“限时委托代卖”业务流程说明（PPT 32） .ppt

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1、1,“限时委托代卖”业务流程说明07年-2月,2,推动目的控制优质资源，提高对资源的把控度增加盈利点，提高收入 现阶段的市场环境不利于我们进行限时包销业务，而通过限时代卖创造利润则是一个很适合现阶段的方式该业务品种风险低、易操作、好掌握。通过该业务品种的操作可以使全员，特别是新员工的业务能力得到快速的锻炼和提高，从而促进整个连锁运营体系能力的提升,3,业务说明,注：对外业务名称统称为“限时委托代卖”,4,现行的两种“限时委托代卖”都属于：限时底价分成分为:限时 留证 有赔付-独家代理 限时 不留证 无赔付代卖期均为40天；溢价部分的分成比例均为 房东：公司=6：4留证的限时保证金为500-10

2、00元/套；原则上有钥匙的优质房源保证金为1000元成交后的分成比例为 需求:房源:转化限时:成交=2:2:2:4成交分成包含溢价分成、中介费、贷款服务费等等一 切收入,业务说明,5,总体流程图,评估录入,实地看房,进行限入备案,限入谈判,签约限入,“留证限时”需先在内勤处借保证金,留存相关房产 资料、钥匙等 支付保证金,当日录入房源内网发布留言,将合同、资料、定金收条24小时交与内勤,推荐带看,确认买方意向，进行售出报备后方可联系房东报价与预约签约,三方签约,后续服务,留本限时提前到内勤处借房本等资料,6,流程说明资源判断业主进店提供售房信息，连锁店接待人员详细了解、记录（评估单）房屋详细情

3、况，房屋权属、卖房底价及售房动机，分析其售房急迫程度；根据对资源的了解情况，初步判断资源品质，是否能够快速销售。向业主推荐限时代卖业务，并与业主确定实地看房时间；,7,实地看房置业顾问实地看房，并注意验证房屋权属的真实性以及业主本人身份；勘察房屋是否有严重质量缺陷（沉降、严重漏水等）了解房屋周边环境及配套（是否存在安全隐患、是否附近有垃圾场等不良因素）是否存在“凶宅”等历史问题；对于备案房源必须为已经实地看过房的房源签约店长在签入之前必须实地看过该房,8,备案流程看房人看房后确定有限时签约价值时，电话通知房源所在区交易中心经理进行限入备案，经交易中心经理判断认可，并在内网中进行备案操作，屏蔽业

4、主联系方式每条房源每店仅允许备案二次，每次屏蔽期为2天。到期后系统自动解除屏蔽；特殊情况交易中心经理把控若房源所在区交易中心经理判断否定签入限时，交易中心经理告知备案人否定原因；不予备案备案期内，除备案人以外其他人员不得与业主进行联系；备案期内，若不能签入限时，看房人须第一时间告知交易中心经 理撤销备案；,9,纳入签约签约限入的合同必须有该店店长的签名，否则不予确认；店长对该套房源的限时纳入必须把关与业主进行纳入谈判时，可准备好限时委托代卖合同，一旦 谈妥，立即签约；确定签约为留证有赔付前，由签约人到交易中心内勤处，以借款 方式领取限时保证金,同时内勤告知区交易中心经理该笔保证金，经同意后方支

5、付签约限时代卖合同当日有赔付的必须留存房屋权属原件(若为按揭 形式的房屋需留存借款合同、抵押合同、房产证复印件）与业主 身份证复印件，并同时支付其限时保证金，客户签署保证金收条 若当场资料未齐的，待资料交齐后支付其保证金；(若客户房产为 两证，其坚持只愿留存一个证,我司必须选择留存产权证)不留证无赔付的只须与客户签署限时代卖合同,并留存客户身份证复印件,10,纳入签约签约当日，连锁店即在内网公司留言中发布限时签入留言将限 入类型、签约店/人等等按照统一格式进行留言发布，并精要描述房 屋卖点等做一个好房推荐同时在房源录入中重新录入限时代卖房源，生成编号为“A”的房源限时房源内网挂价由签入人与片区

6、经理商量共同决定；签约人于签约24小时内将合同、业主身份证复印件、（若为留证限时需将：权属证明原件、业主定金收条及退款结算单）一并交 于分公司内勤；内勤核实限时委托代卖合同内容与网上录入内容一致，确认后方可生成房源尽量留存该房屋钥匙以便销售,并且最好能够腾房,如有钥匙或者已 经腾房的房屋必须在房源反馈里注明若签约时未腾房，则必须落实房东的具体腾房期限，并在合同中 注明，且在录入房源中进行说明任何人不得泄露溢价限时代卖底价，且不得打探溢价限时代卖底价,11,售前准备在连锁店房源墙、水牌等房源张贴处必须张贴本片区所有限时代卖 房源信息；生成限时房源后，连锁店随即将该房销售统一说辞填加至反馈留言持续

7、将“好房推荐”留言发布在内网留言里限时房源在有报广的时候,必须作为报广房源进行上报交易中心经理针对片区内“A”房情况制定聚焦计划，组织销售交易中心经理可根据交易中心限时房源量定期组织“统一说房”；,12,售中维护房源签约人应该积极的保持与业主反馈本店及其他连锁店带看情 况，与业主建立良好关系，为后期签约分成、收佣等作好铺垫销售人员带客看房，应当事先分别给买卖双方作好铺垫，避免买 方现场报价、谈价。如果买方有购房意向立即将其带至连锁店详 谈；并引导买方签署预订协议；预订期限不超过3天代理期间，如业主确因特殊情况需暂借房屋权属原件，由签约店 与业主本人签订暂借房本协议可在内网中下载（暂借押金额 度

8、为2%的中介费金额加上保证金金额）；方可在交易中心内勤处 暂借房屋权属原件,13,限时房源售出备案连锁店凡售出限时房源时，原则上应先与买方签署预订协议，但 必须经备案且批准后连锁店方可联系房东报价、约定签约售出售出备案要求：连锁店电话报备交易中心经理做准备售出备案，交易中心经理根据报备情况同意后，连锁店在内网公司留言中发 布暂停推荐留言；未经交易中心经理同意，不得擅自联系业 主报价、否则售出不予与确认若两店同时备案，则以买方下预订且价高者优先谈判签约暂停推荐时限为3天（买方客户的预订期），若未下预订的则为 24小时，暂停推荐期内其他店不得与房东联系,14,限时代卖房源 销售流程细化说明：如何收

9、取溢价分成部分一套正规完整的流程,15,限时代卖房源 正规的销售流程：1、买方下预订，且此预订金越多越好，至少须大于溢价分成中我司 应该收到的金额2、收到买方预订后，随即约卖方签定同意售出确认书，此确认 书中说明了即将成交的售出价格，以及产生的溢价部分的具体金额 和分配方式，卖方签字予以确认同意后，我们才预约买卖双方见面 签署三方合同。3、在卖方签完确认书时我们便将买方的预订金转交卖方，卖方出具 收到买方购买此房的订金收条，而同时卖方又将溢价分成中我司应 该收到的金额返还给我司，由我司给卖方开具“其他服务费”的收据，实际上，我们不用真正的将所有钱交到卖方手上再返还给我们，只 需讲清原则、算好帐

10、，直接扣除分成中我们应得的后，将剩余的订 金给予卖方，但是卖方的收条金额还是应为：买方订金的全部金额卖方收条金额=我司“其他费用”收据金额+实际转交卖方现金金额备注：若此限入房属于“未留本限入房源”，此时必须留房本！,16,限时代卖房源 正规的销售流程：4、买卖双方到连锁店正式签署三方合同，我司收取中介费以及相关代办费用（不操作包户）；将卖方收条转交买方作为购房定金收条，但是必须让卖方将“订”字改为“定”字；其他等同于普通三方5、如此房为“留本限时房源”，选择合适时机让卖方将保证金归还我司，如果当天未归还必须在三天之内、过户进件之前归还。收到卖方返还的保证金，给卖方开具收款收据6、办理贷款、过

11、户等后续事宜,17,但是因为各种特殊情况而达不到正规的流程 我们如何操作 分为：有证的限时房源 无证的限时房源,18,有证的限时房源 分为：买方先下预订（预订金我司应收的溢价分成部分）买方未下预订 或者预订金我司应收的溢价分成部分,19,细划流程：“有证限时”的销售流程,推荐带看,买方下预订预订金溢价分成部分,买方未下预订或者预订金溢价分成部分,卖方签同意售出确认书 转付订金（直接扣除溢价分成）卖方出具收到买方的订金收条,买卖双方到店签署三方合同收取佣金和各类相关费用卖方返还保证金,卖方签同意售出确认书 有订金的转付订金（直接扣除溢价分成）卖方出具收到买方的订金收条,买卖双方到店签署三方合同

12、收取佣金和各类相关费用卖方返还保证金,卖方将溢价部分分成返还（补齐）给连锁店（返换时间为三天之内、过户进件之前）,贷款、过户等后续服务,20,无证的限时房源 分为：买方先下预订（预订金我司应收的溢价分成部分）买方未下预订 或者预订金我司应收的溢价分成部分,21,推荐带看,买方下预订预订金溢价分成部分,买方未下预订或者预订金溢价分成部分,卖方签同意售出确认书转付订金（直接扣除溢价部分）卖方出具收到买方的订金收条必须留证,买卖双方到店签署三方合同 收取佣金和各类相关费用 必须留证,贷款、过户等后续服务,卖方签同意售出确认书,买卖双方到店签署三方合同 收取佣金和各类相关费用 必须留证,转付订金但不扣

13、除溢价分成部分 卖方出具收到买方订金收条 必须留证,细划流程：“无证限时”的销售流程,卖方将溢价部分分成返换给连锁店（返换时间为三天之内、过户进件之前）,无转付订金尽量收证,22,以上几点是几种一般情况，但是实际操作当中 肯定会遇到一些特殊情况，因此以下是大家在 操作中必须谨记的原则：1、有证的限时房源，在过户进件前必须检查双方所有的应 交于我司的费用以及卖方应奖励给我司的溢价分成部 分是否收齐，保证金是否已经返换，否则不予安排过户2、无证的限时房源，在卖方签同意书时应当留证，如果当 时我司有将买方的订金交于卖方，则必须当时留证；否 则签三方时必须留证！同样，在过户进件前必须检查双 方所有的应

14、交于我司的费用以及卖方应奖励给我司的溢 价分成部分是否收齐，否则不予安排过户,23,备注：若限时期限到期后，该房屋未与实现销售，并造成赔付，则赔付实际金额在店长当月业绩收入中扣除；若当月无收入或收入达不到，则顺延至下月收入中 因此店长在签入限时前，必须把好房源质量与 价格关！,24,注意事项：如遇限时签约特殊情况，统一出口为各交易中心经理签约限入时应当告之房东，在成交时将收取卖方1%的中介费,在限入合同中体现签约限入时的房屋底价为净收价格限时签入时，签入人员必须告知，购房客户报价高于 代卖签约底价，业主必须出售；不得到时候借故推委销售过程中，连锁店谈判需到内勤处暂借房屋权属证 的必须填写交接表

15、由内勤存档签约流程中的“财务交接制度”详见限时业务内勤流程,25,各环节负责岗位：（负责人）推动、培训、协调限时业务开展：交易中心经理备案申请人：连锁店看房人员审核纳入资源的质量：店长网上申请单、初次备案确认：房源所在区交易中心经理保证金出口，业主产权证保管人：交易中心内勤业务特殊情况出口：交易中心经理售出备案：连锁店谈单人员售出备案确认：交易中心经理资源维护，限时到期解约手续办理人：房源签入人聚焦销售现场组织人员：房源所在区交易中心经理，或 交易中心经理指定人员,26,统一说辞 参考版业务特色介绍：“限时代卖”业务是我们特色业务，是 我们公司销售能力的体现和对卖方客户进行销售保障 的具体承诺

16、,在限定的时间内我们将成功售出你的房屋,在与您委托我们销售时，我们便将支付您保证金，如 果在限定期限内没有售出，保证金将直接转为赔付金 给您，当然为了便于销售,你得暂时将房屋权属证明留 存在我公司。并且我们确定了一个销售价格后,我们会 尽力的卖高你的房屋,高出约定价格后,高出的房款部分 我们有个分成比例,你6,我们4;,即使最坏的结果我们没 有销售出去也相当于代卖期内我们承担了你房屋的租 金，整个流程对于你来说不仅没有任何损失还有可能 得到更多的收益对于你来说是，完全保障你的利益。,27,签了这个合同，那不是只能你们一家卖？我放更多家，不是可以卖得更快？老师，房子卖得快不快，除了你房子自身的优

17、势还有很重要一点是要看中介公司的客户规模和销售能力，并且就算具备这两点的中介公司还要看他的置业顾问是不是一直都很尽心尽力的帮你推荐，而我们顺驰在销售能力上和客户规模上在重庆中介公司里绝对是数一数二，我们有实力和信心在短期内将你的房子销售出去,但关键是如果你选择这项业务后，我们在各方面都会下很多功夫来帮你尽快销售，虽然说赔付的定金不算是很多，也就差不多一个月的租金，对于你来说可能并不是很看中这点钱，但是对于我们来说，那绝对就不一样了，毕竟公司也不会每个月拿十多万出来赔给客户耍。对于这种限时销售的房源我们会专门制定一套销售方案，从在报纸上和我们的专业网站上打广告的投入、再到参与销售你这个房子的高级

18、置业顾问的人数和带客户看房的次数，我们都会增加，并且如果销售不出去对于我们签约的置业顾问也有惩罚，所以你如果真的是想把房屋尽快的进行变现，那我们的这项业务绝对可以给你提供很大的帮助，而且如果通过我们的专业销售，把你的房子价格卖高了，分成的时候你也分一大半，超出部分你6我们4，究竟哪种卖得快，卖得好，您仔细衡量一下吧。,28,如何告知业主，限时销售期内，售出价高于代卖底价时业主必须售出？在我公司限时代理您房产期间，我们希望能够以最短的销售时间让您房产变现并且价值最大化，同时我们也可获得更高额的佣金而且以我们与客户接触的经验，购房客户的购房欲望比较容易波动，所以如果有客户有购房意向我们必须在第一时

19、间为你们双方签订购房协议。您与我们签订的代卖底价已经属于市场价格了，如果后期有机会售出时您在此价格上出现犹豫而导致房屋最终未售出会得不偿失的。同时我们在此前也付出了大量的工作还需承担赔付责任，所以高于底价时你确实必须得售出了；至于溢价具体金额，您大可放心，因为您与买方都会直接面谈！但如果您不能及时到场，根据合同我们可代您向买方确认此房可以售出，也就是同买方先签订预订协议，可减少您谈判的烦恼,29,产权证可以不放你们这里吗？我保证不给别人卖就行了首先，请您放心，产权证放在我们这里绝对安全，您不是交给我们这个店的，也不是交给我的，而是交给顺驰公司，马上就送到公司总部的保险柜由专人保管！况且，我们留

20、存的你们物品都会在合同中体现，对安全性您打可放心。另外，我们留存您的产权证主要是便于销售：您想想客户买房都变数很大的，只有在客户对您房屋品质认可的同时我们能够第一时间提供产权证，证明房屋权属的真实性，客户下定的几率就相当大了。我们也是希望自己的劳动能够快速售出您的房屋。当然，如果你坚持不将产权证留存在我们这里也不是不可以，但是我们就不进行赔付了，其实有赔付和无赔付对于你来说可能差不多，但是对于我们的销售压力来说那就不一样了，如果跟你差不多的房子，人家房东选择留证在我们这里，我们如果销售不出去，要进行赔付，那在有客户来买房子的时候，我们肯定要先推荐那套房子，这个道理我不说老师你也应该懂，所以我建

21、议你还是放心的将产权证放在我们这里，顺驰在重庆已经几年了，公司的信誉度你还是应该相信的。,30,留言格式,【限入留言*交易中心本月限入第*套】*连锁店本月限入第*套，房屋地址：*，限入方式：留证赔付/不留证无赔付，有无钥匙：有/无,报价：*，限入人（详情联系人）：*，联系方式：*。【暂停推荐留言】房源编号：*，房屋地址：*，暂停推荐期限：*，是否下订：是/否，暂停推荐发布人（详情联系人）：*，联系方式：*。,31,留言格式,【好房推荐】例子：【好房推荐】房屋卖点：本楼为小区内唯一品字型户型，业主将此房改造由2*2改为3*1，房屋得房率高，实用性强。顶楼可利用为空中花园。此房由于楼层较高，不适合中老年客户，装修较为现代，年轻家庭较为合适/【业主背景】：男方文化素质高，从事金融行业，高度认可顺驰。爱好体育运动。女方性格刚烈，看房过程中建议与女方保持良好沟通/【注意事项】：房屋阳台有渗水痕迹，改造后婴儿房通风不理想。看房前建议通知业主将房屋敞置片刻。业主出售房屋不愿张扬，到访时间尽量回避上下班高峰期。看房过程中注意不要影响BB休息，多加赞美他们的小孩，相信一定能够建立良好的关系。,32,预祝大家在限时业务中取得成功！,