58_5001650_单元2工程项目建设程序及相关法规ppt.ppt

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1、1,主 编：吕 颖 付英涛主 审：姚增途 乔伯年,单元2 工程项目建设程序及相关法规,2,2.1 工程项目建设程序,单元2 工程项目建设程序及相关法规,目 录,2.2 工程建设项目报建,2.3 工程建设用地管理,2.4 城乡规划法规,3,单元2 工程项目建设程序及相关法规,1了解城乡规划法中关于城乡规划的制定 与实施相关内容；2了解我国的土地基本制度中对建设用地的重 要规定；3掌握工程项目建设程序的阶段划分与具体内 容；4掌握工程建设项目报建的概念；5掌握城乡规划中的“一书三证”制度；6掌握工程建设项目用地使用权的取得方法。,4,2.1工程项目建设程序,5,工程建设项目，又称投资项目、建设项目

2、，是指在一个总体设计或初步设计范围内，由一个或若干个有内在联系的单项工程所组成，经济上实行统一核算，行政上有独立的组织形式，实行统一管理的建设工程总体。,2.1.1 工程项目建设程序的概念,2.1 工程项目建设程序,6,工程项目建设程序是指工程建设项目从策划、评估、决策、设计、施工到竣工验收，投入生产或交付使用的整个建设过程中，各项工作必须遵循的先后工作次序。工程项目建设程序是工程建设过程客观规律的反映，是工程建设项目科学决策和顺利进行的重要保证。工程项目建设程序是随着人们对建设工作的认识日益深化而逐步建立、发展起来的，随着我国经济体制改革的深入，有关工程项目建设程序的制度化必将进一步完善。,

3、2.1 工程项目建设程序,7,我国现行的工程项目建设程序，主要包括项目的决策分析阶段、建设准备阶段、建设实施阶段、验收与保修阶段及建设项目的后评价阶段。每个阶段都有具体的内容和规定。凡是国家、地方人民政府、国有企事业单位投资兴建的工程项目，特别是大中型建设项目，必须遵循该工程建设程序。,2.1 工程项目建设程序,8,2.1.2.1 工程项目建设的决策分析阶段工程项目建设决策分析阶段，是对工程项目投资的合理性进行考察和对工程项目进行选择的阶段。工程项目前期做好决策分析，将从根本上决定建设单位的投资效益。,2.1.2 工程项目建设各阶段的主要内容,2.1 工程项目建设程序,9,该阶段主要包括以下环

4、节：（1）产生投资意向投资意向是投资主体发现社会存在合适的投资机会所产生的投资愿望，它是工程建设活动的起点。（2）分析投资机会投资机会分析是投资主体对投资机会所进行的初步考察和分析，在认为机会合适、有良好的预期效益时，则可以进行下一步的活动。,2.1 工程项目建设程序,10,（3）编写项目建议书项目建议书是拟建项目单位提出的要求建设某一项目的建议文件，是对工程项目建设的轮廓设想。项目建议书的主要作用是推荐一个拟建项目，论述其建设的必要性、建设条件的可行性和获利的可能性，供主管部门选择并确定是否进行下一步工作。项目建议书经批准后，可以进行详细的可行性研究工作，但并不表明项目非上不可，批准的项目建

5、议书不是项目的最终决策。,2.1 工程项目建设程序,11,（4）编制可行性研究报告可行性研究报告是对工程项目在技术上是否可行和经济上是否合理进行科学的分析和论证，对各种因素进行具体调查、研究和分析，确定有利和不利的因素，论证项目是否可行，估计成功率大小、经济效益和社会效果程度，供决策者和主管机关审批的上报文件。可行性研究报告是项目最终决策和进行初步设计的重要文件，要求必须具有一定的深度和准确性。承担可行性研究的单位应当是经过资格审定的规划、设计和工程咨询单位，可行性研究报告必须经过工程咨询机构评估确认后才能作为投资决策的依据。,2.1 工程项目建设程序,12,（5）审批项目投资并立项审批立项是

6、有关部门对可行性研究报告的审查批准程序，审查通过后即予以立项，正式进入工程项目建设准备阶段。对于采用直接投资和资本金注入方式的政府投资项目，政府需要从投资决策的角度审批项目建议书和可行性研究报告，同时还要严格审批其初步设计和概算。批准后的可行性研究报告不得随意修改和变更，如果在建设规模、产品方案、建设地区、主要协作关系等方面有变动以及突破投资控制额度时，应经过原批准机关同意。,2.1 工程项目建设程序,13,2.1.2.2 工程项目建设准备阶段工程项目建设正式实施前，准备阶段的工作政策性、业务性较强，是十分复杂细致的工作。做好该阶段的建设准备工作，可以为正式实施建设打下坚实的基础。该阶段主要包

7、括以下环节：（1）项目规划在规划区内建设的工程，必须符合城市规划，依法先后领取城乡规划行政主管部门核发的“工程项目选址意见书”、“建设用地规划许可证”、“建设工程规划许可证”、“乡村建设规划许可证”方能进行后续的建设工作。,2.1 工程项目建设程序,14,（2）取得土地使用权工程建设用地都必须以出让或划拨的方式取得国有土地使用权，需要在农民集体所有的土地上进行工程建设的，也必须先由国家征用农民集体所有的土地，然后再将土地使用权出让或划拨给建设单位或者个人。通过国家出让而取得土地使用权的，应向国家支付出让金，并与市、县人民政府土地管理部门签订书面出让合同，然后按照合同规定的年限与要求进行工程建设

8、。,2.1 工程项目建设程序,15,（3）依法拆迁在城市进行工程建设，一般都要对建设用地上的原有房屋和附属物进行拆迁。城市房屋拆迁管理条例规定，任何单位和个人需要拆迁房屋，必须持国家规定的批准文件、拆迁计划和拆迁方案，向县级以上人民政府房屋拆迁主管部门提出申请，经批准并取得房屋拆迁许可证后，方可拆迁。实施拆迁不得超越经批准的拆迁范围和规定的拆迁期限。拆迁人与被拆迁人应签订书面协议，被拆迁人必须服从城市建设的需要，在规定的拆迁期限内完成搬迁，拆迁人对被拆迁人依法要予以补偿，并对被拆迁房屋的使用人进行安置。,2.1 工程项目建设程序,16,（4）工程报建建设项目被批准立项后，建设单位必须持工程项目

9、立项批准文件、银行出具的资信证明、建设用地的批准文件等相关资料，向当地建设行政主管部门或其授权机构进行报建。凡未报建的工程项目，不得办理招标手续和发放施工许可证，设计和施工单位不得承接该项目的设计、施工任务。,2.1 工程项目建设程序,17,（5）工程发包与承包建设单位完成报建后，须对拟建工程进行发包，以择优选定工程勘察单位、设计单位、施工单位、总承包单位和监理单位。工程发包与承包分为招标发包和直接发包两种方式。为鼓励公平竞争，国家提倡招标发包，并规定某些工程必须实行招标发包。,2.1 工程项目建设程序,18,2.1.2.3 工程项目建设实施阶段工程项目建设实施阶段是整个建设活动中最重要的阶段

10、，也是关系到该项目是否能取得预期经济效益和社会效益的关键阶段。,2.1 工程项目建设程序,19,该阶段主要工作包括以下环节:（1）工程勘察与设计设计是工程项目建设的重要环节，设计文件是制订建设计划、组织施工和控制建设投资的依据。设计与勘察是密不可分的，设计必须在进行工程勘察取得足够的地质、水文等基础资料后才能进行。未经勘察、设计单位同意，任何单位和个人不得擅自修改勘察设计文件。,2.1 工程项目建设程序,20,（2）进行施工准备施工单位在接到施工图纸后，首先要熟悉、审查图纸，并编制施工组织设计，向下属单位进行技术、质量、安全、经济责任的交底，下达施工任务书，准备施工所需要的设备、材料等。同时，

11、对建设场地、施工用水用电等工作也要作出必要安排。,2.1 工程项目建设程序,21,（3）工程正式施工工程施工是施工队伍具体配置各种施工要素，将工程设计物化为建筑产品的过程，也是投入劳动量最大、耗费时间较长的工作。施工单位管理水平的高低、工作质量的好坏对建设项目质量和所产生的效益起着十分重要的作用。工程施工管理具体包括施工调度、施工安全、文明施工、环境保护等方面的内容。,2.1 工程项目建设程序,22,施工调度是进行施工管理，掌握施工情况，及时处理施工中存在的问题，严格控制工程的施工质量、进度和成本的重要环节。施工安全是指施工活动中，对职工身体健康与安全、机械设备使用的安全及物资的安全等应有的保

12、障制度和所采取的措施。根据建设工程现场管理规定，施工单位必须执行国家有关安全生产和劳动保护的法规，建立安全生产责任制，加强规范化管理，进行安全交底、安全教育和安全宣传，严格执行安全技术方案，定期检修、维护各种安全设施，做好施工现场的安全保卫工作，建立和执行防火管理制度，切实保障工程施工的安全。,2.1 工程项目建设程序,23,文明施工是指施工单位应推行现代管理方法，科学组织施工，保证施工活动整洁、有序、合理地进行。具体内容有：按施工总平面图设置各项临时设施，施工现场设置明显标牌，主要管理人员要佩戴身份标志，机械操作人员要持证上岗，施工现场的用电线路、用电设施的安装使用和现场水源、道路的设置要符

13、合规范要求等。,2.1 工程项目建设程序,24,环境保护是指施工单位必须遵守国家有关环境保护的法律、法规，采取措施控制各种粉尘、废气、噪声等对环境的污染和危害。如不能控制在规定范围内，则应事先报请有关部门批准。,2.1 工程项目建设程序,25,（4）进行生产准备生产准备是指工程施工临近结束时，为保证建设项目能及时投产使用所进行的准备活动，它是基本建设程序中的重要环节，是建设阶段转入生产经营的必要条件。生产准备一般包括：招收和培训必要的生产人员；组织人员参加设备安装调试和工程验收；建立生产管理机构；制定生产规章制度；收集生产技术资料和样品；落实原材料、外协产品、水、电、燃料的来源及其他配合条件等

14、。,2.1 工程项目建设程序,26,2.1.2.4 工程项目建设的验收与保修阶段（1）工程竣工验收竣工验收是工程项目建设程序的最后环节。当工程项目按设计文件的规定内容和施工图纸的要求全部建完后，都必须组织验收。竣工验收是投资成果转入生产或使用的标志，也是全面考核工程建设成果、检验设计和工程质量的重要步骤。,2.1 工程项目建设程序,27,竣工验收应由国家规定的机构负责进行。竣工验收过程中，如发现工程内容或工程质量不符合设计规定时，施工单位应负责限期补修、返工或重建，由此所产生的各种费用和材料消耗由施工单位承担。不经验收就用于生产使用的，施工单位不再承担工程质量的责任。,2.1 工程项目建设程序

15、,28,（2）工程交付使用及工程结算交付使用是工程建设项目实现建设目的的过程，又称固定资产移交。工程项目竣工验收后，即可交付使用；工程项目未经验收，不得提前使用。建设单位与施工单位办理工程交接手续后，即可行使对工程的管理权及使用权。办理移交手续的同时，双方还要进行工程结算，将所有的工程款项结算清楚。,2.1 工程项目建设程序,29,（3）工程质量保修建设工程实行质量保修制度。工程竣工验收合格并交付使用后，在保修期内发生的质量问题，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。2000年6月，原建设部发布了房屋建筑工程质量保修办法，其中对房屋建筑工程保修作了具体的规定。,2.1 工程项目

16、建设程序,30,2.1.2.5 工程建设项目的后评价阶段工程建设项目后评价是工程竣工投产、生产运营一段时间后，对项目的立项决策、设计施工、竣工投产、生产运营等全过程进行系统评价的一种技术经济活动。它是工程项目实施阶段管理的延伸，是工程建设管理的一项重要内容。工程项目竣工验收交付使用，只是工程建设完成的标志，而不是工程项目管理的终结。,2.1 工程项目建设程序,31,对工程项目进行总结和评价，才能综合反映工程项目建设和工程项目管理各环节工作的成效和存在的问题，并为以后改进工程项目管理、提高工程项目管理水平、制订科学的工程项目建设计划提供依据。项目后评价的内容包括立项决策评价、设计施工评价、生产运

17、营评价和建设效益评价。项目后评价的基本方法是对比法，就是将工程项目建成投产后所取得的实际效果、经济效益和社会效益、环境保护等情况与前期决策阶段的预测情况相对比，与项目建设前的情况对比，从中发现问题。,2.1 工程项目建设程序,32,通过工程建设项目后评价，可以使投资主体达到总结经验、吸取教训、改进工作、不断提高项目决策水平和投资效益的目的。目前，我国的工程建设项目后评价分为项目建设单位的自我评价、项目所属行业（地区）主管部门的评价及投资主体的评价这三个层次。,2.1 工程项目建设程序,33,2.2工程建设项目报建,34,工程建设项目报建，是指工程建设单位或其代理机构在工程项目可行性研究报告或其

18、他立项文件被批准后，向工程所在地建设行政主管部门或其授权机构进行报告登记，交验工程项目立项的批准文件，包括银行出具的资信证明以及批准的建设用地等其他有关文件的行为。,2.2.1 工程建设项目报建的概念与范围,2.2 工程建设项目报建,35,这里的工程建设项目是指各类房屋建筑、土木工程、设备安装、管道线路敷设、装饰装修等固定资产投资的新建、扩建、改建以及技改等建设项目，统称为工程建设项目。凡是在我国境内投资兴建的工程项目，包括外国独资、合资、合作的工程建设项目，都必须实行报建制度，接受当地建设行政主管部门或其授权机构监督管理。,2.2 工程建设项目报建,36,2.2.2.1 工程建设项目报建的内

19、容工程项目报建的主要内容包括：工程名称、建设地点、投资规模、资金来源、当年投资额、工程规模、开工和竣工日期、发包方式、工程筹建情况等。,2.2.2 工程建设项目报建的内容与程序,2.2 工程建设项目报建,37,2.2.2.2 工程建设项目报建的程序工程建设项目报建应当按照以下程序进行：（1）建设单位或工程管理代理机构到建设行政主管部门或其授权机构领取“工程建设项目报建表”。（2）报建单位按“工程建设项目报建表”的内容及要求认真填写，不得漏填或虚报。（3）报建单位将“工程建设项目报建表”报送该单位主管部门审核、签署意见。,2.2 工程建设项目报建,38,（4）报建单位向建设行政主管部门或其授权机

20、构报送“工程建设项目报建表”，并交验企业法人营业执照、立项批准文件、建设工程规划许可证、土地使用权证书、投资许可证明及银行出具的资信证明等相关材料。同时，报建单位要按要求进行招标准备。（5）建设行政主管部门或其授权机构对报建文件、材料进行核验、审查，签署发包许可意见。,2.2 工程建设项目报建,39,2.3工程建设用地管理,40,2.3.1.1 建设用地的概念建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。,2.3.1 工程建设用地管理概述,2.3 工程建设用地管理,41,2.3.1

21、.2 土地管理法土地管理法是指调整土地的开发、利用、保护、整治、土地归属的确定以及土地管理过程中所发生的各种社会关系的法律规范的总称。狭义的土地管理法是指1986年6月25日第六届全国人民代表大会常务委员会第十六次会议通过，经过1988年12月29日、1998年8月29日和2004年8月28日三次修正（订）的中华人民共和国土地管理法（以下简称土地管理法）。广义的土地管理法除包括土地管理法之外，还包括与之配套的行政法规、规章等。,2.3 工程建设用地管理,42,2.3.1.3 土地管理法的基本原则（1）土地公有原则土地公有制是我国社会主义公有制的重要内容。我国土地实行社会主义公有制，即全民所有制

22、和劳动群众集体所有制。城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。国家为了公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征收或者征用并给予补偿。,2.3 工程建设用地管理,43,（2）合理利用和切实保护耕地原则十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国一项长期的基本国策，这既是对新中国成立以来实践经验的总结，也是未来我国实施可持续发展战略的重要保证。各级人民政府应当采取措施，全面规划，严格管理，保护、开发土地资源，制止非法

23、占用土地的行为。不仅如此，每个使用土地的单位和个人都有保护、管理和合理利用土地的义务。,2.3 工程建设用地管理,44,（3）土地用途管制原则国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。土地用途管制的目的是通过土地利用规划引导合理利用土地，促进区域经济、社会和环境的协调发展。,2.3 工程建设用地管理,45,土地用途管制制度的内容包括：按用途对土地进行科学、合理的分类；通过土地登记明确土地使用权性质；编制土地利用总体规划；划分土地利用区和确定各区内土地利用的限制条件；对

24、用途改变进行行政审批；对违反土地用途管制的行为进行处罚。,2.3 工程建设用地管理,46,（4）耕地特殊保护原则我国严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护，严格控制耕地转为非耕地。国家实行耕地占用补偿制度，非农业建设占用耕地的，按照占多少垦多少的原则，由占用耕地的单位开垦与占用耕地数量和质量相当的耕地；没有条件开垦耕地的或开垦耕地不符合要求的，应当按照省级人民政府的规定，缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地。,2.3 工程建设用地管理,47,国家实行基本农田保护制度，下列耕地应当根据土地利用总体规划，划入基本农田保护区严格管理：经国务院有关主管部门或者县级以上地方人民

25、政府批准确定的粮、棉、油生产基地内的耕地；有良好的水利与水土保持设施的耕地，正在实施改造计划以及可以改造的中、低产田；蔬菜生产基地；农业科研、教学试验田；国务院规定应当划入基本农田保护区的其他耕地。,2.3 工程建设用地管理,48,（5）土地有偿使用原则国家依法实行国有土地有偿使用制度，但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。土地本身就是财富，能产生极大的经济价值。过去我国实行土地无偿使用制度，不仅没有发挥出土地应有的价值，反而造成了土地资源的极大浪费。实行土地有偿使用制度，国家可以通过出让土地使用权获得资金，土地使用者也会珍惜每一寸土地，合理利用每一寸土地，最大限度地发挥出土地

26、的经济价值。,2.3 工程建设用地管理,49,（6）国家对土地统一管理原则国务院土地行政主管部门统一负责全国土地的管理和监督工作，其代表国家行使国有土地的所有权。县级以上地方人民政府土地管理部门的设置及其职责，由省、自治区、直辖市人民政府根据国务院有关规定确定。可见，国家对土地统一管理的权限依法属于各级人民政府，任何单位和个人都无权对土地的权属进行确认、审批。这一原则有利于国家对土地进行管理，对土地的利用进行总体规划，保护耕地，制裁非法滥用土地的行为。,2.3 工程建设用地管理,50,建设项目取得国有土地使用权的途径一般有三种：行政划拨、国家出让和合法转让。,2.3.2 建设项目取得国有土地使

27、用权的途径,2.3 工程建设用地管理,51,2.3.2.1 土地使用权划拨（1）划拨的概念土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。,2.3 工程建设用地管理,52,划拨有两种形式：有偿划拨和无偿划拨。有偿划拨适用于征用集体所有的土地和已被其他单位使用的国有土地，在土地使用者缴纳土地补偿、安置费用后，将土地划拨给其使用；无偿划拨适用于使用国有荒山、荒地等进行国家建设，可以无偿划拨给使用者使用。,2.3 工程建设用地管理,53,（2）划拨的特征土地使用权划拨的标的只能是国有土地。土地使用权划

28、拨采用的是行政划拨手段。土地使用权划拨是土地所有权与使用权分离的一种方式。使用者取得国有土地使用权，所有权仍属于国家。经划拨取得的土地使用权无使用期限的限制。经划拨取得的土地使用权只需较小的费用或者无偿取得。土地使用权划拨具有社会公益性。,2.3 工程建设用地管理,54,（3）划拨的适用范围根据城市房地产管理法的规定，下列用地的土地使用权，确属必需的，可以采用划拨方式提供：国家机关用地。是指国家权力机关、行政机关、审判机关、检察机关和国家军事机关用地的总称。军事用地。是指军事设施用地的总称。,2.3 工程建设用地管理,55,城市基础设施用地。是指城市供水、排水、污水处理、供电、通信、燃气、热力

29、、道路、桥梁、市内公共交通、园林绿化、环境卫生、消防及路灯、路标等管线和设施用地。城市公益事业用地。是指城市内的各种学校、医院、体育场馆、图书馆、文化馆、少年宫、幼儿园、保育院、敬老院、防疫站、影剧院等文化、卫生、体育、教育、福利事业用地。,2.3 工程建设用地管理,56,国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地。是指国家采取各种优惠政策重点扶持的煤炭、石油、天然气、电力等能源项目用地；铁路、公路、港口、码头、机场、交通枢纽等交通项目用地；水库、水坝、农田灌溉工程、水力发电工程、江河治理工程、防洪工程等水利项目用地。法律、法规规定的其他用地。,2.3 工程建设用地管理,57,（4）划拨的程序申

30、请。由建设用地单位持经批准的设计任务书或初步设计、年度基本建设计划等有关文件向拟划拨土地所在的县级以上人民政府土地行政主管部门提出建设用地申请。审核。由县级以上人民政府土地行政主管部门对建设用地申请进行审核，划定用地范围，组织商定用地补偿、安置或者拆迁安置方案，报县级以上人民政府批准。,2.3 工程建设用地管理,58,批准。由县级以上人民政府根据土地管理法及其实施条例规定的批准权限批准，批准后由土地所在地的县级以上人民政府发给建设用地批准书。划拨。由土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门根据批准用地文件所确定的用地面积和范围，到实地划拨建设用地。,2.3 工程建设用地管理,59,登记。建

31、设项目竣工后，由县级以上人民政府土地行政主管部门核查实际用地，经认可后，办理土地登记手续，核发国有土地使用权证书。至此，土地使用者取得划拨土地使用权。,2.3 工程建设用地管理,60,2.3.2.2 土地使用权出让（1）出让的概念根据城市房地产管理法的规定，土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让，实质上是国家作为国有土地所有权人将其所有权权能中的使用权分离出来转让给土地使用者的一种权利转移方式，是国家行使的对国有土地的处分权。,2.3 工程建设用地管理,61,（2）出让的特征土地使用权出让法律关系的双方当

32、事人法定。土地使用权出让的标的只能是国有土地。土地使用权出让是有期限的。土地使用权出让是有偿的。土地使用者享有权利的效力不及于地下之物。,2.3 工程建设用地管理,62,（3）出让的方式协议出让。协议出让是指由国有土地的所有者或其代表机关（出让方）根据用地性质、功能和土地开发利用的特点确定国有土地的使用者（受让方），或者由受让方直接向出让方提出有偿使用土地的意思表示，由双方进行一对一的谈判和磋商，协商出让土地使用权的有关事宜，并达成一致意见的一种土地使用权出让方式。,2.3 工程建设用地管理,63,招标出让。招标出让是指出让方根据出让土地使用权地块的开发利用要求，发出招标公告，在指定的地点和指

33、定的期限内，由他人以书面形式投标，然后根据一定的标准从投标者中择优确定土地使用权受让人的出让方式。招标方式引入竞争机制，体现了商品交换的原则，但获得土地使用权的并不一定是出价最高者，因为对投标进行评标时，既要考虑到投标价，也要考虑投标规划设计方案和投标人的资信等各方面的情况。这种方式既有利于公平竞争，也有利于土地规划利用的优化。,2.3 工程建设用地管理,64,拍卖出让。拍卖出让是指出让人在指定的地点和时间，组织符合条件的有意受让人到场竞相报价，按“价高者得”的原则确定土地使用权受让人的出让方式。拍卖出让方式更为充分地引进了市场竞争机制，由最高报价者取得土地使用权，排除了出让方的任何主观因素，

34、政府也可获得最高收益。拍卖方式的采用，表明土地使用权的商品化程度已比较高，土地使用权出让已充分发展。,2.3 工程建设用地管理,65,挂牌出让。国有土地使用权挂牌出让，是近年来新出现的一种土地使用权出让方式。根据国土资源部招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定的规定，挂牌出让土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。,2.3 工程建设用地管理,66,在挂牌出让中，出让人能否将土地使用权出让出去，主要取决于其定价的高低。如果定价过

35、高，会出现有价无市的情况；如果定价过低，则可能得不到本应获得的收益。从竞买人的角度来看，能否获得土地，取决于其出价的高低。如果出价过高，虽然能获得土地，但由于土地成本过高，最终会使其利润过低甚至亏损；如果出价过低，则难以获得土地。因此，在挂牌出让中，无论是出让人还是竞买人，都需要确定一个合理的价格。,2.3 工程建设用地管理,67,（4）土地使用权出让合同土地使用权出让合同，是指国有土地的所有者或其代表与土地使用权受让人之间就土地使用权出让以及如何使用等内容所达成的明确双方权利义务关系的协议。根据城市房地产管理法的规定，土地使用权出让合同应当签订书面合同。合同一般采用标准样式合同，即合同的主要

36、条款、格式均由国家制定，双方不能自行拟订合同文本，但双方可以在法律允许的范围内附加相关条款或协议。,2.3 工程建设用地管理,68,土地使用权出让合同一般应包括下列内容：合同当事人；合同标的，即土地的位置、面积及四至范围等；出让金的数额、支付方式和支付期限；出让期限，注明出让期限的起止日期；土地使用条件，即对土地在类别、用途、覆盖率、地上物高度、配套设施等方面的具体要求；,2.3 工程建设用地管理,69,定金，依照法律规定，签订合同时必须由受让方向出让方缴纳相当于出让金总额5%20%的定金；违约责任；土地使用权转让、出租、抵押的条件；合同争议的解决；合同有效文本、签约时间和地点、合同术语解释、

37、合同附件等。,2.3 工程建设用地管理,70,2.3.2.3 土地使用权转让（1）转让的概念土地使用权转让，是指通过买卖、交换、赠与、继承或者其他合法方式依法将土地使用权转移给他人的行为。原土地使用权人，即通过划拨或出让取得土地使用权的人，称为转让人，新的土地使用权人则称为受让人。,2.3 工程建设用地管理,71,（2）转让的条件对于以出让方式取得土地使用权的土地，其使用权转让应当满足以下条件：按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成投资开发总额的25%以上；属于成片开发土地的，依照规划对土地进行开发建设，完成供

38、排水、供电、供热、道路交通、通信等市政基础设施、公用设施的建设，达到场地平整，形成工业用地或者其他建设用地条件。,2.3 工程建设用地管理,72,对于以划拨方式取得土地使用权的土地，其使用权转让应当满足以下条件：报有批准权的人民政府审批；办理土地使用权出让手续，并缴纳土地使用权出让金；或者不办理土地使用权出让手续，但须将转让所获收益上缴国家或者作其他处理。,2.3 工程建设用地管理,73,（3）禁止转让的土地使用权以出让方式取得土地使用权，不符合转让的法定条件的；司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制土地权利的；依法收回土地使用权的；共有土地使用权，未经其他共有人书面同意的；权

39、属存在争议的；未经依法登记，领取权属证书的；法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。,2.3 工程建设用地管理,74,（4）转让的程序办理土地使用权转让一般按照下列程序进行：洽谈、签约。洽谈、签约是指土地使用权人与有意受让人直接或者由经纪人居中，对转让的有关事宜进行协商、谈判，并签订土地使用权转让合同。审查。合同签订后，不论该项土地使用权是否经申请与批准的程序，土地行政主管部门均有权审查转让合同是否符合相关规定，如不符合，可进行干预。,2.3 工程建设用地管理,75,缴纳税费。缴纳税费是指土地使用权转让人须依法缴纳土地增值税、营业税等，受让人应支付土地使用权转让费。过户登记。过户登记是指土地使用

40、权受让人向土地行政主管部门办理过户登记手续，同时还应对该土地上的建筑物和附着物向房地产管理部门办理过户登记。只有办理完过户登记后，转让行为才生效。,2.3 工程建设用地管理,76,2.3.3.1 土地征用的概念和特点土地征用，是指国家或政府为了公共利益的需要而强制地将属于集体所有的土地收归国有，并给予公平补偿的行为。,2.3.3 土地征用制度,2.3 工程建设用地管理,77,土地征用属于国家或政府的行为，具有以下特点：（1）土地征用权由代表国家的政府享有；（2）土地征用权的行使不需要征得土地所有人的同意，具有一定的强制性；（3）土地征用权只能为公共利益的需要而行使；（4）土地征用权必须给予原所

41、有人以公平补偿；（5）被征用后的土地所有权发生了转移，即集体所有的土地变成了国有土地。,2.3 工程建设用地管理,78,2.3.3.2 土地征用的原则（1）珍惜耕地、合理利用土地的原则我国是一个人多地少的国家，特别是宜农可垦的耕地后备资源不足，再加上城市化进程和建立社会主义市场经济的需要，建设用地的需求量在一定时期内还将居高不下。（2）保证国家建设用地的原则征用土地，特别是征用耕地，必然会给被征地单位和农民带来一定的困难，但为了国家的整体和长远利益，就要求被征地单位和农民从全局出发，克服暂时的局部困难，保证国家建设用地。,2.3 工程建设用地管理,79,（3）妥善安置被征用土地单位和农民的原则

42、征用土地会给被征用土地的单位和农民的生产、生活带来困难和不便，用地单位应根据国家和当地政府的规定，妥善安置被征地范围内的单位和农民的生产、生活。（4）有偿使用土地的原则实行土地有偿使用制度，是确保用地单位与个人合理利用土地、提高土地效益的经济手段。,2.3 工程建设用地管理,80,（5）依法征地的原则建设单位征用土地，必须根据国家的有关规定和要求，持有国家主管部门或者县级以上人民政府批准的证书或文件，并按照征用土地的程序和法定的审批权限，依法办理征用手续后，才能合法用地。凡无征地手续，或属无权批准使用土地的单位批准使用的土地，或超权限批准使用的土地，均属非法征地，不受法律保护。,2.3 工程建

43、设用地管理,81,2.3.3.3 土地征用的补偿与劳动力安置（1）土地补偿费土地补偿是因国家征用土地而对土地所有人和使用人的土地投入和收益损失给予的补偿。（2）地上附着物和青苗补偿费被征用土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定；征用城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。,2.3 工程建设用地管理,82,（3）安置补助费征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算，每一人口的安置补助费标准为该耕地被征用前3年平均年产值的4至6倍，但每公顷被征用耕地的最高补助费不超过该耕地被征用前3年平均年产值的15倍；征用其他土地的安置补助费标准，由省、自治

44、区、直辖市参照征用耕地的安置补助费的标准规定。,2.3 工程建设用地管理,83,（4）劳动力安置对征用土地造成的多余劳动力，由政府组织征地、被征地和其他有关单位，通过发展农副业生产或开办乡镇企业来安置；土地被全部征用的，经省、自治区、直辖市人民政府审查批准，原有农业户口可转为非农业户口，征地补偿费应用于组织生产和就业人员的生活补助；大、中型水利、水电工程建设征用土地而产生的移民的安置，由国务院另行规定。,2.3 工程建设用地管理,84,2.3.3.4 土地征用的审批权限按照土地管理法第四十五条的规定，征用下列土地由国务院审批：（1）基本农田，具体包括：经国务院有关主管部门或者县级以上地方人民政

45、府批准确定的粮、棉、油生产基地内的耕地；有良好的水利与水土保持设施的耕地，正在实施改造计划及可以改造的中、低产田；蔬菜生产基地；农业科研、教学试验田；国务院规定应当划入基本农田保护区的其他耕地。,2.3 工程建设用地管理,85,（2）基本农田以外的耕地超过35公顷的。（3）其他土地超过70公顷的。征用上述土地以外的土地和已经批准农用地转用范围内的具体项目，由省、自治区、直辖市的人民政府审批，并报国务院备案。土地征用的审批和农用地转用审批是有交叉的。征用农用地，应当先办理农用地转用审批，否则不能征用。,2.3 工程建设用地管理,86,2.4城乡规划法规,87,2008年1月1日中华人民共和国城乡

46、规划法（以下简称城乡规划法）正式实施，它是一部关于城乡规划建设和管理的基本法律。制定和实施城乡规划，在规划区内进行建设活动，必须遵守城乡规划法。,2.4.1 城乡规划概述,2.4 城乡规划法规,88,2.4.1.1 城乡规划的分类按照城乡规划法的规定，城乡规划包括城镇体系规划、城市规划、镇规划、乡规划和村庄规划。城市规划、镇规划分为总体规划和详细规划。详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。城乡规划法中的规划区，是指城市、镇和村庄的建成区，以及因城乡建设和发展需要必须实行规划控制的区域。规划区的具体范围由有关人民政府在组织编制的城市总体规划、镇总体规划、乡规划和村庄规划中，根据城乡经济社会

47、发展水平和统筹城乡发展的需要划定。,2.4 城乡规划法规,89,2.4.1.2 城乡规划的制定（1）城镇体系规划的制定国务院城乡规划主管部门会同国务院有关部门组织编制全国城镇体系规划，用于指导省域城镇体系规划、城市总体规划的编制。全国城镇体系规划由国务院城乡规划主管部门报国务院审批。省、自治区人民政府组织编制省域城镇体系规划，报国务院审批。省域城镇体系规划的内容应当包括：城镇空间布局和规模控制，重大基础设施的布局，为保护生态环境、资源等需要严格控制的区域。,2.4 城乡规划法规,90,（2）城市规划的制定城市人民政府组织编制城市总体规划。直辖市的城市总体规划由直辖市人民政府报国务院审批。省、自

48、治区人民政府所在地的城市以及国务院确定的城市的总体规划，由省、自治区人民政府审查同意后，报国务院审批。其他城市的总体规划，由城市人民政府报省、自治区人民政府审批。城市人民政府城乡规划主管部门根据城市总体规划的要求，组织编制城市的控制性详细规划，经本级人民政府批准后，报本级人民代表大会常务委员会和上一级人民政府备案。,2.4 城乡规划法规,91,（3）镇规划的制定县人民政府组织编制县人民政府所在地镇的总体规划，报上一级人民政府审批。其他镇的总体规划由镇人民政府组织编制，报上一级人民政府审批。镇人民政府根据镇总体规划的要求，组织编制镇的控制性详细规划，报上一级人民政府审批。县人民政府所在地镇的控制

49、性详细规划，由县人民政府城乡规划主管部门根据镇总体规划的要求组织编制，经县人民政府批准后，报本级人民代表大会常务委员会和上一级人民政府备案。,2.4 城乡规划法规,92,（4）乡规划和村庄规划的制定乡、镇人民政府组织编制乡规划、村庄规划，报上一级人民政府审批。村庄规划在报送审批前，应当经村民会议或者村民代表会议讨论同意。乡规划、村庄规划的内容应当包括：规划区范围，住宅、道路、供水、排水、供电、垃圾收集、畜禽养殖场所等农村生产、生活服务设施、公益事业等各项建设的用地布局、建设要求，以及对耕地等自然资源和历史文化遗产保护、防灾减灾等的具体安排。乡规划还应当包括本行政区域内的村庄发展布局。,2.4

50、城乡规划法规,93,2.4.1.3 城乡规划的实施城乡规划的实施，就是对建设用地和建设活动按照经过法律程序批准的城乡规划设计方案进行统一的安排和控制，引导和调节城乡的各项建设事业有计划、有秩序、有步骤地协调发展。城乡规划的实施必须遵循城乡规划公布制度和“一书三证”制度。“一书三证”制度即建设项目选址意见书制度、建设用地规划许可证制度、建设工程规划许可证制度和乡村建设规划许可证制度的简称。,2.4 城乡规划法规,94,2.4.2.1 建设项目选址意见书制度选址意见书是以划拨方式取得国有土地使用权的建设单位在进行项目可行性研究阶段，对可行性研究报告报批时，必须附有的书面法律文件。选址意见书由建设工