城市功能性的加速提升，强化产业链的集聚和辐射，成为中部采购业务的中心之一和产业带动示范区。根

10、据*市城市规划，“*项目名”项目意向投资现代工业园区、*路以东、*以北、该地块总用地面积约110亩，拟投资人民币约3亿元，规划总建筑面积约10万平方米，其中商业占地80%（容积率1.4，建筑密度45%），规划建筑面积约8万平方米；配套仓储物流占地20%（容积率1.2，建筑密度35%），规划建筑面积约2万平方米。以下附图【第一部分 *市概况】二、 *市概况1、 *综述 *，区位优越、交通便捷。 *，历史悠久、人杰地灵。 *，资源丰富、旅游发达。 经济基础三、 *市商业市场现状与前景分析1、 *市商贸业现状不足：现有企业规模小，缺乏竞争能力。全市商贸流通企业基本上都是小型流通企业，普遍存在着“四大

11、差距”（观念、管理、营销与服务）、“两大不足”（资金、人才）和“三大不高”（连锁、规模、组织化程度）的现象，社会消费水平不高，适应现代化生活方式的综合性消费发展相对不足，批发零售贸易机构功能单一，品牌较少，规模太小，缺乏规范化和市场化，急需培育具规模性的商贸集团。不足：发展不平衡，商业网点建设滞后。全市商贸流通业受地域、城镇化水平以及交通等因素制约，发展相对不平衡，城市商业中心未形成，农村网点数量不多，营销网络不够健全，市场体系有待完善。机遇1、党中央、国务院和省委、省政府对发展以商贸流通业为主的服务业十分重视，加快*市商贸流通业发展有十分广阔的政策空间。2、通过近几年的发展，全市商贸流通业发

12、展的基础设施已明显改观，一批新型的商贸流通企业已初具规模，为进一步发展奠定了坚实的物质基础。3、国有商贸流通业的改革已基本完成，民营商贸流通业的发展势头强劲。商贸流通业是民营经济发展最活跃的领域。4、市委、市政府提出的“一主两翼”发展战略，即大抓旅游业开发对以商贸流通业为主的第三产业的发展提供了难得的机遇。随着旅游产业的快速发展，将为商贸流通业发展开拓出更为广阔的空间。5、*市经济社会近年快速发展，综合实力大幅跃升，人们的社会购买力将大幅度的增长，为商贸流通业发展提供更有利的契机。【第二部分 项目概况】四、 项目建设规模与内容1、 项目规划思路与经营理念项目定位以改善*市商贸业升级换代的需求，

13、使其进入快速发展通道，正是整合市场有效资源，改善落后设施，提升经营性功能亟需对影响城市规划发展空间的各类专业市场进行升级的有效手段。“*项目名”按照主题定位的思路，设定以批发、零售、展示、物流等为主要经营功能，以工业用品、五金机电、工艺品、家居消费为主体，为消费者提供舒适的“一站式”服务消费场所。经营理念：以精品零售带动周边休闲、娱乐、餐饮等服务产业的聚集；以会展、物流功能为商家提供展示交流，发挥高速公路与快速通道的枢纽效应，带动商品集散发展，满足大型商贸物流的发展需求。2、 项目规划原则与建设目标总体强调现代化、标准化、实用化和专业化的规划设计效果，以确保项目的可持续经营发展的目标，注重建筑

14、与城市总体规划、道路、环境的和谐关系，以营造良好的交易环境、提供优质的产品服务，注重经营区的商业动线与物流动线设计，以获得最佳的经营均好性，通过对现在商业建筑风格的追求，以体现崭新的城市商业典范品质。3、 项目建设内容项目建设内容包括市场交易区、配套区两大区块。核心区为市场交易区，由工业用品、五金机电、工艺品组成；配套区由商务区、仓储区构成。交易区根据经营业态、功能划行规市，进行科学的合理布局，高度重视动线组织，建筑形态由线性商铺与块状卖场相结合。配套区沿区内规划主干道展开，通过敞开式入口广场形成对称的建筑形态，体现鲜明的标志性建筑形式和识别形象。沿公路线布局物流通道和仓储设施。4、 项目招商

15、与经营管理本项目的运营重点首先是招商。我们将依托自身专业团队、经营资源以及国内极为丰富的商业、人脉资源，利用浙江、江苏、广东、山东等地的区域品牌和商家企业的优势资源，面向国内外招商，以确保项目实现满铺经营。作为浙商，在长期的专业市场开发和运营中，与全国各品牌生产企业、浙江知名专业市场（义乌小商品城、永康五金城、柯桥轻纺城等上市企业）形成长期战略合作关系，招商资源及其丰富，项目将直接对接上述著名市场和企业，形成并引入市场直销模式。招商思路：首先是项目完成土地挂牌后，即立即实施浙江、江苏等地的区域直销中心招商暨主力客户招商；其次面对中小型经营户实施本土商家优先策略，充分保障本地商户的经营需求；品牌

16、优先策略，为提倡品牌经营、批零兼营的扶持政策，实施品牌优先，提升项目的经营档次和运营能力，提升*市城市品牌形象。项目运营：一个成功的商业地产项目，不局限于开发和销售，而是招商及运营，本项目的开发重在运营，更是品牌化运营，有效保障商户、投资者的后续利益。因此，我们将发挥自身集团十来年商业运营的特长和优势，实施经营先行策略，项目规划完成后即进入运营筹备和团队实践，同时组织好物流、仓储环节，按照现代商贸业运作的科学规律，实施“统一规划、统一招商、统一推广、统一经营及统一服务”的运作模式，把项目的可持续发展放在首位，与社会效益、经济效益相结合，全力推动*市商贸业的良性发展和升级换代，推进商贸业向中部地

17、区繁荣发展。五、 项目选址与建设方案1、 项目区位：（*工业园区）根据*市城市规划，“项目意向投资南站路以东、S320以北、该地块总用地面积约110亩2、 项目主要经济技术指标“*项目名”项目规划占地110亩左右（视红线区域实际占地面积为准），规划总建筑面积约10万平方米。项目占地：市场交易区：约100亩； 市场配套区：约10亩；总建筑面积：10万平方米容积率：1.35建筑密度：45%绿化率：15%停车位：260个市场交易区：8万平方米容积率：1.4 其中工业用品区：4万平方米 五金机电Mall：2万平方米 工艺品城：2万平方米 配套物流仓储区： 2万平方3、 项目开发节奏项目总体两期滚动建设

18、，一期占地80亩，建设周期为16个月；二期占地30亩，建设周期为6个月；计划在两年内全部建成开业。【第三部分 项目综合评估】六、 项目可行性研究1、 项目建设意义“*项目名”的建设是逐步实现*经济结构由传统产业为主向以现代商贸业、现代物流业和加工制造业转变，财政收入由单一收益为主向以工商税收为主转变的工作思路，确立“物流立区、商贸兴区、工业强区”发展战略，全面推进“二次创业”，是促使*市的城市发展进入一个新阶段风向标。2、 社会效益首先是促进区域商贸业的繁荣发展“*项目名”规划占地110亩，总建筑面积约10万平方米，可容纳近1000个经营户进场交易，是一个规划年交易额近8亿元的规模化第四代新型

19、商贸大市场。通过引入商家与品类为*所没有的知名品牌，能全面提升*商贸流通业的档次和品牌知名度，进一步推动*的社会经济繁荣，增强城市发展经济核心竞争力。其次是为城市引进产业奠定基础，优化产业结构随着市场经营的繁荣发展，我们将依托这一平台，充分利用优势资源大力引进浙江、江苏、广东等地的工业用品、五金机电产业企业，创建*建材行业的特色基地，是二三产产业互动发展，推动中部地区工业品、五金机电、工艺品产销市场的发展，形成一级产销批发市场，从而实现对*产业经济的拉动和影响。其三是加快商贸产业的升级换代“*项目名”项目的建设结合了线形独立商业和卖场式综合商业的互动发展，必将推动*市商贸业进入一个全新的时代，

20、进一步强化了*市市场的聚合力和辐射力，对带动产业集聚发展，实现全面的市场转型和升级具有不可替代的作用。3、 经济效益“*项目名”项目建成后，预计初始年交易额可实现2亿元，两年市场培育后能实现市场年交易规模5亿元以上，年创地方利税约2500万元以上，待市场成熟后，年交易额必将突破8亿元，解决就业预计可达到2000人以上。4、 项目评估结论近年来，*市社会经济发展较快，城乡居民收入不断增长，但是，目前全市商贸流通产业相对滞后，已经很难满足持续增长的消费需要，市场经营多以松散的形式存在，许多应该整合的功能和外围产业无法与现存的松散市场紧密结合，极不利于建立生产商独立完整的市场贸易体系，树立良好的品牌

21、形象，因此，*市亟待建设一个大规模，多功能的家居生活采购综合服务平台。故此开发“*项目名”项目具有极好的发展机遇和市场前景。通过工业品、工艺品、五金机电及电子信息等产品市场的建设，有利于搞活大流通，建设大市场，进一步壮大第三产业的实力；有利于以专业市场为平台，带动一批相关产业链如建材加工、工业产品、装饰装潢等产业的迅速发展；有利于提高*市城市竞争力，提升城市形象；有利于为广大投资者，经营者、消费者提供一个“一站式”商品采购消费服务平台；推进城市化的进程，加快*市社会经济的跨越发展。通过对本项目的调研分析,经过公司董事会对项目可行性、市场环境及经济效益等要素的评价,我们认为本项目具有较好的发展前

22、景,对实施承接工业用品及工艺品产业转移具有不可或失的战略意义,同时我集团意欲在*长期发展，本项目对集团树立品牌,扩大社会影响力，特别是行业内影响力较大,项目经济指标和投资方式也符合投资要求, 故项目投资可行。*作为商业地产实力运营商，凭借强大的资金实力和先进商业地产开发理念与经验，必将打造出又一个现代化、国际化的建材家居采购贸易中心，赫然绽放于*这座活力之城，为*市的经济大发展增添新彩！5、 项目建议由于本项目投资的主要风险来源于经营风险,需要投入较大的招商力度和经营投资，由于投资巨大，经营培育期和投资回收周期较长,建议政府以较为优惠的土地政策给予照顾。本项目的投资建设,公司目标为通过项目运营

23、,扎根*,实施市场兴城, 产业兴民的战略布局,计划未来以市场产业化主题在中小板快速上市,建议政府在项目建设和企业经营上给予持续发展的项目政策支持,特别是二次招商政策的鼎力扶持、合作与指导。七、 结语在科学发展观的指导下，通过对*市及周边地区商贸业发展态势的深入分析论证，我们认为“*项目名”项目的开发建设，对*市商贸业转型升级及工业、工艺产业的集聚都具有极为重要的意义，对促进整个*地区商贸业发展繁荣具有显著的价值，无论社会效益，还是经济效益，都是切实可行的。最后我们代表*8表示，我们将热诚的积极参与到*市的城市建设中来，为引领并提升*商贸业的繁荣发展略尽绵薄之力。沿街商业配套（馆式与线型商业） 效果图内街（线型建材、五金交易市场） 效果图内外街商业装饰效果 效果图配套住宅及社区商业 效果图